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今日新聞摘要 18.09.17

公關部

2017-09-18


(東方)新屯中首八月癲升24%

樓價失控爆升,年輕人無法上車,政府表明會幫首置人士。新界二線細價屋苑樓價已升至難以負擔,20個該類屋苑中,佔一半樓價在首八個月升至少逾10%,屯門新屯門中心呎價升近24%,至平均實用呎價逾萬元,升幅高於整體二手樓價。

上車剛性需求殷切,今年細價盤樓價繼續癲升。本報追縱新界20個仍有400餘萬元成交的二線屋苑,發現在今年首八個月,已有10個平均實用呎價錄雙位數字升幅,幅度介乎約10.7至23.9%,當中新屯門中心平均呎價升約23.9%至10,065元,為10個屋苑最大。事實上,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數,同期僅升約10%。

大埔中心年升值百萬

祥益黃慶德稱,新屯門中心樓價向來低水,在樓價癲升下,今年特別受捧,去年底該屋苑入場費仍不足400萬元,但現時已由約470萬元起跳,貼市價的兩房放盤不足10個。他指出,樓價急升成為交投阻力,屋苑九月上半月只錄1宗三房戶破頂成交。資料顯示,同區另一上車盤豫豐花園,首八個月呎價亦升近20%。

今年樓價升幅高逾23%的大埔中心,平均呎價13,666元,屋苑以約300餘方呎細單位為主。區內代理稱,同區沒有上車新供應,購買力湧入傳統細價屋苑,大埔中心入場費在過去一年已上升至少100萬元,目前叫價最低由438萬元起,更為連租約放盤,租值支持下,業主基本上不願放盤,現時貼價放盤僅約15至16個。盤源少,加上外區新盤搶客,交投持續減少下,本月上半月僅錄3至4宗買賣。

上水缺盤 買家焗高追
上水樓齡較新的御皇庭,今年平均呎價已升19.9%。美聯王子超稱,屋苑受高租值支持,加上辣招稅令再入市成本大增,近數月屋苑放盤量急跌50%,缺盤下買家「焗高追」,現時貼市價兩房放盤僅餘約兩至三個,入場費由450萬元起。

中原馮澤源亦稱,沙田中心本月錄至少3宗二手買賣,已佔去同期市中心區成交的75%。他指出,屋苑約26個二手放盤中,部分並不貼市,入場費由約430萬元起。據了解,近期沙田中心個別二手成交呎價已升穿1.7萬元水平。資料顯示,沙田中心今年平均呎價升18.5%,至約15,451元。

專家:政府新策影響微
理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,政府擬推出措施幫助首次置業上車人士,或以混合形式由發展商與房委會合作推行,並由房委會負責審批申請者。

他預期,該計劃涉及的單位數量不多,起初只屬「試行」性質,加上由搵地、批地、商討條款至起樓後推出至少需數年時間,料對整個上車市場不會有太大影響。




(東方)下季賣地可推3千伙或超標

政府快將公布十至十二月季度賣地計劃,由於本年度至今的住宅單位供應,已達目標近九成,料有條件減慢推地。據賣地表資料,有望下季推出仍不乏大型地皮,包括啟德及屯門地皮,估計可提供共逾3,000伙,故供應有機會提早達標,甚至超標。

啟德地估值達184億
賣地表資料顯示,預計可於四至九月(本財政年度上半年)供應的住宅地,只餘下啟德第1F區1號地盤,料該地皮有望於下季推出,預計可提供約1,645伙。

上述啟德地皮不僅有力躋身百億地王行列,更有望成為史上最貴住宅地。地皮可建樓面逾142萬方呎,市場估值達184.8億元,有機會打破鴨脷洲利南道地皮今年二月錄得逾168億元紀錄。

而預計於今年十月至明年三月供應的滾存住宅地只有兩幅,估計以屯門第48區青山公路─掃管笏段地皮有較大機會推出,該地可建樓面約95.8萬方呎,料可提供1,450伙。連同有望納入下季賣地計劃的啟德地,兩地皮共可提供約3,095伙。較今季賣地計劃已批及待推出的3幅住宅地,所提供共約1,350伙,多近1.3倍。

