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今日新聞摘要 13.11.17

公關部

2017-11-13

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(東方)85%屋苑估價又癲過

今年第三季市場憂慮施政報告會對樓市加辣,銀行取態變得審慎,但踏入第四季,隨茈囿p明朗,估價重現升勢。本報追蹤20個主要屋苑單位,本月有17個、即佔85%估價再升,東涌映灣園及海堤灣畔按月升4.4%與2.5%。豪宅升勢更明顯,九龍站擎天半島有單位按月升達9.7%。

東涌區物業近期在買家追落後下,樓價升勢不俗。映灣園3座中層戶,實用面積494方呎,估價由上月587萬元,升至613萬元,實用呎價約12,409元。而上季估價曾跌至875萬元的同區海堤灣畔2座低層戶,估價連升兩個月,本月再升22萬元或2.5%,至902萬元。

美聯蕭銳賢稱,映灣園本月暫錄約3宗買賣,較上月全月24宗,交投稍為放緩,但平均實用呎價仍維持約1.04萬元水平,屋苑現時有約200個放盤,入場費已升至近600萬元;如近日易手的3座中層E室兩房戶,實用面積541方呎,成交價597萬元,實用呎價11,035元。至於東堤灣畔上月錄8宗買賣,平均實用呎價11,032元,由於平盤已被吸納,以致本月暫未聞成交,目前屋苑有約50個放盤。康怡放盤叫價715萬起

藍籌屋苑當中,以鰂魚涌康怡花園估價升幅較理想,屋苑E座中層戶,實用面積524方呎,估價由上月736萬元,上升23萬元或3.1%,至759萬元,實用呎價約14,485元。

中原楊文傑稱,上述屋苑本月暫錄約3宗買賣,平均實用呎價約15,800元,買賣放盤現有約135個,叫價約715萬元起。

至於天水圍嘉湖山莊方面,該屋苑樂湖居6座高層戶估價踏入第三季連番下跌,一度跌至473萬元,在買家追落後下,最近連錄多宗呎價逾萬元成交,估價亦連漲兩個月,本月再升2.1%至490萬元,以實用面積約548方呎計,實用呎價約8,942元。

中原馬斯力稱,近期開售的新盤集中市區,未有搶去新界細價樓購買力,嘉湖山莊上月睇樓量增加,全月錄逾40宗買賣,本月交投持續,暫錄近20宗,平均實用呎價約9,200元,亦維持平穩,目前買賣放盤約250個,叫價約410萬元起。

黃埔花園跌0.5%獨憔悴
豪宅新盤做價屢創新高,帶動二手同類物業亦做好。九龍站近月連錄高價成交,該區擎天半島3座中層戶,估價自八月開始一直維持1,553萬元水平,本月突然調升9.7%或150萬元,至1,703萬元。

根據本報追蹤的20個單位,唯獨紅磡黃埔花園2期16座低層戶,本月估價跌勢仍未止,按月跌0.5%至728萬元。利嘉閣余美寶稱,該屋苑本月錄約5宗買賣,平均實用呎價約14,600元,近月成交集中三房或以上單位,不少為換樓入市個案,兩房戶成交相對較少,以致平均呎價因而回落。

買家追入 年底睇升3%
美聯布少明稱,二手盤源短缺,估計二手交投量維持低位,最後一個季度宗數料錄9,000至9,500宗。由於業主「唔高價唔賣樓」,買家只有不斷追價入市,令今季二手樓價升幅將更明顯,預期至年底可升約3%。




(東方)十大屋苑兩日僅錄8刁 周挫42%

發展商積極推盤搶佔市場焦點,地產代理行稱,過去周末兩日十大藍籌屋苑成交量,僅錄8宗水平,按周跌42.9%,當中半數屋苑捧蛋。

中原稱,十大屋苑過去周六、日錄8宗成交,有5個屋苑零成交,與對上一周錄14宗相比,宗數按周少6宗。期內成交集中於新界,天水圍嘉湖山莊錄最多3宗。該行黎宗文稱,同期沙田第一城錄兩宗買賣,屋苑40座中層兩房戶以480萬元轉手,實用呎價15,789元,約六年升值約1.1倍。

