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補地價攻略(居屋業主錦囊)
補地價攻略(六)

謝澤銘
祥益地產營業董事

2008-01-09

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(八)先補地價是否著數?





在樓價較低潮的時候, 作出補地價決定,補價自然會較低, 再到樓市回升時出售, 便可賺取較高利潤! 若閣下把握到時機,當然最著數, 但需要留意補了地價的居屋是不能再在居二市場放盤, 即自動放棄了未補地價的市場! 出售彈性因此而減少, 但在另一方面,補地價後物業便可作出租(如補地價比率較少的居屋可以考慮)。其實由居屋初次購買直到閣下出售前也不用補地價, 所以我們建議業主要考慮補地價是有何目的, 看看付出金錢去先補地價是否值得。
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(第 48 篇回應.)
[回應第 47篇]

1) 請問錦龍苑515呎, 現時大約值幾多錢?以下是土地註冊成交,是有時差,只供參考!


2) 如我想賣出去, 應該補多少錢地價?

中銀估價約135萬至140萬之間,如補地價43%,是58-60萬,最後以房委會估價為準!

3) 如我想賣出去, 補地價定居二市場賣較可取? 因為我想賣樓後, 用筆錢買新樓.

沒有太大關係,你兩個市場也可以一齊放,因補地價費用可以照樣加入售價中,只要準確計算補地價費用,應該實收價錢相差不會太遠!

4) 錦龍苑是否好難賣? 其實比起附近屋苑管理得好, 真唔明點解樓價係最低.....

看回成交記錄,一個月約有5-8單,居屋來說是可以接受的,而價錢由市場決定!


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回應者: 謝澤銘   2009-09-21
02:18:24
(第 59 篇回應.)
[回應第 57篇]

GUEST你好


不好意思!遲了回覆,你所查詢的資料我睇過近期成交呎價約3200-3800元一呎,低層就3300元一呎左右,即係如515呎就約170萬,而中銀網上估價我試用8座5樓左右E室作參考估價170萬左右,相信成交價都唔會同170萬相差太遠,但當然如你單位有裝修就可按情況叫高少少,另外補地價我亦幫你上房委會網睇左地價會係40-49%之間,但實際都要向房委會申請補地價後先有實際補地價金額,假設如果房委會以市值170萬計算以49%地價為例,你就要補地價約83萬左右,有關房委會網頁都比左你及中銀網上估價,你按一下入去睇下啦!

房委會富景花園最近成交參考
http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/hossecondarymarket/transaction/0,,2-0-0-0_PFV,00.html

中銀網上估價
http://www.bochk.com
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回應者: ROY WU   2009-10-12
21:04:03
(第 132 篇回應.)
[回應第 131篇]

你好,KAMKAM,首先多謝既留言,宜家就等我解答你既問題啦

1.只要你退回公屋單位,再同房署申請【購買資格証明書】,你就可以免補地價購買居屋

2.新樓既業主方面,只可以係公屋既成員,而你係戶籍之一,當然可以做業主,至於你既已離婚既老公可以無名,不過係申請【購買資格証明書】時,要有佢既簽名你先可以申請到

3.只要係居二市場購買居屋就可以做到一按九成半既優惠

4.最大問題就係度喇,如果你申請過破產,銀行係唔接受破產人仕申請按揭既,唯一辦法就係用你公屋內其他戶籍做業主,然後申請按揭,供款方面,120萬九成半按揭,20年供款,月供大約$5100左右

希望以上資料幫到你,如有任何問題,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

   回應
回應者: Kevin Wong   2010-03-23
02:37:56
(第 167 篇回應.)
[回應第 166篇]

