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今日新聞摘要 12.12.16

公關部

2016-12-12

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(東方)2.8萬伙新樓 明年鬥快賣

加辣後二手市場放盤減少,發展商乘勢部署明年排山倒海推盤。據本報統計,明年全港料有超過50個新盤出籠,涉逾2.8萬伙,市值高逾3,000億元,單計四大供應重鎮已提供逾1.66萬伙,較今年暫錄新盤成交更多,當中以將軍澳及荃灣佔逾4,700及逾4,300伙最多。市場料明年新盤將進一步主導大市,全年成交金額有機會達2,000億元,再創歷史新高。

新盤供應持續增加,明年發展商推盤攻勢料較今年更密集。本報統計明年各區新盤供應,分區計以將軍澳供應量最多,主要來自日出康城新發展期數,其中以新鴻基地產的日出康城第四期規模最大,提供2,184伙。

將軍澳三盤涉4710伙
至於近年新進將軍澳大地主會德豐地產,旗下多個將軍澳南項目已近沽清,最後一個將軍澳南唐俊街臨海項目料於明年初登場,提供926伙,同系日出康城連奪3期項目亦將於明年啟動推盤攻勢,率先登場為日出康城第五期項目,提供超過1,600伙。

雖然將軍澳區明年只有3個新盤部署開售,但全屬大型項目,涉及單位總數4,710伙,令該區新盤供應量再度冠絕全港。

除將軍澳外,荃灣區明年新盤供應量亦多逾4,300伙,料屬全港第二大供應重鎮,供應全數來自西鐵荃灣西站各期發展項目。

其中,新世界發展等合作的柏傲灣提供983伙,料最快農曆新年前開售,長實地產的海之戀共提供2,406伙,第一期970伙料快將獲批預售樓花同意書及登場,連同華懋的荃灣西站五區城畔項目,提供949伙,三盤有機會於上半年內魚貫開售掀起混戰。

啟德1號嘉匯或首季推
要數明年供應量第三多區分,正是近年地價急升的九龍啟德發展區,區內五大新盤部署明年出籠,共涉3,924伙,當中中國海外發展旗下啟德1號(II)提供624伙,以及嘉華國際區內提供900伙的嘉匯,原定今年內開售,但政府突擊加辣後發展商減慢推盤部署,料有機會明年首季開售。

同時,區內建灝地產的沐寧街1號項目、保利置業集團沐寧街9號項目及會德豐地產的沐寧街10號項目,分別提供822、930及648伙,亦積極部署明年開售,相信區內推盤氣氛將相當熱鬧。

另外,近年一直是主要供應重鎮的元朗區,明年新盤供應量「三甲不入」,全年料只有約3,669伙供應,位列全港供應量第四多區域,最大規模為新地錦田北PARK YOHO第二期,提供約2,000伙。

全年成交額望達2千億
中原亞太區住宅部總裁陳永傑認為,新辣招推出後二手放盤減少,在缺盤情況下,二手交投減慢,購買力轉投一手市場。

他續指,隨茤年新盤供應料續增加,加上美國加息及辣招等影響,發展商開價料審慎,明年新盤主導大市情況會更明顯,全年一手住宅成交量料與今年相若,但在高價物業備受追捧下,金額可望達2,000億元,打破今年逾1,800億元紀錄,再創歷史新高。他估計,美國加息後香港樓市料會略為轉靜,但農曆新年後將會消化影響並出現小陽春。

理想城市企業估值部主管張聖典指出,若明年推出新盤單位達2.8萬伙,必定「打冧」二手市,尤其是新盤優惠、配套齊全,相反二手頻現反價,新盤定吸走二手購買力。同時,估計新盤開價會因競爭大而受壓。





(東方)政府換屆 勢左右樓市

香港現屆政府對樓市不斷「加辣」,今周更有美國聯儲局議息的夾擊,樓市交投量即時降溫。不過,香港學者相信,即使美國加息,暫時對香港樓市帶來的心理壓力多於實際影響。反而政府換屆,新班底對樓市政策措施會否有變更能左右樓市後向。

美加息1次 供樓影響微
香港浸會大學持續教育學院院長蘇偉文認為,加息一次且幅度僅0.25厘對香港樓市壓力較小,況且港息未必隨美息跟加,因此業主供樓的壓力不會好大。市場真正憂慮的是,加息周期是否正式啟動,並非單一次加息帶來的影響。

息口只是影響市民供樓能力因素之一,香港樓市前景更受政策因素所影響,蘇偉文表示,現屆政府無可否認正加大樓市調控力度,加上可預期未來樓房供應量將比現時多,因此需求暫時已見紓緩。

