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今日新聞摘要 30.12.16

公關部

2016-12-30


(東方)新財年賣地5千伙開季

政府昨公布本財政年度最後一季(明年一至三月)賣地計劃,住宅單位僅涉3,610伙,按季減少21.5%,但全年度供應仍高達1.94萬伙,超標逾1,400伙或約8%。不過,政府推地埋尾雖「歎慢板」,卻罕有吹風下個財政年度第一季(明年四至六月)將有超過5,000個單位出籠,按季多逾38%,並吹噓政府「大把貨」!

沙田啟德兩幅估值75億

發展局局長陳茂波指出,下季來自政府賣地、鐵路發展及市建局項目的私人房屋土地供應,可供興建約3,610個單位,其中政府將以招標形式出售兩幅位於沙田及啟德的住宅地,可供興建共約1,040伙。

市場預計兩幅住宅地可為庫房帶來最多約75.6億元收益,其中啟德第1L區2號地盤規模較大,料提供約860伙,估值超過66億元。

另來季一鐵一局亦有供應,他指出,下季將推出兩個鐵路項目,預計提供約2,450伙,當中包括因應南港島線日前才通車影響,而順延至下季供應的黃竹坑站第1期物業發展,項目料提供約800個單位,另亦會推出西鐵錦上路站項目,涉約1,650伙。此外,市建局中環卑利街/嘉咸街項目亦將於下季供應,提供約120伙。

下季賣地計劃推出3,610伙,按季減少21.5%,但陳茂波重申,下季政府推地力度減弱,主要是年度的賣地已超標,而非「無地賣」,政府是有地在手,隨時可以推出發售。

本年度住宅供應超標8%

他昨更罕有地事先張揚會在下個財政年度第一季,會有超過5,000個單位推出。以此計算,屆時季度供應將按季大增約38.5%。

他續指出,是次不是出口術,只是擔心會被指不夠地賣,不諱言有好多人因不同原因想「吹起個市」,同時認為供應超標太多不是好事。

連同下季推地單位,今個財政年度私宅供應已共達約19,460伙,較目標1.8萬伙超標約8%,但較上個年度約20,130伙供應,仍少約670伙或約3.3%。

其中本年度來自政府賣地的供應量有13,280伙,創一○至一一年度主動賣地以來最多。資料顯示,上個年度政府賣地單位供應約9,260伙,相比下,本年度多出4,020伙或約43.4%。

不過,一鐵一局供應則較去年為少,本年度鐵路發展及市建局項目供應分別約3,450及310伙,按年少約54.1%及70.8%。

此外,對於現時新盤盛行興建納米單位,他表示不會作限制,但市民買納米樓要小心,此類單位「買入容易賣出難」,投資價值存疑。他指出,自政府主動賣地以來,已入則興建單位,較政府推地所預期的多出3,000多伙。

學者:難望紓緩樓價

本年度供應量超標,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,供應增加對紓緩樓價升勢有正面作用。但過往有土地因未趕及完成規劃推出,令實際供應低於預期情況,加上超標幅度並不多,預期對樓價紓緩作用不會很大。

對於政府推出新辣招,樓價及地價依然上揚,他指,新措施目標是讓香港人自住優先,這方面目標明確。最近新盤推售有所減少,但預期明年推盤將較過去多,目前已取得預售文件可隨時推售單位有1.7萬伙,可以申請預售樓花同意書的供應亦有2萬多伙。

新世界發展主席鄭家純認為,新樓市措施對樓市交投有一定影響,但相信對樓價的影響不大,希望明年樓市平穩發展。





(東方)嘉華逾58億投得啟德住宅地

啟德住宅地皮再次成為市場焦點,本地發展商嘉華國際擊敗包括之前兩度以癲價投得同區的中資海航實業國際等15個財團,以超過58.68億元奪啟德第1K區2號住宅地,呎價約10,220元,屬預計之內,但與本月海航以破東九紀錄呎價13,600元奪得的同區地皮相比,則低近25%。是次項目總投資料逾100億元。

