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今日新聞摘要 12.10.17

公關部

2017-10-12

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(東方)白居二研痡`化每年5000名額

為增加市民置業機會,施政報告建議房屋委員會將白居二計劃痡`化。房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示,過去兩期白居二合共有七千五百個名額,成交個案逾四千宗,協助不少家庭找到理想居所。他認為計劃一旦痡`化,每年名額可訂為五千個,明年盡快推出接受申請。

有利居屋市場流轉

行政長官林鄭月娥表示,一直以來,房屋階梯中的新建居屋,為中等收入的白表人士提供資助置業的機會,政府會繼續增建居屋。未補價居屋的二手市場單位過去只限於讓綠表人士選購。房委會在二○一三及一五年分別推出兩輪白居二先導計劃,讓合資格的白表人士也可購置未補價單位。她認為此一做法既可為租住私樓的人士增加置業機會,也有利於居屋的流轉。連同未補價的租者置其屋計劃,可供白表人士購買的白居二計劃單位共有三十八萬個。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說,白居二可於短期內為市場提供上車盤,只要政府接受申請,已可將居屋第二市場即時激活,為居屋市場帶來流轉。他指出,以往推出白居二名額皆被用盡,可見該類市場的需求相當高,可於短期內有效解決上車客的自住需求,相信可令部分屬意納米私樓或需靠發展商提供高成數按揭的客戶,轉投白居二市場,對中小型物業影響較大。他相信中小型物業市場,受綠置居、白居二及首置上車盤等政策影響,樓價升幅將放緩,成交量減少約兩成。




(東方)推展多項鐵路項目 料明年諮詢

政府在施政報告中提出推展多項運輸基建項目,其中屯門南延線和北環線(及古洞站)的鐵路方案,將爭取在明年內諮詢公眾,同時就東九龍線、東涌西延線(及東涌東站)和北港島線展開詳細規劃工作。政府消息人士透露,屯門南延線及北環線的造價,將較早年估算的五十五億及二百三十億元為高,但因未到詳細設計階段,暫無法提出確實的造價。

北環線連接西鐵錦上路站,及東鐵落馬洲支線未來增設的古洞站,長約十點七公里,可改善新界北部的東西連接;屯門南延線則由西鐵屯門站向南延伸二點四公里至鄰近屯門碼頭一帶,可改善屯門市中心以南社區的交通。政府消息人士指,會以「人到鐵路到」的原則推動北環線項目,以配合新發展區的規劃。政府亦已要求港鐵研究可行方案,以分流繁忙時間的人流,並在全線列車提供免費Wi-Fi的可行性。

海陸交通檢討票價數據
除鐵路外,政府亦在海、陸兩方面推行改善措施,正與專營巴士營辦商商討,更新現行票價調整機制下所用數據,預計明年上半年內完成商討。政府亦會深入探討延長牌照期及全數資助渡輪營辦商更換新船隻的可行性。

政府又預計,中環及灣仔繞道和東區走廊連接路可於明年底或一九年第一季通車,將軍澳─藍田隧道則預計在二○二一年通車,當局又會盡快落實將軍澳跨灣連接路及大埔公路(沙田段)擴闊工程。而為鼓勵市民安步當車,當局會逐步在各區的行人通道加設上蓋,並在明年內選定兩個地區,研究試行創新及舒適的步行環境。

至於航運及物流方面,當局稱會與業界研究放寬青馬大橋通航高度限制,以利大型貨輪進出香港港口,並引進知名外地海運企業來港投資。




(東方)細價樓明年恐遭夾擊

政府提出白表免補地價購買二手居屋計劃(白居二)痡`化,公、居屋及私樓市場出現兩極化現象。有綠表客早茈機擔心業主加價,搶先以485萬元購入鑽石山居屋宏景花園;而荔枝角私樓美孚新邨,則有業主一口氣盡沽3伙。地產界相信,施政報告表示綠置居及白居二痡`化,細價私樓明年樓價勢挫。

富誠地產林羉a指,易手的宏景花園1座低層B室,實用面積572呎,有綠表客在施政報告前,於第二市場以實用呎價8,479元購入。該屋苑今年六月有高層三房戶以580萬元第二市場成交,今次雖屬低層,做價相比明顯較低。

