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今日新聞摘要 13.06.17

公關部

2017-06-13


(蘋果)間接助上車 銀行推零抵押私貸

金管局限制樓按供款及高成數樓按,有發展商以旗下財仔提供高按給買家上車,最近銀行亦有低息私人貸款間接助準買家周轉上車,最多可借款100萬元,還款期長達5年。
金管局發言人回覆,要求銀行審慎經營按揭貸款和其他個人貸款業務,銀行須確保業務遵守和貫徹執行金管局的監管要求,包括有關按揭貸款的審慎監管要求。
政府不停推出新辣招,提高樓按成數比例,不少高薪一族欠缺首期,發展商的財仔高成數樓按貸款利息又過高,銀行這種不需要抵押的私人貸款,便可以滿足高薪一人士的上車需求。
本報向中銀香港易達錢查詢,獲告知可以月薪12倍貸款,毋須抵押。假設月薪5萬元,職員以初部利率計算,月平息0.1%,貸款期5年的每月還款額10,600元,全期利息為3.6萬元,手續費3萬元,5年實際還款為66.6萬元。若本身有供樓按,同樣5萬元月薪,每月供樓1.5萬元,仍然可以借足60萬元,但最長還款期為3年,每月還款額17,260元,全期利息21,600元,1.8萬手續費,全數還款額為63.96萬元。
中銀職員表示,會循例問客戶借貸用途,但基本不限用途,而且不需要抵押,假設要借貸,不超出供款上限即可批出最高上限。





(蘋果)天寰最細232呎單位撻定

首兩輪賣樓銷情報捷的啟德新盤天寰,近日卻接連出現負面消息,先是第三輪賣樓銷售率不足四成,至昨日再出現連環撻定,當中包括全屋苑最細單位。

Park Yoho Genova料下周開價
據成交紀錄冊顯示,本月3日天寰次輪銷售中,天海匯2座29樓A室三房戶及3座21樓K室開放式單位各以2,073萬及498萬元售出,後者屬全屋苑最細單位,實用面積僅232方呎,是該批單位中的最平售價入場戶,不過兩伙交易自簽臨約後再無進展,即買家撻定離場,料發展商沒收簽約時繳付的104萬元及25萬元定金。項目一周內累積5宗撻定,料發展商沒收近239萬元定金。
另外,新地元朗錦田北鄉郊新盤Park Yoho Genova將短期內推出。集團副董事總經理雷霆表示,Park Yoho Genova有機會本周內上載售樓說明書、開放現樓會所及示範單位,預料下周公佈首張價單。
發展商昨公佈樓盤各座單位佈局圖,據經簡化的圖則顯示,Park Yoho Genova合共27伙實用面積251方呎標準開放式單位分別位於15B座及16B座E室,望Park Yoho1A期樓景,但未有標示單位各部份尺寸。
昨日熱帶風暴苗柏襲港,天文台下午發出8號東北烈風或暴風信號,一手住宅市場仍然錄得10餘宗成交,散落於7個不同區份的屋苑。風暴下交投最旺的屋苑屬新世界西貢清水灣傲瀧,上周四推出31伙招標,昨午截標並隨即公佈結果,售出4伙三房單位,成交價介乎1,400萬元到2,003.3萬元,呎價介乎16,037元到21,047元。





(明報)業主欠私貸 傲名現銀主盤 本月市場再添10銀主貨 大碼豪宅為主

樓價雖然仍屢創新高,但近月銀主盤明顯增多。本報統計,踏入6月不足半個月,市場已增10伙銀主盤,5月至今已新增約30伙,當中以大碼豪宅居多。何文田半新盤傲名更首現銀主盤,業主曾多次加按物業及向銀行作私人貸款,單位雖未過3年額印期,但已淪為銀主盤,屬市場極為罕見個案。

以數量計,銀主盤數目仍處低水平,但相比今年3、4月每月新增10多個銀主盤,銀主盤新增的數目在5月起有增多的迹象。如南區豪宅地段本月連錄3宗銀主盤放售,包括南灣大廈、香島道45號及陽明山莊,當中香島道45號一個實用面積1314方呎單位,更曾借貸12次,銀主現叫價6200萬元,實呎近4.72萬元。

