海麗花園

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(明報)星堤2期單位面積5年縮六成縮則後由241伙申增4倍至1326伙

細單位備受買家追捧，發展商密鑼緊鼓向城規會申請「縮則」，將單位縮細發展。新地繼早前就西貢十四鄉項目申請縮則，令單位數目大增一倍至9500伙後，再就與興勝創建共同持有的屯門掃管笏多個地段項目，即星堤2期向城規會申建綜合住宅發展，縮則64%後，單位數目較最初發展方案增加4.5倍。

平均面積1287呎大減至468呎

城規會文件顯示，上述地段涉及23.86萬方呎，新地等擬以發展地積比率2.6倍作發展，涉及64.49萬方呎，分兩期發展，整個項目擬建7幢11至20層高住宅大廈，提供1326個住宅單位，較2015年獲批建1044個住宅單位，增加27%，單位平均面積由2015年的594方呎，進一步縮細21%至468方呎，並以1房戶佔多；另設2幢2層高的會所，涉及面積約2.46萬方呎，整個項目總樓面面積不變。

資料顯示，新地等早於2012年已就上述地段

向城規會申請改劃，最初計劃以1.3倍地積比率發展，僅提供241伙，比較之下，新申請方案的單位數目1326伙較最初方案241伙，大增4.5倍，單位平均面積則由最初的1287方呎，更大減64%至現時的468方呎。

新地預計住客人數涉3422人

申請人指，擬議發展可增加房屋供應，與政府增加房屋供應的政策相符，有關發展不會對景觀、空氣流通、交通等方面構成負面影響，預計項目住客數目約3422人，並於2025年落成，而有關申請將於今年10月中審理。

此外，星星地產再就元朗東頭工業區宏業西街21號項目，遞交新申請闖關。城規會文件顯示，上述項目現為「住宅（戊類）1」用途的項目，擬議分層樓宇、商店及服務行業、食肆、公眾停車場及略為放寬地積比率限制。

星星地產元朗項目申建353伙住宅

上述項目佔地3.42萬方呎，擬建1幢樓高25層大廈（包括1層地庫），住宅部分以5.012倍地積比率發展，較去年申請以5.37倍地積比率略為降低，將提供353個、平均面積487方呎的住宅單位，較去年申請涉及450伙、平均面積409方呎，單位伙數減少97伙或22%，單位面積則增加19%。項目總樓面面積達17.6萬方呎，較舊方案18.83萬方呎，減少6.5%。上述項目預計於2021年落成，而有關申請將於今年10月中審理。

(東方)私宅售價連漲28月再破頂

新房策推出後，樓價升勢仍持續，根據差餉物業估價署最新臨時數字，七月私人住宅售價指數再創新高，最新報393.5點，按月再上升0.82%，升勢持續28個月，累漲約45%。惟六月升幅較高，達1.85%。

該指數自一六年十一月升至306.7點高峰以來，已連續21個月創有紀錄新高，增幅約29.3%。綜觀今年首七個月已上升約11.6%，較去年同期高1.8個百分點。

九龍新界細單位跌2%
當中港島區面積431方呎以下細單位價續升，呎價報約17,662元，按月增約2.96%，以面積430方呎計，平均售價約759萬元，為有紀錄高位。反觀九龍及新界同類單位，則出現2.08%及2.87%跌幅，平均價約624萬及574萬元。租金指數升幅較為落後，按月升0.26%，連漲六個月，而首七個月累升約3.4%。

萊坊高級董事林浩文指，升幅收窄屬預期，料今年住宅樓價升10至15%，即未來數月升勢會緩和或有調整。而反映較近期主要二手樓價的中原城市領先指數，按周回升0.47%至188.44點，屬歷來第三高。

個別屋苑仍錄破頂成交個案，中原伍庭輝指，屯門玫瑰花園高層D室，以兩房新高價590萬元售出，呎價14,014元創屋苑最高。該行胡耀祖亦稱，馬鞍山迎海‧星灣20座高層C室兩房以880萬元沽，為同類新指標，呎價17,255元。

(東方)嘉湖三房僅售590萬

劈價個案不斷湧現，天水圍嘉湖山莊景湖居4座高層C室三房戶，原業主於七月底叫價680萬元放盤。其後因大市交投萎縮，終減六口價共90萬元，以590萬元沽，比同類單位過往做價達630萬至640萬元較低。

