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今日新聞摘要 28.06.17

公關部

2017-06-28


(東方)星展擔心樓價再飆20%

星展銀行(香港)經濟研究部高級經濟師梁兆基稱,「擔心樓價升多過跌」,又認為香港樓市最大的風險,是樓價有較現水平再爆升20%的機會,導致爆升的原因包括美國不能加息及人民幣貶值。
父母儲蓄成升市動力

他指出,各種面積的住宅樓價過去一直上升,由○八年金融海嘯開始,經歷歐債危機、美國聯儲局收水、人民幣貶值,加上香港政府不斷出辣招等,都未能推低樓價,以往「收入帶動樓價」的理論已不能解釋現況。

他又指,「唔能夠用收入解釋樓市,係睇父母儲蓄。父母儲蓄多,你搵得少唔緊要。」

另外,導致香港樓價難跌的因素,包括中資發展商來港買地不理估值,令建築成本上升,本地發展商亦出價進取;住宅供應落成時間太遠,解決不到現時問題;家長出手令需求續支撐供應;人民幣貶值及「一帶一路」下,資金來港買樓買舖;及城市連接增加,交通網絡到達的地方樓價就升。

聯儲局加息影響不大
至於息口方面,他指,聯儲局正在加息已是眾所周知,但樓價仍升,反映加息對樓市影響不大。




(東方)新界上車盤癲過九龍

新界細價物業涉及樓價較低,在靜市下呎價仍繼續被推高,個別更勝九龍藍籌屋苑。上車指標之一的荃灣中心,剛有一個「縮則」單位以410萬元易手,屋苑實用呎價歷來首破1.4萬元;而大圍金禧花園亦有兩房戶,以實用呎價逾1.66萬元創新高售出。向來被視為樓市終極指標的深井浪翠園,樓價雖仍「未返到家鄉」,但近日有兩房戶成交實用呎價已升穿1.2萬元,進一步追貼九七高峰。

荃灣中心向為全港上車指標,近月做價不斷攀升。有市場消息指出,屋苑本月錄得約5宗買賣,更首錄呎價逾1.4萬元個案,該單位為18座高層H室,實用面積290方呎,屬面積較細的「縮則」戶,獲外區租客以410萬元購入,實用呎價約14,138元創屋苑新高。單位約四年升值近80%。

據了解,上述同類「縮則」戶約三日前成交呎價約13,358元,短短數日呎價已急升近6%,現時荃灣中心實用呎價突破1.4萬元,相比九龍指標屋苑荔枝角美孚新邨,本月平均實用呎價約1.17萬元為高。

浪翠園呎價追貼九七
一線屋苑樓價高企,部分買家轉投二、三線物業,帶動此類屋苑樓價繼續創新高。世紀21奇豐張文鏗指出,金禧花園6座中層D室,實用面積340方呎,放盤兩星期,即獲投資者以565萬元購入,實用呎價16,618元,呎價創屋苑歷來新高,沙士貨十四年升值六倍。

浪翠園是少數現時呎價仍未重返九七年高峰的屋苑。市場消息透露,該屋苑3期8座中層C室,單位實用面積460方呎,屬兩房間隔,以562.8萬元轉手,實用呎價約12,235元。呎價罕見突破1.2萬元,料為屋苑九七年後新高。

翠林邨搶高27%拍出
利嘉閣梁敬嚴表示,將軍澳清水灣半島8座高層A室,實用面積684方呎,獲買家以939.8萬元購入,創同類套三房單位新高,實用呎價13,740元,呎價預料創屋苑新指標。

細價樓繼續被市場瘋搶。環亞拍賣昨日拍賣售出兩項銀主物業,其中將軍澳公屋翠林邨6座中層單位,實用面積約381方呎,自由市場開價230萬元,終以293萬元拍出,搶高27%,單位實用呎價7,690元。至於同區領都1座左翼中層單位銀主盤,開價800萬元,以920萬元拍出,搶高15%,實用呎價9,416元,低市價約10%。

嘉湖車位一日兩新高
另外,藍籌屋苑車位價亦連錄創高價個案。美聯吳紹輝稱,茶果嶺麗港城2期雙號車位以220萬元售出,創屋苑新高。

天水圍嘉湖山莊車位一日兩度破頂。祥益蕭嘉偉指出,該屋苑景湖居單號車位獲外區投資者以105萬元購入,創屋苑新高,約六年升值1.8倍。中原伍耀祖稱,同屋苑麗湖居雙號車位亦售102.8萬元,屬屋苑次高。




