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今日新聞摘要 24.12.17

公關部

2017-02-24


(東方)5鐵路項目可建八千伙

鐵路物業發展供應於下個財政年度續擔當重要角色,下年度賣地計劃來自鐵路項目供應有約8,030伙,較本年度增加65.9%,為三個年度最多。除了港鐵公司黃竹坑站及何文田站等餘下期數外,油塘通風大樓用地物業發展權亦批予港鐵,計劃下年度推出。

發展局局長馬紹祥表示,下個財政年度港鐵計劃招標的鐵路物業發展項目,包括將軍澳日出康城、何文田站、黃竹坑站及油塘通風大樓,可供興建約6,380伙。至於原定今季供應的西鐵錦上路站第一期項目,由於有技術事宜要處理,故順延至下年度推出,上述五個鐵路項目共提供8,030伙。

市建3盤全屬九龍區
其中油塘通風大樓為新增的鐵路物業發展項目,他指出,該用地目前以鐵路線批約批予港鐵作鐵路運作用途,由於在大樓上興建住宅及鐵路設施的接鄰,牽涉複雜技術事宜,考慮到要確保鐵路安全及暢順運作,政府決定將項目發展權批予港鐵。

相比本年度計劃推出的4,840伙鐵路項目供應,下年度鐵路供應按年增加65.9%。本年度最終推出兩個鐵路項目,包括已批出的何文田站第一期及下周一截標的黃竹坑站第一期,共可提供約1,800個單位。

此外,下年度市區重建局亦將推出3個重建項目,分別位於大角咀、深水埗及旺角,共提供約480個單位,與本年度供應相同。




(東方)13幅地待改劃 供應存隱憂

改劃土地用途是政府近年增加住宅土地供應的主要途徑,下年度賣地表有多達13幅住宅地仍有待改劃,涉及單位多達10,940伙,幅數及單位佔整個賣地表多達46.4%及57.9%。相比本年度僅兩幅土地改劃用途,涉及僅1,500伙,急增5.5及6.3倍。有測量師認為這暴露了供應有危機。

專家:靠鐵路項目補底
規劃署署長李啟榮表示,下年度賣地計劃有13幅地皮需要進行改劃,除了包括8幅新增啟德地皮,連同油塘等地皮亦將會進行改劃,涉及約10,940個單位。

資料顯示,本年度賣地計劃只有兩幅用地需要改劃用途,涉及僅約1,500伙,換句話說,下個財政年度賣地計劃要進行改劃的地皮及單位量,按年急升5.5倍及6.3倍之多。理想城市指出,28幅住宅地當中有13幅需要進行改劃,這反映政府增供應決心,但同時暴露供應有危機,但認為可與約8,000伙鐵路供應互相補底,填補供應空隙。

政府亦會繼續積極改劃土地,發展局局長馬紹祥指出,目前正研究改劃26幅合適用地,預期於二○一九至二○年度開始,提供超過6萬伙供應,當中佔八成會作公營房屋用途。

不過,政府改劃土地用途往往受到地區阻力,馬紹祥指出,已納入本年度賣地計劃的堅尼地城西寧街住宅地,由於受到司法覆核問題,地皮已剔出下年度賣地計劃。




(東方)內地擬加快房稅立法 壓抑樓泡

滬深股市結束之前三日的升勢,滬綜指及深成指昨日低開低走。滬綜指收報3,251點,跌0.30%。深成指收報10,432點,跌0.11%。住建部表明要抑制房地產泡沫,並表明要加快房地產稅立法,內房股借勢回調。房企融資收緊,加速內地樓市去槓桿情況亦受關注。
A股升勢斷 醫藥股受捧

滬深股市結束三日升勢,兩市昨日主板成交5,181億元(人民幣‧下同),滬股通餘額125.49億元,錄得4.51億元資金淨流入。深股通餘額119.08億元,錄得10.92億元資金淨流入。雖然整體市況偏軟,惟內地一七年藥品目錄出台,刺激醫藥股逆市做好,並帶動深圳創業板指數於尾市反彈收報1,925點,升0.31%。

個股方面,獲順豐速運借殼,並將於周五正式改名為順豐控股的鼎泰新材,股價全日升停板。北京股商指出,水泥、建材股昨日跌勢,與資金獲利有直接關係。隨兩會的來臨,投資者應留意獲政策扶持板塊的表現。

政策走向直接影響市場氣氛。統計數據顯示,內地主要城市的樓價升幅放緩。住建部官員在國新辦發布會上強調,將認真貫徹落實中央經濟工作會議精神,堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。住建部副部長陸克華更指出,房地產稅是十八屆三中全會明確的改革任務,要加快房地產稅立法,並適時推進改革。