去年11月起遭多家銀行釘契

除了南區,另一豪宅地段何文田亦現銀主盤。入伙僅兩年多的何文田傲名首現銀主盤,單位為中層A室,實用面積926方呎,3房1套間隔。土地註冊處顯示,原業主2014年10月以2151.26萬元購入,先向星展銀行承做一按,期後分別向華僑永亨及恒昌國際財務加按。不過,去年11月起,恒生銀行、一名關姓人士及中國建設銀行,先後向法院申請扣押物業令(俗稱「釘契」),相信業主在外借取不少私人貸款,因無力償還,被債權人入稟法院扣押物業。

據悉,業主購入單位後一直自用,去年曾以5萬元放租,但未有租出。正當業主被多家銀行入稟法院「釘契」,其持有的一個傲名車位去年11月亦放售套現,成交價155萬元,較購入價150萬元略高5萬元,扣除使費後料平手離場。翻查土地註冊處紀錄,該業主為大手投資者,曾以公司名義於2004至2005年斥資約3456萬元,連環購入7伙分布於西九四小龍及奧運站單位,大多為荔枝角宇晴軒及泓景臺物業,並於2006至2014年分階段全數沽出,帳面共賺近千萬元。

2400萬放售 高買入價一成

不過,由他持有的傲名單位近日淪為銀主盤,銀主叫價2400萬元,實呎2.59萬元。傲名於2014年10月開售,仍未過額印期。若上址售出,將成屋苑首宗二手成交。由於物業屬銀主盤,轉售時毋須支付額外印花稅(SSD),若以叫價售出,即物業帳面升值248萬元或一成。

業界:有銀行積極吸納有樓一族借私貸

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,私人貸款雖然不是必須抵押物業,但若借貸人不能清還債務,債權人有權向法院申請扣押物業令,以阻止業主出售單位套現。即使物業售出,亦須先清還欠債,餘款才歸業主。不過,一般銀主盤出售後所得金額會先還予承做一按的銀行,之後再到加按銀行,最後才到申請扣押令的債權人。因此,相較以物業抵押的樓宇按揭貸款,私人貸款發生壞帳機會較高,收取利息亦較高。

她又表示,市場上不少聲稱「物業貸款」實屬私人借貸,毋須物業抵押,只是銀行或財務公司希望吸納有樓人士借貸,才將私人貸款標榜為物業貸款,惟單位樓價、加按紀錄或成為審批貸款金額及釐定利息的參考。





(東方)二手回軟 乍現低價

香港樓價經歷一輪升浪後有回軟迹象,二手市場乍現疲態,接連出現低價及跌價個案。近期樓價氣勢如虹的天水圍栢慧豪園,一個兩房單位減價30萬元後,昨日以480萬元售出,低市價5%,失守500萬元水平。此外,沙田第一城套三房單位獲買家以895萬元承接,較年初同面積單位成交跌價近「一球」。有地產代理預期,下半年樓價升幅將放緩至只有逾5%。

中原馬斯力表示,栢慧豪園3座中層A室,實用面積494方呎,以480萬元售出,實用呎價9,717元。單位原以510萬元叫價放售,由於原業主早前已買入同區另一個三房單位,故願意減價出售。

馬斯力指出,栢慧豪園同類兩房單位做價一般已超過500萬元,是次成交低市價約5%。據了解,原業主於二○一二年以270萬元購入上址,現轉售帳面獲利210萬元或約77.8%。

銀湖售840萬 賣平3%
世紀21周淑萍表示,沙田第一城13座低層B室套三房單位,實用面積853方呎,昨以895萬元售出,實用呎價10,492元,屬市價。不過,一個同面積的5座中層單位,今年二月以990萬元登記售出,雖然層數有異,但相較之下是次成交大幅低價近100萬元。

