麗寶大廈

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(東方)嘉湖三房戶再插穿五球

近期市況略為回升，部分業主議價空間收窄，二手買家為求搶得樓價「四字頭」或以下的單位，不惜聚焦於低層或納米單位。天水圍嘉湖山莊有「純三房」戶放盤短短數日，即獲上車人士以482.8萬元購入，以實用面積547方呎計，呎價約8,826元屬近期低位。

可承做較高按揭的細價盤源漸減，近日成為市場搶手貨。中原伍耀祖指出，上述麗湖居4座G室，由於屬低層的街景單位，故叫價僅510萬元放售。

翠屏賣380萬回到2017
新買家見同類單位，近期做價已重上500萬元水平，因而加快洽購，趁業主願減價即成功入市。

而大埔翠屏花園接連錄得400萬元以下買賣。消息透露，該盤C座低層5室，實用面積262方呎，剛獲買家以380萬元購入，重返一七年水平，呎價約14,504元。

市區細價單位不多，納米戶成為選擇之一。市場指出，大角咀利奧坊‧曉岸2座低層F室，實用面積約198方呎，以開放式設計，成交價404萬元，呎價約20,404元。據了解，原業主於一五年十月入市，持貨約三年多帳面賺64萬元。

十大屋苑成交半年最旺
此外，不少買家趕於農曆新年前入市，刺激本月交投升溫。綜合市場資料，十大藍籌屋苑一月份共錄近210宗買賣，為去年中之後新高，按月升幅更逾90%。期內全部屋苑交投量上升，增幅介乎20%至2.8倍。

事實上，多個市區屋苑交投顯升。美聯吳志輝稱，荔枝角美孚新邨一月份已錄逾30宗買賣，部分買家出價較早前進取。該盤2期百老滙街34號高層A室，實用面積872方呎，望園海雙景，獲買家以1,269萬元購入，呎價約14,553元屬本月高位。

太古城減至1348萬易手
該批藍籌屋苑中，有7個屋苑平均實用呎價按月上揚，鴨脷洲海怡半島由於近期接連有優質戶以理想價易手，因而按月大幅推高約12%至約1.69萬元。近日屋苑再錄呎價逾2萬元買賣，該單位為13A座高層G室，實用面積約882方呎，作價約1,800萬元。

至於鰂魚涌太古城本月錄18宗買賣，平均實用呎價約1.92萬元，按月亦升約3%。中原張光耀表示，該盤彩天閣高層G室，實用面積717方呎，以套三房間隔，原開價1,398萬元，剛減至1,348萬元易手，呎價18,801元。

(東方)寫字樓落成量今年料增39%

近年非核心區寫字樓供應大增，對發展商投資信心也有影響。據差餉物業估價署的《香港物業報告2018》資料，今年私人市場同類落成量料高逾271.25萬方呎，按年大升39%，創○八年之後新高。

觀塘沙田成供應重地
至於東九龍為政府重點發展的第二個商業核心區，當中觀塘更成為供應重地，今年該區落成量料逾75.56萬方呎，按年上升4%。若連同去年提供的逾72.65萬方呎計算，兩年合共有超過148萬方呎樓面。而一九年最多同類供應為沙田，該區去年未有任何寫字樓落成，但今年估計有超過81.48萬方呎。

事實上，不少發展商亦積極把旗下酒店物業申請改建為寫字樓。市場人士預計，未來商廈供應將進一步上升，租金因而受壓，而市場對酒店物業的需求亦有所減少。

近期不乏同類改變用途個案，最矚目為文華東方國際旗下的銅鑼灣香港怡東酒店，上址於一九七三年開業，於今年三月底正式關閉。項目已獲批准在原址發展一幢綜合商業樓宇，總建築面積約68.4萬方呎。

此外，爪哇控股的香港銅鑼灣皇冠假日酒店，亦在一七年底獲城規會通過，重建1幢26層高商廈，總樓面逾16萬方呎。

(東方)經濟凶兆啟德商業靚地流標

政府推出的市區靚地接連失利，繼去年十月山頂豪宅地王未達底價被政府收回後，連前臨維港的啟德舊跑道區商業地，亦出乎意料地流標，相信為逾二十年來首幅收回的商用土地。市場認為，中美貿易戰拖累整體氣氛，發展商對後市並不樂觀，經濟已響起警號，估計今年地價會跌一成。

