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今日新聞摘要 18.05.17

公關部

2017-05-18

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(明報)海之戀首批實呎1.57萬 高柏傲灣4% 1房入場費559萬 最快下周開售

新盤市場再度聚焦荃灣西,繼新世界年初推售柏傲灣後,長實地產海之戀1期昨以折實平均實呎15,772元首推216伙,較4個月前推出的柏傲灣首批折實平均實呎15,183元高約4%,同時較區內指標二手屋苑萬景萿韙擐言皝磣`約1.5萬元,高約5%。代理消息指,樓盤最快下周開售。

長實地產執行董事趙國雄形容,是次定價為「sweet heart」價,相當於約3個月前樓價水平,屬低市價推出,稍後加推定必加價,項目將於本周五開放示範單位及同步收票。樓花期約15個月的海之戀1期,位於荃灣西站上蓋,涉970伙,首批216伙定價平均實呎19,715元,折實平均實呎15,772元。

首批216伙市值28億

值得注意的是,整個海之戀項目共有9座,1期佔5座,主要位於屋苑後排。1期首批單位分佈於第6、7及9座,除第6座位於前方單邊位置,可享開揚海景外,第7、9座單位多望內園,部分可享少海景。以每座最高樓層50至52樓計,海之戀首批分佈於6至20樓,屬中低層戶。

事實上,海之戀首批部分中低層向海單位呎價,已與柏傲灣高層向海單位呎價相若。如柏傲灣第1A座40樓D室、屬實用1039方呎的向海3房戶,成交實呎約1.86萬元;海之戀第6座20樓D室、屬實用770方呎的3房戶,折實實呎18,256元。

海之戀首批包括34伙1房、72伙2房、97伙3房及13伙4房。扣除最高20%即供折扣優惠,整批單位折實價558.8萬至2078.9萬元,折實實呎約1.25萬至約1.8萬元。若以定價計,整批單位市值約28億元。是次入場單位為9座7樓C室,屬實用371方呎1房戶,望內園為主,定價698.5萬元,折實價558.8萬元,折實實呎15,062元。

至於首批最平呎價為第9座6樓E室,實用734方呎,同時屬首批最平3房戶,望內園及小量海景,定價1144.5萬元,折實價915.6萬元,折實實呎12,474元。首批最平2房則為第9座6樓D室,實用496方呎,定價851.1萬元,折實價680.9萬元,折實實呎13,727元,是首批唯一折實價低於700萬元的2房戶。

發展商提供最高八成半一按

發展商旗下財務公司會為買家提供按揭安排,選擇即供付款辦法的買家最多可承做七成按揭,首3年供息不供本,全期利率為P減1厘(P現為5.25厘);選擇建築期付款辦法的買家最高可承做樓價85%按揭,首3年利率為P減2.25厘,其後為P(P現為5厘)。





(蘋果)冠熹苑呎價萬六 膺居屋王

港鐵觀塘延綫通車逾半年,二手市場亦誕下新居屋王。位處名校網內的何文田冠熹苑,市場錄得一個423方呎兩房單位,自由市場價672萬元成交,實用呎價15,887元,刷新屋苑造價新高外,膺全港最貴呎價居屋王寶座。
市場消息指出,剛易手的何文田居屋冠熹苑中層9室,實用面積423方呎,建築面積569方呎,兩房間隔,外望維港海景及球場景,以672萬元成交,實用呎價15,887元,創下屋苑成交價及呎價歷史新高外,更打破港島居屋王康山花園最貴呎價紀錄。
鰂魚涌康山花園2座高層E室兩房戶,實用431方呎,兩個月前以662萬元成交,呎價15,360元封王。剛易手冠熹苑單位原業主,於2000年5月以綠表價112.1萬元購入。
同樣受惠新鐵路通車效應,美聯丘松原稱,黃竹坑居屋雅濤閣4座高層G室單位,實用面積約576方呎,建築面積約689方呎,於居屋第二市場(未補價)以約690萬元易手,折合實用呎價約11,979元,建築呎價約10,015元。