目前香港主流意見仍指土地及樓房供應不足,近日國際貨幣基金組織(IMF)最新報告亦指,香港樓價高處不勝寒。蘇偉文直言,香港市民的樓房負擔能力與收入水平有距離,若要調節至合理水平,除非大幅加薪,或樓價向下作相應調整。





(明報)美本周加息已消化 市場料瓻膠

點心債的發行因人民幣匯價急挫而備受打擊,而美國聯儲局將於周中議息,市場普遍預期將勢必加息,加上美國候任總統特朗普的強勢管治方針,人民幣的貶值預期勢必加劇。分析相信,由於美國加息影響早已被消化,料瓻將繼續膠荂A介乎22,000至23,000點。

美元續強 大和料明年人幣見7.5

自去年12月進行第一次加息後,美聯儲仍未再次上調利率,市場普遍相信周中的2016年最後一次議息,加息已是必然。根據芝加哥商業交易所(CME)資料顯示,周中加息的機會高達94.9%,而下一次加息估計要待至明年6月,機會率超過四成。

受美國加息預期影響,加上候任總統特朗普的強勢,人民幣今年持續貶值,離岸人民幣(CNH)年初至今已跌約5.5%至6.928,在岸人民幣(CNY)更跌6.38%至6.908。大行均紛紛唱淡人民幣,全城最「熊」的大和,料明年人民幣低見7.5。

譚新強:港股「慢牛」已成形

中環資產投資行政總裁譚新強認為,受美元強勢影響,人民幣跌勢短期難止,點心債需求收縮無可避免,尤其是產能過剩行業的民企,如建造業、製造業等;他又稱,明後兩年會是人民幣資產的最黑暗時期,長遠而言,隨茪H民幣已獲納入SDR、未來A股獲納入MSCI、及中國債券獲納入「JP Morgan新興市場債券指數」,將為人民幣資產帶來數以萬億元計的需求。

提及大市,譚新強料市場早已消化周中美國加息的影響,料瓻仍會繼續窄幅上落,但就指「慢牛」格局已形成,料明年亦可延續。耀才證券研究部總監植耀輝亦指,年底前瓻會續在22,000至23,000點間膠荂A成交維持600至700億元。





(蘋果)樓價新春前或跌5%

美國加息迫在眉睫,本港樓市又遇上政府突加辣,為樓市前景蒙上陰霾。業界預期,儘管樓市面對雙重打擊,明年農曆新年前樓市都處於淡靜市況,樓價於農曆新年前有下調5%壓力,但未必掀起劈價狂潮。

加息恐打擊樓市
政府上月突加辣,樓市觀望氣氛即時轉濃,美聯住宅部行政總裁布少明認為,辣招實施後,不少業主寧選擇封盤,二手樓市盤源短缺,若加上加息,可謂對樓市雙重打擊,觀望氣氛將拖至明年新春後,才有望轉好。
雖然息口有機會上調,但他認為,若非大幅度連環加息,對樓市真正影響不大,對樓價影響只在5%之內。他指現時普遍業主持貨能力強,即使加息,未必如過往般出現平價拋售物業情況,因而真正大平賣機會不多,相反,息口仍處於低水平,而住宅租金高企,現時買樓仍供平過租,購買力將流向一手盤,今年一手買賣料約1.7萬宗,明年將有望升至1.9萬至2萬宗水平,發展商為推動新盤銷情,或會提供補貼等優惠,令買家更容易「上車」。
聯儲局主席耶倫去年底落實加息,當時本港樓價指數CCL報135.89點,直至上周升至144.91點,升幅6.6%。





(蘋果)業主可考慮轉按慳息

儲局加息在即,由於本港1個月銀行同業拆息(Hibor,簡稱H)或會跟隨美國息率變動,故此美國加息或會影響本港供樓人士,但料有關幅度會相當輕微。按揭界人士指,供樓人士可考慮做轉按來慳息;而計劃入市的買家,則建議盡量壓低供款入息比率,增加防守力,新盤市場或出現較多財務及息率優惠吸引買家。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳直言,是次美國加息對本港樓市影響未必好大,反而市場聚焦明年加息步伐,若然加息步伐溫和,對樓市衝擊不大。供樓人士可視乎罰息期是否已過,考慮轉按慳息,目前轉按息率一般徘徊H+1.35厘水平,即實際利率約1.85厘。儘管近期拆息有抽高情況,但選用H按仍較優惠利率(P)低。

新盤或增優惠吸客
王美鳳預期發展商明年推銷新盤時,將主攻優惠,建議買家留意部份優惠期後息率顯著調高。
即使1個月期H由現時0.5厘,持續升至明年逾0.8厘,並觸及H按封頂位,以新盤九龍城Ava55為例,成交價342.6萬元,借八成按揭,分25年攤還,每月供款將較現時增約3.5%或400元,至11,818元。





