天盛苑

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(明報)啟德地收7標書新地：出價積極

東九龍接連有住宅地皮推出，啟德跑道區第二幅住宅地、第4B區4號地皮昨截標，地政總署共接獲7份標書，入標財團包括日前以83.33億元、每方呎樓面地價1.45萬元投得毗鄰第4B區3號地皮的重量級財團，即新世界伙會德豐、恒地及由已故郭炳湘創立的帝國集團合組的財團。若成功再下一城，將令兩地皮更能產生協同效應。

至於其他入標財團多屬本港「大孖沙」，包括獨資入標的長實、新地、嘉華伙拍信置合作競投，另中海外、高銀集團、建灝地產亦有入標。

新世界會德豐財團擬添食

新地副董事總經理黃植榮昨出席活動時稱，集團幾乎每幅地皮都會競投，除非地皮太細；對早前未能投得啟德第4B區3號住宅官地，黃指「輸了沒法子」，昨亦入標競投第4B區4號官地，並指出價積極。

同樣未能中標第4B區3號地的嘉華，其香港地產發展及租務總監尹紫薇回應稱，第4B區3號地皮價錢屬市場估算內，而昨日截標的第4B區4號地皮，景觀較第4B區3號佳，故入標競投。建灝地產行政經理林綺華表示，集團一直有興趣於啟德發展，並因應市况而出價，出價偏向保守。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文稱，入標數量符合預期，以合組財團入標有利分攤發展風險。資料顯示，啟德第4B區4號住宅地皮，面積104,497方呎，最高可建樓面面積約574,733方呎，業界估計每方呎樓面地價約1.45萬至1.6萬元，估值約83.34億至91.96億元。

恒地收購加路連山道舊樓

此外，土地註冊處資料顯示，銅鑼灣加路連山道17號禮加大樓及加路連山道7A號加路連大樓共22伙，獲財團收購，收購價介乎400萬至1389.6萬元，收購呎價約1.8萬元。收購公司為偉威有限公司，其公司董事為劉彥君及黃艷英，為恒地或相關人士。

(東方)市區樓價驚現「3字頭」

樓市每況愈下，反映樓價走勢的中原城市領先指數，按周再挫0.53%至182.73點，已連挫六周共2.07%，九龍區跌價最急。牛頭角得寶花園就驚現一宗低於400萬元成交，料為今年市區大型二手屋苑首見。

利嘉閣鮑允中透露，上址為E座極低層8室，屬一房間隔，今年八月時已開價510萬元放盤，其後持續調低叫價，直至本月初劈至408萬元，近日終以390萬元易手。以實用面積265方呎計，呎價約14,717元，原業主持貨約七年，帳賺約225.5萬元。

據悉，新買家為上車客，因單位樓價低於四球，可承做九成按揭，而是次成交價亦料是該屋苑今年最低。

太古城兩房則王賣1003萬
同屬市區藍籌屋苑的鰂魚涌太古城，早前三房單位賣兩房價後，亦掀起跌價連鎖效應。美聯吳肇基指，屋苑兩房則王都要「冧價」，高安閣高層H室，實用面積580方呎兩房戶，於年初放盤，累減250萬元，至1,050萬元後，才獲買家查詢。

他續指出，之後再議價僅以1,003萬元售，呎價17,293元，與同座同室今年三月售價1,240萬元相比，樓價平近20%。

事實上，中原二手樓價指數亦反映，九龍區樓價指數按周挫1.32%至183.6點，跌幅為四區最多。而早前升得最癲的新界東，樓價指數已連跌10周共8.04%，追平金融海嘯紀錄，最新報192.04點，重返五月價。

擎天交易告吹原價重推
豪宅跌價更慘烈。據土地註冊處資料，九龍站擎天半島3座中層單位，上月簽訂臨時合約，以3,300萬元登記轉售，但有關交易已取消。代理消息指，上址現以之前售出價重新放售，該類單位已較上月跌價約5至10%。

此外，消息亦稱，何文田皓畋一個低層實用面積約680方呎單位，市傳售1,325萬元，呎價約1.95萬元，持貨約兩年帳蝕約30餘萬元，額外印花稅由新買家支付。利嘉閣劉玉麟指，跑馬地樂景臺雙號連天台特色戶，實用面積逾3,500方呎，劈逾1,200萬元，以5,620萬元沽，呎價約1.59萬元。

剛入伙新樓罕見大減價套現。美聯林志堅表示，將軍澳海翩滙6座低層G室套三房戶，實用面積858方呎，累減460萬元，以1,300萬元售出，原業主僅持貨約兩年自付10%額外印花稅出貨。

