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今日新聞摘要 22.11.17

公關部

2017-11-22


(東方)呎價萬元屋苑僅餘四個

樓價愈升愈有,細價盤源再度「告急」,呎價低於1萬元屋苑,最快今年底會絕迹。代理行指出,全港最具指標的128個二手私人屋苑中,僅餘4個屋苑實用呎價仍低於1萬元,較去年少逾七成,該批屋苑中,以天水圍嘉湖山莊呎價約9,200元最低。二手樓價持續向上,去年底中原城市領先指數(CCL)成分屋苑中,調整實用呎價低於1萬元的屋苑,仍有15個。但現時同類屋苑數目,較去年底急跌約73%至4個,全數為新界西屋苑,佔整體指數屋苑數目僅約3%。

嘉湖最平 每呎$9268
該4個屋苑中,嘉湖山莊呎價為9,268元最低,較去年底升約11%,其餘3個屋苑為屯門海翠花園、荃灣荃威花園及屯門黃金海岸,呎價介乎9,493至9,947元。
新界西其餘26個成分屋苑,目前呎價全數高於1萬元。市區屋苑方面,香港仔中心現時呎價報13,124元,已是港島最平。而九龍屋苑以茶果嶺麗港城呎價最低,報12,182元。中原預期,今年底至明年初,CCL成分屋苑呎價低於1萬元屋苑將全部消失。

宇晴軒賠訂破頂重售
受地王及新盤效應,長沙灣二手市錄賠訂重售,兼呎價破頂個案。香港置業曾家輝稱,宇晴軒6座高層三房戶,實用面積554方呎,三日前以1,050萬元沽,屬同類新高價,但賣地消息撻?區內二手樓市,有新買家搶貨,業主即賠訂重售,再以1,128萬元重售單位,期內賣貴78萬元,實用呎價20,361元,創標準戶呎價新高。

受惠新盤效應,將軍澳標準戶二手呎價再破兩萬元。利嘉閣梁敬嚴稱,天晉IIIA第5B座中層A室,實用面積959方呎,套三房間隔,以2,010萬元獲承接,實用呎價20,959元,呎價創同期標準戶最高。中原施長達稱,北角新盤推售,同區健威花園F座高層兩房戶售688萬元,實用呎價15,426元。呎價料屬屋苑新指標。

新界細價私樓升勢未止。利嘉閣莊國寶稱,屯門利寶大廈高層D室,售價308萬元,實用呎價13,162元,四年升值約89%。美聯葉劍威稱,粉嶺綠悠軒6座中層D室,兩房戶售515萬元,創同類新高,實用呎價11,573元。

元朗二手月內錄90買賣
中原王勤學稱,元朗區本月已錄約90宗二手買賣,YOHO Town第3座高層C室,實用面積393方呎,以580萬元同類新高價獲承接,實用呎價14,758元。

個別屋苑交投上升。中原梁植霖稱,荔枝角美孚新邨本月已錄15宗買賣,交投明顯加速。美聯吳肇基亦稱,鰂魚涌太古城本月暫錄21宗買賣,昨連錄兩宗,美菊閣低層戶售1,530萬元。




(東方)耶倫辭任 交棒後退出聯儲

聯儲局主席耶倫交代明年二月任期結束後的去留,她周一向美國總統特朗普提交其理事職位的辭職信,將於獲提名為新任主席的鮑威爾宣誓就職後生效,為她在聯儲局的工作畫上句號。

七十一歲的耶倫,其理事任期原本到二○二四年才屆滿。她在信中提到,美國經濟已接近達到聯儲局全面就業和物價穩定的目標,有信心鮑威爾對達致有關目標作出重大承諾,而她會盡力確保順利交棒。

理事會內將現4空缺
耶倫辭職後,聯儲局理事會內7個席位中出現4個空缺,有待特朗普提名人選填補。Amherst Pierpoint證券史坦利認為,除了貨幣政策外,理事會的工作很多,只得3位理事的情況不能拖得太久,填補空缺十分迫切。

此外,聯儲局披露鮑威爾一至九月的工作行程表,顯示他較早前接下銀行監管的工作後,定期與華爾街大行高層、國會議員和外國央行官員接觸。

澳元創5個月低後彈
匯市方面,德國政局不明朗下,歐元繼續低位徘徊,曾跌0.16%至1.1714美元;澳元創五個月新低後反彈,倒升0.45%至最高75.84美仙,澳洲央行行長洛威在演說中稱短期內沒有加息的強烈理由,主要是當地經濟存在閒置產能和通脹疲弱。

