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今日新聞摘要 17.08.17

公關部

2017-08-17


(明報)全‧城匯實呎1.4萬 平絕荃灣西 低海之戀首批呎價8% 2房540萬入場

今年新盤主戰場的荃灣西,繼新世界柏傲灣、長實海之戀、愛炫美於1至7月相繼推出後,區內最後一個大盤、華懋旗下19個月樓花全‧城匯,以平盡區內今年新盤姿態搶灘,首推191伙折實平均實呎14,449元,較毗鄰海之戀5月首批折實實呎15,772元低約8%,亦比同區二手指標屋苑萬景?實呎1.6萬元低近一成,發展商求量意欲甚為明顯。

荃灣西三大新盤,即柏傲灣、海之戀和愛炫美,年初至今合共累售約2650伙、總吸金額估計達280億元;因此,作為同區最後一個大型新盤,全‧城匯須以具市場競爭力的價錢開盤,以搶佔市場注意和購買力。華懋銷售部總監吳崇武表示,全‧城匯開價為「全城哄動價」,售價亦較同區新盤有15%折讓,今日起收票,最快下周五開售。對長實愛炫美施展截擊,周六新推80伙發售,吳回應指兩項目各有優勢、各有捧場客。

首批191伙 22伙低於600萬

事實上,柏傲灣1月首輪推售400伙、海之戀5月首輪推售的496伙,均告清袋;而愛炫美7月首輪推售的412伙儘管未清袋,但首日依然售逾95%單位,顯示同區具強勁承接力。華懋近年開盤往往低於市價,其中去年9月開售的將軍澳海翩匯,以折實平均實呎約1.1萬元的一手新例後將軍澳南首批最平呎價招徠,結果首日開售的535伙售出九成,而全盤全部857伙已累售約99%,僅剩少數洋房和特色戶待售。

共涉953伙的全.城匯,首推191伙包括129伙2房戶、62伙3房戶,定價計平均實呎18,062元,市值約16億元;華懋提供最高20%直減折扣(10%即供及10%特別折扣),折實平均實呎為14,449元;其中入場費最低單位為第8座5樓實用427方呎B室,屬標準2房戶,折實價540.4萬元、折實實呎12,656元,同時屬首推最廉宜呎價單位。

今日起收票 最快下周五開售

首推單位中,有22伙折實售價低於600萬元,全屬實用420餘方呎兩房戶;另面積稍大、實用469至481方呎的1房戶,則不在首推價單之列。另華懋亦透過指定財務公司提供八成一按,還款期最長30年,首3年利率P(P以5厘計)減2.5厘、第37至60個月P減1.25厘、第61個月起為P。





(明報)新世界再奪長沙灣商地 呎價區內新高

新世界積極增持長沙灣非住宅用地,打造區內商業王國,地政總署昨日公布,於上周五截標的長沙灣永康街商貿地以約29.67億元批予新世界,每方呎樓面地價高達7996元,呎價創區內商業/商貿地皮新高。新世界表示,看好長沙灣區發展,將連同系內持有兩幅地皮及1個重建項目、涉及逾210萬方呎可建樓面,打造一個「新世界新興產業生態圈」。

鄭志剛:打造新興產業生態圈

上述地皮位於長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界,前身為汝州西街熟食市場。上周五接獲9份標書,入標發展商清一色為港資,該地面積約3.09萬方呎,指定作非住宅(不包括酒店、加油站及院舍)用途,最高可建樓面37.1萬方呎。

7個月近148億三奪區內商地

新世界以接近市場上限的每方呎樓面呎價8000元奪地,較今年2月投得的瓊林街商貿地稍高2.4%,初步計劃興建一座甲級寫字樓。新世界發展執行副主席兼總經理鄭志剛表示,集團十分看好九龍西的發展,銳意於該區打造一個「新世界新興產業生態圈」,將聯同先前東京街、瓊林街和長順街3個項目共同發展,涉逾210萬方呎可建樓面,料產生協同效應,並貫徹品牌個性The Artisanal Movement。他又指,集團再投得商貿地皮,象徵新世界邁入「新世界3.0」,未來將用於發展co-working space(共享工作空間)、科技及創新產業用途。

