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今日新聞摘要 23.05.15

公關部

2015-05-23


(蘋果)新界地皮頻破頂 二手樓屢創新高 嘉湖3房首破500萬

新界區地皮接連以破頂價批出,刺激二手續闖新高,天水圍嘉湖山莊三房單位首破「五球」,美湖居7座高層一個連租約豪裝三房戶以500萬元易手,樓價創屋苑史上最貴三房單位。

「上車樂園」嘉湖山莊,今年呎價已升逾兩成,升幅冠絕新界西,現三房單位都要升穿「五球」,單位為美湖居7座高層A室,實用629方呎,三房套房間隔,連租約以500萬元易手,呎價7,949元,成為屋苑標準三房戶成交銀碼最貴單位。

月租1.7萬 回報4.1厘

中原地產區域營業經理王樹明表示,單位能以高價成交,因原業主曾重本豪裝及添置家具,再以高價月租1.7萬元租出單位,故吸引新買家購入收租,新買家可享約4.1厘回報至明年中。原業主於2010年7月以228萬元入單位,現獲利272萬元,單位5年升值1.2倍。
據資料顯示,嘉湖山莊曾於1997年有三房單位以逾500萬元沽出,為美湖居8座高層A室,648方呎,當年一手價506.3萬元賣出。不過單位收樓前樓價大幅貶值,業主最終未有完成交易,故此今次才算嘉湖山莊首次有三房單位造價突破500萬元。
新界樓狂升,連粉嶺單幢樓百福花園都錄得過千萬成交。消息指,該廈頂層複式C室,1,744方呎,獲買家以1,460萬元承接,呎價8,372元,成交總值及呎價俱創大廈新高。原業主97年入市仍大賺569萬元,升64%。沙田河畔花園亦錄歷來次高成交,C座高層8室,242方呎,成交價390萬元,呎價穿1.6萬元,達16,116元。
另葵芳閣1座高層F室,473方呎,以530萬元成交,呎造11,205元,成交價及呎價創屋苑新高。此類單位對上一宗成交價只500萬元,因市場缺盤,故大幅跳價30萬元成交。
反映本港二手樓價的中原城市領先指數CCL報141.30點,按周跌0.05%。
中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報142.33點,按周跌0.24%。不過新界東樓價繼續受多幅同區地皮高價賣出刺激,新界東CCL Mass最新報148.3點,連續兩周創歷史新高,按周升0.48%,兩周升幅共1.05%。新界西樓價按周跌0.37%,港島跌0.52%,九龍亦跌0.26%。





(蘋果)銀主盤旺場 賽西湖低市價5%賣

近期樓市暢旺,上車盤以至千萬豪宅,不乏承接力。北角半山老牌豪宅賽西湖大廈,銀主貨亦錄一名買家以2,300萬元承接,低市價約5%。
樓市持續暢旺,惟二手市場缺貨,令銀主盤也順利沽出。利嘉閣崔嘉?表示,賽西湖大廈13座高層B室,實用面積1,123方呎,據知原開價2,580萬元,單位最新剛以2,300萬元售出,呎價2.04萬元,輕微低於市價5%。單位雖屬銀主盤,惟享有全海景,因而獲承接。原業主76年以41.3萬元買入,持貨近40年,升值55倍。

柏景灣4年賺246萬元

另外,大角嘴奧運站亦錄銀主貨易手。消息指出,柏景灣9座一個低層E室,建築面積618方呎,實用面積449方呎,以735萬元售出,實用呎價1.64萬元,建築呎價1.2萬元。原業主2011年2月以489萬元買入,賬面賺246萬元,升50%。
此外,市場錄得西貢匡湖居1期單號屋成交,世紀廿一廖振雄表示,該洋房建築面積1,460方呎,實用面積1,048方呎,附戶外花園約525方呎,享內園湖景,以2,438萬元成交,建築呎價16,699元,實用呎價23,263元。原業主於2010年6月以1,628萬元購入上述單位,持貨近5年,賬面獲利810萬元。





