市場快訊
今日新聞摘要 10.01.17

公關部

2017 年 1 月 10 日

 


(東方)港樓經濟恐衰卅年

剛進入一七年,新盤已大舉加價、二手樓市高價成交湧現,似乎一片歌舞昇平。不過,擢袘行前首位華人大班劉智傑繼近期直言「地產股已進入地獄之門」後,現更進一步預警大環境已改變,恐怕香港會步日本後塵,即樓市泡沫爆破之後二、三十年,經濟依然一潭死水,樓價續在低位徘徊。

劉智傑接受本報查詢時稱,雖然美國最新經濟數據強勁,為聯儲局加息提供藉口,但「美國加息問題已不是一年加幾多次,而是一次加幾多?如果一次加0.5厘,加三次已等於1.5厘。」

劉智傑估港步日本後塵
大幅加息的原因是市場資金緊絀。他指:「以前個個國家都買美債,依家個個都減持。」中國數年間外匯儲備減少近一萬億美元,當中不少是減持美債。過去八年,全球在差不多零息環境下大量發債,而美國今年有3.6萬億美元債務到期,要支付的利息達2,370億美元;而中國只有5,880億美元債務到期,要支付利息僅120億美元,相對下美國債務問題才是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件!

劉智傑以三個月美元債為例,「去年初票面息率是0.2至0.35厘,依家近0.5厘,但首發折扣如果無5至10%,根本無人買,即係變相利息成本逾一厘。」香港銀行三個月同業拆息一樣,近期升穿一厘,是八年新高,港人如用同業拆息按揭供樓,利息支出已加重。

劉智傑又引用巴克萊世界債券指數稱,全球債券截至去年第四季跌逾7%。當中歐元區恐更「大鑊」,因歐洲央行可購買的指定類別債券,年息負五厘,使債市變成計時炸彈!他稱不要奢望資金離開債市會投進股市,市場流動性低,加上量寬已停,兼已證實無效,市場最大問題是錢從何來。

過往香港經濟都有北水支持,但劉智傑指,內地個人最新購匯政策表明不得用作境外買樓、投資保險產品等,令內地資金來港斷裂。表面上內地發展商積極來港搶地,但如投地資金未能到位,在港又籌不到資金,就會引爆樓市,場面無法收拾。

他相信在12至18個月期內,大跌浪隨時發生,與九七亞洲金融風暴和沙士時期相比,今次跌幅或較快和較深。日本多年前樓價升到泡沫水平,爆破後過了二、三十年,經濟仍是一潭死水,樓價一直徘徊低位,這便是香港樓市的最佳樣辦。他呼籲政府盡快加大基建投資,以紓緩跌浪帶來的痛苦。

湯文亮憂樓市「深黑天鵝」
發表過「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮亦認同,今年中央嚴控走資,在缺乏北水下,香港樓價即使不跌,要升亦很困難。他指今年香港樓市就只有「黑天鵝」,沒有「白天鵝」,問題只是「淺黑」還是「深黑」。

他又指,香港很多業主聲言不怕加息,但若美國今年落實加三次息,業主們就會改變說法,怕加息沒完沒了,息口因素造成的「黑天鵝」會由「淺黑」變成「深黑」。

林一鳴:樓價跌10%屬正常
資深財經專家林一鳴雖認同加息有負面影響,並料樓價今年上半年會跌5至10%,但過去幾年樓價已升一至兩倍,跌一成實屬正常的調整。他相信,除非失業率大升,以及每年新增樓宇供應量大增,才會導致樓價大跌。





(東方)二手續癲 新港城兩房嗌550萬

近期二手樓市交投近乎停頓,即使藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園,今年仍然未開齋,但二手樓價續癲升,主要因為盤少情況嚴重,業主叫價主導市場,其中馬鞍山上車屋苑新港城,可即時睇樓的兩房鎖匙盤僅餘三個,有業主寧願丟吉單位逾一年,以癲價放盤。

十大屋苑過去周末僅錄六宗買賣,屬近年罕見。世紀21奇豐梁榮貴稱,提供逾五千伙的新港城,年初至今只錄一宗三房單位買賣成交,缺盤令業主叫價難回落,全屋苑現僅餘三個兩房鎖匙盤可即時睇樓,當中兩個更以天價550萬元放售,實用呎價逾1.6萬元。

