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只有一層自住樓的人,應該怎麼做?


Vincent Yeung
汪總,楊生:

你好!

一直有睇《每週十大地產新聞評論》及 汪總的文章,得到很多啟發,獲益良多!希望兩位能夠抽空解答本人的疑問。後學不才,眼見樓價升得非常急,想請教兩位只有一層自住樓的人,應該怎麼做?

本人已婚,太太暫時無業,現擁有一層自住樓,兩房細單位,位於將軍澳,市值約630萬,欠銀行360 萬,現金只有170萬。本人月入73,000,壓力測試下,最多可額外再借300萬。

另外,母親月入70,000,名下沒有物業及借貸,兩三年後將會退休,沒有儲蓄。 但問過銀行,以她的年齡,按揭只可做18年年期,如買入單位出租,扣除租金後仍要每月要額外補貼不少供款。

請指教下下列哪個方案較好,抑或有其他更好的方案?

方案一:趁三房單位暫時升幅未如細單位瘋狂,將現時自住的細單位賣出,換作三房單位,自住。同屋苑的三房大概800萬左右。

方案二: 在母親退休前,以她的入息作按揭,購買一層物業作收租用途,物業將為她名下。由我每月支付額外需要補貼的按揭供款。

方案三: 母親買下現有的兩房單位出租,用盡她的借貸能力,我們再買另一個700萬以下的單位自住(操作上比方案一少了100多萬),由我每月支付額外需要補貼的按揭供款。

方案四:保持現狀,待儲蓄增加後,再作打算。

謝謝賜教!
2018-04-13 11:14:26



訪客的留言

(第 1 篇回應.)
你好,Vincent Yeung
總裁汪敦敬先生與楊生已收到閣 下的留言,將於4月16日(星期一)中午12時在「每週十大地產新聞評論」最後一環節「總裁信箱」中親自作出回應,閣 下屆時可到以下網址觀看或重溫節目:http://www.manyw.com/,再次多謝閣 下對我們的支持!
   回應
回應者: 公關部   2018-04-13 18:40:36
(第 2 篇回應.)
你好,Vincent Yeung
總裁汪敦敬先生及楊生就閣下的留言,已於今天祥益網上電視台「每週十大地產新聞評論」中「總裁信箱」的環節親自作出回應,閣下可到以下網址連結重溫節目,以下網址連結重溫節目,http://manyw.com/media/?a=5059,

另外,數據分析員Atrick 回覆如下:

賣樓後,扣除佣金、律師費和貸款360萬, 再加原有現金170萬, 最後剩餘資金約430萬元。

方案一: 換800萬三房, 以持有資金和入息作計算, 做30年按揭, 最高可買887萬樓, 月供1.89萬。因此初步相信換樓上問題不大。

方案二: 以母親入息和現有170萬現金, 做18年期8成按揭, 最高可買600萬樓。「集郵」買多間來收租, 則疏導了170萬現金的去路, 投資保值。

方案三: 買入700萬物業, 做30年6成按揭, 需要首期連雜費315萬左右。430萬減去315萬元, 剩餘115萬。

母親入息做18年期8成按揭, 最高可買600萬樓, 接近原有兩房細單位的市值。但首期連雜費約145萬, 需母親額外再補30萬去承接, 但母親沒有儲蓄。

而且方案三總背負貸款上升至900萬, 按金管局壓力測試計算, 需入息約82000, 過兩年母親退休後, 承受的供款壓力會加大, 亦要另外補30萬。因此方案三的風險最大。

方案四: 保持現狀, 但需繼續留意市場資訊和機會。

如果睇好後市發展, 會比較建議方案一和方案二。方案一比較輕鬆; 方案二供兩層, 現金流壓力亦會較大。



再次多謝閣 下對我們的支持!
   回應
回應者: 公關部   2018-04-16 19:02:33
(第 3 篇回應.)
[回應第 2篇]

好多謝汪總、楊生及AtrickH分析及回覆,感激不盡!
   回應
回應者: Vincent Yeung   2018-04-18 14:33:19
(第 4 篇回應.)
[回應第 3篇]

你好,Vincent Yeung

多謝閣 下的留言及支持,歡迎持續留言與我們互動!
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回應者: 公關部   2018-04-18 17:59:07

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