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今日新聞摘要 11.02.16

公關部

2016-02-11


(明報)新盤春節賣7伙 連續3年單位數 7全新盤料短期出閘 涉2110伙

新春節日氣氛濃,加上各大發展商淡市下按兵不動,令今個長假期的新盤成交量,續在單位數字徘徊。綜合市場消息及一手銷售網顯示,過去5日新春長假合共只錄得7宗新盤成交,與去年4日新春假期成交量相若,連續3年錄得單位數字成交紀錄。不過,由於新春後將有多個新盤魚貫出籠,預計本月底至3月初有機會推售的7個主要新盤共涉2110個單位,意味一手盤將再次成為市場主導。

雖然多個發展商趁春節推出新春優惠,希望吸引買家入市,惟綜合市場資料,由上周六至昨日(即年廿八至猴年年初三)5日新春長假,合共只錄約7宗買賣,涉及新盤包括恒地牽頭的馬鞍山迎海.星灣御(售出2伙),另香港小輪發展的深水海柏匯、長實地產元朗世宙、新地元朗錦田北峻巒1A期、信置大埔白石角逸瓏灣I和同系天賦海灣,則各售出1伙。

恒地系樓盤累售3伙 成績最佳

不過,若單計猴年,即踏入年初一後至昨日,市場只錄2宗一手成交,且同為恒地或香港小輪旗下新盤,包括年初一售出的一伙海柏匯;而迎海.星灣御昨日亦售出一伙,單位屬實用1015方呎的第17座高層A室,成交價1589萬元,實呎15,656元。

另英皇國際執行董事張炳強透露,旗下西環維港峰早前推出的8個複式單位(當中7個招標發售),市場反應理想,春節期間錄得50組準買家參觀,當中數組正在洽購中,預料短期內可錄得成交。張續指,早前旺角發生的騷亂,同類小規模事故間有發生,並認為樓價主要視乎供求、整體經濟及就業情而定,相信事件不會對樓價造成影響。

雖然新春假期新盤成交數字低企,但事實上,多個發展商都已預備在本月底前推盤,長實、新地及新世界,更有機會擺出「雙龍出海」陣勢;其中長實擬推出伙拍郭炳湘私人發展的亞皆老街君柏(228伙),以及元朗洋房項目娉廷(41伙)。

新地長實新世界擬雙龍出海

「月月有樓賣」的新地,亦擬同期推出何文田天鑄二期(271伙)及元朗德業街映御(523伙),當中映御已於新春前上載樓書至物業網站。可留意的是,君柏與天鑄2期更有機會同期對撼,成兩大龍頭發展商今年首次較量。新世界亦擬本月內推出西貢清水灣豪宅傲瀧(680伙)、以及西區德輔道西瑧璈(191伙),前者已上載樓書;若連同恒地牽頭馬鞍山迎海5期(176伙),單計四大發展商,短期內將有2110伙單位可推出市場。





(明報)英皇逾億活化屯門兩工廈

新界西北近年有多項發展,當中屯門、元朗除有多個住宅項目先後推出市場外,部分發展商亦看好區內消費潛力,積極把旗下物業改建成商業項目,其中英皇國際早前向城規會申請為兩個屯門工廈項目進行活化工程,已獲城規會批准。

張炳強:料兩年完成 作長線收租

英皇國際執行董事張炳強稱,旗下屯門建發里4號、新安街15號活化工廈申請,已獲城規會批准,料耗資逾億元進行活化,估計最快兩年後完成,預計用作長線收租,屆時租金回報相信可達10厘。

提供零售餐飲 回報料10厘

上述建發里4號,現時作為英皇同系歐化家俬貨倉,項目佔地約1.9萬方呎、樓面涉約17.9萬方呎,活化後將提供約4.5萬方呎零售和餐飲樓面,另有約10.8萬方呎寫字樓樓面,以及65個私家車位等。

新安街15號現時主要作為出租用途,地盤涉近1萬方呎,涉約56,446方呎樓面,活化後將會提供近5萬方呎零售及餐飲樓面,以及17個車位。





(東方)業界轉軚估無小陽春

農曆新年長假期間,適逢外圍股市連日下跌,今日港股復市勢遭重挫,準買家即使見勁劈盤亦未敢貿然入市,令十大屋苑年初一至三僅天水圍嘉湖山莊錄約1宗買賣,連同過去周六、日計亦只得約4宗成交,與新盤交投量料同屬歷年新春期間低位徘徊。原先看好樓市有「成交小陽春」的代理,在預期將爆發第三波股災下,亦轉軚估計今年無論價、量都不會出現小陽春。

