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港珠澳大橋介紹



Youtube上
的參考短片
超級工程 港珠澳大橋 :
https://www.youtube.com/watch?v=Zir14XO5naU

港珠澳大橋
擬建的港珠澳大橋香港接線是一條12公里長的雙程三線分隔車道,連接擬建的港珠澳大橋主體至香港口岸。 為建設香港口岸,於機場島東北對開水域進行填海工程,現時預計較佳的走線方案, 是沿機場水道和機場島東南海岸線在海面興建高架橋接通香港口岸。

可經屯門西繞道、屯門至赤鱲角連接路到達香港口岸,再經香港口岸進行旅客檢查及過關,進入香港接線。
  香港 珠海 / 澳門
口岸及位置 香港口岸 珠澳口岸人工島
機場島東面 珠海拱北灣南側
連接 屯門至赤鱲角連接路南面 經灣仔、珠海保稅區北,止於珠海洪灣
預計動工年份 2010年
預計竣工年份 2016 - 2017年
車程 約30分鐘
工程目的:
此大橋連接香港特別行政區、廣東省珠海市和澳門特別行政區。目前尚處於洽談及規劃階段, 尚有4個項目需要商討,包括通關口岸、融資、環境評估及中華白海豚的研究;預計最快於 2008年年中動工,於2017年落成啟用。

港珠澳大橋預計全長約35公里,若建成後將成為世界最長大橋。工程還包括興建約7,000米的海底隧道,估計需要融資300多億人民幣。
港珠澳大橋 (取自路政署)
參考圖 1 香港口岸及連接線 香港口岸及連接線(實景圖)
新聞及文章
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2018-02-01 西鐵沿線雖價量齊升,但仍落後大市!
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2015-06-26 發展洪水橋 添經濟文娛樞紐
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2014-03-19 屯門成上車天堂
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2011-05-15 祥益屯門樓市呎價領先指數反映樓市處於鞏固期
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2011-05-06 成交放緩呈膠著狀態 祥益屯門樓市呎價領先指數最新報216.34點
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2007-08-01 西部通道引起的樓市變化
2007-10-15 星期一檔案(15-10-2007)
2005-03-21 舖皇專欄 (二十七)
今日新聞摘要 09.10.18
(明報)嘉湖第3季樓價跌15% 兩房月租5月來首跌穿1萬

自6月底特首林鄭月娥公布「娥六招」後,樓市再充斥多項利淡因素如中美貿易戰、本地銀行加息等,令新界屋苑做價率先顯著回落。中原統計,第3季天水圍嘉湖山莊平均實呎下跌15%,跌幅屬中原城市領先指數CCL的16個大型屋苑中最多(見表)。同時,踏入租務淡季後租金亦從高位回落,同屋苑2房月租最新跌穿1萬元,重返同類單位今年5月時租金水平。

去年10月起,天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園平均呎價相繼升穿1萬元水平,不過,據中原數據顯示,截至上月30日止,天水圍嘉湖山莊平均實呎9656元,較6月底新房策公布前,該屋苑平均實呎11,364元下跌15%,跌幅屬CCL 16個大型屋苑中最多;其次為東涌映灣園,最新平均實呎12,088元,較新房策前該屋苑13,549元下跌一成。

太古城期內平均實呎跌穿2萬

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,12周前政府推出6招新房策,樓價隨即見頂,CCL由連升轉為反覆橫行,其後新界西樓價率先下跌,帶領整體大市進入反覆回軟的階段。他續稱,港島樓價跌勢跟隨其後,其中鰂魚涌太古城呎價最新報1.97萬元,3個月平均呎價累跌9.3%,屬港島屋苑中跌幅最多。可留意的是,受新盤搶客影響,加上二手樓業主叫價未見大幅回落,同區康怡花園上月至今暫未錄得二手成交。

康怡上月至今未「破冰」

另一方面,樓市充斥不明朗因素後,除樓價回軟外,租金亦見回落。上月由租務主導的天水圍嘉湖山莊,本月暫錄約15宗租務成交,等同佔上月全月約33%,平均實用呎租23元,則與上月全月相若,惟本月租賃中有2房戶月租跌破1萬元水平。

