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(明報)龍珠島花園首破千萬創屋苑紀錄

樓價高企下，連帶位置較偏遠、樓齡約27年的屯門龍珠島花園亦錄得首宗逾千萬元成交。土地註冊處顯示，龍珠島花園1座地下單位，實用1197方呎（建築1494方呎），連約570方呎花園及一個車位，上月以1050萬元登記易手，實呎8772元（建呎7028元），較毗鄰黃金海岸近月成交呎價約1.1萬元仍低逾兩成。

原業主2003年以220萬元買入，持貨15年，帳面獲利830萬元或3.8倍。屋苑對上高價成交為今年2月，一伙實用753方呎低層B室以588萬元易手，實呎7809元。事實上，龍珠島屬屯門東南面一個小島，有一條行車橋進出小島，不過風暴吹襲時容易水浸。現時島上有4個私人屋苑，其中龍珠花園一伙連天台單位，去年中以約950萬元易手，登記買家為蔡明麗，為毛記葵涌創辦人之一林日曦的妻子。

新都城實呎首破1.9萬

此外，中原副區域經理張鎮邦表示，將軍澳新都城1期2座高層G室，實用面積364方呎（建築511方呎），2房間隔，連天台，以698萬元成交，實呎19,176元（建呎13,659元），成交價創屋苑同類新高外，呎價更創屋苑及寶琳一帶屋苑二手新高。原業主2004年9月以156萬元買入，帳賺542萬元或3.5倍。

盈翠2房連約935萬破頂

另美聯首席高級營業經理蘇順華指，青衣盈翠半島9座中層實用523方呎F室（建築658方呎），不可睇樓及連租約下以935萬元易手，創屋苑及青衣區2房戶新高成交價，實呎17,878元（建呎14,210元）。原業主早於2000年265萬元購入，帳面賺670萬元或2.5倍。

廣源邨實呎12350元沙田公屋王

另土地註冊處顯示，沙田廣源邨廣楊樓高層15室，實用217方呎，本月以268萬元（已補地價）易手，實呎12,350元，呎價貴絕沙田已補價公屋。原業主2012年以22.68萬元（未補地價）買入，料扣除補價後仍獲利不俗。

(東方)64%人撐樓價續升

香港住宅樓價屢闖高峰，但市民仍認為未來會更癲。據大型銀行置業意向調查顯示，今年首季仍有逾60%受訪者認為樓價在未來一年會再升，比例創至少6個季度新高。上車屋苑樓價續破頂，將軍澳新都城呎價逾1.91萬元創屋苑呎價新高，而大圍金獅花園呎價更五日兩破頂。

據花旗銀行進行的季度置業意向調查結果顯示，預期樓價會在未來十二個月上升的受訪者比例達64%，按季再升一個百分點，而認為樓價下跌比例，僅佔約12%，按季多兩個百分點，其餘則預期樓價平穩。

年輕人上車意欲提升
該調查亦發現，認為現時非置業好時機的比例，由去年第四季的75%，下降至今年第一季的69%，而當中年齡介乎21歲至29歲、同時並非持有物業的年輕人，只有佔63%認為現時屬於差或極差的置業時機，按季大跌近兩成，反映年輕人對置業意欲有所增加。

對於置業興趣，在首季每五名受訪者中，便有一位表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣，受訪者比例按季相若。

盈翠半島兩房售935萬
市民爭先恐後搶樓，成為樓價癲升最大動力，尤其兩房單位，成交價日日破頂。中原張鎮邦表示，將軍澳指標二手屋苑新都城，呎價終破1.9萬元。他指出，該屋苑1期2座頂層連天台單位，實用面積364方呎，原則兩房間隔，單位於四月份才放盤，即以698萬元售出，實用呎價約19,176元，創屋苑呎價新高。

