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今日新聞摘要 11.11.17

公關部

2017-11-11


(東方)泡沫續增 樓市暗藏「爆煲」危機

本港經濟表現向好,但卻暗藏樓市泡沫爆破危機!政府統計處昨公布第三季實質經濟按年上升百分之三點六,已是連續四季經濟增長高於十年平均數,當局昨日再度上調今年全年的經濟增長預測至百分之三點七,有望成為過去六年來經濟表現最佳的一年。不過,欣欣向榮的經濟狀況卻包藏樓市「爆煲」的炸彈,統計處數據顯示,本港九月份樓價較九七年高峰期高百分之九十七,市民供樓佔入息比率更進一步惡化至百分之六十八。有經濟學者坦言,港人供樓佔入息比例早已達紅色警戒線,隨時有爆破危機,可能拖累經濟急轉直下。
第三季經濟增長 按年升3.6%

統計處的第三季經濟統計顯示多個行業錄得顯著上升,整體貨物出口按年增加百分之五點五,私人消費開支按年上升百分之六點七,且失業率維持在百分之三點一的低水平,第三季實質經濟按年上升百分之三點六,連同過去兩個季度計算,首三季的實際經濟增長達百分之三點九,較過去十年的每年百分之二點九增長趨勢更高。

由於進口價格放緩及本地成本壓力溫和,統計處將今年全年基本通脹率的預測由百分之一點八,調減至百分之一點七,顯示通脹壓力略減。而全年經濟增長將繼第二季上調後,再度上調至百分之三點七。
不過,樓市方面卻明顯轉淡,第三季的交投活動減少,住宅成交量較去年同期的一萬八千九百宗減少至一萬三千二百宗,樓價升幅亦由百分之五減至百分之一。惟樓價仍較九七年樓價高峰期高逾百分之九十七,市民的置業購買力指數更上升至百分之六十八的高位。

署理政府經濟顧問歐錫熊警告,港人置業購買力指數進一步惡化,若息口上升三個百分點,有關指數料會上升至百分之八十八,即市民如收入一萬元,有八千八百元會用作供樓,強調有關指數已屬相當高水平,由於美國下月幾乎鐵定加息,以及未來樓宇供應量較現時多,有機會引致樓價波動,「引伸出嚟?風險大家都要留意。」

學者:已越警戒線 勿盲目入市
中文大學經濟學系副教授莊太量指,本港經濟表現與樓市指數屬於兩個不同的範疇,「依家啲經濟數據咁好,但係咪人人都可以買得起樓呢?」

莊認為供樓佔入息水平約四成已是警戒線,本港早已超出該水平多時,且愈來愈高,證明樓市泡沫風險不斷上升,一旦遇上內地經濟逆轉,加上美國加息,香港有機會重演九七年「金融風暴」危機,呼籲一眾欲置業的年輕人及其父母衡量自身能力,切勿盲目入市。




(東方)樓價周彈2%未癲完

二手樓價再度爆升!由代理行編製、反映主要二手屋苑走勢的樓價指數,經過兩周下跌後,最新報161.83點,按周急升近2%,為超過一年以來最大升幅,指數並創歷來新高,學者更預期樓價升勢會持續至年底。十大藍籌屋苑中,以鰂魚涌康怡花園年內上升近17%最多。
反映施政報告後爆升

上述中原城市領先指數連跌兩個星期後再度回升,按周升幅達到1.96%,為57周最大升幅,年初以來累升10.6%。該指數主要反映施政報告後首周(上月十六至二十二日)的市況。至於最新指數較今年八月底高位的161.36點,再高出約0.29%。

而反映中小型屋苑樓價的中原城市大型屋苑領先指數,按周更升2.11%至164.35點,亦創歷來新高,升幅亦為逾一年最大。
分區方面,港島樓價指數升幅跑贏大市,按周大升5.56%至173.3點,為62周以來最大升幅;九龍樓價指數同期升1.17%至158.85點,新界東則升2.79%,報172.03點,升幅為31周最大;而新界西樓價指數則按周跌0.92%。

太古城入市步伐放緩
事實上,以該行指數成分屋苑計算,十大屋苑最新實用面積調整呎價,當中有9個較去年底上升。康怡花園、新軍澳新都城及鰂魚涌太古城,今年樓價更已經錄得雙位數的升幅。康怡花園呎價上升至17,044元,較去年底累升16.8%最多;新都城及太古城則分別升14.5%及13.2%。相反,同期細價樓天水圍嘉湖山莊呎價,僅升5.2%。

