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今日新聞摘要 06.07.17

公關部

2017-07-06


(東方)業主劈價谷起成交

二手市交投回軟,有個別業主開始願意減價「谷起」成交。鰂魚涌太古城5日連錄4宗買賣,一個罕有複式戶劈價184萬元,終以2,216萬元沽出,低個別銀行估價約6%。而荔枝角美孚新邨本月終出現零的突破,有優質園景戶減價62萬元後,獲買家以1,188萬元承接。至於十大屋苑中,本月暫仍有3個屋苑未聞成交。

太古城複式勁減184萬
太古城近日成交突然增加。中原趙鴻運稱,該屋苑在短短5日連錄4宗買賣,較上月同期明顯加速,主因部分業主開始減價。其中青松閣頂層複式單位,實用面積1,072方呎,五月放盤叫價2,400萬元,減價184萬元,以2,216萬元轉售,實用呎價約20,672元,九年升值約1倍。

據了解,有銀行對上址網上估價達2,367萬元,反映現成交價低估價約6%。趙氏續指出,太古城南山閣中層D室減價20萬元後,以約1,230萬元沽出。而本月十大屋苑中,尚餘鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島及茶果嶺麗港城仍未「開齋」。

九龍指標屋苑美孚新邨減價後才有「零的突破」。香港置業林冠宏稱,該屋苑6期蘭秀道28號低層C室,實用面積908方呎,望內園景有裝修,減價62萬元後,才獲區內換樓人士以1,188萬元購入,實用呎價13,084元。

新都城三房削12萬售
利嘉閣梁敬嚴稱,將軍澳新都城本月已錄兩宗買賣,包括1期5座中層套三房戶,業主減12萬元,以888萬元沽出,實用呎價1.27萬元,同類單位現時入場費由890萬元起。而將軍澳中心1座低層A室減10萬元,獲買家以690萬元購入。市場指出,荃灣萬景?5座高層四房戶,開價1,700萬元,終減至1,610萬元轉售,實用呎價15,940元,約三年僅升值16.7%。

天頌苑呎價低見5060
做價相對較低的居屋及單幢住宅亦要減價才獲承接。祥益黃肇雯稱,天水圍居屋天頌苑J座低層6室,劈價29.12萬元,以居二市場價328.88萬元售出,減幅約8%,實用呎價5,060元,屬低市價。

市場消息稱,深水埗昌輝大廈低層一房戶減價22萬元,以338萬元成交,減幅約6%,實用呎價12,852元。屯門嘉喜利大廈中低層G室,兩房間隔,買家見業主願減15萬元,以335萬元購入。

回顧上半年二手市況。利嘉閣稱,上半年錄23,552宗二手住宅買賣登記,較去年下半年少6%,較去年同期低位則急升49%。期內天水圍嘉湖山莊錄314宗買賣登記最多,而將軍澳日出康城錄208宗,按半年升16%,升幅最突出。





(東方)衰過沙士旺角吉舖兩月倍增

香港整體零售市道依然未度過寒冬,商戶退租潮持續,旺角西洋菜南街驚現十間空置吉舖,不足兩個月急增一倍,個別舖位丟空長達廿一個月,市場形容情況「慘過」金融風暴及沙士時期。儘管核心區舖位租金回報率跌至僅逾1厘,較美元定期存款利息還更低,但預期下半年舖租會再跌1至2%。

本報於旺角登打士街至亞皆老街一段的西洋菜南街進行統計,截至本周一為止,共有約十個已經丟空,但截至周三仍未見有新商戶營業的街舖,較一四年十一月有八間吉舖還要多,並且較今年五月中只有約五間吉舖大增一倍,市場直言金融風暴及沙士之後都未見過這個情況。

業主企硬 空置達21個月
據了解,退租商戶不僅鐘錶珠寶店,連本地連鎖服裝店及韓國化妝品店都有,例如一個雙號單邊吉舖,已有約廿一個月未獲長租租戶承租,舊租戶為鐘錶店,早於二○一五年十月已經遷出,惟業主未有因應市況大幅減租,期間僅曾經由鞋履店以每月約20萬元短租。