青衣兩房單位售價更升穿九球。美聯蘇順華稱，區內盈翠半島9座中層F室，實用面積523方呎，連租約無樓睇，亦以935萬元獲買家承接，實用呎價約17,878元。

上述成交單位的「生約」至明年四月才屆滿，以現時月租1.87萬元計，租金回報只有約2.4厘。上址做價料創青衣標準兩房單位新高。

新界東細價屋苑再錄新高價。大圍金獅花園呎價五日兩破頂。市場消息稱，屋苑2期金安樓高層3室，實用面積282方呎，剛以492萬元獲承接，實用呎價約17,447元，呎價再創屋苑新高。

據了解，同屋苑上周才錄得實用呎價17,231元成交，為對上呎價紀錄。

荃景呎價15271新指標
市場缺盤逼買家加快入市。美聯鍾家豪稱，荃灣荃景花園2座高層A室，單位實用面積362方呎，開價553萬元放盤，同區上車客近日已到多個新界及九龍區上車屋苑睇樓，深知一盤難求，首日到該屋苑睇樓，即以552.8萬元購入上址，實用呎價15,271元，創屋苑新高。

該行陸家民稱，屯門豫豐花園3座高層C室，實用面積396方呎，業主一直未能安排睇樓，至首日開放參觀，數小時內已有數組客參觀，議價至即晚深夜，零議價下以478萬元售出，實用呎價約12,071元。

港島二線屋苑亦被高追。中原施長達稱，北角百福花園家福閣高層G室，實用面積543方呎，兩房間隔，以836萬元易手，實用呎價15,396元，呎價創屋苑新高。Q房網招潔冰稱，小西灣藍灣半島1座高層B室三房戶，獲外區買家以1,169萬元購入，實用呎價約19,354元，創同類單位新高。

(東方)港加息料提速高盛估樓價挫15%

高盛發表研究報告表示，金管局近期多次入市穩定港元匯率，港元流動性備受關注，該行預計未來三年港息將較一七年下半年增加130點子，較原先預測高出50點子，若要維持現時供樓負擔比率，住宅樓價需要較現時下調15%。

卓百德憂市民供樓負擔
高盛表示，由於市場缺乏主要新盤推出，加上銀行按揭門檻提高及樓價升幅高於薪酬增長，令本年首季度住宅成交量按季和按年分別減少21%和27%。

該行估算購買中小型單位收租的每月有效現金流（即租金收入減去按揭還款）今年首季出現負數，即租金收入少於按揭還款。該行指，未來如果按揭利率升130點子，樓價要相應跌15%，才可達致收支平衡。

該行維持樓價未來幾年跌15%的預測，惟今年或有5%升幅，維持新鴻基地產「買入」投資評級，但把恒基地產的投資評級由「中性」降至「沽售」，以反映該公司盈利前景較低，發展風險較高，以及短期內難有大幅農地可轉住宅發展等因素。

星級分析員卓百德（Peter Churchouse）則估計，未來十二個月香港銀行同業拆息（Hibor）會升130點子，供樓負擔比率會相應惡化。然而，來自內地的購買力仍然不俗，另方面住宅供應量雖增，但仍較長期平均每年2.4萬至2.9萬個單位少，這些都利好樓價。

雖然租金回報可左右買家入市意欲，但卓百德認為，小型住宅單位的按揭利率需要高於租金回報率逾200點子，才會引發樓價明顯調整信號。以目前小型住宅租金回報率達三厘或以上來看，按揭利率即使升至3.75厘亦難以觸發樓價大跌。特別是目前市場租盤缺乏，租金可望維持在較高水平。

湯文亮：有樓人士當然睇升
紀惠集團行政總裁湯文亮卻認為，不少剛購入物業或打算短期買樓的人當然看樓價會升，但現實是否如此就有待證實。

他指出，這情況正與樓市辣招開始的時候相反，當時不少賣了樓的人亦深信樓價會跌，但那只不過是他們的意願，樓市並無下跌。

資深投資者吳龍飛指，近日連沙田細單位呎價都炒高至1.8萬元，直言香港樓市已「畸形」，預期樓市十月之後勢必回落。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則料，今年第二季後中原城市領先指數有機會上升至185點，而第三季隨着銀行加息等因素，或會出現調整，惟整固後可於第四季重踏升軌，至年底可重返185點水平。

