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每週樓市評論

磚本位的租務機制

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-07-26


*轉載自2017年07月26日的大公報

(按圖放大)

原文:

好友邵志堯傳來一個統計圖表,是內地鏈家研究院在《租賃崛起》一書內「大城市人口與租賃規模比較」的分析,筆者不是內地房產的專家,不敢「充內行」對內地市場評論,但是因為統計圖表中包括了香港及各大城市的數據,我是香港的地產專家,同時對國際金融亦有一點研究,所以我打算由外向內看來做觀點作分享和呼應,筆者覺得有關報告是專業的,從數字可以看到中國新經濟模式的精彩之處,也看到大時代的去留。

09年後的環球量化貨幣潮帶給全世界無限的衝擊,中國經濟如何借力打力,並以患為利,我覺得數字上可以反映到很多佐證。

環球量化貨幣潮令到世界市場,尤其是西方模式為主導的城市,正正是圖表中所反映的紐約/洛杉磯/東京/香港等等面對錢多貨少的情況,在滔天的貨幣巨浪之下,並不能夠增加太多的商品,於是市場就進入價格不斷上升,成交量不斷下跌的情況,樓價在上升之餘,剛性的需求自然會走向租務市場,那租金自然尾隨上升,除非在增加貨幣的同時,政府是同時增加大量的土地供應就才可以化解了,如果供應根本不多的話,例如香港,不斷上升的租金就會成為樓價不斷上升的基石了!

貨幣增加不停,樓價就升值不停,租金上升亦不會停,民生負擔不起租金,租金就會停止上升嗎?在市場學上是錯的,因為市場只會納米化或者劏房化去回應!現在這個情況正在香港發生中,即是說除非政府有大量供應,只要供應足夠,就算樓價上升,剛性購買力便會變化成租戶轉入租務市場,而「一人多樓」的業主,「住唔晒」的單位亦會放出市場成為租盤,所以內地租務回報低是反映到內地的房產供應足夠,而樓價高、租金回報率低正正是一個市場的調節基制,買不到就「嘆平租」,在內地的而且確在短期上是做到「租一日賺一日」,但在香港其是「租一日蝕一日」的,因為租客不單幫業主供樓,而且還幫業主鞏固樓價,所以你看到中國那幾個城市 ─ 北京、上海、廣州、深圳,租金規模相對上是比人口偏低的。

當然,當內地愈來愈多人擁有房地產的時候,整個市場租務回報低始終亦會是一個隱憂,所以最近中央或者市場提倡「租賃崛起」或「購租並舉」等模式,是將剛性購買力更大量引渡進租務市場,那有兩個好處,第一在房產方面有更平均完善的分配,更加重要亦會進一步鞏固到現有市場買賣價的基本價值,即是說只要中國繼續減低房地產借貸比率的話,加上租金回報率在租務成交日漸增加後必然回升之後,中國的經濟便會再出現一個更強形勢,而且是一個藏富於民的強勢,以上說的本來就是一個基本的經濟概念,不過香港人樂此不疲去玩弄政府,不讓政府建設,但在另一方面不少人卻譴責政府「唔做野」,這是十分愚蠢地傷害自己啊!



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