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每週樓市評論
業主日益強勢 樓價易升難跌

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-11-17

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*轉載自2017年11月17日的經濟日報

(按圖放大)


原文:

筆者是預測樓市較準確的評論員,但準確與否意義不大,我只是想分享我觀察樓市的邏輯及計算方法,希望可以給到讀者一個參考,本文想說三點新常態市場中的關鍵因素,但是偏偏受公眾的嚴重忽略。

我認為:「樓價是買方和業主博奕後的結果。」即是說就算有足夠供應也好,如果業主的強勢遠高於買家的話,樓價自然易升難跌!在面對環球的量化貨幣潮,政府自然是應該用樓市辣招令到金融更穩定及令買家入市更審慎,所以我一直都支持樓市辣招,只是我認為政府忽略了這個亦是令到市場更鞏固的政策,更加是一個令業主板塊實力日益強橫的政策!樓市辣招下,既然業主日益實力強橫,在這場博奕比賽中自然樓價上升是必然的!

最近有高官提出市民置業供款負擔比率進一步惡化至68%,我極不同意,看更多數據可知真相,根據2016年的人口普查的結果,全港自置未供滿樓仍有按揭住戶不足35%,其中供款與入息比率中位數只有18.4%;再從金管局2017年8月資料看看最新按揭結構,新批出住宅按揭貸款的平均供款與入息比率只有34%!也看香港按揭貸款的撇帳和拖欠比率,拖欠比率(超過3個月)=0.02%, 過去12個月的撇帳額=0!所謂按揭泡沫,子虛烏有!

第三是香港的資金泛濫,M3(泛指總存款量)一直也與樓價微妙地同步倍數增長,我更加想強調在西方的動盪之下,香港受到的現金壓力是日益上漲的,例如英國脫歐之後,香港不久就面對更大量的資金湧入,我認為未來美國若面對經濟「爆煲」,一樣會令到香港在不久之後就面對空前的資金泛濫,美國縮表不單只沒有實現到,而且我們看到香港面對更多的美金流入的壓力!我認為政府有責任告訴市民,香港正在現金日多、結構愈穩、借貸愈少情形之下樓價上漲,買樓應該量力而為,「買有風險!不買也有風險!」但是有能力買樓的,我們不應該給予他們一個「不存在的泡沫或將爆破的夢」,讓他們錯失現在仍有能力掌握的入市機會啊。




屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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