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嘉湖山莊樂湖居
地址天水圍天湖路 
座數14  單位總數3472
層數27 - 35層 
間格二房一廳、三房二廳 
特色單位  
發展商長江實業(集團)有限公司 
管理公司港基物業管理有限公司 
iTunes訂閱
入伙日期第1-7座: 1991-12-19; 第8-14座: 1992-08-04
家居及生活工具
 
寵物--
設施露台--平台--天台花園--
景觀海景--
會所設備私人會所--游泳池壁球場健身室
網球場兒童遊樂場緩步徑--溜冰場--
排球場乒乓球場桑拿室羽毛球場
鄰近屋苑嘉湖山莊樂湖居 嘉湖山莊賞湖居 嘉湖山莊翠湖居 嘉湖山莊麗湖居 嘉湖山莊美湖居 嘉湖山莊景湖居 鄰近輕鐵站:樂湖
負責分行 地址 電話 傳真
港鐵天水圍站分行 [位置] 新界天水圍港鐵天水圍站16號舖 2149 9008 2446 6123
新北江分行 [位置] 新界天水圍天湖路1號嘉湖山莊樂湖居嘉湖新北江商場地下B區6A號舖 2146 2188 2146 2323
新北江 第2分行 [位置] 新界天水圍天湖路1號嘉湖山莊樂湖居嘉湖新北江商場地下B區A188號舖 2454 6688 2447 7329
置富嘉湖分行 [位置] 新界天水圍天恩路12號置富嘉湖1期地下G86A號舖 2576 1111 2576 1138
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對嘉湖山莊樂湖居評分
名稱
評分
好評
劣評
驗證碼
嘉湖山莊樂湖居網上電台及電視台節目
日期: 2010-07-29 筍盤屋苑介紹 - 嘉湖山莊樂湖居
日期: 2010-04-29 筍盤屋苑介紹 天水圍嘉湖山莊樂湖居
元朗 , 大棠路 , 康樂路 , 豐年路 , 水邊圍 , 屏山 , 塘坊村 , 坑尾村 , 天耀 , 樂湖 , 天瑞 , 頌富 , 天富 , 天逸
嘉湖山莊樂湖居位置圖
  學校   720睇樓   720街景   自訂標記  
嘉湖山莊樂湖居簡介
嘉湖山莊1期樂湖居,鄰近西鐵,步行只需5分鐘.樓下有新北江商場,方便吃喝玩樂.在新北江商場頂就是會所,有露天游泳池,健身室等.
嘉湖山莊樂湖居相片
屋苑
嘉湖山莊樂湖居
嘉湖山莊樂湖居現盤出售/招租 地毯式搵樓  
大廈 單位 實用面積 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
(平方呎)
建築面積
(平方呎)
售/租 售價 居二價 租金 更新日期  
嘉湖山莊樂湖居  高層  551 708$6,500,000--2018-06-18 詳情
嘉湖山莊樂湖居  低層  1100 1416$10,500,000--2018-06-19 詳情
嘉湖山莊樂湖居最新成交
成交日期 座數 層數 單位 實用面積 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
(平方呎)
建築面積
(平方呎)
成交價
 2018-06-14  2  高層  H  549  714  $600萬
 2018-05-25  9  18  C  -  -  $568萬
 2018-05-24  10  14  E  -  -  $548萬
 2018-05-18  13  15  H  -  -  $550萬
 2018-05-18  10  7  F  449  576  $508萬
 2018-05-17  12  23  E  -  -  $550萬
 2018-05-15  5  2  A  -  -  $590萬
 2018-05-10  10  17  B  -  -  $648萬
 2018-05-09  12  13  E  -  -  $530萬
 2018-05-08  4  20  F  -  -  $510萬
嘉湖山莊樂湖居網上睇樓 地毯式睇樓 
座數 層數 單位  
 12    G 詳情
 5    C 詳情
 5    D 詳情
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 2    G 詳情
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 3    G 詳情
 1    G 詳情
 11    G 詳情
 12    F 詳情
嘉湖山莊樂湖居最新文章
(東方)樓市照癲慎防末季跌