粉嶺全無交吉鎖匙盤
梁氏又稱,新港城H座實用面積338方呎單位,屬沙士貨,業主一直持有收租,直至一五年樓市高峰期,決定收回單位,並叫價500萬元放售,單位交吉至今,期間不停反價,最新叫價550萬元,同類單位歷來最高成交價僅約515萬元。

上車盤集中地粉嶺區同樣缺盤。六福行陳桂新指,代理要提前放年假,因現時全區沒交吉鎖匙盤可供睇樓,區內指標屋苑牽晴間,目前可接受預約業主睇樓的放盤單位僅兩至三個。屋苑六座中層D室,實用面積393方呎,十月中放盤業主意向價430萬元,至上月才接受睇樓,剛以447萬元沽,創同類單位新高價。

去年政府加辣後,樓價續升,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數,最新報144.72點,較出招前漲0.44%。





(東方)荃中凶宅一年嗌貴5成

細價二手樓缺盤,樓價續升,被稱為全港凶宅之首的荃灣中心六屍命案單位,於一五年底易手,買家購入僅約一年,透過代理於本月中以進取價推出拍賣,開價228萬元,實用呎價約6,096元,較購入價155萬元高近五成,是次開價較屋苑上月平均成交實用呎價低約40%。

荃灣中心凶宅單位為17座低層G室,實用面積374方呎,兩房間隔,開價228萬元,呎價約6,096元。據土地註冊處資料,該單位業主於一五年底以155萬元向凶宅大王陳應佳購入。是次拍賣開價較購入價高出約47%。陳氏於一一年以118.5萬元購入該單位,轉售帳面賺約41.5萬元,當時並表示,新買家為教徒家庭,購入作自住。

業主願畀一成辣招稅
環亞拍賣表示,該單位曾於多年前發生六屍命案,若成功售出,業主會支付樓價10%的額外印花稅。

代理稱,荃灣中心上月錄得7宗成交,平均實用呎價10,300元,即該凶宅開價與市值低逾四成。而本月該屋苑亦錄得一宗成交,單位為17座中層A室,實用面積約374方呎,以420萬元沽出,呎價高達11,230元。

海怡事故戶開價低19%
另外,鴨脷洲海怡半島第22座低層A室事故單位將於本月底透過忠誠拍賣推出,實用面積584方呎,屬三房間隔並享內園泳池景觀,開價650萬元,呎價約11,130元。忠誠拍賣行總經理鄭世傑稱,同類間隔一般單位市值約800萬元,是次拍賣單位較市值僅低近19%,另該行已與銀行作出溝通,該物業可做按揭。據土地註冊處資料,業主於九六年以238萬元購入該單位,是次開拍價高出約1.73倍。

二手樓價續升,帶動市場氣氛。世紀21奇豐稱,火炭銀禧花園銀禧閣A1複式戶,售價780萬元,實用呎價11,573元,創同類一年次高;大圍居屋海福花園3座中層B室,自由市場售535萬元,實用呎價11,784元,創屋苑歷來次高。資料顯示,赤柱居屋龍德苑A座低層戶售283萬元,實用呎價逾1.32萬元。

世紀21奇豐另稱,沙田第一城再錄兩房單位買賣,屋苑10座高層C室收租單位售465萬元,屬標準兩房戶歷來第三高。世紀21日昇又稱,北角富利來大廈B座中層2室,上車客383萬元購入,實用呎價1.73萬元,創標準戶新高。





(蘋果)Grand Yoho樓花期內僅推200伙

新地元朗新盤Grand Yoho2期,上周公佈的首張價單列出166伙,但周四首度賣樓只推售66伙,更不包括一房單位,發展商昨解釋是基於惜售及秩序考慮,部署樓花期內目標銷售伙數限於200伙。
Grand Yoho2期全盤共提供826伙,發展商公佈的首張價單列出只是一手例要求的下限,其後在無加推的情況下便開始賣樓,有違新地過去的一貫作風。