已達全年目標九成
港鐵公司早前指,下半年或推出港鐵黃竹坑站第二期發展,料提供約600至1,000伙。若該鐵路項目納入下季賣地計劃,本年度住宅供應已可突破2萬伙,超出1.8萬伙供應目標。

發展局公布今季賣地計劃時指,今年四至九月來自政府地、一鐵一局項目以及私人房屋土地供應,已可供興建約1.61萬伙,是全年度供應目標89%。市場相信政府在未來兩季或減慢供應。

理想城市企業估值部主管張聖典稱,當供應「夠數」就會減少推地,政府或會將人手等資源撥去將公布的施政報告,如首置上車盤的安排等。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚指,本年度透過私人契約修訂得來住宅單位供應數量大增,年度供應達標問題不大,但相信不會剛達標就收手,料年度供應達約2.2萬伙。




(東方)地產速報一覽

居屋市場連錄買賣。利嘉閣彭錦添稱,青衣青華苑B座中層8室,實用面積363方呎,以414.9萬元沽出,實用呎價約1.14萬元料屬屋苑新指標;同區青盛苑高層7室售398萬元。美聯稱,沙田愉田苑愉澤閣中高層4室,售價533萬元,實用呎價1.24萬元。祥益表示,屯門兆山苑C座低層戶,放盤四日,即售395萬元,上車客以九成樓按入市。

豪宅物業仍受追捧。利嘉閣稱,大潭陽明山莊3座中層21室,實用面積約1,042方呎,以公司股權轉讓形式售約2,400萬元,實用呎價約23,033元,約五年帳面獲利約470萬元。世紀21中華指出,九龍站天璽彗鑽璽中層A室售3,030萬元,實用呎價3.3萬元。中原表示,北角海天峰2座中低層套三房海景戶,連租約售2,777萬元,實用呎價2.97萬元,創同類新高。名采策略稱,天后龍峰閣低層A室,獲用家以2,388萬元連車位承接。

美聯工商舖稱,今年首八個月中環指標甲廈平均呎價達36,435元,創歷史新高,今年累升26.7%,另金鐘區指標甲廈平均呎價亦達29,510元,今年升13.4%。葵涌宏達工業中心地下1室,以1.08億元易手,呎價8,308元。據資料顯示,油麻地現時點商場1樓雙號舖,上月底以200萬元登記轉手,較二○一四年底購入價低約70萬元。




(蘋果)二手交投5個月最旺 十大屋苑周末錄13宗成交

新盤搶攻完一輪,帶動二手市場交投,死寂多個月的十大屋苑,在剛過去周六日竟錄13宗成交,創下近5個月來最旺一周,其中指標屋苑鰂魚涌太古城周六單日3宗成交,為本月最多買賣的周末。部份堅離地叫價,最終貼地成交,嘉湖山莊兩房單位減價近一成,以407萬元成交。

綜合四大代理行數據,雖然各行十大屋苑成份不同,但過去周六日成交量均錄得升幅,分別錄得9至13宗成交,按周升18.2%至1.75倍,其中,中原地產錄11宗成交,按周急增1.75倍,成交量創18周新高。美聯物業錄13宗成交,按周升約18.2%,成交量連續兩個周末企穩雙位數水平,創約20周新高。

太古城單日3宗成交

港島指標屋苑鰂魚涌太古城,過去周末不單「開齋」,更連環錄3宗成交,為本月最多買賣的周末。中原張光耀表示,寶山閣中層D室,實用689方呎,屬於連租約戶,剛以1,085萬元沽出,呎價1.57萬元。?豐銀行網上對上述單位估價為1,048萬元,造價較估價高3.5%。連同綠楊閣高層E室,同屬連租約戶,以2,350萬元成交,及盧山閣低層C室以935萬元成交,周六單日共錄3宗成交,比本月首周末錄1宗成交,及對上周末錄兩宗成交,暫時為本月最多買賣的周末。