呎價10220元 低同區25%

地政總署公布,啟德第1K區2號地盤以逾58.68億元批予出價最高的世紀基業有限公司,母公司為嘉華國際。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明稱,是次出價未受海航高價搶地而變得進取,只是「計掂自己數」,該地皮會考慮興建較大面積的單位,不排除向豪宅方向發展,總投資料逾100億元。

該地皮總樓面約57.42萬方呎,每方呎樓面地價約10,220元,市場早前預計每方呎樓面地價約8,000至11,000元。有測量師指,該地皮鄰近未來地鐵站,但部分海景被阻,料落成後呎價達2萬元。

對於中資財團來港高價搶地,發展局局長陳茂波昨回應指,現階段不宜妄下判斷,重申政府無高地價政策,地政總署會按市況評估,是「隨行就市」,而批出的啟德地較早前的地價回順,政府不會輕易干預,亦無保證必賺,指出「成本價與市價沒必然關係」。

剛批出啟德第1K區2號地盤住宅地其中一家入標財團的公司董事為陳雪松,與之前海航實業國際投得2幅同區地皮公司董事名字相同;反映該集團是次出價保守。





(東方)中環商業地王估值逾176億

本財政年度第四季(明年一至三月份)將推售3幅商業地,涉及樓面共逾290萬方呎,其中中環美利道商業地王,市場估計每方呎樓面地價高達3.8萬元,估值高逾176億元。

呎價高達3.8萬

上述3幅商業地分布中環美利道、長沙灣荔枝角道及啟德,涉及樓面逾290萬方呎。其中美利道商業地佔地3.1萬方呎,總樓面約46.5萬方呎。高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚估計,該地皮每方呎樓面地價高達3.8萬元,即與目前全港寫字樓呎價最高紀錄相若,估值料高逾170億元,有力成為全港商業地王,估計中標財團將用作長線收租及自用作總部。市場估計該地皮每方呎樓面地價1.8萬至3.8萬元,估值由約83.7億元起。

另一幅啟德第1F區2號地盤商業地,預計每方呎地價約6,500至8,000元,估值約133億至164億元;而長沙灣荔枝角道與長順街交界商業地,估值約32.3億至41.7億元。另外,期間亦推出1幅葵涌永基路工業地皮,料估值約4億至8.1億元。

7幅地樓面六年最多

綜觀一六至一七年財政年度,政府已售及將售的商業地有7幅,提供商業樓面多達約541萬方呎,相等於19幢前旺角工業貿易署大樓的規模,創一○年恢復賣地後最多,更多於過去四個年度商業用地供應的總和。





(蘋果)80後沽蔚然 料至少蝕700萬

豪宅再錄明賺勁蝕個案。土地註冊處資料顯示,西半山蔚然52至53樓A室複式,實用面積2,451方呎,本月20日登記以1.45億元易手,呎價59,159元。原業主姓吳,報住港島南區大潭道20號RoseCliff洋房。而該港島南區洋房2008年由一間海外註冊公司以近9,200萬元買入,據知業主亦是姓吳,兩人不排除是家人關係。

吳持有香港身份證,身份證號碼首個英文字母為Z,料為80後,於去年4月以1.406億元連三個車位買入該蔚然豪宅物業,當時完成交易後,獲發展商提供樓價8.5%現金回贈,涉及樓價約1,195萬元;扣除回贈後,折實價約1.29億元。現持貨短短一年後沽貨,賬面賺約1,635萬元。

但只是表面賺錢,因持貨僅一年多,須支付10%額外印花稅(SSD),單是辣稅已涉1,450萬元,另要支付基本4.25%印花稅或597萬元(假設該80後屬首置人士),加上市傳今次賣樓向代理提供高佣2%,淨畀佣都近300萬元,計盡所有使費後,料倒蝕最少逾700萬元。若屬非首置客,更要勁蝕逾1,100萬元。

另外,世紀21奇豐李嘉文表示,沙田第一城31座中層C室,實用面積327平方呎,以468萬元沽出,呎價14,312元,創屋苑兩房戶造價今年次高。原業主2013年12月以340.9萬元購入物業,持貨剛滿三年SSD期後轉售,賬面獲利127.1萬元,升值約37%。