你好,梁小姐

1.先致函通知房協,房協可行使優先購買權購回單位(註*),而回購價是根據單位當時的評估市值減去該單位購買時的折扣而訂定的,而評估該單位的市值時,將會參考同類型樓宇的市場成交價格並作出比較。此外,在計算回購價時,亦同樣必須扣除單位按揭欠款和利息、修葺費用、購回單位的律師費、釐印費和一切支銷。如業主在房協接獲書面通知當日起計二十八天內,並無獲得任何回覆,即表示房協已經放棄行使優先購買權利。業主便有權向政府補價,然後自行將單位轉讓或作出其他安排。

註*: 根據現行政策,房協不會接納住宅發售計劃的住宅單位之業主提出的回購申請。

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回應者: JOECHAN   2010-07-31
10:56:06
(第 173 篇回應.)
[回應第 172篇]

30 Jul 10 ASP 39 A 富康花園 02期 05座 468 1,880,000 @4,017
30 Jul 10 ASP 13 F 富康花園 01期 02座 504 1,153,000 @2,288
22 Jul 10 ASP 06 J 富康花園 01期 01座 692 2,550,000 @3,685
06 Jul 10 ASP 25 K 富康花園 02期 07座 468 1,841,400 @3,935
06 Jul 10 ASP 36 C 富康花園 01期 01座 692 1,900,000 @2,746
05 Jul 10 ASP 27 E 富康花園 02期 07座 468 1,900,000 @4,060
18 Jun 10 ASP 35 H 富康花園 02期 09座 643 1,700,000 @2,644
18 Jun 10 ASP 26 B 富康花園 01期 03座 566 1,360,000 @2,403
17 Jun 10 ASP 19 J 富康花園 02期 05座 643 1,750,000 @2,722
28 May 10 ASP 29 C 富康花園 02期 04座 643 1,760,000 @2,737
27 May 10 ASP 35 H 富康花園 02期 09座 643 1,700,000 @2,644
27 May 10 ASP 01 A 富康花園 01期 01座 504 1,730,000 @3,433
26 May 10 ASP 04 H 富康花園 02期 07座 643 2,000,000 @3,110
24 May 10 ASP 07 D 富康花園 01期 01座 692 1,625,000 @2,348
19 May 10 ASP 25 K 富康花園 02期 04座 468 1,250,000 @2,671
17 May 10 ASP 26 G 富康花園 01期 02座 692 1,738,000 @2,512
12 May 10 ASP 08 H 富康花園 01期 02座 692 2,650,000 @3,829
10 May 10 ASP 14 E 富康花園 01期 01座 566 1,400,000 @2,473
04 May 10 ASP 08 E 富康花園 02期 10座 468 1,100,000 @2,350
04 May 10 ASP 06 J 富康花園 02期 08座 643 2,238,000 @3,481

以上係富康花園近期既成交,由於近日既市道好轉,建議你用較高既價錢作參考,以免你失去預算,如有唔明白,或其他問題,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

   回應
回應者: Kevin Wong   2010-08-02
21:46:00
(第 232 篇回應.)
[回應第 231篇]

你好,CC,我係KEVIN,首先多謝你既留言

冠熹苑既折扣率大約係42-44%,確實既數字你可以參考你物業既樓契,當你知道折扣率後,你就可以參考番近期屋苑既自由市場成交價,你就可以得出大約既地價係幾多。

如果你要知道準確既地價,你就要向房委會申請,手續費$3300支票或本票,連同樓契副本及申請表交比房署,房署就會委託測量師行上門評估,大約一個月左右,房委會就會發出補地價通知書,你就可以知道真正既地價係幾多,要留意既係當出左通知書後,兩個月內需要去補地價,否則估價無效,政府亦會沒收你既申請費,如有其他問題,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

   回應
回應者: Kevin Wong   2010-12-01
22:43:26
(第 247 篇回應.)

