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今日新聞摘要 27.01.17

公關部

2017-01-27


(蘋果)公屋成交創17年新高

私樓癲價,連帶公屋也瘋狂。代理行中原地產資料顯示,去年公屋第二市場錄607宗成交,成交額達11.88億元,按年分別大升1.18倍及1.16倍,創2000年有紀錄以來,17年歷史新高。
樓市瘋狂,去年公屋第二市場交投活躍,對上高位為2014年,當年錄417宗成交,涉及金額7.12億元,即去年數據比2014年分別再推高45.5%及66.9%。同時,歷年金額最高的首三位均於去年成交。當中於去年11月份,青衣邨宜偉樓中層7室,成交價錄335萬元,創出歷年新高。單位實用面積544方呎,呎價6,158元。
另去年1月黃大仙下邨龍逸樓高層3室,實用面積598方呎,以322萬元成交,為歷年次高,呎價5,385元。至於去年11月,沙田顯徑邨顯貴樓高層3室,實用面積556方呎,以318.8萬元成交,呎價5,734元,為歷年第三高,兼是新界東未補地價公屋新高。

竹園北邨交投最多
去年錄得最多買賣成交的屋邨則為黃大仙竹園北邨,錄44宗,總值9,479.3萬元。其次是青衣長安邨,錄41宗,總值8,783.9萬元。
按金額分類,去年價值150萬元或以下公屋第二市場成交升幅最多,錄117宗,按年急增1.6倍。價值200萬元至250萬元及150萬元至200萬元成交,分別錄202宗及222宗,升1.2倍及1.1倍。價值250萬元以上買賣錄66宗,升88.6%。






(蘋果)憂美加息 擬加強港銀壓力測試 金管局嚴控流動性風險

美國利率漸趨正常化,或引起本港資金流走,金管局副總裁阮國恒表示,以往大量資金流入本港銀行體系,隨?美國加息,或觸發環球資金流向改變,對本港銀行或構成流動性壓力,故今年首要工作是管理銀行流動性風險,當局將會仔細分析個別銀行的流動性水平,並加強銀行業壓力測試。

金管局副總裁阮國恒出席記者會時指,美國加息步伐加快,10年期美國國債利息上升,本港1個月期拆息亦攀升,未來將會觀察跨境資金流動,其次是視乎美國新一屆政府政策對利率市場影響,以及歐洲政局發展等,料今年具有挑戰性。

「壓力測試情況好嚇人」
為防範流動性風險,阮國恒指,將會分析個別機構流動性水平,以及加強銀行業壓力測試,包括是否有足夠能力將資產變現,以維持銀行日常運作,不過他未有透露壓力測試情境,「壓力測試假設情況好嚴峻、好嚇人,如果公佈就俾人以為監管機構預期有呢件事發生」。
阮國恒謂,難以預測在甚麼情況下,資金才會大幅流出香港,對於影響供樓成本的最優惠利率何時上升,亦難以劃定界線。不過,就近期銀行相繼減按息,阮國恒指,當局有提醒銀行制訂按息時要以審慎為原則,暫時未見有太大風險。
上海商業銀行研究部主管林俊泓表示,相信本港流動性風險最大問題不是資金流走,而是銀行持有不少比例的高流動性美國國債,若果債息上升債價則會下跌。
他認為,資金流若出現重大風險,會容易引發危機,惟出現可能性不高。被問到壓力測試碰上最差情況,如今年出乎意料加息5次,香港銀行業能否承受?林俊泓指須視乎本港2,600億元銀行結餘流走速度,以及香港會否跟隨加息。
去年銀行業盈利改善
另外,銀行業去年經營表現改善,零售銀行稅前經營溢利按年增8.7%,扭轉前年跌3.6%跌勢;淨息差錄1.32%,按年持平。銀行信貸質素方面,截至去年9月整體貸款特定分類貸款比率為0.81%,較前年升0.12個百分點。內地相關貸款特定分類貸款比率為0.89%,較前年上升0.11個百分點。
阮國恒指,雖然貸款質素轉差,仍是長期以來較低水平,內地相關貸款信貸質素仍未轉壞至當局太過關注的水平。