美國聯儲局宣布加息0.25厘,香港未有跟隨,樓市即起哄。東涌映灣園5座中層F室兩房單位,實用面積494方呎,昨零議價以700萬元售,呎價14,170元破屋苑紀錄;將軍澳區單日亦錄至少7宗反價。但有投資者警告,樓市或在第四季回落。

昨日樓市錄多宗高價。美聯黎景南稱,上述映灣園單位五月中放盤,由於連租約,故不能睇樓。據悉,同屋苑本周初實用面積520方呎單位,才以呎價新高13,654元成交,紀錄不足四日即被打破。

都會駅放盤即提價一成
此外,息口趨升無阻上車盤錄高價。中原呂宗霖透露,荃灣中心昆明樓高層F室兩房單位,實用面積329方呎,上車客見細單位盤源選擇有限,昨即睇即以505萬元購入。同類細戶售價首破五球,呎價15,350元,亦創屋苑標準戶新高。
市區單幢樓昨亦錄新指標成交。該行雷澤麟表示,長沙灣曉尚高層實用面積417方呎兩房單位,售778萬元,呎價約18,657元,屬標準戶雙破頂。原業主僅約三年帳面賺108萬元,期內升值約16%,沽貨後打算換購同區更大面積單位。

另外,香港未有跟隨加息,業主叫價更進取。香港置業劉浩勤指,將軍澳昨連錄多宗反價,包括都會駅2座高層D室,實用面積642方呎,開價由1,000萬元,調升10%至1,100萬元放售,呎價約17,134元。

他亦透露,同區居屋浩明苑A座高層2室,提價40萬元,最新叫價630萬元,加幅約6.8%。區內其餘錄反價屋苑還有新都城、東港城、清水灣半島及THE PARKSIDE等,叫價上調幅度約2.2至4.6%。

七成擬置業人士續入市
事實上,樓市氣氛熾熱,市民入市意欲持續高漲。據中原按揭經紀委託香港大學民意研究計劃進行的《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》,在六月四日至七日期間訪問的1,011名市民中,當中724名受訪者認為今年樓價在香港跟隨加息後不變或上升,佔比72%,部分料升幅高於5%。

調查亦指,受訪人士中佔394名為有意置業人士,其中65%表示,置業意欲不會因本港加息而改變,另有5%有意置業人士指加息反增入市意欲,即共70%有意置業人士,面對本港加息而入巿意欲不減。

資深投資者估十月回落
不過,息口對後市的影響,市場持不同睇法。資深投資者吳龍飛認為,加息對未有樓的市民上車絕對是「好事」,而美國年內再會加息,香港一定有機會跟隨,料本港全年加息半厘,令買樓人士新做按揭負擔增加,估計十月後樓市會開始回落。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典則稱,隨茷鰨尬W加,部分原本「掹掹緊」向銀行承按上會的買樓人士,或在銀行壓力測試下會「上唔到車」。

但發展商對後市仍感樂觀,長實地產投資董事郭子威指,美國加息屬預期之內,對香港樓市影響不大。即使本港銀行短期有機會加息,按揭利息仍處於低位,料今年樓價仍有5%上升空間。




(東方)居屋澤豐呎價逾萬一

屯門二手居屋樓價相對「低水」,近期在買家追落後下,頻現高價個案。屯門澤豐花園2座高層J室,實用面積433方呎,於已補價自由市場以488萬元售出,呎價11,270元屬同類單位新高。