(東方)置熱話題：白居二上車借90%有選「宅」

恒常化後的首批「白居二」計劃購買力陸續釋放，惟可獲銀行批出超高成數按揭的未補價居屋卻買少見少。據本報綜合市場資訊統計，房委會發展的居屋之中，僅逾兩成獲銀行批足25年還款期的九成按揭，餘下不少按揭成數須與私樓睇齊，首期增至四成，令置業難度大增。

樓價高企，未補價居屋成為「白居二」客的搶手貨，最大優勢是在房委會擔保下，有銀行會以樓齡20年作為分界，為低過20年的居屋提供高成數及長年期的按揭貸款。換言之，合資格人士只須付一成首期便可上車，大大減輕資金不足人士的買樓負擔。

天頌苑開價280萬平絕
惟據房委會資料，轄下全港近200個可在第二市場轉讓的未補地價居屋之中，落成20年以內的屋苑剩下約40餘個，尤其是平價盤集中地的新界區，更佔少於一半。其中，十月下旬兩周勁錄近30宗「白居二」成交的天水圍，區內有六個居屋，但現時只剩天富苑、天頌苑及天盛苑「夠秤」承做最長年期的超高成數按揭。目前區內最平首推天頌苑，祥益黃肇雯指，現時第二市場入門盤為實用面積433方呎的單位，叫價280萬元。

同屬「白居二」客搶購目標的屯門18個居屋中，僅餘富健花園及龍門居落成20年以內，祥益黃慶德指，兩個屋苑中以龍門居入場費較抵，現時最平放盤第二市場價叫330萬元，較高位回落逾8%。

錦豐苑四個月冧逾百萬
另一入市熱點北區及大埔共有24個居屋，樓齡低過20年的僅餘粉嶺昌盛苑及雍盛苑。世紀21奇豐陳偉康指，現時以雍盛苑的叫價跌得最多，第二市場放盤最平315萬元起，較年中高位回落逾17%。至於居屋樓齡漸舊的大埔，則全部未能符合最高成數按揭要求。

至於沙田及馬鞍山方面，只有嘉徑苑、愉翠苑、錦泰苑及部分錦豐苑單位符合以上要求，比率僅佔全區居屋約16%。世紀21奇豐程子健指，現時區內最平的「白居二」放盤位於錦豐苑，屋苑只有D、H、J座可借足25年的九成按揭，最平叫價430萬元。而屋苑大兩房叫價450萬元，較四個月前高位同類入場叫價冧逾100萬元。

鯉安苑三房叫價返前年
鄰近市區的將軍澳雖是較年輕居屋的集中地，但全區18個居屋的樓齡亦陸續超過20年，世紀21將軍澳魏仕良指，目前只有寶盈花園、彩明苑、和明苑部分座數及唐明苑可獲銀行借足以上長年期的九成按揭。港置劉浩勤指，私人參建居屋寶盈花園，最平為實用面積484方呎的單位，叫價500萬元。早前有「白居二」客以482萬元購入屋苑同類單位，較高位叫價跌逾12%。

市區方面，屬「白居二」入市熱點的黃大仙、樂富及藍田，23個居屋中仍有約10個樓齡低過20年，當中藍田樓齡最年輕的鯉安苑，中原廖仲堅指，有實用面積650方呎的低層三房戶，第二市場叫價劈至560萬元放盤，回到前年價，略貴入場兩房戶叫價。

至於牛池灣最年輕的瓊軒苑，入場盤叫價450萬元，仍挑戰新高。港島區方面，仍有八個居屋符合批足最高成數按揭要求，當中最平為柴灣悅翠苑，宏利地產代理李小姐指，現時該屋苑最平第二市場叫價478萬元夠買個三房單位。

新居屋選擇多難掀搶盤潮
樓市轉勢，上月下旬「白居二」大軍湧入市，多個地區出現「執平貨」個案，但在放盤量稀少之下，究竟新一批「白居二」會否一如過往般掀起搶盤潮，樓價再次被搶高？

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，回顧過去兩次「白居二」計劃，由於當時市場盤源供應不算多，對樓價造成一定推高作用；反觀新一輪「白居二」推出時，入市選擇多元化，單是新居屋料超過4,000伙，相信未必會如過去般大幅推高樓價。

季內公居屋交投料續淡
他續說，雖然近期公、居屋第二市場不乏減價成交，但因早前截止申請的新居屋相信吸引不少「白居二」客同時入表，估計有待十一月新居屋公布抽籤結果後，有關購買力才會回流市場，料第四季未補價公居屋交投氣氛仍然淡靜，最快明年初交投才有所好轉。

