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嘉湖山莊美湖居
地址天水圍天華路 
座數8  單位總數2264
層數32-38層, 1-38字樓 
間格二房一廳、三房二廳 
特色單位 部份單位連天台 
發展商長江實業(集團)有限公司 
管理公司港基物業管理有限公司 
iTunes訂閱
入伙日期1997-12-22 (21年)
家居及生活工具
 
寵物--
設施露台--平台--天台花園--
景觀海景--
會所設備私人會所--游泳池壁球場--健身室--
網球場兒童遊樂場--緩步徑--溜冰場--
排球場--乒乓球場--桑拿室--羽毛球場
鄰近屋苑嘉湖山莊樂湖居 嘉湖山莊賞湖居 嘉湖山莊翠湖居 嘉湖山莊麗湖居 嘉湖山莊美湖居 嘉湖山莊景湖居 鄰近輕鐵站:天悅

Youtube上
的參考短片
嘉湖山莊電視廣告  https://www.youtube.com/watch?v=HI1eOp1jB8w
 嘉湖山莊的泳池  https://www.youtube.com/watch?v=ylu0JPP9Iv0
負責分行 地址 電話 傳真
港鐵天水圍站分行 [位置] 新界天水圍港鐵天水圍站16號舖 2149 9008 2446 6123
新北江分行 [位置] 新界天水圍天湖路1號嘉湖山莊樂湖居嘉湖新北江商場地下B區6A號舖 2146 2188 2146 2323
新北江 第2分行 [位置] 新界天水圍天湖路1號嘉湖山莊樂湖居嘉湖新北江商場地下B區A188號舖 2454 6688 2447 7329
置富嘉湖分行 [位置] 新界天水圍天恩路12號置富嘉湖1期地下G86A號舖 2576 1111 2576 1138
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對嘉湖山莊美湖居評分
名稱
評分
好評
劣評
驗證碼
嘉湖山莊美湖居網上電台及電視台節目
日期: 2010-05-27 嘉湖山莊美湖居介紹
天水圍 , 天耀 , 樂湖 , 天瑞 , 頌富 , 天富 , 天逸 , 天恆 , 濕地公園 , 天秀 , 天悅 , 天榮 , 銀座 , 天湖 , 天慈
嘉湖山莊美湖居位置圖
嘉湖山莊美湖居特色
座擁無敵大自然景色米埔,全天候衡溫泳池
嘉湖山莊美湖居相片
屋苑
嘉湖山莊美湖居嘉湖山莊美湖居
嘉湖山莊美湖居現盤出售/招租 地毯式搵樓  
大廈 單位 實用面積 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
(平方呎)
建築面積
(平方呎)
售/租 售價 居二價 租金 更新日期  
嘉湖山莊美湖居  高層  441 578$5,380,000--2018-09-18 詳情
嘉湖山莊美湖居  高層  544 710$6,060,000--2018-09-22 詳情
嘉湖山莊美湖居  低層  623 815$6,600,000--2018-09-20 詳情
嘉湖山莊美湖居  高層  623 815--$15,5002018-09-21 詳情
嘉湖山莊美湖居  高層  629 825$6,670,000--2018-09-10 詳情
嘉湖山莊美湖居  高層  540 714租/售$6,500,000-$13,5002018-09-23 詳情
嘉湖山莊美湖居  高層  540 714--$13,0002018-09-14 詳情
嘉湖山莊美湖居  高層  540 714--$14,0002018-09-15 詳情
嘉湖山莊美湖居  低層  544 710$6,700,000--2018-09-22 詳情
嘉湖山莊美湖居最新成交
成交日期 座數 層數 單位 實用面積 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
(平方呎)
建築面積
(平方呎)
成交價
 2018-08-24  3  高層  G  544  710  $646萬
 2018-07-12  8  高層  C  544  710  $635萬
 2018-06-15    底層  104  -  -  $148萬
 2018-06-08  2  6  C  -  -  $550萬
 2018-06-08  2  6  D  -  -  $582萬
 2018-06-08  7  29  E  -  -  $539萬
 2018-06-08  6  24  D  540  714  $600萬
 2018-06-04  6  15  G  -  -  $579萬
 2018-06-03  3  14  H  -  -  $520萬
 2018-06-01  2  5  A  -  -  $618萬
嘉湖山莊美湖居網上睇樓 地毯式睇樓 
座數 層數 單位  
 8    C 詳情
 1    H 詳情
 3    D 詳情
 6    B 詳情
 2    D 詳情
 4    E 詳情
 2    A 詳情
 3    F 詳情
 7    E 詳情
 8    B 詳情
嘉湖山莊美湖居最新文章
(東方)港樓市乍現危機