海怡高層830萬易手
鴨脷洲海怡半島兩日僅錄1宗買賣。中原盧鏡豪稱,屋苑26座高層A室,實用面積519方呎,獲用家以830萬元購入,實用呎價15,992元。香港置業趙美霞稱,荔枝角美孚新邨1期百老懇15號高層原則兩房戶,以820萬元轉手,實用呎價11,816元。

新界二線屋苑錄承接。祥益黃慶德稱,屯門海翠花園連天台特色戶,首置客以571萬元購入,實用呎價10,960元。消息稱,馬鞍山新港城曾發生事故同層單位,零議價下售880萬元,實用呎價約1.42萬元,屬市價成交。

紀惠集團行政總裁湯文亮昨撰文表示,當樓市下跌時,政府就會透過減辣或放寬逆周期措施通知大家,屆時料樓市會出現短暫亢奮,之後不久就會回落。中原另指出,十月份港、九、新界三區二手私人住宅買賣登記量,按月均升逾10%。




(東方)地產速報一覽

居屋連錄買賣。祥益黃肇雯稱,天水圍居屋天頌苑L座中層3室,實用面積506方呎,獲公務員綠表客以345萬元購入,實用呎價6,818元,單位約四年升值逾1.2倍。該行陳秀春稱,屯門居屋兆邦苑中層16室,居二價售379萬元,實用呎價10,107元。




(蘋果)富榮花園綠表首破700萬

市區「居屋王」大角嘴富榮花園綠表貨首度升穿「7球」。公屋戶斥703.8萬元購入三房戶,呎價直逼1.2萬元大關。政府上月實施公屋富戶政策後,市場頻錄高價綠表成交。其中,消息指,富榮花園15座高層D室,實用面積592方呎,建築面積694方呎,剛以703.8萬元成交,實用呎價11,889元。原業主1998年2月以230萬元購入,賬面賺473.8萬元,升幅達兩倍。

喜雅兩房「雙破頂」
長沙灣「港人港樓」喜雅亦「雙破頂」,中原雷澤麟表示,喜雅1座高層C室,實用456方呎,成交價750萬元,實用呎價16,447元,創屋苑兩房銀碼及呎價「雙破頂」紀錄。原業主2012年一手價477.5萬元向房協買入,賺272.5萬元,升57%。

入伙約一年半的東涌昇薈,中原陳旭明表示,投資客剛斥800萬元購入昇薈7座中層C室,實用面積669方呎,實用呎價11,958元,創下屋苑兩房新高。原業主於2013年以506.8萬元買入,四年賺293.2萬元,升58%。

馬鐵烏溪沙站的馬鞍山銀湖.天峰錄大額成交,中原地產胡耀祖表示,8座高層複式戶,建築面積2,116方呎,實用面積1,525方呎,以2,980萬元成交,實用呎價19,541元。原業主於2011年以1,992萬元購入單位,持貨六年,是次沽出賬面賺988萬元,升值約50%。

過去周末日,隨茪@手搶佔購買力,中原地產指十大屋苑僅錄8宗成交,5個屋苑零成交。美聯物業則指本周末日8宗成交,較上周末錄11宗回落約27.3%,再錄單位數。




(蘋果)嵐山劏房連車位 兩年賺227萬 原業主:擺到明細單位升硬

樓價癲升之餘,車位造價一樣炒到「㷫烚烚」。大埔嵐山一個單號車位以180萬元成交,創屋苑新高價之外,短短兩年炒高71%,升幅媲美屋苑劏房。炒車位兩年賺75萬元的原業主是利嘉閣前工商舖董事,當年先買劏房後買入車位,劏房連車位兩年賺226.5萬元,他認為:「擺到明細單位升硬!」