祥益地產林偉光表示,上述買家為區內首置人士,因鍾情該兩房戶房間及客廳均坐向東,擁開揚景,加上見現時筍盤難求,故即睇即買作自用。

至於未補價第二市場方面,中原張曼筠表示,粉嶺榮福中心4座高層H室三房戶,實用面積587方呎,放盤一日內即獲外區買家以436萬元購入,呎價7,428元。原業主早於九三年以88.4萬元買入,持貨廿五年漲價約3.9倍。

彩明苑綠表680萬冠將軍澳
此外,將軍澳居屋彩明苑錄得做價貴絕同區第二市場買賣,消息指,剛易手的B座高層1室,實用面積650方呎,原則為三房間隔,成交價達680萬元,呎價約10,462元。

另方面,利嘉閣指,隨蚍蚖糷伅晛鬮礡A以五月份的二手居屋買賣登記計算,平均每宗成交價高見509.7萬元,按月再漲0.9%,單是今年已累升11.4%。




(蘋果)雲壑W載樓書 4伙趕同步招標

一手空置稅勢在必行,發展商密鑼緊鼓推盤。新地大埔白石角雲嶼Q日上載樓書,並罕見地同步推4伙3房單位招標,預計最快本月公佈首張價單。另外,元朗Grand Yoho項目貨尾將會重推。

根據雲擘荇恁A全盤804伙,當中近六成為兩房或以下間隔,最細單位由277方呎起,為7座2樓B3室,開放式間隔,面積僅次於同區嘉熙的開放式戶最細225方呎,預計關鍵日期2020年2月28日。

發展商罕有地同步推單位招標,新地副董事總經理雷霆表示,項目先以招標形式發售4個單位,因為示範單位尚餘少許工程未完成,短期上載價單發售,並非為招標而招標。新地代理助理總經理胡致遠補充,雲孺蛩衁4個單位位於7座9及10樓A1室,享內園景,以及2座9樓及10樓的A1單位。項目有機會6月內公佈首張價單。

新地指空置情況被誇大
對於被指為本港囤貨最多發展商之一,雷霆回應,集團樓盤獲發滿意紙後可售的未售單位不足1,000個,遠比傳媒所指為少,「大家試想鴾@個樓盤假如1,000個單位,剩返十零廿間,呢個好正常H事,幾個盤累積乘上去就幾百伙,空置情況絕不嚴重」。另外,元朗Grand Yoho項目會短期內重售。

此外,琣a大角嘴利奧坊.凱岸本周末進行第二輪發售119伙,昨累收逾1,500票,超額近12倍。就一手空置稅,琣a營業(二)部總經理韓家輝回應,集團一直有推售樓盤,立場已向地建會反映。他負責的樓盤目前已屆現樓但未推售單位有9伙,並指空置稅定義以滿意紙計算較合理。




(星島)銀行已加按揭鎖息上限 金管:P按遲早上調

美國聯儲局一如預期再加息0.25厘,是自2015年底展開加息周期以來,第7次加息,但本港大型銀行繼續按兵不動,維持最優惠利率(P)不變。

金管局總裁陳德霖表示,留意到銀行資金成本普遍上升,雖然銀行未正式調高P,但有個別銀行已調高按揭鎖息上限,認為銀行加P只是時間問題。

因應美國加息,金管局昨相應將貼現窗基本利率上調0.25厘至2.25厘。不過,本港大型銀行繼續不跟隨加息,擢蛂B渣打香港、琤秅峇六都先後宣布維持P和港元儲蓄戶口利率不變。

本港銀行遲遲未有跟隨加P,但金管局總裁陳德霖表示,留意到不少銀行已經調高定期存款利率,一年期定存息普遍有2厘或以上,銀行資金成本普遍上升,有個別銀行已調高新做按揭鎖息上限,他說︰「(貸款利息)實際上已加左少少」。他認為,雖然儲蓄存款利率及P尚未有變動,但有關利率調升只是時間問題,銀行會視其資金來源結構,自行決定加P時間。