外圍股市不穩,中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱,受外圍股災「壓過年」影響,預期本港第三波股災將至,買家入市意欲大減,相信會抱持觀望心態,未敢入市。他早前預期今年樓市在買賣層面會有小陽春,但近日已改變睇法,認為今年春節交投淡靜與去年不同,現時即使業主降價,買家亦不願入市,故今年無論價、量均難現小陽春。

股市不穩累交投減

投資者亦一面倒看淡後市,另類物業投資者伍冠流表示,外圍股市顯著下跌,估計本港股市今日開市亦一定跌,看來樓市小陽春不可能出現,估計除了樓價會跌外,成交量亦會減少,而且情況更會持續下去。

資深投資者鄭躬洪亦稱,樓市往年新春至三月期間乍現小陽春,但相信今年不會出現,因股市不穩、樓市回落,現時已人心惶惶,預期交投及樓價均會進一步下挫。

事實上,今年初一至三假期交投慘不忍睹,二手方面,十大屋苑只錄1宗成交,而一四年與一五年的初一至三分別錄1宗與2宗,交投屬同期低位徘徊。

中原黃建津表示,嘉湖山莊麗湖居1座中層F室兩房戶,實用面積442方呎,減價20萬元,於猴年以290萬元售出,實用呎價6,561元。該屋苑售價再穿「三球」。該行指出,連同過去周六、日,十大屋苑亦只有4宗成交,其中7個屋苑未聞交投。

樓市吹淡風,最近不乏減價個案,該行林龍南稱,北角寶馬山花園7座低層B室勁劈255萬元,終以825萬元售出,售價跌穿一三年三月同類成交水平。該行柳發利稱,馬鞍山翠擁華庭8座高層E室減價40萬元,以550萬元易手,實用呎價9,946元。該行陳焯偉表示,奧運站君?港6座中層E室兩房戶,實用面積621方呎,僅以698萬元售出,創同類單位近一年新低。

盛薈?五年蝕住走

中原林旭樂稱,大圍盛薈3座中層NC室,實用面積784方呎,原叫價898萬元,議價後減價28萬元,以870萬元沽出,實用呎價11,097元,單位約5年貶值約7萬元。世紀21北山嚴智贇表示,大坑尚巒高層C室,實用面積265方呎,以545萬元連租約售出,單位三年升值8%。

新盤方面,即使有不少發展商提供新春優惠,但一手市場初一至初三僅錄數宗成交,料亦為歷年同期低位,其中長沙灣海柏匯錄得成交。

雖然樓市轉淡,不過多間代理行均指,農曆新年開單利是按年變化不大。美聯住宅部行政總裁布少明表示,年初一至三共派出約5萬元開單利是,主要來自租務成交,佔20多宗,另6宗為二手買賣成交。

中原指,年初一至三共派出28封開單利是,共涉約9.8萬元,當中租務成交佔約一半,另亦涉3宗一手成交。利嘉閣亦派出4萬至5萬元開單利是,二手買賣及租務各佔十餘宗,按年略為增加。





(東方)市區停車場收回起樓 供應短缺

政府近年積極覓地建屋,收回不少市區短期租約露天停車場用地重新發展,以至車位驟減,供應及需求嚴重失衡。據政府統計資料,去年批出短期租約作露天停車場地皮,大部分均位處屯門、大埔等新界地區,市區或鄰近鐵路地區批出租約佔地僅佔三成多。

去年批出僅佔三成

據本報綜合地政總署資料,去年全年批出可供停泊私家車的短期租約露天停車場用地,共涉逾192.8萬方呎土地,按年增逾三成,假設全用作停泊私家車,推算共可提供約5,969個車位,但當中市區僅佔1,883個或31.5%。

例如早前有市民通宵輪候政府車位的荃灣區,去年批出短期租約露天停車場料僅提供約217個車位;黃大仙區更料僅涉不足40個車位;至於包括東區等港島多個地區,去年批出露天停車場更屬零供應。