周四只推售66單位
新地副董事總經理雷霆被問到是否定價過高而導致收票情況欠佳,他回應指Grand Yoho2期市場反應理想,而2期項目座向、景觀等與1期有別,兩者不可作直接比較,再加上3期料數年後方會推售,所以集團現時對2期物業持惜售態度,樓花期內只推售200伙。據樓書顯示,項目預計今年六月底落成,料農曆新年後獲批入伙紙。
Grand Yoho2期周四將以大手優先揀樓形式出售66伙,戶型由兩房至四房,新地代理總經理胡致遠解釋是希望以分批銷售以縮短買家輪侯時間及秩序考慮。
市場消息指,項目收票進度緩慢,昨日單日新增登記僅約百票,累積收票近一周亦只是約800票。發展商唧牙膏式賣樓除了收票麻麻之外,亦受到土地儲備影響。
受中資癲價搶地影響,去年全年新地及長實兩大龍頭僅各投到沙田多石及沙田九肚麗坪路住宅地,入貨不足,自不免以放慢賣樓步伐。
對於中資來勢洶洶,長實執董趙國雄指集團一直積極投地,只是內地同業入標價更為進取,反映對方估計樓價未來會繼續上揚,而集團過去數年取得的地皮數量減少「唔係大問題」,未來會持續因應市況入標。





(蘋果)文翠珊暗示英棄歐盟單一市場 市場憂硬脫歐 英鎊十周新低

「硬脫歐」恐成真,英鎊跌至10周低位。英國首相文翠珊暗示英國將捨棄歐盟單一市場,拖累英鎊兌美元昨日曾跌1.25%至1.21。本地分析師預料,當英國啟動脫歐程序後,英鎊兌美元或見1.15水平。文翠珊周日表示,將於未來數周提出脫歐策略,當中包括如何爭取適當的脫歐協議。

英國駐歐盟大使羅傑斯上周二突然宣佈辭職,並斥英國政府在脫歐問題上思想混亂。文翠珊接受英國天空新聞台時否認她的脫歐計劃乃一塌糊塗的說法。
文翠珊又強調,脫歐意味英國不再是歐盟成員,英國將重拾邊境及司法主權,惟英國政府仍盡力為企業向歐盟爭取最大權利。而文翠珊盟友早前透露,英國向歐盟取回移民及司法主權,歐盟將不允許英國留在單一市場內。歐盟單一市場涵蓋5億人口,其為歐盟內商品及服務貿易制定共同規則,並促進資本及人民自由流動。
受文翠珊言論影響,英鎊兌美元昨日曾跌1.25%至1.21水平,為去年10月28日以來最低水平,英鎊兌港元曾跌至9.41。英鎊兌歐元昨日曾跌1.22%至1.15,為9周低位。琤竻賳磢A務首席分析員溫灼培表示,英鎊前景暗淡,英國啟動《里斯本條約》第50條前,英鎊兌美元料徘徊於1.2至1.26水平之間,而英國脫歐程序啟動後,英鎊勢跌穿1.2水平,且恐低見1.15水平,惟此仍可能不是低位。

英股破頂 美股早段軟
受英鎊下跌刺激,英國富時100指數周一曾漲0.41%至7239點,創歷史新高。截至昨晚10時30分,英股升0.3%,法股跌0.8%,德股跌0.5%。美企業績期本周開展,美股周一早段表現偏軟,道指跌58點,報19905點。標普500指數跌3點,報2273點;納指升6點,報5527點。美屨數昨日曾漲0.24%至102.47。
三藩市聯儲銀行行長威廉姆斯接受《金融時報》訪問時表示,美國已接近全民就業,通脹已逼近聯儲局目標,政府毋須推出短期財政刺激措施。另外,美國前財長薩默斯接受美國霍士新聞訪問時警告,美國候任總統特朗普放寬金融規管計劃,將引發下一次危機。他又指特朗普利得稅削減計劃將增強美元,繼而減弱美國出口競爭力。





(明報)長實首季料三盤齊發 趙國雄:盼下屆政府少干預樓市

踏入2017年,樓市有再趨熾熱之勢,龍頭發展商長實除部署首季三盤齊發外,集團執行董事趙國雄更明言,現屆政府已推出不少針對樓市的措拖,希望下屆政府可茩姨W加土地新供應,並減少對樓市干預。事實上,其他發展商亦認為,增加土地供應才是穩定樓市最基本之道,不需再加辣。

