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每週樓市評論

警惕不買樓的風險

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-09-06


*轉載自2017年09月06日的大公報

(按圖放大)


原文:

最近網上熱傳一段訊息:「你把錢存在銀行,你不買房子,你的錢就會被銀行借給別人買房子,最後你租他的房子,他收你的房租,還用你的錢還貸款」。很遺憾,不買樓的風險其實很多人也會低估了,輸得較想像中大很多,淡友輸得太多!太盡!又怎會甘心?

2010年政府第一次推出樓市「辣招」後,樓市其實已經沒有了短炒,只有長遠投資!樓市的問題其實並不是炒賣引起,我們可以埋怨制度未能適時配合得切,但是有關我們面對的樓市問題甚至社會分歧,其實是美國牽頭的環球量化貨幣引起的樓市價格「升災」!

不過以上訊息仍未提及一個重要的風險,就是加租!加租令到香港樓市問題日益複雜,內地樓價雖然同樣不斷創新高,但加租會相對香港較慢較遲,而且收租回報率較低!香港加租亦步亦趨於樓價上升,令「不買樓的風險」特別高!過去的幾年,不單止不買樓有風險,即使賣樓後,如果沒有及時將資金再投資的話,亦面對了巨大的風險。多年來有不少人都是見樓價高於是把樓賣了後再等樓價跌,這正是投資市場的所謂「租住等(跌)」結果樓價在之後沒有跌之餘還不斷上升,「等跌」令賣了樓的資金留在銀行戶口中,於是不斷的加租就將有關賣樓賺了的資金大量消耗!賣樓風險如此高,誰人會在二手市場放盤?香港樓價高的問題於是就日益難於扭轉!

樓價愈升愈高,無論你有多想買樓,也一定要準備好面對買樓的風險!幸好香港的制度相當不俗(壓力測試、入息比率等),尤其是購買二手樓,只要依足政府的相關規定,買樓的風險可以稱得上合理地掌握到!

筆者不是唱好,而是想提醒大家要面對風險,即是樓市的升災!最近林奮強先生受訪問時提到「香港人買唔到樓點算?林先生斬釘截鐵表示,最實際的方法就是搬走(離開香港),除非政府增加土地供應」。

有關的內容,相信在傳媒的報導之下,訊息被誇大,相信林先生是用心良苦提醒香港人在大都會開放市場之下,其實價格容易上升,從而令遷徙出現。常常有人說,這些樓價香港人怎會買得起,現實中其實是:買得起才是香港人。

我們難道不能改變這命運?可以,每個香港人也可以!問題是否願意這樣做,有兩個訊息若出現了可能會令部份發展商考慮減價,一是重推八萬五政策,二是願意有條件有限度的開發香港綠化土地,現在的市場仍然可以用期望管理去做一個扭轉,然後在Buy Time下實際增加土地供應和二手放盤量,不過這些偏偏香港人卻不願意去做!你說香港還有得救嗎?



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