二○○八年金融海嘯爆發至今十載光陰,但不少親歷其事的香港銀行家猶有餘悸。星展銀行(香港)財資市場部董事總經理王良享接受本報專訪時表示,美國上輪加息周期僅三年後,即緊接爆發次按危機,而一五年美國啟動加息至今快將三年,儘管加息次數遠不及上一輪,但歷史會否重演仍值得關注,香港尤其需要提防樓市下跌風險。

環球金融市場近月再現熊市蹤影,市場擔心金融危機會重臨。他提醒投資者,美國於○四年開始加息周期,三年後便出現次按危機,期間加息17次共4.25厘;對比美國今輪加息步伐,一五年十二月加息至今已達兩年九個月,與上輪加息周期不同之處,在於今輪暫時僅加息7次,共加息1.75厘。

樓價隨時急瀉兩成
他坦言,目前難以估計金融危機再席捲全球的機率,但近年香港樓市氣氛熾熱,相比美國樓價從○八年至今上升兩成,香港樓價過去十年漲幅高達1.7倍,認為香港須提防樓價風險,一旦環球爆發危機並危及香港,令資金大幅撤離,樓價屆時會在一年內急瀉15至20%。

○八年金融海嘯震驚全球,不但衝擊歐美市場,亞洲區的金融體系亦廣受牽連。王良享表示,雖然香港當年未至於元氣大傷,但公眾已經對銀行體系喪失信心,有香港銀行更出現擠提。

他續指,隨茯國五大投行之一的雷曼兄弟倒閉,坦言香港銀行與同業進行交易及拆借的時候,態度愈趨審慎,甚至出現不願拆出資金的情況。

衍生工具風險難測
香港金融管理局數據顯示,○八年九月爆發金融海嘯後,隨後第四季銀行拆借急瀉,每月平均港元銀行同業拆借成交金額跌穿3,000億元,較當年一月高峰期萎縮36%。

王良享憶述,當時屬於場外交易的信貸衍生產品價格飆升,相關衍生工具往往涉及高槓桿風險,企業不能確定交易對手會否「走數」,反而現貨外匯交易可以在即日或兩日內交收,因此交易量受到的衝擊較小。

銀行體系抵禦力增
美國銀行體系的次按問題,演化成環球金融危機的教訓,促使銀行體系出現大變革。現時香港銀行流動性亦遠較十年前充裕,資本水平及質素亦顯著提升,王良享認為銀行抵禦風險的能力大增,相信銀行體系「要出事好難」。





(東方)新界西北6盤四千伙激戰

儘管股市持續下挫,但發展商推盤意欲並未受到影響。新界西北區短期內預料有多達6個新盤蜂擁開售,合共提供達4,000伙,當中萬科置業(香港)旗下屯門上源,昨日公布獲批預售樓花同意書,並且突擊上載樓書至物業網站。

該公司業務部副總裁(市場營銷)周銘禧稱,上源單位種類多元化,料能滿足不同買家需求。樓盤共提供1,154伙,當中一房及兩房戶共802伙,佔整體單位數量近七成,而三房戶則佔逾兩成比例,另亦設四房間隔單位。

其中,標準戶由343至1,288方呎,並設連平台或複式等特色戶,面積介乎321至2,454方呎,而30座洋房面積則由2,711至4,880方呎。市場估計,該盤將全速部署開售,最快月內開放示範單位甚至開售。

屯門兩盤擬下季登場
同時,屯門區亦有兩個新盤計劃下季登場,當中新鴻基地產的御半山第二期,提供495伙,早前已獲批預售樓花文件,項目一期開售以來銷情理想,平均成交呎價高逾1.6萬元。

