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今日新聞摘要 28.03.15

公關部

2015-03-28


(明報)新地牛潭尾7000伙計劃 鄰近鄉邨群起反對

由新地與置地合作的元朗牛潭尾石湖圍項目,早前向城規會申請大幅增加地積比及放寬高度限制,由原先擬建300幢洋房「改造」為可提供7291伙的大型屋苑,在公眾諮詢期間總共收到331份意見,鄰近鄉邨代表、地皮業主、環保人士均提出反對意見。

建29幢 憂交通不堪負荷

事實上,該建議項目鄰近逾14條鄉邨、17名邨代表均聯署去信城規會,反對上述方案,最主要是憂慮上址提供逾7000伙,將對區內的交通、污水設施及社區基建等需求造成負荷。

地積比增8倍 違該地帶規劃意向

元朗牛潭尾石湖圍項目最新計畫興建29幢樓高34至37層高住宅大廈,涉7291伙(單位平均面積約600方呎);其中持有該綜合發展區的丈量約份105約地段577號餘段用地的維健投資,對有關申請表示強烈反對,認為申請發展的地積比,較原來准許的地積比增8倍,高度亦增約11倍,方案沒有照顧整個綜合發展區的需求,違背該地帶規劃意向。

資料顯示,地皮業主公司董事包括周傑光及謝連科,前者為環亞物業拍賣相關人士。

另沙田車公廟站附近的古巖淨苑,向城規會申請改為「政府、機構或社區」地帶,以提供3087個骨灰龕位。

爾巒車位不足兩月賺37%

車位方面,市區車位愈炒愈貴,新界車位同樣有價有市。土地註冊處資料顯示,錦田爾巒一個雙號車位,本月初以134.18萬元易手。原業主於今年1月底以98萬元購入,持貨不足2個月,轉手帳面賺36.2萬元或37%。

陳秉志等擬拆售200柴灣車位

另由資深投資者陳秉志、蔡志忠及羅珠雄合資逾9000萬元、最新購入的柴灣道永利中心2至5樓停車場共200個車位,即將於5月拆售,市傳各車位售價逾70萬元。

至於由點心皇飲食集團前股東馮偉開等持有的土瓜灣北帝街12至16號地舖,市傳以1.08億元易手,面積約3000方呎,呎價3.6萬元,較2013年購入價9020萬元,帳面獲利1780萬元或約20%。





(東方)黃埔中招 交投縮6成

金管局出新辣招「滿月」,市場二手屋苑交投急挫,比農曆新年更靜,十大屋苑二手交投量按月減少約17%。其中紅磡黃埔花園交投量按月跌逾57%最多,更有實用面積466方呎兩房戶以625萬元售,較同類單位跌價近10%。而鰂魚涌康怡花園亦有個別兩房戶跌價4至5%,沙田第一城兩房叫價亦跌穿四百萬元。

十大屋苑交投減17%
綜合市場數據,金管局新辣招推出後一個月,三月份十大屋苑僅錄約138宗成交,按月減少17%,如黃埔花園交投量按月跌逾57%,而茶果嶺麗港城僅錄3宗買賣,為罕見低位。

至於樓價方面,該批屋苑中超過半數屋苑平均呎價未見回落,但事實上個別屋苑成交已經出現跌價情況。

利嘉閣陳維進稱,黃埔花園平均呎價按月跌逾7%,有實用面積466方呎兩房戶售625萬元,較同類跌價近10%。

另外,個別屋苑業主減價,成交稍為回升。中原楊文傑稱,康怡花園兩房戶樓價早前高達733萬元,但本月成交價回落至約690萬至700萬元,跌幅約4至5%,但交投量回升至10宗,已超越上月全月約6宗水平。

第一城兩房跌穿400萬
至於上車盤方面,世紀21奇豐周淑萍稱,沙田第一城樓價平均呎價按月跌5.3%,兩房戶叫價罕見跌穿400萬元,51座中層連租約戶叫價約395萬元。中原王樹明亦指出,天水圍嘉湖山莊平均呎價回落,主要是因為成交單位質素較低,而本月錄約42宗買賣,較上全月多10宗,近九天連錄23宗。