看了半天貴行的問答,貴行之敬業樂業,專業耐心,小弟極為欣賞。近日我想出售我的未補地價的居屋,想知詳細補地價之手續,以免有所錯誤招致損失,請問以下是否正確:

1. 雙方向房署申請咩咩證明書 :P

2. 議好價,簽買賣合約, 買家付小訂

3. N日內向房署提出估價要求, 買家同時去申請按揭

4. N日內會得到房署估價,買家同時得到銀行按揭?

5. N日內買家付大訂,另付補地價給賣方律師?

6. N日內向房署付補地價

7. N日內要交吉

我找了很久都沒有詳細步驟,以上只是我個人推測,還請以相同形式列出;Sorry,我比較愚蠢,如果能有一個有日期有價錢的實際例子,就更完美,多謝幫忙。

   回應
回應者: Guest   2011-02-25
16:14:29
(第 248 篇回應.)
[回應第 247篇]

 HELLO!多謝你既留言

居屋分自由和居二形式出售,而你問的是自由市場.

1. 只有居二市場(公屋客)雙方才需申請出售証和購買証,自由市場(要補地價)是不需要的.

2. 議好價,雙方簽臨時買賣合約, 買家付小訂

3. 業主須3日內向房署申請補地價, 買家同時去申請按揭

4. 大約1個月左右會得到房署估價,而買家按揭不會影響房署估價

5. 正常簽署臨約14日內買家付大訂,補地價買方律師一般會在成交日中午12時前給賣方律師.

6. 成交前向房署付要補地價,而補地價通知書有效期為2個月.

7. 簽署臨約計兩個月內要交吉.

如有任何查詢可再留言或致電24046699翠寧分行.

   回應
回應者: WAILO   2011-02-26
23:42:32
(第 293 篇回應.)
[回應第 292篇]

你好,GUEST,我叫KEVIN,首先多謝你既留言

樂軒臺既補地價折扣率大約係48-50%,如果你想知道大約既地價,你可以參考你同類型既單位成交價,最準確既折扣率就要睇番你既樓契,你就會知道大約既地價係幾多,如果你要知道最準確既地價就要向房委會申請,費用為$3650,大約一個月時間左右就會收到上補地價通知書,你就可以知道個係幾多地價

至於你想放盤既話,可以建議你暫時唔做申請補地價手續,因為你可以同時於居屋第二市場放盤,如果真係有自由市場既客人洽購,到時再由律師樓幫你做補地價既手續,如有其他疑問,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

   回應
回應者: Kevin Wong   2011-10-27
21:26:20
(第 297 篇回應.)
[回應第 296篇]

你好IVAN,

我係Michael,多謝你的查詢.

 

1:想問用綠表申請居屋要交回公屋有什麼優惠和好處?

用綠表申請免補地價居屋,原意係政府鼓勵有能力自置物業的公屋住戶上車.

優惠和好處:

A.可以居二價購入居屋,即係不需要補地價,用更平的價錢上車,但留意日後如要放租或重按物業需要補回地價.

B.如公屋住戶入息已超過限額需要交市值租金會與供樓差唔多.

C.用居二價購入居屋後,如一日不賣出便不需補地價.

D.公屋並無世襲,居屋可以遺產形式不斷留給下代.

 

2:用白表申請居屋是否比綠表申請還要貴呢?

 

白表只為入息限額內而又未有綠表(公屋戶籍)的買家向政府購入一手居屋.

白表買家同樣可以居二價購入一手居屋,唯要抽籤 並不易中籤.

二手市場內並無白表,如買家未有綠表 則可以自由市場買入屋居並需要購入

已補地價居屋.

 

3:如出讓時白,綠表有什麼分別呢?

如購入一手居屋後出售,白綠均需要補地價或賣予居屋二手市場人仕.

如已於自由市場購入已補地價居屋,出售時與私人樓一樣.

 

4:如果以經出讓之後可不可以再申請居屋?

如出讓物業後2年後可申請白表再向政府申請購入一手免補地價居屋,

但要留意資產及入息審查.或可購入已補地價之居屋.

如再有任何查詢,歡迎致電我們.

24683838(居屋專組)

   回應
回應者: Michael   2011-11-01
11:39:01

至於補地價既手續,首先你可以填補地價申請表格,再加$4,020申請費支票,連同你既樓契副本交回你屋苑辦事處.