樂天葳k574萬易手
私樓兩房續高價易手。利嘉閣梁敬嚴表示,將軍澳天晉二期5B座高層A室,實用面積549方呎,剛以893萬元易手,呎價16,266元,創下天晉系列最貴兩房單位。
中原馮澤源表示,沙田花園城2期雅碧苑低層C室,實用269方呎,1房戶,以415萬元沽出,呎價15,428元。
另外,跑馬地樂天艉兮hB室,實用面積1,280方呎,剛以4,000萬元成交,呎價2.34萬元,原業主2011年中以4,350萬元買入,賬面蝕350萬元,連同使費蝕約574萬元。





(蘋果)地王效應 中區商廈反價一成

琣a日前以232.8億元奪中環美利道地王,旗下上環商廈昨日加價一成,核心區商廈業主亦紛紛封盤反價,普遍反價逾一成,其中金鐘統一中心一層逾兩萬呎樓面,反價一成獲洽購至尾聲。
琣a以麵粉價每呎5萬元投得中環美利道地王,旗下上環威華商業中心昨日加價10%,建築呎價現為16,500至22,000元。核心區二手放盤向來短缺,地王一出,業主叫價更為進取,其中金鐘力寶中心二座高層一個單位,建築面積約3,000方呎,原叫價9,000萬元,現反價11.7%,最新叫價1億元,呎價約33,500元。
消息稱,金鐘統一中心全層樓面,面積20,489方呎,原叫價約6.15億元,昨日反價約10%至6.76億元,呎價約3.3萬元,亦獲買家出到價,惟業主仍考慮善價而沽。

皇九全層反價至5億
目前全港最貴二手分層呎價商廈皇后大道中九號的業主都蠢蠢欲動,大廈一低層全層,面積約6,500方呎,上月放售,意向價3億元,曾接觸業主人士稱,已反價至5億元,反價幅度高達67%。另外,豐泰地產投資及相關人士持有的上環信德中心西翼及中遠大廈共4個單位均封盤。
對於中環美利道地王誕生,長實執行董事趙國雄指,集團有競投該幅地皮,出價已相當進取,「不過有人比我哋更樂觀。」至於集團中環中心有無新部署,他回應:「好多人查詢賣唔賣。價錢啱咪賣囉,無嘢可以唔賣……暫時未收到新出價,未知會否提價。」





(東方)啟德商業地估值逼230億

中環美利道商業地王成交價轟動全城,下周截標的啟德第1F區2號地盤商業/酒店地,有測量師隨即將估值調升20%至約229.5億元,有機會成為另一幅「二百億地王」,創香港地價歷史次高。商廈業主亦群起反價或短炒放售,上環信德中心西翼單位叫價約1.76億元,較年初買入價高出近27%。

調升兩成 每呎萬二
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱,因應美利道商業地皮地價破紀錄,將下周截標的啟德商業地估值調升兩成,預計每方呎樓面地價達約1.2萬元。折合約229.5億元,是市場最新上限價,直逼美利道地皮的232.8億元地價紀錄。不過,他認為破紀錄的機會不會太大,因難突破美利道地皮的「心理關口」。

另理想城市企業估值部主管張聖典亦稱,啟德商業地估值調升約7%至每方呎9,000元。折合估值約172.1億元。他說,地皮屬商業/酒店用途,但商業市場氣氛熾熱,發展酒店「無乜意思」,料會打造成地標式寫字樓。

信德嗌億七 提價27%
商廈業主亦隨即起哄,有業主短炒放售商廈單位圖利。中原(工商舖)劉少如稱,信德中心西翼23樓04至06A室,面積約5,338方呎,意向價約1.76億元,呎價約3.3萬元。據悉,原業主今年初才以呎價2.6萬元購入,即提價近27%放售。

美聯商業羅仲英表示,金鐘力寶中心2座高層戶原以每方呎3萬元叫價放售,現反價逾11%,最新每方呎叫價3.35萬元。而同區海富中心1座高層戶原以每方呎2.85萬元放售,昨正式封盤。

亦有投資者在地王批出前以高價偷步入市。中原(工商舖)彭潔儀稱,有買家趁美利道地皮公布結果前搶閘入市,以1,549萬元購入銅鑼灣力寶禮頓大廈低層A室,呎價1.86萬元創該廈新高。





(東方)海之戀首批低開一成

新盤競爭激烈,個別發展商低價開盤搶客。長實地產旗下荃灣海之戀第一期,首張價單推出216伙,價單平均呎價19,715元,折實平均呎價15,772元,低同區市價近一成,折實最低售價及呎價逾558萬元及12,474元起,該盤明日起開放示範單位及收票,料最快下周開售。代理估計,該盤最終可錄逾一萬張入票認購。

