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樓市技術分析

樓市調整其實已開始了!

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-06-13


於6月12日,我們就最新兩期的「祥益屯門樓市指數」,計算當時較完整登記土地註冊處的合約(4月27日至5月10日的完整登記)及本公司成交的臨約資料(5月25日至6月7日完整的記錄)而得結論。

從以下各圖表及數據去看,有關統計的屋苑在以上的時間是曾創近期成交的新高!如果說第一次小陽春是在4月中的話,那麼第二次小陽春應是5月下旬了!

本專欄的使命,是追尋樓市的走勢!當然因為本專欄是計算「祥益屯門樓市指數」的關係,我們是需要以區內51個屯門私人屋苑的表現為基礎的,不過圖表數據只是大勢的「果」,要掌握「水流」,應為其他市場因素一起分析!本專欄,正是剖析市場微觀因素的!

許多人見樓市急升也不是味兒,而且認為樓市到最後也會爆跌!未必!因為樓市其實到了現在已開始了調整,及時的調整反而可避免泡沫爆破的災難!

最新的數據,已令我們找到樓市調整的頭緒,我認為很初步來說,但數據清晰地顯示,樓市已進入很健康溫和的調整中。

樓市這麼快已出現調整?對!正健康地向橫調整!很多人也人云亦云,口裡不斷說高通漲及「水浸」的來勢洶洶,對,這是事實,但這只是第二次小陽春起勢的話題,第一次小陽春是因為二手市場的樓盤大減而引起,但樓盤減少不是因為「賣晒」,而是因為市場因雷曼事件太悲觀,入市氣氛低迷,令樓價太低,於是市場自然以放盤量大減來調節,如果明白了這現實的話,筆者可預早評估中小陽春的出現,便不是偶然的彩數了,我只是相信簡單的供求定律而已!

也因為明白了以上的因素,便會預算到,樓價一起,二手市場的放盤量也會「奇怪地」增加!樓價愈高,樓盤便愈多!供求定律最後也會調整樓市的!

過去10天,市場放盤量竟比小陽春時多了六成!包括了銀主盤也有增加!而客量也減少了!當然,這些數字雖很清晰,但有關時間只是很短,還是有變數的!

如果豬流感的第六級警告(全球大流行)不及時爆發的話,樓市未來10天內已到頂,因為開始已有高過08年高峰時的成交價出現,如此消息一透過傳媒而普及的話,賣方便有清晰的「出貨訊號」,而買家將有清晰的「入市警號」,這樣會令放盤量更多!入市的買家更少!不過,豬流感的第六級警告令以上趨勢受到放緩,我認為樓市會真正走入長期W型向橫發展!

如此早及溫和軟著陸調整,樓市風險仍不太高!入市自用始終長遠是化算的!




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