但他指,鑽石山、黃大仙及慈雲山綠表放盤一直供不應求,預期有關白居二措施落實推行,綠表需求將會增加,該類放盤叫價有機會加一至兩成。

公屋亦錄偷步入市,祥益胡志偉稱,屯門建生邨泰生樓低層21室,施政報告前以210萬元第二市場價售出,實用呎價4,740元。

第一城減逾7%獲承接
私樓表現相對失色,美孚新邨有業主在施政報告前夕連沽3伙,香港置業余曭磳隉A成交單位包括1期百老懇23號高層G室,實用面積464方呎,以570萬元售出,實用呎12,284元;另一間為5期蘭秀道3號中層D室,售698萬元,實用呎價12,554元,兩單位均是遺產物業。

餘下一個沽出單位則屬業主投資物業,為8期百老懇114號低層A室,售738萬元,一一年至今升值逾八成。

新界上車盤沙田第一城昨即日亦錄減價成交。市場消息稱,屋苑9座中高層B室,實用面積451方呎,開價690萬元,昨減至638萬元售出,減幅約7.5%。

長遠土地供應欠清晰
業界指綠置居及白居二會對私樓帶來打擊。紀惠集團行政總裁湯文亮稱,若兩者痡`化,政府會投放更多資源在公營房屋,合資格人士不急於買樓,對於同級數的細價樓市場有負面影響。預計施政報告後,樓價會出現明顯跌幅。他續稱,「首置上車盤」先推千伙,對市場起不到作用,最後解決首置上車應是提高合資格人士的按揭成數。

惟另類資深投資者伍冠流表示,真正有增加房屋供應的是首置盤,是切切實實的新建樓房,但卻只有一千個,恐怕不能紓緩首置人士的需要,反而可能引致私樓重新踏入升軌。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱,政府對長遠土地供應蚞奶茪痋A沒有清晰的長遠土地供應計劃,樓價難以冷卻。

美聯住宅部行政總裁布少明指,施政報告對樓市影響有限,維持預計二手樓價全年升13%。




(東方)首八月交投量年增1.5倍

香港經濟發展穩定,近年更有不少中資企業來港開拓業務,除帶動樓價上升外,買賣交投亦急升。今年首八個月寫字樓買賣登記共錄近1,500宗,較去年同期多出約1.5倍,並已超越去年全年水平。

去年首八個月,每月寫字樓買賣登記量只有數十宗,但踏入今年交投明顯轉趨活躍,每月登記量均保持逾百宗水平,其中四月份更錄得344宗,為繼二○一三年三月份錄得621宗後的約四年新高。

而今年首八個月共錄1,481宗同類買賣登記,較去年同期錄得584宗,多出約1.5倍,亦已超越去年全年錄得的1,073宗水平。至於今年登記金額暫錄357.08億元,相比去年同期292.35億元,僅多出約22%,反映今年成交不少為較細價的非一線商廈單位。若市況持續,全年登記量有望挑戰一三年的2,183宗水平。

美縮表短期影響有限

業內人士指出,美國聯儲局落實於本月開始縮減資產負債表規模,相信短期而言,對於投資者心理影響大於實際,故料對寫字樓市道不會有太大影響。然而,若「收水」步伐持續進行,市場可供融資或按揭的資金將會大大減少,對於工商舖投資者,以及企業營商環境都有一定影響,相信投資者的態度都會轉趨審慎,屆時工商舖交投量將會下跌。




(蘋果)林鄭首份施政報告 公屋唔夠樓 首置唔夠喉 新房策置業主導 兩頭唔到岸

特首林鄭月娥上任3個月,昨發表首份施政報告。林鄭明顯避開政治議題,將重點放在經濟及民生,對於被視為重中之重的房屋政策,林鄭提出以置業為主導,但其倡議的港人首置上車盤,首階段僅試驗性推出1,000個單位,同時將部份公屋轉為供公屋居民置業的綠置居,並將計劃痡`化。有關注團體、議員及市民質疑,首置上車盤太少,難壓抑樓價,減少公屋又令基層輪候時間拖長,林鄭卻催促市民置業,一旦樓價崩盤,接火棒的市民勢首當其衝。