根據土地註冊處資料,嵐山停車場B層單號車位,上月底以180萬元成交,創下屋苑車位造價新高。對上一個紀錄於今年8月中所造,當時同層單號車位,以177.8萬元成交,今次成交略高2.2萬元。

單計車位賺近71%
資料顯示,是次新高價車位原業主鄧遠智為利嘉閣工商舖前董事,他於2015年先以186.5萬元購入屋苑8座低層A室,實用181方呎,其後再以105萬元購入上述車位。住宅單位今年6月以338萬元沽出,賬面賺151.5萬元或81%,為屋苑目前實用200方呎以下最高成交價劏房。至於沽車位則賺75萬元或71%,即住宅及車位合共賬面賺226.5萬元。

鄧遠智已離開利嘉閣工商舖,現自立門戶於大埔開設代理行經營區內住宅及村屋市場。
他坦言:「當年買入最細單位,嗰時貪佢細,擺到明細單位升硬!抽到細單位後,又有車位抽,咁住宅及車位比例唔啱數H,咁梗係抽埋車位啦!放盤一路唔到價都唔賣,單位和車位最後係以最高價賣出。」他從電話筒仍流露出喜悅之情。

他認為:「畀得起三、兩百萬嗰班人一定要追呢啲(細單位),佢哋買唔起啲400萬H,咁一定追300萬嗰啲。睇埋「薈」字頭啲新盤(宏安地產早年銷售的住宅項目,主打細單位)賣到爆廠……」目前賣嵐山劏房及車位,他解釋:「嵐山單位啲設備同近年不少新H200方呎細單位相比,輸晒!輸咩?廚房都冇……新嗰啲,起碼開放式廚房有廚櫃有爐頭,嵐山基本唔使旨意煮食。」

套現後擬轉攻村屋
套現資金後,鄧遠智擬轉投大埔村屋市場,料有捧場客,「大埔市中心細單位租金升得犀利,翠屏花園實用260方呎一房單位,月租1.1萬元,同類造價約410萬,同樣價錢可買到700方呎中層村屋,自住好,咩都好,回報理想,差餉地租會平啲,仲慳埋個管理費。」

近期車位價癲升情況幾乎遍全港,沙田玖瓏山、馬鞍山迎海5期迎海.御峰、青衣盈翠半島不單止創自己屋苑車位新高,甚至乎貴絕全區,其中玖瓏山車位高達450萬元更貴絕新界。




(星島)薈蕎收逾310票 力吸年輕客源

細單位新盤接連推售,其中大圍薈蕎自開價後,昨日為首個開放示範單位的周日,場外內均人頭湧湧,情況熱鬧,力吸年輕客及父母客源。市場消息指,項目兩天即收逾310票,以首批68伙計,超額認購約3.5倍。

宏安旗下薈蕎日前推出首批68伙後,昨天為首個周六日開放示範單位予公眾參觀,項目設於尖沙嘴商廈的示範單位現場所見,雖然場外下虓L雨,但無減睇樓氣氛,場內依然人頭湧湧,當中有不少年輕臉孔,部分更以情侶檔形式到場,亦吸引父母客出動,更不時出現排隊人龍,高峰時人龍一度長逾10多米,亦有不少代理帶同睇樓人士圍觀項目模型,講解坐向、校網等資訊,場面熱鬧。

參觀人士當中,屬90後的睇樓客何先生表示,現時正租住同區單位,近日積極尋盤,打算「轉租為買」,認為項目定價合理,預算以800萬元買入1房或2房單位自住,坦言家人會協助支付部分首期,但資助金額未定,估計有機會入票抽籤該盤單位。