房署大概1個月左右就會搵估價師上門估價,房署會因應單位質數,及參考該屋苑自由市場成交價錢,再過兩星期後,房署就會發出補地價通知書,收到通知書後就會知道個地價係幾多。

另外,我地公司網頁都有個居屋專頁,你可以入去睇睇,有好多關於居屋既問題都可以幫你解答到既.
http://www.manyw.com/hos2/free.php

希望以上資料幫到你,如有其他查詢,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

(第 361 篇回應.)
[回應第 360篇]

你好,RICKY,多謝你再次留言
補地價計算方法如下:

折扣率 = (當時市值 - 當時購入) / 當時市值
補地價費 = 現時估價 * 折扣率
例子:
假設
當時市值 = 30萬
當時購入價 = 20萬
現時估價 = 60萬
折扣率 = (30萬 - 20萬) / 30萬
= 33%
補地價費 = (60萬 * 33%)
= 19.8萬
   回應
回應者: Kevin Wong   2012-05-28
17:52:48
(第 384 篇回應.)
[回應第 382篇]

你好,文迪,我係KEVIN,首先多謝你既留言,希望以後你多D上黎我地網站啦! 如果單位本身未補地價,你就可以用綠表資格購買,但康翠台已經超過20年樓,應該大部份單位已經補左地價,所以未必太容易搵到未補地價既單位,至於按揭方面,因為你係綠表,所以你最高可以做到95%按揭,只需要比5%首期,年期方面,部份銀行可以做到30年減樓年,以康翠台85年入伙計算,已經27年樓,所以只可以做到3年按揭年期。反而你用自由市場購入單位,按揭年期就可以做得更長,你可以再計下數成交價方面,因為上述區域暫時唔係我地既業務範圍,所以未有最準確既資料,只可以提供土地註冊署成交既資料比你作為參考,希望以上資料幫到你,如再有任何問題,歡迎你再留言,或致電24683838搵我啦,THX!!

19 Jul 12 29 H 康翠臺 06座 747 4,100,000 @5,489

20 Jul 12 08 H 康翠臺 06座 747 3,900,000 @5,221

12 Jul 12 08 E 康翠臺 07座 582 3,150,000 @5,412

12 Jul 12 15 G 康翠臺 01座 582 3,320,000 @5,704

28 Jun 12 03 F 康翠臺 06座 875 4,480,000 @5,120

28 Jun 12 16 E 康翠臺 02座 582 3,230,000 @5,550

08 Jun 12 18 C 康翠臺 03座 -  4,180,000

06 Jun 12 30 D 康翠臺 03座 747 4,080,000 @5,462

01 Jun 12 14 F 康翠臺 07座 875 4,880,000 @5,577

   回應
回應者: Kevin Wong   2012-08-10
10:23:30
(第 394 篇回應.)
[回應第 393篇]

你好,JENNY,我係KEVIN,首先多謝你既留言.

居屋如果未補地價的話只可以同房署申請轉按,如果要加按就一定要先補地價先可以,另外,一般地產公司都唔會提供到加按既服務比業主既

至於補地價方面,你必須要同房署申請補地價才可以得知準確既地價,首先你要填寫申請表格,你可以於房署網頁DOWNLOAD,連同單位既樓契副本及申請費用$4020支票交到房署,房署就會安排上門估價,大約個半月左右,房署就會發出補地價通知書.你就會知道準確既地價數目,補地價通知書有效期為兩個月,如逾期必須重新申請,房署亦會沒收$4020既申請費用。

如果你想大約知道地價,你就可以參考近期自由市場既成交價,再根據你樓契既折扣率就可以大概計算地價作為參考。

如你有任何關於物業既問題,你都可以搵我地既,我地一定會盡我地既努力回覆閣下既問題,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

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回應者: Kevin Wong   2012-08-24
14:49:04
(第 396 篇回應.)
[回應第 395篇]

