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每週樓市評論

居屋地價信託基金 解上車困局

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-10-11


*轉載自2016年10月份的資本企業家雜誌

(按圖放大)

曾幾何時不少人認為,愈多的樓花供應樓價就可以愈平,的確我們很需要更多的房屋供應,以令樓市長遠可健康發展!但是房地產是一重成本的產品!貴的人手、貴的地皮、貴的建築材料!愈多人起樓,有限的材料及人力資源也愈會被抬高!是需要絕對性超額多倍的供應量,樓價才能戲劇性下跌!又或者,普遍發展商借貸過高,才會令發展商在供應增加下急放!如果沒有以上的兩類條件配合的話,所謂多供應只會令樓價愈來愈貴!所以我多年以來都對增加供應能令樓價大跌這論據也不認同!現在發生的事實亦是這樣!

因為樓花供應遠水不能救近火,所以我們必須要在樓花增加足夠供應且產生效果前,再想一些辦法去平衡供求,否則等到新樓花供應能產生平衡效果的時候,樓價已經比現在高得多呢!「等」就得不償失了!

居屋政策,很少人留意到這其實是一個賺錢的房屋資助項目,居屋不可能是一個蝕本的資助項目,因為它不是一個「貼錢」給受助者的概念,它是用平實的建築成本去起樓,然後暫時不需要受助者繳付地價的情形之下去產生一個上車低門檻,這做法在不蝕本之餘,正因為樓價在量化貨幣之下,其實是不斷上升的!因此未補地價的部分就成為居屋政策能賺大錢的部分!但居屋賺錢和地價上升的高效能,不合乎政治的期望,所以政府和人們也絕口不提也不承認。

但筆者卻認為,居屋未補地價的部分正正是年輕人解決房屋問題的希望!

我們計一計數,根據2015年2月的政府公布,未補地價的居屋有25萬個,如果以每個平均是未補地價是50萬的話,那這個資產就值1250億,如果未補地價是100萬的話,有關資產就是2500億了,政府應將這批龐大的資產上市成為「紙上房產」即是房產信託基金,只分配給未買樓的年輕人去認購,紙上物業的好處是幾乎可以即時滿足到未買樓的人的需求,但是不會即時搶高房地產市場的有限放盤量及供應!

年輕人在未儲夠首期之前就可認購這些紙上房地產,亦即是說在儲錢的過程去持續買入這些房產基金,就令到他們在樓價的高速增長期不會儲錢慢過樓價升!

兩個在人均入息中位數字的年輕人本來要儲3-5年的錢才可以得到上車盤的首期,但如果你現在才開始儲蓄,在你儲蓄期間樓價仍有機會上升,但如果買以上概念的房產基金作儲蓄就可同步升值了!

當然,年輕人買這些紙上房地產是有風險的,但其實年輕人就算買樓甚至強積金何嘗不是具有風險?我不見得買紙上房地產會高於其他投資項目!

政府更可以只收取0.5%的管理費去與強積金「頂爛市」,而製造一個更大的競爭效應出來令市民受惠!

在貨幣戰爭中,中國似乎是用「磚本位」即透過低按揭的房地產市場去為國家打造了強而有力的「硬資產」!香港也應適時改變,不要沉默在歐美國度的過時保險制度中,政府應放寬容許市民將強積金的積蓄成為買樓首期或轉買以上的「居屋房託基金」!這樣不但可解決買樓的需要,更加可為強積金造成良性競爭!保險制度的管理費減低,才是多項福利制度包括「全民退保」的真正出路。

筆者多年來都建議了不少概念,有一些似乎政府是有參考採用的,但是近年香港環境日益複雜,既得利益者亦很多,新概念可以落實相信還看有多少人共鳴和彩數了!

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