代理認為,新盤銷情理想,釋出二手市場購買力,新盤向隅客回流二手市場覓盤,利好二手成交表現。部份業主態度亦稍為軟化,令交投步伐加快,其中細價樓相對集中的新界區二手屋苑明顯受惠。美聯物業黃錦瀚表示,本周末沙田第一城錄連環成交,其中20座低層C室,實用327方呎,成交價478萬元,呎價1.46萬元,屬市價。

嘉湖減價一成易手
祥益林家倫表示,天水圍嘉湖山莊樂湖居10座低層F室,實用449方呎,8月中放盤叫價450萬元,最終以407萬元成交,累減43萬元或9.6%,呎價9,065元。中銀及?豐網上估價分別為398萬元及396萬元,成交價略低2至3%,料最終可借足上會。美聯黎燦強補充,屋苑本月暫錄約19宗成交,較上月同期約12宗多58%。

中原賴敏菁表示,東涌東堤灣畔9座中層E室,實用527方呎,原叫價650萬元,終以608萬元連租約沽出,減價42萬元,呎價11,537元,但仍屬市價。原業主2010年以297萬元買入,持貨7年,賬面賺311萬元,單位升值逾1倍。




(蘋果)新盤購買力轉向二手

第三季即將結束,惟本季多個新盤先後開賣,銷情明顯好轉,「一鋪沽清」情況接連出現,反映市場購買力強勁之餘,置業意欲高漲,推使二手買賣增加動力。

市民置業情緒高漲
雖然部份地產界分析員都對下半年樓市走勢有保留,認為息口因素等,會令樓市冷卻下來。然而,本季新盤打從荃灣全.城?推向高?,城中焦點一度落入這個矚目新盤上,全數953伙竟於9日內全數賣清光,儘管有數伙撻定,仍吸引千計市民湧到售樓處碰運氣,可見市民置業情緒之高漲。

隨後,會德豐地產啟德新盤Oasis Kai Tak,首批130伙一樣「一Q清袋」,樓價高企年代,購買力卻澎湃地展現出來。

二手樓市不乏具質素屋苑,只是欠缺盤源,普遍業主持貨量低,不急於出售,導致交投量低位徘徊,只要業主出貨心態明確,略具輕微議價空間,買賣雙方易達成交易協議。加上下月林鄭發表施政報告,除了首置上車盤針對一批上車需求外,會否再收緊按揭,或增加稅收限制需求等措施,有何具體房策仍屬未知之數,導致部份買家寧加快腳步入市。




(蘋果)劏房盤城.點速錄三連撻

本月首17天,一手住宅市場錄得至少24宗撻定,數量多過上月全月,持續有開售首日紅盤大賣的樓盤出現買家縮沙,例如屯門劏房新盤城.點錄得「3連撻」。Park Yoho Sicilia出現「一約兩伙」買家撻定。

Sicilia一約兩伙買家撻定
據成交紀錄冊顯示,資本策略旗下尚家生活發展的屯門城.點,本月9日沽出逾八成單位,惟當中3伙交易再無進展,成交價由378.9萬元到569.5萬元,有兩伙為中層一房戶,其餘1伙屬開放式戶型,買家共損失逾73萬元定金。

新地元朗錦田北鄉郊新盤Park Yoho過去兩周密密出現撻大定,不論1B期Venezia、1C期Sicilia抑或2A期Genova均有出現類似情況,累計錄得7宗交易終止,牽涉8伙單位,每份買賣合約的業主均不同姓名。

當中一名梅姓首置客,去年7月底以954.6萬元購入Park Yoho Sicilia兩伙住宅單位,採用「一約兩伙」形式慳稅入市,其中1伙為實用面積326方呎的開放式單位,上周三終止交易,料已約95.5萬元定金遭發展商沒收。




(星島)儲局料周四公布「縮表」時間

聯儲局本港時間周四凌晨結束兩天議息會議後,普遍預期會正式啟動收縮目前高達4.5萬億美元的資產負債表規模,而會後主席耶倫主持的記者會,將如何評論目前的息率、通脹和颶風對經濟影響,都會是投資者關注焦點。

市場普遍預期,儲局在美國時間周三午後(本港時間周四凌晨2時)結束議息會議後,將宣布開始逐步實施「縮表」。而鑑於通脹仍溫和,儲局將維持聯邦基金利率目標的區間在1厘至1.25厘不變。