(東方)Genova周六開售 涉234伙 市值21億

七月份新盤市場勢再爆發搶客激戰。新鴻基地產旗下元朗錦田北PARK YOHO Genova,昨日落實將於本周六搶閘開盤,當日盡推首兩張價單合共234伙發售,價單市值近21億元,A組大手時段限售最多60伙。市場消息透露,該盤截至昨晚料錄逾3,900張入票,超額認購逾15.6倍。

大手時段限售60單位
新地副董事總經理雷霆表示,PARK YOHO Genova認購反應理想,鐵定本周六開售234伙,本周五將截止接受認購,周末視乎銷情盡快落實加推安排,餘下單位具加價空間。

新地代理總經理陳漢麟稱,周六開售當日將會分A、B組時段銷售,A組大手時段安排認購兩至三伙買家優先揀樓,其中1伙價單售價必須850萬元或以上,A組最多限售60伙。銷售安排顯示,該盤周六的大手銷售時段分成A1及A2兩節進行,當中A1節只限香港買家登記。

暫收3900票 超購15倍
事實上,PARK YOHO Genova以折讓價開盤掀起新一輪入票熱潮,截至昨晚料錄逾3,900張入票登記,較周六開售234伙超額認購逾15.6倍,收票數字已打破項目1B期去年所錄逾3,000票紀錄,創項目各期暫時首輪銷售登記量新高。有代理透露,該盤暫錄收票以香港客源為主,內地客入票比例料佔少於一成。

多個新盤亦趁勢加推,屯門逸海1號屋於本周五標售,而啟德天寰加推5伙於周六發售。




(東方)中資高價搶地效應 大行睇樓價再升10%

中資財團湧港高價投地,推高香港地價,世邦魏理仕預期中資仍會積極投地,有機會進一步推高地價,估計住宅樓價下半年上升約5至10%。另中資財團亦積極吸納重建項目,華潤置地以11.09億元購入中環贊善里1至4號項目作重建發展。
世邦魏理仕陳錦平稱,上半年香港地產投資市場氣氛轉強,期內政府錄逾1,000億元賣地收入,是有紀錄以來最高的上半年。預期下半年中資財團仍會積極投地,特別對住宅地有興趣,有機會推高地價。

東九寫字樓料年跌租一成
他指,住宅市場暫時看不到有特別因素令樓價回落,新盤吸納得快,反映有需求支持,預期樓價會繼續向上,下半年睇升5至10%。

至於寫字樓及舖租方面,該行表示,中環寫字樓租金全年睇升5至10%,供應較多的九龍東租金全年料下跌5至10%。上半年街舖租金跌幅收窄,僅跌2.5%,今年年底有機會見底。

最近投得地皮的財團,多為香港大型發展商或中資財團。仲量聯行莫凱傑指出,金管局收緊發展商融資,令中小型發展商失去競爭力,預期中小型財團中標投得住宅地的比例,將會較去年佔約48%,顯著減少。

華潤置地11億購中環項目
另外,內地發展商亦積極吸納重建項目。華潤置地指出,透過公開投標獲得贊善里1至4號項目作重建發展,細節有待公布。據土地註冊處資料,中環贊善里1號及2號等項目以11.09億元轉售。該項目原由梁昌家族成員或有關人士持有。

有市場消息指出,銅鑼灣糖街25至31號怡景商業大廈及匯景商業中心兩幢物業,獲買家以約16.8億元洽購。市傳以華潤集團最積極。據了解,上址於今年三月以暗標形式推出市場,當時意向價約18億元。




(星島)藍籌屋苑交投急挫 按月下跌二至七成

隨?上月金管局收緊按揭、美國於月中宣布再度加息,並且一手盤繼續積極開售搶客下,準買家入市態度審慎,令藍籌屋苑交投量顯著回落,相較5月份同期,普遍下滑約五成,部分更只有個位數字成交,業界認為,除非業主願再擴大議幅,否則短期內成交量將依然受壓。

