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市場購買力知多少

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-12-06

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*轉載自2017年12月份的資本企業家雜誌

(按圖放大)

原文:

我對近年的官員包括特首的房屋政策方向都非常認同,亦深信他們已盡了自己本份去改善環境,不過,在樓市預算及數據詮釋上我覺得仍需努力!

其中,要改善的一個例子就是引用「市民置業供款負擔比率進一步惡化至68%」了!這數據恐怕發出了一個訊息:「假設我有1萬元H收入,便用當中6800元去供樓了!」如果是的話,這樣詮釋數據並不真實,有誤導及「靠嚇」之嫌,官員運用時要小心被傳媒片面運用,發出不適當評論,這有損新特首和政府的威信。

簡單一個回問:「用收入的68%去供樓,乜可以向銀行借到錢咩?」這是一個現實中不可能發生的!

雖然我相信數據是真實,但引用的人往往詮釋得很片面。

尋真相,看數據吧!
根據統計處2016年H人口普查,全港自置仍有按揭住戶不足35%。即是有超過65%是已經供滿樓的。

在仍然還款中的34.3%當中,供款與入息比率中位數只有18.4%。

我們再看看最新的按揭結構如何,金管局2017年8月的資料,新批出住宅按揭貸款H平均供款與入息比率只有34%。

所謂「供款與入息比率的泡沫」,並不存在於現實之中!

其實,用「供款與入息比率」去評估市場購買力是相當過時更容易錯判形勢,在新常態中,購買力已由「複式購買力」及「財富效應」主導,複式購買力有兩種,一是如「父幹一族」的跨代購買力,即父母資助子女買樓聯合形成了力量強橫的新購買力,另一種複式購買力就是人口最多的50歲至60歲板塊,他們大多數仍未退休,但是他們的收入由年輕時的單一化(以月薪及單一生意為收入),變為複式化收入(從多種的收入技能及投資回報),舊有觀念的人多年來仍高唱用平均入息比率當為評估購買力的金科玉律,一定程度是與時代脫節。

除了複式購買力之外,09年之後亦產生了強大的財富效應,所謂財富效應在房地產市場上即是純粹因為資產價格升值而衍生的額外購買力,如果幾年前買入物業,幾年後的今日就可以細樓換大樓了,亦有不少人當樓價上升後將溢價的其中一部分去買車位了,有些人認為樓未賣,何來實在?如果是在充滿按揭泡沫的市場下,這種財富效應的而且確並不太實在,但在樓市辣招之下,市場日益去槓桿、低按揭,市場就已經不存在借貸泡沫了,那麼這種財富效應在沒有泡沫之下就變得更加實在了,更何況09年之後的新常態,在錢多貨少之下,市場價升量跌,在樓市辣招之下,又抑壓銀行借貸,銀行只可以借給未上車人士或者有實力低借貸資產人士,於是擁有升值物業的人士就成為了天之驕子了!在安全低按揭率的原則之下他們更得到了超平息,市場升值之大之快根本富者已能自我衍生足夠的購買力去令市場進化下去!一早根本已不需要傳統的所謂入息比率去支持了!

因此解決樓市問題要用新理念,洪水只可疏導不能堵塞!抑壓中產入市最後享受不到樓價升幅的財富效應,絕非一個分配財富的好方案啊!



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