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今日新聞摘要 27.07.17

公關部

2017-07-27


(明報)公屋富戶780萬購東旭苑銀主盤 全港第二貴未補價居屋 實呎逾1.2萬

收緊公屋富戶政策將於今年10月實施,有代理表示,部分公屋住戶憂向政府交出單位,近日紛以綠表資格入市居屋第二市場。筲箕灣東旭苑一伙銀主盤,早前叫價1100萬元(已補地價),成為市場焦點,單位近日終以780.8萬元(未補地價)獲公屋富戶承接,膺全港第二貴的未補地價居屋。

港島多個居屋屋苑連錄公屋富戶入市個案。長城物業董事梁國烽表示,筲箕灣東旭苑C座高層5室(實用650方呎)銀主盤,望海景,屬3房間隔,以780.8萬元(未補地價)成交,實呎12,012元,成交價及呎價創全港未補地價居屋次高。買家屬公屋富戶,以綠表入市可承造最高95%按揭。資料顯示,上述單位原業主2015年8月668萬元(未補地價)購入,單位尚未過3年額印期,已淪為銀主盤。

東濤苑獲公屋戶555萬承接

此外,筲箕灣東濤苑、東熹苑及鰂魚涌康山花園,亦錄公屋富戶入市個案。梁國烽續稱,筲箕灣東濤苑C座中高層5室,實用516方呎(建築736方呎),以555萬元(未補地價)成交,實呎10,756元。原業主2008年以195.2萬元(未補地價)購入,帳面獲利359.8萬元或1.8倍。

海怡價升量跌 分層實呎首破2萬

不過,十大私宅屋苑本月交投持續淡靜,鴨脷洲海怡半島本月暫僅錄兩宗成交,按月成交宗數為近一年半以來新低,卻現新高成交。市場消息表示,海怡半島13A座高層G室,實用882方呎(建築1105方呎),3房間隔,享海景,以1780萬元易手,實呎20,181元(建呎16,109元),呎價創屋苑分層新高。原業主2010年中1000萬元購入,帳面獲利780萬元或78%。

清半海景戶實呎逼1.4萬破頂

將軍澳清水灣半島亦有向海3房單位,實呎創新高。中原副分區營業經理伍錦基表示,清水灣半島8座高層A室,實用680方呎(建築903方呎),以950萬元成交,實呎13,971元(建呎10,520元),呎價創屋苑新高。原業主2013年656.6萬元購入,帳面獲利293.4萬元或45%。

另西九四小龍之一的荔枝角碧海藍天,有「三按」銀主盤實呎直逼1.6萬元。中原副區域營業董事歐陽振邦表示,碧海藍天2座高層E室,實用510方呎(建築680方呎),曾有3次借貸紀錄,2房間隔,以812萬元易手,實呎15,922元(建呎11,941元),屬市價。據了解,原業主於2007年8月以326萬元買入,帳面獲利486萬元或近1.5倍。





(東方)聯儲明言快將縮表

美國聯儲局於香港時間周四凌晨,一如預期維持聯邦基金利率介乎1至1.25厘,並預告「相對地快」開始縮減資產負債表,暗示最快九月「收水」。

議息結果揭盅後,美股繼續高位徘徊,道指漲104點,報21,717點,納指升11點至6,423點,美元匯價跌幅擴大,低見111.57日圓,跌0.32%。

港股ADR中段升幅擴大
美國息口確定不變,港股美國預託證券(ADR)中段升幅擴大,?豐控股(00005)報76.93元,高0.38元;中國移動(00941)報83.88元,高0.23元;騰訊(00700)報302.61元,高1.61元,按比例計恒指升92點。