至於去年批出的短期租約露天停車場用地,推算提供車位量最多的地區均位處新界區遠離鐵路地區,例如估計車位量最多的屯門區,年內批出10份短期租約露天停車場用地,估計可提供多達1,476個車位。

大埔區6份批出臨時停車場合約,估計可提供逾820個車位,屬全港第二。位列第三的北區,年內批出6份臨時停車場合約,估計可提供約811個車位。

理想城市企業估值部主管張聖典認為,短期租約露天停車場用地對解決車位供不應求作用有限,因供應會因原址隨時發展而減少,政府長遠須檢討停車場規劃政策,增加市區車位供應。

高力國際亞洲估價及顧問執行董事張翹楚建議,政府除可增加停車場供應,亦可推動電子化停車場,更有效率應用停車樓面,提供更多車位。





(蘋果)太古城「則王」租金三年新低 兩房租1.5萬 每呎不足26元

私宅樓價跌勢未止,租金亦無可避免同步向下調整。指標性藍籌屋苑鰂魚涌太古城昔日搶手貨兩房「則王」,月租經已低見1.5萬元,實用呎租不足26元,平過沙田第一城。研究報告指,本港中產預期薪金升幅將放緩,陸續削減租金支出,令各區低價私樓租務比例持續上升。

私樓屋苑租金一浪低於一浪,香港置業布家良表示,太古城天星閣中層D室,實用580方呎「則王」兩房戶,業主上月開始放租,為求趕於猴年來臨前租出單位,由叫租1.8萬元急劈至1.5萬元成交,減幅達16.7%,創近三年新低,折合實用呎租僅25.86元,平過沙田第一城平均呎租約27元,及去年底盧山閣中層F室,實用589方呎,錄月租1.7萬元低位後,再創新低租賃成交。
據悉單位欠缺裝修,內櫳殘舊,故業主遂願減租至上述水平。業主早於1987年以71萬元買入,租務達回報率25厘,而租客屬區內客。

較高位大跌48%

記者昨午到天星閣實地視察,單位向東南,由於位處中層,住戶或可由睡房窗戶望向東邊觀海台平台,甚至遠眺鯉景灣一帶。翻查資料,去年中樓市升浪尾聲時,漢宮閣高層B室,同為兩房則王,面積相同,去年7月初以月租2.9萬元租出,呎租高達50元,是次則王月租較高位下跌48%。
中原研究部高級聯席董事黃良昇指,經濟前景未明,早前本港又有大型銀行宣佈凍薪,加深中產階層憂慮加薪幅度將不理想,故進一步削減租金支出。

低價月租宗數躍升

港島區月租介乎1.5萬至19,999元的港島區低價租賃比例由去年第三季20.6%升至第四季24.1%,黃良昇估計2016年首季將進一步攀升至近三成。九龍區月租1萬元至14,999元低價租賃比例同樣由2015年第三季14.8%升至第四季的17.4%,預料今年第一季將迫近兩成半水平。
當中,鰂魚涌南豐新邨及太古城的低價月租宗數分別由去年第三季僅有10宗及兩宗,增至第四季的17宗及5宗,而將軍澳新都城同期的低價租賃由27宗增至37宗。
猴年首日大年初一,將軍澳廣場錄得租賃成交,利嘉閣箭浩勤表示,屋苑5座中層F室,實用面積544方呎,建築面積747方呎,3房單位,以月租1.83萬元租出,租客於大年初一簽訂租約,實用呎租34元,建築呎租24元,單位面向東南,業主於2011年以463萬元買入,是次租出,租務回報率達4.8厘。





(蘋果)嘉湖再錄低於三百萬成交

猴年伊始,二手市場繼續淡靜,只有個別細價樓有平價成交。其中屯門二線屋苑康德花園一個兩房戶,以286萬元成交,造價回到2014年底水平,另天水圍嘉湖山莊兩房戶,大年初一跌穿「三球」易手。

