每日新聞摘要
每日新聞摘要 16.04.24
2024-04-16
(明報)上源3房呎售9137元 業主損手兩成 二手物業市場依然不乏蝕讓個案；晉誠地產高級營業經理李德鴻表示，入伙約4年的屯門掃管笏半新盤上源，新錄第1A座低層D室成交，實用面積788方呎3房1套間隔、望內園景，原業主開價780萬元，減價60萬元或7.7%後，獲同區換樓客以720萬元承接、實呎僅9137元；原業主2020年3月以864萬元一手購入，帳面已蝕144萬元，連其他使費料實蝕約192萬元或22%。 東環3房690萬沽 料蝕一成此外，東涌東環本月暫錄兩宗成交，美聯高級區域經理方吉和表示，屋苑第3A座25樓03室，實用面積595方呎3房戶，原業主今年3月叫價738萬放售，累減48萬元或6.5%後，以690萬易手、實呎11,597元；原業主2020年4月以717萬元買入，帳面已蝕27萬元，連其他使費料實蝕近68萬元或9.5%。市區大型屋苑亦錄蝕讓，香港置業高級聯席董事翁嘉慧表示，奧運站維港灣4月至今暫錄約4宗成交，較上月同期6宗，減少兩宗或33%；屋苑新錄第3座中層H室易手，實用面積645方呎3房間隔，原業主早於2022年以1400萬元連租約放售，直至半年前以同樣叫價交吉放售，累減270萬元或19%後，以1130萬元售出、實呎17,519元，較市價低約5%；原業主2019年以約1450萬元購入，一直作收租，帳面已蝕320萬元，連其他使費料實蝕約400萬元或27%。 環宇海灣3房1075萬沽 10年賺38%另中原高級區域營業經理黎子華表示，荃灣環宇海灣第2座高層B室，實用面積750方呎3房間隔，原業主叫價1200萬元，獲區內分支家庭洽購，減價125萬元或10%後，以1075萬元沽出、實呎14,333元。上述物業原業主2014年以781萬元一手買入，持貨10年，帳面獲利294萬元或38%。 (明報)首季私宅買賣破6000宗 升兩成 三季新高 政府2月底全面「撤辣」後，本港樓市回暖，二手私宅買賣登記亦錄顯著升幅；利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，綜合土地註冊處最新數據，今年首季全港錄6096宗二手私宅買賣登記，較去年第四季的5082宗，增加逾千宗或20%，連跌三季後反彈兼創近三季最多；同期成交總值方面，受累之前樓價疲軟，首季屬連跌三季後轉穩，按季微升3%，錄452.90億元。 每宗平均價743萬 跌14%不過，今年首季每宗平均成交價錄得742.94萬元，按季跌14%，為2017年第三季以來的27季新低。可留意是，首季十大活躍成交屋苑買賣登記量，錄得全線上升，合共錄762宗登記，相對第四季錄約496宗，按季升266宗或54%；季內登記量升幅最大屋苑為柴灣杏花邨，共錄45宗登記，按季增兩倍；紅磡黃埔花園及元朗YOHO TOWN同樣按季升1.64倍，分別錄得74宗及58宗買賣登記。此外，樓價介乎2001至5000萬元登記單位類別，於首季錄得最大升幅，共165宗登記，按季升41%；601萬至800萬元，以及400萬元以內兩個樓價組別，分別按季升28%及22%，各錄1051宗及1807宗登記，為登記佔比較多的兩個銀碼類別。 分析：次季私宅買賣料破萬宗陳海潮指出，受惠「撤辣」效應，各方購買力回流入市，除用家外，亦有不少換樓客及投資者入市；至於4月截至11日止，二手私宅買賣登記已突破1500宗，預期整月可錄約3800宗，倘若4月、5月仍能維持每月平均逾3300宗，整個第二季料有望達1.05萬宗，屆時除按季增72%外，料亦創自2021年第四季以來11季新高。 (東方)港賣樓毛利率見頂 兩年插逾半 低至一成 大摩撐新地受惠北都發展 信置豪宅佔優 香港住宅成交量在上月衝高後回落，有發展商在近日更標榜「蝕少當賺」來推盤，種種迹象都令人擔心樓市和發展商盈利每況愈下。投資銀行摩根士丹利就在最新發表的研究報告指出，目前發展商香港住宅銷售毛利率，相較2022財政年度下跌約一半或以上，最低只有11%，若毛利率跌至10%，估計發展商新一財政年度的基礎盈利將下挫4至24%不等。 該行指出，本港住宅樓價在2003至2018年的複合增長率達11%，加上期間通脹維持在低水平，造就發展商毛利率在2022年見頂。4大發展商新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)、信和置業(00083)、新世界發展(00017)的香港物業銷售毛利率當年俱逾四成，當中以信置達47%最高。 鐵路盤盈利須分成影響大 然而，樓價自2018年高位回落，至2021年中累跌達23%，在現時主導的樓價之下，該行推算發展商在2025財年的除息、稅前盈利（EBIT）將平均跌19%。在分析2025財政年度各發展商的主要落成項目、已售單位的平均價、未售單位目前平均價等一籃子計算，大摩總結出新地和信置在本輪逆市下較具韌性，毛利率仍分別有25%和19%。相反，長實、恒地、新世界跌到11至14%。 大摩表示，新地土儲多元化，有較多西北區項目，可受惠於北部都會區等發展。信置則因銷售豪宅盤St. George's Mansion有較佳的毛利率。其他發展商的鐵路上蓋項目因與港鐵公司(00066)分成令毛利受壓。另外，啟德跑道樓盤因競爭多，亦拖低相關發展商毛利。 新盤競爭升溫 二手更慘 其實，2月底政府撤辣至今，樓宇成交曾見反彈，但另一間投行摩根大通坦言樓市動力漸失。二手樓價在撤辣後3星期上升2.8%，可是在上周卻回落1.5%，並創8個月以來最大跌幅。要留意現時新盤的推售，都以與二手價相若，甚至較二手價有折扣作招徠，一旦各發展商之間競爭加劇需要劈價銷售的話，將令二手樓價更添壓力。 分析促增稅務優惠挽信心 摩通又指，長實的新盤Blue Coast在4月初的首輪銷售，售罄率（Sell through rate）逾96%，但上周的次輪銷售售罄率回落到70至75%。「公道地說，仍然是不俗的售罄率，但物業標榜逾九成超額認購、售價較同區新盤低，如此售罄率令人有點失望」。另外，也因為平均呎價由約23,000元，加至後來的24,800元，也帶來影響。 分析員表示，樓市目前兩大問題是利率仍然高企，借錢買物業投資一定會「蝕息」，加上近期美國非農和通脹數據高企，令減息之日無期；另外就是人們一般預計樓價仍會下跌。兩者都打擊買樓投資，甚至買樓自住信心。要解決的話，除了要待減息真正實現，政府亦應盡力挽回市場信心，例如在稅務上提供更多優惠。 (東方)未補價居屋旺場 將軍澳半月逾40刁 天水圍交投超私樓 本地二手私樓市場轉吹淡風，反而資助房屋受惠於新一批白居二客入市，交投依然活躍，將軍澳4月已錄超過40宗未補價第二市場買賣，居屋頌明苑連錄兩宗同類買家入市個案。天水圍居屋本月都錄逾40宗買賣，數量遠超同區私樓，當中，天頌苑單位獲綠表客承接，約5年帳蝕逾13%。 頌明苑318萬近平手沽 世紀21將軍澳魏仕良表示，白居二買家入市刺激下，近月整體第二市場成交大幅增加，其中，頌明苑E座高層1室兩房戶，實用面積約401方呎，於上月放盤，終一口價減13萬元，即獲該類買家以318萬元購入，呎價約7,930元。原業主於2017年10月以約300萬元購入，扣除轉售成本，幾近平手離場。 