而莊士中國位於區內的弦海,估計短期或獲批預售,物業設有371伙,間隔開放式至兩房,面積約160至440方呎,當中近六成為開放式戶。

至於元朗區新盤推售氣氛亦相當熱鬧。新地代理總經理陳漢麟稱,區內錦田北PARK YOHO Napoli,昨日起開放現樓示範單位,保守估計即日錄得數千人參觀。本周六起正式收票,最快下周加推單位,但仍要視乎颱風情況,盡快公布相應安排。

新地會董事總經理謝文娟補充,會員於年底前購入單位,可享1%樓價折扣優惠,凡於十月底前讚好該會Facebook專頁,以及入票認購,可獲價值100元一田禮券,名額3,000個。本周末現樓亦會安排嘉年華會活動。

朗城應怬痐Q月中賣
區內將再有西鐵沿線樓盤準備推出市場。華懋集團銷售部總監吳崇武指,朗屏站項目命名為朗城嚏A現仍待批預售樓花同意書,最快下月中開售,價錢參考近日區內新盤每方呎約1.5萬元開價水平。他補充,上址提供720伙,戶型由一房至三房,當中逾半為兩房戶,物業關鍵日期為二○年七月三十一日,至於示範單位設於荃灣如心廣場。

另外,痚穧a產同區的尚悅•嶺,有機會短期取得預售文件後隨即開盤。





(東方)內地再壓樓市 哈爾濱限新盤售價

內地進一步加強樓市調控政策,哈爾濱市不但提高商品房預售審批門檻,更對樓盤所申報的銷售平均價格作出限制。

哈爾濱市政府發布關於穩定商品房價格意見,除了嚴格商品房銷售價格申報制度、提高商品房預售審批門檻、控制商品房上市供應節奏及大力發展住房租賃市場,更規定待售商品房的售價不得高於同期、同地段及同類型樓盤售價。

另邊廂,據內地媒體報道,海南省近日下發文件,將實施整治違法用地與土地供應掛鈎,即根據違法用地的情形及整治成效,增加或扣減相應土地指標或者暫停土地審批、供應的行為,更會對違法用地查處整治不力的市縣,暫停其新增建設用地計劃指標。至於整改成效突出的市縣,則會給予13至20公頃的補充耕地(旱地)指標獎勵。

潤地上月百五億買地
儘管內地持續推出調控措施,但未有阻礙房企買地的步伐。華潤置地公布,八月在廣州、上海及哈爾濱等共收購15幅地塊,總樓面面積約逾427萬平方米,總代價為155.12億元人民幣。





(蘋果)十物業拍賣 全無成交

股樓前景不明,拍賣市道淡靜,有拍賣行昨日拍賣十項物業零沽出,其中牛頭角公屋彩霞邨無契樓以逾市價一半開價,據在場消息人士表示,此無契公屋戶獲一名在場人士舉一次手接第一口價,惟未到底價收回。
無契公屋叫價145萬
忠誠拍賣昨日拍賣十項物業,包括住宅、工商舖、無契樓及銀主盤,其中一個物業為日出康城單位於拍賣前收回。住宅物業當中叫價最低為無契公屋樓,位於牛頭角彩霞邨C座低層戶,實用443方呎,綠表叫價145萬元,呎價僅3,273元,比市價遠低55%,原業主2000年以23.25萬元買入。根據房委會資料,該邨7月份一個高層單位,實用376方呎,綠表成交價275萬元,呎價7,314元。
消息稱,這單位僅獲一名在場人士舉手接第一口價,其後未到底價收回。
另外,大坑名門5座中層戶,實用871方呎,再連一個車位,開價1,835萬元,呎價21,068元。業主2007年以約2,055.7萬元買入,開價較當年買入價低220.7萬元或10.7%,惟未拍出收回。





(蘋果)三房單位低見520萬 嘉湖回到年初價

加息逼近,業主越見心慌。有「上車樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊,近期淪為「跌價樂園」,繼兩房跌穿500萬元後,昨連環錄得兩宗三房成交,造價低見520萬及525萬元,回到年初水平。代理估計,年底前嘉湖樓價料跌15%。沙田第一城亦守不住,終於跌穿500萬元。