攜同小朋友、以一家三口形式到場參觀的鄭先生則表示,現居於九龍灣一個自置單位,覺得項目平均呎價1.8萬元較高,但現時樓價「都係咁」,近日亦有四出睇盤,由於新盤優惠較多,故集中睇一手盤為主,是次擬購入1伙單位投資。

項目於周六開始正式收票,消息指,昨日錄約1700人次參觀,兩天累錄逾3000人,此外,收票兩天已累收逾310票,超額認購3.5倍,有望短期內開售。

據區內代理指,該盤主打細單位,入場門檻較低,同區罕有,可承造較高成數,因此力吸區內的上車客及分支家庭客,入票中有逾六成為區內及新界區客,其餘為九龍及港島區,登記人士中約有逾半為年輕客,更有部分為父母客源,打算資助首期協助子女上車,又透露市場預計租金回報4厘,故同樣吸引投資者入市,比例約佔有兩成。

該盤首批主打細單位,提供最高10%折扣及辣稅優惠,折實平均呎價18198元,單位定價介乎475.7萬至948.8萬元,呎價介乎18877至21841元,扣除各項優惠後,折實價介乎428.1萬至853.9萬元,呎價介乎16988至19656元。

入場單位為1翼2樓D07室,面積252方呎,開放式設計,折實價428.1萬元,呎價16988元;1房入場單位為1翼2樓A05室,面積389方呎,折實價668.8萬元,呎價約17193元。

薈蕎提供336伙,首批價單中,1翼10樓A06室配以家具及裝修出售,面積389方呎,定價849.6萬元;若與毗鄰同面積的A05室比較,該單位定價803萬元,兩者定價相差約44.6萬元。




(星島)新港城凶宅同層880萬市價沽

全新盤部署出場鎖定購買力,周末百大屋苑錄約25宗成交,較上周微跌約5%,惟多個屋苑連錄高價成交,當中馬鞍山新港城一個凶宅同層單位,更以市價沽出,成交價達880萬元;另長沙灣喜雅以750萬元易手,呎價達16447元,呎價及造價均創屋苑新高。

消息指,馬鞍山新港城錄凶宅同層以市價成交,L座高層4室,面積618方呎,3房間隔,原業主開價880萬元,放盤2個月,獲換樓客以一口價承接,呎價達14239元。

中原分行經理雷澤麟表示,長沙灣喜雅1座高層C室,面積456方呎,成交價750萬元,呎價16447元,造價及呎價均創屋苑2房戶新高。

美聯營業經理林志堅表示,將軍澳中心7座高層E室,面積384方呎,2房間隔,獲上車客以670萬元購入,呎價17448元,創屋苑呎價新指標。據悉,原業主於14年以485萬元購入,收租至今辣招鬆綁才放售,帳面賺185萬元,升值近四成。

中原市務經理鄭應強表示,沙田第一城2座高層連天台單位,面積327方呎,2房間隔,以532萬元沽,呎價16269元,成交價及呎價創同類型單位新高。

美聯高級分區營業經理李錦榮表示,東涌東堤灣畔新錄交,5座高層A室,3房間隔,面積約772方呎,原業主於數月前以約840萬元放售,終獲一名投資者在「不睇樓」情況下,以約823萬元購入,呎價約10661元,低市價3%。




(星島)細戶成升市火車頭 樓價18個月26%

本港樓價「愈升愈有」,其中私樓售價指數就連升18個月,並創歷史新高,各單位類型中,以面積431方呎以下的細單位,表現最突出,累升約26%,並跑贏大市,若以地區來劃分,則以新界區細戶表現最為標青,平均呎價在1.13萬元水平,累升約27.3%,拉動大市升勢。

據差餉物業估價署數據,9月份全港私樓售價指數報340點,連升18個月,累升約25.27%,而在該段上升期中,以面積431方呎以下的細單位,升勢最突出,目前最新報376點,累升26.13%,更高於整體樓價升幅,可謂跑贏大市。