區內4項目共涉210萬呎樓面

新世界於過去7個月內已三度投得長沙灣區非住宅用地,分別為永康街商貿地、瓊林街商貿地,以及荔枝角道近長順街的商業地,3幅地共涉資近148億元。另新世界亦於今年2月完成深水埗東京街工廈轉作商住項目的補地價,補地價金額涉及11.23億元,連同購入價6.5億元,東京街項目涉資17.73億元。上述4個項目涉及210.2萬方呎樓面,涉及金額高達165.6億元,料未來發展與營運上將產生協同效應。





(東方)金管打擊違約二按

香港金融管理局積極跟進銀行透過電子提示服務,防止違約二按個案。消息透露,金管局七月向銀行收集新做按揭業主的同意書情況,更與土地註冊處及銀行公會展開聯席會議,將分兩階段優化銀行提交電子提示服務的渠道。

金管局積極推動下,土地註冊處於今年起為銀行提供按揭電子提示服務,防止近年有業主在未經銀行同意下,擅自以同一按揭物業額外借取二按。銀行使用電子提示服務,要先獲取按揭物業業主簽署的同意書。

要求銀行訂指引降風險
消息稱,金管局、土地註冊處及銀行公會近月開會跟進電子提示服務,金管局已發出一次性的問卷了解銀行獲取新做按揭業主同意書的成功率等數據,銀行至今完成匯報,金管局亦要求銀行制訂內部指引應對客戶拒絕授權時,如何降低按揭風險,包括加按息或降低按揭成數等。

據了解,土地註冊處向銀行表示將推出不同的優化措施,最早將於九月完成系統改善,十月一日起,每月首日均會將該銀行累計的電子提示服務個案,經電郵傳送予銀行。

現時銀行提交按揭電子提示,需要將個案下載至USB記憶體或光碟,由銀行職員交到政府合署。消息稱,土地註冊處計劃分兩階段更新銀行提交電子提示服務渠道,首階段為一九年初起容許銀行經電子渠道提交電子提示個案申請,第二階段為二○年底進一步擴大至電子渠道可更改或終止電子提示個案服務。

業界:有利中小型銀行
金管局發言人回應指出,相信若提交電子提示服務申請的渠道能夠多元化,可以令銀行的運作更有效率,根據金管局掌握的資料,電子提示服務自一七年二月推出以來,絕大部分新做按揭物業業主都授權銀行使用該服務。

銀行界指,電子提示服務的系統優化後,可令銀行使用服務時更順暢方便,尤其對市佔率及承做按揭宗數較小的中小型銀行更有利,期望措施可以盡快落實。





(東方)30工商舖物業下周拍賣

近期部分投資者透過拍賣出售物業,下周二舉行的工商舖拍賣會,推出30項物業,當中資深投資者尹柏權及廖偉麟分別推出旗下位於大角咀與牛池灣嘉峰臺商舖拍賣。

廖偉麟嘉峰臺舖開千八萬
中原(工商舖)拍賣部將於下周舉行首場拍賣會,包括工廈、商舖及寫字樓,而尹柏權的大角咀大全街大富樓地下A1F號舖,面積約170方呎,連租約開價約1,100萬元。而資深投資者廖偉麟推嘉峰臺地下2C及2D號舖,面積約1,624方呎,連租金保證形式推售,開價1,800萬元。

奇盛中心呎價近7200元
寫字樓市道近月保持暢旺,除一線物業承接力理想外,乙級商廈亦吸引買家追落後。美聯商業李鎮麟表示,尖沙咀金巴利道奇盛中心8樓C室,面積1,128方呎,以810萬元易手,呎價約7,181元,略低於市場水平,以市值呎租約20元計,料租金回報率約3.3厘。

該公司羅仲英稱,灣仔亨寧大廈頂層寫字樓連天台特色戶以3,680萬元放售,該層寫字樓面積約1,300方呎,該單位現由花藝學校租用,兩年前以逾200萬元改裝為天台花園作出租場地。

中原(工商舖)寫字樓部彭潔儀表示,同區富通大廈32樓全層單位,面積約6,270方呎,以意向呎價約2.9萬元放售,涉及金額逾1.818億元,是次以轉讓公司股份形式出售。





