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今日新聞摘要 25.05.16

公關部

2016-05-25


(蘋果)豪宅一個月20宗見紅 內地客佔三成 御龍山樓王蝕700萬

內地客爆賣樓「浴血」戰,瘋狂輸錢掟貨,並集中貴價戶。過去一個月,豪宅錄得最少20宗蝕讓,當中內地客佔約三成。其中火炭御龍山史上最貴分層樓王淪「蟹貨」,強國客蝕近700萬元沽貨,屬屋苑近兩年來最大宗蝕讓。

近期本港錄得的最大宗蝕讓,包括西半山天匯及薄扶林貝沙灣洋房,業主均涉內地背景。而繼尖沙嘴Grand Austin「第一滴血」及灣仔尚匯銀主盤後,內地客「浴血」個案一直停不了。

尚城四房戶600萬沽

中原溫志樑表示,御龍山9座極高層A室,實用1,845方呎,原叫價3,780萬元,隨後減價360萬元,日前以3,420萬元易手,呎價18,537元。賣家為內地客,2011年以3,900萬元向信置一手買入,屬御龍山樓價最貴的分層戶;該內地客現沽貨賬面已蝕480萬元,若計及釐印費及佣金等支出,料實蝕680萬元。
上述單位正望整個馬場草地賽圈跑道,亦屬當年發展商示範單位,堪稱樓王。
除了貴樓,平樓亦見內地人損手。消息指,元朗洪水橋尚城1座中層C室四房戶,實用958方呎,2014年10月已放盤,連車位叫價750萬元,放盤逾年半,累減150萬元終以600萬元沽出,呎價僅6,263元。但代理指,今次成交價不肯定是否連車位,若果600萬元包車位就真是很平,若扣除約值40萬元車位,即樓價只約560萬元,呎價低見「五字頭」,僅5,846元。
賣方為內地客,2011年以643萬元向長實上述尚城單位,2012年3月再以37萬元買入屋苑一個車位。若不計車位,現沽貨賬面已蝕43萬元,連使費共輸約71萬元,屬屋苑近兩年來最大宗蝕讓。

凱旋門業主輸90萬

港人亦與內地客鬥蝕出貨。尖沙嘴凱旋門剛錄得最少兩年來首宗賬面蝕讓。消息指,觀星閣中層D室,實用546方呎,減價250萬元以1,250萬元沽出,原業主2012年以1,268萬元買入,連使費料蝕約90萬元。另外,大圍名家匯2座高層C室,本地客以1,380萬元沽出,連使費蝕約130萬元。另外,紅磡海逸豪園18座頂層連天台相連,減價1,000萬元以4,900萬元易手。
另外,荔枝角美孚新邨「四字頭」成交湧現。消息指,百老匯街23號高層及低層D室,實用465方呎,一房戶,剛分別售475萬及455萬元。將軍澳新寶城3座頂層連天台C室售505萬元。





(蘋果)4新盤周六共推售154伙細戶

隨?樓價回調及新盤高成數按揭湧現加快用家入市,發展商亦不斷拋售中小型單位,單計本周六至少有四個新盤推售154伙中小型單位,當中部份開放式單位加價半成。

滿名山加價25萬

嘉里屯門滿名山為期五年的八成一按計劃生效三日後,累計售出約50伙,售出單位以開放式及一房單位為主,當中九成買家採用相關高成數按揭。項目周六將發售38伙,當中6伙開放式單位加價最多半成。項目滿庭6座19樓B室,實用308方呎,今年2月定價459.1萬元,昨加價至484萬元,三個月間貴近25萬元。
劏房專家及高成數按揭先鋒恒地昨亦加推深水埗海柏匯18伙,當中14伙屬E室275方呎一房單位,定價由389.3萬元至481.3萬元,最高樓價九成一按,全數加推單位於周六以先到先得形式發售。另外,同系土瓜灣馬頭角迎豐加推32伙,同日發售18伙。
會德豐將軍澳「劏房新城」Savannah,昨加推108伙,周六將發售當中80伙。





(明報)瑞信:高成數按揭 反映買家質素差

金融管理局總裁陳德霖日前開腔,明言對高成數樓宇按揭及銀行對地產商的融資風險,表示關注,大行瑞信發表報告跟進指,包括嘉里建設等提供進取的按揭計劃吸客,未必可以持續,卻反映出買家質素轉差。該行建議避開投資高庫存及財務狀況較弱的發展商,並對整體地產股給予「差於大市」評級。有會計界認為,發展商運用旗下財務公司提供進取的按揭計劃促銷,若碰到買方出現還款問題,則受制於承造一手按揭方面如何處置,處境較被動。