受公屋政策影響,居屋第二市場價格癲升,部份市民覺得買私樓好過。祥益地產林家倫表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居7座高層A室,實用面積645方呎,三房間隔,剛以535萬元易手,呎價8,425元,創加辣後同類單位新高。買家為綠表客,因居二市場太貴,又只擁有60%至70%業權(因未補價),又不能出租,索性轉戰私樓。據知,該綠表客本身打算買天盛苑,但有質素而又有樓睇的放盤,最少要420萬元。天盛苑仍有叫價低於400萬元的居二放盤,但低層不合買家要求。





(蘋果)下季賣地主打鐵路項目

政府繼續靠鐵路上蓋項目增加住宅供應,發展局局長陳茂波昨公佈新一季(1至3月)賣地計劃,只得3,610伙供應,為整個財年最少的一季。其中元朗錦上路站及黃竹坑站首推兩個鐵路上蓋已佔2,450伙,達總供應近七成。
全季僅3,610伙供應

政府公佈的財年第四季賣地計劃中,只有兩幅住宅官地,分別位於馬鞍山白石及啟德,合共可供興建約1,040個單位,但其實只有啟德料可建860伙,屬規模較大的項目。要維持供應達標,惟有再將鐵路上蓋項目推出招標,包括西鐵元朗錦上路站第一期及黃竹坑站第一期,共提供約2,450個單位。連同市建局中環卑利街/嘉咸街項目共約120伙,全季將提供3,610個住宅單位。

全季焦點落在錦上路站第一期,共有1,650伙單位,地皮估值4,500至5,500元。而原定上季推出的黃竹坑站項目,因南港島綫日前才通車,故略為延至下月招標,地價料最少每呎逾1.1萬元。

政府之前三季每季推地達4,600至4,840個住宅單位,下季土地供應量減少,但陳茂波指出,並非可售的住宅用地不足或政府縮減土地供應,而是今年首三季住宅供應已逾1.55萬伙,連同第四季更已超標,避免超出供應目標過多。賣地表內尚餘土地會滾存至下一個年度出售。

總結全年,已售及將售共21幅住宅官地,共可興建約13,280個單位,是自2010至11年度政府恢復主動賣地以來,官地可興建單位數量最多的一年。但鐵路及市建局項目減產,令全年來自政府賣地、鐵路項目及市建局的私人房屋土地供應,合共只有17,040伙,較去年全年17,830伙少790伙或4.4%。

不過陳茂波指,私人發展或重建項目合共可提供約2,420個單位,綜合各個來源,全年私人住宅土地供應量約19,460伙,超出政府18,000個單位供應目標約8%。





(星島)MOUNT NICHOLSON 1號屋10.8億沽出

由九倉及南豐合作發展,由會德豐地產負責銷售的山頂豪盤MOUNT NICHOLSON,其1號屋王,剛以招標形式獲豪客承接,作價10.8億元,呎價逾10.8萬元,創全港屋苑式洋房新高成交價紀錄。項目自推售以來,共沽出6幢洋房,以及約16個分層單位,套現約100億元。

發展商發言人稱,MOUNT NICHOLSON第1期的1號屋,售價為10.8億元,以大屋面積9950方呎計,呎價108543元,不單止創項目成交價及呎價新高,同時亦創下全港屋苑式洋房新高造價。

是次發展商未有進一步公布買家身分,但假如該名豪客,過往未曾以個人名義持有物業,並以首置客身分購貨,只需繳交樓價4.25%的印花稅,涉及稅項約4590萬元,假如買家已持有物業,則要繳交樓價達15%的從價印花稅,單計稅項已達1.62億元,兩者相差約1.16億元。

是次創下新高價的1號屋,為整個項目面積最大的洋房,花園面積2967方呎,另設泳池,而位置上亦最單邊,可享開揚海景,可謂該盤的屋王。項目自推售以來,共沽出6幢洋房,以及約16個分層單位,套現約100億元。

過往該盤可謂屢創天價,更頻錄城中名人及富豪客入市,包括位列《福布斯》本港富豪榜的大鴻輝主席梁紹鴻,他及其家人就以個人名義,共斥逾12億元,一口氣連購涉3伙,其中16樓A及B室,成交價9.12億元,呎價高達10.48萬元,撇除收購因素,為亞洲分層單位新高呎價。