市場亦錄低市價成交,世紀21北山稱,北角富豪閣3座低層E室減價75萬元,至925萬元售出,實用呎價12,847元,低市價10%。

中原城市領先指數按周升0.74%至140.05點,連升三周續破頂,並正式反映出招後首周市況。各區樓價指數升幅收窄,九龍區按周僅升0.04%,升幅為114周以來新低,新界東及新界西按周僅升0.05及0.07%。相反,港島區則錄2.72%升幅。

紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮指出,樓市仍有動力,在他的「爆煲論」中已指出,即使政府出招,樓市仍然有力上升,但在三個月內會下調,需要時間來證明。

二手居屋睇樓勁升
受新盤開售影響,利嘉閣指出,50個指標屋苑本周六、日錄1,505組預約睇樓,按周減少4.3%。相反,新居屋攪珠後,祥益稱,天水圍昨日居屋睇樓量即倍升。中原稱,青衣夾屋宏福花園2座中高層G室,售580萬元,實用呎價10,545元,屋苑呎價首逾1萬元。





(東方)財仔突停做新盤二按

金管局早前高調要求銀行收緊對財務公司提供按揭資金後,市場昨日有財務機構煞停新盤二按計劃,根據一手銷售資訊網資料,沙田一個銷售中新盤昨更新價單,取消由經絡按揭安排之財務機構/銀行之樓價30%第二按揭優惠。

據另一消息來源透露,有財務公司收到銀行信件後便停做按揭業務,相信是銀行提醒相關財仔須遵守金管局規定,否則中止其銀行資金來源。

市場消息指出,一家有參與近期新盤的財務公司,昨日急煞停新盤二按,但未有向客戶及合作夥伴解釋原因,僅書面通知「暫時停止」相關業務,未能確定已轉介而未批出的客戶是否仍可獲批按揭。據悉,該財務公司原本透過按揭轉介公司為多個新盤提供二按計劃,當中包括不少熱賣或快將開售新盤。

玖瓏山二按優惠「消失」
據一手銷售資訊網資料,嘉里建設的玖瓏山昨剛更新價單,原本提供的樓價30%第二按揭計劃經已「消失」於新價單上,該計劃由經絡按揭安排,一按加二按總貸款額合共不超過樓價80%或物業估價80%,二按貸款金額最高為300萬元。本報昨向經絡按揭查詢為何取消有關計劃,發言人只回應,公司只負責按揭轉介,不評論個別機構商業決定。

緻藍天或調整成數
事實上,長實旗下快將開售的將軍澳緻藍天,亦有透過經絡按揭轉介提供二按優惠計劃。據悉,有關計劃仍然會繼續提供,但稍後可能調整按揭成數或息口等細節,一切有待正式公布。

金管局出招要求銀行確保向其借款的財務公司不可涉足任何超出局方規定的按揭業務,並罕有再發通函予銀行,以嚴厲措詞要求銀行向未遵守金管局按揭標準的財務公司「截水」。該局副總裁阮國恒表示,已要求銀行定期抽查現有按揭,了解有無客戶隱瞞二按,並與銀行商討如何獲得更全面資訊。





(蘋果)馬鞍山地擬改劃居屋

新居屋抽籤成為近日城中熱話,抽不中的市民亦不用灰心,因為政府未來會陸續有新供應推出,馬鞍山區就是其中之一。據該區大綱草圖資料顯示,政府建議將恒健街休憩用地改劃作居屋發展,估計有近800個單位供應。

區內潛在供應2,500伙

此外,在馬鞍山區內,馬鞍山路南面及北面兩幅原劃為綠化地帶的用地,將會合併興建居屋,涉及單位約1,700伙,至於恒泰路用地早前亦已取得城規會核准興建公屋,涉約1,600伙。即是未來區內有近2,500伙潛在居屋供應。
不過,上述供應估計大多都在2016/17年後方會推出,只有恒健街居屋地可能可於2015/16年推出,但發展計劃仍未獲得多數地區人士支持,區議會認為地皮位處通風帶,不宜改劃作住宅發展,改劃工作隨時出現變數。
城規會資料顯示,房委會就石硤尾邨第六期申請放寬高度限制,政府擬建兩座38層高共提供1,056伙的公營房屋。
另嘉里物流早前正式向城規會申請將旗下嘉里(柴灣)貨倉由工業改劃作骨灰龕用途,提供12萬個龕位,城規會最終收到超過3,000個意見,超過80%為反對。