中原副區域營業經理伍耀祖表示,單位位處翠湖居4座低層F室,屬實用面積449方呎2房戶,以月租9900元獲承租,實用呎租22元。伍指出,上述月租重返同類單位今年5月租金水平,當時同類單位月租由9500元至1.1萬元,即實用呎租約21元至24元。上述單位業主早於2009年以118萬元購入單位,租金回報高見10厘。

映灣園3房月租2個月跌7%

至於上月租務成交量創逾一年新高的映灣園,本月暫錄約8宗租務成交,平均實用呎租28.5元。區內代理稱,屋苑3房戶租金輕微回落,如映灣園16座低層A室,實用面積912方呎,屬3房套間隔,以月租2.45萬獲承租,實用呎租26.9元,較8月時同座同面積A室月租2.63萬元,實用呎租29元,低約6.8%。上述單位業主2007年以328萬元買入,現享租金回報近9厘。





(東方)上車盤劈價谷起交投

近期二手樓出現劈價潮,帶動交投略見起色,十大二手屋苑本月至昨日,已有8個錄得買賣,涉及成交量約20宗,當中上車盤天水圍嘉湖山莊已暫錄至少7宗買賣,已達該屋苑上月全月16宗的近44%。

中原伍耀祖表示,該盤交投明顯加快,主因是業主減價後,市場即獲承接,如實用面積約550餘方呎的三房單位,樓價跌至約550萬元已獲買家承接,而套三房戶成交價亦跌至低於600萬元水平。不過,兩房戶暫時鮮有跌穿500萬元放盤,故成交仍然不多。

第一城兩房跌至535萬
除買賣盤叫價肯減外,嘉湖山莊租金亦有折讓。伍氏亦稱,項目租盤量增加,租金亦由高位下挫。翠湖居4座低層F室,實用面積449方呎,兩房間隔,剛以9,900元租出,呎租22元。月租跌穿萬元關口,返回今年五月水平。

至於另一個上車指標沙田第一城,美聯鄭志燿透露,有部分業主減價下,本月暫錄3宗買賣。近期一個實用面積327方呎兩房單位,成交價跌至535萬元,呎價僅約1.64萬元。上月屋苑錄約17宗成交。

得寶做價返去年底水平
事實上,放盤叫價減幅與成交速度成正比,東涌映灣園九月全月僅錄約4宗成交,但本月已有3宗買賣。中原陳旭明稱,該盤個別業主已面對現實,因而刺激連錄成交。如9座低層C室,劈價80萬元或逾10%後,獲買家以650萬元購入,以實用面積563方呎計,呎價11,545元。

市區細價屋苑業主同樣願意減價吸客,牛頭角得寶花園暫錄3宗成交,新近B座高層一房戶,實用面積254方呎,七月至今累減90萬元,終以430萬元售出,呎價16,929元。香港置業譚征稱,上址做價已重返去年底水平,而近日不少準買家已四出物色樓價低於450萬元放盤。

樓價料年底再下挫半成
相反,中上價屋苑放盤仍缺乏承接,當中最慘淡為鰂魚涌康怡花園。中原楊文傑表示,該物業對上一宗買賣已追溯至八月底,當時P座高層實用面積490方呎單位,以970萬元易手,至今已近40日未再聞成交。

該行張光耀亦稱,同區太古城十月僅暫錄1宗買賣,雖然業主已減價,但市場願意入市的買家不多,預期該屋苑兩房則王要跌至1,000萬元或更低的價位才有較強承接力。

隨虓~主積極減價出貨,市場估計樓價將會回落。美聯集團主席黃建業料,近月利淡因素困擾樓市,又適逢加息周期,但本港資金未有大規模「退潮」,料樓價「梯級式」下跌,第四季回調約5%。





(東方)息魔+強美元釀完美危機

美債債息和美元上漲令全球金融市場神經緊張之際,南非銀行Nedbank策略師Mehul Daya和Neels Heyneke分析過去危機中的美元流動性的作用,上周發表報告警告強美元和全球資金成本上升是引發流動性危機的完美組合;況且全球金融體系對美元愈益依賴,將加劇危機。