長實去年因預售樓花同意書批出進度未如理想,只能推售亞皆老街君柏、元朗娉廷兩個全新盤。趙國雄昨日表示,集團旗下新盤今年獲批預售的進度料將較去年理想,旗下有機會三盤齊發,包括已獲批預售的北角油街項目、元朗牛潭尾意花園,以及馬鞍山星漣海或荃灣西站海之戀(星漣海、海之戀正待批預售,將視乎預售獲批進度,二擇其一推售)。

星漣海海之戀二揀一推售

趙強調,樓盤定價非發展商主要競爭之處,付款辦法才是主要戰場,並笑稱已為荃灣海之戀的付款辦法想到「天下第一好橋」,項目將打造至少四個設於尖沙嘴港景匯商場的示範單位。對近日有不少新盤推出,趙國雄認為愈多樓盤推出,買家可有更多選擇,更有利交投量。海之戀涉970伙,提供1房至4房單位,另基座設約43萬方呎商場,可直達荃灣西站;至於另一重頭戲油街項目涉378伙,預料短期將公布命名。

冀政府茞援韝g地供應

談及政府樓市政策,趙指目前已有很多樓市控制措施,希望下屆政府可茞援韝g地供應,不論商住各類土地亦應有新供應。對長實近年少有投得土地,趙表示集團每次出價也很進取,只是別人更進取。對內房高價搶地,趙解讀為境外資金看好本地樓市,對本地樓市是好事。另長實同系元朗娉廷昨新增新春優惠;目前已公布價單的9幢洋房中,首3名買家可獲贈28萬元禮券優惠。娉廷去年初至今累售23間洋房,套現4.2億元。

柏傲灣最快新春前開售

事實上,其他發展商亦認為政府不需再加辣。琣a營業(一)部總經理林達民,以及會德豐地產常務董事黃光耀均稱,港府只需要繼續增加土地新供應,便可調節市場發展,亦屬最有效穩定樓市措施,不需再加辣招。

華懋荃灣城畔今公布命名

其他新盤方面,新世界與內房萬科合作的荃灣西柏傲灣,繼日前獲批預售後,發展商昨向代理介紹樓盤設計特色。代理估計,新世界日內將上載柏傲灣樓書,並向傳媒開放示範單位,預計春節前開售。單位總數983伙的柏傲灣,樓花期逾1年半,項目約47%單位屬2房、3房設計。另華懋同區城畔項目,今日亦公布樓盤命名,項目提供953伙單位,樓花期近兩年。





(星島)Grand YOHO迅收800票 啟德1號快加推

兩大新盤連環登場,即成市場焦點,當中Grand YOHO第2期現接獲近800票,至今超額約11倍;至於啟德新區項目啟德1號(II)亦密密收票鎖客,日內可望添食,首度加推單位應市。

  新地發展的元朗Grand YOHO第2期推盤攻勢已進入最後直路,市場指,已接獲約800張入票,以首批約66伙計算,超額認購約11倍。新地副董事總經理雷霆表示,首批單位將於本周四晚開售,以定價計,市值約10億元。而該批單位折實平均呎價為14061元,最平為8座10樓G室,面積545方呎,折實價661.21萬元,呎價12132元。

  雷霆再指,Grand YOHO第3期仍在設計及規劃當中,故未來3年內在港鐵元朗站旁僅有第2期800餘伙新供應,料第2期農曆年後將取得入伙紙,集團屆時會以現樓形式出售大部分單位,預計樓花期推售不多於200伙。

  被問及2期的收票反應未及得上1期,他續稱,第2期坐向與1期有別,故難以比較,而集團亦惜售,至於加推加價,仍要視乎反應而定。

  新地代理總經理胡致遠表示,首批單位分布於第3及8座,其中18個為2房戶,餘下為3及4房戶,但未有提供1房單位;是次銷售共分為2部份,首段供大手客揀樓,最多可購4伙,另一時段供一般買家選購1至2伙,同時在周四中午截票。