香港置業行政總裁李志成認為，雖然新一批「白居二」甫批出購買證後，市場即有相關買家搶閘入市個案，惟相信例子不會很多，因資助房屋放盤供應始終有限，而且非大量業主願意減價放售單位，故相信量及價難如以往般熾熱。

外圍市況不明市場觀望
李氏續指，現時外圍市況不明朗，市場觀望氣氛濃厚，加上部分同時申請「白居二」及新居屋的準買家，會等待抽籤結果後才會落實入市決定，故預計短期內公居屋第二市場交投步伐較為緩慢。

倘申請按揭宜先「貨比三家」
今時今日置業難過登天，有幸抽中「白居二」往往被視為上車捷徑。不過，置業始終是人生大事，中籤者入市前宜多做功課，尤其是向銀行申請按揭，就要加倍留神。

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，根據現行政策，房委會為旗下居屋擔保，保證期長達30年，以「白居二」買家為例，部分銀行會將保證期減去居屋樓齡，以計算九成按揭貸款的最長按揭年期。

高樓齡屋苑僅承按六成
她續指，雖然近年有銀行對樓齡低過20年的居屋審批尺度較寬鬆，不用壓力測試已批足25年還款期，但每間銀行政策不同，故入市前宜「貨比三家」問清楚。若然居屋落成超過20年「界線」就更加要留心，因不同銀行有不同準則，即使部分仍可借足九成按揭，但還款期往往大為縮短，日後難免出現每月供樓負擔大增情況。至於樓齡偏高的居屋，普遍銀行取態更睇齊私樓，最高承按樓價六成。

不過，要留意的是，雖然房協發展的資助房屋不乏第二市場放盤，但王美鳳提醒，現行政策下房協不會為銀行提供按揭擔保，要注意按揭成數往往與私樓睇齊。

至於居屋第二市場估價方面，王氏又指，銀行估值時普遍以市值扣減該單位的折扣率作標準，但有些成交參考較少，各銀行估價尺度不同，估價難免參差，宜向多家銀行查詢作比較。

(東方)滙豐估美息快見頂僅需再加三次

聯儲局議息聲明對美國經濟評估樂觀，並且重申進一步漸進加息。利率期貨顯示，聯儲局十二月加息機會率，由周三68.3%增至74.5%，勢完成當局今年合共加息四次的計劃。根據聯儲局九月份的息口預測，當局還計劃一九年加息三次、二○年加息一次。不過，滙豐環球研究預期，聯儲局只會再加息三次，二○年更可能減息。

後年失業看升或要減息
滙豐環球研究表示，聯儲局下月會加息0.25厘，明年會再加息兩次，分別是明年三月及六月，之後由於經濟增長呈現放緩迹象，當局將會暫停加息一段時間。到二○年下半年，隨着經濟增長放緩及失業率開始上升，當局可能轉向較寬鬆的貨幣政策，同年較後時間可能減息兩次。

聯儲指商業投資放緩
無論如何，今次是美股十月冧市及美國中期選舉後首次議息會議，惟近期跌市似乎不太可能改變當局的加息計劃，今次的議息聲明沒有提及股市動盪，有別於一五年及一六年跌市。

聲明同時提到，就業市場繼續增強，經濟活動以強勁步伐增長，經濟前景風險大致平衡，而且通脹預期變化不大。聲明之中唯一明顯的改變是指出今年較早前急速增長的商業固定投資有所放緩，有別於上次聲明所形容的「強勁增長」。

富國銀行前行政總裁Dick Kovacevich表示，十二月聯儲局「必須」加息，因為當局已向市場傳遞這個信息，若最終沒有加息，可能被市場解讀為向美總統特朗普屈服，繼而觸發股市大跌。

在加息預期下，美匯指數周四漲0.76%，周五續漲0.19%，高見96.903點。美元轉強，歐元匯價繼周四跌0.55%後，周五曾再跌0.29%，低見1.133美元；英鎊曾跌0.51%至1.2995美元。澳洲央行季度報告預期明年稍後當地經濟增長放緩，並對貿易戰惡化及中國經濟轉弱作出警告，澳元跌0.29%，低見72.35美仙。日圓有避險需求支持，升0.27%，兌每美元高見113.76。