(蘋果)未過SSD期 世宙速錄首宗蝕讓

正當銀主盤驟增之際,亦有新樓業主未過SSD鬆綁期急於沽貨損手案例。長實地產發展的元朗世宙,今年才入伙,市場已錄「第一滴血」,業主付SSD(額外印花稅)以550萬元沽貨,蝕近20萬元。
元朗新落成屋苑世宙,今年上半年才入伙,市場即錄SSD貨成交。中原地產王勤學表示,世宙2座中層B室,實用面積429方呎,兩房間隔,成交價550萬元,實用呎價12,821元。
據悉,原業主於去年1月以508萬元一手買入單位,持貨僅一年多,是次轉售須付SSD稅10%,即約55萬元。即使賬面有賺42萬元,惟扣除使費及SSD稅,料需蝕近20萬元。王勤學指,世宙今年5月入伙,由於目前仍受SSD轉售限制,故暫時只有3個放盤,叫價由690萬至910萬元不等。

南豐新邨兩房跌穿600萬
另外,港島老牌屋苑之一的鰂魚涌南豐新邨,錄兩房單位跌穿600萬元以下成交。中原地產袁廣達表示,南豐新邨3座低層B室,實用面積391方呎,建築面積474方呎,兩房間隔,望園景。業主原叫價618萬元,見近期二手成交回落,放盤僅三日減價至580萬元將單位易手,實用呎價14,834元。是次造價跌穿600萬元,比兩房高位670萬元低出近13%。原業主於2013年月以400萬元買入單位,賬面賺180萬元,升值45%。
此外,祥益地產黃肇雯表示,天水圍居屋天富苑,L座高層3室兩房單位,實用面積506方呎,業主減價30萬元,於居二市場以310萬元沽出,實用呎價6,126元。





(蘋果)居屋下周三揀樓 彩興苑樓王384萬 樓價升 變相市價63折

房委會新一期居屋彩虹彩興苑、梅窩銀河苑及銀蔚苑,接獲逾10萬份申請表,合資格申請人下周三開始揀樓。房委會昨首公開3個屋苑共2,057個單位的價單及售樓說明書,今期新居屋樓王為彩興苑B座高層一個約452呎單位,市價7折後,售384萬元,呎價達8,496元。由於去年底至今樓價已升約10%,今期居屋變相以市價63折推售。

房委會今年3月底以市價7折推售彩興苑、銀河苑及銀蔚苑共2,057個單位,最快明年8月至2019年3月落成。房委會亦同時一併推售首批居屋5個屋苑、共63個因個人或經濟問題取消買賣協議的單位。

大部份單位開門見廁
房委會昨公開3個屋苑售樓說明書及價單,以彩興苑規模最大,3幢大廈共1,358個單位,實用面積由368至468平方呎,大部份單位以「開門見廁」設計。屋苑步行至港鐵彩虹站需約15分鐘,部份高層單位可眺望獅子山、啟德及維港景。但屋苑毗鄰交通繁忙的新清水灣道,料受車輛噪音影響,房委會在向北單位裝減音窗。
今期居屋樓王為彩興苑B座29樓11室,單位實用面積約452平方呎,售價約384萬元,呎價達8,496元。樓王座北向南,景觀開揚,可遠眺九龍灣及維港景。若白表申請者承造九成按揭,首期約38.4萬元,綠表只需付約5%首期,即約19.2萬元。同屋苑B座29樓13室的429平方呎單位,呎價8,529元,為今期呎價最貴單位。
彩興苑面積最大單位為A座3室,兩房一廳,實用面積468呎。以32樓3室為例,屬少有「開門見廚房」單位,售價為383.9萬元,單位售價與今期樓王只相差1,100元。

銀蔚苑綠表7萬元上車
至於梅窩兩屋苑,實用面積由375至552平方呎,售價由139萬至255萬元。當中最平是單幢式銀蔚苑1樓13室,面積381平方呎,售139.82萬元,呎價3,670元,若綠表申請人付5%首期,只需約7萬元就可上車。銀河苑則有兩幢大廈,其中A座部份大單位包括2及3室,罕有設兩浴室;B座15室也有兩浴室。
房委會提醒申請梅窩居屋申請人,屋苑所有道路均劃為封閉道路的嶼南地區,車輛進出須持有運輸署簽發有效許可證,屋苑附近偶然亦會見到野牛群及水牛。今期居屋收到逾10萬份申請,合資格者下周三起可到樂富居屋銷售中心揀樓。房委會資助房屋小組主席黃遠輝早前稱,去年底至今樓價升約10%,今期居屋單位變相以市價63折推售。