林鄭昨於立法會宣讀施政報告演詞,她進入議事廳時有民主派議員叫口號抗議,而她在40分鐘演詞中,只重點交代逾4.9萬字的施政報告中部份民生及經濟政策,包括大手投放資源在創科、推出利得稅兩級制、提出派錢津貼市民車費。
對於房屋政策,林鄭首次表明其房策是以置業為主導,政府要為不同收入的家庭重燃置業希望。至於港人首置上車盤,林鄭只提出先導計劃,首階段僅1,000個單位,細節明年中才公佈,亦未知何時推出市場。

市民質疑難壓抑樓價

林鄭亦提出將為公屋人士特設的綠置居痡`化,未來更會在新建公營房屋中,以更多綠置居取代出租公屋單位,明年落成、位於火炭的4,000多個新公屋單位亦會轉為綠置居出售。公屋聯會主席文裕明認為,將綠置居痡`化定會延長輪候公屋時間,因綠置居單位由公屋供應中抽出,但政府無增加公屋供應,騰空的單位亦需時還原,新房策兩不討好。公民黨立法會議員陳淑莊亦批評痡`化綠置居會妨礙公屋流轉,「唔夠樓」令輪候上樓的市民更難獲分配公屋。市民更質疑,首置上車盤太少,受惠者少亦難壓抑樓價。港大民研訪問524名市民了解對施政報告滿意度,48%受訪者表示滿意,表示不滿只有14%,認為一半半的有28%,平均分為62分。




(蘋果)上月樓市三辣稅宗數回升

政府推出多項辣稅抑壓市場買樓意欲,惟稅務局數據顯示,上月三項辣稅齊齊回升,當中,向非本地買家徵收的買家印花稅(BSD),成交宗數一個月急增近四成,9月高見450宗。

BSD單月急增38%

稅務局最新數據指出,反映非本地買家入市的買家印花稅,由8月僅325宗,急增38%至上月450宗,不過,涉及稅收則由8月的6.3億元下跌2.4%,至9月的6.146億元。宗數為去年11月政府實施加辣前(限制一約多伙)、錄得494宗後的新高數字。

另外,住宅雙倍印花稅(DSD)同樣上升,由8月的579宗,上升至9月的781宗;相反,非住宅雙倍印花稅由8月2,507宗,回落至9月2,283宗。受非住宅BSD宗數回落影響,總數亦由8月的3,086宗,下跌至9月總數3,064宗,住宅及非住宅涉及稅收則由8月13.11億元,增加至
9月的15.98億元,按月增21.8%。

至於額外印花稅(SSD)成交宗數,亦由8月的41宗,升至9月57宗,一個月急增39%。即是除了非住宅雙倍印花稅外,額外印花稅、買家印花稅及住宅雙倍印花稅,三項辣稅成交宗數均全線上升。市場人士認為,樓價不跌,「磚頭」投資者不論出貨或入貨,都會較進取,甚至不怕付辣稅,因為照樣有錢賺,故有關稅收數字料會繼續平穩向上,在高位徘徊。




(星島)林鄭豪派逾700億 為經濟民生注新動力

年初競選時已提出「理財新哲學」的特首林鄭月娥,昨日發表任內首份《施政報告》,展現施展新風,派錢手鬆。按本報統計,《施政報告》中的新措施開支達六百七十五億元,連同因減利得稅率而預料少收的五十八億元,總數豪派達七百三十三億元。林太指出,政府目前坐擁過萬億元財政儲備,應有條件「取諸社會,用諸社會」,直言即使政府兩年沒收入都可以營運得到,「若在這前提下仍都不回饋社會作投資,及解決社會問題,很難被社會接受」。

臚列政府未來一年政策內容的《施政綱領》,共開列了二百五十一項新措施,以及四百六十九項持續推行的措施。特首林鄭月娥昨日被問到《施政報告》中的新增開支金額時表示,準確數字要待明年《財政預算案》公布,但單計相關措施涉及的非經常開支,已涉及數百億元。根據本報計算,《施政報告》連同《施政綱領》有提及金額的新增一次性政策,開支約為六百一十四億元。經常性開支新增約六十一億元,連同下調利得稅率而少收的五十八億元,新增的經常性承擔達一百二十億元。