今年6月中,儲局已公布有關「縮表」的進程,包括每月停止再投資60億美元國債及40億美元按揭抵押債券(MBS),合共100億美元,其後每季分別擴大60億美元及40億元,直至每月減少國債300億美元及按揭抵押債券200億美元,合共500億美元。聯儲局主席耶倫在會後的記者會、官員對經濟和利率走勢的預測,亦將是市場注目重點。

美國本周出爐的經濟數據不多,包括8月新屋動工、建屋批准、二手樓銷售和9月份Markit製造業採購經理指數初值等。

儲局結束議息後多位儲局官員在不同場合發表的演說,都會成為投資者摸索後續政策動向的線索。

上周出爐的8月消費物價指數(CPI)增幅高於預期,已促使聯邦基金利率期貨市場將12月底前加息的機率重新提高至五成以上。

高盛分析師估計,縱然此前連番颶風吹襲造成高達1000億美元損失,但估計年底前再加息一次的機會增至60%;高盛並預期儲局將維持增長預測和加息周期不變。




(星島)新盤兩日錄約30宗成交

過去兩日未有大型新盤開售,一手市場交投淡靜,總計錄約30宗成交,較上周的218伙,急跌約86%,其中最近多個新盤接連推售的啟德發展區,一手氣氛較為暢旺,兩日連錄11宗成交。

中國海外旗下啟德1號(II),兩日連沽6伙,銷情較突出,最新成交包括5座低層E室,面積563方呎,售價1237.6萬元,呎價約21982元。

長實旗下北角維港頌新錄成交,單位為6座高層D室,面積565方呎,定價2510.4萬元,呎價約44432元。

資本策略旗下尚家生活發展的屯門新盤城.點,昨單日連沽3伙,成交包括中層J室,面積310方呎,定價581.641萬元,呎價約18763元。

新世界發展旗下清水灣低密度豪宅傲瀧,周末兩日合共以標售方式售出2伙,全屬3房大單位,較大額為18座2樓C室,面積903方呎,售價1519.8萬元,呎價約16831元;另21座2樓C室,面積906方呎,售價1467.72萬元,呎價約16200元。據成交記錄冊資料,該盤本月至今暫已售19伙,開盤以來累售159伙。

另外,香港興業旗下屯門寓及尚家旗下灣仔壹嘉等,昨日亦錄成交個案。

據一手銷售資訊網資料,新地元朗PARK YOHO 1C期,錄得終止交易個案,買家原本於去年7月以954.58萬元,以「一約兩伙」形式購入1B座高層C及1A座高層D室,但日前已終止買賣合約。

資料亦指,資本策略旗下尚家生活屯門城.點,日前錄3伙交易未有進展個案,包括中層J室、E室及H室,原本成交價介乎378.86萬至569.48萬元。




(星島)屯門樓連錄預租個案

屯門區連錄預繳租賃個案,祥益客戶經理古文彬表示,豫豐花園10座高層B室,面積450方呎,兩房1廳,租客為外區客,鍾情屋苑鄰近小朋友上學地點,且附裝修及大部分家電,遂一筆過預繳一年租金,月租1.2萬元,呎租26.7元。

另外,該行客戶經理林英傑表示,屯門豐景園1座高層6室,面積397方呎,兩房1廳,租客為區內短租客,原居所需安排裝修工程,故物色地方暫租3個月。屋苑供短租「一盤難求」,故租客即時拍板,以每月1.2萬元承租,並一次過繳付租金,呎租30.2元。




(星島)首七月供應穩增 為全年目標六成半

政府加快推地成效顯現,差估署數據顯示,今年首7個月住宅單位落成量累錄達1.12萬伙落成,較去年同期增近3成,亦佔全年住宅目標供應量的六成半,料全年可達標,當中單計752方呎的中小型單位,已佔去其中9154伙,佔總數達8成。業內人士指,因應政府過去數年起大力推地,促使近年新樓落成量漸見穩定,料有助抑制樓市升幅,惟細單位供應大增,未來推售的競爭將加劇。

