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每週樓市評論

低息催生磚本位 買樓無得輸

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-08-09


*轉載自2016年08月份的信報財經月刊

(按圖放大)


人生多變,結局常出人意表,因為人類雖然有了數千年的文明,但是到了今日,我們仍然活在迷信及虛假的世界中。
多年以來,也有不少香港人恐懼加息,但為何去年12月美國宣佈加息後,無論美國及香港的民間也不斷出現按揭減息呢?
英國公投決定了脱歐下,人們對樓市意見紛紜,有些人說,脫歐令資金湧來香港,對樓市有支持。
其實英國脫歐只是一個契機,令大量因量化貨幣泛濫的資金回歸美國,美國10年期息債跌破1.4厘這個20年新低點,加息,恐怕日益遙遠了,美國的貨幣剝削—「剪羊毛」(即是將本來量化貨幣時期借出海外的錢回收,製造了金融災難,從而令美元需求進一步加大!)今次竟失效!美國更因資金氾濫而衍生了「冗長低息期」,由美國承擔了升值的副作用去給了我們息口優惠,算了為量化貨幣償還我們一點點息口吧!
美國在80、98年的「剪羊毛」魔法為何失效?其實道理十分簡單,只要我們的政府限制市民的借貸更加少的話,美國不單不可以在將來透過抽回資金而製造到金融風浪,量化出來的無限資金更會氾濫衍生出低息期了,而資金愈多不單令息口愈平,也令美元其實有價格下調的壓力,今天美元表面雖仍上升,並非代表需求大增或在強勢,而是各國也更大力地量化貨幣,令美元在弱勢中「被升值」而已,當一天各國量化潮完結時,美元就很可能進入價格下調期了!
這新局面中,美國是被動的!市場已經沒有了撥弄風雲的霸主!這可以是一個好現象,市場更加可以回復「市場愈多錢,息口便應該愈平!」的機制及邏輯了,香港M3(指貨幣供應量M2所包括的各項,再加上有限制牌照銀行及接受存款公司客戶的存款,再加上以上兩類認可機構發行而由非認可機構持有的可轉讓存款證)近年來都不斷上升,現在比07年的時候增加了一倍以上!如果這個趨勢不變,邏輯上香港是有機會要面對負利率的!無論脫歐有沒有出現,平息才是實際的硬道理!發生了脫歐後的香港房地產就成為了資金避難所,樓價及成交量近期都有明顯的升幅,相信大家都明白香港現在要面對的不是加息浪潮,而是低息風暴了!
我想說一說經濟,美元強勢令到香港的出口及零售都受挫折,但所謂經濟衰退的表象,我認為有一半是因為經濟轉型而來,真正衰退的能量仍未足以改變到香港的就業結構,即是說香港的失業率仍能堅守在4%以下,其實即是等於香港人能承受這個經濟衰退,然後等待其他利好因素把隱憂抵消!
我在今年年頭撰寫的《2016年我對樓市的十大忠告》裡面,其中「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」,到了現在,我相信很多人都會醒覺自己過去對美國經濟太迷信了,但是仍然很多人是繼續忽略中國的經濟表現,我認為中國經濟的調節方式是與歐美不同,歐美是經濟膨脹到泡沫爆破,然後在谷低再重新作財富轉移,中國的調節方式是有如呼吸般的,過去一年我認為中國是在收歛市場能量,在收歛的時候如果用西方的邏輯去看,就會覺得異常虛弱,其實一定程度是一個主動的調節,我認為下半年尤其9月之後,會是一個中國經濟能量的發放期,到時市場的氣氛就會有了很大的改變了,對樓市的評估亦會樂觀得多。
二手樓尤其新界細價樓反價頻現,但不少專家也說,下半年新盤湧現,一手會拖累二手?
在二手市場方面,大家不可以忽略兩點,第一就是二手的總放盤量是不斷減少中!而租的放盤量不單只是減少,而且租金正在上升中!嚴格來說,我認為去年10月之後的劈價勢是過份地調整,過份調整令到很多買家就進入了租務市場,令租盤日益「清倉」,租金出現上升!其實在量化貨幣之下,樓市「愈來愈少人放盤」的情況是根本無停止過,樓盤去到極少的時候,樓價才出現反彈,未來價格回升的速度我相信會快速的。
到了今日,仍然有人未明白「影響樓價最大的其實是貨幣」!只要這世界仍然是以「印銀紙」為基制的話,買樓,只要量力而為下進行其實就「無得輸」!風險的魔鬼其實只在是否「量力而為」上,非買樓的本質上!買樓長遠投資上本質是優秀的,而且一直以來都是面對銀紙貶值的最佳套戥工具,隨著近年的樓市辣招等調控措施推出,實際都是一道道「禁借令」,在各項辣招配合壓力測試及入息比率下,樓市已經成為精英樂園,是AAA級的優秀市場,在動盪的貨幣戰爭下,金融系統其實日益倚重房地產去穩定局面,「磚本位」並非筆者的戲言!
至於更多人期望的一手樓供應充足會連累二手市場,我認為是非常美麗的誤會。
在現實中,我們不可能要求發展商起樓蝕大本,否則就會沒有人起樓!這就等於自斷之後的供應了!充足的供應的確是可以牽制到樓價過份上升的,亦可以令到發展商進入薄利多銷的年代,但絕不可能要發展商蝕本,或者劈價求售,如果明白這點,追求置業就不會因過高的期望而錯失入市的時機了。
現在的情況已經是理想了,市場已經有條件適當反映作相對以前合理及健康的樓價升和跌!我們應該對政府的房屋政策收貨了!
太多人對市場的期望都遠離了我以上所說的事實,未來,希望大家都學懂「與貨幣共舞」!珍重!



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