(蘋果)海景樓王售2,068萬 呎價2萬 太古城分層創今年新高

辣招威力越來越短命,指標屋苑鰂魚涌太古城,經歷加辣後6個周末終打破悶局,首度於周六日「開齋」之餘,成交更一不離二,連錄2宗買賣個案,當中屬「樓王」級別的碧藤閣海景戶,更以2,068萬元沽出,創下今年太古城分層銀碼及呎價最高紀錄。

中產屋苑太古城,於政府加辣後交投甚少,惟過去周六日,卻一鳴驚人錄高達逾2,000萬元個案。
香港置業布家良表示,剛易手單位為碧藤閣中層G室,實用面積1,015方呎,建築面積1,137方呎,以2,068萬元沽出,呎價達20,374元。據悉,買家是一名換樓客,一直居於太古城兩房戶,早前沽出手持物業,套現後再度入市買入逾千呎大單位,不用付新辣稅。

高估價一成易手
擢袘行網上對該單位估價1,882萬元,是次造價高估價達一成。單位面向西北,望九龍灣啟德郵輪碼頭全海景,前望鰂魚涌公園。中原趙鴻運表示,現時太古城海景花園放盤逾70伙,連約戶佔41個,交吉佔33個,最平翠榕閣低層E室,922方呎,叫價1,300萬元。

嘉湖兩房重上400萬
翻查紀錄,太古城對上分層單位歷史最貴成交為綠楊閣中層A室,實用1,114方呎,去年2,350萬元沽出;分層呎價紀錄,則同屬碧藤閣高層B室,實用1,015方呎,去年8月以2,320萬元沽出,呎價22,857元,紀錄維持至今,儘管政府上月初突加辣,太古城造價更刷新今年紀錄,距離去年歷史呎價高位,差10.8%。
另外,耀星閣中層C室,實用664方呎,成交價1,100萬元,呎價16,566元,高市價約3%。12月份暫錄4宗成交,平均呎價17,203元。
上車屋苑天水圍嘉湖山莊兩房戶再度重上逾「4球」。中原地產伍耀祖表示,翠湖居3座高層F室,實用449方呎,建築573方呎,上車客以401.8萬承接,實用呎價8,949元,建築呎價7,012元。擢袘行上述單位網上估價382萬元,是次高估價2%售出,為本月首宗兩房逾「4球」買賣。
鄰區屯門豐景園,祥益地產胡志偉表示,2座中層3室,實用391方呎,加辣後減至410萬元成交,呎價10,486元,為今年屋苑首宗逾400萬元成交,造價貼近去年兩房高位415萬元。





(蘋果)加辣嚇窒 業主紛賣轉租

即使政府不停指未來住宅供應龐大,惟市場對住宅需求殷切,買樓收租又打重稅,部份業主不願平賣物業,轉放賣為放租,令部份屋苑由早前幾近「零租盤」,變成租盤有略增趨勢。

德福租盤略增
年底向來屬傳統租務淡季,惟政府上月加辣後,部份業主不急於套現,將物業賣轉租。
市場消息指,九龍灣德福花園I座兩房單位,實用面積556方呎,上月業主放售,索價680萬元,其後政府加辣,該業主近日即轉放租,並以月租1.75萬元租出單位,實用呎租31.5元。
利嘉閣黃智傑表示,「聖誕月」租盤一向較暑期旺季較多,德福花園上月幾乎「零租盤」,本月則回升至6至7宗,雖然租盤略增,但相比往年「聖誕月」,屋苑至少都有15至20個租盤,今年已減少約50%至60%。
中原地產伍耀祖則指,天水圍嘉湖山莊則適逢有較多租盤年底約滿,令近期較多月租低於1萬元個案,如景湖居8座高層E室,實用446方呎兩房單位,月租9,300元,實用呎租21元。





(星島)新盤兩日沽逾130伙

一手市場氣氛漸復甦,市場續現成交;昨日有元朗新盤開售,加上日前大角嘴浪澄灣全數沽出,令周末兩天共錄逾130宗成交,較上周回升逾40%。此外,將軍澳嘉悅及元朗PARK YOHO Venezia均錄項目新高呎價成交。

  特色戶續受追捧,由嘉華發展的將軍澳嘉悅,據成交記錄冊顯示,昨日沽出1座27樓E室複式戶,單位面積1515方呎,成交價4100萬元,呎價27063元,料創該盤新高。單位曾於上周提價,將定價由4196.4萬元,調升至4795.3萬元。