慧安園一周跌價半成

祥益林家倫表示，上址實用面積546方呎，望米埔景觀，屬罕有優質戶，現呎價僅10,806元。而同期數低層景觀一般的單位，八月中售價亦達599萬元。

即使市區私樓亦同樣難逃跌價。消息稱，牛頭角得寶花園F座極高層戶，實用面積282方呎，減價10%，市傳以485萬元沽出，呎價約17,199元。而八月初同面積中低層戶售價為520萬元，呎價18,440元。

中原柯勇亦稱，將軍澳慧安園3座高層F室，實用面積411方呎，以600萬元成交，呎價14,599元。據悉，一周前同類單位成交價為635萬元，反映回落約5.5%。

雅麗居嗌平20%拍賣
此外，拍賣盤亦錄減價。忠誠拍賣下月推出牛頭角公屋彩霞邨彩星樓低層戶法院令無契盤，實用面積443方呎，於未補價第二市場最新開價為145萬元，較八月初下調35萬元。而何文田雅麗居第1座高層複式天台戶，連車位開價3,450萬元，低市價兩成。

(東方)置熱話題：業主鬥劈價屯門盤尋「抵」

八月二手樓市交投轉淡，減價盤陸續湧現市場，連旺市時不少業主「吊高來賣」的屯門上車盤同樣減價。本報檢閱現時區內10個指標上車物業的入場盤叫價，發現其中七成物業的最平放盤價較八月初下跌，當中有迷你上車盤跌價6.5%，對打算入市的無殼一族無疑是喜訊。

屯門位置偏離市區，傳統是預算不多的上車客入市熱點，惟近年上車客瘋搶全城細價盤，令屯門這個「上車樂園」樓價飆升。隨着多個利淡因素籠罩，部分區內放盤業主見勢色不對，陸續降價求售，代理表示，買家若然肯大膽還價，隨時有意外驚喜。

利寶「鎖匙盤」減至385萬
區內知名上車盤之中，以今年升得頗急的「置樂三寶」利寶大廈、萬寶大廈及麗寶大廈，入場價跌幅最顯著。祥益林偉光表示，現時「置樂三寶」最平首推利寶大廈，入門盤為實用面積234方呎的一房單位，叫價372萬元，較八月初叫價398萬元減26萬元。

中原李梅芬指，物業有可即時睇樓的「鎖匙盤」業主態度軟化，原先開價410萬元，近日減至385萬元求甩貨。

向來是「置樂三寶」最貴戶型的頂層連天台放盤，業主一樣有價講，林偉光續說，麗寶大廈一個同類放盤，現時減至388萬元放售，而一個月前叫價為415萬元，屬物業最平之選。至於萬寶大廈業主叫價態度較強硬，過去一個月入場價僅回落2.4%。

居屋兆禧苑叫價回落逾4%
另一區內上車勝地的屯門碼頭區，受惠港珠澳大橋效應，樓價屢創新高，但現時叫價亦見高位回落迹象。其中屬這帶上車首選的居屋兆禧苑，近日不乏減價成交，祥益黃慶德指，屋苑A座兩房戶，累減37萬元後，近日以自由市場價473萬元獲區內首置客承接。現時屋苑入場叫價最平為440萬元，按月回落4.3%。

近月破頂成交不絕的新屯門中心同樣跌價，該行續指，屋苑一個實用面積462方呎的入場盤，叫價減至目前550萬元，較一個月前降價28萬元。不過，這帶最平上車私樓啟豐園，因盤源較短缺，業主心態強，入場盤叫價由一個月前倒升20萬元至現時530萬元。

時代廣場入場費跌穿五球
屯門市中心方面，以屯門時代廣場入場價跌得最甘，該行袁思賢指，屋苑八月初最平為兩房盤，叫價500萬元，現時入場價降至470萬元，主要因為屋苑一房盤重現市場。她解釋，這類一房盤向來搶手，近月更一度搶到缺盤，但隨着市況逆轉，部分同類放盤業主欲盡快沽貨，因而降低入場價。至於屯門市廣場過去一個月入場叫價則微升約1%。

另方面，另一個西鐵沿線上車熱點叠茵庭放盤價硬淨，美聯陸家民表示，屋苑目前入場叫價550萬元，與上月初變化不大。此外，中原蔡偉傑指，大興花園現時放盤叫價最低消費580萬元，近一個月跌價約15萬元。