業內人士指,因應政府過去數年大力推地,促使近年新樓落成持續向上,差估署資料顯示,7月有2464伙私樓落成,較6月份的2341伙,按月升5%,為3月後新高,連續兩個月落成量突破2000伙水平。而樓價「寸金尺土」的港島區,落成量則維持低位,首7個月僅有1004伙落成,佔總數僅約1成。

業內人士指,由於港島區地皮於未來的土地供應量不多,惟市場需求將仍然持續,因此區內樓價將仍然睇高一線。

累計今年首7個月,落成新樓共11253伙,較去年同期的8728伙增29%,在各類單位當中,中小型單位佔大多數,有9154伙,佔比逾80%。在各區落成的細單位當中,今年首7個月,以新界落成的單位最多,合共涉及近4500伙,總數冠絕各區,其次為九龍,亦涉及逾3700伙。

若綜合各類物業落成量計算,而今年首7個月落成的私樓,其中有5804伙來自新界區,而且各類單位戶型亦較為平均,即使只計算逾1722方呎以上的大單位,亦有146伙落成。而港島及九龍區,落成量佔比分別約9%及40%。

而於政府預測全年落成量的1.71萬伙,達標率66%,只要餘下月份興建約5869伙便可達標,即每月只需興建約1200伙,業內人士指,由於今年下半年仍有多個新盤即將落成,估計全年供應可達標。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,由於樓價持續上升,因此大量買家選購入場價較低的細單位,開放式戶更屬成行成市,惟隨?該類單位的供應漸增,加上客源相對較窄,因此日後若樓市出現任何變化,將首當其衝受到影響,屬「防守能力」最低的戶型,籲買家入市前需考慮清楚。

張翹楚續指,由於近年的推地量回復穩定,彌補過往不足,因應本港樓市受整體經濟及港外資金流入等因素影響,預料短期內樓價亦會保持穩定。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,近年本港人口結構出現變化,趨向嚮往「小家庭」生活,造就不少分支家庭誕生,加上很多年輕人選擇單身自住,有關因素導致主打上車客群的中小型單位需求上升,發展商亦因應市場需求,興建出多個中小型單位應市,導致供應量大增。陳超國補充,現時本港住屋需求大,除了本港用家外,國內來港人士亦為不可忽略的一群,可見單位連錄承接。

美聯首席分析師劉嘉輝指,雖然今年上半年落成量處於高位,但當中不少單位亦已被市場吸納,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料,截至7月底,今年上半年落成項目中,當中已售出逾5750個單位,即售出率超過65%單位。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示,早年政府積極賣地,現時私樓開始踏入收成期,以現時的進度表現而言,今年私宅落成量可望達政府全年預測目標,料下半年仍有大批新盤可望落成,包括北角海璇及屯門NAPA等,全港私宅單位落成量最終可望達約1.7萬伙,創2005年後的12年新高。




(明報)內房商覬覦海航啟德地 融資困局難解 港商:地價太貴難合作

上周傳出海航四幅價值超過270億元啟德地皮融資受阻,有市場消息指,有內地發展商已開始向海航表示有興趣,意味一旦最終再融資未能成功,部分地皮或會被出售套現。有港資發展商直言,該四幅地皮「那時的價錢現在看來仍是貴的,合作空間不大」,意味若啟德地皮真的易手,最終落入中資手上的機會仍然是最大。


自從海航融資傳出受阻後,有接近內地發展商消息指,啟德地皮已成為不少企業的關注焦點,甚至「(啟德)地已經有人報名收了」。事實上,不少內房商對來港發展仍然興致勃勃,除積極投地外,碧桂園亦斥資逾24億元入股宏安旗下白石地皮。

單偉彪:海航借貸較廉 賤價賣地非必需

雖然已有發展商表示興趣,但伙拍平安不動產、深控連奪兩幅港地的路勁基建執董單偉彪認為,海航當初借貸較便宜,未必需賤價賣地,而且「到底也算國企,最多暫時不再投地,也不至於虧本」。即使「地價(樓面每平方呎)1.3萬元,但附近賣2.1萬元,打平是沒問題」。