涉216伙 明日收票
長實地產執行董事趙國雄稱,海之戀第一期首張價單推出216伙,即供最多可享20%總折扣優惠,是次開價有折讓,貫徹集團一向開價策略,並形容為Sweet Heart價,加推單位百分百會加價。

長實地產投資董事郭子威表示,海之戀第一期首張價單中,最低呎價為9座6樓E室三房單位,實用面積734方呎,價單售價1,144.5萬元,折實售價915.6萬元,折實呎價12,474元。至於最低售價為9座7樓C室一房單位,實用面積371方呎,價單售價698.5萬元,呎價18,827元,折實售價558.8萬元,折實呎價15,062元。另外,最平四房單位位於6座6樓C室,折實售價1,880.6萬元,呎價16,897元。

他指出,該盤首批單位分布第6、7、9座6至27樓,當中13伙為四房、97伙為三房、72伙為兩房,34伙一房戶,價單市值約28億元,價單平均呎價19,715元,即供折實平均呎價15,772元,較市價為低,明日起開放示範單位及收票。

中原亞太區副主席陳永傑認為,海之戀第一期開價較市價低約一成,目前同區御凱二手平均呎價約1.75萬元,料該盤將錄得逾1萬張入票。他指出,今年首四個月一手成交達7,000宗,比去年同期3,000宗急增,料本月新盤市場可錄1,800至2,000宗成交。

事實上,荃灣區新盤做價持續上升,新世界發展區內柏傲灣年初開售,首批單位平均呎價19,070元,折實平均呎價15,183元,之後加價加推反應理想,項目至今累售914伙,套現近87億元,平均呎價約1.7萬元,並屢錄荃灣市中心新高呎價成交。早前就有高層戶以呎價逾2.5萬元售出。一手銷售資訊網資料顯示,同屬長實地產的元朗娉廷更新部分價單,變相削減2%優惠。

中環中心「啱價就賣」
另外,趙國雄又說,金管局早前推出的新措施,不影響發展商投地意欲及出價,始終發展商手頭資金充裕,如日前中環地皮便以理想價售出,集團亦有參與競投,本身出價亦相當進取。當被問吸旗下中環中心會否因應地王誕生調整部署,他回應,項目一直接獲查詢,「價錢啱咪賣」。





(東方)荃灣二手議價幅度達3%

荃灣新盤持續熱銷,區內再有新盤登場料進一步凍結二手交投。代理透露,海之戀第一期昨公布低價推出後,個別業主叫價態度開始軟化,個別由原本零議價轉為不多於3%議價幅度,同時,區內亦有約40%放盤業主暫時封盤。

四成業主已封盤
中原高級營業董事梁寶玲稱,海之戀第一期開價較市價低,區內部分二手業主叫價態度軟化,個別由原本零議價轉為不多於3%議價幅度。她預計,部分新盤向隅客之後會回流二手市場,屆時區內二手交投可望回升。

美聯住宅部行政總裁布少明稱,荃灣四月共錄102宗二手買賣,但本月至今,全區只錄約31宗成交,交投放緩,區內指標屋苑萬景艄誘諝撒D二手買賣,料新盤開價後,將凍結同區二手交投。該行史偉森稱,區內新盤開價前已錄業主封盤,至今已有40%業主封盤,而近日區內二手樓價亦隨大市升。

即使區內樓齡較高的二手屋苑,近日樓價亦破頂。世紀21荃灣宋曉軍稱,荃灣荃錦中心2座低層A室,實用面積375方呎,售508萬元,實用呎價13,547元,約四年升值64%。呎價料創屋苑新高。





(星島)兩郊園邊陲地 房協研究建屋

香港建屋土地不足,特首梁振英一直提出發展生態價值不高的郊野公園邊陲土地。在他任期不足一個半月之際,港府昨天宣布,已邀請房協探討在郊野公園邊陲地帶興建公營房屋可行性,並鎖定位於元朗大欖郊野公園大欖隧道收費廣場以西,以及屬於馬鞍山郊野公園的水泉澳邨旁的兩幅用地進行研究試點,涉及逾四十公頃的用地。房協最快在三個月後招標進行研究,預計可於二ま一九年完成報告。梁振英表示,事前有與候任特首商量,如決定發展將依據法定程序進行。