中原楊文傑稱,康怡花園本月暫錄3宗買賣,上月全月亦僅錄約6宗,二手交投維持低位,原因是樓價高企,買家減慢入市。

該行張光耀稱,同區太古城樓價走勢平穩,本月暫錄5宗買賣,但買家入市步伐較早前放緩。

香港置業劉浩勤稱,將軍澳多個新盤先後推出,帶動區內二手需求,搶購600萬元以下二手單位,令新都城及新寶城等區內細價二手屋苑受追捧。

新都城速錄8宗成交
樓價被推高,新都城本月已錄8宗買賣,如1期6座低層兩房戶,實用面積364方呎,成交價達578萬元,實用呎價15,879元。

至於新界上車盤,近日交投亦減慢,嘉湖山莊今年首錄呎價破萬元買賣,美湖居頂層三房戶,早前傳近710萬元沽,實用呎價逾1.1萬元,打破歷來高位。中原馬斯力稱,屋苑本月暫錄14宗買賣,交投放緩,主因盤源收窄。該行關煜裕稱,沙田第一城本月亦僅暫錄約4宗買賣。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,香港目前仍然未有加息,供樓息口仍維持低水平,近日股市做好,一手新盤銷售氣氛同時帶動,而政府施政報告中,亦未再有新政策推出,令二手樓市持續向好。他續指出,短期內未見會有樓價下跌信號出現,預期升勢至少維持至今年年底,直至香港真正落實加息後,才知對樓市的實際影響。




(東方)首都三房海景戶賣873萬 新指標

近月將軍澳私樓及居屋樓價齊齊上升。區內日出康城首都一個三房海景戶,以873.8萬元售出,實用呎價近1.2萬元,成交價創該類單位新高紀錄。
日出康城新盤熱銷帶動同區二手市起哄。利嘉閣尹皓霆稱,首都1座左翼中層C室三房戶,實用面積729方呎,減16.2萬元後以近874萬元易手,實用呎價11,986元。成交價料為日出康城三房戶二手市新指標。

該行黃嘉仁稱,將軍澳居屋寶盈花園2座中層A室,實用面積591方呎,居二價售638萬元,創同類未補價市場新高,實用呎價10,795元。

新界區二手屋苑亦錄高價成交。利嘉閣莊國寶稱,屯門華都花園2座高層戶售538萬元,實用呎價10,094元。成交金額料創屋苑新高。

比墅銀主盤平市價15%
近期銀主盤承接力強勁。世紀21灝天盧嘉麟稱,大埔比華利山別墅萊茵道雙號銀主盤,減價280萬元,至2,100萬元沽出,低市價15%,實用呎價9,813元。銀主盤六年貶值逾300萬元。

消息指,大潭陽明山莊6座中高層43室售6,550萬元,實用呎價逾3萬元。一家族持有的中半山堅尼地道一批住宅單位,獲買家以約5億元透過轉讓公司股權




(蘋果)申公屋破28萬宗 平均等4.6年

特首林鄭月娥首份施政報告表明房策以置業為主導,但輪候上樓基層市民有增無減。房署數字顯示,截至今年9月底,公屋輪候冊申請突破28萬宗,當中一般申請者達15.27萬宗,短短3個月增加2,500宗新申請,平均輪候時間長達4.6年。

黃遠輝指仍偏離目標
房屋署昨在網頁公佈最新公屋輪候冊數字,截至今年9月底,輪候冊上有28.01萬宗申請,當中一般申請,包括家庭及長者一人申請者達15.27萬宗,較上季15.02萬宗急增2,500宗申請。至於非長者的單身申請,則有12.74萬宗,較上季微跌200宗。

署方最新數字也顯示,一般家庭申請平均輪候時間由上季4.7年,輕微縮短至最新4.6年;長者一人申請者的平均輪候時間則維持2.6年。房署回應指,最新平均輪候時間較上季微跌,主要是數據四捨五入後的結果,並不代表平均輪候時間已開始回落,會密切留意其趨勢。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示,現時一般申請者平均輪候時間超過4年,是偏離目標,料未來申請宗數也有機會增加,重申房委會不會鬆懈。




(蘋果)長沙灣地收11標書 料龍光撼新地 估值最高178億

長沙灣興華街西對出的住宅用地昨日截標,地政總署公佈共11個財團入標,其中早前逾168億元破全港地價紀錄投得鴨脷洲利南道地皮的內房龍光地產,獨資硬撼港資龍頭新地。市場最高估值為178億元,每方呎樓面地價最高為1.8萬元,有望問鼎全港最貴地王。