(蘋果)陳啟宗籲下任特首增土地供應

恒隆地產去年受惠賣樓收入大增,令核心純利按年升45%至63.41億元,末期息每股派0.58元。董事長陳啟宗昨日在全年業績會上稱,難言香港今年樓價走勢,但認為增加土地供應,可令樓價回落。他直指土地供應漸漸增加,更贊成改變郊野公園佔土比例,「1%、2%都唔?得?,呢樣嘢係好不合理囉」。
坦言在港難買地
同時,陳啟宗繼續封口不表明支持及揣測誰人出任新一屆特首,只稱「邊個選到都好,我希望有多啲土地供應」。他指出集團一直有留意土地招標,但坦言暫時在香港不容易買地。
對於中資地產商來港投地,陳啟宗認為是屬於正常,而短期亦有非理性情況出現。不過,集團只會待出現「黑天鵝」事件時,才會真正出手。
陳啟宗估計未來一年會是最多變數的一年,主因市場不清楚美國新任總統特朗普到底如何處事,特別是經常發出惹火言論,可能引起更大麻煩。不過,他相信特朗普是一位生意人出身,而中國國力亦非昔日般軟弱,可以給美國相當大的麻煩,「到時應該會收聲,就算係唔收聲,對方已經睇穿咗你咯,隻狗吠?啫,冇咩所謂」。
集團在中國租金收入受到商場調整所影響,下跌5%至39.95億元。不過,陳啟宗看好居民消費會繼續增長,而於未來一、兩年內,希望趁商業地皮價格非「癲價」,在中國投得地皮。
對於香港零售市道,陳啟宗稱未見復蘇得很快,來年會繼續提高投資物業質素,以及營運效率。恒隆集團同日公佈業績,核心純利有37.72億元,上升40%,每股末期息派0.61元。






(東方)樓按頻減息 金管籲審慎

樓市暢旺刺激香港按揭貸款去年增長4.2%,香港銀行近期亦積極減按息,金管局副總裁阮國恒明言,不認為按揭貸款風險急升,亦未見重大監管關注。按揭代理則指有銀行已減按息至H加1.3厘,料按息將持續向下。

阮國恒回顧及展望香港銀行業時表示,一直密切關注樓市發展,「唔覺得銀行按揭風險升得好急」,並指近期拆息上升,實際按揭利率有所上升,要求銀行維持審慎原則,以及有足夠利潤支持業務。

近期銀行頻頻減按息,阮國恒稱,已提醒銀行釐定按息時要小心,未見有重大監管關注的情況。阮國恒又指,仍密切關注發展商提供一按的情況,但根據當局數據,目前總量並不算多。

銀行貸款增長6.5%
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,繼有銀行調低H按息至H加1.32厘後,再有銀行調低按揭息率至H加1.3厘,同時提高現金回贈至1.5%,進一步分一杯羹搶佔按揭市場,新春後陸續有多個新盤推出市場,不排除H按息率有下調空間。

金管局數據顯示,去年新取用按揭貸款增長4.2%,十二月底的負資產宗數由去年第三季回落94%至僅4宗,而整體香港銀行的貸款增長則為6.5%,其中人民幣貸款在十一月底則為3,031億元人民幣。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,去年全年新取用按揭貸款有6.59萬宗及2,174億元,按年減少約一成。展望今年加息步伐溫和,料全年新取用按揭貸款將輕微回升至2,200億元。

今年加強走資壓測
港銀去年收入上升,加上撥備支出按年下降16%,帶動稅前盈利增長8.7%。阮國恒表示,港銀去年第三季末的壞帳率為0.81%,料與十二月底分別不大,未達監管關注水平。

阮國恒展望今年的監管重點,將審慎處理銀行流動性及金融科技風險等,包括加強資金流走的壓力測試等,並加強銀行開戶、銷售投資及保險產品的消費者保障。






(東方)富健綠表392萬貴絕屯門

新春前公屋及居屋市場出現癲價,屯門居屋富健花園中層單位,在估價不足下,獲公屋客於第二市場以392萬元承接,實用呎價6,622元,同創全區第二市場歷來新高。另藍田居屋康盈苑高層戶於自由市場售470萬元,創屋苑新高。

康盈苑470萬新紀錄
祥益黃慶德稱,富健花園4座中層G室,實用面積592方呎,上月綠表叫價400萬元,同區公屋客見單位有裝修,以392萬元購入,實用呎價6,622元,成交額及呎價同創屯門新高,逾三年升值約72.8%,銀行對上址最高估值僅約370萬元,即成交價較估值高約22萬元。