陳德霖又重申利率正常化,會對資產市場包括樓市無可避免帶來波動,但卻為往後的健康發展提供有利條件,呼籲市民小心管理風險。

銀行界則普遍認為本港最快將於9月加P,且今年最多只加息一次。永隆銀行司庫蕭啟洪認為,本港銀行最快9月才會加P,因料屆時港美息差將再擴闊,港匯又將受壓,導致資金流走,銀行體系結餘減少,港元拆息進一步上升。不過,由於本港流動資金仍然充裕下,香港今年可能最多只會加息一次。

上商財資業務處研究部主管林俊泓也預期,本港銀行最快要到9月才會加P,因大型銀行還需觀望港元拆息於大型IPO完結後的真正走勢。現時有個別大行因港元存款基礎龐大,一旦加P,同時又要加港元儲蓄利率,或對其造成較大成本壓力,以至一直無意加P。

另有市場人士坦言,銀行加P與否,主要「睇擢袤Y」,因該行擁有全港最大港元存款基礎,且有不少是無息及超低息的儲蓄存款,資金成本壓力遠較中小型銀行輕,只要該行一日未加P,中小型銀行亦不敢輕舉妄動,否則將會流失生意,故中小型銀行正處兩難局面。

其實現時香港已具加息條件,只是擢蚰摯吨潀茪w,但如果美國繼續加息,港元拆息持續向上至一個臨界點時,不排除中小型銀行或會自行加息。

此外,擢蚺策~再第二度上調美元儲蓄存款戶口利率,戶口結餘1000美元或以上,年利率有0.25厘,上調了0.1厘;至於1000美元以下,年利率為0厘。




(星島)地監局急晤發展商 加強懲處「毆鬥代理」

近期接連有代理在新盤售樓處打鬥,令外界關注代理銷售新盤秩序,目前地監局就主動聯絡發展商簽署《一手住宅物業銷售約章》,嚴禁無牌代理銷售新盤,若代理涉及打鬥更會被停賽及罰款,該局亦研究加強涉打鬥代理及其所屬代理行的懲罰,包括延長「釘牌」年期。

地監局行政總裁韓婉萍接受專訪時稱,局方對近期連串代理衝擊事件,甚至挑戰局方職權的行為,深感關注,認為打鬥事件令行業形象毀於一旦,必須嚴懲害群之馬,早前就主動聯絡發展商,簽署《一手住宅物業銷售約章》,將嚴禁無牌代理,出席新盤的銷售活動,若代理涉及打鬥事件,除了會被罰款,更會停賽處分,務求為買家提供理想的銷售環境,目前已有逾10家發展商簽署,現階段會繼續聯絡其他發展商,將於月底公布已簽署約章的名單。

韓婉萍再指,目前正研究加重對違規打鬥代理及其代理行的處分,在現行條例下,涉及打鬥的代理,一經定罪,將會被撒銷牌照(即釘牌),並於3年內不獲發牌,至於干犯刑事罪行,更會在5年內不獲發牌,目前正研究將打鬥代理不獲發牌的期限,由3年增至5年。對於外界指,局方考慮把不獲發牌期限大增至10年,韓氏則指出,若要把不發牌的限期,增加至5年以上,需要與委員會間再作商議。

另外,作為代理行本身,也有責任規管員工,故此會研究加重罰則,而有關指引,,同時,涉及打鬥的代理,也有部分為持牌人士,目前研究加深代理資格考試的難度,從而提升從業員的質素,以及讓他們更珍惜本身的牌照,至於局方亦會繼續加強巡查新盤,會為前線巡查人員,添置攝錄器材,方便進行職務。

至於無牌代理從事物業銷售工作,本身經已屬刑事罪行,而負責聘請的代理公司,其公司的董事及管理人員,亦會受刑罰,包括可罰款10萬元,以及被監禁六個月,當然局方為顧及行業運作上的需要,不能一刀切嚴禁代理行聘請無牌人士,一邊實地學習,一邊考取牌照,。但代理行負責人員,亦要小心處理。