摩根士丹利指,隨?預測澳洲利率最終低過美國聯儲局,澳元明年底將跌見67美仙,遠低過市場平均預測的80美仙,並到一九年或進一步瀉至65美仙。




(蘋果)新盤混戰 周五六推售至少500伙

本周五及六將有多個新盤推售,涉及至少500伙一手住宅單位,測試市場購買力到底乾塘與否,賣樓規模最大的新地南昌站匯璽II佔321伙,發展商維持大手客優先揀樓安排。

匯璽II加推119伙
匯璽II昨加推119伙,定價由1,007.9萬元到5,212.1萬元,呎價由27,000元到34,775元。新地副董事總經理雷霆強調屬原價加推,並會安排321伙於本周六作樓盤首輪銷售。新地代理總經理陳漢麟補充,匯璽II將予大手客優先揀樓,當中最先揀樓人士必須至少購買1伙實用面積1,509方呎的5A座四房戶,屬屋苑最大戶型,同時集團會預留約半數單位予只購1伙的散客。市傳項目至昨晚收逾1,900票,賬面超額認購近5倍。

由保齡球大王楊氏家族發展的馬頭角翰畋昨提價加推30伙,折實平均呎價約2.02萬元。項目全盤所有單位均為一房間隔,今次以面積較細、實用僅268方呎的B室及C室單位加價幅度較多,如昨加推的7樓B及C室較首批推出、高兩層的9樓同類戶型價錢相同,而21樓全層4伙亦貴過早前推出的樓上22樓同則單位。

新盤大額成交湧現,嘉里屯門掃管笏滿名山昨首次沽出洋房物業,實用面積1,785方呎的山庭23號屋,成交價5,600萬元,呎價31,373元。AG Asia及興勝合作項目火炭Mount Vienna昨以4,700萬元沽1伙,呎價28,571元。
新世界元朗山旯旮新盤柏逸今早將進行首輪賣樓,發售單位數目由原訂的68伙輕微下調至66伙,消息指項目截票收約350個登記,賬面超額認購約4倍。同系西營盤千萬劏房傳收逾160票,較周五發售65伙賬面超額認購約1倍。




(星島)住建部︰樓市調控不動搖

內地再出招為樓市維穩。住建部、國土資源部及人民銀行昨在武漢召開會議並公布,樓市調控目標不動搖、力度不放鬆,化解房地產風險;同時,加強金融管理,防止資金違規流入房地產。

三部委召開部分省市房地產工作座談會,提出維穩樓市六項重點工作,包括完善土地供應管理,提高租賃住房、共有產權住房的供地比例,防止高價地推高樓價。

會議強調,要大力發展住房租賃市場;加大對新市民的公租房保障力度;因地制宜發展共有產權住房;繼續推進城鎮棚戶改造;加強城鄉統籌和區域協調,統籌規劃城鎮空間布局,推動城鄉一體化建設,加快農業轉移人口市民化。

針對部分庫存較大的三四線城市和縣城,住建部強調,以不加槓桿為原則,有序推進去庫存工作。

此外,順應調控及市場變化,萬科加快推進全方位轉型。新華社報道,萬科董事會主席郁亮表示,高速擴張期過後,中國房地產已經到了危急關頭。萬科計畫在數年後,成為全球領先的住房租賃企業,因此將調整發展策略、經營計畫、管理制度。