(蘋果)新盤貨尾趁市旺加價

一手樓繼續旺市,貨尾盤掀加價潮。恒地大坑雋琚及北角維?共約15伙單位昨日再更新價單,加幅約2%至5%。另有利土瓜灣利.港灣18的7伙貨尾加價約2%。
據一手銷售網顯示,恒地北角維?昨更新價單,共約7伙單位調整定價,加幅約2%至5%。當中10樓E室由1,195.2萬元加至1,255萬元,呎價由2.46萬元加至2.58萬元,加幅約5%。

峻瀅II加推219伙

同系與金朝陽合作的大坑雋琚,昨日亦更新價單,合共約8伙單位調整定價,其中9樓B室最新定價1,290.3萬元,較上一次價錢貴2%,但累積加幅近6.6%。
另有利土瓜灣利.港灣18的7伙貨尾加價約2%。另一貨尾盤永義何文田雋瓏今日公佈最新銷售部署。
至於近日新盤焦點又再落於供應重災區的將軍澳身上,長和峻瀅II昨日率先安排緻藍天向隅客參觀示範單位,並即日收票逾700張,較首批182伙超額近3倍,發展商即晚加推219伙,戶型繼續清一色三房戶,面積700方呎以上。
新價單中定價最平單位為2座3樓D室,面積741方呎,定價724萬元,呎價9,771元,折實615.4萬元。
同系荃灣環宇海灣,市傳昨日沽出一特色連天台戶,為7座50樓E室,成交價1,972萬元,面積1,259方呎,呎價約1.57萬元。惟一切資料以一手銷售網的公佈為準。





(東方)九龍站大戶減磅

豪宅物業價格穩健,近期有重貨投資者趁好價沽貨,曾於九龍站持有多達15個單位的投資者,再委託代理放售5項豪宅,包括2個凱旋門及3個天璽單位,總開價超過2億元。

天璽最貴嗌4800萬
香港置業獲業主委託放售5個九龍站豪宅單位,以天璽月鑽璽中低層A室連約開價4,800萬元最高,以實用面積1,391方呎計算,實用呎價34,508元;另天璽月鑽璽中層B室及同座中低層C室,開價4,600萬及3,400萬元。另外兩個放售單位為凱旋門摩天閣中高層B室及朝日閣中高層B室,連車位開價3,800萬及3,980萬元,其中前者實用呎價約4.5萬元。

有區內代理透露,上述一籃子豪宅投資者曾於九龍站持有15個單位,約於○六至○八年購入,天璽及凱旋門各佔7個、另一個為君臨天下單位,該投資者最近頻頻沽貨,至今只餘下7伙未沽。

市場消息稱,由另一資深投資者持有的港島南貝沙灣5期一幢洋房獲買家洽購。

貝沙灣洋房2億獲洽
據了解,該洋房意向價2億元,呎價5萬多元。另中原林少禮表示,貝沙灣本月錄約11宗成交,其中4期1座中層C室三房以2,950萬元連車位易手。

此外,該行蕭家權稱,西半山雍景臺1座高層B室售2,250萬元,實用呎價21,226元。另世紀21奇豐廖振雄稱,西貢匡湖居1期單號屋連花園售2,438萬元,以實用面積1,048方呎計算,實用呎價23,263元。





(東方)新居屋尚翠苑續搶手

新居屋開售反應非常熱烈,次日有六十名中籤者揀樓,未有買家甩底,全日共售出四十三個單位,其中荃灣尚翠苑續為「搶手貨」,昨售出廿六個單位,即兩日來共賣出五十二個。不少中籤者即場「扑錘」落訂,直言欣賞尚翠苑交通便利,加上部分屬大單位,可與父母同住。更有中籤者為將來結婚鋪路,計劃買定新屋與女友「同一屋簷下」。

房屋委員會昨安排六十名中籤者先後於早上九時及十時三十分兩個時段,到樂富居屋銷售中心揀樓。從事建築業的李先生首次以綠表資格申請居屋即成功,昨與父母一同揀樓,他們看中荃灣尚翠苑一個五百一十一平方呎單位,即時支付十多萬元首期。他解釋,雖然單位面向工廠區,但因面積較現居的四百多平方呎公屋大,適合一家大細居住。他計劃與女友結束愛情長跑,拉埋天窗,將與女友及年過七旬的父母在新單位同住。