此外,西洋菜南街單號全幢,地舖連樓上三層樓面,合共約4,800方呎,原本由連鎖珠寶鐘錶店以每月約180萬元租用,惟於今年五月租約期滿後遷出,舖位現時以每月約120萬元放租,較舊租金顯著低約33%。

舖租料再跌2%後橫行
不過,有市場消息透露,上述部分吉舖已獲新租戶承租。多寶地產董事總經理陳志寶指,旺角一線街有多個吉舖,反映商戶生意不佳及舖位業主不願接受減租,但估計隨?進入暑期租賃旺季,業主態度會軟化接受減租,街內吉舖有機會被零售商吸納,準備年底的聖誕節及明年初的新年檔期。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務零售執行董事連志豪表示,去年整體舖租下跌11.5%,今年上半年下跌2.5%,儘管跌勢有放緩迹象,但預期下半年要再跌1至2%始見底。他又說,由於市場沒有太大利好因素,舖租難望「V形」反彈,料見底後橫行。

事實上,零售商對前景普遍依然審慎。I.T主席兼行政總裁沈嘉偉早前表示,零售市道是否真正回暖有待觀察,公司最新銷售數據未見到回暖情況。周大福執行董事鄭志剛表示,香港整體零售市道復甦之路依然漫長,集團今年度仍要淨減五間香港店舖。

羅兵咸永道零售及消費品行業亞太區及中國/香港主管合夥人鄭煥然表示,預期今年香港零售市道依然較波動,下半年市道要視乎外圍環境,預期今年全年總銷貨值按年僅增長約3%。

1厘回報差過美元定存
擁有多項舖位物業的大鴻輝興業主席梁紹鴻指,目前核心區商舖租金已較高峰期跌四至五成,認為「已經跌定」,市場上吉舖只能等待消化,但近年興起的「網購」熱潮,各零售商開舖趨審慎。他又稱,旗下部分核心區舖位目前租金回報率逾1厘,低過三至四年前的逾2厘。

資料顯示,現時香港銀行提供的一年期美元定存息率,高達2.05厘,最低入閘門檻50萬美元,入場費及回報均較買舖收租為高。





(東方)聯儲傳九月「縮表」兼延加息

美國聯儲局公布上月議息會議紀錄之前,《華爾街日報》指官員考慮在九月宣布啟動縮減資產負債表,同時暫停加息至十二月,冀望有更多時間去評估市場對「縮表」的反應,以及確保近期通脹降溫僅屬短暫性質的看法正確。

連任未明 提前啟動
今年較早前有部分官員暗示傾向於三月、六月及九月加息,繼而於十二月啟動「縮表」。事實上,當局已分別於三月及六月加息,但正考慮提前至九月「縮表」,原因之一是當局於六月議息會議上就「縮表」路線圖達成共識,並且已公諸於世,考慮到美國經濟增長步伐看似穩定,全球經濟增長前景亦改善,部分官員認為或可較快啟動「縮表」。

與此同時,聯儲局主席耶倫任期明年二月屆滿,未知總統特朗普會否提名她連任,提早於九月開始「縮表」可讓耶倫有足夠時間在任何潛在管理層交接前,推進「縮表」計劃。此外,美國通脹趨勢未明,部分官員近周表明希望進一步加息前,先看到物價疲弱僅屬短暫的證據,但未見對「縮表」表達類似疑慮。

事實上,當局在上月議息聲明中已表示可能於今年開始「縮表」,最快九月「開綠燈」,耶倫之後在記者會上指,若經濟按預期演進,或相對快地付諸行動。除即將公布的會議紀錄外,耶倫下周到國會作證,以及下月舉行的Jackson Hole央行年會,均讓局方有機會釐清想法。

時機視乎債限爭議
不過,聯儲局面對的潛在難題之一是若國會未能於九月議息會議前就提高發債上限達成協議,市場波動或加劇。分析員估計,財政部將於十月初耗盡資金。對此,潛在應對方法是先備妥「縮表」計劃,同時將啟動日期設定為債限爭議解決後。

