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每週樓市評論
美國加息 港樓市更健康

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016)
地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職

2017-01-11

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*轉載自2017年01月11日的大公報

(按圖放大)

樓價高處不勝寒,每逢這些時刻總有人出來唱淡說樓價跌3至5成,但我仍然認為樓價會在2017年在波折重重下,仍繼續向上,原因是我覺得樓市向上的格局並未作結構性改變。

其實讀者只要問自己兩條問題,就知道樓市走勢的答案,(1)你是否相信令樓價上升最主要因素是量化貨幣?(2)你認為環球的量化貨幣是否會在2017年繼續?如果你兩條問題的答案都是「是」的話,代表了其實你是認知到我們仍然處身在「買有風險!不買也有風險!」的困局,我們這一代其實十分希望樓價下調,因為這個水平的樓價是會積聚怨氣,令市場及社會都會作不健康發展,一向以來樓價大跌是一種經濟災難,但是到了現在,樓價上升其實都可以帶來災難,「升災」!

如果美國真是加息,我歡迎!很希望加息!因為加息可以調整樓價,撲滅到「升災」,但恐怕美國實際並沒有這個力量,香港已經成為一個不願做運動卻過份癡肥的中年漢,美國加息可令這中年漢挨一挨餓,相信不會死,KEEP FIT一下亦對健康不錯。

因此加息不是特朗普的真身,因為加息「抽水」「剪羊毛」,只會抽走美國原本量化貨幣湧來香港又借不出去的錢,會令我們更健康,減少「水浸」,甚至樓市「辣招」都可能鬆綁。

每次美國「剪羊毛」之所以可怕,是因為美資進入我們的市場後,普羅大眾已經借了去投資,當抽走的時候就自然摧枯拉朽,金融爆破!美國加息「剪羊毛」必須要在傷害別人下才會令自己得益,但今時不同往日,很多國家已經定下「辣招」,而股票市場亦出現過爆破,在貨幣戰場上其實已經「堅壁清野」了,如果美國加息抽走資金,只會幫有準備的地方,如中國或者香港作健康瘦身,當「剪羊毛」不可以傷害對手的時候,有關的資金回到美國只會製造資金泛濫及通脹,令我想起東南亞落蠱毒的巫師在施法失敗之後,是要承受萬毒歸心的惡果。

我認為特朗普的真身是美債,未來國際上將會發生的風雲變色,其實都是希望其他國家買美債,美債的虛弱已經是路人皆見知,這個既然是一個房地產的專欄,我們不花時間去序述有關的數據,相信大家都可以很容易在網上找到。

我想只作一個假設,如果一個國家想脫離美國貨幣的魔爪的話,會有三個心願,(1)自己國家量化貨幣!以稀釋美元.(2)希望有一隻新加入貨幣是在短時間內大量流入國際市場!可以比自己國家與其兌換,以減少對美元依賴!最好這種貨幣是貶值令買入價平!(3)希望美元升值,讓自己減持賣出美元時可以得到豐收!以上3種情況,其實最近都出現了,不過筆者只是房地產的評論員,我最關心的是:繼續量化貶值是否大部分國家的最大利益,如果是的話,香港就要繼續面對普天蓋地的資金泛濫,樓價仍會繼續上升。

香港人繼續耽誤開發土地,令到樓價的問題繼續更難處理,香港正燃燒過去數十年增大住屋空間的成果,這個就是耽誤政府施政的沉重代價,香港人住得愈來愈細,是令人痛心的結果(看圖表),十分遺憾,作為負責任的評論員,我認為香港樓市暫仍無藥可救,最佳的方案只有一個:「在量力而為下,早買樓為佳!」
屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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