從事資訊科技界的李先生,現與父母居於青衣一個面積僅二百多平方呎的公屋單位,他同樣看中尚翠苑五百一十一平方呎的單位,並以三至四年積蓄支付十六萬元的首期。他直言欣賞尚翠苑規模較大,「有九百多個單位,感覺上較完整」,交通又便利,冀讓兩老有個較好的住屋環境。

宏富苑「開齋」 售兩單位
昨共賣出四十三個單位,其中尚翠苑售出廿六個單位;其次是沙田美柏苑,售出九個單位;青衣青俊苑及美盈苑各三個單位;而元朗宏富苑現「零的突破」,售出兩個單位,兩日共賣出八十八個單位,未有買家「撻訂」。





(明報)橫頭磡學校地申建236伙住宅

近市區新盤熱賣,有地皮業主亦吼準機會把手上手地皮申請作住宅發展。由吳氏家族持有、橫頭磡前至德公立學校現址,最新向城規會提出改作住宅發展,地皮位於長和及市建局合作發展前衙前圍邨以西,計劃興建一幢集零售、安老院及住宅的綜合大廈,擬提供236個住宅單位。

地皮位於東隆道9號,現址為前至德公立學校及毗鄰休憩花園,文件顯示,上址地盤21603.3方呎,當中有3498方呎為政府土地,劃為「政府、機構或社區」用地,現申請改為「住宅(甲類)」,發展一幢綜合大廈,當中住宅樓面涉16.2萬方呎,擬提供236伙,面積介乎431方呎至753.5方呎;另外零售樓面為13078方呎,而安老院樓面涉17513方呎。事實上,毗鄰上址的前衙前圍邨地皮,早前批出發展方案,總樓面面積為3.47萬方呎,擬單位750個。

由於地盤涉及部分政府土地,申請人建議提出換地以發展該項目。申請人又指,現有發展計劃,對衙前圍邨宗祠將完全保留,同時亦可重新利用該地盤的土地資源。

衙前圍邨吳氏家族申建

據申請文件顯示,申請人包括吳成達祖司理、吳瑞權、吳志榮、吳博剛、吳少洪,當中「吳成達祖」就是衙前圍吳氏的總太公,據悉吳氏分為四房,由各房推舉一名司理,代表本房管理吳成達祖的事務。





(新報)【地產人語】汪敦敬 爆煲症候群?

樓價多年長升長有,高居不下,太多人期望樓價下跌,引致公眾出現了「爆煲症候群」!人們都因為渴求樓價低,所以會有一些不合理的反應,年初的時候,因為「爆煲論」的出現成為了城中的熱話,我認為問題並不是出在發表的論者,何況香港是言論自由的地方,任何「一家之言」都應該有其學問及值得尊重!但是因為社會太多人期望樓市爆煲了,所以有關良好出發點的言論被捲入了「爆煲症候群」的風暴,同一個論者,其實在過去數年,亦有發表樓價向好的言論,今天渴望樓價跌的失望者是否也應該想一想,這論者唱好的時候,你又有否追隨?
最近亦有同業將全城50個的指標屋苑,做一個租金回報率比較,結果是收租回報率下跌,這被個別傳媒定性為「跌市密碼」,並以「樓泡加速爆」為標題,與爆煲論一樣,筆者是不認為問題出在發表者及傳媒上,但公眾的而且確是普遍解讀錯誤,或者不懂「解碼」,所以我想在此做一些分析。
有關統計是在2014年3月至2015年3月這一年中的比較,在這13個月內,每個月整體租金及買賣價都是上升的,只是買賣升得比較多而已,將「租金回報率減低」解讀為泡沫即將爆破十分危險,因為租金既然上升還未見停止,需要自用不買樓的風險,便是要面對不斷的加租風險了。
更重要的是,有關統計的屋苑大部份的租金回報率仍在3%以上,即是說如果用1.91厘的現在息口去借錢,然後租出物業,成為即時賺錢的生意,收租仍然是一門即賺長期賺,而且「財息兼收」的生意。
如果你說租金回報率下降等於爆煲的話,不如你說租金未來會升得更多,似乎更有理據做基礎了。
說到危機,我們不如比較一下1997年的高峰,1997年的利率是9.75%,租金回報率普遍是2%左右,是即買即蝕,長供長輸的算盤,要香港樓價回到1997年的危險,相信還要升很多才追得上呢!