本報曾向中港資發展商查詢,有內房主管表示要保持低調,不想評論事件。至於單偉彪則稱雖未聽聞海航出貨一事,但即使賣地「那時的價錢現在看來仍是貴的,所以合作空間不大」。至於目前在啟德已有地皮的港資發展商會德豐,以至四大發展商之一的恒地,均表示不評論市場傳聞。

資深地產分析員張一鳴認為港資接貨的機會不大,因港資買地以「計數」為主,除非海航大折讓蝕賣,否則由中資民企接貨機會較大。

港銀僅參與首幅啟德地融資

翻查資料,在2016年11月海航以逾88億元首奪啟德地皮,並在同年12月安排35億元1年期過渡融資,當時曾傳貸款銀行分別為港銀東亞及中資南商及創銀等。但其後港資銀行再無參與任何一幅土地融資,最終海航第二、第三幅啟德地分別傳向中小型銀行上商、內銀興業銀行融資,第四幅地融資則由集友牽頭完成。

今次海航持有啟德地的難題,主要在於融資之上。海航向來「借盡」,來港拿地亦是看準港地「值錢」,投得地皮後即可轉身抵押融資的好處。惟有曾任券商企業融資部主管的內房高管表示,近年支持海航資金鏈主要是內地商業銀行、信託,「以往(商業銀行)業績壓力比較大,頂著海航名號夠大,而且多次交手才做的」。

「銀行規避政治風險 牽頭借貸需勇氣」

不過,該內房高層表示,今次「不是賺錢的問題,誰都要規避(政治)風險」,像萬達之前也傳被內銀拒貸一樣,除非政策風向突然改變,否則要出來牽頭貸款給他(海航)也要勇氣」,削減為海航再融資意向。




(明報)傲雲峰實呎逾1.7萬破紀錄

東九龍多個新盤相繼推出,尤其啟德,令區內二手交投淡靜,其中土瓜灣傲雲峰本月截至14日仍未開齋,上月亦僅錄得1宗成交,不過實呎高達17035元,創屋苑呎價新高。

美聯高級營業經理蔡冰河表示,因近期啟德新盤推售,導致傲雲峰近日二手交投淡靜,但他續指,屋苑現時有20多個二手放盤,相信屋苑能吸引新盤向隅客。蔡續稱,傲雲峰入場單位為實用面積452方呎的2房戶,叫價約760萬元起,每呎叫價約1.68萬元;大單位方面,最廉宜的實用691方呎3房單位,叫價約1150萬元起,每呎叫價約1.66萬元,而現時傲雲峰平均每實呎叫價約17379元。

新屯門中心3房625萬 屋苑新高

近期多個新盤銷情不俗,二手樓價亦接連刷新紀錄,祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新屯門中心10座高層E室,實用597方呎(建築750方呎),由3房改作2房間隔,以625萬元易手,實呎10469元(建呎8333元),成交價創屋苑新高,呎價則為同類單位新高。黃續稱,買家為同屋苑分支家庭,原業主於1998年以249萬元買入單位,持貨約19年,帳面獲利376萬元或逾1.5倍。

沙田第一城亦錄屋苑標準分層戶新高成交。中原地產分行市務經理關煜裕表示,屋苑5座中層D室,實用面積853方呎(建築1018方呎),3房連套房間隔,以1038萬元易手,實呎12169元,成交價創屋苑標準分層戶新高紀錄。

第一城標準分層戶首破千萬

關表示,原業主於1993年12月以388萬元購入單位,持貨約24年,是次沽出單位帳面獲利650萬元,單位升值約1.7倍。

嘉湖山莊實呎創新高

另外,「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊呎價亦創新高紀錄,中原分行經理馬斯力表示,嘉湖山莊美湖居8座高層B室連天台戶,實用面積623方呎,3房1套間隔,連597方呎天台,新近以673萬元易手,實呎10803元,成交價除創屋苑3房新高外,呎價更創全屋苑新高紀錄。據悉,原業主於2010年12月以298萬元買入,持貨約7年,帳面獲利375萬元或1.25倍。




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