(東方)金管6月勢再撐港元

香港金融管理局四月頻入市「托港元」，令全城聚焦聯繫匯率制度，加上受本周新股集資潮影響，周二港元一個月期拆息見1.22厘，創○八年底以來高位！在市場對港元需求上升刺激下，港元匯價高見7.8419兌每美元。然而，銀行界預料新股潮過後，港元將會再跌，金管局最快六月會再出手捍衞聯匯，屆時金融市場勢再起波瀾。究竟聯匯對香港有何意義？八大問題為你全方位拆解！

香港為何採用聯繫匯率？
聯繫匯率至今實行接近三十五年，由於香港是一個細小，而且開放經濟體，較容易受到外圍因素影響，加上環球貿易與金融交易主要以美元定價及結算，香港與美元掛鈎可減少投資者外匯兌換及風險管理成本。

香港應否取消聯繫匯率，當中有何利弊？
近年香港面對資金大進大出，以及港元匯價下跌，市場籲檢討聯繫匯率的聲音日漸增加，爭議之聲此起彼落。

可避免匯率波動風險
有銀行界人士指出，若然香港改為浮動匯率制度，雖然可以重拾制訂港元利率的自主性，香港政府亦可以訂立貨幣政策，以控制通脹的水平。

不過，投資者、企業和市民就需要承擔港元匯率大上大落的風險，認為以香港目前經濟結構來看，採用聯繫匯率會較適合。

港元匯價近來為何不斷跌？
恒生銀行首席經濟師薛俊昇指出，二○○九年美國實施量化寬鬆政策（QE）以來，大量資金進入香港炒股及炒樓，過去十年流入香港的資金超過1萬億港元。

不過，近年美國逐步退市，並於二○一五年開始加息，至今加息多達六次，惟香港息口沒有立即跟隨，投資者於是沽出港元，將資金投資於比較高息的美元，令港元匯價持續下跌。

港元會否跌穿7.85，瀉至無底深淵？
根據聯繫匯率機制，當資金流出港元時，香港金管局承諾動用外匯儲備，以7.85向銀行買入港元（俗稱入市），保證港匯不會跌穿7.85水平，即是「弱方兌換保證」，最終會令到香港的港元減少，屆時利率就會上升，吸引資金重新流入香港，使港元匯價轉強，避免港元匯價無止境下跌。

市場預計金管局何時再需入市？
金管局在四月十二日起，13度出手入市，合共買入513億港元，每宗交易規模由約8億至100億港元不等，銀行體系總結餘（即是銀行用以應付日常結算的資金）於一個星期內，縮減近30%至1,285億港元。

隨着臨近月底及新股集資潮，市場對港元需求上升，港元匯率近日回升。不過，上海商業銀行研究部主管林俊泓預期，新股集資潮過後，港元匯價將會下跌，金管局在六月會再度出手入市「托港元」，令銀行體系結餘再收縮。

金管局有多少外匯儲備可以入市撐港元？
金管局管理着等值4.19萬億港元外匯儲備，可以捍衞匯率制度，當中包括等值1.83萬億港元的美元資產，支持港元貨幣，另有高達2.35萬億港元的其他投資資產，如香港政府的財政儲備等，可隨時動用以穩定港元匯價。

入市對小市民有何影響？
金管局入市買港元，會令香港銀行的港元資金減少，增加香港加息壓力。

林俊泓表示，預期香港銀行最快在今年九月，就會調高最優惠利率（P），將直接影響市民樓宇按揭供款，到時無論樓市或股市將見明顯波動，市場需要做好準備。

「大鱷」是否又殺入香港？
「大鱷」是市場形容一班資金較雄厚的投資者，較為人熟悉的有國際大鱷索羅斯，他曾於九七年開始狙擊港元。

未見大規模沽空活動
金融管理局總裁陳德霖周二於《匯思》指，今次港匯轉弱並非受大鱷狙擊，主要是由港元及美元利息不同的交易帶動，無迹象顯示有人大規模沽空或衝擊港元，現時金管局買入港元，是聯繫匯率制度正常運作，並非抵抗大鱷的「保衞戰」。