(星島)屯 門 掃 管 笏 地 招 標 料 吸 大 財 團 角 逐

政府推地步伐加快,其中本季賣地計畫,即最具規模的屯門掃管笏路地皮,昨日推出招標;市場人士表示,雖然同區短期有不少新土地供應,但中低密度的供應則較少,預料將會吸引大型財團參與,每呎樓面地價約有三千八百元至四千元,估值逾三十三億元。

  屯門第五十六區掃管笏路佔地二十九萬零六百二十八方呎,為「住宅(乙類)」用途,以最高地積比二點九倍計算,可建樓面約達八十四萬一千七百四十五方呎,項目鄰近已落成的私人屋苑星堤,而東面則為會德豐地產於兩年前投得的住宅地皮,當時樓面地價約有三千六百八十三元。

  另外,最高樓面面積當中,有不少於九千五百八十方呎將用作幼稚園發展用途;項目亦受限
高之條款約束,建築物不得高於主水平九十米,而且,部分位置將於劃作不可構設建築物地段。

  理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,項目發展雖受到一定限制,但由於地理位置不俗,料造價將會平穩,預計項目將用作中低密度豪宅發展,每呎樓面地價約四千元,總地價約三十三億七千萬,並料住宅落成後每呎售價約一萬五千元。

  事實上,屯門區一直為土地供應重鎮,單於本季就推出三幅地皮招標,合計已近二百萬方呎可建樓面,其中海榮路與恆富街交界用地將於下周五截標,綜合業內人士指,預計項目將可享有海景,相信將成為有利項目造價因素,但中標發展商需自資鋪設項目附近的行人道路及行人過路系統設施,相信亦將反映於造價上,料每呎樓面地價約四千元,總地價約十四億二千萬元





(星島)百 大 屋 苑 睇 樓 量 回 軟   按 周 微 跌 2%

本周新盤紛開售,其中將軍澳新盤以低價開賣,盡吸市場焦點,亦令二手交投受打擊。綜合市場消息指,本周末接連佛誕假期,百大屋苑整體預約睇樓量共錄約二千四百八十八組,按周微跌百分之二點二。九龍及新界區跌幅明顯,港島區個別屋苑睇樓量則錄得逆市上升。

  中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,置業需求持續高企,近日樓市亦沒有負面消息,佛誕三天假期內,吸引不少用家四出睇樓,九龍區接二連三有新盤推出,吸引大量睇樓客優先參觀及考慮抽籤,加上二手業主持貨力強,對叫價企硬,相對一手新盤訂價吸引,難免分薄二手客源。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,二手樓市於本月曾一度回暖,多個指標屋苑成交量均見上升,睇樓活動亦回復活躍,惟將軍澳大型新盤登場,更以低價開售,立即搶去市場焦點,部份買家轉投一手市場懷抱,加上長假外遊及連續天雨的影響,二手即被凍結,九龍及新界指標屋苑本周末預約睇樓幾乎全下跌,惟港島區受到的影響較少,仍錄得輕微升幅。

  港島區整體睇樓氣氛大致靠穩,利嘉閣分行高級經理黃凱達指出,雖新盤訂價吸引,但太古城乃港島東龍頭屋苑,地段及單位質素仍然備受一批用家追捧,預計由於兩區客源不同,新盤開賣對屋苑影響輕微,惟近日天氣不穩,驟雨滂沱,或降低睇樓客外出睇樓意欲。