至於面積介乎432至752方呎的中小型戶,則緊隨其後,目前報323.2點,期內累增25.07%,升幅排名第二,至於面積753至1075方呎的中大型單位,則累升20.37%,則排名第三,另外,面積1076至1721方呎的中大型單位,期內累升15.83%,屬各戶型中升幅最少。

若以地區來劃分,以新界區的細單位樓價升幅最為突出,其中新界區細戶的最新平均呎價為11351元,較2016年3月的平均呎價8914元,上升27.3%,至於九龍區細戶升幅則居次,最新平均呎價為12227元,較去年3月的呎價9635元,累升26.9%,而港島區現時細戶平均呎價為14857元,亦較去年3月的11864元,累增25.2%。

有市場人士指出,近年推售的新盤不少主打細單位,並且以新界區物業為主,直接推動其樓價上升,再加上現時新界區的樓價,仍然低於港島及九龍區,具一定的追落後空間,令其樓價升幅較其餘兩區高。

經濟學家關焯照認為,樓價近年持續攀升,部分尚未置業人士變得心急,擔心「愈遲買會愈貴」,因而紛紛提早實踐置業計畫,加上市場湧現一群父母客,有意協助年輕子女上車等,由於在樓價偏高下,細單位入場費相對較低,部分售價更低於400萬元,加上發展商迎合市場需求,不少新盤均主打細單位,都令此類物業的買賣氣氛旺盛。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預期,細單位升幅仍會持續一段時間。現時市場入市氣氛仍然高漲,購買力主要來自打工仔及自住人士為主,投資比例仍處於低水平。

但他提醒,雖然目前看不到有任何重大因素會令樓價於年內大幅下滑,惟現時樓價水平持續高企,已超出部分市民的負擔能力,料對住宅物業市場已構成一定風險。

而受樓價接連破頂帶動,租金亦被進一步推高,據差估署資料,私樓租金指數亦連升10個月,最新報186.5,較2016年11月的172,累升8.4%,亦屬歷史新高水平。同樣地,以單位面積劃分,細單位表現依舊最為突出,升幅亦跑贏大市,情況如售價指數一樣亮眼。

其中面積431方呎以下的細戶,最新報206.7,累升9.4%,升幅高於整體租金表現,但緊隨其後者,卻為面積1076至1721方呎的大型單位,最新報160.1,升幅達9.2%。至於面積753至1075方呎的中大型單位,9月份為163.2,累升8.8%, 而面積1722方呎或以上的豪宅,始終本身租金經已偏高,並且市場上具能力的承租者不多,目前報147.4,期內累升4.4%。




(明報)施政報告後十大屋苑估價急升 東涌映灣園1個月內升4% 升幅最大

施政報告以置業為主導,加快買家入市速度,並屢錄破頂成交,連帶銀行估價亦水漲船高。本報追蹤十大屋苑於施政報告公布後1個月的估值變化,發現兩大銀行包括匯豐及琤耵漲藾蠽”ㄓW升,其中以匯豐銀行上調其中8個屋苑的估價佔最多,東涌映灣園不論3房套或2房單位按月估值分別升39萬元或23萬元,均錄4%增幅,升幅最突出。

行政長官林鄭月娥於上月11日發表其任內首份施政報告後,二手屋苑成交量未有減慢;業界指施政報告未有「加辣」,加上首置上車盤首批供應只有1000伙,對市場暫未構成影響。上周五公布的中原城市領先指數(CCL)報161.83點,按周急彈近2%並創歷史新高,並為逾14個月來最大升幅,數字反映施政報告後首周樓市,樓價升勢開始轉急。

本報早前挑選十大屋苑共20伙單位,透過三大銀行匯豐、琤糽M中銀香港,進行估價的60宗個案,其中期內錄得估值升幅個案有28宗,佔整體逾46%,而估價升值由0.4%至4%不等;期內有31個個案估值無變化,佔整體逾51%。