一個月前,520萬可能只買到嘉湖山莊1樓之類質素較遜單位,可是樓市轉向比預期來得快,今天同樣價錢竟然已經可以買到三房單位。有代理形容為「大地震價」、「好平、嚇死人」。
中原馬斯力表示,美湖居5座低層G及H室相連戶,由兩伙三房組成,實用面積各544方呎,業主急於套現,將兩個單位分拆出售,G室成交價525萬元,H室成交價520萬元,呎價僅9,651元及9,559元,平過兩房價。今年7及8月同類細三房造價逾630萬元,今次成交價低見520萬元,比高位賣平足足1球,跌幅達17%,回到年初價。
馬指單位今年1月左右放盤,兩個單位原叫價950萬元,之後曾反價至1,200萬元,每伙叫價600萬元,有客也拒賣。直至近期市況向下,交投淡靜,業主終面對現實,大減價賣樓。單位由兩夫婦持有,2013年以618萬元以一份契形式買入兩個單位,今次賣樓將兩單位分契出售。新買家分別為八、九十後年上車客,趁樓價大跌上車。
此外,美湖居3座高層F室兩房戶,日前傳以約500萬元成交,有指業主賠定再賣,剛以520萬元成交,呎價11,791元。馬斯力相信,嘉湖近期部份成交已較高位回落一成,料仍未見底,但相信不會大跌,年底前樓價料較高位回落15%已見承接。

沙田第一城失守500萬
中原黎宗文說,沙田第一城終失守500萬元,37座低層E室兩房戶,實用284方呎,以498萬元沽出,呎價17,535元。這是今年4月以來屋苑首次重現「4字頭」。
細價樓區區跌價。九龍灣得寶花園G座高層7室「鳳凰樓」(頂樓之下一層),向海,實用282方呎,剛售500萬元,呎價1.7萬元,較估值賣平最多92萬元或15%,並較屋苑早前低層戶造價520萬元更低。
青衣盈翠半島本月破蛋,為7座中層A及B室相連戶,成交價1,840萬元,呎價17,726元。中原指屋苑特色戶放盤罕有,樓價一般較分層標準單位高約10%至15%,但今次特色戶只賣分層價。東涌東堤灣畔1座低層H室兩房售705萬元,低市價一成。
大埔嵐山逆市破頂,3座高層H室開放式,實用177方呎,成交價395萬元,呎價22,316元破屋苑紀錄。





(星島)嘉湖每呎9559元低市價7%

二手充斥利淡因素,部分屋苑現低市價成交個案,其中嘉湖山莊低層3房戶,剛以520萬易手,呎價9559元,較市價低約7%易手。

  中原副區域營業經理馬斯力稱,天水圍嘉湖山莊美湖居低層G及H室,原先為自製相連戶,但目前業主把該兩伙拆開發售,並改回原先的3房間隔,該兩伙面積均為544方呎,其中G室以525萬易手,呎價9651元,至於H室則以520萬沽出,呎價為9559元。

  目前同類單位市價約560萬,即呎價10294元,上述成交個案較市價低約7%。另外,市場流傳,早前以500萬易手的美湖居3座高層F室,業主賠訂再售,剛以520萬沽出面積441方呎,呎價11791元。

  同樣為藍籌屋苑的沙田第一城,也錄得低市價成交個案,代理指,沙田第一城37座低層E室,面積284方呎,兩房間隔,以498萬沽出,呎價17535元,據悉,目前成交價低市價約一成。

  另外,青衣盈翠半島7座中層A及B室相連單位成交,面積約1038方呎,成交價1840萬元,呎價17726元,按兩房戶近期造價約920萬元計,是次相連戶成交價與標準分層戶相若。

  祥益區域董事袁思賢表示,屯門市廣場2座高層D室,面積325方呎,獲外區上車客斥535萬購入,呎價為16462元,屬市價成交。

  利嘉閣經理楊偉耀稱,將軍澳峻瀅1座高層E室,面積約746方呎,為3房間隔,以920萬獲承接,呎價12332元,據悉,原業主於12年以約541.2萬一手買入,帳面獲利約378.8萬。

  世紀21北山客戶經理陳豔玲表示,北角百福花園百佳閣中層C室,面積543方呎,2房間隔,望樓景,獲外區首置客以790萬承接,呎價14549元,屬市價水平。

  此外,近期亦出現減租個案,香港置業首席聯席董事曾家輝表示,長沙灣星匯居2座高層A室,面積610方呎,3房間隔,望海景,業主原先叫租2.8萬,最近減租近一成,以2.52萬租出,呎租41.3元。