本報統計15個籃籌屋苑,於本月初截至昨日的成交量,與上月同期相比,全數均錄跌幅,下跌約二至七成。對於有關情況,中原亞太區副主席兼住宅部裁陳永傑認為,近期二手藍籌屋苑成交量下跌,認為是受銀行收緊按揭成數而影響,買家須準備更多首期去置業,部分預算不足的買家唯有暫緩買樓計畫。

香港置業行政總裁李志成稱,目前業主雖然願意降價,但普遍減幅與買家心所想,依然尚有一段距離,隨?新盤繼續積極銷售,除非業主議幅進一度擴大,否則短期內二手交投量勢必受壓,尤其同區有新盤開售的影響就最為明顯。

其中作為熱門屋苑的天水圍嘉湖山莊,祥益區域董事蕭嘉偉表示,上月約有35宗成交,本月暫錄約20宗,下跌達42.9%,他認為,受銀行收緊按揭成數影響,使準買家進一步卻步。

中原高級資深分區營業經理陳彪表示,鰂魚涌太古城上月錄15宗成交,本月暫錄7宗,陳氏認為,受一手新盤吸客影響,屋苑市況膠?,普遍買家對後市持觀望態度。另一方面,業主叫價依然進取,除了部分質素較低的單位外,其餘單位業主叫價居高不下,認為是導致成交量下跌的原因。

美聯首席高級營業經理易秉中表示,紅磡黃埔花園上月錄13宗成交,本月暫錄5宗成交,成交量下跌逾六成。易氏認為,成交量下跌原因包括屋苑盤源持續短缺,買家選擇受限,故成交量亦維持低水平。另外一手大型新盤即將推出,部分準買家持觀望態度,搶走不少二手客源。

香港置業助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳維景灣畔上月錄得21宗成交,本月則暫錄7宗成交,成交量下跌逾六成。他認為,受美國加息影響,不少買家對本港後市走勢持觀望態度而不敢入市,雖然屋苑現有約170個放盤,與上月同期相若,在息口因素下,準買家入市態度轉趨保守。

中原分行經理梁植霖表示,美孚新邨本月交投淡靜,至今暫僅錄得5宗成交,較上月的23宗成交,下滑約78%。




(星島)嘉湖車位單日「兩破頂」

市場造好,令入場門檻較低的車位,紛獲追捧屢創新高,昨日共錄3宗車位破頂成交,其中嘉湖山莊更單日兩度破頂,最新造價105萬元,而觀塘麗港城雙號車位亦創屋苑新高價成交,業界人士指近月車位價格及租金均普遍上升。

祥益高級營業經理蕭嘉偉表示,景湖居單號車位,昨獲外區投資者以105萬元購入,創屋苑車位價新高,原業主2011年以37萬元購入,持貨約6年,帳面賺68萬元,升值近1.8倍。

同日,嘉湖山莊另一車位同樣破頂,中原分區營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居雙號車位,以102.8萬元成交,創屋苑車位新高價,打破本月中102萬元紀錄。原業主於1996年5月以42萬元購入,帳面獲利60.8萬元,期內升值1.4倍。該屋苑車位平均月租大約2800元,料租金回報率約3.3厘。

今年以來,嘉湖山莊車位租金及售價均持續上升,今年初成交價約88萬元,至今升幅接近17%。租金方面,年初時月租約2200元,個別車位月租甚至高達3000元,升幅約36%。

美聯助理區域經理吳紹輝表示,觀塘麗港城2期雙號車位,以220萬元易手,打破今年3月208萬元紀錄,創全屋苑新高。原業主於2005年以20萬元購入,帳面獲利200萬元或10倍。

他又指由於屋苑4伙人爭1個車位,加上日前附近商場取消月租計畫,令屋苑車位求過於供,屢以高價成交,大部分亦均為自用為主。

中原分區營業經理洪金興表示,區內車位租金持續上升,由今年初3300至4100元,升至3700至4300元,升幅接近12%。

香港置業香港區董事屠淑明表示,近月車位價格及租金均普遍上升,尤其是價格升幅更為明顯,升幅約5至10%,市場上車位普遍求過於供,特別是個別大型屋苑,由於近年經濟向好,不少住戶均擁有兩台或以上車輛,屋苑車位比例低,加上放盤不多,故令部分屋苑車位價格屢創新高。

