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每週樓市評論
市場謬誤逐一解
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2018-04-25
*轉載自2018年04月25日的大公報
(按圖放大)
原文：
我一向也強調「最影響樓價的因素其實是貨幣！」事實上，現在已沒有單一的市場，樓市、股市、匯市、債市，甚至戰爭（包括貨幣戰爭），隨時都會影響環球現金流，從而影響令不同市場也出現變化，於是，各範疇的評論員在這混亂的新常態之下，幾乎看每一個項目都會有不同的結論，在論點紛紜之下，消費者更加迷茫，筆者算是評論樓市較準確的評論員，我希望歸納一些公眾覺得困擾的問題如下，並分享我的看法，希望可以具體令到讀者掌握到我的觀點以便與其他觀點作比較，期望他們可以找到結論：
（一）美國加息會令樓價大跌？
我絕對不同意，加息在市場學上本來應該是經濟活力的反映，美國並沒有強大的經濟增長，從而帶起息口大幅上升！所謂美國經濟較好，其實都是一種不客觀的講法，都是將幾個數據去用美國邏輯作詮釋，實際上美國始終是一個赤字的國家，貿易又與其他國家出現逆差，股票多泡沫，債市開始被拋售，美匯亦在下跌軌道，我不認同這種觀點。
(二) 美國縮表令世界經濟受沖擊
我也覺得很錯，如美國縮表抽走資金令到各國經濟動盪，首先要有二個先決條件，一是要我們正處於過份依賴美國資金的狀態，另一個條件就是美國資金抽走後，我們的資金因此而減少並補充不到！在09年之後，香港無論在房地產或者股市，其實都日益淡化了對美元的依賴，更加重要，在09年之後，環球資金已經由美國為主的「寡頭量化」變為現在的多國一起量化貨幣的「多邊量化」，我們看看數字，去年9月尾美國宣佈縮表至現在，美國是縮表698億，但是中國、歐洲和日本這幾個國家在這段時間是擴表5,949億美元，是美國縮表的8.5倍，如果計這些國家擴表後的貨幣升值、美元貶值及量化量兌換美元的值是18.9倍，市場已有很多錢，美元佔整個市場的資金並不是一個能致命的份量，今時不同往日了，所以美國縮表在更多的資金量化之下，並不存在條件令市場出現太大動盪。
（三）套息令到港元大量流出本港
筆者對這個看法一直感到莫名其妙，套息和資金流出本港其實是兩碼子的事，事實上，大部分的套息活動，資金均是仍然留在香港的，未見有大量流走的趨勢。
（四）套息令銀行結餘大減後，香港便要加息！
筆者認為也不對，套息雖然令到銀行結餘大減，但是由銀行結餘減少去到零，以此作為加息的時間表，筆者認為是脫離了原本的機制。在機制上，過去多年每有資金大量湧入時，其實香港政府已把部分銀行結餘以未償還外匯基金票據及債券去吸收。多年以來，我們共吸收了一萬零五百億，這筆錢，於機制上是當資金流走時，將會被釋放出來。既然有這個機制，縱使金管局可能會因為其策略而提早啟動任何機制也好，但無論如何，數目上，我們的確有10,500億為資金流走去作消耗！即是說，其實我們有很長時間，如半年、一年的時間去解決套息問題，而套息問題並不如渲染般的難解決，金管局在弱方兌換保證被觸發而介入後，自然令到港元回升，那麼套息便要面對回升後的匯率風險，套息是正常的金融投資，有關危機是被嚴重誇大。
(按圖放大)
原文：
我一向也強調「最影響樓價的因素其實是貨幣！」事實上，現在已沒有單一的市場，樓市、股市、匯市、債市，甚至戰爭（包括貨幣戰爭），隨時都會影響環球現金流，從而影響令不同市場也出現變化，於是，各範疇的評論員在這混亂的新常態之下，幾乎看每一個項目都會有不同的結論，在論點紛紜之下，消費者更加迷茫，筆者算是評論樓市較準確的評論員，我希望歸納一些公眾覺得困擾的問題如下，並分享我的看法，希望可以具體令到讀者掌握到我的觀點以便與其他觀點作比較，期望他們可以找到結論：
（一）美國加息會令樓價大跌？
我絕對不同意，加息在市場學上本來應該是經濟活力的反映，美國並沒有強大的經濟增長，從而帶起息口大幅上升！所謂美國經濟較好，其實都是一種不客觀的講法，都是將幾個數據去用美國邏輯作詮釋，實際上美國始終是一個赤字的國家，貿易又與其他國家出現逆差，股票多泡沫，債市開始被拋售，美匯亦在下跌軌道，我不認同這種觀點。
(二) 美國縮表令世界經濟受沖擊
我也覺得很錯，如美國縮表抽走資金令到各國經濟動盪，首先要有二個先決條件，一是要我們正處於過份依賴美國資金的狀態，另一個條件就是美國資金抽走後，我們的資金因此而減少並補充不到！在09年之後，香港無論在房地產或者股市，其實都日益淡化了對美元的依賴，更加重要，在09年之後，環球資金已經由美國為主的「寡頭量化」變為現在的多國一起量化貨幣的「多邊量化」，我們看看數字，去年9月尾美國宣佈縮表至現在，美國是縮表698億，但是中國、歐洲和日本這幾個國家在這段時間是擴表5,949億美元，是美國縮表的8.5倍，如果計這些國家擴表後的貨幣升值、美元貶值及量化量兌換美元的值是18.9倍，市場已有很多錢，美元佔整個市場的資金並不是一個能致命的份量，今時不同往日了，所以美國縮表在更多的資金量化之下，並不存在條件令市場出現太大動盪。
（三）套息令到港元大量流出本港
筆者對這個看法一直感到莫名其妙，套息和資金流出本港其實是兩碼子的事，事實上，大部分的套息活動，資金均是仍然留在香港的，未見有大量流走的趨勢。
（四）套息令銀行結餘大減後，香港便要加息！
筆者認為也不對，套息雖然令到銀行結餘大減，但是由銀行結餘減少去到零，以此作為加息的時間表，筆者認為是脫離了原本的機制。在機制上，過去多年每有資金大量湧入時，其實香港政府已把部分銀行結餘以未償還外匯基金票據及債券去吸收。多年以來，我們共吸收了一萬零五百億，這筆錢，於機制上是當資金流走時，將會被釋放出來。既然有這個機制，縱使金管局可能會因為其策略而提早啟動任何機制也好，但無論如何，數目上，我們的確有10,500億為資金流走去作消耗！即是說，其實我們有很長時間，如半年、一年的時間去解決套息問題，而套息問題並不如渲染般的難解決，金管局在弱方兌換保證被觸發而介入後，自然令到港元回升，那麼套息便要面對回升後的匯率風險，套息是正常的金融投資，有關危機是被嚴重誇大。
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