房債危機或下半年浮現
內地持續調控樓市,內媒報道,城市房貸利率優惠減少、公司債發行收緊、私募資管產品被嚴控,對內房融資的影響正開始浮現。報道指,去年十一月以來,內地幾乎未有上市房企發行公司債,相對去年十月還有10家上市房企共發行114.3億元的公司債。相關機構的分析指出,內地房企將在一七年下半年至一八年年初,迎來償債高峰,中小房企流動性危機或在下半年浮現。




(東方)28地候推市區佔逾半

政府公布下一個財政年度賣地計劃,住宅供應主要來源罕有轉移至市區,下年度賣地計劃提供28幅住宅地,多達16幅為市區地皮,比例高佔57.1%,為十個年度最高;而啟德發展區續成焦點,佔達10幅,料提供逾9,000個單位,佔整體近一半。市場相信,中資財團會繼續積極搶地,屆時必再出現高得令人咋舌的地價,政府下年度地價收益破千億問題不大。

發展局局長馬紹祥表示,二○一七至一八年度賣地計劃有28幅住宅地,可供興建18,910伙,當中20幅為新增用地,佔約13,810伙,連同鐵路及市建局項目等,下年度可供興建單位量約31,620伙。

另下年度賣地計劃還包括3幅商業/商貿用地和1幅酒店用地,分別提供約182.99萬方呎樓面及約550個酒店房間。
新賣地表中,港島及九龍區住宅地佔16幅,市區地供應數目為六個年度最多,佔賣地表單位總數的比例高達57.1%,比例更創十個年度最高。馬紹祥指出,是次新增住宅地有8幅位於啟德發展區,涉及7,500伙。

若連同兩幅啟德滾存地皮,料單計啟德發展區已提供逾9,000伙,佔賣地表單位量近一半。不過,供應愈多、地價愈受壓的概念最近已被中資財團高價搶地而打破。

全年度收益勢破千億
資深測量師邵志堯指出,在九十年代每年可消耗的私人住宅約為2萬伙,但過去數年均在1.5萬伙以下,最低只有6,300伙。因此,邵志堯認為以香港目前的經濟狀況,需求遠超2萬伙,悉數售出不會有疑問,現在更有內地發展商參與,一些高得令市場人士咋舌的土地價格定必出現。

市場亦估計下年度賣地收益可再次衝破千億元,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,政府預期賣地收益1,010億元,以現時的市況,相信達標無問題,初步估算下年度供應地皮,總市值已過千億元。

東九二手即反價50萬
他又稱,賣地表部分啟德新增用地,相信市值會超過一百億元。其中啟德第4A區2號地盤住宅地,市場估值最高達約180.2億元,有機會成為香港史上最貴地王。

二手市場更即時起哄。香港置業黃杰稱,啟德供應增料再推高東九龍二手價,新蒲崗譽‧港灣7座高層兩房放盤,望海景,昨叫價即加價50萬,至1,050萬元。

政府來季推3住宅地
至於下年度第一季(四至六月)賣地計劃,政府計劃招標出售3幅住宅地,分布於啟德、馬鞍山及屯門,共提供約1,790伙,連同順延下季招標的西鐵及錦上路站第一期項目1,650伙、市建局大角咀項目96伙,以及即將完成補地價的私人發展項目所提供4,500伙,下季將有超過8,000個單位供應。

回顧本年度賣地情況,馬紹祥指出,本年度透過政府賣地合共批出14,510個住宅單位,連同鐵路及市區重建局項目等供應,本年度私宅供應量約19,780伙,較目標18,000伙多出約9.9%。




(蘋果)人幣年底前料貶3.1%

由於中國收緊貨幣政策,加上預計美元升值步伐放緩,大摩調升人民幣匯率今明兩年預測,但年底在岸價兌美元仍見7.1,即較目前仍有3.1%貶值空間。

大摩將今年底人民幣在岸價預測由7.3,調升至7.1;明年底預測則由7.43,上調至7.24。大摩解釋,由於人行貨幣政策持續收緊,且資本管制趨嚴,加上全球增長復蘇有利中國出口前景,料有助降低內地資本外流及人民幣貶值的壓力。
不過,人民幣貶值預期下,環球同業銀行金融電訊協會(SWIFT)報告顯示,1月份人民幣相關的交易額較去年底下跌2.83%。截至1月底,人民幣在國際支付中的使用佔比為1.68%,繼續位居第六大貨幣。前五位依次為美元、歐元、英鎊、日圓及加拿大元,支付佔比分別為40.72%、32.87%、7.49%、3.06%及1.87%。