  代理指,長沙灣昇悅居8座低層B室,面積522方呎,為兩房間隔,望內園景,業主原叫租2.2萬,近日減價至2.125萬租出,呎租約40.7元。





(星島)LP6收約五千票

由南豐等發展的日出康城LP6,首輪銷售成績理想,發展商隨即加推488伙應市,並連日收票鎖客,市場消息指,截至昨晚8時,暫收約5000票,超額認購9倍,並於今晚截票,周六(15日)開售,惟會因應天氣情況,若當日懸掛8號颱風訊號,將延期一天銷售。

  次輪單位的折實平均呎價為15541元,面積由307至1086方呎,間隔包括1房至4房戶,當中4房戶型為首次推出。另提供最高19.5%優惠折扣,折算後,折實價介乎447.9至1837萬,折實呎價由13029至18697元。

  發展商強調是次屬原價加推,稍微提價是由於景觀座向不同,以及包含了首次推出的4房戶,並預計次輪銷售較受向隅客垂青,料入票人士中,有9成為復活票源。





(星島)貿戰衝擊新興市場 IMF憂觸發走資危機

美國主動要求同中國進行新一輪貿易談判,白宮消息人士向媒體透露,美國財政部長努欽已向國務院副總理劉鶴代表的中方團隊發出邀請,請中方派出部級團隊,在特朗普對華加徵新一輪關稅前與美方進行貿易談判,地點將在北京或者華盛頓,時間是「未來幾周」。消息一出,阿里巴巴等中概股悉數大漲。國際貨幣基金組織(IMF)總裁拉加德警告,中美貿易戰再度升級,可能會衝擊新興市場,使已陷入經濟危機的國家雪上加霜。本港商務及經濟發展局局長邱騰華亦指,貿易戰若生效,香港總出口中大約百分之七貨值會受到影響。

  拉加德接受英國《金融時報》訪問時表示,除了正在力抗貨幣跌浪的國家外,IMF未發現新興市場「疫症」蔓延至其他國家,但她警告,事態可以急速轉變,儘管中美再加關稅仍未正式實施,但至此觸發的不明朗因素和投資者信心崩塌,已成為發展中國家面對的主要危機之一。於土耳其和阿根廷爆發的危機糾纏下,已令投資者憂慮情緒高漲,而南非、印尼和巴西等多元化國家,多個星期出現「走資」,進一步擴大新興市場危機。

  拉加德又指出,中美互相向對方進口貨品加徵關稅,會對中國經濟增長帶來顯著影響,並會因環環相扣的供應鏈而觸發亞洲鄰國之間的脆弱性。對於阿根廷政府向IMF求助,要求提早發放五十億美元貸款,拉加德表示正在考慮,阿根廷總統馬克里(Mauricio Macri)推行的緊縮政策能否提早實現財政預算將會是一個關鍵因素。

  此外,邱騰華向路透社指出,倘美國對中國加徵新一輪關稅,香港總出口中大約百分之七貨值會受到影響。 他又指貿易戰是中美之間「最巨大貿易颱風」,而香港作為全球最開放自由的經濟體,同時依賴貿易,是全球第七大商品貿易出口市場。在香港開放而且自由的經濟體系,貿易戰下會十分脆弱,會首當其衝受到影響。他相信定單和出口今年第四季和明年初下滑,但今年本地生產總值增長百分之三至四的預測仍可實現。

  英國央行行長卡尼接受《英國廣播公司》有關全球金融危機十周年的採訪時警告,儘管金融體系大部分問題已修正,可是重大危機仍然存在,不應掉以輕心。他指出英國金融服務業的四大風險,其中包括家庭債務債台高築、英國無協議「脫歐」的潛在後果、銀行體系遭網絡攻擊,和中國經濟的穩定性問題。

  在全球經濟主要風險之中,卡尼認為中國的金融體系構成最大威脅。他解釋,中國是全球經濟增長的巨大來源,該國的金融業發展非常迅速,與十年前金融危機爆發前夕有茬\多相似的地方。再者,以中國的經濟規模來說,其負債水平十分高,或有穩定性問題。


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