預算四百萬邊度有貨揀？
屯門區業主叫價態度回軟，令區內四百萬元或以下的放盤量連跌十個月後反彈，意味首期預算有限的無殼一族，透過九成按保計劃上車重燃希望，究竟現時區內有哪些細價盤可揀？

嘉喜利嗌390萬可按九成
祥益資料顯示，去年九月初全區私樓及自由市場公居屋放盤仍有二百七十七個，惟隨着區內樓價急升，四百萬元內盤源不斷減少，至今年七月更進入倒數階段，只剩五十四個，創歷史低位，不足一年間銳減百分之八十一。

現時這類細價盤集中一些知名度不高的單幢盤細單位，是不少預算「掹掹緊」上車客的對象。中原蔡偉傑表示，較抵買可揀坐落置樂區的嘉喜利大廈，新近現高層單位減價盤，單位實用面積三百五十方呎，最近叫價由四百一十萬元降至三百九十萬元，以吸引合資格申請九成按保的買家上車。

他補充，相比該盤今年中同類單位以四百五十萬元售出的破頂價，勁跌逾一成三。

麗日閣近商場 380萬起錶
中原李梅芬指，鄰近輕鐵景峰站的單幢物業多寶大廈，中低層一個實用面積二百五十二方呎單位，年中時曾叫價四百三十萬元，現降價至三百九十萬元。另外，代理指，鄰近屯門市廣場的麗日閣低層放盤，實用面積二百五十八方呎，叫價三百八十萬元。

上月僅80成交較高峰少逾半
整體二手市況疲弱，屯門區亦難以獨善其身，交投大縮水。美聯梁浩文表示，八月區內居屋及指標私人屋苑共錄逾80宗買賣，不但未能延續七月旺勢，而且較五月時的高位約170宗，少逾一半，市場觀望氣氛濃厚。

受累加息及新盤湧現
梁氏續說，新房策自六月底出台初期，上車客因剛性需求殷切，入市態度仍然積極，帶動七月全月屯門區內仍錄逾120宗買賣，惟中美貿易戰加劇、加息及港股波動等不明朗因素浮現，加上發展商加快推現樓項目搶去不少市場購買力，令屯門區交投銳減。他估計年底前屯門二手市場交投持續低位徘徊。

樓價續高企買家觀望
事實上，今年屯門樓價升勢瘋狂，亦是買家觀望入市的原因之一。代理數據指，屯門時代廣場今年初入場價只是410餘萬元，但上半年平均實用呎價漲逾24%，升幅冠絕新界指標細價盤。區內代理指，近月市況最暢旺時，該帶不乏短短一個月「跳價」50萬至60萬元的追價成交個案。

另外，個別買家入市心態強，連偏離西鐵站的二線屋苑一樣追落後爆升，其中私人屋苑海麗花園1座兩房戶，八月初以598萬元同類最高價易手，呎價13,230元，創屋苑最高紀錄，較兩個月前同類單位做價喪升15%。

(蘋果)二手急降溫　細價樓劈價得寶一房　失守500萬

樓價指數升幅收窄，二手樓出現局部地區性劈價，細價樓劈得最狠。九龍灣得寶花園罕見跌穿500萬元，一個俗稱「鳳凰樓」的高層戶，造價竟比低層賣平近7%，一個月跌價75萬元。天水圍嘉湖山莊則有三房戶勁減90萬元以「兩房價」沽出。

三個月前，細價樓炒得火熱，其中得寶花園挾市區盤效應，呎價首次升破2萬元。7月份，B座一個頂層連天台單位，242方呎以543萬元易手，呎價2.1萬元創下東九龍上車盤新高。惟受加息及貿易戰等負面因素拖累，二手氣氛急降溫，細價樓造價急回落。
得寶花園8月僅兩宗成交，其中F座極高層3室「鳳凰樓」（頂樓對落一層），實用282方呎，屬一房間隔，售485萬元，呎價17,199元，低市價逾一成。此單位獲中銀及滙豐銀行估值573萬及542萬元，是次成交較估值低最多88萬元或15%。消息指單位放盤已有一個月，原叫價530萬元，一直乏人問津，加上業主已移民，不惜劈價求售。
資料顯示，得寶花園A座高層3室，實用282方呎，上月底以560萬元成交，呎價19,858元。屋苑本月另一宗成交為D座低層6室，同為282方呎，以520萬元沽出，呎價18,440元。今次賣出的「鳳凰樓」竟比低層戶平6.7%。

