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今日新聞摘要 18.10.17

公關部

2017-10-18


(東方)公屋呎價過萬新常態

香港住宅樓價攀升,公屋因售價較低及交通普遍較便利等,成用家「上車」瘋搶對象,公屋呎價逾萬元成為新常態。今年全港各區中,半年最少有七區公屋錄「破頂」呎價成交。近日青衣長安邨一個單位,由同區買家承造九成按揭跨區入市,實用呎價1.14萬元,貴絕全區公屋。

青衣公屋王貴過私樓
在剛性需求帶動下,自由市場公屋呎價追貼私人住宅,今年市場湧現多宗呎價突破一萬元的成交個案。

據市場消息透露,長安邨安湖樓一個中層16號室,實用面積349方呎,自由市場原先開價410萬元,放盤已有一個半月,近日獲一名同區用家以398萬元購入,實用呎價約11,404元,呎價創青衣區公屋歷來新高紀錄。

德田呎售$15890破紀錄

據了解,原業主○九年以約81.1萬元購入單位,估計當時已經補地價,持貨八年帳面獲利316.9萬元,賺幅跑贏私人住宅。據資料顯示,同區二線私人住宅屋苑美景花園,九月份成交實用呎價亦僅約1.1萬元。
連同長安邨的成交,今年已有七區公屋呎價破頂個案,當中以上月藍田德田邨德瑞樓中層5C室成交最為矚目,成交價232萬元,實用呎價達15,890元,創全港公屋呎價最高紀錄。鄰近的私人住宅屋苑茶果嶺麗港城,上月平均呎價13,500元。

而九龍黃大仙鳳德邨位於市區,向為公屋呎價王,八月期間銀鳳樓低層單位,以實用呎價15,540元轉手,創屋苑呎價紀錄。而將軍澳景林邨景桃樓高層戶,七月時以實用呎價15,359元成交,亦為將軍澳呎價最高公屋。

新界區公屋呎價同時破頂。大埔太和邨喜和樓高層戶,四月時實用呎價13,333元屬全區新高。粉嶺華明邨信明樓中層戶及屯門良景邨良俊樓低層戶,五月及九月期間,分別以實用呎價12,925元及12,500元售出,同屬全區最貴呎價公屋。

有業內人士表示,私人住宅樓價癲升,用家「上車」愈來愈難,遂轉向入市門檻200萬元以下至約400萬元、已補地價公屋單位。不過,由於公屋放盤量極少,樓價自然被搶高,樓價漲幅比私樓更驚人,尤其是市區屋邨,因配套十分成熟,成交呎價破萬勢普遍。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,目前私宅樓價處於極高水平下,有市民會認為與其買入樓齡較舊、面積較細的私人樓,不如購入屋苑配套、交通及公共空間較一般單幢私宅為佳的公屋,令公屋呎價屢破頂。

代理估樓價勢再向上
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,公屋一向有捧場客,包括在富戶政策下擔心被要求搬遷的公屋居民,及在私樓市場難「上車」的市民。

他又稱,市區納米盤大多為單幢物業,配套略欠完善,故擁有成熟的社區配套及大型商場的市區公屋更受歡迎。他預計,今年餘下約兩個月公屋樓價繼續水漲船高,全年升幅約15%,與私樓升幅相若。




(東方)港樓價癲 高端生活成本冠亞洲

樓價高企令到香港成為亞洲區高端生活成本最昂貴城市。瑞士寶盛私人銀行發表亞洲財富報告,綜合亞洲區十一個城市的高端生活成本,香港今年躍升兩位,取代上海成為最昂貴城市,香港豪宅平均每方米價格,更較區內平均水平高逾倍。
瑞士寶盛私人銀行亞洲投資總監及亞洲投資管理部主管Bhaskar Laxminarayan表示,香港樓價較亞洲其他地區高,雖然可能會被其他地區逐步追上,但香港樓價仍然會維持高企。

豪宅價超平均值1.6倍
該行報告顯示,香港豪宅平均每方米價格為51,594美元(約40.24萬港元),較亞洲區平均價格19,150美元高出1.69倍。瑞士寶盛表示,雖然香港一籃子貨品與服務的整體價格僅升1%,但因房地產佔指數比重最高,故住宅樓價飆升會推高香港排名。

香港除樓價昂貴外,亦是高級餐飲試味套餐及商務艙機票價格最昂貴城市。亞洲區整體而言,今年物價升幅最大的項目包括雪茄、男士西裝及法律費用,而跌幅最大的項目為酒店套房、女士手袋及肉毒桿菌療程。

人幣貶值 滬跌至第二
至於亞洲區其他城市的高端生活成本,上海及新加坡分別排名第二及第三位,其中上海排名下跌主要受人民幣貶值影響,但依然擁有六個最昂貴生活項目,連續三年成為最昂貴項目數量最多的城市,包括激光矯視、紅酒與珠寶等。