另外,世紀21聯誠謝寶昭稱,康盈苑高層24室,實用面積約485方呎,於自由市場以470萬元售出創屋苑歷來新高,實用呎價9,691元。

此外,世紀21富山劉倩彤稱,黃大仙公屋黃大仙下邨13座高層22室,實用面積443方呎,放盤三星期,零議價下獲綠表客以250萬元購入,創同類新高,實用呎價5,643元,創屋苑第二市場近一年次高。

中原陳永強稱,粉嶺居屋景盛苑C座中層三房戶,於第二市場售326萬元,實用呎價5,971元。中原黃建津稱,天水圍居屋天盛苑N座高層7室,區內客恐新春後樓市出現小陽春,以綠表價390萬元承接,實用呎價約6,000元。

中原稱,去年錄約607宗公屋第二市場買賣成交,涉資11.88億元,同創有紀錄以來新高,按年升1.18及1.16倍。





(東方)十大屋苑交投月挫22%

農曆新年前二手樓市例淡,加上新盤搶佔市場,二手交投再跌入谷底。綜合市場資料,一月份十大屋苑暫共錄約116宗成交,較上月全月少約22.1%,亦較去年農曆新年前同期少20%,其中荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊,按月交投量跌53%及47%。另外,鴨脷洲深灣軒一個中層戶成交呎價逾2.1萬元,為該屋苑呎價首破2萬元。

綜合市場資料,一月份十大屋苑暫共錄約116宗成交,較十二月全月少約22.1%;十大屋苑中有6個交投量按月下跌,美孚新邨及嘉湖山莊交投跌53.8%及47.6%,為跌幅最大兩個屋苑。

美聯吳志輝稱,美孚新邨本月暫錄12宗成交,平均實用呎價約11,550元,業主叫價平穩,農曆新年前未見減價,其中8期百老?街114號高層A室,僅減5萬元,以735萬元成交,實用呎價10,970元。中原葉浩麟稱,臨近新年,業主不願開門睇樓,加上新盤搶客,嘉湖山莊本月暫錄22宗買賣,平均實用呎價維持8,181元。

深灣軒呎價升破2萬關
太古城本月暫錄約13宗買賣,較上月少約31.6%,屋苑昨連錄兩宗成交。利嘉閣黃凱達稱,該屋苑南山閣中層H室,減價40萬元,以840萬元轉手,實用呎價約15,672元。市傳同屋苑東海閣中層戶售1,318萬元。另同區康怡花園本月僅錄4宗買賣。

美聯稱,猴年料錄4.1萬宗二手住宅註冊登記,雖較羊年的3.44萬宗增加,但仍創21年有紀錄以來第三低,期間鰂魚涌太古城註冊量升66.7%最多。

港鐵通車效應刺激,消息稱,深灣軒3座中層H室,實用面積732方呎,放盤多時,叫價約1,500萬元,近日售1,538萬元,實用呎價21,011元,屋苑呎價首破2萬元創新高。中原盧鏡豪稱,同區海怡半島交投量及睇樓量同時向上,本月錄12宗買賣,平均實用呎價15,920元。據了解,屋苑13A座低層相連戶下月中推出拍賣,開價2,185萬元,較網上銀行估值高出18%。

維港灣3080萬締癲價
中上價特色戶再錄癲價。利嘉閣鄭運就稱,奧運站維港灣6座頂層複式單位,實用面積約1,590方呎,市場極罕有放盤,原業主無開價,由買家自由出價洽購,終連租約售約3,080萬元,創屋苑新高,實用呎價約19,371元,約九年帳面賺1,490萬元。據了解,原業主為金融界人士。






(星島)柏傲灣收逾250票 向隅客源主導

新春長假期將至,但焦點盤未有減慢銷售部署,累沽達592伙的荃灣柏傲灣日前提價加推單位,消息指,項目最快可在下周再作推售,並接獲逾250張入票,即錄超額認購,入票人士除以荃灣區及新界西一帶的用家外,更有不少為首兩輪的向隅客,至於該盤昨以逾2173萬元再沽4房大戶,呎價17362元。

  由新世界及萬科合作發展的柏傲灣,日前再加推105伙應市,消息指,現已接獲逾250張入票,超額1.4倍。

  據悉,柏傲灣入票人士以荃灣區及新界西一帶的用家外,更有不少為首兩輪銷售中,未能抽中並成功購貨的向隅客,準備再接再厲,期望可揀選心水單位。

  據悉,該盤最快可在下周、即農曆新年後再作銷售,料短期內公布銷售安排,而新加推的單位已提價3至12%,折實平均呎價16814元,而該批單位包括24伙開放式、37伙1房戶、12伙2房戶、28伙3房及4伙4房單位,面積由306至1252方呎,折實價由460.2萬至2436.0萬元。