  黃氏續指,太古城交投氣氛改善,五月份暫錄得十宗買賣個案,約九成屬用家自住,而租賃成交亦累錄三十五宗成交,表現活躍。

  將軍澳新盤項目即將開賣,對區內睇樓量及買賣交投或會造成一定壓力,未來三天二手睇樓氣氛薄弱。

  美聯分行助理區域經理黎燦強則表示,元朗新盤尚築即將登場,並以細單位供應為主,搶去部分嘉湖山莊上車客源,準買家紛紛觀望項目開價再作入市決定,故本周末嘉湖山莊預約睇樓量僅約二百組,按周減少約百分之五





(星島)峻 瀅 II 首 日 收 逾 700 票   乘 勢 原 價 加 推

近年將軍澳新盤供應大增,其中日出康城區峻瀅II,昨日首度向指定人士開放示範單位,及優先收票,市場消息指,有近五百客到場參觀,單日收約七百六十票,發展商同日即時原價加推二百一十九伙三房戶搶灘,全數三房單位已推出,該批單位折實入場價約六百一十五萬元,扣除折扣後每方呎售價約九千四百五十二元。

  長實旗下的將軍澳日出康城峻瀅II,緊接區內緻藍天推出,昨日在首度開放示範單位後,突擊在同日晚加推餘下的全數三房單位,以快打慢出擊,即現時推出單位合共四百零一伙,長實地產投資董事郭子威在昨午表示,該盤先向緻藍天登記人士及特選人士開放示範單位,預計參觀反應理想,至於銷售安排會在適當時候公布,且於今全面向公眾開放示範單位。

  他續指,現時市場情況較上月緻藍天開售時變化較大,樓市氣氛正面,另亦認為,年尾有機會加息,惟相信加幅不大,更可能會等待至明年首季才加,相信對樓市有支持,而中小型單位需求仍然強勁,樓價受支持,估計下半年樓市會有百分之五至十的升幅。

  該盤位於紅磡的示範單位,昨日於下午三時始開放,惟不少準買家均提早到場,希望可盡快參觀示範單位,在大約三時左右,現場已現排隊人龍,雖昨日並非公眾假期,但仍有相當多人士到場,媲美周末的高峰時期,反映樓盤的吸引程度,有市場人士透露,昨有約五百台客參觀人次,大部分以換樓客為主,市場反應相當理想。

  發展商早前又透露,為緻藍天登記人士安排優先入票,該批人士昨日亦可同步入票,且設有組合票方式,市場人士透露,峻瀅II昨單日收約七百六十票,以首批連加推的四百零一伙而言,錄近一倍超額認購,相信往後其餘人士亦可入票後,票量可大幅上升,而公眾人士將在今起開始入票。

  據昨突推出的價單顯示,是次推出的二百一十九伙,面積七百三十五至七百六十五方呎,全為三房戶,定價七百二十四萬元至九百六十五萬三千元,呎價九千七百三十六元至一萬二千九百零一元,平均呎價一萬一千一百一十九元。扣除最高折扣後,售價約六百一十五萬四千元至八百二十萬五千元,呎價八千二百七十六元至一萬零九百六十五元,平均呎價九千四百五十一元。

  是批單位入場戶為二座三樓D室,面積七百四十一方呎,定價七百二十四萬元,呎價九千七百七十一元,折實售價為六百一十五萬四千元,呎價約為八千三百零五元。

  至於優惠安排,發展商為買家提供的優惠不變,最高一成五的優惠,以及二按計畫吸客,包括現金或即時按揭方式折扣、印花稅津貼、指定日期簽署臨約,及額外的售價優惠。

  發展商亦提供二按優惠,該計畫助買家申請最高成交金額的兩成,或物業估價的兩成,早前金管局推出辣招限制買家付最少四成首期,配合該二按計畫,即支付兩成首期便可入市。

  峻瀅II位於將軍澳石角路六號,三座共提八百七十二伙,單位面積由四百九十九至七百六十五方呎,兩至三房間隔,另提供連天台特色戶,預計關鍵日期為一六年九月底



















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