地皮累收11份標書,反應不俗;除上述兩大財團外,華懋、新世界、嘉里、長實、恒地、信置聯同中資的世茂房地產、會德豐、嘉華國際及爪哇控股合作入標競投等;以及內房龍頭中海外。華懋財資部助理經理陳家濠表示,入標原因主要是地皮靚,會以獨資形式競投,而出價會合理地進取;若按市場估值,地皮有望打破利南道地價成為地王。
作為熱門之一的新地,由於早前以50.6億元高價奪得是次地皮附近的酒店用地,外界紛推測,為產生更大的協同效應,新地對地皮將志在必得。

新地副董事總經理雷霆表示,集團以獨資形式入標,每次入標都積極研究價錢,恪守財務紀錄;旗下樓盤與酒店地相近,加上這類海景酒店在西九不多,絕對有協同效應。
勢挑戰鴨脷洲地王寶座

另一大熱為內房龍光地產,聯同合景泰富於年初以近168.6億元高價奪得鴨脷洲利南道地皮,成為本港最貴地王。外界認為是次地皮亦屬優質臨海住宅地,推測龍光地產為搶靚地,亦會出盡全力。龍光地產投資發展部副總經理林力山表示,因為地皮稀有,且為市區及海景地,並以獨資形式投地。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,入標人數合乎預期,肯定將成為百億地王,以樓面地價呎價計未必可挑戰最高紀錄,但以總地價金額計有機會挑戰鴨脷洲地王寶座。
林浩文估計地皮每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元,總值約148億至178億元,成交價有機會超越鴨脷洲地王;而總發展成本200億至220億元,估計落成後每呎可賣3萬元起。

他又指,相信發展商會各自計數,估計有協同效應的發展商出價會比較進取,但這地皮亦是「中資胃口」,雖然投資額大,但可用合組財團形式以分散發展風險,故最終看誰出價最高。




(星島)匯璽II快開價 率先推500伙

踏入月中,新盤再捲起推售浪潮,其中南昌站匯璽II銷售步伐進入直路,發展商指,最快下周上載樓書、開放示範單位並緊接開價,項目會採惜售策略,率先推出500伙,首輪銷售將提供多元化戶型。

新地南昌站全新一期匯璽II,繼日前獲批預售後,乘勢上馬。新地副董事總經理雷霆表示,匯璽II條件較匯璽優厚,將採惜售策略,料會率先推出500伙,並集中第3座,首輪銷售提供多元化戶型,並包括開放式單位,預計項目將於下周一上載樓書,並開放示範單位,料涉及多款則型。

昨日項目公布第3及5座38樓圖則,新地代理總經理陳漢麟補充,兩座住宅大樓各設A、B兩翼,提供開放式、1至2房及4房單位,面積269至1509方呎,高層戶可享遼闊海景,而低層亦享戶外泳池景及園林景色,又指項目好大機會於下周內同時開價。

昨日代理得悉項目有最新消息,馬上蜂擁而至項目位於九龍站的展覽廳,項目開價前,氣氛已相當熱鬧。

整個項目涉及1188伙,當中開放式戶由269方呎起,設132伙,佔全盤11%;1房戶由362方呎起,設616伙,佔全盤52%;2房戶由436方呎起,設220伙,佔全盤18.5%;而4房戶由1234方呎起,設220伙,佔全盤18.5%。 資料顯示,項目位於深旺道28號,分3期發展,首期匯璽在今年3月以折實呎價18998元推售首批單位,現時尚有1期仍未推出。

同系北角海璇昨亦突擊上載樓書,陳漢麟透露,招標文件接近完成,預計下星期將公佈詳情,同時亦安排代理最快下周參觀示範單位,屆時有機會連同匯璽II於月內「雙盤齊發」。

據樓書顯示,項目共5座大樓,每幢層數由13至18層不等,合共355伙,提供開放式至4房間隔,面積由286至2373方呎,主打3及4房戶,預計關鍵日期為明年11月30日。最細為5A座F室,開放式戶,面積286方呎;最大分別為2座19樓A室,連445方呎平台、以及2座20樓頂層,連1436方呎天台,兩單位或有機會挑戰港島區分層戶新高。

發展商早前指,料全盤以招標形式推出,首批將率先推出10伙,並會先推海景大單位。項目位處北角渣華道133號,屬北角綜合發展項目的一部分,另外酒店及商場部分日前亦公布開業時間,海匯酒店預計2018年中開業,提供671個單位,而商場北角匯1期,亦預計於下年第4季開幕,2期則於2020年首季開幕。

