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度身訂造-財務分析專欄

供樓的危機管理

何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學,獲經濟及統計雙碩士學位,曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作,擅長市場研究及財務分析

2009-02-08



筆者早前說過,樓按是最安全孖展;即使樓價大跌,只要準時供款,銀行不會以資不抵債為由,要求業主補差價。不過,投資物業一樣要做好危機管理,才能確保投資有足夠保障。供樓人士最怕遇上失業,2009年會是困難的一年,筆者相信農曆新年後,本港將有新一輪裁員減薪行動,當中金融、地產、零售及飲食業的從業員最受影響。

筆者估計,今年全年失業率高達5.1%(見下圖),港府救市措施應在下半年見成效,失業率有望改善。

Alan及May深信高價物業享有較大升值潛力,所以即使兩人三年前總收入只有28,000元(現時升至30,000元),尚要養育一子,仍決意購入一個300萬元單位,每月供款逾10,000元。

隨著經濟下滑,本港失業率已上升至4.1%,不少供樓一族憂慮一旦失業,便無法應付樓按供款。

香港失業率受中、美經濟表現左右。近來內地經濟及金融政策顯示,中央「保八」遇上不少阻力,當前形勢相當嚴峻,香港經濟也難免步入寒冬。

預計各地經濟要待世界經濟火車頭美國喘定後,才能見起色。普遍預測美國經濟2010年始走出谷底,即代表未來兩年香港經濟仍然低迷,期間裁員及企業倒閉風險較高。

預見危機正在逼近,供樓一族應趁早檢視個人財務情況及工作前景,以避免現金流短缺,影響供款能力。

一家之主Alan從事的行業雖然裁員機會不大,但擔心在飲食業工作的May會飯碗不保,正苦惱若家中每月收入減少9,000元怎麼辦?

首先可從負擔能力作評估。筆者之前提及的供款負債比率及樓按負債率(見下算式),相信可帶來答案。


Alan夫婦現況供款負債比率為37%,反映每月37%收入用作供樓;三年前按揭上會時,其樓按負債比率為6.25倍。

由於物業已供款三年,樓按總額亦由210萬元下降至185萬元,最新樓按負債比率應為5.2倍。

初步來看,兩個數值都屬於合理水平,惟一旦May失業,有關比率又有何變化?

扣除May薪金後,供款負債比率及樓按負債比率分別急增至47.6%及7.3倍,反映負債水平極高,物業斷供機會大增。

在這情況下,首先暸解兩人儲蓄習慣,以評估收入急速下降後有多少積蓄可作為支撐。

筆者發覺很多年輕人置業人士,視供樓開支等同儲蓄,因而沒有額外儲蓄。

這種做法某程度上是將所有資金放在一個籃子內,限制了個人財務靈活性,尤其在經濟逆境下,容易將資金鎖死。

究竟在供樓以外,尚要有多少儲蓄才算合理及安全?

參考過去數據,經濟不景氣時香港樓按負債比率平均為4.5至5倍。以Alan及May個案為例,用4.8倍樓按負債比率計算,需要儲蓄金額如下。


從上列算式可見,兩人若有12萬元儲蓄,在非常經濟時期會較容易應付困難。

筆者認為評估要早,行動要快。若兩人合力供樓,千萬不要等到其中一方,甚至雙方失業才倉卒行事。屆時議價能力大不如前,形同任由擺佈。

要趁有工在手;加上經濟形勢配合,如樓市穩定及銀行吸納按揭生意等有利條件下,先花一點時間了解個人負擔能力及儲蓄水平。

在計算後若發現儲蓄額不如理想,筆者建議可從「加按套現」或「降低供款支出」兩方面考慮。

方法一:加按套現
以Alan及May來說,物業在2005年買入時正值香港樓市進入升軌,即使2008年第四季樓市出現調整,仍較當初買入價高20萬元,單位現市值320萬元。

加上已供款三年,現時欠銀行的貸款額減至185萬元,將物業加按維持七成按揭的話,兩人可套現39萬元作儲蓄。

現時全球正處於去槓桿化的階段,筆者強調無意鼓勵市民增加借貸。在低息環境下以貸款形式增加手上現金流,只可說是權宜之計。

值得注意的是Alan及May當年上會的息率為最優惠利率(P)減2.75厘(即2.5厘);現時新造樓按息率普遍為P減2厘(3.25厘) 。

筆者建議兩人考慮拆息按揭,部份計劃息率低至一個月同業拆息加0.7厘(0.3加0.7厘,即1厘),息率上限為P減2(即3.25厘) ,七成按揭兼20年期,每月供款額最低可至10,302元。

將物業加按套現,先決條件是物業要有水位,即已升值或供款一段時間,所以對近一年或摸頂入市(如1997年)的買家來說,此方法並不適用。

此外,若按揭尚在罰息期,亦要計算期內轉按成本。

方法二﹕降低供款支出
對於未能享受物業升值的人士,最簡單降低供款支出的方法是延長供款期。

Alan及May若將供款期由25年延長至30年,以未償還樓按額185萬元計算,按息以現時市場作準,每月供款由11,128元降至約8,300元;每月省下的2,800元開支可撥作儲蓄。
當然每月供款開支減少,代價是總利息開支上升,但對於流動資金不多的置業人士,此方法有助減輕供款壓力。

不要輕看每月減少2,800元供款開支,在非常經濟時期,開支負擔少或較多現金傍身,可讓供樓一族有更多籌碼渡過漫長的不明朗時間。

等同企業一樣,負債低或現金流強的公司,捱過嚴冬的能力相對較強。

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