  據同區代理指,現時入票人士以新界西一帶住客為主,不乏家庭客及首置客,昨天繼續開放設於九龍站的示範單位及售樓處,下午現場所見,門外屢現排隊人龍,並以家庭客為主。

  至於啟德1號(II)亦快將開售,目前已接獲約1800票,以首張價單125伙計算,超額認購約13.4倍,而入票人士除九龍東一帶的換樓客及分支家庭外,亦有部分為未能成功購入第1期單位的向隅客。

  項目可望今天公布最新銷售部署,預計在日內再加推應市;雖然昨天為上班日,但項目設於九龍灣商廈的示範單位門外,仍屢現參觀排隊人龍,包括首置客及家庭客,更出現有父母帶同穿荇晡A的兒子到場睇樓。

  其中昨日前往參觀的謝小姐稱,正打算作換樓,認為啟德1號(II)的2房戶為市價,售價可以接受。

  首張價單扣除最高即供及辣稅優惠後,折實平均呎價為17589元,其中,最平單位為3座2樓C室,面積375方呎,折實價約642萬元,呎價約17120元。

  項目由2幢高座物業,以及7幢低座組成;高座設1至3房;項目低座為面積介乎1561至2414方呎的大單位為主。

  該盤為全港唯一「港人港樓」項目,目的在於確保港人優先選購,因此買家日後無輪出租或轉售,均受指定條例限制,當中包括買家日後放售時,只限持有香港永久性居民身分證人士認購,或聯名買家須最少1位為永久性居民兼近親等條款。





(星島)踏入2017年 50%人睇好樓價表現

新一年樓價到底會上升或是下跌,可謂備受市場關注,《星島地產網》就「踏入2017年,你認為今年樓價表現會如何?」為題進行民調,其中有50%受訪者認為,睇好今年樓價表現,料有一定的升幅。

  是次調查共143人參與,其中有72人,即50%的受訪者認為,預期樓價在今年表現向好,可錄得一定升幅。

  同時亦有20%的受訪者,即28人認為年內樓價將平穩發展。

  至於有27人,即19%的受訪者睇淡今年樓價前景,認為住宅價格將現下滑,也有10%的受訪者,即15人認為,今年樓價升跌與否,現階段難以估計。





(星島)儲局接班人選 主張加快加息

明年接替耶倫出任聯儲局主席的幾位熱門人選,包括哥倫比亞大學教授哈伯德、史丹福大學的泰勒和瓦爾什,在日前演說中批評儲局幫忙過頭之餘,都暗示會加快加息步伐。另一方面,美國前財長薩默斯在媒體訪問中攻擊候任總統特朗普,指他若放寬金融業的規管「非常危險」,最終可能引發金融危機。

  哈伯德、泰勒和瓦爾什均曾效力美國前總統布殊的政府,被視為在耶倫任期於2018年2月屆滿時離任後接任主席的人選。特朗普曾於競選時期一再抨擊耶倫,指其維持低利率是為民主黨的利益。

  曾任主理國際事務副財長的泰勒,上周六出席美國經濟學會年會期間指,儲局在調高利率上有點落後了。而在布殊時期主掌經濟顧問委員會的哈伯德則表示,同意特朗普的看法,認為美國近年來太過依賴儲局扶持經濟。哈伯德稱,若特朗普順利推行大幅減稅計畫,並增加基建支出,屆時儲局也許要加速加息。

  曾任儲局官員及布殊經濟顧問的瓦爾什則認為,儲局此前過於專注短期的政策,因而錯失加息機會。他呼籲儲局進行廣泛改革,應在更好評估財經周期下施行貨幣政策。

  美匯指數周一升0.29%,見102.52點;日圓則續跌0.44%,見117.53兌1美元(每百日圓兌6.3港元),到歐洲中段倒升0.37%,見116.59兌1美元。

  另一方面,美國前財長薩默斯周日接受霍士新聞頻道訪問期間警告候任總統特朗普,指他在幾個方面的施政大綱,例如放寬金融業規管是「非常危險」,最終可能引發金融危機。薩默斯補充,他支持新的基建支出,但認為特朗普的大興基建只是形象工程。

  他又擔心,美元過於強勢會削弱美國的競爭力,而特朗普的公司稅減稅方案亦會帶來更多的不平等。