(新報)【地產人語】汪敦敬 年輕人當然可置業

本篇我繼續討論年輕人儲蓄置業的其他重要原因,就是「四個一定要做」、「一個不應該做」和「一個可大幅提升的重點」,「四個一定要做」分別是:
(1)一定要找正確合適的置業對象:要求不可定得太高,即買400 萬元以下的新界物業,容易上車也多選擇;差餉物業估價署的最新數據(2014 年12 月),新界區細單位(431 呎)平均樓價是405 萬元,而統計署2014 年年刊數據,全港私人住宅單位新界區佔39.3%,也因此無論在價格上及選擇數量上,新界區也是較合適的選擇對象;
(2)「慳啲使」:我們以25 至34 歲工資中位數14,900 元, 推算2015 年平均中位數約16,400 元,假設年輕人向家庭貢獻三成收入(約5,000 元)家用,其個人的日常消費約6,000 元以下,將剩下三成收入(約5,000 元)用於置業儲蓄;
(3)九成按揭保險制度:首次置業的年輕人仍可申請九成按揭保險,以一成首期,儲錢的速度才可有機會比通脹更快;
(4)找人生另一半合力置業:兩小口子一起去置業機會就大增。
我們發覺有一些一定不可做的,就是不可以租樓!年輕人往往喜歡一出來工作就搬離家庭,就覺得進入獨立階段,和父母的經濟關係就已經告一段落,可是偏偏這獨立,年輕人因交租而消耗了儲蓄不能置業,反而之後難以置業了。
我們發覺近年出現了一個置業模式,就是家長在首期上幫忙或資助,我們不是鼓勵家長出手,但的而且確這是一個新常態,我們只是剖析這新常態,以上我們的儲蓄計劃,4 年累積的家用足夠津貼年輕人首期的一半左右(首次置業九成按揭保險),雖然這不是絕對的,但有給家用的年輕人相對容易得到家長的支持,原來在置業前的理財都是與家長有關的,家長的資助是與你給家用有關的,你搬出來獨立租樓,提早離開你的家長,令你的置業相對難了,這個微妙的倫理關係才是我們做以上統計的意外收穫。





(星島)緻 藍 迅 收 2300 票 嘉 悅 參 觀 現 人 龍

將軍澳新盤戰掀開序幕,區內大型新盤日出康城緻藍天以貼市價搶攻,昨首日開放示範單位及收票,旋即吸引大批準買家捧場,在下午高峰期,更錄長長排隊參觀人龍,現場「大打蛇餅」。市場消息指,項目首日即錄近二千三百票;同區另一新盤嘉悅,發展商連番加推後,市場指,至今亦累收近二千票,現場亦吸引大批家庭客到場,料兩盤下周連環開售。

  由長實、南豐及港鐵發展的緻藍天,以貼市價開售搶盡市場焦點,昨首度開放示範單位予公眾參觀,參觀人流不斷,更持續出現「大打蛇餅」情況。長實地產投資董事黃思聰表示,市場反應超乎預期理想,昨日自十一時起正式開放示範單位,而早於十時已有逾百人於售樓處門外等候,截至下午兩時許,已錄逾二千人參觀,而首批推售的三百三十三伙,亦於約兩小內錄超額認購。黃思聰指,料於本周再度加推以滿足更多客人的需求,而銷售安排會於稍後時間公布。

  就現場所見,緻藍天示範單位的參觀人流蜂擁,高峰期估計錄逾千人排隊等候,由二樓的售樓處門外大排長龍至商場地下,而發展商亦有妥善的安排,擺出鐵馬為人龍分流,令現場秩序井然,有現場的地產代理透露,買家需輪候超過半小時方可入內參觀。

  參觀的準買家中亦不乏同區的換樓客,有到現場參觀的羅先生表示,本為同區的租客,一直物色同區的二手屋苑,由於是次緻藍天的定價理想,非常貼近二手市價,更指用二手的價錢可買一手新盤,非常吸引,直指是次項目為上車的好機會,因此打算轉租為買,表示會再到現樓參觀。亦有外區家庭客譚先生表示,居住在觀塘區,打算購入三房單位予與家人自住之用,預算為六百多萬,準備了近四成的首期,認為項目的造價合理,希望可購入心儀單位。

