每週樓市評論

數據揭示房屋政策存盲點

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024)
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日)
僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)

地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
屯門健康城市協會主席
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
其他公職

2024-09-27

*轉載自2024年9月27日的信報

(按圖放大)

原文：
房屋政策的目標其實是甚麼？是否只針對高樓價及炒樓就可以？
筆者本文引用近年屋宇署的「動工量」和「落成量」去反映香港房屋政策仍存在不少盲點，令政府不斷「解決」問題的同時，也不斷製造了新的問題。

首先，香港住宅供應問題仍未解決，政府只在土地供應上有進展，新樓供應卻因為樓價下滑令賣地停頓而停止了！後果除了政府岀現財政赤字外，也代表新樓生產線停止，只能依賴之前賣出的土地存貨去生產！

近二十年的房屋政策也忽略了住屋供應除了一手外，二手樓的供應也必須一同規劃，當重一手而輕二手的時候，社會的財富分配也會傾斜，導致二手單位的轉流亦會呆滯！此問題再遇上「公私營房屋七三比」，令傾斜問題更嚴重導致置業階梯被破壞。

市場已經出現了個別類型的單位供應過低，例如三房及優質兩房在動工量及落成量大減下，供應少得可憐，在未來樓價上會反映出來。

===== 納米樓風潮 =====
根據屋宇署過去的動工數據，實用樓面面積(根據屋宇署定義，未包括廚廁)在200呎或以下的單位數量2023年對比2012年增加了約24倍，實用樓面面積在400呎或以下的動工量比例由2012年的5成增加至2023年的9成以上。
什麼的間隔在未來的住宅供應是最多呢？參考過去5年(2019年至2023年)的數據，201呎至400呎樓面面積的動工單位是佔了約48%(累計逾3.7萬伙)，另外200呎或以下的單位在劇增下是次多(累計逾3.1萬伙)。
香港正在打造另一次樓市高潮！樓面面積在200呎或以下的住宅動工單位由2012年500伙，去到2023年已急升到逾1.2萬伙，納米單位大量增加，是發展商回應市場之前的「LUMP SUM」效應。

===== 中型及大單位不足 =====
政府不單只不夠面對住宅供應不足，而且容許了土地資源錯配，近年大量住宅發展項目改則變為面積細小的「納米單位」，這無疑是回應市場需要，但也令本來供應不足的市場更聚焦在細小的單位。樓面面積401呎或以上的單位動工量與落成量由2012年佔市場供應量50%和57%，大跌至2023年的4%及11%！
香港私樓的動工量近年是大減的，更加重要的是，基於發展商是由眼前的市場去決定私樓的建屋量，所以近幾年很多的三房單位被改圖則而分間變成幾間零房至一房的單位，那麼呎價就可以賣得更高，而且中型或以上的單位會更加供應不足。
看看政府公佈最新的動工量及落成量，發覺三房單位供應是愈來愈不足的，而零房及一房的樓花單位亦太多，這些零房及一房的小業主，將來會搶貴兩房單位的價格，二手的兩房及三房單位在未來十年甚至二十年，筆者認為仍充滿上升的壓力。
再看401呎至600呎實用樓面面積的單位佔整體動工量的變化由2012年的33%至2023年的2%，加上601至800呎單位的供應長期持續不足，下一波樓市必令三房單位成為天之驕子！大家可看到市場所謂動工量比往年增加，其實增加的數量集中在納米單位，甚至搶了一些原本的供應量去「玉成好事」！

===== 置業階梯被破壞 =====
200呎或以下的納米單位，其實在房屋政策的效益並不大，因為這些單位面積細小的關係，住戶在兩、三年後搬走的機會很大，於是納米單位變成了私樓的中轉房屋，小業主換樓自然是以更強購買力去買兩房或以上的單位。
一手樓提供超小型的單位數量太多，那三房單位的供應會愈來愈不足，價格長遠上升壓力強，加上之前按揭制度的僵化，小業主換樓愈來愈難下不少選擇將資金幫助家庭中的年輕人上車！這無疑是為市民額外增加更多的需求，而不是傳統的樓換樓功能透過小業主上游改善環境令二手市場有更多細單位供應。

===== 樓價下跌摧毁香港經濟 =====
有很多官員和政客都有錯誤的觀念就是「樓價下跌對解決房屋問題是有幫助」！這是危險及錯誤的觀點，因為明顯失去的比得到的多，樓價下跌損失最大的其實是政府的財政收入！

===== 發展商是貢獻伙伴 =====
在建設城市的範疇來說，發展商是伙伴，而且一直都有貢獻！如果政府不賣地或者發展商不投地，住宅供應中斷對於一個城市來說是要格外小心！

===== 地價及建築成本 =====
筆者重申，近年樓價下跌，但建築成本卻沒有停過上漲！即是建築成本會愈來愈高！如果政府要繼續賣地的話，地價便難以避免要向下跌！地價佔建築成本的比重也將愈來愈少！

===== 持續發展土地 =====
筆者支持政府無論賣不賣地皮，都不可以停止發展熟地，只要有足夠的熟地，當他日市場回旺的時候，政府就可以及時提供到供應，而不會好像上次1997年至2010年般，要再等待時間去造地啊。

===== 供應問題不應只靠新樓 =====
筆者也再重申，香港的細單位佔較大多數的情況下，如果不改善轉流率，只靠新的供應，在幾年內是解決不到市民的需要，政府現在應該聚焦去增加各樓市板塊的換樓轉流率之餘，應就一些轉流率的樽頸地方，例如連二手也供應不足的項目去做一些針對性的增加，反而不應該消耗大量的新供應在細單位上，但是我們現在做的剛好相反。

筆者撰寫本文的目的是：提出現實中的矛盾，希望給予市民和政府去了解房屋政策下的盲點！

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