十年前金融危機的特徵之一是美元長期短缺,最終促使聯儲局與十多家央行簽署貨幣互換協議,以紓緩資金壓力。

然而,此後全球繼續吸納美元,國際清算銀行(BIS)的一篇論文估計,截至今年三月,不包括銀行的美國以外借款人的美元信貸佔全球國內生產總值(GDP)比率,已由○七年底的9.5%升至14%。如今美債債息和美元同時攀升,無美元收入者勢面臨一場重大的壓力測試。

下輪衰退必更嚴重
BIS的論文還提到,在所有主要新興市場地區,美元信貸的增長超過其他外幣,由於國際債券投資者在美國利率上升時往往會迅速撤離,對新興市場構成危機;對於持有新興市場資產的基金經理而言,美元升值亦會增加尾部風險。

Daya和Heyneke在另一報告中總結稱,由於全球經濟和金融體系的系統性槓桿增加,對全球資金成本的變化更為敏感,故此相信下次經濟衰退可能比之前更嚴重。

事實上,本周一是聯儲局夥拍其他五家央行聯手減息救市十周年,但十年後的今天,全球央行手上彈藥已不及○八年。

今時,各國央行息率仍處於歷史低位,而且貨幣政策各走各路,各國財政部亦因債務問題而束手無策。不僅如此,各國政府正在推動民族主義政策,而非全球化主義,此外還受到各種的難題困擾,包括英國脫歐、貿易戰、油價攀升和匯率波動等。

美銀美林估計,自○八年九月雷曼兄弟爆煲後,全球央行共減息近700次,以及買入12萬億美元金融資產。不過,如此強力的聯合行動如今已難重現,原因之一是貨幣政策欠缺以往的深度。即使聯儲局正在收緊銀根,但據摩根大通資料,發達國家平均息率僅略高於1厘,而且未來最少一年仍會低於危機前水平。

聯手救市空間有限
值得警惕的是,包括聯儲局和歐央行在內的各大央行均因為救市行動遭到政治責難,限制下次再聯手救市的空間。

另方面,美匯指數周一再次逼近96點,歐元跌0.46%,至1.1471美元;英鎊跌0.56%,至1.3047美元。日圓則在避險需求下升0.41%,高見113.25兌1美元。





(東方)內地四大城市新盤買賣縮八成

內地樓市長假期遇冷鋒,中國指數研究院CREIS統計數據顯示,四大一線城市合計成交量按周下跌八成!

各大房企均在九至十月減價促銷,有分析相信市場明顯降溫,未來銷售增速將逐步下降,在推盤節奏加快、政策趨緊及銷售率下滑的多重嚴控下,樓價將持續受壓。

廣州表現最差 上海挫77%
「金九銀十」不再,縱然房企落力在長假期加推折扣優惠,但仍然無助銷情。根據中指院CREIS數據,北京、上海、廣州及深圳等一線城市於七日長假期之中,合共銷售1,762套新建住宅,較前一周的8,877套下跌80%,當中以廣州跌幅最大,達86.5%,其次為上海,按周下跌超過77%。

平安證券發表報告指出,受到假期的因素影響,十月首六天樓市成交平均每日按月下降48%,按年則下降4%,早前房企密集推盤導致短期內銷售率下滑,預計未來開盤量仍然將會維持於高水平,不過,銷售增速將會逐步下降。

內地傳媒早前報道,中國琱j、萬科企業、碧桂園以及時代中國等自八月份起紛紛推出減價活動,亦有房企以「買樓送車」等促銷方法作招徠。

碧桂園近日各地多個項目大幅降價,更是引發業主維權,公司回應指是隨行就市的促銷活動,價格浮動是正常的市場行為,又指優惠僅供舊業主使用。

浙商證券分析師趙翔指出,今年九月的銷情不理想,重點城市九月增長明顯放緩,而三、四線城市交投轉冷清的情況特別明顯,在資金壓力之下,發展商追求快速周轉回款,市場供應增加,加上調控政策持續緊縮,今年底至明年初新開盤項目去化率及樓價將會面臨壓力。