昨天萬科H股收報29.15港元,升7.4%。A股收市再創歷史新高,收報31.79元(人民幣,下同),成交近33億元。

萬科A昨錄得一宗大手成交,出現在深股通交易席位,成交價29.25元,較收市價折讓近8%,成交額8585萬元。

由2007年起,萬科開始布局住房租賃市場,2016年萬科推出第一個長租公寓品牌─「泊寓」。

萬科近期又與深圳福田南山街道辦合作,探索以「統租運營+物業管理+綜合整治」的模式,升級改造轄區數千套城中邨房屋。




(星島)高盛:港未必跟足美加息

高盛預計美國明年將加息4次。高盛亞太區首席經濟分析師迪安竹(Andrew Tilton)料,每次加息約四分一厘。

主要是美國利率現時仍處於低水平,而經濟增長強勁及低失業率推升工資,當局須提防經濟過熱。

相信屆時香港亦會跟隨加息,但未必跟得足,將拖低本港消費及整體經濟增長。

高盛資深中國經濟分析師鄧敏強表示,本港明年或跟隨美國加息,速度未必如美國般快。估計本港亦受惠環球經濟持續向好,相信樓市沒有下行壓力。他亦對樓市不太擔心。

他又指,本港今年經濟表現理想,料全年增長可達3.5%至4%,但隨著息口向上,港元轉強影響消費及工資上漲推升通脹,預計明年增長可能會放緩至2.5%至3%。

內地方面,鄧敏強預料,今年全年經濟增長將加快至6.8%,但隨?去槓桿政策力度加強,固定資產投資增長回落,料明年經濟增長有機會放緩至6.5%。

明年面對多個風險因素,包括樓市降溫及信貸緊縮措施持續,但由於環球經濟條件有利,出口仍會錄得強勁增長。

人民幣匯率亦因而會有貶值空間,他料未來一年人民幣兌美元匯率為6.8,較現時的貶值幅度約2%。

亞洲地區方面,迪安竹指整體經濟良好,估計除日本及泰國之外,亞洲各國央行都會跟隨美國加息。




(星島)悅庭軒呎價1.49萬創新高

樓市氣氛持續,二手屢錄破頂成交。其中鑽石山悅庭軒高層戶,剛以呎價14933元易手,創九龍區夾屋最高呎價紀錄。

據土地註冊處顯示,鑽石山夾屋悅庭軒2座高層C室 ,面積454方呎,屬2房間隔,坐向西北望市景 ,本月初以678萬元(自由市場價)沽出,呎價14933元,創九龍最高呎價夾屋紀錄,同時較9月時何文田欣圖軒的舊紀錄高出近3%。

香港置業助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳天晉IIIA期5B座高層A室,面積959方呎,屬3房套連工人房及士多房間隔,坐向東北,享開揚景觀,以2010萬元成交,呎價約20959元,創屋苑分層戶造價及呎價新高。

市場指,粉嶺居屋雍盛苑A座中高層19室,面積211方呎,開放式間隔,以293.8萬元(自由市場價)易手,呎價13924元,呎價創區內居屋新高。

代理指,長沙灣宇晴軒6座高層A室,面積554方呎,業主原先以1050萬元成交,由於有其他買家出價搶購,最終業主賠訂重售,並以1128萬元沽,呎價20361元。

中原高級資深分區營業經理陳彪表示,太古城海景花園紫樺閣中層G室,面積1015方呎,連租約1920萬元易手,呎價18916元。

美聯高級營業經理葉劍威表示,粉嶺綠悠軒6座中層D室,面積約445方呎,獲換樓客以515萬元承接,呎價約11573元。

祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,天水圍天頌苑P座高層6室,面積426方呎,獲區內首置客以390萬(自由市場價)購入,呎價9155元,屬市價成交。

市場指,鴨脷洲海怡半島9座中層B室,面積742方呎,3房間隔,以1235萬元成交,呎價16644元,較市價低約5%。

世紀21物業分行經理魏仕良表示,將軍澳富康花園9座中層A室,面積592方呎,以520萬元(居二市場價)承接,呎價8784元。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示,鑽石山龍蟠苑E座中層14室,面積426方呎,兩房設計,獲買家以578萬元(自由市場價)承接,呎價13568元。

利嘉閣聯席董事彭嘉豪表示,馬鞍山海典灣5座中層D室,面積約495方呎,為兩房間隔,以700萬元易手,呎價14141元。




(明報)仲量聯行:物業變「共居」 租金多兩成

樓價高企令「共居」成為社會現象,仲量聯行分析研究指,投資者如把手持物業改造成共居項目再出租,租金增幅料可近20%,租金回報或增加逾一成;該行研究部主管馬安平指,共居項目遍佈油尖旺、九龍城等區,而鄰近大學地區更是共居熱門點,因可吸引大學生入住,而共居風氣已蔓延至豪宅區,如壽臣山,專攻年輕專業人士。

年輕專業人士學生為主要租客

馬稱,現時共居項目的租金由每月2800元(單人?位)至每月約2萬元(小型單位)不等,共居住客主要為年輕專業人士及學生,因他們置業能力較低,亦未能享用公屋,推算目前約有5.85萬年輕專業人士、與6.8萬名本科生及研究生,需與家人居住或在私人租賃市場租屋。

仲量聯行研究認為,以一幢可提供72個單位的住宅為例,假設各單位面積約150方呎,各單位月租約7000元,每月租金收益約50萬元,料租金回報率約3厘;若投資者把物業改造成共居項目,每單位居住2至3人,推算可提供約150個?位,而各?位租金約4000元,每月租金收益可增至60萬元,即租金收益提升兩成,而回報率料可增至3.4厘,回報率增逾一成。

據了解,投資者通常會把舊樓,或兩三星級賓館改裝成共居項目,而改裝舊樓可帶動更高的租金上升勢頭,因舊樓原租金偏低,而且樓底較高(至少3.5米或11.5呎),可放置高架?,提升空間使用率。另較小型酒店及賓館,由於只需作少量改動,亦適合改成共居項目。

舊樓具一定改裝優勢

另有市場人士指,現時有香港大型發展商亦考慮將舊樓改造成共居物業。馬安平認為,共居價格相宜、而且能解決年輕人住屋需要,既不用與家人居住、也不用與人合租單位或住進劏房,而共居與劏房不一樣,因共居設有共用空間。不過,投資在共居項目仍有潛在風險,馬安平指現時實用200方呎以下納米樓新供應增加,月租可低於9000元,租金水平與共居項目相差不算大,對共居項目的需求或會下降,另共居項目租期較短,可能會影響投資者的現金流。


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