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度身訂造-財務分析專欄
租金走勢確認入市訊號
何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
2009-05-27
今年至今香港樓市明顯轉旺，價格或成交量均上升，四月份成交更突破1萬宗，回到海嘯前水平，即使在北美流感陰影籠罩下，成交顯得拉鋸，但樓價依然企穩。
由去年年底至今一直物色心水樓盤作為婚後新居之用的Jeff，看到現時的市況，亦心大心細，實在難以判斷現在是轉勢回升，還是小陽春，如果是前者，就應該盡快入市，後者則要耐心繼續等待。
近期股市受熱錢流入回升，不少說法指樓市復甦指日可待。首先要了解投資樓市的資金流動性較股市低，所以價位的波幅不如股市般大而調整時間一般較長。
經濟前景未明朗，樓價急跌後出現反彈亦不足為奇。以1997年至2003年期間香港樓市大調整為例，期間樓市並非不停向下沉，而是以梯級滑下方式，即先跌後反彈，再橫行一段時間，然後遇上壞消息，又展開新一輪跌市的形式，完成漫長的調整。
1997年底首個大跌市後，1998年第四季亦出現小陽春，當時不論樓價及成交量都火速收復1997年大跌市失地，但在購買力消化後，經濟沒有明顯改善，樓市橫行一段時間後，在1999年年底樓價又再度下跌。
判斷樓市前景，不能單純以當前市場環境（包括樓價及成交量）作判斷，因為樓市氣氛很容易受到某些因素影響而改變，變得非常樂觀或悲觀，反而其他經濟指標分析，得到的答案會更為實在。
樓市走勢大體上與經濟表現掛勾，但調整步伐會略有偏差，早前提及失業率對樓價影響，而今次則從最新公布的住宅租金回報率分析現時樓市走勢，筆者相信住宅租金回報率連跌8個月，樓市升勢會受阻，要待租金見底回升及失業率見頂，才可確認樓市復甦。
政府差餉物業估價署的住宅租金指數來看，今年首季下跌至93.8點，較2008年第4季下跌12%，而按年則跌18.7%，租金跌幅超於樓價(期內住宅售價指數按季僅回落0.5%，按年則跌14%)，令住宅回報率進一步下跌至2.9至4.6%。
售轉租增拖累租金
數據一方面反映部份業主不想蝕讓，寧可轉售為租，增加租盤貨源，拖低租金價格。另一方面亦反映用家只願以較低價租住單位。
不論物業用作自住或投資，買樓都包含投資概念，而租金正好反映置業行為回報率，情況如股票收股息一樣，是支持樓價進一步上升的重要因素，加上香港長久以來有為數不少的物業投資者，以收租養老為目標。
要分析現時樓市，首先要了解現時的市場參與者及他們買樓的理念。在經濟不景時買樓者，大致可分為兩類，一是長線投資者、二是用家，而他們在入市時的考慮亦大大不同。
長線投資者一般看租金回報率與利息成本之間的比較。如果租金回報率因樓價下跌而升到高過定期存款或債券利率，就會吸引現金充足的人把銀行的錢提出來買樓收租。
如果回報率升到高過貸款利率，甚至會吸引人向銀行貸款買樓收租，這形成買樓的需求就會源源不絕，樓價就會止跌回升，亦是今次小陽春的其中一個成因。
好像Jeff這類用家則會比較購買利息成本與租用租金成本。如果準買家有足夠財力支付買樓首期，而每月供款與租金接近的話，他們就會選擇買樓，因為供樓供滿後就不用再供，但租樓就永遠要交租。
不過，如果租金遠低於貸款利息的話，他們就寧願選擇租樓，除非租金有明顯上升的趨勢。
近期租金回報率下跌，主要是樓價回升，但租金下跌，長線投資者或會因租金回報率不吸引而卻步，而租金較供樓開支低，亦會令部份準業主轉買為租。
另一有趣現象是於在經濟衰退期，樓價跌幅往往大於租金，但今次則出現較為罕見的現象，即租金跌幅大於樓價。
2003年沙士期間，當時香港島600呎單位的租金回報率為6.2%，平均呎租13.4元，平均呎價為2,584元；反之同類型單位呎租17.2元，呎價5,703元，租金回報率為3.6%，租金回報率較沙士為低，主要是租金跌幅較樓價為大。
靜待租金見底回升
全球金融海嘯源頭於美國，而在聯繫匯率下，香港跟隨美國減息，香港在經濟未致最差時，已開始享受到減息好處，買家可以超低利息供樓，增強業主持貨能力，形成樓價偏強，租務市場偏弱的格局。
這與1997年金融風暴大大不同，當時香港依然處於高利息水平，直至2001年才開始大幅減息，所以形成了長達6年的樓市調整期。
今次環球及早減息，相信可以有助縮短調整期，經濟或樓市均有望盡早復甦。不過過去租金和樓價大部份時間都是同步的，兩者走勢不可能持久背馳，因此若說樓市進入升市，首先要待租務市場見底回升。