內房股捱沽 碧桂園跌6%
內房股昨日普遍下挫,碧桂園及琱j收市下跌超過6%;萬科跌1.46%;而公布九月份售樓銷情的中國金茂、富力地產、寶龍地產以及時代中國,則分別下跌6.21%、4.88%、4.41%以及5.61%。





(蘋果)樓市頻劈價 新界西重災 嘉湖每呎穿萬元

樓價自「娥六招」推出後見頂,其後受貿易戰及股市下跌拖累,樓市隨即出現全方位劈價局面。新界西成跌市重災,天水圍嘉湖山莊樓價短短三個月跌15%,平均呎價跌穿1萬元,低見9,656元。鰂魚涌太古城跌幅亦近一成,呎價失守2萬元。

本報翻查中原城市領先指數(CCL)內128個成份屋苑,上周多達101個屋苑的樓價出現下跌,「見紅」比例高達八成。
中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,12周前政府推出六招新房策,樓價隨即見頂,CCL由連升轉為反覆橫行。其後新界西樓價率先下跌,帶領整體大市進入反覆回軟的階段。當中嘉湖山莊及東涌映灣園跌幅較顯著,同樣累跌逾一成。前者跌幅更達15%,平均呎價由娥六招前的11,364元,跌至最新不足1萬元,低見9,656元,兩房造價由高位近590萬元,跌至不足500萬元。
中原胡啟文稱,嘉湖山莊現有一至兩成放盤減價,部份放盤呎價不足1萬元,包括樂湖居1座低層A室三房戶,連租約叫價630萬元,呎價9,859元。

美景花園跌穿500萬
港島樓價跌勢緊隨其後,太古城平均呎價跌穿2萬元,最新報19,724元,較娥六招前21,758元跌9.3%。樓價跌勢亦開始蔓延至新界東,沙田銀禧花園跌6.6%、上水御皇庭跌5.4%、沙田第一城跌5.2%。而大圍金獅花園金麗閣中層4室僅售415萬元,樓價回到今年2月水平。
美聯梁文楓稱,二手樓市交投慘淡,青衣靠一宗劈價成交打破本月冰河僵局,形容為「第一滴血」。單位為美景花園5座高層G室,實用329方呎,業主是一對年過40歲兩夫婦,單位已交吉,今年8月放盤,叫價530萬元,當時屬市價,堅持38天,終面對現實,大幅減價近一成以480萬元沽出,呎價14,590元。代理透露昨買賣雙方交易過程,買家和業主都在該代理分行「擺^」傾價,業主已調低價錢至500萬元,講明無得再減,買家是一名年約26歲的青年,堅持只肯出價480萬元,雙方對恃兩小時,期間代理費盡唇舌,業主在極不情願終減多20萬元賣樓。
九龍灣得寶花園B座高層8室,放盤一個月減價40萬至430萬元終沽出,呎價16,929元,回到半年前水平。將軍澳峻瀅1座中層F室兩房戶,減價70萬以665萬元成交,呎價1.33萬元。
另外,嘉湖山莊租金跌穿1萬元,為翠湖居4座低層F室兩房間隔,剛以9,900元租出,呎租22元,回到今年5月水平。





