	留言者：迷途小羔蟹	2022-08-21
	分享換樓及後市睇法
汪生、楊生、各位主持好，我係迷途小羔蟹，之前來信分享過換樓經歷。時間過得好快，由我賣樓到依家都半年喇，今次想分享一d對換樓同後市嘅睇法，如果有錯嘅請各位主持嘉賓幫忙指證，內容有d長，希望各位唔好介意。第一點係「賣仔勿摸頭」依家事後睇番，享今年2月份一等夠3年就賣樓，速戰速決嘅策略算係正確嘅。因為我21年尾已用太太名義買左啟德樓花，23年收樓，必須要先賣出手上我名下嘅自住物業回籠資金。其實當時二月賣樓時嘅氣氛都頗差，每日過萬人確診，而我當時嘅想法係，無理由一開始就劈價賣樓，應該先試一試以市價放售，因為唔試唔會知道市場承接力，結果好好彩以近年呎價新高成功賣出，應該係因為我個單位裝修靚，同埋搵到個地膽經紀幫到手，如果我到依家都未賣樓，就真係要劈價先賣得出。楊生上周提到裝修靚增加業主競爭力係講得好啱，特別係依家市況，二手出貨真係有難度。而汪生、楊生一直提醒換樓客「賣仔勿摸頭」，亦絕對係金石良言。回顧依三年，層樓升左約16.5%，同期CCL指數升4.2%，算係跑贏大市，雖然扣除裝修，稅項、佣金等係賺得唔多，但至少唔洗蝕同埋賺左住。第二點係: 試未必得但唔試就一定唔得賣左樓之後就要搵租盤喇，因為出年先會收啟德層新樓，所以要租大約一年先，最後索性享啟德搵租盤。記得當時疫情去到高峰，每日最高5萬宗，搞到人心惶惶，而我同太太亦趁住依個大好機會去劈下d業主，希望搵到特平租盤。過程都唔係咁容易，特別係我要求遲多一個月先起租(因為要等我層舊樓成交後先起租)，好多業主都唔show我。結果又係好好彩，竟然搵到個業主肯簽左約先，再等我一個月多D之後先起租，而且樓層方向都係唔錯，景觀幾好，都係多得帶個Agent肯幫我地試，以差唔多成個屋苑最平嘅租金租到兩房，當然為表誠意我係一次過交一份年租嘅。依家d租金已經上番曬，我比嘅租金依家只能租到一房。所以，同上次市價賣樓一樣，如果試唔洗乜嘢成本，點解唔試左先? 第三點係: 保持樂觀心態但同時做好最壞準備依家唔少資深物業投資者、投資銀行分析師、甚至係風水師，都唱淡本港樓市，有人甚至講出年會跌三成。我自問無咁嘅大智慧同水晶球，我主觀覺得情況未至於會跌三成咁差，但我只能肯定自己控制唔到大環境，唯有做好自己可以做嘅準備。我自己嘅判斷係美國息口可能出年加到4厘或更高，而且通脹有可能維持更長，例如要後年先會顯著放緩，換句話說出年美國都唔會減息。好喇，就當我睇錯曬，樓價真係跌三成，同時美國加更多息，香港實際供樓利息亦由依家2.5厘加到5厘，而且5厘息口一直維持三年，咁嘅情況下，我到底頂唔頂得順呢? 又應該點應對呢? 買樓最緊要係供得到，預留儲備係非常之重要，我自己會借8成按揭，然後將樓價兩成嘅資金放享mortgage link抵銷利息支出。依兩成資金相當於我大約兩年嘅家庭每月開支(包括按揭金額)。至於樓價跌三成，咁就唯有接受吧，最緊要想辦法保住及增加收入，等到復甦而自己實力夠，如果唔係第三次大戰，仲有條命嘅話，到時就再換大D。最後，亦都係最重要嘅一點，希望政府盡快通關。香港要保住國際金融中心地位，一定要盡快通關，特別係同國際通關。我唔識政治，亦唔係生意人，只係一個普通市民，但我真係唔係好明政府依家仲等緊d咩，而且仲要等幾耐，最近又多左食肆執笠，亦繼續有人才流失，如果再係咁內耗落去，樓價跌三成可能會自我實現。如果無一個計劃話比商界知，繼續無了期咁等，咁大家又點敢放心投資香港呢? 祥益忠實fans 迷途小羔蟹上

	留言者：Mr Kwun	2022-09-13
	第1篇回應主文
你賣左果間賺16.5%, 計埋買賣佣, 買樓稅, 律師費, 裝修....都未必打到和...但你之後要租出面一年....已經輸... 仲要啟德區樓花極大機會接火棒, 如果唔好計d錢....only想住好d就無問題...

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