人民幣匯價昨日保持平穩,在岸價輕微收升,報6.8774,按日升6點子;離岸價則於6.86水平徘徊。




(蘋果)美下月加息機會降至34%

美國聯儲局公佈1月議息會議紀錄顯示,多數政策委員相信很快再加息,惟投資者預測下月未必採取行動,料最快第二季才再加息。投資者消化了儲局議息聲明,數據表現對辦,美股周四開市向上。

儲局於本港周四凌晨三時公佈上月議息會議紀錄,與會政策委員認為及早加息適宜,只要美國勞動市場與通脹擴張符預期。不過,會議紀錄亦反映儲局擔心特朗普主張政策,令美國經濟及通脹增長超乎預期,及早加息有利當局靈活應付過熱經濟狀況。
安聯集團首席經濟顧問埃利安則指,市場低估儲局下月加息可能性,料下月加息機會達五至六成。不過,聯邦利率期貨顯示,3月加息機會降至34%,今年5月及6月加息機會則錄得61.8%及76.1%。

美股早段再創新高

美國財長姆欽昨接受訪問時表示,將積極推行減稅措施,專注中產階級減稅和簡化企業稅制,爭取稅制改革於今年8月美國國會休會前完成,又指今年美國經濟增長有望突破3%的增長目標。
道指周三錄得「九連升」,為1987年以來最長連續創新高的日數。道指周四承接升勢,早段報20824點,升39點,續創盤中新高;標普500指數報2367點,升4點,亦創盤中紀錄新高;納指則升1點,報5861點。美匯指數報101.13,跌0.09%。美國勞工部公佈上周首次申領失業救濟人數錄得24.4萬人;持續申領救濟人數則錄得206萬人。
巴克萊去季業績遜預期,但銀行核心資本比率改善,按季由11.6%升至12.4%,而去季經調整後稅前利潤為2.84億英鎊。歐股尾市個別發展,英股及德股分別跌0.01%及0.16%;法股升0.15%。




(星島)嘉匯原價加推 高爾夫收票穩增

焦點盤續積極推售,經兩輪銷售均報捷的啟德新盤嘉匯,發展商於昨日趁勢原價加推168伙,折實平均呎價19905元,首度推出4房大戶,最快下周再作銷售;至於另一焦點盤粉嶺新盤高爾夫.御苑則續收票,而售樓處亦紛現參觀人流。

嘉華旗下啟德嘉匯,繼日前次輪銷售共推175伙,並全數沽清後,昨日隨即添食,加推168伙應市,折實平均呎價19905元。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明稱,該批單位屬原價加推,售價上未有作調整,並首度推出4房大戶,而項目開售僅5天,已累沽383伙。據悉,該批單位最快在日內公布銷售安排,可望在下周推出發售。

是次加推的168伙,分布1、2、8及9座,包括54個1房戶、82個2房、23個3房以及9個4房大戶,其中1房戶折實價由636.9萬元起,最貴則為2107.1萬元,折實呎價由16592至23820元。

新加推單位提供最高達樓價15.5%的優惠,包括「120天現金優惠付款計畫」,提供樓價5%優惠、「置業安居折扣」則提供樓價2%優惠,以及「印花稅折扣」,提供樓價8.5%優惠。

項目加推後,設於北角商廈的售樓處及示範單位,吸引不少準買家前往參觀,期望了解項目的最新部署,以及新1批單位的銷售詳情、售價等,令場外不時出現等候睇樓人流,參觀情況不俗。

項目由4幢高座住宅,以及4幢低座物業組成,共提供900伙,單位面積由325至2193方呎,間隔多元,有1房到4房戶,其中1房及2房戶供應量最多。

至於恒基粉嶺高爾夫.御苑續收票吸客,市場消息指,目前已接獲逾120張入票,相較首批銷售62伙,已見超額認購。

設於中環商廈的售樓處及示範單位,不時出現排隊人流,據悉,參觀人士除新界區住客外,亦不乏居於九龍站、半山區及山頂等豪宅區的人士。

發展商早前曾指,近期接獲不少有關項目特色戶及洋房的查詢,因此有機會於短期內安排以招標形式放售。

此外,該盤各座住宅大樓頂層設有「頂層天際至尊泳池屋」,共有7個單位,其中以設於1座及2座頂層的2伙最大,面積約1803方呎,樓高3.5米,屬4房2套間隔,其中,主人套房面積逾300方呎。另外,單位設有50呎觀景平台,另有內置樓梯連接面積逾1100方呎天台,附設40呎私人泳池。