聯儲局一連兩日議息後發表聲明,稱美國就業市場繼續轉強,職位穩定增長,失業率向下,經濟活動今年迄今溫和地增長,而家庭開支及商業固定投資繼續擴張。

聯儲局又指,整體通脹及扣除食品及能源後的通脹略低於2%,市場通脹指標仍然偏低,長期通脹預期變化不大,當局重申通脹將升至2%目標。

投票取向上,公開市場委員會(FOMC)成員一致贊成維持利率不變。是次議息後不設記者會或發表最新經濟預測。

所謂「縮表」是聯儲局把在金融海嘯後推行的量化寬鬆(QE)措施逆轉,換言之是收緊貨幣政策。當局早前已停止QE,不再向市場「放水」購債,若進一步縮表即停止將到期國債或按證的回籠資金再投資,令貨幣供應減少,影響等同加息。

聯儲局在六月議息後已交代縮表路線圖,首先將到期債券再投資規模每月減少100億美元,當中美債及按證分別佔60億及40億美元,之後逐季以同等幅度遞增,直至每月縮減規模達到500億美元。聯儲局主席耶倫本月較早前在國會聽證會上表示,當局依然預期今年稍後縮表,並會於未來數年維持漸進的加息步伐。

淡友憂美股明年冧兩成
雖然美股三大指數在聯儲局議息結果出爐前齊破頂,但外電訪問三十名來自四大洲的財經專家,認為一八年是美國股市及信貸市場「轉熊」高危時間,當地經濟繼而可能於一九年上半年進入新一輪衰退。

大部分受訪者估計標指一八年第四季技術上進入熊市,即向下調整超過兩成,同時信貸市場熊市,即美國投資級別企業債券與同年期國庫債券孳息差距跳升一個百分點,將於一八年第三季降臨。

若成真將意味金融市場榮景結束之時,正是聯儲局潛在縮減資產負債表進行得如火如荼之際,因為一般相信到明年中,聯儲局已在推進減少到期債券再投資的「縮表」進程,歐洲央行及日本央行可能雙雙減少買債。

調查顯示大部分受訪者視央行政策為未來一至兩年的主要風險,憂慮過去十年全球央行的大規模貨幣寬鬆政策,有時甚至聯手「放水」之後,「收水」過程恐會一團糟。

面對牛市將盡,受訪者未來十二個月如何部署?答案一致是減持股票,待跌市時始再買入。其他部署包括沽美股、買日股,以及將更多資金投資歐洲及新興市場股票。

數據方面,美國六月份新屋銷售按月升0.8%至以年率計61萬間,略少過預期。





(東方)海怡樓王 呎價破兩萬

近日樓市雖靜,但優質單位樓價繼續破頂。港島藍籌屋苑鴨脷洲海怡半島海景樓王單位,以近1,800萬元易手,呎價逾兩萬元,創該屋苑標準戶呎價最貴,亦為香港十大屋苑中,第二個標準戶呎價打破兩萬元的屋苑。

市場消息透露,上述單位為海怡半島13A座高層G室,實用面積882方呎,屬三房連套房間隔,臨海而建享全海景觀,屬罕有放盤,開價1,850萬元放售,終以1,780萬元售出,實用呎價20,181元。據悉,該屋苑除連平台特色戶去年底錄呎價25,658元易手外,是次成交呎價創屋苑標準戶新高;屋苑七月僅錄3宗買賣。

太古城三房每呎2.1萬
鰂魚涌太古城標準戶呎價進一步破2.1萬元。美聯吳肇基指出,屋苑銀星閣高層D室,實用面積749方呎,三房間隔,望內園向東南,屬罕有放盤,以1,580萬元成交,實用呎價21,095元,呎價創同類新高。料呎價屬今年最貴標準戶。

東旭苑銀主綠表780萬
至於曾於自由市場叫價1,100萬元放盤的筲箕灣居屋東旭苑銀主盤,終以綠表價售出。長城物業梁國烽表示,上述為C座高層單位,實用面積650方呎,第二市場開價750萬元,銀主放盤以暗標形式推售,估計有至少8組客入標,單位終以居二價780.8萬元成交,平均實用呎價12,012元。據了解,成交金額及呎價均屬第二市場次高紀錄。