著名對沖基金經理錢隆斯質疑特朗普的基建開支計劃,認為難以帶來任何顯著的經濟增長,原因是該計劃將是公私營合作,而私人投資者要求高回報下,結果只有少數項目獲得注資。





(東方)標普:內地影響力大增

國際信貸評級機構標準普爾認為,亞洲金融風暴爆發二十年來,亞太地區與當年情況有五大異同,當中最大分別是中國於區內的影響力明顯增加,不變的是亞太區目前樓價水平仍然高企。

港樓投資回報不吸引
標普指二十年前,亞太地區出口絕大部分目的地為西方國家,但現時西方國家的佔比已大為減少;相反,中國佔比則大大增加,反映中國於區內的影響力加大。

另標普指出,相較當年,亞太地區政府對於外來風險的抵禦能力亦有所增強,大部分地區的財政穩健,去年的經常帳錄得盈餘,亦擁有足夠的外匯儲備應付風險。

相同的是,亞太地區樓價水平現時仍然高企,標普指低息環境及儲蓄比率高,加上中國資金外流,均支持區內樓價向上。針對香港樓市,標普直言原預期今年香港樓價會出現調整,惟相關情況未有出現,但形容目前樓價的投資回報水平不吸引。

標普續表示,香港的利息續處極低水平,加上銀行體系流動性充裕,認為樓價高企不會為金融體系帶來風險,市場反而要關注香港的失業率會否影響市民的供款能力。另外,若利息上升速度較預期快,亦會對樓價造成影響,提醒投資者要保持審慎。





(蘋果)標普估港樓價跌一成

本港樓價高企,評級機構標準普爾認為,本港樓價升勢不能持續,預計在基本情況下,今年樓價將跌5%至10%,但現時低息環境、資金流入,以及求大於供情況下,樓價仍有一定支持,除非有「不能預測」情況出現,例如息口超乎預期上升等,否則認為本港樓市不會構成金融風暴再發生的原因。
標普分析員在電話會議中稱,樓價高低不是影響本港整體金融系統的最大原因,該行較關注為本港失業率走勢,指若失業率攀升,置業人士還款能力或出現問題,直接影響銀行系統穩定性。

爆發金融風暴機會微
97亞洲金融風暴發生距今20年,標普目前給予香港評級為「AAA」,較1996至1998的「A+」為高,是少數評級有回升的亞洲地區,印尼、日本、馬來西亞、台灣及泰國則仍未「復元」,評級仍較20年前為低。不過,現時亞洲國家推行更有彈性的?率制度,以及有更多外?儲備等,預期金融風暴在未來數年重臨機會很微。
同時,標普認為,若金融風暴重臨,香港抵禦能力會較20年前高,因監管機構比過去監管更嚴密,以及料央行必要時會出手相助,但前提是內地經濟依然保持強勢。中國經濟方面,標普認為,現時內地流動性較五年前為低,但仍未到發生危機時間,不過提醒以現時內地經濟規模而言,影響性將比20年大很多。





(蘋果)美?指數造好 連升四日

市場觀望美國今明兩日公佈6月ADP私人市場就業職位及6月非農職位等數據表現,能否刺激美元上升。美?指數連升四日,昨日企穩96水平樓上,報96.452,升0.24%,最高曾見96.512。