(星島)首都呎價1.17萬創屋苑新高

近日新盤銷情報捷,帶動二手交投升溫,並錄多宗新高價成交,其中,將軍澳首都中層戶,剛以呎價11792元易手,創屋苑新高;馬鞍山聽濤雅苑高層戶,則以882萬元沽出,成交價創同類單位新高。

港置助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳日出康城首都5座右翼中層B室,面積519方呎,屬2房間隔,以612萬元易手,呎價11792元,呎價創屋苑新高。據了解,原業主於2009年,以351.5萬元購入,現轉手帳面獲利約260.5萬元。

世紀21奇豐高級分行經理趙詠欣表示,馬鞍山聽濤雅苑7座高層F室,面積733方呎,屬3房套房間隔,業主半年前以900萬元放盤,日前經議價後以882萬元轉手,呎價12033元,成交價創屋苑同類單位新高。

據了解,原業主於2000年1月,以362萬元購入單位,現轉手帳面獲利520萬元。

美聯營業經理余偉峰表示,將軍澳都會駅6座中層C室,面積503方呎,屬2房間隔,以約735萬元成交,呎價約14612元,成交價創屋苑同類單位新高。據了解,原業主於2008年2月,以約337萬元購入單位,現轉售帳面獲利約398萬元。

中原經理雷澤麟表示,長沙灣美寧中心D座高層7室,面積316方呎,屬2房間隔,以398萬元成交,呎價12595元,造價創屋苑新高。

據了解,新買家為新婚夫婦,購入單位作愛巢之用。

而原業主於2013年,以322萬元買入,持貨4年一直作收租用途,見買家誠意十足,加上單位租期剛滿,才割愛交吉沽貨,現易手帳面獲利76萬元。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示,炮台山康澤花園A座高層5室,面積435方呎,2房間隔,坐向北面享少海景,以675萬元沽出,呎價15517元,成交價創屋苑同類單位新高。據了解,原業主於2011年4月,以430萬元購入單位,現轉售帳面獲利245萬元。

祥益地產高級營業經理袁思賢表示,屯門時代廣場A座中層1室,面積409方呎,屬兩房戶,日前獲區內客垂青,以420萬元購入上址作自住之用,呎價為10269元,屬市場價成交。

祥益地產分行主管林英傑表示,屯門豐景園5座高層1室,面積301方呎,獲外區客以338萬元購入,呎價為11229元,原業主於2012年以約188萬元購入,帳面獲利約150萬元。




(星島)儲局放鷹:短期或宜加息

聯儲局發表的2月份議息記錄顯示,與會決策官員對美國經濟前景有信心,儲局「相當短期內」或宜逐步加息。但安聯首席經濟顧問埃利安估計,儲局下月加息機會高達60%,警告市場切勿低估。

這份1月31日至2月1日的聯邦公開市場委員會(FOMC)議息記錄顯示,「多數」與會官員認為,假如未來陸續出爐的經濟數據顯示,勞工市場和通脹指標繼續符合甚至強過儲局目標,則儲局或宜在「相當短期內」加息。

會議記錄指出,12名與會儲銀行長中有「部分」更支持加快加息;但更重要的是,5名具投票權的儲局理事及5名具投票權的儲銀行長對經濟前景仍抱審慎態度,認為目前美國經濟加快或下滑的風險大致相當,意味儲局沒有加息的逼切須要。

此外,文件又指出,部分官員在會上強調儲局需等待特朗普財政政策措施明朗化,也提及了美元強勢等不利美國經濟的因素;亦有一些與會人士認為不必擔心短期通脹風險,皆沖淡了儲局在短期內加息的需要。會議記錄內容沒有對3月14日至15日的加息機會作出任何暗示。

瑞士銀行認為,「相當短期內」儲局會加息,但不一定代表是3月,事實上儲局沒有急於在下月加息的需要。利率期貨合約亦顯示,儲局下月加息機會有三成多,5月機會較大。

不過,安聯首席經濟顧問埃利安警告市場切勿低估儲局下月加息機會,他指出,2月份的就業報告,特別是當中的工資增長數字可能會大大改變儲局對3月加息的態度;目前利率期貨合約反映下月儲局加息機率僅得34%,可能是過低,他認為應該有50%至60%才恰當。聯儲局理事鮑威爾表示,只要經濟走向繼續符合官方預期,則當局宜繼續緩步收緊貨幣,包括在「相當短期內」加息。而3月加息的可能性不會排除。