嘉湖三房賣「兩房價」
祥益林家倫指近日業主軟化，其中景湖居4座高層C室米埔景三房戶，實用546方呎，上月30日放盤叫價680萬元，連減六口價至590萬元終易手，呎價10,806元，較估值低最多110萬元。麗湖居1座高層F室兩房戶，上月中以588.8萬元成交，今次賣出的景湖居三房戶已貼近「兩房價」。
細價樓罕見撻定。沙田翠華花園C座低層5室，實用215方呎，今年4月以400萬元沽出，買家報住葵涌葵盛西邨公屋，但上月已取消交易。市傳買家因上會問題撻定，料損失40萬元定金。單位已重新放盤，加價至450萬元。另粉嶺名都1座極低層F室，連減七口價共48萬至510萬元售出。
中原地產統計的十大屋苑，8月錄得108宗成交，按月下挫21.2%，創14個月新低。將軍澳新都城僅3宗成交最少，按月跌八成。另公屋再現新高價。上水天平邨天朗樓高層7室，實用544方呎，剛以594萬元成交，創下北區公屋歷史新高價。

(星島)LP6收逾5100票超購逾九倍

南豐旗下將軍澳日出康城LP6，市場消息指，項目截止昨晚8時，暫收逾5100票，較開售的487伙，超購逾9倍，發展商最快下周公布銷售安排，並會視乎情況加推，加幅及加推數量尚在研究。

　　項目首批折實平均呎價15304元，提供最高19.5%折扣優惠，折實價介乎449.2萬至1324.1萬，折實呎價約12903至18782元。入場單位為5座3樓K室，面積307方呎，屬1房單位。目前入票人士以自住用家主導，當中，1至2房的細單位尤其受年輕人及新婚夫婦青睞，3房以上單位則以換樓客為主。亦有少數內地人士，佔整體入票的5%。

(星島)違規為新盤「墊支」地監：中原被罰25萬

新近中原地產有代理於銷售啟德1個新盤時，為準買家「墊支」認購，被地監局判定違反操守守則。據地監局資料，案件於本月中進行裁決，被局方裁定違反《操守守則》第3.2.1段，提供貸款予一手樓盤準買家（即代客墊支），被地監局譴責及罰款25萬。

　　地監局指本案性質嚴重，涉款約30萬，相信準買家在沒有代理的貸款下，不會提交4份購樓意向書，貸款會誘使準買家在沒有周詳考慮財政能力下，作出購樓決定。強調該行過往有逾200項違規紀錄，同類違規個案更有6宗，至今亦未提出有效改善措施。

　　中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，代客墊支屬違反地監局指引，集團隨即發出新內部通告，指若前線代理作出違規行為將會受到處罰，如涉案代理及其上司等均要分擔此款項。

　　另外，本報早前披露利嘉閣2名代理因未有向買家履行回贈承諾的案件，被地監局判定違反操守守則，2人均被罰款15萬及停牌6星期，地監局已公布判決書詳情。

(星島)大學師生開學前紛租樓

新學年即將開始，Q房網分店營業經理馬宏恩表示，西半山寶翠園高層G室，面積1121方呎，3房連多用途房間隔，剛以每月5.5萬獲承租，呎租約49元，租客為港大職員，由於單位鄰近港大，方便上班，加上具全海景，故租用該單位。

　　此外，祥益客戶經理古文彬表示，屯門叠茵庭7座高層A室，面積381方呎，2房間隔，獲嶺南大學內地研究生一次過繳付9個月租金承租，每月1.35萬，呎租35.4元。

(星島)樓價連升28個月首七個月漲逾11%

政府於六月底推出新房策，但利淡因素尚未反映，令七月樓價升浪仍未停止，差估署最新數據顯示，七月私人住宅樓價指數按月上升百分之零點八二，並連漲二十八個月，寫下史上最長升浪的紀錄，惟升幅已明顯收窄，首七個月累升約百分之十一點六。業界人士指，因應近期貼市價成交增加，料樓價短期內升勢將放緩。

　　差估署昨公布最新數據，顯示今年七月私人住宅售價指數報三百九十三點五，較上月的三百九十點三，按月上升百分之零點八二，升幅明顯收窄；累計今年首七個月，升幅達百分之十一點六，按年計算則上升百分之十六點六。