  當中加推的2B座17樓F室的1房戶,面積392方呎,價單售價679.7萬元,較大約2周前推出的同座18樓F室價單售價598.1萬元,高出逾12%;另今批個別低層單位如3樓的售價,與早前推出的47樓高層戶售價相若。

  同時新推出的單位,與過往價單相似,於多個同座向單位採取「一口價」策略銷售,涉及逾60伙中低層戶,例如1A座3至17樓C室定價,均為807.3萬元,即3樓與17樓同座向單位同樣售價;另外,2B座3至17樓E室的定價,均為538.4萬元。

  項目昨日再沽1伙,為2A座高層A室,面積1252方呎,屬4房大戶,以2173.7萬元易手,呎價17362元,該盤開售一周以來,累沽592伙,套現近56億元。

  另外,自開售以來已錄得約25組買家一客兩食,其中涉及金額最多者,為斥約4500萬元連購1A座2個高層A室,均屬4房大戶,以面積共2732方呎計,平均呎價16471元。

  雖然新春將至,但該盤設於荃灣的售樓處及示範單位,參觀情況不俗,屢錄睇樓人流,更有部分家長客更帶同子女前往睇樓。

  對於柏傲灣新一批單位加價登場,有區內代理指出,早前銷售連獲買家入市,惟仍有大量客戶未能購入心儀單位,因此估計今批單位將獲不少向隅客入市,料加價不會對項目銷情有大影響。

  另外,今批單位同樣有多個單位採用「一口價」銷售,有關方法可加速買家入市。

  項目由2幢物業組成,提供983伙,面積由306至1366方呎,間隔多元,有開放式單位,以及1房至4房戶。其中開放式佔170伙,面積306至318方呎,另有1房(220伙,347至421方呎)、2房(223伙,488至551方呎)、3房(232伙,645至904方呎)、4房(138伙,1028至1366方呎)。






(星島)深灣軒每呎2.1萬新高 太古城1300萬市價沽

臨近春節,二手市場有用家趕入市,並不乏高價交投,其中深灣軒3房戶以呎價約21011元易手,創屋苑呎價新高;至於太古城則連沽兩伙,其中一個中層單位,以約1300萬元易手,屬市價水平。

  受港鐵南港島線通車帶動,區內睇樓量明顯增加,市場指,鴨脷洲深灣軒錄得新高價易手,為3座中層H室,面積732方呎,屬3房連套房間隔,以1538萬元易手,呎價約21011元,創屋苑呎價新高紀錄,據悉,買家為區內人士,鍾情單位享有海景,故購入作自用。

  鰂魚涌太古城昨連錄兩宗成交,市場指,東海閣中層C室,面積723方呎,以約1300萬元,呎價17981元。另一宗為南山閣中層H室,利嘉閣高級經理黃凱達稱,單位面積536方呎,為兩房間隔,望內園景,成交價840萬元,呎價15672元,據悉,買家為首置客。原業主於1979年以約21.5萬元一手購入,帳面獲利約818.5萬元。

  此外,美聯高級區域營業董事林振華表示,元朗御景園5座高層D室,面積約為498方呎,兩房間隔,以約445萬元成交,呎價約為8936元。買家為一名用家,見單位高層實用,故斥資購入。

  另外,居屋市場屢錄高價成交。祥益地產營業經理黃慶德表示,屯門富健花園成交單位為4座中層G室,單位592方呎,屬3房間隔,獲區內公屋戶以綠表價392萬元購入,呎價6622元,打破區內居屋綠表價及呎價新高紀錄。

  據悉,買家為區內上車客,鍾情上述單位裝修簇新,故即睇即買。

  世紀21聯誠董事謝寶昭稱,藍田康盈苑高層24號室,面積485方呎,於市場放盤2至3星期,原以478萬元放售,經議價微減7萬元,以470萬元自由市場價易手,創屋苑造價新高,呎價9691元。據了解,買家為區內分支家庭,於市場睇樓多時,現決定入市。

  世紀21奇豐分行經理胡佩碧表示,馬鞍山錦豐苑新近錄得2房戶成交,為J座低層13室,面積427方呎,在未補地價下以320萬元易手,呎價僅7494元,屬市價水平。另外,中原高級區域營業經理陳永強表示,粉嶺景盛苑C座中層16室易手,面積546方呎,3房間隔,於居二市場以326萬元易手,呎價5971元。










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