  長實高級營業經理何家欣表示,就地產代理的統計的數字所顯示,入票的買家有一半為外區客,當中以港島東的買家為主,亦有代理指出,現時港島區的二手樓價高企,於港島區兩房單位的二手造價,已可購入緻藍天的三房至四房戶,因此吸引了不少區外買家入市,相信項目已掀起了市場上的換樓潮,反應非常理想。

  市場消息指,項目首日收逾二千三百票,超額近六倍。

  另一邊廂,同區嘉華旗下新盤嘉悅,日前公布第三張價單應市,涉及一百二十二伙,提供一至四房戶,呎價由一萬三千八百一十九至一萬七千四百五十九元,發展商指該批單位未有加價,銷售安排將會盡快公布,市場消息稱,該項目連日來累收近二千票。

  嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示,該張價單未有加價,價格差異只反映單位不同樓層等,項目至今已公布三張價單,合共推出三百一十八伙,佔全部單位八成五,市值逾二十八億元,會盡快公布銷售安排,但同時會給充足時間予準買家消化新價單,並會考慮三百一十八伙一併發售,由於持貨成本高,亦會積極考慮悉數推出餘下單位。

  溫氏續指,項目開價均屬市價,對於同區另一新盤緻藍天定價較平,他指兩個盤所處地點不同,市中心與康城區兩區價格有約兩成差距,因此兩者客源不同,「百貨應百客」,不擔心影響項目銷情。他亦表示,項目自收票以來反應理想,更有準買家不經過代理,自行入票。





(星島)預 約 睇 樓 量 回 落 按 周 減 約 半 成

多項大型新盤連番推售,分散二手市場客源,綜合市場消息稱,周末兩天百大屋苑預約睇樓量約一千九百七十四組,較上周減少百分之四點五,其中,將軍澳屋苑睇樓量更急跌二成半。另外,多項屋苑錄減價成交,其中,青衣夾屋宏福花園一項兩房戶,減幅半成後以五百八十萬元沽出,但仍創屋苑新高。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,將軍澳大型新盤開價成市場焦點,加上定價具吸引力,相信吸納大量市場客源,當中,包括不少外區購買力,形成二手市場壓力,近日各個新盤認購反應理想,再加二手市況仍受辣招影響,形成一手撐起市場。

  中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,本周二手睇樓量較上周下跌,周末期間多項新盤推出,選擇戶型多及定價亦吸引,不少睇樓客流入新盤市場,分散二手注意力,令屋苑交投明顯回落。

  利嘉閣地產研究部指出,發展商積極部署新盤開賣,以不同優惠計畫吸引準買家,一手市況推售活動如箭在弦,另一邊廂,居屋公布攪珠結果,未能中籤揀樓的新居屋向隅客,部分料轉投入二手市場物色上車盤,令本周末預約睇樓跌幅較為溫和。

  綜合市場消息表示,將軍澳兩大新盤搶盡風頭,令二手交投轉靜,新都城本月交投持續淡靜,至今暫僅錄九宗成交,由於不少買家本周末多選擇參觀新盤示範單位,影響二手屋苑睇樓氣氛,本周末新都城僅錄得約三十組預約睇樓,較上周大跌二成半。

  新界西北區受一手搶客影響較少,市場指睇樓量逆市上升,祥益董事盤嘉茵表示,本周末天水圍屋苑睇樓量較上周上升近四成,部分買家因抽不到新居屋而回流二手市場,加上部分看好後市,故不少睇樓客流出,預約睇樓氣氛回暖。

  由於二手樓市持續受壓,多個屋苑紛錄減價成交,其中,青衣夾屋宏福花園錄得業主減價後新高成交,中原市務經理姚智皓表示,交易為二座中高層G室,面積五百五十方呎,業主放盤原叫價六百一十萬元,後減價三十萬元,減幅約半成,最終獲換樓客以五百八十萬元,呎價一萬零五百四十五元,呎價創屋苑新高水平。