天水圍本月私樓交投淡靜，藍籌盤嘉湖山莊都只錄約5宗買賣，不過，中原伍耀祖指，白居二客帶動同區居屋成交，本月錄逾40宗買賣，並集中為第二市場買賣，如天富苑A座高層8室套三房戶，實用面積約650方呎，叫價445萬元，最後以416萬元易手，呎價約6,400元。消息稱，同屋苑E座中層同面積三房戶，傳以520萬元成交，創項目逾兩年新高，呎價約8,000元。 天頌苑中層虧損13% 同區居屋天頌苑卻錄蝕讓。祥益林家倫稱，單位為N座中層6室，實用面積約433方呎，放盤僅約一周，累減10萬元，獲區內綠表客以275萬元購入，呎價約6,351元，約5年帳面蝕約43萬元，單位貶值約13.5%。 青衣4月僅錄約31宗二手住宅買賣，交投顯著回落。中原黃淑賢表示，全區成交中佔約20宗屬公、居屋單位，佔比近65%。居屋青宏苑A座極高層4室，實用面積約506方呎，市場放盤已一段時間，白居二客議價約一星期，獲減價35萬元，以525萬元成交，呎價約10,375元。 新界北區本月都錄約23宗資助房屋成交，佔全區交投近一半。該行蔡天賜指，粉嶺居屋榮福中心暫錄約3宗，包括6座中層D室三房戶，以349萬元易手，呎價約5,925元，新買家為白居二客。同區景盛苑期內都錄約5宗買賣。 東涌居屋受追捧，裕東苑及裕泰苑4月錄至少11宗買賣。據了解，裕泰苑A座中層單位，實用面積約309方呎，第二市場成交價僅約199萬元，呎價約6,440元，較2019年一手購入價帳面升值約38%，升幅跑贏私樓半新盤。 此外，港島海景居屋做價重上「7球」。世紀21溢榮郭少玲表示，筲箕灣東旭苑A座中層4室，實用面積約650方呎，套三房間隔，望全海景，上月第二市場叫價750萬元，綠表買家以725萬元承接，減幅僅約3.3%，呎價約11,154元。 (東方)旺角地舖逾半億沽 升四成 核心購物區舖位錄半億元成交。旺角花園街地舖以5,300萬元連租約易手，呎價逾4萬元，物業近19年升值約39.5%。 該舖位為花園街3至5號鴻威大廈地下9號舖，建築面積約1,306方呎，成交呎價約40,582元。原業主於2005年以3,800萬元購入，帳面獲利約1,500萬元。據了解，該舖由食肆租用，每月租金約16萬元，租金回報率約3.6厘。 另外，上環文咸東街97號地下D號舖連入則閣樓，面積各約800方呎，於本月以2,550萬元登記易手，租金回報率約4厘。 觀塘商廈呎價跌穿一萬 商廈買賣做價持續低迷。市場消息指，觀塘中海日升中心高層A室寫字樓單位，面積約8,040方呎，以約7,796萬元轉售，呎價跌穿一萬元，只有約9,697元。上月同廈一個高層E室，面積約1,331方呎，成交價約1,375萬元，呎價約10,331元。 此外，利嘉閣陳偉國表示，上環永樂街177至183號永德商業中心中層3個相連單位，現仍有租約，面積共約1,260方呎，意向價售價約1,135萬元，呎價約9,008元，租金回報率約3.4厘。美聯工商蕭俊傑則指，荃灣有線電視大樓高層工廈單位，建築面積約3,140方呎，意向價約1,632萬元，呎價約5,197元。 (星島)九龍半山緹外造價挑戰新高 政府全撤辣後，新盤交投顯著升溫，「破頂」個案頻現，嘉里旗下九龍半山超豪宅項目緹外一座院墅以10億「身價」創出九龍區新高。嘉里湯耀宗表示，項目銷售成績有價有量，現時尚餘最後1伙院墅，將再挑戰新高。集團今年將推出3個全新項目，涉逾2200伙，其中元朗十八鄉路項目將「打頭陣」，將於下季登場。 嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗接受訪問時表示，緹外今年售出7伙，當中3宗更在撤辣後售出，有價有量。