另外,近日樓市向上,不論一手或二手盤價格同樣上升,相反車位價格門檻較低,故吸引投資者轉戰車位市場。




(明報)嘉湖車位屢破頂 高見105萬

車位價錢拾級而上,天水圍嘉湖山莊車位售價,短短約兩周內三度破頂,最新成交價更高達105萬元;另藍田港城則有車位以220萬元售出,創屋苑新高。
祥益高級營業經理蕭嘉偉稱,嘉湖山莊景湖居單號車位,新近以105萬元售出,再創屋苑車位新高,比早前舊紀錄再推高2.2萬元或2%;原業主2011年以37萬元購入,持貨6年帳面獲利68萬元或1.8倍。

另中原地產天水圍分區營業經理伍耀祖指,嘉湖山莊麗湖居雙號車位以102.8萬元成交,原業主早於1996年5月以42萬元購入,帳面獲利60.8萬元或1.4倍。

麗港城車位220萬 屋苑新高

此外,美聯助理區域經理吳紹輝表示,藍田麗港城2期雙號車位,以220萬元易手。原業主於2005年以20萬元購入,帳面獲利200萬元或10倍。

住宅方面,雖然近年樓價節節上升,但亦有個別屋苑錄蝕讓個案。土地註冊處資料顯示,港島南區域多利道趙苑二期錄蝕讓成交,單位為3座低層B室,實用面積2116方呎,本月初以2900萬元易手,實呎13705元;原業主2011年以3378萬元購入單位,持貨6年帳面蝕約478萬元,若連同使費在內,估計原業主實蝕超過650萬元,蝕幅逾19%。

趙苑2期業主 損手650萬

細單位樓價則繼續升温,美聯高級營業經理鍾家豪表示,荃灣中心18座高層H室,實用290方呎2房戶(建築364方呎),以410萬元成交,實呎14138元(建呎11264元),呎價創屋苑新高;原業主2013年以228萬元購入,帳面獲利182萬元或8成。另將軍澳公屋翠林邨第6座中層戶銀主盤,實用約381方呎,昨以293萬元售出(自由市場),實呎7690元。




(蘋果)星展梁兆基:未來樓價視乎「父母儲蓄」

市場憂慮樓市重現97年爆煲的畫面,但有分析員認為,現時港人供樓負擔比率仍比97年高?低,更認為影響樓市的因素已經是看每人的父母有多少儲蓄,父母儲蓄越多,個人收入多少已不重要。

世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平昨表示,現時香港樓市絕對是健康,因為需求強勁,又未見有太多空置率,供應又不多,而供樓負擔比率比97年高?低,加息的走勢對樓價影響有限,料下半年樓價可增長5%至10%。

星展銀行高級經濟師梁兆基則指出,要估算未來樓價走勢,要視乎父母儲蓄,「影響樓市的因素是看每人的父母有多少儲蓄,父母儲蓄越多,個人收入多少已不重要」,他又指現時市民買樓不在乎利息增加,因他們擔心現時不上車,未來樓價上升及息口增加時更難置
業,他更直言「擔心樓價升多過跌」,現時樓價最大的風險就是突然爆升20%,導致爆升的原因包括美國不加息及人民幣貶值。

中銀香港高級經濟研究員蔡永雄認為,中原城市領先指數CCL近期升幅緩和,有慢慢下調情況,他認為下半年樓市發展平穩至輕微向上,快速增長情況不會持續,預期樓價全年約升8%。




(蘋果)嘉湖車位105萬沽 再創新高

天水圍嘉湖山莊車位熱炒,最近連番破頂,繼日前一個車位以102.8萬元成交後,昨日景湖居一個單號車位再破紀錄,以105萬元易手,以月租3,000元推算,回報率仍有3.4厘。

祥益地產蕭嘉偉表示,天水圍嘉湖山莊景湖居單號車位,剛以105萬元成交,成交價創屋苑車位新高。原業主2011年以37萬元買入,持貨6年,賬面賺68萬元,車位升值2.8倍。

事實上,屋苑車位上周四才破過頂,中原地產伍耀祖指,麗湖居雙號車位上周四以102.8萬元成交,當時造價創屋苑新高,新紀錄再推高2.2萬元。現時屋苑車位平均月租約2,800元,個別車位月租達3,000元,較年初月租約2,200元,升幅約三成。