至於吉隆坡,由於馬元持續貶值,而印度盧比表現強勢,吉隆坡遂取代孟買成為生活成本最便宜城市。




(蘋果)內地富豪掃貨 抬高豪宅價

近年內地富豪來港瘋狂掃樓,成為推高豪宅價格的生力軍,個別更嫌港樓面積不夠,改為大手購買屋地建豪宅自住,同時豪宅新盤亦持續錄得天價交投,創新高之聲不絕於耳,例如亞洲樓王紀錄於今年再度改寫。

屢破亞洲最貴紀錄
最新的癲價成交出現於恒地西半山天匯,上月底頂層特色戶以逾5億元易手,呎價達10.5萬元,打破去年11月大鴻輝主席梁紹鴻家人以實用呎價10.48萬元購入山頂Mount Nicholson相連戶的紀錄。

九倉及南豐集團合作發展、會德豐負責銷售的山頂Mount Nicholson今年內沽4幢洋房及6伙分層戶,總值逾44億元,平均每幢洋房價值逾6.6億元,而每伙分層單位價值近3億元,當中內地民企老闆劉錦成及內房君豪集團董事長石金禹料為其中2幢洋房業主。
永隆銀行伍氏家族發展的西半山寶珊道尚璟累沽12伙,當中毛紡大王之稱的曹光彪家族人士斥7.6億元購6伙,呎價近5.9萬元。

另外,深圳富商陳紅天及阿里巴巴集團主席馬雲近年先後購入本港屋地,而最近期一宗為高銀金融老闆潘蘇通以約25億元購入南區深水灣道75號屋地,每呎地價高達15.6萬元。據中原城巿大型單位領先指數顯示,過去一年內實用面積1,076方呎或以上的大戶造價反覆上揚,按年升約8%。




(星島)按揭現金回贈戰 ?豐中銀加至1.7%

在金管局緊盯下,銀行未敢隨意調低按息,為保競爭力,唯有鬥現金回贈。據市場消息透露,?豐早前已將大額按揭貸款的現金回贈進一步加至1.7%,同時中銀香港(2388)及部分中小型銀行的現金回贈也可高達此水平。

消息指,?豐較早前增加了按揭現金回贈,但主要針對較大碼的按揭貸款,逾800萬元貸款的現金回贈加至1.7%,至於300萬至800萬元的回贈則為1.65%,按息均為H加1.35厘。而較細碼按揭貸款的現金回贈則介乎1.3%至1.6%,按息為H加1.36厘至H加1.4厘不等。

?豐發言人接受查詢時表示,對按揭客戶的現金回贈水平並無改變,但凡超出1%的現金回贈都會從按揭貸款中扣除來計算按揭成數,至於按揭息率優惠則視乎個別客戶與該行的關係而定。?豐會定期留意按揭市場的發展。

1.6%的現金回贈已維持了好一段時間,及至金管局5月時再出招收緊按揭,銀行難再減按息,部分銀行遂將現金回贈加至1.65%,近期更進一步上調至1.7%。

市場人士直指,在金管局的緊盯下,銀行對減按息有所避諱,因但凡按息低於H加1.35厘,金管局都會致電銀行了解一番,關注利率回升對銀行按揭業務盈利持續性的影響,故相信H加1.35厘暫為金管局可接受的按息水平,以致銀行現階段難鬥低息,只能鬥現金回贈,並於近數周開始出現高達1.7%現金回贈的個案。除?豐外,中銀香港(2388)及部分中小型銀行亦可提供1.7%現金回贈,只不過中銀香港沒?豐般高調。他預期未來按揭戰線會繼續集中於鬥現金回贈及中介費方面。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,由於按揭戰況激烈,部分銀行為年底跑數,故近數周再加現金回贈吸客,目前市場最高的現金回贈可達1.7%,而提供者同時包括一些大型銀行及中小型銀行。她指在市場利率趨升下,銀行亦想加按息,只是礙於競爭太激烈,無法調高按息,但亦難減按息,故只有鬥加現金回贈,預期明年首兩季新盤按揭及轉按仍具潛力,經絡將與銀行合作向客戶提供一次性的優惠。

對於第4季按揭市場競爭情況,中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指,按息調減空間有限,料銀行會?力以現金回贈作招徠,趁今季爭奪明年入帳的按揭生意。另有市場人士指,雖然金管局已經常關注銀行的按息,但仍有銀行的按息可低至H加1.3厘或以下。




(星島)累錄逾740票 明截收登記

My Central日前乘勢兩度加推,長實助理首席經理(營業)何家欣表示,項目於本周五首推80伙,並於明日截票。參觀情況理想,開放示範單位以來累錄約8000參觀人次。市場消息指,項目至今收逾740票。

何家欣表示,周五推售單位包括25伙2房戶及55伙3房戶,市值約27億元。2房戶入場單位為6樓C室,折實售價1773.1萬元,呎價26307元;3房戶入場單位為6樓D室,折實售價2018.3萬元,折實呎價24346元。

她指,項目首輪銷售將會分3個階段進行,其中A組買家可優先認購,需購買1個或以上同層毗鄰A、B室,或2伙或以上3房戶,B組買家需購2伙3房或1伙3房戶及1伙2房戶,而C組買家則需至少購買1伙。她續稱,為確保C組買家有足夠單位,A、B組合共僅可購入40伙。

