市場快訊
今日新聞摘要 12.01.18

公關部

2018 年 1 月 12 日

 


(東方)房委會低估盈餘被促凍租

房屋委員會財務小組委員會公布下年度財政預算及未來五年的財政預測,顯示未來五年的建築工程總開支逾一千多億元,現金及投資結餘料由去年四月初約四百九十億元下降至二○二二年三月底約三百六十億元,但毋須動用政府的房屋儲備金。不過,原來有關盈餘尚未計算出租公屋改作綠置居出售帶來的巨額收入,料實際盈餘會較預測多。有立法會議員指房委會應把賣樓盈餘「用之於民」,建議政府可考慮調低公屋加租幅度,「唔使下下加到盡!」

房委會為達未來十年供應廿八萬個公營房屋單位的目標,須負擔龐大建屋開支。房委會財務小組委員會昨開會討論下年度的財政預算及預測,當中本年度至二○二一/二二年度的建築工程總開支高達一千一百五十億元。在出租公屋方面,營運赤字亦持續上升,假設租金收入維持不變,預計赤字會由本年度修訂的四千萬元擴大至二○二一/二二年度預測的三十二億元。

火炭綠置居料有26億元收入
不過,房委會下年度將有較多資助出售房屋單位落成,帶來巨額收入,預計房委會下年度由出售資助自置居所單位錄得約七十八億元盈餘,當中尚未計算本年底出售的火炭綠置居的收入;加上投標合約價格下跌,公屋及居屋的建築成本分別由原先的八十七萬元下降至八十六萬元,以及由一百零三萬元跌至九十五萬元,大大減輕房委會的財政壓力。

房委會財務小組委員會主席陳家樂解釋未有計算綠置居痡`化帶來的收入,是因為房委會仍要檢討綠置居先導計劃。

而根據房委會文件,出售「綠置居」先導計劃景泰苑,即可為房委會額外帶來四億六千三百萬元收入,以景泰苑出售八百五十七個單位推算,房委會本年底出售火炭四千八百個綠置居單位,料有約廿六億元「袋袋平安」,若綠置居痡`化,房委會未來的賣樓收入更勢將有可觀的增長。

未來5年毋須申請房屋儲備金
房委會本年度綜合帳目盈餘為七十四億元,較核准預算多出約十八億元,預料至二○二○/二一年度的盈餘會攀升至約一百三十二億元。陳家樂形容房委會財政狀況穩健,未來五年毋須申請政府的房屋儲備金。房屋儲備金已由去年的七百四十億元滾存至七百八十八億元。

議員建議收益用於補貼公屋
立法會議員尹兆堅指房委會出售資助房屋所得的收入,理應補貼出租公屋,建議可以考慮調低公屋加租幅度,甚至凍結租金,「應該取之於民,用之於民。」又認為資助出售房屋的價格有下調空間,建議房委會提供更多折扣。




(東方)加租8% 房協稱已考慮居民負擔能力

房屋協會四月起會加租百分之八,逾三點二萬戶受影響,九月起該會還要實施富戶政策,超出入息和資產水平的租戶需要交額外租金。房協行政總裁黃傑龍昨表示,計算加租幅度時考慮了營運成本,加租百分之八亦考慮了居民負擔能力,否則加幅肯定超過一成。不過,團體昨發起請願行動,要求房協停止加租及推行富戶政策的「惡法」。

黃傑龍昨日出席一電台節目時表示,房協屬自負盈虧機構,他們明白居民擔心加租對家庭開支構成壓力,而計算轄下二十個出租屋邨的加租幅度時,亦要考慮營運成本,房協計劃在九月推出租金援助計劃,協助低收入家庭。

至於實施富戶政策,黃指因沒有房屋條例規定住戶需向房協申報入息,只靠租約維持關係,加上申訴專員的建議,認為是適當時間推出有關政策。他重申,富戶政策在九月推出時只適用於新簽約租戶,或現有租戶加入非配偶的情況,預料一年只有數百份,而新租戶約十年後須每兩年才再申報及宣誓,屆時只需補交入息及資產資料。