由於沙田第一城最近做價回軟,本月交投有所增加,本月初至今已錄約10宗成交,而上月全月最終亦只有16宗成交。

市場再錄低價及銀主盤成交,美聯梁榮貴表示,馬鞍山銀湖‧天峰6座高層F室,實用面積615方呎,成交價840萬元,較市價低約3%,實用呎價13,659元。

世紀21康聯康向斌表示,茶果嶺麗港城28座高層E室銀主盤,實用面積687方呎,以858萬元售出,實用呎價12,489元,單位約4年升值30%。

下半年樓價僅睇升5%
有代理亦預期下半年樓市走勢會放緩。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄預計,今年上半年整體樓價升約13%,下半年升幅料放緩至逾5%。他續稱,上半年二手私人住宅買賣料錄2萬宗,總值約1,500億元,估計下半年將減少至1.5萬宗及1,100億元。至於下半年一手交投料錄9,000宗,料較上半年少1,000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦認為,受政府新辣招影響,加上香港按揭息率有機會跟隨美息上升,預計下半年樓價升幅放緩至約3至5%。





(東方)嘉湖車位升破百萬關

車位價跟隨樓價上升,天水圍嘉湖山莊車位售價首度升逾100萬元,剛錄得102萬元歷來新高紀錄。住宅方面,屯門瓏門有三房大戶以1,268萬元易手,實用呎價17,652元創屋苑新高之餘,亦有機會創同區新高。

放盤80個 嗌達148萬
嘉湖山莊車位價年初才達88萬元,近數月節節上升。中原伍耀祖稱,屋苑翠湖居地庫單號車位售102萬元創歷來新高,○三年購入價僅20萬元,現升值4.1倍。以市值月租3,000元計,回報率約3.5厘。屋苑現有約80個車位放盤,叫價最高148萬元,較同區慧景軒車位最高做價140萬元,再高約5.7%。

瓏門呎價逾萬七新高
美聯謝志遠稱,瓏門1座高層H室,實用面積722方呎,以1,268萬元轉讓公司股權方式售出,實用呎價17,562元創屋苑二手新高。中原林旭樂稱,大圍金禧花園6座中層D室售565萬元,實用面積340方呎,實用呎價16,618元。兩價同創屋苑新高。

利嘉閣鮑允中稱,牛頭角淘大花園A座中層2室海景戶,獲買家以578萬元購入,創同類兩房戶新高,實用呎價14,859元。美聯梁仲維稱,荃灣愉景新城6座低層F室以638萬元售予外區買家,實用呎價13,155元,創同類兩房戶新高。

香港置業稱,將軍澳領凱11座右翼三房戶售740萬元,創同類新高,實用呎價1.23萬元。利嘉閣稱,將軍澳廣場5座低層G室售750萬元。中原稱,荔枝角曼克頓山3座G室售1,380萬元,實用呎價2.05萬元,創同類三房戶新高。






(東方)地產速報一覽

●祥益黃慶德稱,屯門兆禧苑C座高層4室,實用面積338方呎,上車客以360萬元購入,實用呎價10,651元,創同類一房戶新高,原業主四年多帳面賺162萬元。該行林家倫稱,天水圍天頌苑G座高層4室,第二市場價售287萬元,實用呎價5,672元,逾十五年升值逾3倍。同區天富苑Q座高層2室,第二市場售395萬元,實用呎價6,077元。





(星島)瓏門「買公司」避稅成交 呎價1.75萬破頂

樓價持續上升,業主紛趨向心雄,放盤時大幅縮窄議價空間,導致各區紛現高價成交,其中荃灣愉景新城一個放盤戶,在業主減價不足2%後,旋即獲外區客以638萬元承接,呎價達13155元,創屋苑同類新高;另外,屯門瓏門一個高層戶以公司轉讓形式沽出,成功避過新辣招,呎價達17562元,創屋苑二手新高。

  市場連錄高價成交,二手議價空間大幅收窄,中原亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑表示,近期樓市氣氛持續暢旺,業主睇好後市走勢,放盤叫價進取,議價空間不肯讓步,不到價寧願不賣,導致二手成交價屢創新高;預期第3季二手成交價會再升3%至5%,成交量則會下跌近兩成。

  荃灣愉景新城新近錄成交,美聯聯席區域經理梁仲維表示,該交投為6座低層F室,面積485方呎,2房間隔,原業主開價650萬元,獲外區買家垂青,睇樓後並與業主議價,僅減價約12萬元,便隨即以638萬元沽出,減幅不足2%,呎價達13155元,呎價創屋苑同類新高。據悉,原業主於14年以約390萬元購入,持貨剛滿3年,屬辣招鬆綁貨,是次轉售帳面賺約248萬元,物業升值約64%。