避投資高庫存財務狀弱發展商

瑞信的報告指,最近嘉里因應新盤滿名山方面推出最進取的5年期八成免壓力測試按揭計劃,已售出38個單位,其按揭計劃更獲九成買家採用,但是該行認為,該等進取的按揭計劃未必能夠持久,同時買家的質素亦轉差。會德豐旗下新盤SAVANNAH的銷售亦轉弱。在今年首季,15個發展項目共建有7290個住宅單位,按年增加12%,聯同今年4月尾準備預售的1.3萬個單位計,其預期發展商銷售樓盤的競爭在第三季加劇。由於近期加息的潛在性正在增加,因此建議投資者要避開投資高庫存而財務狀況較弱的發展商,並且給予嘉里及恒基地產差於大市評級,但是在市場出現調整後,其會較為喜好長實地產,給予優於大市評級,並且給予新鴻基地產及新世界中性評級。

德銀則指,即使最近發展商為買家提供「財仔」融資催谷銷情,散貨情仍然不算理想,就算有指樓市在5月份的銷情已經比3、4月為佳,會德豐旗下新盤SAVANNAH至今亦只去貨85%。

長實財仔應收款按年5倍

事實上,發展商成立財務公司為買方提供融資,由來已久。例如長實旗下的附屬公司Winchesto Finance,便為世宙提供二按服務。該公司的股本金為1500萬元。在截至2015年度的年報顯示,該集團的資產部分分列長期應收貸款為18.92億元,比2014年度大增5.28倍。

倘買方無力供款 提供二按方被動

立信德豪審計服務董事林鴻恩指出,發展商最近透過旗下財務公司,為買家提供二按促銷及實現銷售,但是若然買方欠缺財務能力完成供款,致其購入的單位變成銀主盤,發展商的財務公司,則要待提供一按的財務機構或銀行決定如何處置有關資產,才能夠取回資金,因此相對會較為被動。





(東方)新界樓王?5年照蝕

樓市下行,即使五年前購入的開售新盤優質單位亦蝕入肉!沙田御龍山望馬場高層單位劈360萬元出貨,成交價約3,420萬元,該單位當年為連裝修示範單位,但五年後帳面仍要蝕,連使費料蝕約680萬元。市傳元朗尚城單邊樓王戶僅售600萬元,約五年帳面蝕43萬元。兩盤同樣出現「被偷走的時光」。

中原溫志樑稱,御龍山9座高層A室,實用面積1,845方呎,屬四房雙套的馬場景單位,曾開價3,780萬元,減價後獲同區客以3,420萬元購入,實用呎價18,537元,持貨約五年帳面蝕約480萬元。據了解,由於單位擁示範單位裝修,當年開價較其他單位高,料連使費蝕約680萬元。

翠擁三房重見「5字頭」

消息稱,尚城1座中層C室,實用面積958方呎,傳以600萬元轉售,實用呎價約6,263元,約五年帳面已蝕約43萬元,連使費料蝕約70萬元。事實上,該單位屬單邊樓王大戶,若上述成交價連車位出售,原業主蝕幅將更大。

樓價愈跌愈有,世紀21奇豐梁榮貴表示,馬鞍山翠擁華庭5座中層D室,實用面積693方呎,減價逾30萬元後,獲得買家以599.8萬元購入,三房戶跌至「五字頭」創新低,實用呎價8,655元,屬全區現時最平三房私樓價。

第一城則王劈落360萬

則王單位亦跌價。美聯吳嘉權稱,沙田第一城本月錄21宗買賣,屋苑8座低層「無窗台」兩房戶,減20萬元,以360萬元售出。世紀21奇豐稱,同區碧濤花園1期2座低層H室三房戶僅售520萬元,屬一四年中水平,實用呎價7,855元。世紀21陽光稱,火炭豐景花園C座高層1室,五個月減13%,連車位售398萬元。

綠悠軒放盤一粒鐘即沽

細價樓鬥快減價。美聯稱,粉嶺綠悠軒1座低層E室,放盤一小時減20萬元,即售380萬元。屯門豫豐花園3座高層A室,兩房戶僅售305萬元。祥益稱,同區居屋兆康苑O座中層8室,十日減35萬元,三房戶售335萬元,實用呎價5,898元。

港島方面,利嘉閣稱,鰂魚涌康怡花園本月已錄14宗買賣。中原稱,同區?蕙苑本月錄3宗買賣,其中屋苑康?閣低層E室,減25萬元,以675萬元售出,低市價2至3%;同區太古城南山閣低層戶減近100萬元,獲買家以1,008萬元購入。

世紀21日昇稱,北角健康邨康祥閣低層C室一個月減28萬元,自由市場售460萬元。





(東方)銀主盤受捧4住宅拍出

近月整體樓市走勢平穩,銀主盤及法院命物業亦加快去貨,昨日單一私人拍賣會已拍出4個銀主住宅、3個銀主車位及1個法院命物業,成交額共近1,980萬元,其中西貢北港坳邨屋較開價搶高逾30%,另兩居屋銀主盤大埔新興花園及青衣青華苑均以低市價約10%拍出。