系內元朗映御2座26樓J室1房特色戶,面積394方呎,另連325方呎天台,以717.08萬元招標售出,呎價1.82萬元,創項目扣除其他回贈後實際呎價新高。




(星島)屋苑預約睇樓量微升1%

樓市氣氛暢旺,加上近期未有大型新盤推售,購買力回流二手,本周末二手睇樓量微升1%。另外,各區續錄高價交投,其中將軍澳寶盈花園中層戶,未補地價以638萬元沽出,成交價創屋苑綠表新高。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,本周末沒有大型新盤推售,不少準買家選擇在二手市場睇樓,部分購買力回流二手市場。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,《施政報告》?力協助夾心階層置業,樓市前景樂觀,整體入市氣氛向好,各區新盤接連推出,定價貼市,對市況有利好作用。而祥益執行董事張才權稱,由於部分買家重回二手市場,令本周末天水圍及屯門一帶的屋苑預約睇樓量,按周上升10%。

二手再錄高價交投,利嘉閣市務經理黃嘉仁指,將軍澳寶盈花園2座中層A室,面積591方呎,3房間隔,向東北,議價後以638萬元(未補地價)沽出,成交價創屋苑綠表新高,呎價10795元。

代理指,將軍澳首都1座中層LC室,面積729方呎,3房1套連士多房間隔,議價後以873.8萬元獲承接,呎價11986元,成交價及呎價創屋苑同類新高。

美聯營業經理詹皓泰表示,青衣灝景灣2座中層E室,面積658方呎,獲區內換樓客以945萬元承接,呎價14362元,成交價創同類新高。

利嘉閣高級經理黃凱達指,鰂魚涌太古城寧安閣中層B室,面積703方呎,2房享開揚景,經議價後以1260萬元易手,呎價17923元。世紀21市務推廣經理宋曉軍表示,荃灣綠楊新邨B座低層04室,面積582方呎,成交價750萬元,呎價12887元。




(明報)綠表客638萬購寶盈3房破頂

施政報告公布後,加上公屋新富戶政策實施,令過去一個月公屋及居屋屢錄新高價成交,其中將軍澳寶盈花園剛獲綠表客以破頂價入市。利嘉閣市務經理黃嘉仁表示,寶盈花園2座中層A室,實用面積591方呎(建築面積693方呎),3房間隔,業主開價650萬元,經議價後減價12萬元,以綠表價638萬元沽出,但仍創屋苑綠表市場新高價,實呎10,795元(建呎9206元)。原業主2007年12月以180.5萬元未補地價購入,帳面獲利457.5萬元或逾2.5倍。

景盛苑未補價290萬 22年升3倍

另世紀21奇豐分行助理經理陳寶華表示,粉嶺景盛苑A座高層14室,實用面積435方呎,2房間隔,亦獲綠表客以290萬元承接,實呎6667元,原業主1995年11月以68.2萬元購入(未補地價),帳面獲利221.8萬元或近3.3倍。

灝景灣九七貨 20年升八成

此外,青衣灝景灣亦錄九七貨勁賺個案。美聯分行營業經理詹皓泰表示,灝景灣2座中層E室,3房連套房間隔,實用面積658方呎(建築面積806方呎),獲區內換樓客以945萬元承接,實呎14,362元(建呎11,725元)。原業主1997年6月527.1萬元購入,帳面獲利約417.9萬元或79%。

比墅銀主盤2100萬成交 實呎不足萬元

不過,大埔比華利山別墅有銀主盤以低於市價成交。世紀21灝天地產董事盧嘉麟表示,比華利山別墅3期富匯半島萊茵道雙號屋銀主盤,實用面積2140方呎,以2100萬元沽出,實呎9813元,較市價低約15%。盧稱,買家為外區換樓客,土地註冊處顯示,單位原業主2011年6月以約2437萬元購入,是次成交價較買入價低約14%。

另市傳由老牌家族持有的中半山堅尼地道62號康德居,剛獲買家全幢購入,物業設兩伙分層戶及5複式單位,總實用面積11,263方呎。業主意向價5億元放售,若落實以此售價售出,實呎約4.43萬元。此外,大潭陽明山莊6座高層43室,以6550萬元售出,實用2167方呎,實呎3.02萬元,原業主1996年以3300萬元購入,帳面獲利3250萬元。


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