(蘋果)綠楊平價貨簽約後變銀主盤

樓市方向未明,市場每每有稍為平於市價的放盤,都會成為準買家入市對象,惟當心「平價陷阱」,交易最終「得個桔」。
荃灣綠楊新邨P座低層2號室,今年7月,有一名李姓買家以680萬元購入上述單位,當時購入價平過市價約4%或30萬元,彭姓業主與買家簽訂臨時買賣合約後,隨後再簽訂正式買賣合約,有關交易已完成,預計李姓買家前後共付樓價約10%,即約68萬元作訂金。
市場消息指,星展銀行昨通知有關單位成銀主盤,星展銀行是第一債權人,沒收該綠楊新邨單位。按土地註冊處資料顯示,彭姓買家於97年底與翁姓買家聯名購入單位,當時買入價275萬元,翌年向擢袘行承按,2003年還清債務。
其後2006年,彭姓買家以87.5萬元向翁姓買家購入持有業權,即是俗稱內部轉讓,單位業權由彭姓業主持有,翌年彭氏向中國銀行承按,2014年轉向星展銀行承按,之後土地註冊處有關文件,一直未見有任何債務或銀行貸款資料。
律師樓託管定金料獲退回
今年7月,有關單位以低於市價放售,並獲李姓買家680萬元購入,據悉,定金經律師樓託管,惟買入「平價」單位後,彭姓業主財困並申請破產,遭銀行沒收單位,單位淪銀主盤,未知業主是否有心瞞騙,由於定金交由律師樓託管,買家最終應退回定金料近70萬元。
地產代理表示,目前樓市交投淡靜,不排除有業主心急套現沽貨,會以較市價略低放賣。買家欲「執平貨」之時,當心平貨背後有陷阱,最終得不償失。





(蘋果)巴丙頓山首錄撻大定

港銀加息,有買家決定離場避勢。繼早前新地旗下元朗錦田PARK YOHO Napoli首錄撻定後,同系西半山巴丙頓山亦錄首宗撻大定個案。據成交紀錄冊顯示,屋苑9樓B室,實用面積621方呎,買家先於今年1月27號以2,056.77萬元簽下臨時買賣合約,再於2月2日簽下買賣合約,但最後於10月6日取消交易。
成交紀錄冊顯示,買家選用靈活付款計劃,須於簽署臨約時,繳付相等於樓價5%作臨時定金,再於簽署臨約後90日內,加付樓價5%定金,最後於簽署臨約後180日內,再付樓價5%定金,合共15%定金,約308萬元。
Napa撻定 料沒收百萬
另外,會德豐屯門掃管笏Napa再錄撻大定個案。成交冊顯示,第6座9樓B室,實用面積839方呎,三房間隔,買家先於本年3月21日斥資1,033.1萬元簽訂臨時買賣合約,再於同月28號簽訂買賣合約,惟直到本年10月2日取消交易,料被發展商沒收成交價10%定金,約103.31萬元。





(星島)44%受訪者:季內入伙盤增 租金料受壓

踏入第4季,市場上料有多個全新項目陸續入伙,業界人士指,放租盤源驟增,預料在相互爭奪租盤客源下,部分業主料將擴大議價,遂令市場對租金水平議論紛紛。星島地產網以「本季多個新盤入伙,會否為租金帶來壓力?」為題進行民意調查。

  是次民調共涉248名受訪者,當中有108人、即約44%的受訪者認為,本季多個新盤入伙,令放租盤源一下子增加,隨茪J伙日子逼近,市場上租盤將陸續增加,使租金有議價空間,料為租金帶來壓力。

  另一方面,有約34%的受訪者、即84人持相反觀點,雖然放租盤源增加,但認為市場對租住需求有增無減,料短期內租金未有下調壓力;同時亦有35名人士、即14%的受訪者指出,影響租金升跌的因素錯綜複雜,一時之間難以作出定論,所以抱觀望態度。

  另外,同樣有8%的受訪者、即共21人認為,租金會否因應新盤入伙而出現下調壓力尚需時間觀察。





(星島)車位造價新高有啟示

樓市吹淡市,惟個別車位造價仍創新高,近期中環美國銀行中心車位造價600萬,創全港商廈車位新高,將軍澳緻藍天車位錄短炒,3個月升值達35%。

  普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典引述數據,指2013至2018年7月共5年間,本地汽車登記總數由75萬升至85萬輛,其中私家車更由52萬升至61萬,幅度達18%。

  未來港珠澳大橋即將啟用,預計跨境來港車輛增加,車輛數量將不斷上升。他表示,政府未見有積極行動,增加車位供應或減少汽車數量,結果,違例泊車、道路擠塞情況惡化,後果由道路使用者,鄰近街道居民和商戶共同承擔!