(東方)市建局全面披露項目標價

為增加市場透明度，繼政府之後，市區重建局亦有新安排，下一個招標發展項目開始，將會一併公布中標金額，至於其他落選標書的投標金額則會在簽訂有關項目發展協議後公布。

市場預計，該局三月份截收意向的深水埗通州街需求主導重建項目，有望成為首個公布投標金額的項目。該項目地盤面積約16,038方呎，可建總樓面面積約144,345方呎，提供約210個住宅單位，共獲38份意向書。

而政府上季公布今個財年賣地計劃時，亦表示出售地皮時，當完成中標交易手續後，會以不記名方式公布其餘所有標書投標金額，以供業界及市場參考。首幅將會公布的政府地皮為油塘高超道住宅地，該項目提供約500個單位。

助增市場透明度
九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永表示，市建局最新公布標價的做法，有助增加市場透明度，令市場數據增加及更趨清晰，發展商可更加容易掌握市場資訊，相信會令日後競投項目的出價更加貼近市場價格。

(東方)維港‧星岸三周3破頂

樓價急升，各區樓王極速執位。長實集團的紅磡維港‧星岸再有洋房以1.1億元售出，僅約三周第三度改寫同區最貴售價紀錄。同時，有發展商趁樓市交投暢旺而積極推盤，其中西半山yoo 18 BONHAM項目乘勢標售，指引價13.8億元。

維港‧星岸自月初以來已連錄3座洋房成交，每座售價均逾1億元，昨日售出的1號洋房，實用面積2,235方呎，花園面積1,393方呎，屬項目花園面積最大洋房，實用呎價49,217元。據成交紀錄冊顯示，上址買家最多可獲9%現金回贈。

Cluny Park大宅逾億售
該盤昨日再加推8及9號洋房標售，實用面積同屬2,196方呎，花園面積同為796方呎，招標時間由下周一起至五月底中午。據悉，市場有買家有意大手認購該盤兩座洋房，若成交落實料將涉資約2億元。

多個新盤亦錄得逾億元成交，信和置業旗下西半山Cluny Park，昨日售出的5樓A單位，實用面積2,361方呎，成交價超過1.07億元，實用呎價45,336元。

華懋集團九龍塘雲門昨售出2座8樓A單位，連車位成交價6,534.91萬元，實用呎價44,637元。同系區內賢文禮士亦售出2座9樓A室，連車位成交價4,093.37萬元，實用呎價35,626元。

yoo 18全幢指引價13.8億
豪宅新盤有價有市，發展商搶吸購買力。YOO Studio亞洲董事總經理彭子安指，西半山般咸道yoo 18 BONHAM已屬現樓，共提供12伙，全屬大單位，包括複式及三複式大戶，實用面積1,228至3,721方呎，現落實以全幢形式標售。

負責項目銷售的中原高級資深營業董事李巍稱，該盤指引價13.8億元，總實用面積27,465方呎，亦設12個車位，指引呎價約5萬元。因中層以上可享海景，若與同區新盤平均呎價逾6萬元比較，指引價屬低水。現樓示範單位昨起開放，實際招標安排有機會日內公布。

該公司亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，四月份缺乏新盤開售，月初至今暫僅錄410宗一手成交，全月料少於500宗成交，估計創25個月新低。

(蘋果)䨇寓呎租貴過市區

樓價日日破頂，租金亦不例外，屯門新盤䨇寓最近陸續入伙，當中北座高層開放式以呎租43.6元租出，創屋苑呎租新高之餘，更超越西九四小龍，而回報率亦拋離市區豪宅一大截。
中原葉瑋珩表示，䨇寓北座高層B室，實用264方呎，開放式間隔，享全海景，以月租1.15萬元租出，實用呎租43.6元，創屋苑呎租新高，呎租更超越西九四小龍，例如泓景臺錄得的9宗租務中，平均呎租只有38元。據了解，租客為區內分支家庭，見屋苑屬全新樓，租金銀碼細，即睇即租。
租金回報高見3.7厘
原業主於2016年11月以371萬元購入單位，現租出單位，回報高達3.7厘，超出同區豪宅滿名山的回報。前日滿名山名庭2座低層B室，實用1,265方呎，以月租3.3萬元租出，呎租約26元，以業主買入價1,721萬元計算，租金回報僅2.3厘。
䨇寓現時約有15個放租盤，當中同類開放式，北座高層D室，實用286方呎，叫價1.3萬元，呎租約45.5元，若成功租出，將再創屋苑呎租新高；北座高層C室一房戶，實用388方呎，則叫價1.6萬元，呎租41.2元。