(東方)內地22%住宅空置

外媒援引中國西南財經大學研究指，撇除發展商未售出的住宅項目，目前內地房屋空置率約22%，全國空置單位總數或逾5,000萬個，預期當市場出現重大波動時，或引發大型拋售潮，更有分析指這隨時引發全球經濟動盪。

西南財經大學中國家庭金融研究中心調查發現，現時內地住宅空置率仍超過兩成，與五年前所作調查結果相若。該大學教授甘犁稱，一三年內地整體空置住宅約有4,900萬個，比率約22.4%，而今年即將公布的統計結果顯示，空置住宅肯定多於5,000萬個。

他指出，統計包括度假屋，及因民工外出工作而產生的住宅空置，但當中大部分實質是炒賣性質的單位，因此一旦樓市爆煲，情況不堪想像。他續指物業或空置稅可解決問題，但因在界定空置上存在一定困難，相信內地政府會短期內不會推出該些措施。

地產分析員指不足為奇
被稱為「淡友掌門人」的世界最大沽空對沖基金之一Kynikos Associates舵手錢隆斯（Jim Chanos）亦曾指，中國每年新建單位達2,000萬個，遠高於市場實際需求最多900萬個，警告投資者要關注中國住宅樓市，由於住宅市場投資佔中國國內生產總值近25%，預計隨時引發全球經濟問題。

不過，星展銀行中國房地產分析主管王丹對此不感悲觀，指內地住宅空置率達兩成不足為奇，因過去幾年房企銷售提速，相信統計中除郊區樓盤、度假屋及舊房改造項目外，有至少10%屬過去一年竣工已預售的新樓盤。她指若數據屬實，即代表過去五年內地空置率未有大升。市場增長迅速的同時，需求及銷售也獲正面消化。

內地樓市近期顯著走弱，她相信此數據會引起不少關注，但因並非官方數據，實際影響不大，保持樓市未來價量輕微向下跌的預測。

旺季失色銷售料減慢
不過她提醒，內房下半年銷售疲弱，預期有部分今年目標較去年度銷售額高過40%的房企面對較大壓力，其中首十個月銷售額未達全年目標75%以上的企業將有困難完成目標。

交銀國際報告亦指出，金九銀十旺季失色，五十強房企十月份銷售額甚至按月倒退1.5%，相信未來數月市場仍保持放緩趨勢。該行指行業分化明顯，綠城及正榮地產等按月增長表現依然強勁，至於雅居樂、富力地產及花樣年)等銷售則較自身目標相對落後，有較大機會不達標。

(蘋果)得寶「第一滴血盤」沽出市區屋苑跌穿400萬

樓價跌勢未止，市區樓終跌破400萬元。上周九龍灣地產代理行門口驚現得寶花園「第一滴血」廣告版，1房戶叫價408萬元，「滴血盤」終以390萬元沽出，為屋苑今年首次跌穿400萬元，重現九成按揭上車盤。

得寶花園「第一滴血」盤為E座低層8室，實用面積265方呎，一房間隔，業主劈價求售，叫價由8月510萬勁減至408萬元，其後落至400萬元仍無人問津，最終跌至「3字頭」始賣出，成交價僅390萬元，料平絕市區上車屋苑，呎價14,717元。

太古城則王減300萬
400萬元以下物業可承造最高九成按揭，「滴血盤」入市首期39萬元。同座頂層2室連天台戶282方呎，7月573萬元成交，呎價20,319元，是次成交呎價較之低28%。

屯門翠林花園一周內兩度跌穿400萬元，代理指A座低層8室剛以398萬元沽出，呎價12,061元。屯門時代廣場C座低層10室以418萬元沽出，呎價12,862元，兩個月賣平20%。

美聯吳肇基稱稱，太古城高安閣高層H室，實用580方呎兩房則王，勁減近300萬至1,003萬元沽出，呎價17,293元，低市價兩成。中原楊文傑稱同區「居屋王」康山花園4座中層D室兩房戶，連地價售760萬元，呎價15,702元，較3個月前同類盤回落100萬元。

美聯梁仲維稱，荃灣愉景新城有97貨狠劈近兩球易手，為4座高層F室三房戶，成交價850萬元，呎價13,017元，與上月高位造價1,010萬元比較大跌15%。利嘉閣黃晟晉稱，將軍澳海翩滙錄首宗二手，為6座低層G室三房戶，勁減460萬至1,300萬元沽出，呎價15,152元。賣方2016年以1,007.1萬元買入，硬食10%辣稅仍要沽貨，扣稅後獲利162.9萬元。