林鄭月娥在《施政報告》提出,政府要在經濟上更「積極有為」,應擔當「促成者」及「推廣者」角色,適時投資,為經濟注入新動力,政府目前坐擁過萬億的財政儲備,認為政府「應更有條件、有智慧地把『取諸社會』的財政盈餘『用諸社會』」,故提倡採取前瞻性與策略的理財方針,為香港投資,及為市民解決問題,否則自己亦難以向公眾解說。

《基本法》第一ま七條列明,特區政府的財政預算應以量入為出為原則,力求收支平衡及避免赤字,林太昨日亦主動提到,自己深明有關要求,但強調政府上一次出現財政赤字已是十四年前,加上早前撥歸房屋儲備金投資回報,政府目前擁過萬億元財政。她再三強調,政府現時的財政情況非常健康,「有財力可以做,擔心財赤出現,或是花光儲備,都是不太可能發生的事」。

但前財政司司長曾俊華任領導的「長遠財政計畫工作小組」曾發表報告,預警香港最快二ま二一年便會面對結構性財赤,她的「理財新哲學」又是否推翻前財爺的計算?林太回應,有關報告建基於人口老化加劇,以及本地生產總值增長停留在平均百分之二等推算及假設,但基於今年上半年按年實質增長百分之四及第三季的良好勢頭,有信心今年全年的經濟增長可高於百分之三點五,「當經濟增長由百分之二變成百分之三點五,可以花的錢就多很多了」。

林太又批評過去一段時間政府「不是很夠膽花錢」,導致很多措施僅以非經常性開支運作,製造不少施政問題,但她否認改變財政運用方向是要推翻任何人的工作,強調每屆政府有不同理念,及要應付不同需求,與時並進。她重申只要適時投資,做好「促成者」及「推廣者」角色,就能促進經濟,「經濟好,我們花錢的能力自然更強」。

財政司司長陳茂波在林太發表《施政報告》後表示,《施政報告》反映政府關愛市民,急市民所急,大力發展經濟改善民生。《財政預算案》會全力在資源上配合《施政報告》的措施,令各階層市民受惠,而今年政府內部的資源配置工作亦採取了較積極進取態度,在開支和人手上都會有較明顯的增加。根據最新測算,除非出現非常特殊或不可預見情況,他有信心在中期預測,特區政府的收支仍相當穩健,並保留了萬一外圍經濟逆轉時,推出措施來穩定經濟的實力。




(星島)「綠置居」痡`化 火炭新公屋轉售

公屋輪候時間不斷延長,林鄭月娥昨建議將「綠置居」計畫痡`化,以加快公屋租戶流轉,並率先將約四千八百個位於火炭的新落成公屋單位,於明年底轉作「綠置居」發售。她直言政府房策會以置業為主導,並指「綠置居」有利無害,既鼓勵有能力的公屋租戶按置業階梯向上流,同時可騰出同等數量並分布各區的公屋單位予輪候公屋人士。另外,政府亦計畫將「白居二」計畫痡`化,鼓勵二手居屋市場。

新蒲崗景泰苑今年年初作為「綠置居」先導計畫推出,折扣率定於六折的八百多個單位獲一萬六千人申請,超額認購約十八倍。

林鄭月娥在施政報告中表明房屋政策以置業主導,令市民「落地生根,以香港為家」。她表示從景泰苑經驗可見,不少公屋租戶都有置業的訴求,而「綠置居」亦可售給合資格的綠表人士從置業階梯上「跳了一級」。

她又特別強調因「綠置居」業主遷出而騰空的公屋單位,遍布港九新界,可讓輪候公屋人士有更多選擇,形容是「有利無害」。

政府消息人士表示,雖然房委會要在今年年底才完成景泰苑的分析,初步顯示公屋流轉情況良好。因準備推出的四千多個火炭「綠置居」單位會於一九至二ま年落成,當明年年底推售該批單位後,騰出的單位只需翻新即可讓輪候人士「上樓」,當中只會造成輕微延遲,並不會太影響輪候時間。