(蘋果)長實急撤逆按揭方案 稱樓市需求勁 無受政府施壓

長實周一公佈荃灣新盤愛炫美有意推出安老按揭,以協助父母用積蓄為子女置業,隨即被批評違反政策原意、謀住老人家棺材本。長實一夜之間跪低,昨改口指現時樓市需求強勁,相信無逆按揭都賣到樓,斬釘截鐵表明愛炫美唔會推出安老按揭,但強調無受政府部門壓力。

開價在即的荃灣新盤海之戀2期愛炫美,周一聲稱擬推出「順逆按揭一條龍」,與本港多間銀行商討合作推出安老按揭,助孝父慈母資金調配及資助下一代置業。計劃一出市場譁然,銀行及按揭證券公司紛紛撇清未有參與其中,後者表明不鼓勵長者以年金支付物業供款,更有評論指發展商為賣樓「無所不用其極」、違反安老按揭政策原意。
愛炫美或周內開價
愛炫美昨日舉行的推廣活動中,長實執董趙國雄突然現身為事件拆彈,而且風向180度轉變,強調「無論如何,呢個方案(安老按揭)響呢個樓盤(愛炫美)唔會推出。」

趙國雄解釋,愛炫美提供安老按揭「只係一個構思」,不過目前置業需求強勁,加上樓盤高質素,所以毋須要提供安老按揭類型的付款辦法,而愛炫美大致上會沿用海之戀設定的付款辦法。被問到有否受到相關部門的壓力而放棄構想,趙國雄回應「無人同我哋接觸過。」安老按揭促銷方案24小時內消失無影,長實昨夥利嘉閣按揭新推出為期6個月的過渡性貸款,協助換樓客資金周轉。

愛炫美早前已公佈售樓說明書,今日將開放示範單位予傳媒參觀,最快周內公佈首張價單。樓盤由4座組成,雖然1,436伙戶戶向海,但單位擰到偏側,配以兩個方正的四房單位在底,儼如一隻蟾蜍。從整個項目的平面圖俯瞰,第2、3及5座均向西南,圖型可見,格局是「蟾蜍上水」。

Genova周六賣234伙
新地元朗錦田北鄉郊新盤Park Yoho Genova昨公佈銷售安排,於7月1日公眾假期推售234伙,流程一如既往劃分為大手客A組及散客B組,前者組別上限60伙,一客最多買3伙,而且必須包括1伙定價850萬元以上單位。市傳項目累收約4,000登記,賬面超額認購逾16倍。另外,越秀地產屯門洋房項目逸海本周四將以招標形式發售1號屋,同日截標,招標期僅1小時。




(蘋果)金管局推粵港跨境電子繳費

港人現可透過電子渠道直接繳付廣東省雜費,金管局昨日宣佈,與人民銀行廣州分行在廣州聯合舉辦粵港跨境電子直接繳費業務發佈會,宣佈該項服務已啟用,暫時服務包括繳付水費、收費電視、物業管理費等,未來會陸續拓展商戶。
金管局指,粵港跨境電子直接繳費業務旨在為港人提供便捷渠道,透過網上銀行平台或手機應用程式,並以人民幣繳付廣東省商戶的賬單,讓客戶可更靈活於網上繳付賬單。

可付水費及管理費等
據了解,現時參與的銀行包括中銀香港、交銀香港、建行亞洲、集友銀行、創興銀行、大新銀行、工銀亞洲、南洋商業銀行及華僑永亨銀行。不過客戶須確保銀行戶口內有充足人民幣。而可繳付項目為廣東省廣播電視網絡、東莞市東江自來水公司、廣東碧桂園物業服務、東莞市?景物業服務的收費項目,未來會陸續拓展商戶。

金管局高級助理總裁李達志指,透過港銀網上或手機平台,直接向廣東省的商戶繳付水費及收費電視等支出更為方便,亦可查詢完整的繳費記錄。
李達志指,粵港於2004年、2009年推出港元、美元實時支付系統聯網及跨境人民幣貿易結算,提高了兩地金融機構及企業進行跨境支付的效率。2000年起分階段將跨境支付工具拓展至實物支票及跨境直接扣賬付款,2016年則推出粵港跨境電子支票。




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