(星島)「大辯論」明展開研倡建土地儲備

牽動未來香港幾十年發展的「土地大辯論」，明日正式展開。據了解，多名土地供應專責小組成員明日下午將一同現身，並由正副主席黃遠輝及黃澤恩主持記者會，公布以「增闢土地，你我抉擇」為主題的八十頁諮詢文件，以及包括多段短片在內的網站。文件除了會詳細列出十八個土地供應選項細節及目前土地供應短缺情形外，小組或亦會建議政府建立土地儲備，並加強與區議會等持份者交流，爭取完成將二百多幅用地改劃的目標，興建三十一萬單位。

　　為期五個月的土地供應公眾諮詢，明日正式啟動。市民於未來一段時間，可通過參與超過四十場展覽、大型諮詢會及問卷調查等渠道，就如何增加土地供應發表意見。據了解，諮詢文件中列明未來八年，本港土地短缺情況將會加劇，如欠缺一百零八公頃的住宅用地，包括四十九公頃公營及五十九公頃私營住宅地。更預計二〇二六年後，公營房屋用地的短缺會增至七十二公頃。

　　據了解，文件亦會表明在公營房屋落成量遠遠落後於二十八萬的目標外，如有任何一個新發展區工程出現滯後，公營房屋短缺情況將由目前預計的四萬三千個單位再度增加，屆時公屋輪候時間會再延長。有見及此，小組或會於文件中建議當局設立土地儲備，同時加強與區議會等持份者的工作，繼續推行將目前二百多幅合共有五百公頃的用地改劃作住宅用地的計畫，最多可增三十一萬單位。

　　「大辯論」展開後，有小組成員就表示，小組仍會由正副主席及其他成員一起，繼續會見不同的持份者進行交流，如本周日小組成員或會在同為小組成員的社區組織協會主任何喜華安排下會見劏房戶。亦有成員認為，為期五個月的諮詢下，社會或會有更多新的建議提出，故就算起初沒有使用的調查方式，不排除在後期會增加。

　　另外，房協主席鄔滿海昨在電台節目上表示，居屋售價與市價掛鈎的形容不恰當，因為目前七折的折扣率，是按一籃子因素決定，不是由政府規定，因此有需要時可以作出調整。

　　他亦指過去幾十年居屋定價時，均會考慮買家的負擔能力，即與他們的供款能力掛鈎，並不能多於其家庭收入四成，因此過去的折扣率曾定於八折。

　　對於近日有居屋定價與市值「脫鈎」的建議，鄔滿海認為如將居屋以成本價出售，不是所有市民都可享受此類社會資源，會造成社會不公。他又強調出售居屋有增加公屋流轉的目標，因此如居屋未能吸引公屋居民上車，就未必有單位可騰空給輪候者，對社會不是好事。他認為增加居屋及綠置居的價格差別，或可增加公屋居民購買綠置居的誘因，可促進公屋流轉。至於分租房協轄下未補價單位的計畫，他指正商討執行細節，或可提早在今年第三季推行。

(星島)智經：65%市民贊成官商合作建屋

智經研究中心早前委託中大進行民調，顯示多達八成市民同意政府急須開發更多土地解決房屋問題，六成半受訪市民，同意以公私營合作方式，以發展商土地興建資助房屋，但同時有四成受訪者擔心，政府會通過此方法向地產商輸送利益；亦有兩成七市民認為，應利用私人遊樂場用地建屋。智經副主席劉鳴煒認為，質疑公私營合作會造成「利益輸送」的人士，應提出改善方法。同時他亦認為應理性討論發展私人遊樂場用地。