豪宅爆撻定蝕讓。九龍站擎天半島3座中層E室今年9月原以3,300萬元售出，但交易告吹，有傳買家撻定蝕逾160萬元。何文田皓畋爆首宗蝕讓，1座低層B室剛以1,325萬元成交，呎價19,457元，賣方前年5月一手價1,359萬元買入，連使費料蝕近百萬元。

(星島)尚悅．嶺加推提價2%至3%

由恒基發展的元朗尚悅．嶺，該公司營業（一）部總經理林達民表示，料最快下周提價加推，加幅約2%至3%，因應首輪細1房戶型快速沽清，料加推會主打此類戶型。

　　他指，項目至今累售78伙、套現約3.2億，平均成交呎價15601元，最高成交價約605.88萬、為1座中層C室；最高呎價約17328元、為1座中層B室。他認為，細單位需求強勁，對後市有信心，預計樓市會於明年調升。

　　此外，同系西營盤藝里坊．1號中層A室昨亦以招標售出，成交記錄冊顯示，面積421方呎，成交價1301.8萬，屬項目新高，呎價30921元。

(星島)內地客破頂價購「迷你樓王」

西營盤新盤瑧蓺（見圖）高層J室開放式單位，於上月中以「天價」1025.2萬成交，面積221方呎，呎價達46389元，刷新全港開放式單位呎價新高。據土地註冊處資料顯示，該單位買家透過鉅裕貿易有限公司名義向新世界購入，該公司董事姓名為武運英，為中國籍人士，註冊地址為北京海澱區。

　　是次成交以公司名義購入，需額外支付買家印花稅及雙倍印花稅，涉及稅款共307.56萬。總購入價達1333多萬元。

(星島)青龍頭新盤搶攻入場價368萬

內房發展商早年在港積極搶地，正逐步踏入收成期，即使近期樓市吹起淡風，仍無阻其推盤動力。其中荃灣青龍頭一個新盤昨開價搶攻，最高提供一成七折扣優惠，折實呎價一萬四千八百三十多元，一房單位入場門檻約三百六十八多萬。

　　由內房中冶置業發展的荃灣青龍頭新盤逸璟．龍灣，該公司營銷總監胡英表示，項目首批五十伙，折實平均呎價約一萬四千八百三十一元，定價參考鄰近荃灣西一帶新樓，而現時該區的新盤呎價已超逾一萬四千元，認為集團首批單位屬「物超所值」。再者較近期推出的新盤仍有折讓，料將吸引不少買家，強調未來加推的單位有提價空間。

　　對於項目獲批預售後隨即推售，是否與近期樓市氣氛轉差有關。胡英續指，因為該盤樓花期較短，只有七個月，預計明年中可以交樓入伙，認為現時屬推盤時機，同時看好本港後市發展，對未來樓市發展有信心。

　　就近期有不少新盤均增加優惠及提供高成數是成熟推盤時機。胡英認為，該盤入場價約三百多萬，市面上不少銀行均可承造按揭。另外，該盤昨開價後，發展商隨即開放示範單位參觀，並於今日起收票，集團將視乎收票情況而決定銷售安排。

　　中冶置業總經理何京舟表示，項目首批五十伙，定價介乎四百四十四萬三千至一千七百四十八萬八千元，呎價約一萬四千二百零二至一萬九千一百二十二元，同時集團提供最高百分之十七折扣優惠，折實售價約三百六十八萬八千至一千四百五十一萬五千元，折實呎價約一萬一千七百八十八元至一萬五千八百七十一元。

　　據價單顯示，入場單位為一座二樓E室，面積三百方呎，屬一房單位，定價四百四十四萬三千元，折實售價約三百六十八萬八千元，折實呎價約一萬二千二百九十四元。最高為一座九樓A室，面積九百二十八方呎，屬三房套房單位，定價一千七百四十八萬八千元，折實售價約一千四百五十一萬五千元，折實呎價約一萬五千六百四十一元。

　　該盤首批單位折實平均呎價、較區內二手屋苑碧堤半島呎價、約一萬三千九百元稍高約百分之六；惟較荃灣西的新盤則有百分之十七的折讓。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，該盤折實平均呎價約一萬四千八百元，而區內指標屋苑碧堤半島呎價亦在約一萬四千元水平，換言之，該盤開價具吸引力。指發展商以貼市價推出首張價單，屬測試市場反應，並透露加推單位具有提價空間。

　　據資料顯示，發展商早於一三年底以在港分公司南華國際工程有限公司名義，以逾五億獨資投得是次青龍頭限量地皮，樓面呎價約三千七百八十八元，接近當時市場預期上限。

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