每週樓市評論

辣招見成果應放寬換樓門檻

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-05-27

*轉載自2016年05月27日的經濟日報

（按圖放大）

代理業各商會在成交仍然低迷下決定再次爭取營商環境改善，不過今次我們以合乎三個原則下進行：

（1）在支持政府的樓市辣招的原則下進行爭取；
（2）以增加市民利益為原先，只要求放寬業主樓換樓自住按揭門檻，希望樓換樓回復正常後可令細單位的二手放盤量正常回升；
（3）爭取不針對政府，重點是要求立法局議員表態是否支持給予小業主樓換樓的合理化機會，我們認為，要政府能暢順做到合理的事先要議員表態支持。

樓換樓上游置業是市民的合理權利，但於2010年政府為保護香港金融體制下推出了樓市辣招，是正確的決定，但是二手市場的確在之後作出了異變。

當2010年11月第一次出辣招時，屯門私樓二手放盤量是3276個，但到了2016年5月24日只有1302個，減少60%！而350萬或以下私樓放盤量由原本辣招前的3132個，到2016年5月24日的384個，減少88%！尤其放盤量的減少，雖然可能有其他的因素，但我們必須要思量清楚有關原因會否是細單位業主難於換樓引起，二手市場的放盤量主要基於「業主樓換樓」！減少了業主換樓的空間，的而且確，等同減少二手的放盤量。

市場除了二手放盤量減少外，亦因為換樓困難，所以令三房單位成交呎價遠低於兩房，長期偏低約8至22%！根據5月18日的祥益指數的成交統計，兩房或以下細單位的實用面積平均呎價比三房或以上大單位的均價貴20%！這不是理想的情況。

除了放盤量及成交價的異變之外，市場上是近年亦出現了剩餘購買力的高漲，在第一次出辣招時，屯門車位成交均價為26.5萬，2016年4月則為54.9萬，車位價格上升了28.4萬即1.07倍，抑壓了購買力結果可能會流動到其他角落！

辣招已得到一定的成果，我認為應該是微調的時候，尤其是換樓上車的小業主，他們並不是因任何政治或政策要面對或打壓的對象，這個是最不影響辣招大原則，而又惠澤到社會的改變微調的好地方。

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