　　樓價自一六年三月起止跌回升，已連升二十八個月，並錄長達二十一個月的歷史高位，延續歷來樓市最長一次升浪，累積升幅逾四成五，幅度相當驚人。

　　至於較受歡迎屋苑售價指數，最新報三百三十四點八，按月升約百分之零點六，再創歷史新高。在各區當中，新界區升幅仍然跑贏大市，按月升百分之零點八。

　　此外，租務市場方面，因應樓價持續飆升，帶動租金同步上揚，六月租金指數亦連升六個月，最新報一百九十三點九，較六月的一百九十三點四，按月穩升百分之零點二六，同為歷史新高，亦較去年同期上升約百分之五點六，至於今年首七個月租金指數累升百分之三點四，升幅較去年同期稍為放緩。

　　而反映上車盤價錢的新界區A類單位（面積四百三十一方呎以下），平均呎價約一萬三千三百五十四元，售價卻按月微跌約百分之二點八七，以面積約四百三十方呎計算，平均售價約五百七十四萬元。

　　嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，受近期貿易戰及加息等因素影響，加上市場上不少投資者持觀望態度，樓價升幅有收窄現象，但他認為分析市況不止看價格，同時亦要看成交量，事實上近期有關成交量明顯下跌，反映政府推出新房策的時間未必最為適當，幸而本港各方面基調良好，加上近年失業率維持低水平，令大市於過去的時間得以維持，又認為目前升幅收窄為一輪升勢後的調整期，期望待貿易戰結束後情況有所改善。

　　事實上，政府於六月底推出新房策，惟因有關成交的註冊於七月中後期才開始反映，普縉控股集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，差估署七月數據未足以反映近日樓價走勢，相信在中美貿易戰影響下，市場整體氣氛轉差，觀望態度較濃，故料未來樓市升幅將會放緩，樓價趨向平穩溫和。

　　他指，市場始終存有剛性需求，且供應暫仍未跟上，故不認為樓價會出現大跌，但受各方因素影響下，以往賣家主導的局面將會扭轉，買家相對能取得平衡點。當中尤其影響有較多新盤供應的屯門、將軍澳等區，料該區一手盤定價會傾向克制，二手亦會叫價溫和。

(星島)中型戶升幅跑贏大市

整體樓價暫未因新房策窒步，差估署最新數據顯示，面積四百三十一至七百五十二方呎的中型戶，七月份售價指數按月升約百分之一點○二，為升幅最高的單位類別；至於面積一千零七十五方呎以下單位，樓價指數按月升百分之零點八四，亦再創新高。過往為升市火車頭的小型單位，上月的升幅則跑輸大市。

　　據差估署數據顯示，在各類型單位中，以單位面積劃分，中小型單位升幅最急，其中面積四百三十一至七百五十二方呎B類單位，七月份售價指數報三百七十五點一，按月升幅百分之一點○二，為各類單位中，唯一升幅逾百分之一的類別，今年首七個月，累升百分之十二，升幅稍稍高於整體平均的百分之十一點六。

　　至於面積七百五十三至一千零七十五方呎C類單位，售價指數按月升百分之零點零六，雖再創新高，惟升幅明顯收窄；而過往升勢凌厲的小型單位，面積四百三十一方呎以下的A類單位，售價指數報四百三十三點六，按月升幅約百分之零點七二。整體而言，面積一千零七十五方呎以下單位售價指數按月升百分之零點八四，再創新高，升幅跑贏大市，首七個月則升百分之十一點八。相對一千零七十五方呎以上的大單位，升幅只約百分之零點六。首七個月升幅亦只有百分之七點二。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，近月推出的新盤不少以小型單位為主，市場上向來不乏需求，同時，令不少購買力流入二手換樓單位，令中型面積單位樓價升幅跑贏大市。然而，過往升市火車頭的小型單位樓價升勢雖然落後大市，但認為細單位剛性需求大、入場費較低吸引上車客等因素仍然不變，預期小型單位有機會於數月後重奪主導樓價升勢的位置。

　　萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，新政策下預期下半年住宅交投減少，部分合資格市民會等侍「資助房屋大抽獎」，而該批市民的購買力大多為A類單位買家，令該類單位樓價升幅受壓，與此同時，傳統豪宅區如港島區，因未來供應少，發展商會相對惜售，令豪宅及大面積單位樓價升幅同樣受牽制，剩餘的B類單位則因為市場需求及其他類別單位升幅受壓而顯得跑贏大市。

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