梁氏補充,上址屬全海景三房放盤,市場絕無僅有,單位一放盤已成市場焦點,獲多客搶購,預期公屋富戶措施落實後,第二市場市況將更熾熱。

據了解,上址由公屋綠表客承接,如以最多95%樓按,按息2.15厘及30年還款期計,月供高近2.8萬元。

中原伍錦基稱,將軍澳清水灣半島8座高層A室,屬海景三房戶,五月放盤叫價950萬元,零議價下售出,實用呎價約13,971元,呎價創屋苑新高。同類單位本月成交價約940萬元,一個月內樓價再升10萬元。

第一城售990萬平紀錄
世紀21奇豐周淑萍指出,沙田第一城15座高層D室,單位實用面積853方呎,套三房連工人套房間隔,望城門河景,以990萬元轉手,追平屋苑標準戶做價最高紀錄,實用呎價約11,606元。

美聯梁榮貴稱,馬鞍山新港城E座中層三房戶,成交價達846萬元,做價屬1至4期單位歷來次高,實用呎價1.37萬元。





(蘋果)新盤細戶貨尾五季新高 增至近1,400伙 上車客「食滯」

發展商上半年傾銷近萬伙新樓,創一手例後新高,但劏房盤越賣越多,塞爆上車客胃口,滯銷的「納米」私樓堆積如山。據統計,上季度實用面積431方呎以下(稱為A類)新盤細戶貨尾量增至近1,400伙,屬五個季度新高,按季增加4%,預期下半年貨尾量更會飆至2,000伙。

樓市的參與者中,不止買方抱羊群心理,發展商亦不乏跟風做事之輩。眼看早數年細戶好賣,發展商集體劏細新盤單位,經過上半年交投近萬伙、成交總額接近1,287億的光景,如今苦果浮現,承接力有放緩迹象。

劏房新盤銷售放緩
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,A類一手私樓貨尾量由首季864伙增至上季1,397個,屬五個季度新高。該統計選取上季75個主要樓盤,實用面積431方呎內的細戶有10,110伙,貨尾量佔比約14%,按季上升4%。黃良昇解釋,上述數字反映發展商爭相推售A類細戶,雖然置業需求龐大,但短期內未能悉數吸納,令貨尾量回升,預期下半年該類細戶積壓單位數目將與日俱增,向上逼近2,000伙水平。
近期新盤細戶銷情亦為樓市響警號,上月推售的深水埗劏房王Ava61成為頭號犧牲者,大鑼大鼓以呎價逾2萬元推出,自喻「開心上車價」,惟首日售出不足30伙,其後緩緩去貨,至今仍存55伙貨尾待沽。
本月推售的九建西營盤新盤63 Pokfulam更加慘烈,首日推出50伙僅沽13伙,之後有2名買家縮沙撻定,令實際銷量滑落到11伙,銷售比例22%屬今年全港新盤最差。

15新盤或下半年推
發展商盲目趕潮流開則細,物業市場供應單一化,容易一鑊熟。據本報統計,下半年有13家發展商部署推出15個主打中小型單位的新盤,總伙數逾5,500伙,細戶銷情不容樂觀。
率先向市場力量低頭的麗新發展,旗下深水埗基隆街單幢盤逸新,首批開價低Ava61逾15%,兼提供300萬元內單位,但未見準買家蜂擁而至,市傳昨日首天收票約96登記,較首張價單60伙輕微超額認購0.6倍。短期內推售的單幢盤包括:已獲批預售樓花同意書的葵涌豐寓、恒地鰂魚涌舊契項目君豪峰,以及早前已展開軟銷的宏安大圍薈蕎等。
至年底大型新盤湧至,信置及華置合作發展的觀塘重建第2、3期項目2,000伙住宅單位實用面積由約300方呎起,而新地最快第四季推售的屯門景秀里項目亦有開放式單位。