　　智經研究中心於今年二月委託中大香港亞太研究所，以電話抽樣調查方式訪問了一千零兩名成年市民，最後獲四成人回應。當中有六成九市民認為自置物業是重要的，亦有七成九市民認為本港有逼切性開發更多土地，以發展房屋，反映不同階層的人，在置業及發展住屋用地需求上，都有共識。

　　不過，在問及短中期發展用地的方法時，則有兩成七支持利用私人遊樂場用地、兩成三人認為可利用發展商擁有的農地，一成九市民則支持加快重建舊區；長遠則有四成四人覺得可使用棕地、另有兩成六受訪者指可在維港以外填海，反映市民在尋找土地來源上，出現意見分歧。

　　智經亦發現，有六成半受訪者同意公私營合作方式，以發展商土地興建資助房屋的建議；市民較支持以提供基建作誘因，相較提高樓面面積作誘因的建議，支持度多出超過一成。不過，亦有近半受訪者認為此方法好壞參半，例如有四成受訪者擔心，政府會通過此方法向地產商輸送利益，因此有三成市民指應委派機構監管，使公私營合作更公平公開。

　　至於港府計畫推出的首置上車盤，有六成市民表示同意，更希望提供九成按揭或按揭貸款保證等措施。超過一半受訪者都指樓價是考慮購買的最重要因素。

　　智經副主席劉鳴煒指，有關研究可作為未來討論的基線調查，由於公私營合作發展私人發展商農地，可提供超過一千公頃用地，亦可較快使用，政府應該就此進行研究。他認為指會造成利益輸送的人，應提出如何制定「遊戲規則」，因為規則定得好非常重要。回應粉嶺高球場建屋建議時，劉指自己沒有高球會籍，但認為相比發展商擁有的過千公頃農地，球場只有一百七十二公頃。他指，社會應理性討論開發私人遊樂場用地，不應只討論其中一幅地。

(星島)組裝合成新方法建屋羅范：更快更環保

《施政報告》提出引入組裝合成法建屋，建造業議會與發展局昨日合辦組裝合成建築法國際研討會，吸引約三百五十名本地及國際行內人士出席並分享經驗。出席活動的科技園主席羅范椒芬致辭時指出，組裝合成有加快建造時間、減少建築垃圾等優點，期望可盡快於本港應用，透露位於落馬洲河套區的港深創新及科技園，亦可考慮使用組裝合成法建築。

　　落馬洲河套區被轟發展緩慢，政府料最快二〇二一年才平整好第一幅土地交予科技園公司。科技園主席羅范椒芬昨日出席組裝合成建築法國際研討會時，透露可考慮在河套區港深創新及科技園使用組裝合成法，意味科技園公司決心加快創科園落成啟用日期。除了加快建造時間，羅太亦指出組裝合成的多項優點，包括加強安全性及減少建築垃圾等，期望可盡快於本港應用。

　　研討會又邀得多名來自英、美、新加坡等地的知名講者，分享使用組裝合成建築法的優點與挑戰。港大建造及基建創新研究中心副總監潘巍分析，多個地區使用組裝合成建造所遇到的挑戰，如新加坡面對結構設計和細節問題，內地與英國就有供應鏈、物流和項目管理問題。至於香港則面對繁文縟節挑戰，如沒有明確的採購及支付方式、建築審批程序緩慢等。

　　前發展局局長馬紹祥主持問答環節時表示，香港從未應用組裝合成法，不少人擔心其結構與安全問題，認為只能用於暫時性房屋，而主力結構和連接組裝單位亦是一大難題。來自英國Buildoffsite的總經理Tim Hall回應，現時保險公司亦對組裝合成存有懷疑，但他強調組裝合成法建造的樓宇可永久存在。

　　來自新加坡的Moderna Homes董事總經理John Mo，分享該公司自一三年引入組裝合成技術為當地南洋理工大學興建宿舍後，不斷改進相關技術，例如由最初於螺絲接駁不同組件，改為以鋼筋及灌漿等方式結合組件。多年發展後，現時建築工程除了地板因要預留接駁不同組件而只能預製八成外，單位內其他大部分位置如衣櫃、門窗框及潔具等，都可在工場組裝。他亦指當地組裝合成技術發展迅速，四年內就新增二十三家獲政府認可使用承建商。