團體請願反加租及富戶政策
另外,房協互委會大聯盟昨午到銅鑼灣香港房屋協會總辦事處請願,大聯盟指,房協罔顧居民日益沉重的生活負擔,連同今次將是八年內第五次加租,又指富戶政策迫使入息較高的成員遷出原來單位,做法有違倫常,對騰空公共房屋資源亦無顯著幫助,批評房協無檢視新政策成效及對居民的影響,對此表示遺憾及無奈,要求房協取消加租及叫停富戶政策。




(東方)加辣通過 印花稅劃一15%換樓期延至一年

立法會昨通過實施逾一年、俗稱「樓市加辣招」的《二○一七年印花稅(修訂)條例草案》,草案旨在把新從價印花稅稅率劃一為百分之十五,以取代《印花稅條例》的「雙倍從價印花稅」辣招。政府原本在條例草案中,建議買家若在六個月售出原有的唯一住宅物業,可獲退回購買第二個住宅多收的稅款,但有議員提出修正案,建議把「換樓期」延長至九或十二個月,以方便市民換樓。最終政府接納延長換樓期至十二個月,並將追溯至一六年十一月五日起生效。

蘇偉文:政府現無意減辣
政府過去曾認為毋須延長「換樓期」,但最終卻「轉軚」放寬。署理運輸及房屋局局長蘇偉文解釋,政府最大顧慮是被市場炒作為「減辣」,令樓市更熾熱,但考慮到社會上普遍認為延長換樓期能方便市民,故接受延長期限。他表示,目前在超低利率、流動資金充裕及房屋供求失衡下,本地物業市場仍然熾熱,樓價處於極高水平,未見有下行迹象,故政府現無意「減辣」。




(東方)住宅租金飆近8% 三年最癲

去年住宅租金跟隨大市走勢,表現同樣突出。根據中原新簽租約統計,二○一七年十二月全港107個大型私人住宅屋苑平均實用呎租35.9元,全年升7.8%,高於一六年的4.4%升幅,並創下近三年最大升幅,預計年底平均實用呎租有望逼近39元,全年升幅料約8.5%。

黃埔全年累漲18%
該行指出,十大藍籌屋苑中,以紅磡黃埔花園去年租金升幅最理想,期內實用呎租39.2元,較一六年累升18.1%。其次為鴨脷洲海怡半島及沙田第一城,按年分別升12.1%及11.9%,實用呎租分別約37.9元與41.4元。期內只有鰂魚涌康怡花園租金報跌,按年下跌2.9%。

按月統計,該項指出,去年十二月全港107個大型私人住宅屋苑平均實用呎租按月則升0.3%,已經連續上升二十一個月,累積升幅達18.5%。




(蘋果)新晉屋苑爆分租潮 緻藍天$9,000租110呎 東環47呎叫$7,000

樓價貴,新晉屋苑爆分租潮,幫補業主供樓。長實將軍澳日出康城緻藍天淪「劏房之城」,一個市值逾千萬元的四房單位,業主將兩間睡房分租,其中一間「套房」率先獲內地學生以9,000元承租,呎租82元,媲美山頂豪宅。東涌東環現首間分租房,每呎叫租近150元。

美聯馬立成表示,日出康城緻藍天1座中層LB室,全屋實用面積1,135方呎,四房間隔,其中兩間為套房,另設工人房,業主2015年向長實以1,041萬元買入單位,代理估計一家五口共住;為幫補供樓,業主將其中一間享有全海景的「細套房」分租,連廁所面積共約110方呎,昨成功以9,000元租出,呎租高達82元,創下將軍澳呎租最貴紀錄。租金已包括水電煤,就算租客長開冷氣,業主不會額外收費。廚房可與業主共用,客廳就不能使用。

將軍澳15單位分租睡房
租客是一名來自上海的將軍澳香港專業教育學院(IVE)男內地生,周三晚其母專程從上海來港睇樓,睇樓一小時便拍板入市。

該劏房高價租出,估計業主每月可供少一半樓。以按揭上限五成計,分25年還款,利息2.15厘,月供逾2.2萬元,現扣除劏房租金後,月供降至1.3萬元。

業主只保留其中兩間房自住,包括最大主人套房及一間細房,另一間最細睡房正在放租,約45方呎叫租6,500元,呎租144元。目前緻藍天成交呎租介乎約24元至29元,「劏房」呎租較市價貴接近兩倍。
馬續稱,同區將軍澳中心本月錄得一宗「梗房」成交,為1座中層D室,一間約70方呎睡房租出,每月5,500元,呎租近79元。

