每週樓市評論

樓市走向極端滯脹

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2012-12-20

*轉載自2012年12月20日的晴報

(按圖放大)

筆者外遊回港剛下機，同事都匯報成交回升了不少，我看數據後不禁苦笑，回應他們這次很可能只是一次「奀仔小陽春」！過後成交將會再減少，市場從靜市回復三成左右就是小陽春？我認為是的，近期成交多了，是因為政府推出雙辣招後令準買家觀望，因此聚積了一定的購買力，現在形勢清楚了，顯然樓價在考驗後仍然堅挺，買家自然由觀望回復較積極了，成交自然增加，但當買家表現實在了一點後，又開始有小部分業主反價，最後樓價我認為有力再上升5%左右，到時反價亦只會更多，原本實在的買家見樓價升後又再猶疑，成交自然又再減少了！如果從這角度看，現在說是小陽春就成立，其實只要大家將近年成交量做一個圖表，就會發覺了『價升量跌』的趨勢，成交量的谷底和高峰亦一次比一次低，小陽春當然一次比一次「奀」了！

其實筆者多年前已發表價升量跌的概念，原理是價格長期不跌反升，購買力卻日益不足下，市場只有用成交量萎縮來反映；為何會價升不跌？因印銀紙愈來愈多，當印銀紙的量比樓價升幅更多的時候，樓價可以大跌嗎？但加人工卻也不及通脹時，購買力會增加嗎？其實這只是加減數的邏輯而已，覺得樓價要大跌的人，要計算清楚礴率的風險！原本用作置安心計劃的青衣「綠悠雅苑」，如果包括暫免地價部分，以實用面積計算呎價達9300元，比較早前屯門推出的樓花紅盤「瓏門」部份單位更加貴，這顯示了政府就算可控制樓市，卻不可能左右物價，未來新起的居屋只會愈來愈貴，等未來新供應上車的人其實不切實際。

繼鑥鐵工人後，模板工人亦宣佈未來將加人工30％，政府愈大量增加供應，建築工人便愈不足，建築成本就愈升得快。

想上車置業的朋友，不單只在成本上看不能等，從供應上去看，『等』亦不切實際，過去兩年(截至今年8月底)，政府賣出46幅地皮中，只批出5份上蓋施工紙，我一向也說不可以一廂情願地以為新供應可以話加就加！恐怕的是，發展商和政府的磨合會令新供應來得事倍功半！

美國的邁阿密在金融海嘯後樓價急跌，但到了今日已回升到樓價又等於最谷底時候的一倍了，這和香港很多地區的樓價升幅是相若！邁阿密和香港樓價有共通點嗎？絕對有！就是同樣是用美元為貨幣「依歸」，從這角度去看，大家可能可以對事實多一些體會。

香港樓市已完全進入極端的滯脹了！

我不欣賞金融高官單向地向市民發出加息及按揭借貸的預警，這方面雖然是真正存在的風險，但是，這方面的風險香港已有足夠的借貸收緊及預算準備，反而量化貨幣引起的風險，政府提得太少，我強調，匯率比息率更影響大局！美國若長期再繼續量化貨幣，其帶來的傷害比加息風險巨大得多，而且兩者風險已懸殊！香港人最大的危機，可能就是政府將錯誤的面對風險訊息給了市民啊！

至於地產代理在這新常態下，難免要轉型，人海舖海戰術的概念其實會否不合時宜？如此市道對細行來說是否是一個災劫？這倒未必！簡單一個問題就是：市道好，小公司是否一定好生意？在不作瓦存的人海戰術下，我們在旺市經營一樣不容易，同一個邏輯，市道不好也不一定生意差！生意的存亡基礎是收支平衡的問題、是分配的問題、是管理的問題！市道旺淡只是經營的其中一個要素而已，市道靜的時候，以上提到的關鍵可能更容易掌握！包括人力資源更充足且穩定，租金更平，面對惡性競爭也更少。

我個人認為，樓花的處境十分不利於行業的專業發展，本業因樓花街霸失去了代理的尊嚴！真的得到很多利益嗎？在老闆來說，得的多？還是失的多？可有認真算過？在員工來說，多少人去爭一單？多久才開到一單？

我始終認為同業應我求我道，在我來說，我十分榮幸可以與員工一起堅持原則去追求理想！在市道靜的時候，其實就是老闆表現支持員工的時刻！彼此能否長期有互信，在乎經營者困難時刻有否兌現承諾！