(明報) MONTEREY 239呎起 將軍澳最細 愈賣愈細 將軍澳南最後新盤

2013年4月一手新例實施以來,將軍澳南已有10個新盤相繼登場,作為該區最後一個新盤的會德豐MONTEREY,發展商預告將於下月推售;項目最大「亮點」是開放式戶實用面積最細239方呎起,可謂細絕將軍澳南各新盤。另嘉華銷情理想的啟德嘉匯,最新加推的168伙,平均折實均價已直撲2萬元關口。
明報記者 方可兒、林可為

自新地將軍澳天晉IIIA於2014年8月推出市場計,將軍澳南相繼登場的10個新盤涉逾6100伙,而所推單位的入門面積卻愈來愈細;如會德豐去年5月推出的SAVANNAH,為區內首設開放式戶新盤,單位實用最細288方呎起,其後華懋推出的海翩匯,開放式戶最細249方呎起。

會德豐:擬下月推 料定價進取

MONTEREY最細開放式戶(239方呎),面積較海翩匯少10方呎,是細絕將軍澳南私樓,惟相關單位屬連平台特色戶;即使以標準開放式戶計,實用由260至288方呎,依然是該區數一數二的迷你戶。會德豐地產常務董事黃光耀稱,項目包括904伙分層戶和22間洋房;分層戶包括開放式至4房單位,實用260至1159方呎,主打2房、3房戶;特色戶實用239至1670方呎;洋房實用1843至2004方呎。黄續稱,MONTEREY部署下月開售,並指項目因接近海岸線,料為同系旗下4個將軍澳南項目中,定價最進取;而同系同區SAVANNAH、CAPRI,平均成交呎價分別約1.3萬元及1.4萬元。

另會德豐西環KENSINGTON HILL錄破頂成交;單位為33樓實用1134方呎A室,成交價3970萬元,實呎3.5萬元,成交價及呎價同創項目新高。

啟德嘉匯加推168伙 個別加價6%

至於嘉華啟德嘉匯,推出不足一周累售383伙和套現37億元後,最新加推168伙應市,以定價計呎價由19,633至28,188元,但維持最高15.5%折扣,整批折實平均呎價19,905元,今批入場費最廉宜為8座1樓實用348方呎E室,定價753.7萬元、折實價636.8萬元。是次加推單位包括54伙1房戶、82伙2房戶、23伙3房戶及9伙4房戶。

嘉華表示今批單位基本屬原價推出,與第3張價單折實均價19,873元相若,惟個別新推單位比之前同座、同層、同景觀毗鄰單位提價逾6%;以新推的1座5樓實用453方呎內園景E室為例,定價計呎價21,675元,比同層毗鄰同景觀、實用372方呎F室呎價20,322元,調高6.7%。




(明報)啟德兩臨海商業地 勢成新財年焦點

雖然政府近年積極增加商業樓面,不過,據發展局最新公布新一年度賣地計劃,本年度只會推出3幅商業/商貿地,合共只有185萬方呎樓面,較本年度大減七成,但就與2014/15年度及2015/16年度之數字相若。

共涉148萬呎樓面

來年度政府推出之商業地,分別有兩幅來自啟德及一幅來自長沙灣,其中以兩幅來自啟德之地皮較為矚目,即第4C區4號及4C區5號地盤,可用作酒店/商業用途,前者佔地11.5萬方呎,可建樓面約86.33萬方呎,而後者佔地則約10.2萬方呎,可建約61.22萬方呎樓面。

長沙灣商貿地首季推 料值43億

由於兩個項目位於前機場跑道位置,即啟德發展區海濱位置,擁開揚景觀,加上毗鄰遊輪碼頭,參考去年利福國際 以73.88億元、每方呎樓面地價6733元投得、位於啟德中心城的東面啟德第1E區2號地盤,估計每方呎樓面地價可達7500至8500元,即兩幅地估值分別約64.7億至73.38億元,以及45.9億至52億元。

另外,位於長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界之商貿地,則已預告於首個財政季度推出,項目佔地30,925方呎,以地積比率12倍計,可建樓面面積約37.11萬方呎。中原工商部高級區域營業董事梁志輝預料,長沙灣區商業地皮樓面估值為每方呎6500元,預料該項目地皮估值約24億元。他續稱,將於本季內招標的長沙灣荔枝角道商業地皮,地盤面積44,893方呎,可建樓面約53.8萬方呎,估計每方呎樓面地價約8000元,地皮估值約43億元。


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