映灣園分租房每呎86元
將軍澳現有約15個單位將睡房分租,涉及最少七個屋苑,部份更出現輪候情況。香港置業劉浩勤稱,新寶城4座低層A室,業主將一間約50方呎睡房分租,叫租8,000元,呎租160元,只租予學生,該睡房已租出,下月才交吉,有意的租客須排隊輪候。

美聯方吉和表示,新地剛入伙的東涌東環出現首個分租單位,為3B座中層1室,實用面積642方呎,三房間隔,其中一間為主人套房,「業主一家人住唔晒間屋」,主人套房兩公婆住,另一間預留給家人住,現將「1號」睡房出租,面積約47方呎,叫租7,000元,呎租149元,租金已包水電及wifi上網,提供床及衣櫃,業主要求租客是單身女性。

同區映灣園近日亦錄得分租房成交,一個約70方呎睡房,成交價約6,000元,呎租86元,比將軍澳緻藍天剛錄得一宗「套房」成交呎租82元更高。




(蘋果)祈連活:樓價最多跌15%

本港樓市持續高企,有「聯繫匯率之父」稱號的景順首席經濟師祈連活(John Greenwood)昨表示,港息要推高200個點子,本港樓價才會出現較明顯調整,而即使樓價因此下跌,幅度亦僅得5%至15%,更補充指在目前環球仍處低息環境下,長期資產價格將維持高企,除非美息正常化並增至3厘,否則相關情況不會改變。

祈連活預期,美息未來數年將繼續調高,2021年可升抵3厘。
就今年環球經濟走向,祈連活相信,通脹將維持低企。他解釋,自2008年金融海嘯後,由於銀行需縮減資產負債表,加上監管收緊令信貸增長放緩,連帶貨幣增速亦一同減慢,影響通脹水平,更指只要相關情況持續,通脹水平將繼續處於低位。至於中國經濟,祈連活指科網等行業繼續增長,但由於內地房地產市場輕微放緩,料內地今年經濟增速約6.6%。

大和重申地產業正面
另外,大和發表報告,重申對本港地產行業正面看法。報告指,琣a早前以區內新高價出售北角一幢寫字樓,反映物業資產存貨未能滿足需求、本港地產市場出現顯著的規模擴張,進一步印證該行認為本港屬大城市地產市場看法。

該行最看好辦公室市道,而零售及住宅市場則緊隨其後,首選太古地產及琣a,目標價分別為34.2元及63.5元。




(星島)雲海截收2347票 超購19倍明開售

今年新盤銷售將掀開序幕,馬鞍山白石雲海於明天推售118伙,並於昨日截票,連日收票反應不俗,市場消息指,共截收2347票,超額認購約19倍,用家佔八至九成;另外,亦以招標方式推出11伙特色單位,率先於今日截標。

新地代理總經理胡致遠表示,雲海於明天(周六)首度開售118伙,並於昨日截票及明日進行抽籤決定揀樓次序,市場反應熱烈,集團將視乎銷售情況再決定加推安排。市場消息指,連日共收2347票,相對開售單位錄得超額認購近19倍。

另外,項目亦率先推出11伙特色戶以招標形式出售。胡致遠續指,招標單位將不設指引價,但會參考同區特色單位價,由於查詢非常踴躍,相信成交價會理想。而且該批單位將提供4款付款辦法,包括90天成交期、靈活付款辦法及稅務回贈等,買家可享樓價1%至23%稅務回贈。戶型包括5伙連花園,及6伙天台或平台單位,提供1至4房單位,並於昨日派發招標文件,招標及截標時間為今午2至5時。

渣打大中華、北亞地區及香港個人金融業務董事總經理暨存款、按揭業務及客群管理部主管王維憲表示,集團為該盤買家提供定息按揭,首年為1.68%,第2年定息為2.15%,其後為H加1.3%,上限為P減3%。另外亦為買家提供飛行獎賞。