　　港大土木工程系教授楊立偉就指，相信有關技術引入香港後，發展或會較新加坡更好。本身為結構工程師的楊亦指出，因為本港會受颱風吹襲，故風阻的標準會較其他地區高，不過只要在設計時作配合，以組裝合成方式興建較高的樓宇，相信不會形成問題。

　　建造業議會與發展局合辦的組裝合成建築法國際研討會，昨吸引約三百五十名本地及國際行內人士出席。發展局局長黃偉綸致辭表示，建造業對香港十分重要，但業界正面對很大挑戰，包括人手短缺和老化問題，需要研究如何提升生產力。他強調當局關注建造業界的創新及科技發展，為鼓勵應用創新科技，《預算案》已預留十億元成立「建造業創新及科技基金」，支援業界引入及應用創新科技，而政府正就有關方面展開籌備工作。

(星島)新都城每呎1.91萬破頂沽

本港樓市氣氛向好，二手紛錄高價成交，其中，將軍澳新都城頂層連天台單位，以呎價19176元沽出，創屋苑新高，至於大圍金獅花園呎價於五日內兩度破頂，其1房戶以每呎17446元易手，刷新屋苑呎價新高紀錄。

　　中原副分區營業經理伍錦基表示，將軍澳新都城1期2座頂層連天台單位，面積364方呎，2房望遠海景，作價698萬元易手，呎價19176元，創屋苑呎價新高。伍氏續指，上址屬罕有放盤，新買家為換樓客。

　　利嘉閣聯席市務董事林耀東透露，大圍金獅花園金安閣高層3室，面積282方呎，1房間隔，以492萬元成交，呎價約17446元，創屋苑呎價新高紀錄，並迅速打破5日前17231元的舊紀錄，將售價推高約1.25%。林氏續指出，新買家為上車客，現時上址同類放盤約4伙，叫價500萬元起。

　　Q房網分行聯席董事招潔冰稱，小西灣藍灣半島1座高層B室，面積604方呎，3房套間隔，以1169萬元售出，呎價約19354元，創屋苑呎價新高。

　　中原分區營業經理王勤學表示，元朗尚悅12座高層G室，面積443方呎，2房間隔，作價615萬元易手，呎價13883元，創屋苑同類成交價新高；此外，同區屋苑YOHO Midtown 7座高層F室，面積691方呎，3房1套間隔，以1090萬元沽出，呎價15774元，造價及呎價創同類新高。

　　美聯高級分區營業經理林振聲指出，將軍澳中心8座高層A室，面積547方呎，3房間隔，以約900萬元成交，創同類成交價新高，呎價16453元。

　　代理指，北角百福花園家福閣高層G室，面積543方呎，2房間隔，以836萬元易手，呎價15396元，創屋苑呎價新高。

　　市場消息指，沙田廣源邨廣楊樓高層15室，面積217方呎，以268萬元（自由市場價）沽出，呎價約12350元，屬沙田公屋呎價新高；此外，美聯助理區域經理翁凱傑指出，同區屋苑博康邨亦錄新高成交，為博泰樓高層10室，面積381方呎，以（自由市場價）451.68萬元成交，呎價約11855元，屬屋苑新高呎價。

　　香港置業首席分區董事文啟光表示，葵涌夾屋浩景臺3座中層G室，面積約642方呎，3房1套間隔，業主起初以約800萬元開價，及後反價至815萬元成交，呎價約12695元。

　　祥益高級客戶經理李啟昌表示，屯門居屋兆康苑S座中層7室，面積467方呎，兩房設計，獲同屋苑分支家庭垂青，以445萬元（自由市場價）購入作自住，呎價為9529元。

　　世紀21奇豐分行經理陳桂新表示，粉嶺名都6座高層C室，面積454方呎，3房間隔，望開揚景，以593.3萬元易手，呎價13068元。

　　中原分區營業經理胡耀祖表示，馬鞍山迎海．星灣20座中層C室，面積511方呎，兩房間隔，以790萬元易手，呎價15460元，新買家為上車客，感單位間隔合用，合其入市預算，即購入單位自用。