其中院墅Mansion B更以10億造價創出九龍區新高，項目僅餘1伙院墅將採惜售，料造價將有機會再度挑戰新高。 湯耀宗續稱，政府撤辣後投資氣氛明顯加重。以同系跑馬地The Aster為例，項目迄今已售出逾半單位，呎價達2.9萬水平，投資客比重較高，部分買家連租約一併出售。亦有部分買家購入單位予子女，單位先用作收租，待子女長大後再將單位交予子女。 元朗項目「打頭陣」下季登場 嘉里正部署推售今年首個全新項目，預計今年有3個全新項目登場，共涉及逾2200伙，當中以元朗十八鄉路項目「打頭陣」，預計第3季推售。 黃竹坑海盈山接力 湯耀宗表示元朗十八鄉路項目將於第3季登場，共提供594伙，主打1及2房戶。對於項目較原定第2季推售延遲，湯氏解釋，由於市場現時百花齊放，項目毋須在現時推出與其他樓盤競爭。項目位處元朗核心區，預計明年第3季落成，不少目標買家為分支家庭客，他們未必願意購入樓花期長的項目。故項目預計第3季推售，樓花期縮短至1年左右推售更為合適。 另一個位於黃竹坑站上蓋項目海盈山，湯耀宗表示項目將於下半年重新推售4A期及全新的4B期。此外，將軍澳日出康城第13期視乎區內新盤銷售進度而定，有機會於第4季推出。 嘉里夥拍信和、太古地產及港鐵合作發展的海盈山分2期發展，共提供800伙，當中4A期於去年7月推售，迄今累售逾50伙；從未推售的4B期提供368伙；至於與信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的日出康城第13期同樣分2期發展，共提供2500伙，料先推出的第1期提供1284伙。 日出康城13期第4季推售 湯耀宗透露，原定改作出售位於西半山的興漢道項目，提供156伙，位處港大毗鄰，部分單位更可享海景。由於現時樓市投資氣氛增加，集團決定保留作長線收租，迄今已有70%單位租出，呎租約50元，料高層單位呎租可達60至70元。租客除外籍人士，不少為港大學生，佔整體約20%。 (星島)藍籌屋苑回穩紛錄市價成交 政府全面「撤辣」釋放市場購買力，交投增加帶動樓價回穩，包括鰂魚涌太古城、藍田滙景花園、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊等藍籌屋苑，連環錄市價成交。其中，太古城連續8日錄買賣成交最矚目，嘉湖山莊則出現買家追價個案。 中原分行資深區域營業經理王秀芬表示，太古城彩天閣中層G室，面積717方呎，最新獲用家以1138萬成交，呎價15872元，屬市價水平。原業主於2000年以388萬購入單位，持貨24年轉售，帳面獲利750萬，期內單位升值1.9倍。 滙景花園700萬售 該屋苑恆山閣中低層H室，面積593方呎，獲外區用家以795萬承接，呎價13406元，同屬市價水平。原業主2012年以695萬購入單位，持貨12年轉售，帳面獲利100萬，期內單位升值約14%。 市場消息透露，藍田滙景花園5座高層B室，面積537方呎，最終獲首置客以700萬承接，呎價13035元，屬市價成交。原業主2021年以846萬購入單位，持貨逾3年轉售，帳面蝕讓約146萬，期內單位跌價逾17%。 荔枝角美孚新邨1期百老匯街2號低層A室，面積885方呎，最新以800萬易手，呎價9040元。原業主於2012年以655萬購入單位，帳面獲利145萬，期內單位升值22%。 祥益高級經理林家倫透露，天水圍嘉湖山莊美湖居1座低層A室，面積629方呎，套3房間隔，區內換樓客原本預算約460萬，最後提價35萬至495萬承接，呎價7870元，屬市價成交。
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。