項目於日前公布2及3號價單,共涉及60伙,定價由2573.9萬至4466.1萬元,目前已開價單位共110伙,佔項目185伙近6成。項目位於中環嘉咸街23號,採用單幢式設計,提供185伙,住宅樓層由5樓開始,並不設13樓、14樓、24樓及34樓,面積由674至1132方呎,涵蓋2房及3房間隔,預計關鍵日期為19年3月。

另外,同系紅磡維港.星岸昨錄得1宗成交,單位為3座高層B室,面積1328方呎,4房間隔,成交價5552萬元,呎價41807元。




(星島)長安邨呎價1.1萬創新高

市場氣氛仍旺,當中租置房屋續成「上車樂園」,高價交投不斷,其中青衣公屋長安邨安湖樓高層戶,於自由市場以399萬元成交,呎價11404元,呎價創區內公屋新高。

利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示,青衣公屋長安邨安湖樓高層16室,面積349方呎,向北望部分海景,單位年初叫價410萬元放盤,累減11萬元,新近以399萬元(自由市場價)獲上車客承接自住,呎價11433元,呎價創區內公屋新高。彭氏補充,區內公屋放盤罕有,現時只有1、2個放盤,每方呎叫價約11000元。原業主於2009年以81萬元(未補地價)購入單位,扣除補價後料獲利不俗。

世紀21奇豐分行經理莊瑞生表示,馬鞍山居屋富寶花園8座中層E室,面積431方呎,2房間隔,向東南望山景,原叫價480萬元,放盤1個月,最終以475萬元(自由市場價)易手,呎價11021元,成交價創屋苑新高。原業主於2014年5月以296萬元購入,當時已補地價,帳面獲利179萬元,升值60%。

另一方面,私樓市場交投不俗,當中有大型新盤開售的將軍澳區錄多宗高價成交。利嘉閣聯席董事梁敬嚴指,將軍澳都會駅2座高層B室,面積678方呎,3房1套連士多房間隔。業主原開價1100萬元,及後減價32萬元,以1068萬元沽出,成交價創屋苑同類新高,呎價15752元。

利嘉閣分行經理羅志雄指,同屋苑2期城中駅7座高層G室,面積503方呎,2房間隔。原叫價725萬元,施政報告出爐後即反價3萬元,以728萬元成交,呎價14473元。

美聯高級營業經理吳嘉權表示,沙田碧濤花園嘉麗閣中層H室,面積712方呎,3房間隔,望山景,日前叫價750萬元放盤,獲同區換樓客放盤當日即睇即議價,終以715萬元易手,呎價10042元。

中原高級分行經理李嘉寶表示,大坑尚巒低層F室,面積398方呎,1房間隔,向東南望山景。業主叫價830萬元,終減17萬元,以813萬元將單位易手,呎價20427元,成交價較市價低5%。

利嘉閣分行聯席市務董事伍敬然透露,大圍名城2期1座高層SC室,面積961方呎,4房1套間隔,外望獅子山景,以1708.8萬元連車位沽出,呎價17781元。




(明報)長安邨呎售1.14萬 青衣新高

施政報告上周出台後,公屋連錄破頂價成交,其中青衣長安邨有高層單位,於自由市場以實呎約1.14萬元沽出,膺青衣區公屋王。利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示,上述長安邨安湖樓高層16室,實用面積349方呎,以399萬元(已補地價)成交,實呎11,433元,呎價創區內已補地價公屋新高紀錄。彭續稱,原業主2009年以約81萬元(已補地價)購入單位,帳面賺約318萬元或近4倍。 

都會駅1068萬沽 3房戶破頂

此外,隨?新地日出康城晉海熱賣,將軍澳二手高價成交亦增加。利嘉閣聯席董事梁敬嚴指,將軍澳都會駅2座高層B室,屬實用面積678方呎3房1套房(建築面積943方呎),原業主最初開價1100萬元,及後減價約32萬元或近3%,終以1068萬元沽出單位,創屋苑同類單位新高,實呎15,752元(建呎11,326元)。據悉,原業主早於2007年7月,以413.8萬元購入物業,帳面獲利逾654萬元或1.6倍。

另港島東指標屋苑太古城10月暫錄12宗成交。美聯物業首席高級營業經理吳肇基指,太古城盧山閣中層A室,屬實用面積518方呎2房戶(建築面積635方呎),以870萬元易手,實呎16,795元(建呎13,701元);原業主早於1977年以14.3萬元購入,持貨40年,帳面獲利855.7萬元或近60倍。

CAPRI高層1房呎租42元

租務方面,會德豐將軍澳南CAPRI,本月暫錄兩宗租務成交。香港置業助理分區董事劉浩勤指,CAPRI第9座高層E室,屬實用面積404方呎1房戶,以1.7萬元租出,呎租42元;以業主2015年底526.6萬元買入價計,回報率近3.9厘,屬屋苑目前暫錄3宗租務成交中,呎租最高的一宗。

CAPRI另一新租務成交為第9座高層E室,同屬實用面積404方呎1房戶,以1.63萬元租出,呎租40元;以業主2015年底535萬元買入價計,回報率3.6厘。


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