同時,消息人士承認如未來要大規模興建「綠置居」,新建成的公屋單位的確會減少,但正如上述的流轉效果,整體公屋單位供應影響不太。而一些用來安置受重建影響居民的公屋項目,就相信不會改為「綠置居」出售。而「綠置居」亦會按市場情況推出,沒有硬性指標,如需求下降就可轉為公屋供應。

另外,政府亦建議將可供白表人士購買未補價二手居屋的「白居二」計畫痡`化。消息人士表示,現階段未有就推出的「白居二」數量有定論,將留待持分者討論。現時全港可於二手市場向白表人士出售的居屋單位有三十八萬個。




(星島)灝景1360萬新高價易手

《施政報告》昨出爐,由於政府未有再加辣,令二手氣氛仍向好,其中灝景灣高層戶,以1360萬元易手,成交價創屋苑新高,呎價16019元。

中原高級分行經理朱偉雄表示,青衣灝景灣7座高層G室,面積849方呎,3房1套連儲物房間隔,向北享全海景,新近以1360萬元獲換樓客承接,呎價16019元。原業主於2010年8月以710萬元買入,獲利650萬元,升值92%。

美聯助理區域經理周志強表示,粉嶺碧湖花園2座高層B室,面積491方呎,3房間隔,望山景,議價後獲同區分支家庭客以535萬元承接,呎價10896元,成交價創屋苑分層新高。

祥益區域董事邱家邦表示,屯門居屋悅湖山莊14座低層E室,面積431方呎,兩房設計,獲區內首置客以393.8萬元(自由市場價)購入。

代理指,元朗尚豪庭2座低層D室,面積867方呎,4房間隔,向南望村屋景,議價後獲同區客以870萬元承接,呎價10035元。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田碧濤花園3期2座低層E室,面積743方呎,成交價778萬元,呎價10471元。

而作為藍籌屋苑的太古城及沙田第一城,於《施政報告》公布後即錄成交,代理指,鰂魚涌太古城廬山閣極高層E室,面積689方呎,3房間隔,望城市景,累減230萬元以1060萬元易手,呎價15385元。

另外,沙田第一城9座中層B室,面積451方呎,3房間隔,以638萬元獲用家承接,呎價14146元,為報告公布後的首宗交投。

香港置業行政總裁李志成認為,由於《施政報告》未有再出招遏止樓市,對二手市場沒有帶來衝擊,無論業主及買家均如常買賣單位,放盤價亦未見有大升及大跌。




(明報)業界料隨時成投資者炒賣機會

政府提倡活化工廈,旨在釋放更多樓面,不過,根據過往經驗,活化工廈除會吸引投資者買入工廈炒賣外,亦有發展商購入工廈翻新劏細後以高價售出,就連活躍工廈投資、「舖王」鄧成波兒子鄧耀昇表示,現時購入工廈的成本,已遠高於數年前好幾倍。

鄧成波11.8億沽The Wave 勁賺離場

陞域集團主席鄧耀昇昨回應本報查詢時稱,數年前政府初推活化工廈,當時購入工廈每方呎成本約1000至2000元,但現時再買工廈,每方呎成本已上漲至約4000至6000元。不過,該家族未來仍會物色適當工廈作活化,但要視乎購入成本及工程費用,要有一定升值空間才會入市。

事實上,過去數年「活化工廈」就為不少投資者或發展商帶來賺錢機會,如鄧成波持有的觀塘興業街4號工廈活化項目The Wave全幢,上月就以約11.8億元售予中銀香港旗下中銀香港資產管理,有關物業由鄧氏於2009年以1.8億元買入,之後活化成商廈,未計翻新成本等,物業帳面升值10億元或5.5倍。

除私人投資者外,大型發展商亦因「活化工廈」有進帳,如琣a今年先後推出九龍灣創豪坊及長沙灣創匯國際中心,兩者同為工廈活化成商廈並拆售,前者每單位面積514至1694方呎,呎價高見1.76萬元,後者呎價最高逾1.3萬元。


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