另一方面,今年截至5月,地監局巡查新盤次數為572次,較去年同期的642次,下調約10%,韓氏稱,巡查次數下跌,主要為今年較少新盤推出所致,往後會繼續按實際情況,加強新盤巡查次數。

涉及一手的投訴個案為20宗,較17年首5個月的27宗跌26%,但是代理於新樓銷售處打鬥個案,則由去年的1宗,增加至3宗,同時亦有個別新盤投訴情況卻有所上升,包括投訴代理未有兌現優惠及回贈承諾,由去年的8次,增加至12次。




(星島)映灣園呎價1.4萬創新高

美國聯儲局落實加息0.25厘,惟無礙買家入市步伐,二手市場頻錄新高成交,其中,東涌映灣園2房單位,每呎14170元易手,創屋苑呎價新高;此外,荃灣中心高層戶,則以呎價15350元沽出,創屋苑標準戶新高。

美國聯儲局落實加息,買家入市步伐未見放緩,新高成交此起彼落。業界指出,聯儲局調整息口的消息早被市場消化,加上本港大型銀行因資金充裕,短期內不會馬上跟隨加息步伐。另一方面,近期一手新盤銷情頻頻報捷,市場憧憬對後市樂觀,致不少二手業主叫價依然強硬,議幅未見擴闊。

美聯營業經理黎景南稱,東涌映灣園5座中層F室,面積494方呎,2房間隔,作價700萬元連租約易手,呎價14170元,呎價創屋苑歷來新高。

中原高級分區營業經理呂宗霖指出,荃灣中心15座高層F室,面積329方呎,505萬沽出,呎價15350元,呎價創屋苑標準戶新高,新買家為上車客。

代理稱,荃灣愉景新城2座高層D室,面積582方呎,屬3房間隔,作價880萬元,呎價15120元,創屋苑同類造價新高。

祥益區域董事林偉光稱,屯門澤豐花園2座高層J室,面積433方呎,2房間隔,以(自由市場價)488萬元成交,呎價11270元,創屋苑同類成交價及呎價新高,新買家為用家。

美聯營業經理林志堅透露,將軍澳君傲灣3座高層E室,2房間隔,以842萬元沽出,呎價17915元,創同類造價新高。

利嘉閣高級經理吳玉蘭表示,鰂魚涌太古城順安閣中層H室,面積約703方呎,3房間隔,以1398萬元沽出,呎價約19886元。

市場指,天水圍嘉湖山莊樂湖居1座中層H室,面積549方呎,3房間隔,作價600萬元易手,呎價10929元。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示,新蒲崗采頤花園5座中層E室,面積431方呎,2房間隔,望開揚景,以510萬元(居二市場價) 沽出,呎價11833元。

世紀21奇豐高級分行經理莊瑞生透露,馬鞍山新港城5期海濤居1座中層B室,面積920方呎,3房望海景,作價1600萬元易主,創屋苑歷來成交價新高,呎價約17391元。

中原分行經理雷澤麟表示,深水埗曉尚高層A室,面積417方呎,2房望開揚山景,作價778萬元成交,呎價約18657元,創屋苑指標戶成交價及呎價新高,新買家為換樓客。


嘉湖山莊樂湖居討論區
標題回覆數留言者發表時間
嘉湖三房一套 梁生  2012-05-22 17:21:42
中層三房 user  2011-02-13 16:17:17
嘉湖山莊租盤 廖先生  2010-09-03 00:36:27
AN65849 Eric  2010-08-02 20:28:05
車位 EUCALYPTUS  2010-08-02 03:44:46
車位 EUCALYPTUS  2010-08-02 03:32:40
如何看現在的樓價 coco  2010-02-01 22:10:17
請教 HO  2010-02-01 22:01:10
搵樓 溫太  2009-12-13 19:32:34
賞 湖車 位 HongHong  2009-11-26 13:37:16

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