  中原高級分區營業經理黃惠霞表示,荔枝角美孚新?h四期百老?街九十九號低層C室沽出,面積七百五十二方呎,業主早前叫價七百五十萬元放盤,持價挺,最終微減五萬元沽出單位,成交價七百四十五萬元,呎價九千九百零七元。

  美聯聯席區域經理鄧涇渭表示,元朗尚悅八座中層F室,面積約為三百五十五方呎,屬兩房間隔,議價十五萬元,以約四百一十五萬元獲上車客承接,議幅約百分之三,呎價約為一萬一千六百九十元。

  利嘉閣助理分區經理余文偉表示,長沙灣宇晴軒一座中層G室錄得成交,面積四百六十方呎,新近以六百萬元易手,呎價約一萬三千零四十三元,據悉,買家由於租約期滿及業主大幅加租,故決定轉租為買。





(星島)馬 鞍 山 地 矚 目 九 龍 灣 地 估 29 億

政府肩負本年土地供應重任,馬不停蹄推出地皮招標。地政總署昨日公布,馬鞍山落禾沙里住宅地,以及九龍灣祥業街商業用地,兩幅地皮將正式招標。市場人士預料,由於兩區早前均有地皮以新高價批出,料兩地估值最高逾四十四億元。其中馬鞍山落禾沙里地皮矚目,料吸引大中財團,以及小型財團聯手角逐。

  為保持土地供應進度,政府頻推地皮招標,且推地種類多元化,其中馬鞍山落禾沙里中低密度住宅地,項目類近馬鐵烏溪沙站,附近樓盤包括迎海及帝琴灣,地皮面積約六萬二千七百五十四方呎,地積比約三點六倍,可建樓面約二十二萬五千九百一十五方呎。

  理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,該項目鄰近馬鐵站,交通相對方便,部分單位可享吐露港海景,地價相對高,惟該地部分地段將被劃作不可設建築物地段,同時不得用作興建高於主水平基準九十五米的樓宇,對發展布局有一定影響。

  他續指,由於投資金額不大,料吸引大中小財團入標,預料項目每呎樓面地價約五千元,地皮估值約十一億三千萬元。

  亦有市場人士指,由於該地皮規模頗大,相信發展商或會發展近年大熱的中小型單位,而地段鄰近其他大型屋苑,有一定優勢,在土地短缺的情況下,相信屆時競投會相當熱烈。另外,他認為區內白石地皮日前呎價創新高,惟落禾沙里地價料未能達此高位,因地皮景觀未及白石。

  此外,有市場人士認為,由於俊和於去年底,夥拍國企內房地產商中國城市建設,以破區內地價紀錄每呎五千五百七十一元,奪得同區白石用地,故料今次地價即使未能再破紀錄,亦可達每呎五千五百元。

  事實上,馬鞍山為未來供應重鎮之一,政府為達成供應目標,早前亦積極研究區內的政府及綠化用地,將其改劃為住宅地,其中,據最新分區大綱計劃圖表示,政府擬將一幅位於耀沙路以東的一幅用地,由「政府、機構或社區」地帶,改畫為「住宅(丙類三)」地帶,並加入主水平基準上四十米的建築物高度限制。

  另一幅用地則為恆健街的一幅「休憩用地」及顯示為「道路」的地方,改畫為「住宅(甲類)十」地帶,並加入主水平基準以上一百二十米的高度限制。

  同日另一招標用地為九龍灣祥業街、常怡道與偉業街交界的商業用地,該地前身為九龍灣政府車輛管理處用地,佔地四萬零八百四十九方呎,以約最高十二倍地積比發展,可建樓面約四十九萬零一百九十三方呎。

  張聖典表示,項目未來將連接九龍東行動區,為九龍東行人天橋通道網的組成部分之一,故政府於賣地條款中要求發展商負責興建連接項目與行動區的天橋,雖有助帶旺人流但亦增加發展成本,相信發展商出價將反映上述因素。

  高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示,項目位處九龍東發展區,地理位置優越,加上區內早前有地皮以破區內紀錄出售。

  雖然今次項目較難有海景,但仍會吸引各類型發展商入標,特別一些立足區內的發展商爭奪,料每方呎樓面地價約六千元,地皮估值約二十九億四千萬元。












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