地政總署公布，啟德第4C區5號地盤商業及酒店用地，因為投標金額未達到政府所定的底價，不接納上周競投的9份標書。

估值95億或會重推
市場原先預計每方呎樓面地價約1.2萬至1.55萬元，估值最高約94.9億元。

該署指出，政府目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求，故不會因為個別土地的招標結果而受影響，並且會在適當時候考慮重推該幅啟德商用地皮，同時亦不會就投標者的出價作出揣測。

近年政府已有5次因為標價低於底價拒絕批出土地，其餘4幅為住宅地。對上一次為接獲5份標書的山頂文輝道豪宅地，提供逾40.4萬方呎樓面，估值高逾480億元，但最終流標。

之前3次分別為一六年初的元朗凹頭地皮與一五年底的青衣細山路地皮，以及一四年三月的大埔白石角科進路地皮。

貿戰拖累投資氣氛
是次流標的啟德用地位處跑道區前排，佔地超過10.2萬方呎，可建總樓面逾61.2萬方呎，當中至少約18.4萬方呎須作酒店用途。早前競投財團均為本地主流發展商，包括新鴻基地產、信和置業、長實集團、嘉華國際、建灝地產及九龍倉置業地產投資等。

會德豐地產主席梁志堅表示，現時經濟環境一般，中美貿易戰又不知會持續多久，發展商出價會有調節。而集團今次也有入標競投，按照市況出價，投地要計數不是鬧着玩，9家財團入標沒理由兩、三份都沒有到價，認為政府釐定底價太高。

此外，集團有份入標該商業地皮的嘉華營業及市場策劃總經理（香港地產）温偉明認為，政府與發展商對地皮看法有落差，由於區內發展需時，所以投資回報期較長。

地產界憂樓價難升
地產界人士認為，中美貿易戰是流標因素之一，資深投資者蔡志忠稱，中美角力雖然未導致經濟急速向下，不過已經對市場氣氛構成心理影響。他又認為，現時東九龍寫字樓空置情況依然高企，加上剛有商業地流標，預計區內樓價「升唔起」，未來三年至七年只會平穩發展。

事實上，不少業內人士認為該地規訂要發展的酒店部分，直接影響地產商出價。資深測量師張翹楚指出，啟德第4C區5號地盤商用地，雖然鄰近郵輪碼頭，但區內配套欠奉，交通網絡亦未成形，項目酒店及零售部分將會好慘淡。該情況下，回本期隨時要五年以上，對發展商計價有影響，估計部分財團每方呎出價低於1萬元。

(明報)基金13億洽購屯門民生物流中心

工業物業成交活躍，其中由資深投資者張順宜持有的屯門民生物流中心全幢，獲基金出價超過13億元洽購，而大榮華酒樓母公司，早前亦以7450萬元購入元朗福達工業大廈全層近2萬方呎樓面。

上述由張順宜持有的屯門民生物流中心全幢，市傳以約13億元售出，張順宜回覆本報查詢時稱，物業雖然現時仍未售出，但承認有基金投資者出過超過13億元洽購，不過，洽購價與他心目中的意向價15億元仍有差距。

資料顯示，上述物業位於屯門洪祥路3B號，全幢樓高13層，佔地約36,314方呎，全幢樓面約30.3萬方呎，若以現時洽購價約13億元計，呎價即約4290元，項目早前已獲批活化成辦公室及零售用途，屬於區內規模較大的活化項目之一。

榮華7450萬購元朗工廈全層

另方面，土地註冊處資料顯示，榮華餅家及大榮華酒樓之母公司榮華食品製造業有限公司，本月中以7450萬元購入元朗福達工業大廈11樓全層，面積約19300方呎，呎價約3860元。資料顯示，福達工業大廈位於大榮華酒樓後方，毗鄰世宙，並鄰近西鐵朗屏站。

此外，第一太平戴維斯指出，去年本港核心區街舖及購物中心租金保持平穩，今年市場開局良好，預計今年本港零售物業租金將小幅上漲5％，但同時，今年全港將新增230萬方呎零售空間，為2006年以來的最高水平。