西貢邨屋搶高3成

環亞拍賣昨推售21項物業拍賣,佔逾半是銀主盤,吸引逾50人到場競投,是次拍出4個銀主盤,包括西貢北港坳單號1樓邨屋,開價208萬元,獲承14口價,以273萬元拍出,較開價高約31%。

另外,兩居屋銀主盤包括大埔新興花園4座中層I室,實用面積約426方呎,原開價288萬元,承8口價至323萬元未到底價被收回,但即場翻拍再以324萬元拍出,較開價高約12.5%,較市價低約10%。另青衣青華苑D座低層以398萬元自由市場開價,6口叫價至423萬元售,低市價一成。吳姓女買家稱,「價錢不錯,自住不怕樓價跌」。環亞拍賣師曾俊傑表示,該拍賣行每個月平均有約20餘個銀主盤推售。

朗屏邨164萬易主

另外,元朗公屋朗屏邨繡屏樓高層1室法院令物業,承6口價以自由市場價164萬元拍出,較開價150萬元高約9.3%。同場亦拍出洪水橋金閣豪園4個銀主車位,每個23萬元。另由私人業主持有的西半山蔚巒閣P2層雙號車位開價98萬元,經16口叫價後,以120萬元售,較開價高出22%。買家郭生表示,與家人在附近屋苑持有數個車位,見平市價兩成故入市自用。





(星島)拍 賣 連 沽 七 物 業

樓市稍回穩,拍賣行交投亦隨即回升,環亞昨推出21項物業,錄得7項成交,其中4項為銀主盤。最大額為上水華山全幢邨屋,屬銀主項目,面積2100方呎連天台及花園,開價650萬元,及後搶高9口價後,以723萬元承接,呎價約3443元,低市價約一成。

  另青衣居屋青華苑銀主項目,面積555方呎,於自由市場開價398萬元,獲搶高6口價後,以423萬元成交,呎價約7622元。

  另外,現場亦有車位成交,包括中半山豪宅蔚巒閣P2層的雙號車位,開價98萬元,搶高16口價後,以120萬元沽出。購車位買家表示,同屋苑車位上年樓市高峰期時,售價達150萬元,而近一年成交價已下跌約兩成,故決定競投項目。





(星島)港 運 每 呎 1.3 萬 易 手 碧 濤 520 萬 返 兩 年 前

樓市持續低迷,部分業主不再企硬叫價,議價幅度漸擴大。荔枝角美孚新邨呎價約9785元,低市價約半成;另外,北角港運城以610萬元承接,低市價達一成。沙田碧濤花園亦錄成交,作價520萬元,亦屬低市價約一成,造價重返14年中水平。

  美聯營業經理王俊康表示,荔枝角美孚新邨新錄成交,單位為1期百老?街23號中層D室,面積約465方呎,以455萬元成交,呎價約9785元,低市價約半成水平,買家為用家。

  名采策略客戶經理施俊文表示,北角港運城新錄成交,單位為3座低層E室,面積約469方呎,2房單位,獲用家以610萬元承接,呎價13006元,低市價約一成。

  世紀21奇豐分行經理李嘉文表示,沙田碧濤花園新錄成交,單位為1期2座低層H室,面積662方呎,3房間隔,成交價520萬元,呎價7855元,低市價約一成,造價重返14年中水平。

  消息指,元朗尚城新錄蝕讓個案,單位為1座中層C室,面積約958方呎,以600萬元沽出,呎價約6263元,低市價約半成。據了解,原業主為內地客,11年於一手市場以643萬元購入,故是次轉手,帳面蝕約43元。

  利嘉閣經理陳家豪表示,鰂魚涌康怡花園新錄成交,單位為C座高層7室,面積505方呎,2房間隔,獲用家以683萬元承接,呎價約13525元,屬市價成交。陳氏續指,同座低層7室,去年9月成交價700萬元,可見樓市近9個月有回調,導致高層單位售價低於低層戶。

  中原營業經理施志鋼表示,鰂魚涌?蕙苑新錄成交,單位為康柏閣低層E室,面積549方呎,2房間隔,原業主開價700萬元,經議價後減價25萬元,以675萬元沽出,呎價約12295元,低市價約3%。

  另外,市場消息指,馬鞍山錦英苑新錄成交,單位為J座高層5室,面積401方呎,成交價308萬元,呎價約7680元,低市價約半成。據了解,該單位原為香港討論區的兩個董事,以公司形式於11年購入,購入價為160萬元購入,故是次轉手帳面獲利148萬元。











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