(蘋果)林一鳴:樓市已轉勢

今年以來新盤吸金逾1,300億元,發展商開價之狼死,終遇到阻力位,肯做「水魚」的人買少見少,令新盤銷情像「食滯」一樣。
資深地產分析員林一鳴認為,樓市已經出現轉勢,開始轉向下跌了。在過去幾年,推動樓市的三個因素,包括新樓供應量偏低、低息環境和QE引起的資金氾濫,已經開始消失。樓市到了今年中,就會沒有這三個推動因素,所以會轉勢了。預期樓市今年中見頂,下半年下跌。未來半年的新盤銷情,發展商必須靠減價才可以維持。中小型單位壓力最大,因為這些單位自住購買者的負擔能力較低,收租投資者又大幅減少。
他又指,現在情況跟幾個月前,有非常大的變化,最近基本上已經沒有人追價,連到地產代理看盤的人也減少很多,「你可以問一問代理,就會知道如何淡靜。」

施永青月初曾預警
中原集團主席施永青本月初亦發出預警,指今年農曆年後樓價明顯向上,發展商每開一次盤就加價,加幅亦大過整體樓價升幅,加得多總有試到阻力位的機會,5、6月已經試到阻力位,顯示部份市民對目前樓價水平已產生抗佢,令新盤出現「食滯」情況。





(星島)上車客睇樓兩年終扑槌

樓價持續上升,不少上車客更一睇再睇才決定入市,祥益客戶經理林英傑表示,有首置客已睇樓近兩年,仍未覓得心水單位,但眼見放盤單位愈來愈少,價格不跌反升,近日再四出睇盤,見屯門居屋兆麟苑1伙B座高層單位,間隔四正,可靈活擺放家具,加上價格合乎要求,故不再等待,決定把握機會,以365萬元(自由市場價)購入作自住之用。該單位面積401方呎,兩房一廳間隔,呎價為9102元,屬市價成交。





(星島)港大倡填船灣湖 造鎮建30萬單位

香港大學有研究報告建議政府大規模填海以增加土地供應,並考慮填平佔地一千二百公頃的船灣淡水湖造鎮,可建單位數量達三十萬個,供近九十萬人居住;報告又促請政府設立由行政長官領導的長期規劃土地發展策略機構,減低樓價波動及提升市民居住質素,又建議政府將私人擁有但閒置的新界土地,於二四七年到期收回,同時改變補地價機制吸引發展商發展閒置地,估計可額外釋放多一千公頃土地供應。

  為解決本港土地及房屋問題,香港大學科斯產權研究中心團隊研究後認為,填海工程為歷來香港增闢新土地最重要且有效的方法,昨日發表「增闢新土地的長遠機制與策略報告」,建議政府考慮大規模填海以增加土地供應。

  負責研究的香港大學房地產及建築系教授黎偉聰指出,自一九九七年《保護海港條例》通過後,香港幾乎再沒有大型填海發展規劃,而之前所計畫推行的青洲及九龍灣(西面)兩個主要發展項目被擱置後,本港失去多達四百七十六公頃的填海土地,涉及的安置人數高遠四十二萬。

  黎偉聰又以澳門及新加坡為例,指兩地都以大規模填海作為長遠的發展策略,其中新加坡現時的土地面積,就有約百分之二十來自於填海工程,故認為政府應大規模填海以增加土地供應,而非只在現有土地中覓地建樓。

  他引用香港大學校友黎照昌提出,可在佔地一千二百公頃的船灣淡水湖進行填海,用一半湖面作新市鎮發展,估計可建單位數量達三十萬個,平均大小為六百五十方呎,可供近九十萬人居住。黎照昌表示,由於原來的海洋環境已被人工發展所損害,故新的工程對環境破壞相對較少;加上湖底本身有一定空間,抽乾湖水後可建設地庫,如包含商場、停車場,甚至地下鐵路。黎照昌補充,除興建住宅外,項目提供多達六千萬方呎的非住宅空間,將來更可建立大學等。