  特首梁振英在今年《施政報告》中已建議,利用郊野公園內少量生態價值不高的土地作公營房屋。房協昨日召開記者會,公布已應政府邀請探討郊野公園邊陲地帶作興建公營房屋的可行性,探討其生態價值、發展潛力,以及實際限制。房協指,初步定出的兩個研究試點,鄰近地區有不同類型的房屋發展,因而具備基本交通網絡和基建配套。其中大欖的土地位於大欖隧道收費廣場以西,研究範圍二十多公頃,另一幅地位於馬鞍山郊野公園的水泉澳邨旁,研究範圍同樣二十多公頃。

  房協行政總裁黃傑龍透露,數月前開始與當局探討郊野公園邊陲地帶,過程中曾考慮四至五個研究地點,當中包括港島和新界西北等,最後因應交通及基建配套選定兩個地點,執委會亦是本周內決定協助進行研究。

  房協計畫今年下半年委聘專業顧問開展有關研究,預計可於二ま一九年之內完成報告,提交政府考慮。至於社會對於發展郊野公園爭議頗大,黃稱既然有爭議,便要進行研究,相信在完成研究報告後,有多些科學數據和資料讓大家討論,並指全港郊野公園面積近年增加百分之六,達到四點三萬公頃,展開可行性研究的四十多公頃範圍,只是細數目。

  他又指出,房協會承擔研究費用,估計以千萬元計。研究得出的顧問報告會提交政府,並由政府作出決定。他強調,即使研究結果認為可發展該兩幅土地,亦要經過所有法定程序,他未能評估何時才可以開始發展。而即使落實計畫,政府也不一定交由房協執行。他強調,房協一直擔當房屋實驗室角色,今次接受政府委託並無政治考慮。

  政府發言人表示,如果政府日後決定發展有關土地,會與房協進一步商討房協如何參與及可能擔當的角色,以及所適用的法定和行政程序及規定。有關研究旨在提供客觀分析,讓社會可進行理性討論,政府樂意向房協提供相關技術數據及其他資料。

  數年前開始倡議在大欖郊野公園邊陲建三萬伙住宅的團結香港基金理事劉炳章認為,目前有約有四成土地劃為郊野公園,彷彿神聖不可侵犯,但隨著本港樓房價格貴絕全球,有必要開拓土地,避免香港競爭力進一步削弱。他希望房協是次先導研究計畫,有助日後研究其餘二十多個郊野公園邊陲地方。





(星島)18空置校舍「靚地」轉建住宅

空置校舍丟空多年未被動用,過去常被炮轟,規劃署公布一百八十三間空置校舍用地經檢討後的長遠用途建議,其中十八幅建議改作住宅用途,部分被視為市區「靚地」,包括中西區加惠民道附近的前「香港學堂」校舍,以及柴灣工業城鄰近的前「東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學」校舍。位於灣仔的前孔聖會維多利亞英文小學則建議改劃為「大坑火龍文化館」。

  規劃署按照中央調配機制就一百八十三間空置校舍用地進行檢討,釋出最多空置校舍的地區為元朗,共有五十所,其次是北區及大埔,位處市區如中西區、灣仔、東區、深水埗、觀塘、葵青、黃大仙等亦有二十多所,部分被建議劃作住宅用途,亦有部分建議保留作政府、機構或社區用途。

  有望改為住宅用途的空置校舍,不少位處市區「靚地」,除了西環加惠民道的前香港學堂校舍,位於東區的前東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學校舍、深水埗南昌街前香港心理衛生會白田兒童中心校舍、同區白雲街前香港扶幼會許仲繩紀念學校校舍、葵青的前石籬天主教小學校舍、西貢的前清水灣中心學校(上洋)校舍,均被建議改為住宅用途。

  另有多幅空置校舍用地建議保留作「政府、機或社區」用途,部分則建議改作特定用途,例如灣仔的前「孔聖會維多利亞英文小學」建議改作「大坑火龍文化館」;北區前「小瀛公立小學」則建議改作「荔枝窩生態教育中心」。

  規劃署指,當教育局確認個別空置校舍用地毋須由該局分配作學校用途時,會通知署方及其他相關部門,之後會考慮將有關空置校舍用地建議作其他合適的長遠土地用途;經確定有關空置校舍用地的長遠土地用途後,規劃署會把有關建議知會相關部門進行適當的跟進工作。