(蘋果)房協10月底推620資助單位

最新一期居屋下周揀樓,未成功選購心儀單位申請人,可寄望房協即將推售的資助房屋項目。房協消息透露,最快今年10月底推售將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺約620個資助房屋單位。消息指,單位售價擬以同區私樓市價7折後推售,及提高白表比例。參考同區市價7折推算,翠嶺峰呎價達9,000元,即最大600多呎3房單位,售價逾500萬元。
資助房屋陸續有來,房協正在將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺施工。房協消息人士透露,最快今年10月底推售,兩項目共提供620個資助房屋單位;單位實用面積約280至600多平方呎,當中一成為3房大單位、兩房單位佔總數七成。
將軍澳翠嶺峰將提供約330個單位,屋苑毗鄰健明邨及真道書院,步行至港鐵調景嶺站約8至10分鐘,料於2020年落成。屯門翠鳴臺則提供約290個單位,該屋苑毗鄰山景邨,步行至輕鐵石排站僅1至2分鐘路程,料於2019年落成。

將軍澳翠嶺峰呎價$9,000
消息人士透露,兩項目單位售價擬參考今年9或10月,同區私樓市價7折後推售,強調「折實後唔會過萬(呎價)」。消息又指市民置業困難,今次資助房屋擬提高白表比例,「希望白表多過綠表」,也會設單身人士配額。
申請資格方面,房協計劃跟隨房委會推售彩興苑的建議,即扣除強積金後,單身申請者每月入息限額為2.6萬元,資產限額則是85萬元;2至9人家庭每月入息限額則為5.2萬,資產限額為170萬元,但有關資格仍需待政府批准。
參考同區私樓的市價,將軍澳私樓成交價介乎約1.1萬元至1.6萬不等,屯門則約為9千多至1.5萬元。市價7折後,翠嶺峰呎價高達9,000元;翠鳴臺呎價則約8,000元。若以翠嶺峰最大600多呎的3房單位推算,售價高達540萬元。
消息人士指該兩個屋苑設計與早前推售的沙田綠怡雅苑相若,單位將設露台、健身設備及公共休憩空間等。交樓標準也會有木地板、煮食爐等基本設施。





(蘋果)房協今招標聘顧問研郊園建屋

政府今年5月邀請房協研究在大欖及馬鞍山郊野公園興建公營房屋,涉地40公頃。房協今日發出招標意願書,料今年底前完成遴選及委任顧問公司,獲選的顧問公司,最快明年首季開展為期6至8個月的初步研究。房協消息指出,正被政府罰停投標的公司不可參與。綠色力量估計,符合房協要求的顧問公司只有4至5間。
須熟環評 被指為闖關
房協消息人士指,提交意願書的顧問公司須具備足夠駐港專業人員,涵蓋土木、土力、水利、交通、環境研究及城規,公司過去10年須具有從事環評條例、城規條例研究的經驗,亦要有處理本地公眾諮詢的經驗,但顧問公司可與其他顧問合作,確保各範疇均有人才負責研究。
意願書遞交期限至9月8日,房協會作初步遴選,擬定入選名單,其後會邀請入選名單上的公司遞交技術及收費建議,再由遴選委員會評審投標者的技術建議書。
房協料今年底至明年初正式委任顧問,中標公司負責生態研究和發展及規劃研究,明年初要就郊野公園生態價值、建屋可行性進行研究,最快明年底有結果。
房協消息又指,願意應邀出席郊野公園及海岸公園委員會會議,但現階段可提供的資料不多,強調只屬研究,不代表會建屋,「只係研究,唔係決定起唔起樓」。
綠色力量總幹事、郊野公園及海岸公園委員會成員文志森表示,房協應該在出標書前詳細交代研究目標、方向和方法。
文志森表示,房協要求顧問公司熟悉城規和環評條例,質疑有關條件指向研究如何為郊野公園土地發展建屋闖關。