(星島)儲局維持利率不變杜指中段升339點

美國聯儲局於本港時間周四凌晨公布議息結果，決定維持利率不變，而聯儲局主席鮑威爾對往後加息及提前結束縮表的最新意向最受市場關注。由於息口不變，利好杜指中段上升三百三十九點報二四九一九點。由於蘋果及阿里巴巴等科網巨擘業績稍優於預期，科網股納指上升一百零八點報七一三六點。

美息今次不變，本港財資界預測美國最快五、六月才加息四分一厘，屆時香港有機會跟隨，惟加幅僅八分一厘。上商財資業務處研究部主管林俊泓表示，美聯儲向來着重與市場溝通，好管理市場對息口變化的預期，但是次未見有此動作。他認為若美國經濟數據能保持現狀，將有機會在五、六月加息四分一厘，以示加息周期未完結。不過，估計美國全年可能只加息一次。

華僑永亨銀行經濟師李若凡也認為，美聯儲是次不加息，因美聯儲早前已放聲氣將會減慢加息步伐，而且當局剛於十二月才上調了利率，故不會在短期內再次加息，即使三月議息，美聯儲亦不會採取任何行動，否則將影響其信譽，被外界質疑其管理預期的能力。她相信美國最快要到六月才有機會加息，主要因為當地經濟數據尚可，故沒必要太快完結加息周期，現時暫緩加息乃因市場波動及存在太多不確性，料有待中美貿易戰等因素趨向較明朗時，美聯儲便會恢復加息，繼六月加息後，年尾將再加息一次。

港息方面，李若凡估計香港今年有機會上調最優惠利率（P）一至兩次，主要視乎美國加息步伐及本港流動資金情況。若美國年中加息，此前港匯又觸及七點八五弱方兌換保證水平，並引致資金流走，令銀行體系結餘減少，則不排除香港會跟隨美國加息，惟料加幅僅八分一厘。林俊泓預期，隨著農曆新年過後，港匯有機會觸及七點八五，港元拆息將會回升，並增添本港銀行的加息壓力，因此如美國於五、六月加息，香港亦會跟隨，但相信只加八分一厘。

另外，內地電商巨擘阿里巴巴公布優於預期業績亦帶起科網股表現，利好納指走勢。阿里巴巴截至去年底止第三季收入按年增長四成一至一一七二點七億人民幣，主要由於中國零售業務及阿里雲的收入快速增長，以及併入餓了麼的財務報表，第三季盈利增一成至二百九十七點九億元，優於市場預期。按業務劃分，核心電商收入按年增四成至一○二八億元，佔總收入八成八；雲計算業務收入增八成四至六十六億元。期內，集團的中國零售業務季度收入增加三成半至八百一十點五億元。

(星島)銀主盤推賣再接再厲

忠誠於昨日舉行的拍賣會，現場有約30餘人，氣氛算熱鬧，2項銀主盤包括屯門麗寶大廈中層A室及利寶大廈中層D室，曾於上星期進行拍賣，是次競投仍然激烈。2項均開價235萬，每口價5萬，經11口價後追至285萬，惟未到底價而收回。忠誠拍賣部總經理鄭世傑指，雖然單位價已經調整，但出價仍未為銀主可接受，料物業會於其他拍賣行再進行拍賣。

(星島)長實年內推三盤涉逾2400伙

一眾發展商積極部署農曆新年後推盤大計；長實助理首席經理（營業）何家欣表示，集團今年有機會推出3個全新項目，其中將軍澳日出康城8期涉1422伙；半山波老道項目提供約181伙；深水埗海壇街項目提供約876伙；3個新盤涉及2479伙。

　　何家欣續指，旗下淺水灣道90號目前餘下6伙待售，集團將採惜售策略，造價料「一間比一間高」，此外，對於嘉湖海逸酒店改建則不作回應。

　　中國海外發展的大埔天鑽銷售成績理想，該公司董事總經理游偉光表示，集團將續主力銷售大埔天鑽，至今售約802伙；同時部署推出飛鵝山3號5幢洋房。對於樓價走勢，則指看好今年一手盤走勢。