項目昨日繼續開放設於九龍站環球貿易廣場的示範單位予睇樓客參觀,現場人頭湧湧。就昨午現場所見,睇樓人流午後驟增,屢見人龍,當中以家庭客及年輕夫婦為主,亦有一家大細專程前往參觀;而港鐵站外亦不時有代理駐足撈客,把握機會推銷。睇樓客普遍須等候數分鐘,才可在工作人員安排下進入場內展銷廳參觀示範單位,現場井然有序、頗為熱鬧,可見項目連日來吸引各路客源。

中原分行高級區域營業經理許秋偉表示,該盤間隔多元化,戶型涵蓋1至4房單位;惟入票人士當中以區內人士為主,佔約八至九成,餘下為港島及九龍區客源,而登記人士當中有約兩至三成為年輕人。

他預料,項目日後入伙後,業主可享租金回報約3.5厘,故同樣吸引投資者看好項目入伙後的收租潛力而入票,比例約佔兩至三成。

是次發售的118伙,戶型廣泛,涵蓋1至4房單位。整個項目共分2期發展,1期共提供353伙分層戶,面積由363至1354方呎,2期共67幢洋房,面積2200至3800方呎。

該盤一如以往提供多重優惠計畫,提供5種付款辦法,包括即供、建築期付款優惠、另涉及3種稅務回贈付款辦法,包括針對首置客、換樓客及當中指定15伙可選用買家印花稅(BSD)稅務回贈。另外該盤一如以往,提供3年免息貸款及120%樓按優惠。同時亦設有按揭優惠,一按高達樓價八成,最長貸款年期為25年,二按則最高為樓價兩成半,而一按息口方面,首2年為P減2.85%,其後為P(P為5)。




(星島)海富苑呎價1.79萬膺居屋王

樓市氣氛持續向好,各大屋苑屢錄破頂成交,其中,大角嘴海富苑中層單位,現以380萬元連地價易手,呎價17925元,創全港居屋新高,單位由美聯代理轉讓。

土地註冊處資料,海富苑A座中層10室,於去年12月底以380萬元(自由市場價)沽出,面積212方呎,屬開放式設計,呎價17925元,創全港居屋呎價新高,較去年12月鰂魚涌康山花園錄得的呎價16659元舊紀錄,再推高7.6%。

賣方於2014年12月底以288萬元購入,目前已滿SSD三年捆綁期沽貨,帳面獲利92萬元。單位原由CHOI PING HO(蔡冰河),以及SHUM WING MAN(沈詠雯)持有,而是次成交把蔡氏名字剔除,僅保留沈氏的名字,若沈氏為首置客,是次交易只需繳付一般印花稅,稅率為2.25%,即8.55萬元。翻查資料,蔡冰河為美聯高級營業經理,而沈氏則為同一分行的前線代理,二人為上司及下屬的關係。

對於是次有美聯代理高價轉讓單位,該行住宅部行政總裁布少明稱,就算作為代理亦有買樓、以及投資的需要,而且他們已持貨約3年,認為並非短炒或炒樓。據區內代理指,上述創新高價單位望市景,目前該盤僅有4個自由市場放盤,但暫未有業主趁勢提價。

另外,私樓亦錄得高價交投,中原高級分行經理王鎮宇表示,東涌藍天海岸2座頂層相連戶,面積1304方呎,屬3房連工人房間隔,另連面積約996呎天台,作價2380萬元,呎價18252元,創屋苑造價及呎價新高。

代理指,屯門恆順園9座頂層複式戶,面積1206方呎,3房間隔,附設大平台,剛以1058萬元成交,呎價8773元,創屋苑造價新高。

美聯營業經理張少勛稱,東涌東環3B座中層10室,面積約378方呎,1房間隔,以550萬元承接,呎價14550元創屋苑新高。

祥益高級客戶主任李意銘稱,屯門兆邦苑中層16室,面積375方呎,以385萬元 (自由市場價)易手 ,呎價10267元創該盤新高。

市場指,粉嶺碧湖花園8座低層E室,面積400方呎,2房間隔,以480萬元易手,呎價1.2萬元,創同類造價及呎價新高。