另外,賭王四太梁安琪兩名女兒何超欣及何超盈,就以個人名義各持有兩個分層單位,其中何超欣以逾6.46億元,購入9樓2個單位,面積共8855方呎,呎價7.3萬元。至於四太大女兒何超盈則持有10樓兩伙,成交價逾6.44億元,面積共8855方呎,呎價72800元。

至於德永佳前執行副主席潘機澤及其妻,就以3.5億元購入A座中層A室;另外,作為德永佳總經理的潘浩德,亦以7.49億元購入A及B座中層A、B室,而先豐服務副主席高振順斥6.52億元購入11樓A、B室,並以個人名義登記,而2個單位面積共8855方呎,平均呎價73631元。

資料顥示,MOUNT NICHOLSON第1期,提供17座洋房,涉及洋房1至3、5至12及15至20號大屋,面積介乎7042至9950方呎。

第2期共提供26伙,包括24間分布於A、B座住宅大廈的分層單位,以及2幢獨立洋房,分層戶面積由4209至4569方呎,洋房面積6326及7008方呎,另連花園及庭園,而2期每戶均可擁維港景色及翠綠山巒景。





(星島)尚悅富輝創年內新高價

臨近除夕,二手表現價高量跌的格局未變,中原分行市務經理黃暉樹表示,元朗尚悅9座中層E室,實用355方呎,以418萬元沽出,創屋苑細2房單位年內新高,實用呎價11775元,相比同類單位去年430萬元的新高紀錄,是次僅少約2.8%。

原業主於13年3月以335萬元一手購入,轉手帳面獲利83萬元,升值25%。

世紀21奇豐分行經理趙詠欣表示,馬鞍山富輝花園2座中層H室,面積570方呎,3房間隔,以零議價568萬元(自由市場價)沽出,呎價9965元,創該屋苑成交價及呎價近1年新高。

中原分行高級資深區域營業經理林龍南表示,北角富澤花園富達閣中低層D室,實用645方呎,3房套間隔,附裝修,業主叫價1020萬元,同時吸引2組客人出價,由980萬搶高至990萬元,最終以1000萬元易手,呎價15504元。

祥益高級營業經理袁思賢表示,屯門時代廣場A座中層7室,實用408方呎,2房2廳,放售3星期即獲1名外區客以435萬購入,呎價10662元,屬市場價。

美聯分行首席高級營業經理陳勁匡表示,馬灣珀麗灣10座頂層特色單位,實用面積約531方呎,2房間隔連天台,約588萬元成交,平均呎價約11073元。





(明報)Grand YOHO二期最快日內開價

新地年底前仍積極推盤,旗下約6個月樓花的元朗Grand YOHO二期,將於最快日內開放示範單位及開價。另一邊廂,同系元朗錦田PARK YOHO Venezia更新價單,4伙特色戶包括2B座及3A座的2樓A室及D室,實用面積577至612方呎,定價介乎750.5萬至788.7萬元,加價2%至3%,新定價由765.6萬至812.4萬元,實呎13,248至13,275元。

市場料首批不少於166伙

Grand YOHO二期昨公布單位平面圖,當中為一期未有提供的4房雙套「則王」,實用1115方呎,分佈於3及5座。新地代理總經理胡致遠表示,該類單位佔整體3%至4%,於首張價單內推出。若以總伙數826伙及一手條例要求兩成單位計,料首推不少於166伙。

永泰3盤今年沽91伙 套17億

至於永泰今年推售3個樓盤,涉91伙,套現逾17億元,其中與南豐合作的紅磡現樓何文田山畔已售82伙,套現約14.5億元,該盤亦售出39個車位,涉約1.15億元;西半山加冕臺已售3伙,套現約5517萬元,而大坑現樓瑆華售出6伙,套現約1.09億元。

永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示,因第三季樓市暢旺,今年集團售樓超出預期,較去年約15億元多。鍾續稱,集團未來繼續物色合適地皮。


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