　　樓市氣氛向好，莊士中國投資董事總經理莊家彬表示，旗下屯門弦海月內銷售成績理想，當中有開放式單位呎價以逾2.3萬沽，創區內同類新高。集團部署下月底推出新價單，直言不會減價，集團今年仍會持審慎態度，認為後市會穩定。

　　資本策略執行董事方文彬表示，渣甸山豪宅皇第正進行裝修工程，料季內可開售；認為整體樓市需要一定調整，惟近期新盤開價只要貼市場，仍吸納用家客源，反映市場短期已經找到支持點。

　　萬科（香港）市場營銷與客戶關係部董事周銘禧表示，旗下屯門上源累售589伙，預計短期將推出項目特色連天台戶招標，意向價參考同區同特色戶；長沙灣項目正申請預售，料年中推出，涉約467伙。他指，樓市年尾進入鞏固期，料農曆年後將重拾升軌，正負調整約5%。

　　嘉華國際營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明表示，樓市購買力依然存在；集團計畫年中推出啟德項目，約1000伙，並指近日白石角新盤銷售依然理想，只是該區亦要一定時間消化，將再作部署；嘉林邊道項目亦料計以樓花形式推售，涉及5幢洋房豪宅物業。

　　佳明營業及市務總監顏景鳳表示，集團青衣細山路項目將於3至3月申請預售，部署第3季開售，涉及780伙，戶型涵蓋1至4房，主打1、2房細單位，佔約七成，料以市價推出。認為現時市場仍有剛需，並以細單位主導。

(蘋果)港上月零售僅增0.1% 1月氣氛好轉　或僅節日因素

本港2018年零售業成績表終於出爐，惟情況似乎越趨嚴峻。去年12月零售總銷貨額險守正增長，按年僅微升0.1%，與2017年12月相比幾乎沒有變動，遜市場預期升1.4%。

業界普遍認為1月消費氣氛好轉，但主要受節日因素帶動，往後中美貿易戰發展動向及人民幣走勢才是左右市道的關鍵。

受去年上半年增速帶動，去年全年總銷貨價值臨時估計為4,852億元，較2017年全年上升8.8%；總銷貨數量的臨時估計則上升7.6%。12月零售業總銷貨額的臨時估計為449億元，按年微升0.1%，銷貨量按年僅升0.2%。

按零售商類別，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨額按年錄4.9%跌幅，包括電器、家具的耐用消費品按年跌9.3%，藥物及化妝品升6.9%，以上類別12月表現均較11月遜色；相反，百貨公司、衣物、鞋類及有關製品、超級市場當月表現較11月有改善，食品相關消費增長平穩。

SOGO：遊客成增長關鍵
經營SOGO的利福國際財務總監潘福全表示，受外圍環境影響，去年12月生意的確「唔係太過好」，但受惠農曆新年，料1月零售額按年會有正增長，展望本港今年零售基本面仍穩健，包括失業率持續偏低、樓市平穩，但遊客才是帶動零售增長的主要關鍵，故人民幣走勢尤其重要。

經營本地服飾品牌bauhaus的財務總監李建昌說，去年12月生意按年看，平穩中見轉弱趨勢，因為公司推廣力度更頻密、折扣更大，始能以銷量挽回銷售額，部份貨品要推出低至半價的快閃優惠。今年1月的消費氣氛較去年10月至12月好轉，但主要受農曆新年帶動，撇除節日因素，他對市道不太樂觀。

周生生大中華營運總經理劉克斌認為，最近人民幣低位反彈，對旅客消費心理有幫助，1月下半月人流較上半個月升約半成，但消費貨品仍以低價黃金擺件為主，但高單價的珠寶首飾自去年第四季回落至今也沒甚起色。

香港零售管理協會主席謝邱安儀表示，雖然業界普遍反映1月「有返少少動力」，但提醒受農曆新年時間不一影響，1月零售表現應與2月一併比較。中美貿易戰發展動向牽連甚廣，包括影響內地經濟、繼而左右人民幣走勢及影響消費氣氛。政府發言人則指出，受全球經濟增長減慢和中美貿易磨擦不確定性影響，短期內零售銷售表現將繼續受制於審慎的消費情緒。

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