(星島)鳳德綠表價每呎7713元沽

公屋富戶政策將於10月收緊,釋放的購買力造就綠表市場屢錄破頂成交;黃大仙鳳德邨一個兩房戶,以290萬元沽出,呎價約7713元,創九龍綠表公屋呎價新高。

  富誠地產分行經理陳錫金表示,鳳德邨雪鳳樓低層11室,實用376方呎,2房間隔,以290萬元未補地價沽出,呎價約7713元,創九龍未補地價公屋呎價新高。舊紀錄為牛頭角彩霞邨彩星樓中層戶,今年4月以呎價7359元成交,是次較舊紀錄高近5%。

  他補充,新買家為區內公屋富戶,見富戶政策即將實施決定入市。原業主於98年以20.82萬元購入,持貨19年,帳面獲利269.2萬元,增值近13倍。

  另外,房委會資料顯示,沙田顯徑邨中層戶本月以383萬元未補地價易手,膺新界未補地價公屋次高,單位面積566方呎,呎價6767元。紀錄顯示,現時新界未補地價公屋紀錄為馬鞍山耀安邨的390萬元,兩者相距不足2%。

  利嘉閣聯席董事梁敬嚴表示,將軍澳煜明苑A座中層14室,面積440方呎,於自由市場以525萬元易手,呎價約11932元,創屋苑新高。原業主於96年以85.2萬元未補地價購入。

  祥益高級客戶主任巫嘉露表示,屯門康德花園2座中層A室,面積415方呎,獲外區客以438萬元購入,呎價10554元,屬屋苑同類雙破頂成交。原業主於14年以275萬購入,帳面獲利163萬元,升值近6成。

  世紀21奇豐物業分行經理程子健表示,馬鞍山新港城E座中層7室,面積338方呎,2房間隔,原開價525萬元,經議價後獲上車客以515萬元承接,呎價15237元。





(星島)全球宜居城市 港首遜星洲

香港首次在最適宜居住城市排名不敵新加坡。英國《經濟學人》智庫昨公布最新「全球宜居城市」排名,全球平均宜居水平首次出現整體提升,澳洲墨爾本連續第七年蟬聯全球最宜居城市榜首,其中新加坡排名首次超越香港,更是首度突破九十分大關,惟香港卻下跌兩名至四十五位。報告解釋,新加坡教育狀況取得令人矚目的改善,令整體評分上升;香港則受政治環境及房屋問題因素拖累,導致排名下跌。

  英國《經濟學人》智庫昨日公布一年一度最新的「全球宜居城市排名」,在全球一百四十個國家城市中,根據地方穩定、醫療衞生、文化和環境、教育及基礎建設五大指標評分,以一百分為滿分。結果澳洲墨爾本連續第七年排全球第一,第二位是奧地利的維也納,緊隨其後第三至第五位,由加拿大城市包辦。

  在亞洲地區中,新加坡首次排名超越香港,由上年四十六位躍升至三十五位,香港則下跌兩名至四十五位。智庫指,新加坡教育情況持續取得令人矚目的改善,其中在經濟合作暨發展組織「國際學生評估項目」全球調查中獨佔鰲頭,導致教育指標上得到高分,從而在整體評分首次突破九十分。相反,香港受其他城市宜居狀況提升影響,令排名下降兩位至四十五名。報告提醒,雖然兩城市之間有十個名次差距,但分差只有百分之一點六,兩城市仍是在宜居城市的前列。

  負責調查的分析師Michael Frank認為,香港自佔領運動後社會問題仍未解決,尤其回歸二十周年及國家主席習近平訪港,更凸顯緊張情緒。他補充,若中港長期緊張關係沒有採取措施解決,只會繼續影響香港的可居性。

  房屋問題亦是導致香港排名下跌因素,分析師指棺材屋(coffin homes)及納米樓(microflats)只對業主帶來好處,卻對香港無益,建議未來香港應多建更優質及能夠負擔的房屋。

  報告調查十年以來,全球平均宜居水平持續下跌,今年首次錄得整體上升,雖然僅升百分之零點六,但標示?指數終於企穩。而受戰火摧殘的?利亞首都大馬士革,則位列排名榜尾。





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