　　利嘉閣市務經理王亦俊稱，將軍澳城中駅8座低層C室，面積約893方呎，採4房間隔，望市景，經議價後以1300萬元獲本地買家承接，呎價約14558元。

　　世紀21陽光區域經理陳世民表示，沙田穗禾苑E座低層8室，面積550方呎，兩房間隔，望山景，獲區內換樓客以523萬元承接，呎價9509元，屬市價水平。

　　代理指，馬灣珀麗灣3座高層B室，面積781方呎，3房間隔，經議價後以1028萬元購入，呎價13163元。

　　代理指，長沙灣宇晴軒2座低層B室，面積約441方呎，為兩房間隔，望內園景，買家在無樓睇下斥資806.8萬元承接，呎價18295元。

　　祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門彩華花園C座低層8室，單位面積651方呎，3房設計，獲區內換樓客垂青，以675萬元購入，屬新高價易手，呎價為10369元。

(星島)港元拆息破一厘九年高陳德霖：難再雙邊操控

新股認購反應熱烈，凍結資金逾千億元，令港元拆息升勢加劇，1周至1個月期拆息全線升穿1厘水平，1個月拆息八連升至1.22厘，創九年多以來新高。雖然近期本港錢走息升，惟金管局總裁陳德霖表示，未見炒家大手沽空港元迹象，又指以現今監管等限制和港股規模，炒家難再「雙邊操控」藉沽空港元及期指獲利，因所需彈藥將以千億元計。他相信日後港息隨美息上揚步伐不會太急，籲大家毋須擔心。

　　陳德霖在《匯思》撰文指，港匯在4月12日首度觸發弱方兌換保證至今，金管局13次承接港元賣盤，買入共513億港元，銀行體系總結餘降至1285億元。隨着市場上的港元減少，港元拆息呈升。錢走息升是港元利率正常化必經過程，亦是聯匯制度設計的正常運作。

　　昨日供樓相關的1個月拆息報1.22厘，再升18點子；1、2周拆息升幅更強勁，分別升75點子及32點子，同報1.25厘，創近4個月新高。港匯回軟，昨低見7.8472兌1美元，晚上8時半，報7.8465，跌44點子。

　　陳德霖指，現時資金流出港元主要是由港美息差套利活動所帶動，並無迹象顯示有人大規模沽空或衝擊港元。現時金管局買入港元是聯匯制度下的正常運作，並非抵抗大鱷的「保衞戰」。他續指，現時香港銀行體系的總結餘、貨幣基礎和外匯基金的外幣資產，都比廿年前倍增。同時，2008年全球金融危機後，國際間致力金融改革，監管趨嚴，銀行在《巴塞爾協定三》及各種限制下，炒家要像廿年前那樣借入大量港元資金去沽空港元，難度大增。再加上香港的股票市場規模也比當年大升12倍，要重施當日「雙邊操控」的故技，在股市匯市上下其手，所需資金或「彈藥」會是以千億元計。儘管香港的「抗震」能力已大大提升，金管局仍會保持警覺，繼續監察市場，一旦出現異常，將適時採取應對措施。

　　至於銀行何時加存貸利息，陳德霖表示，這須視乎後市資金流向和外圍金融環境變化。美國聯儲局表明會循序漸進地加息，市場普遍預期美息將持續上調。因此，相信港息在聯匯制度下會隨美息逐步上揚，而步伐應不會太急，但也要有心理準備，在月結、季結或大型招股活動出現時，港元因需求大幅增加而扯高港息。

　　上商財資業務處研究部主管林俊泓稱，近期新股招股的影響僅屬暫時性，預期金管局或需再入市買港元，相信待下月小米的潛在招股活動完結後，總結餘料以周均400億元的速度收縮，意味總結餘或於6月底跌穿200億元水平。

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