  報告提到新界土地的地契將於二四七年到期,建議政府收回私人擁有但未開發或閒置的新界土地,但當局須改變補地價機制,給予發展商更大的發展誘因,估計可釋放多達一千公頃的土地供應。

  報告又建議當局成立一個由行政長官領導的常設決策機構,為持續土地供應制定策略性規劃,定期向公眾公布長遠發展規劃的方案,相信可以減低樓價波動及增加人均居住面積,亦能避免因政府換屆或相關因素影響持續的房屋供應。

  不過,身兼水諮會委員的綠色力量行政總幹事文志森表示,對於填平水塘建屋論感到匪夷所思,他指,全球暖化下,全世界都在爭取水資源,提升自己的儲水能力,水諮會還研究擴大閘水區和增加水塘,認為填塘有違全球應對氣候變化的趨勢,「無水用和起樓,哪一樣緊要啲?」

  他指,本港六至七成食水來自東江,其餘三至四成來自本地水塘,當中一半來自船灣淡水湖,「有人話買的東江水用不完,其實廣東省都缺水,只是東江水合約令本港獲優先供水,如果本港要增加東江水供應,會捱更貴水」。





(星島)中環百億地王出爐 大財團群起爭逐

繼五月批出中環美利道商業地王後,區內再有大型商業地王「出爐」,市建局昨突推出嘉咸街地盤,並於今日起招意向,由於區內商業地供應極為短缺,率先獲一眾財團表興趣參與競逐。業內人士預料,每方呎地價達三萬元,市場估值上限高達一百三十億元,挑戰市建局歷來最貴項目的「寶座」。

  中環商業地供應短缺,而今次市建局推出的卑利街/嘉咸街地盤C,正處於區內核心地段,距離摩天大廈臨立的皇后大道中僅約五分鐘步程,地理優勢明顯,可興建一座集辦公室、酒店及零售用途於一身的商廈,因此備受市場垂青,該項目於今日起招意向,截意向日期為下月十一日。

  雖項目投資額相當大,惟未有減退財團參與競逐的決心,包括早前以天價逾二百三十二億投得鄰近美利道商業地王的恒基,該集團執行董事黃浩明表示,將會仔細研究,並稍後才決定會否入意向。而另一本港大型發展商新地,亦有意再次在區內「插旗」,新地副董事總經理雷霆表示,該集團亦會研究入意向。

  嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇表示,該項目位處中環一帶,未來不會有太多新發展項目,因此相信獲市場垂青,而該集團亦會積極研究入意向。麗新高級副總裁潘銳民表示,該項目相當罕有,加上位置理想,用途多元化,可提供寫字樓及酒店等樓面,因此該集團亦有興趣競投。

  事實上,是次項目的總樓面高達四十三萬方呎,加上位置優越,因此發展成本相當大,市場估值上限高達一百三十億元,相當於每方呎地價高達三萬元。

  高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示,近年本港地價急升,加上區內商業地供應短缺,料必獲多家財團爭奪,因此推斷今次項目的投資額,必定創局方歷來最貴重的項目,並估計將由區內「地主」投得。張氏預料,項目適合發展服務式公寓,以滿足區內需求。

  萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,上述項目的發展規模相當大,為市建局歷來商業項目之冠,因此可見發展成本亦相當高。他續稱,市建局多年來推出的地皮,均以單幢樓為主,發展規模較細,惟今次卻推出大型發展項目,料將吸納不少財團垂青。

  林浩文稱,由於本港發展商與市建區有較多合作發展項目的經驗,了解甚深,因此今次中標呼聲亦較高。他指,未來市建局提供的地皮,將會由以往的單幢式項目,改為大規模項目,料將成為市場焦點;而財團投得市建局項目時,亦需加入保育元素。

  是次地皮為整個卑利街╱嘉咸街發展計畫的最後一幅地皮,亦是唯一的商業地,另外兩地均為住宅地,包括今年三月批予信和的地盤A,以及一二年批予長實的地盤B(現發展為My Central)。



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