你好,JENNY,多謝你再次留言

之前已提及未補地價既居屋係唔可以加按既,除非補地價才可以,不過如果你加按最高都係估價7成既按揭額

如果你宜家買樓既話,一般按揭7成,如果係未有擁有物業既話,最高就可以做9成按揭

至於補地價方面,你要知道自己個單位既當時市仁值價及當時購入價,你就可以知道折扣率,跟住你再參考自由市場成交價錢,你就可以計算出地價係幾多,不過只係用作參考之用,費用係$4020

最後轉按及加按兩者分別,轉按係唔會加到按揭額,加按先可以加大按揭額,你可以因應自己需要去處理,另外,由於比較煩覆,所以方便既話,你可以留低聯絡電話,等我可以直接與你聯絡,你可放心,我地網頁係唔好登出你既電話號碼既,又或者你可以直接打24683838或24552188搵我啦!!

   回應
回應者: Kevin Wong   2012-08-24
18:12:32
(第 417 篇回應.)

你好, 本人現住馬鞍山居屋, 未補地價, 住了4年, 有以下問題:

 

1. 政府讓白表買家選購未補地價居屋, 請問他們何時選樓? 我想賣出去, 請問我來得及辦理手續, 在居二市場放售, 讓他們選擇我的居屋嗎?

 

2. 能否開兩個價 (自由及居二) 在兩個市場找尋買家嗎?

 

3. 成交後多少天要搬?

 

4. 成交後多少天收到買家的款項, 以便我買另一間新屋呢?

 

5. 若在居二市場放售後, 仍保留綠表資格嗎? 仍可購買其他居二市場的居屋嗎?

 

6. 現時業主是我的先生和老爺, 請問若在居二市場賣掉後, 可不可以我老爺保留綠表資格, 而我先生放棄呢? 然後我老爺再買另一居屋單位.

   回應
回應者: 李小姐   2013-02-21
17:32:01
(第 418 篇回應.)
[回應第 417篇]

李小姐 你好,
本人叫HUGH,有關遲了回覆你問題本人深感抱歉,
首先謝謝閣下在網站留言.

1. 政府讓白表買家選購未補地價居屋, 請問他們何時選樓? 我想賣出去, 請問我來得及辦理手續, 在居二市場放售, 讓他們選擇我的居屋嗎?
白表買家預算會在今年5月下旬可以去申請購買證選樓,閣下只需在香港房屋委員會申請一份『可供出售證明書』就可以於綠表或白表市場出售閣下的居屋,費用$650,申請需大約2至4星期左右.

2. 能否開兩個價 (自由及居二) 在兩個市場找尋買家嗎?
可以.未補地價居屋可選擇於自由市場(連地價出售)及居屋二手市場出售.

3. 成交後多少天要搬?
居屋成交期一般不少於兩個月時間.

4. 成交後多少天收到買家的款項, 以便我買另一間新屋呢?
一般正常買賣,以居屋二手市場為例,臨時合約當日會收取訂金大約樓價的3%至5%左右,正式合格就會以臨時合約當日後約30日左右收取大訂連同細訂成交價的10%,以尾樓就會在交吉當日就會收取尾數.

5. 若在居二市場放售後, 仍保留綠表資格嗎? 仍可購買其他居二市場的居屋嗎?
不能.綠表資格只能用一次,閣下目前的居屋己經使用了綠表,不能再以綾表身份購買其他居屋二手市場除非有額外合資格的綠表資格

6. 現時業主是我的先生和老爺, 請問若在居二市場賣掉後, 可不可以我老爺保留綠表資格, 而我先生放棄呢? 然後我老爺再買另一居屋單位.

上述第5點已回答.
希望能夠解答你的問題,如有其他問題查詢,本人姓容,歡迎你再留言或致電24683838查詢.
   回應
回應者: HUGH YUNG   2013-02-27
11:38:36
 

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