康德花園286萬易手

美聯高文帆表示,屯門康德花園3座高層D室,大年初二以286萬元賣出,實用面積412方呎,呎價僅6,942元,跌破7,000元,回到2014年年底水平。原業主於2007年6月僅以71.8萬元買入,持貨逾8.5年賺214.2萬元,升值近3倍。參考同屋苑同戶型的2014年11月成交,一個1座中層E單位,以288萬元成交,實用面積412方呎,呎價6,990元。
中原王樹明表示,年初一錄得天水圍嘉湖山莊麗湖居1座中層F室,實用面積442方呎,成交價290萬元,折合實用呎價6,561元,售價再跌穿300萬元。原業主於04年2月以87萬元買入,持貨12年賺203萬元,升值2.3倍。同區居屋天富苑於年初三則錄到白居二入市個案,單位為O座高層06室,實用面積650方呎,成交價288萬元,呎價4,431元。中原統計本港十大屋苑,過去周末日錄得3宗成交,較上周末7宗下跌57.1%,農曆新年5天假期共錄得4宗成交。
中原表示,該行於年初一至年初三共派出28封開單利是,每封3,500元,涉及總額9.8萬元。美聯於年初一至年初三共派出約36封開單利是,涉及總額5萬至6萬元,當中主要是租務成交有接近30宗,另二手買賣則約5至6宗。
利嘉閣指年初一至年初三共派出大約4萬至5萬元開單利是,涉及買賣及租務各10多宗。





(蘋果)一手新春僅兩宗買賣

新春一手樓市極度慘淡,猴年由年初一至年初三(2月8日至10日)僅錄兩宗一手成交,繼牛年(2009年)後再次如此淡靜。而該兩宗成交都是由恒地旗下新盤撐起,分別是深水埗海柏匯及馬鞍山迎海.星灣御。
翻查資料,除了蛇年(2013年)的新春長假期錄過百宗一手成交外,由雞年(2005年)至今年,新春一手樓表現都未曾出現過百宗,猴年比起去年羊年(2015年)可以說是「低處未算低」,僅錄兩宗成交,相比去年的7宗再少5宗,即使計及年廿八及年廿九(2月6日及7日),亦都只是5日共約9宗一手成交。
面對加息周期、外圍經濟表現波動,本港樓市亦難獨善其身。對於未來樓價走勢,英皇國際執行董事張炳強昨表示,地產是香港經濟支柱之一,佔GDP(本地生產總值)比例多,現時零售、旅行業的表現都不太好,如果樓價長期跌下去,估計對經濟構成一定影響。至於系內西環維港峰現樓複式戶自開價後暫未有準買家入標。





(星島)新 春 後 群 盤 起 動 4200 伙 短 期 搶 灘

羊去猴來,新盤市場靜極思動。綜合本報統計,農曆新年後最少有十一個新盤部署推出,共涉近四千二百伙,單計元朗區已佔近一半。其中新地旗下映御可望短期內開售,力爭成為「猴年第一炮」,同區待批預售的朗屏8號亦甚為矚目;至於新世界西貢傲瀧料亦快將出擊,一手市場勢將恢復熱鬧。

  踏入猴年,多個新盤部署推售搶客,當中元朗區涉及近二千伙最為矚目,相信將成市場焦點。其中,率先有望推出的為元朗映御,該盤共提供五百二十三個單位,並以細單位為主打,發展商早前已上載樓書至該項目的網站,預計短期內將開價,並爭取於元宵(正月十五)前開賣,希望成「猴年第一炮」。

  同區新春後尚有多個新盤待推,包括新地系內的元朗峻巒第一B期,涉四百九十九伙,項目已獲批預售,發展商早前表示,有意於今季內推售該盤,稍後或會與緊接出擊搶客。

  另外,嘉華及信和旗下朗屏8號已入紙申請預售多時,該盤涉九百多伙,乃短期內有望推售的最大規模項目,連同長實的洋房項目娉廷在內,以上四盤已涉一千九百七十五伙,佔新春後有望推售單位約四成七,勢成市場焦點。

  新春後快將推出的還包括新世界發展的西貢清水灣傲瀧,整個項目合共提供六百八十伙,發展商早前已經上載樓書,可望於短期內發售,或與映御爭先成為猴年的頭炮。

  至於新世界系內上環瑧璈、恒基馬鞍山迎海五期,以及新地將軍澳項目等,料亦會快將出擊,各盤分涉一百多伙至六百多伙不等,業界人士預期,在多個新盤齊應市下,一手市場新春後可望靜極思動,重新搶佔成為樓市的焦點。