相對於樓價包含升值因素，租金則單純反映當前市場對單位的需求程度，與經濟表現有更直接關係，如今租金續跌，即表示實質經濟未見改善。下次筆者在經濟一週的專欄，將會與各位讀者探討另一入市訊號-通脹。
於 www.panasian.com.hk 可瀏覽更多關於按揭的文章。
由去年年底至今一直物色心水樓盤作為婚後新居之用的Jeff，看到現時的市況，亦心大心細，實在難以判斷現在是轉勢回升，還是小陽春，如果是前者，就應該盡快入市，後者則要耐心繼續等待。
近期股市受熱錢流入回升，不少說法指樓市復甦指日可待。首先要了解投資樓市的資金流動性較股市低，所以價位的波幅不如股市般大而調整時間一般較長。
經濟前景未明朗，樓價急跌後出現反彈亦不足為奇。以1997年至2003年期間香港樓市大調整為例，期間樓市並非不停向下沉，而是以梯級滑下方式，即先跌後反彈，再橫行一段時間，然後遇上壞消息，又展開新一輪跌市的形式，完成漫長的調整。
1997年底首個大跌市後，1998年第四季亦出現小陽春，當時不論樓價及成交量都火速收復1997年大跌市失地，但在購買力消化後，經濟沒有明顯改善，樓市橫行一段時間後，在1999年年底樓價又再度下跌。
判斷樓市前景，不能單純以當前市場環境（包括樓價及成交量）作判斷，因為樓市氣氛很容易受到某些因素影響而改變，變得非常樂觀或悲觀，反而其他經濟指標分析，得到的答案會更為實在。
樓市走勢大體上與經濟表現掛勾，但調整步伐會略有偏差，早前提及失業率對樓價影響，而今次則從最新公布的住宅租金回報率分析現時樓市走勢，筆者相信住宅租金回報率連跌8個月，樓市升勢會受阻，要待租金見底回升及失業率見頂，才可確認樓市復甦。
政府差餉物業估價署的住宅租金指數來看，今年首季下跌至93.8點，較2008年第4季下跌12%，而按年則跌18.7%，租金跌幅超於樓價(期內住宅售價指數按季僅回落0.5%，按年則跌14%)，令住宅回報率進一步下跌至2.9至4.6%。
售轉租增拖累租金
數據一方面反映部份業主不想蝕讓，寧可轉售為租，增加租盤貨源，拖低租金價格。另一方面亦反映用家只願以較低價租住單位。
不論物業用作自住或投資，買樓都包含投資概念，而租金正好反映置業行為回報率，情況如股票收股息一樣，是支持樓價進一步上升的重要因素，加上香港長久以來有為數不少的物業投資者，以收租養老為目標。
要分析現時樓市，首先要了解現時的市場參與者及他們買樓的理念。在經濟不景時買樓者，大致可分為兩類，一是長線投資者、二是用家，而他們在入市時的考慮亦大大不同。
長線投資者一般看租金回報率與利息成本之間的比較。如果租金回報率因樓價下跌而升到高過定期存款或債券利率，就會吸引現金充足的人把銀行的錢提出來買樓收租。
如果回報率升到高過貸款利率，甚至會吸引人向銀行貸款買樓收租，這形成買樓的需求就會源源不絕，樓價就會止跌回升，亦是今次小陽春的其中一個成因。
好像Jeff這類用家則會比較購買利息成本與租用租金成本。如果準買家有足夠財力支付買樓首期，而每月供款與租金接近的話，他們就會選擇買樓，因為供樓供滿後就不用再供，但租樓就永遠要交租。
不過，如果租金遠低於貸款利息的話，他們就寧願選擇租樓，除非租金有明顯上升的趨勢。
近期租金回報率下跌，主要是樓價回升，但租金下跌，長線投資者或會因租金回報率不吸引而卻步，而租金較供樓開支低，亦會令部份準業主轉買為租。
另一有趣現象是於在經濟衰退期，樓價跌幅往往大於租金，但今次則出現較為罕見的現象，即租金跌幅大於樓價。
2003年沙士期間，當時香港島600呎單位的租金回報率為6.2%，平均呎租13.4元，平均呎價為2,584元；反之同類型單位呎租17.2元，呎價5,703元，租金回報率為3.6%，租金回報率較沙士為低，主要是租金跌幅較樓價為大。
靜待租金見底回升
全球金融海嘯源頭於美國，而在聯繫匯率下，香港跟隨美國減息，香港在經濟未致最差時，已開始享受到減息好處，買家可以超低利息供樓，增強業主持貨能力，形成樓價偏強，租務市場偏弱的格局。
這與1997年金融風暴大大不同，當時香港依然處於高利息水平，直至2001年才開始大幅減息，所以形成了長達6年的樓市調整期。
今次環球及早減息，相信可以有助縮短調整期，經濟或樓市均有望盡早復甦。不過過去租金和樓價大部份時間都是同步的，兩者走勢不可能持久背馳，因此若說樓市進入升市，首先要待租務市場見底回升。
相對於樓價包含升值因素，租金則單純反映當前市場對單位的需求程度，與經濟表現有更直接關係，如今租金續跌，即表示實質經濟未見改善。下次筆者在經濟一週的專欄，將會與各位讀者探討另一入市訊號-通脹。
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