  由新地發展的元朗錦田北PARK YOHO Venezia,昨日開售10伙單位,單日沽8伙,其中包括「1客2食」個案,涉及天台及平台特色戶,成交單位屬5B座高層A室單位,面積1032方呎,價單定價1645.7萬元,呎價15947元,以最高折扣9%計,折實呎價14511元,為屋苑成交呎價新高。

  由痚繺o展的何文田加多利軒,據市場消息指出,單位為高層G室,面積247方呎,定價562.2萬元,呎價22761元;另外,低層D室單位,面積263方呎,定價557.1萬元,呎價21183元。

  由會德豐發展的屯門掃管笏NAPA亦沽出1伙,據市場消息指出,屬5A座低層E室,面積459方呎,定價581.3萬元,呎價12664元;由嘉里旗下發展的九肚玖瓏山,據市場消息指出,單位為B2座高層C室,面積1507方呎,定價2934萬元,呎價19469元。

  此外,由嘉華發展的元朗朗屏8號,昨日錄得3宗成交,其中據市場消息指,包括1座低層J室,面積599方呎,定800.7萬元,呎價13367元;單位為2座高層F室,面積622方呎,定價895.5萬元,呎價14397元。





(星島)百屋苑交投回穩 兩日沽約26伙

過去2天,百大屋苑錄約26宗成交,按周回升近倍,並仍由用家主導市場。其中鰂魚涌太古城呎造20374元,創標準戶今年以來呎價新高;屯門豐景園今年以來首破400萬元。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,巿場對美國12月加息幾乎無懸念,近期港銀行同業拆息持續抽升,樓巿觀望氣氛濃厚,加上聖誕傳統二手交投淡季趨近,屋苑買賣氣氛薄弱,個別業主見市淡叫價軟化,擴大議幅,有首置客把握機會入巿,細單位及優質戶主導二手交投,發展商維持推盤,帶動新盤氣氛回暖,過去周末出現日沽百伙餘貨局面,一二手「兩極化」明顯。

  利嘉閣總裁廖偉強表示,部分買家及投資者傾向對下屆特首抱有希望,亦相信在短時間內政府不會再出招加辣調控樓市,影響正常樓市供應結構,從而增加市場入市信心。港置行政總裁李志成表示,新盤表現加強買家入市信心,帶動二手買賣氣氛,令過去2日成交回升。

  美聯分行首席高級營業經理吳肇基表示,鰂魚涌太古城碧藤閣中層G室,面積1015方呎,原業主叫價1850萬元,加價至2100萬元,以2068萬元成交,呎價20374元,為今年以來標準戶呎價新高,造價高市價5%,因市場上缺盤,加上單位有裝修,因而以高價沽,買家為用家。

  港置高級分行經理劉浩勤表示,將軍澳新都城1期6座極低層D室,面積526方呎,以653萬元成交,呎價12414元,低市價4%,買家以公司名義購入,需付樓價30%的辣稅,約196萬元。

  祥益地產營業副董事胡志偉,屯門豐景園2座中層3室,面積391方呎,原業主10月尾放盤叫價415萬元,以410萬元成交,呎價10486元,造價為屋苑今年以來新高;海麗花園2座低層G室,面積412方呎,原業主於10月尾放盤叫價380萬元,終以360萬元成交。呎價8738元。

  六福行分行經理陳寶華表示,上水御皇庭3座高層B室,面積415方呎,以450萬元成交,呎價10843元,為屋苑同類新高;花都廣場5座高層H室,面積392方呎,原業主開價430萬元,終以418萬元成交,呎價10663元,買家為區內分支家庭。

  世紀21分行經理魏仕良表示,將軍澳寶明苑A座中層9室,面積426方呎,以316萬元綠表成交,呎價7418元,買家為綠表客,創屋苑同類造價及呎價新高。世紀21分行經理莊瑞生表示,馬鞍山錦龍苑B座高層8室,面積401方呎,以418萬元自由市場價成交,呎價10424元,創屋苑今年以來造價和呎價新高。





(星島)加辣後大屋苑租金現調整

政府加辣後,部分藍籌屋苑轉售為租,令租盤增加,租金也相應下調。其中,天水圍嘉湖山莊近期租盤增加,令入場月租跌穿1萬元水平。

  中原營業經理伍耀祖表示,加辣後嘉湖山莊租盤增加,出招前屋苑月租入場價約1萬至1.1萬元,現時租金減至低於1萬元,刺激租務成交增加,本月錄得約20宗租務成交,平均實用呎租21元,而近期成交的2宗租務個案,成交租金介乎9300至9800元,顯示租盤增加下,屋苑租金也回落。























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