  農曆新年後部署推售的,還有多個市區豪宅項目,其中,由長實夥拍商人郭炳湘旗下帝國集團發展的馬頭角君柏,將於短期內與新地的何文田天鑄二期正面交鋒。資料顯示,後者乃共提共二百七十一伙,項目以三房及四房為主打,而間隔及景觀均與已發售的一期有別:至於君柏則提供二百二十八個單位,並以三至四房為主打。

  另外,由九倉及南豐合作發展,會德豐作為銷售代理的山頂豪盤Mount Nicholson,早前已經不斷低調地部署銷售活動,雖然該盤全盤共涉六十七伙,但發展商有意首階段先推出洋房戶,近期也已先後開放示範屋參觀,意味該盤快將推售應市





(星島)長 假 效 應 股 市 弱 百 屋 苑 僅 七 成 交

農曆新年長假,不少業主及買家外遊,股市持續波動,令買家入市審慎,過去五日百大屋苑僅錄七宗買賣,低市價交投持續。青衣青怡花園中層戶以三百六十三萬多元易主,造價創屋苑近一年新低;大圍名城中層以八百七十萬元沽出,原業主微蝕離場。

  新春期間二手交投淡靜,部分希望沽貨的業主在擴大議幅下,令市場連錄低價成交。美聯高級分區營業經理劉俊雄表示,青衣青怡花園二座中層A室易手,面積約三百四十三方呎,兩房間隔,以約三百六十三萬八千元成交,呎價一萬零六百零六元,成交價創屋苑一年新低,低市價約一成四,買家為一名合資格的「白居二」用家,因見私樓單位價格吸引,寧願放棄白居二資格而入市私樓。

  大圍名城二期盛薈三座中層NC室易手,中原分區經理林旭樂表示,面積七百八十四方呎,業主原叫價八百九十八萬元,議價後以八百七十萬元沽出,呎價一萬一千零九十七元,原業主於一一年以八百七十七萬元購入,持貨約五年,是次沽出帳面蝕讓約七萬元離場。

  祥益分行主管林英傑表示,屯門兆麟苑E座高層九室易主,面積六百四十五方呎,屬三房間隔,連地價以四百二十萬元成交,呎價約六千五百一十二元,成交價稍低於市價,買家為區內上車客。

  中原分行經理柯勇表示,將軍澳廣明苑E座高層五室,面積五百三十方呎,於居二市場以二百九十六萬八千元成交,呎價僅五千六百元,低市價約半成。

  美聯助理區域經理何家豪稱,鑽石山龍蟠苑D座中層二室的兩房單位,剛以四百二十八萬元成交,低市價百分之九,面積四百二十六方呎,呎價一萬零四十七元。

  馬鞍山翠擁華庭八座高層E室易手,中原分區營業經理柳發利表示,面積五百五十三方呎,開價五百九十萬元,議價後減價四十萬元,以五百五十萬元沽出單位,呎價九千九百四十六元。

  中原高級區域營業經理林龍南表示,北角寶馬山花園七座低層B室易主,面積五百八十八方呎,兩房間隔,成交價八百二十五萬元,呎價一萬四千零三十一元。林氏補充,同類單位一三年曾以八百七十萬元沽出,是次成交價跌穿一三年三月水平。

  綜合本報統計,百大屋苑過去五日僅錄七宗買賣,多達九十二個屋苑交投「捧蛋」。利嘉閣總裁廖偉強指,新春長假屬傳統淡季,加上股市波動,令交投淡靜,他預計新年過後交投將回升,惟市場氣氛仍淡,料樓價將難以上升





(星島)猴 年 首 場 拍 賣 今 開 市 涉 八 物 業

隨農曆新年五天長假完結,不少店鋪都陸續啟市,就連拍賣行亦不例外,今天大年初四就舉行猴年首場拍賣。忠誠將拍賣共有八項物業,種類更是包羅萬有,當中包括住宅、非住宅及地皮等。而一幅位於長洲北帝廟後的地皮,於拍賣前售出。拍賣的焦點相信是元朗RESIDENCE譽88高層戶,屬於法院令盤及銀主盤,將以交吉形式推出,面積為四百七十七方呎,兩房間隔,以四百一十萬元開拍,呎價約八千五百九十五元,是次底價較上次有所加碼,由四百零八萬元加至四百一十萬元

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