  美聯區域經理謝志遠表示,屯門瓏門1座高層H室,面積722方呎,3房1套連士多房間隔,成交價1268萬元,呎價17562元,呎價創屋苑二手新高。據悉,該單位以公司轉讓形式交易,成功避過新辣稅,因此新買家願以較高的價入市。原業主於12年9月以約773.85萬元購入,帳面獲利約494.15萬元,升值約64%。

  中原分區經理林旭樂表示,大圍金禧花園6座中層D室,面積340方呎,2房間隔,原業主開價570萬元,獲上車客垂青,經議價後僅減價5萬元,減價不足1%,以565萬元獲成交,呎價16618元,成交價創同類新高。

  世紀21奇豐高級分行經理趙詠欣表示,馬鞍山雅典居5座低層D室,面積775方呎,3房間隔,原業主開價990萬元,放盤半年,獲用家垂青,經議價後僅減價約10萬元,減幅僅約1%,以980萬元連車位承接,呎價12645元,呎價創屋苑分層戶新高。

  港置分區董事劉浩勤表示,將軍澳日出康城2C期領凱11座高層右翼A室,面積603方呎,3房間隔,原業主上月底叫價790萬元,減價約6%,以740萬元成交,呎價12272元,造價創同類新高。

  中原副區域營業董事歐陽振邦表示,荔枝角曼克頓山3座高層G室,面積674方呎,3房間隔,向東南享海景,外區買家因新盤抽籤結果欠理想,轉投二手市場,以1380萬元承接,成交價創同類新高,呎價20475元。

  世紀21康聯地產客戶經理康向斌表示,觀塘麗港城一個銀主盤新錄成交,為28座高層E室,面積687方呎,3房間隔,以858萬元沽出,呎價12489元。






(星島)58%受訪者:細價樓造價短期料續升

新盤銷售熱潮稍為冷卻,部分購買力回流二手,但二手盤源不足的局面愈見嚴重,令業主叫價更為進取,導致二手成交不斷破頂。星島地產網以「細價樓連環破頂,短期內其價格會否再度攀升?」為題進行民意調查,當中58%受訪者認為,大市整體氣氛良好,二手業主態度積極,放盤叫價進取,議價幅度甚微,故細價樓價格仍會維持高位,甚至再度破頂。

  是次調查共有113名受訪者,其中65人、即58%認為,近期二手盤源短缺,而市場購買力仍然強勁,故二手樓價未來仍會不斷上升。另一方面,有三成半受訪者、即40人持相反意見,認為二手樓價短期內不會進一步上升。同時有3%、即3位人士認為,對於短期內的樓市走勢,現階段難以估計;另有5位受訪者指,未來情況尚待觀察。事實上,踏入6月,全新盤仍然按兵不動,至今固然仍有全新盤未開價,甚至未上樓書,意味在本周開價機會不大,但個別已獲批預售的項目,則可望在今月底上力。






(星島)北京房價料續向下

中國社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心最新發布2017年5月《住房市場發展月度分析報告》。該報告預期,隨?內地資金收緊,及地方政府出招抑制投資需求,特別是管控跨區域住房投資,料城市樓價短期漲勢受抑制,前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等,短期樓價料繼續下跌,但樓價上漲壓力仍在。

  報告顯示,在嚴厲的政策調控下,2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。受「認房又認貸」、北京以及周邊城市聯合推出重磅調控政策等影響,北京房價按月首次下跌,周邊地區的房價更出現大幅下跌。北京按月跌4.09%,廊坊急跌8%,天津下跌1.97%。北京西城區房價按月下跌8.43%、海淀區按月下跌7.45%,跌幅居北京各區縣之首。以房價中位數來看,北京房價中位數仍高達每平方米6.18萬元(人民幣,下同)。5月上海房價中位數為每平方米5.45萬元;深圳為5.05萬元;廈門為3.77萬元,分別居全國前四位。

  部分熱點城市的樓價仍持續上升。其中,重慶、廣州、青島、成都、濟南等地漲幅仍偏高,樓價按月漲幅由3.45%至5.48%不等。該報告建議,為進一步穩定房價,短期而言,熱點城市仍須堅守限購、限貸政策,抑制住房需求。長期而言,應通過城市群發展,逐步緩解大城市住房供求矛盾。








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