憧憬儲局加息 債息上揚
美股昨早段向上,道指報21497點,升18點。標指報2430點,升不足1點,納指則升7點,報6118點。歐股方面,英、法、德股分別升0.11%至0.15%。美國長短期國債現沽壓,反映市場對美國加息憧憬持續。2年期國債孳息升見1.416厘,觸碰2009年高位;5年期國債孳息亦升至1.938厘;30年期國債孳息升至2.867厘的一個月高位。
另邊廂,英倫銀行貨幣政策委員Michael Saunders周二在《衛報》訪問中提及英國家庭應為加息做好準備,當局應推無限量寬措施,使失業率持續下降。若英國薪酬增長出逆轉,增速快過預期,令英國通脹急升,英倫央行未必有充裕空間緩步加息。
英倫銀行對上一次加息為07年5月,據隔夜指數掉期(OIS)顯示,英倫銀行今年8月及9月加息機會率少於三成,分別只有22%及29%。英鎊回軟,截至昨晚約8時半,報1.2913,跌0.05%,曾觸及1.2893的一周低位。
俄羅斯計劃下月石油輸出國組織(OPEC)會議反對延長減產協議,認為措施推低油價外,又擔心日後油產回復正常水平後,只會令原油市場更波動,無法提振油價。
倫敦布蘭特期油價昨跌0.87%至每桶49.18美元,紐約期油報每桶46.53美元,跌1.15%。其他大宗商品價格向下,現貨金失守1,220美元水平,報1,218.5美元,跌0.06%。





(蘋果)施永青指新盤食滯「樓價遇阻力位」 關焯照料氣氛趨觀望

年初預計未來兩年樓價升兩成的中原集團主席施永青,再為樓市把脈,他直言新盤經過半年來不斷加價,已加到出現市民抗拒的阻力位,令新盤出現「食滯」情況。嘉華國際亦承認,啟德嘉匯貨尾亦需「儲客」方便賣出。

今年上半年一手市場吸金額達到破紀錄逾1,300億元,隨?樓價越來越高,近期新盤市場已乍現「食滯」情況,過去一個月內開賣的兩個市區單幢盤,首日銷售量分別僅33%及60%。
施永青表示,今年農曆年後樓價明顯向上,發展商每開一次盤就加價,加幅亦大過中原樓價指數反映二手市場的升幅,加得多總有試到阻力位的機會,5、6月已經試到阻力位,如啟德新盤呎價已過了二萬一、二萬二,買家入市意欲就會被新的價錢嚇窒,「咁有啲盤其實開咗之後賣咗一部份之後就慢咗落來」,未像之前兩、三個星期就沽清的熱賣情況,顯示部份市民對目前樓價水平已產生抗佢。
他指出,目前一手樓主導市場,如一手樓賣得不好,會影響二手業主心態,樓價料略作回落,但不代表是勢頭的改變,只是急升後的調整,「試完阻力位落來,再試支持位」。他預計今年本月及下月樓價會跌2%至3%。


嘉華:累積客源需時
嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明則認為,現時市場的確有聲音認為,地皮難買,故有貨在手的發展商,都會比較惜售,甚至「一件貨當兩件賣」,系內啟德嘉匯尚餘80伙貨尾,他都承認需時累積下客源,方可賣出,亦坦言需要周邊同區物業製造市場焦點。但他強調,現時集團的土地儲備足夠未來銷售,包括大埔白石角、啟德另一個新項目及合資的西鐵錦上路項目。
他亦有感當下樓市「係有啲困局」,社會氣氛似乎標榜了買到私樓方叫成功,其實政府應該增加資助房屋供應,亦應考慮發展棕地及綠化地。
經濟學者關焯照則認為,之前「餵飽咗」,購買力轉弱,料今年夏天市況會「慢返少少」,需要回氣,而且他觀察到近期睇樓量都的確減少了,市場上有不少人認為市況好難再大上,而且加息、縮表等消息都會令買家有一定程度的心理壓力,料市場會呈現一輪觀望氣氛。

汪敦敬建議大膽還價
祥益地產總裁汪敦敬亦指,屯門樓價指樓已回落,但他認為只是微調期,跌幅約5%。他建議準備買樓的人,「最佳方案是大膽還價」,可還價8%至10%,但並非主張劈價,「大膽還價便有機會?到最盡個點,好過用時間去等」。
他又以「身體孱弱的業主越來越少,強壯的業主越來越多」來形容業主持貨能力,不要期望樓價會大跌,樓市長遠都是升的力度較大,除非資金大量流失。