  民主黨立法會議員尹兆堅認為,署方公布得遲及改作住宅用途的比例太小,只有十八幅建議改作住宅用途,無法應付到香港的住屋需求,加上有關用地仍未公布公私營房屋的比例,擔心所有用地全變成私樓。測量師學會土地政策小組主席劉振江表示,現時市區熟地難求,相信位於市區或新市鎮的空置校舍用地,如果作用作發展私人住宅,即使面積小,亦會吸引發展商熱烈競投,西環加惠民道的前「香港學堂」校舍地皮,適合發展優質住宅。





(星島)業界倡更改土地用途增供應

土地及房屋供應量不足,為本港所面對的重要問題之一,全國工商聯房地產商會指出,目前大量市區土地受不合時宜的用途限制,建議短期內可透過改變土地用途,例如容許商業地轉作住宅,藉以增加供應。

  全國工商聯房地產商會香港及國際分會執行委員兼政府及研究委員會副主席余錦雄表示,目前大量市區土地受到不合時宜的土地用途規限,轉型問題逼在眉睫,建議政府可考慮參考倫敦等城市的做法,在現行土地用途增設彈性,如:容許商業地更改成住宅地,或在現時的地契引入較寬鬆的定義,以滿足社會不同時期土地不同用途的需求,達到「地盡其用」。

  他再指,港府於《香港2030+》中提出在鄰近香港島西面與大嶼山東面之間的水域進行填海,開拓香港第3個商業核心區(CBD3)的原意是好的,惟發展規劃欠缺實際時間表,令計畫淪為紙上談兵,亦無法於短期內緩和本港土地不足問題。該會建議政府可先行選址新界,如︰東北或西北等地區用地發展為另一核心商業區,以解決目前燃眉之急。

  全國工商聯房地產商會香港及國際分會主席兼政府一帶一路委員會主席高廣垣表示,已就《香港2030+》提出建議書,分為兩大部分,第一部分主要探討香港的定位問題;第二部分則從人才規劃、土地規劃,以及經濟與法律規劃三大範疇,向政府提出的有關建議及關注的問題。

  另外,報告內亦指出本港人口老化問題日趨嚴重,建議政府應茪O研究土地社會化在香港實施的可行性。

  透過在地契引入規限或豁免發展商將該部分樓面計入總樓面面積等方式,增加「社化」空間及發展興建長者屋,認為有助長者融入社區。同時亦建議預留土地發展世界級大型表演及展覽場地。建議書已於諮詢期限4月30前提交發展局及候任特首辦。





(星島)維景呎價1.6萬創新高

二手市場再錄高價交投,其中維景灣畔高層戶,剛以呎價16024元易手,創屋苑新高紀錄。

  美聯營業經理林志堅表示,將軍澳維景灣畔8座高層A室,面積498方呎,屬2房間隔,景觀開揚,吸引同區客承接自用,成交價798萬元,呎價16024元。原業主於10年斥418萬元購得,是次轉手帳面獲利380萬元。

  市場指,馬鞍山曉峰灣畔3座高層C室,面積約684方呎,為3房設計,望開揚景,以810萬元沽出,呎價約11842元,成交價創屋苑新高,並首度突破800萬元。

  中原副分區營業經理徐家倫表示,元朗YOHO Town 5座中層F室,面積393方呎,兩房間隔,日前以558萬元成交,呎價14198元,創屋苑同類單位新高價。

  中原資深區域營業經理趙鴻運稱,太古城綠楊閣中層F室,面積897方呎,3房連套房間隔,以1660萬元易手,呎價18506元,屬市價成交。

  香港置業高級營業經理林冠宏表示,長沙灣星匯居1座高層C室,面積約522方呎,屬2房間隔,以約750萬元沽出,呎價約14368元。

  利嘉閣分區經理梁木勇稱,將軍澳東港城1座低層E室,面積約619方呎,為3房連套房間隔,望開揚遠景,獲換樓客以765萬元承接,呎價約12359元。

  祥益客戶經理陳秀春表示,屯門居屋兆軒苑A座高層11室,面積385方呎,日前獲一名區內上車客以350萬元 (自由市場價) 購入,呎價為9091元。




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