映灣園3房估值逾千萬
在十大屋苑中,以東涌映灣園表現最為突出,位於10座高層一伙實用面積932方呎H室3房戶,匯豐最新估值1012萬元,實呎10,858元,與一個月前的估值973萬元比較,單位期內上升39萬元或4%。另同屋苑3座中層實用面積471方呎F室2房戶,匯豐最新估值584萬元,按月升幅同樣達4%。

值得一提的是,上述2房戶於今年4月估值519萬元,其後6月上調至544萬元,當時2個月內才錄得4.8%升幅。此外,目前映灣園最高成交價單位為5座高層H室,一伙實用面積987方呎3房戶以995萬元易手,可見上述逾千萬估價已創屋苑新高。 

海怡估值月內升幅逾3%
至於擁有鐵路沿線優勢的市區屋苑,如鴨脷洲海怡半島,屋苑20座中層A室一伙實用面積584方呎2房戶,琤苀抪s估值為923萬元,按月高出27萬元或逾3%,實呎15,805元,升幅高於同屋苑一伙高層實用面積889方呎3房戶,該單位同期估值升幅2.7%。

睇樓量升 買家加快入市步伐
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,施政報告前不少買家採觀望態度,惟施政報告公布後,新房策除未有大量供應房屋外,亦未必可以惠及市民,因此市場消化了各種消息後,不少買家加快入市速度,近期睇樓量及交投量均有上升;雖然市場以細價樓為主導,但預計稍後大單位亦受追捧。




(明報)綠楊老而彌堅 緊守實呎1.2萬

荃灣西多個新盤連環推售後,雖然市場焦點暫不在區內,惟區內樓齡32年的荃灣綠楊新邨卻靜靜起革命。上月屋苑雖僅錄4宗成交,但平均成交實呎達13328元,創屋苑按月歷史新高,而本月截至9日暫錄兩宗成交,平均成交實呎雖稍為下調,但仍逼近1.3萬元水平。

綠楊新邨樓齡雖較高,但樓價堅挺,踏入今年起,每月平均成交實呎均超過1.2萬元。中原高級分區營業經理林經略表示,屋苑現時僅有10多個放盤,各單位叫價逾500萬元以上,導致交投淡靜。屋苑其中一個H座中層實用面積445方呎的2房單位,叫價550萬元,實呎約12360元,近期屋苑整體平均每呎叫價約13000元水平。

太和邨膺新界東公屋王
新界東及港島公屋近期連錄呎價破頂成交,土地註冊處資料顯示,大埔太和邨喜和樓高層29室,實用面積217方呎,以297.9萬元易手(已補地價),實呎13728元,成為新界東呎價最貴公屋。原業主2000年向房委會以9.77萬元買入(未補地價),預計即使扣除補地價後仍獲利甚豐。

另外,土地註冊處顯示,香港仔華貴邨華善樓低層17室,實用面積208方呎,於自由市場以293萬元沽出,實呎14087元,呎價創港島公屋新高。原業主於1999年以約11萬元買入(未補地價),扣除補價後料獲利不俗。

顯明苑開放戶 實呎逾1.54萬
居屋亦錄破頂成交,代理指,將軍澳居屋顯明苑高層20室,實用面積213方呎開放式戶,於自由市場以330萬元易手,實呎達15493元,成新界呎價最貴居屋;原業主於2009年在自由市場以約80萬元購入,帳面賺約250萬元或3倍。

英明苑596萬易手 屋苑新高
世紀21分行經理魏仕良表示,將軍澳英明苑E座高層04室,實用面積554方呎,屬3房間隔,向東北望山景,單位原於自由市場開價640萬元,終獲外區首置用家以596萬元(已補地價)承接,實呎達10758元,成交價創屋苑新高紀錄。魏續指,原業主2014年以391萬元(已補地價)購入,持貨3年,帳面獲利205萬元,物業期內升值52%。

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