(星島)月內群盤連環搶灘 逾2000伙緊接登場

新盤市場氣氛進一步升溫,繼元朗PARK YOHO Genova、荃灣愛炫美及西營盤新盤63 Pokfulam接連出擊,本月中至下旬尚有多個焦點新盤緊接連環登場,涉逾2000個單位,其中規模較大的荃灣全.城?,最快可在月內應市,至於北角海璇第1期及大圍薈蕎則緊接上場。

  由華懋發展的全.城?,目前正待批預售樓花同意書,消息人士指,該盤最快可在月內登場,目前發展商正密鑼緊鼓,為樓盤開售的前期工作做作準備。

  項目由7座高低座住宅大樓組成,最高50層,項目提供多元化戶型,備有1至3房單位,惟不設開放式,主打2房戶,涉及953伙,項目關鍵期為18年12月,同時亦附設購物商場、亦有行人天橋接駁同系商廈如心廣場,可產生協同效應.市場預期,其售價將參考同區一手盤。

  樓盤由於屬港鐵項目,毗鄰荃灣站出口,對外交通方便。

  此外,在設計上亦大花心思,務求讓單位擁有開揚海景,在興建時特意把物業坐向稍為「扭一扭」,令單位景觀不受附近的建築物阻擋,讓住客可享受美景。

  至於由新地發展的北角海璇第1期,正待批售樓紙,發展商早前曾指,除海璇外,同系西半山巴丙頓山及馬鞍山雲海,只要客源及地區沒有衝突,有機會於本月尾或下月初推出。

  當中海璇第1期提供355伙,設5座物業,提供開放式至4房間隔,其中前排臨海單位以3房及4房為主,另有特色戶。若連同第二期在內,共提供逾700伙,除住宅外,海璇另設酒店,以及北角區少有的大型購物商場,早前該商場已命名為北角匯。

  馬鞍山雲海則提供420伙,早前已獲批售樓紙,整個項目合共提供420伙,單位類型多元化,第1期屬分層單位,第2期為洋房。

  第1期由7幢物業組成,提供353伙,標準戶面積約400至1000方呎,戶型由1房至4房不等,甚至多元,而第2期則命名為雲海別墅,提供67幢洋房,面積約2000至4000方呎,設有3房及4房戶型。

  至於巴丙頓山提供79伙,屬舊契項目,間隔由2房至4房不等,當中包括9伙連平台及天台特色戶,項目配備私人會所,設有多項休閒設施,包括室外泳池、健身室等。

  另外,由宏安發展的薈蕎,目前正積極推廣,該盤為低密度住宅,與系內馬鞍山薈朗及薈晴一樣,主打開放式及1房戶型,佔整體單位8成以上。開放式戶型面積約200至300方呎。

  而該盤雖為單幢式設計,但分開兩翼,分別為12及13層高,共涉及336伙;另設有特色戶,包括頂層連天台戶及地下連花園戶。

  另外,項目亦設有會所,設施包括游泳池、燒烤場、瑜伽室等。其中一個賣點為對外交通便捷,由項目前往大圍港鐵站只需步行約8分鐘,甚為便利。





(星島)PARK YOHO下周推開放式

新地元朗PARK YOHO Genova,新地副董事總經理雷霆表示,料最快下周會首度推出開放式及4房戶。

  新地代理總經理陳漢麟表示,是次登記人士中,元朗客佔約三成、新界外區客佔四成,及九龍港島客則佔三成,成績理想,首輪銷售時買家選用發展商提供的按揭計畫比例,料較1期為多。

  中銀個人金融及財富管理部副管總經理林敏儀表示,為項目提供名為HIBOR「置合息」特惠按揭計畫,兼享2萬元的優惠,包括3500元紀念金幣。該按揭計畫息口為H加1.4%。另享9個月靈活高息儲蓄達1%。

  市場消息指,截至昨晚9時,累收約900票,以第二輪銷售單位計算,超額認購8倍。

  另外,消息指,同系何文田天鑄昨及今日一連兩天推出首批151個車位、予業主率先認購,售價由325萬至400萬元,力迫九龍站君臨天下400萬元、為九龍區車位新高紀錄。而天鑄1期昨以招標形式售出4伙。




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