精選樓盤
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御海灣
中層 1房 實 313 呎
物業編號: AN255401
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
海典軒
高層 3房 實 640 呎
物業編號: AN263680
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 500 萬
物業編號: AN258065
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 610 萬
物業編號: AN252523
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
兆邦苑
高層 2房 實 375 呎
售 300 萬
居二價 240 萬
物業編號: AN263826
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 18.06.26
2026-06-18
(星島)群盤乘勢齊搶灘料掀混戰暑假檔期將至，各大發展商提速推盤，並瞄準下月搶攻市場。會德豐旗下古洞項目於昨日命名為PARK SILICON，預計將於下月上載樓書及開售；恒基旗下紅磡映匯正部署最快下周上樓書及開價；東立地產旗下油麻地新盤原舍迄今已累收近1000個查詢，正積極部署開放展銷廳及示範單位。上述3盤連同日前公布部署推售，由新地發展的元朗錦上路芊御，即下月將有4盤齊推，共涉約1700伙，令新盤市場再度升溫，勢掀起混戰。會德豐地產旗下古洞項目正式命名為PARK SILICON，料為古洞區首個搶頭炮的私人住宅項目。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，項目分兩期發展，其中第1期涉457伙、第2期則提供324伙，兩期合共提供781伙。標準單位提供1房至3房戶型，面積介乎約310至600方呎，主打1房及2房戶，合共佔約8成，其中有約6成為2房間隔，另設有特色戶。 黃光耀續指，項目預計於下月初上載樓書及陸續開放示範單位，預計最快於下月開售，料為區內首個推售私人住宅項目。項目鄰近港鐵古洞站，屬鐵路盤，定價方面將參考新發展區如將軍澳及啟德區過往成交價，以及港鐵線沿線如東鐵及屯馬線一帶上蓋物業。 另外，有見項目位處古洞核心地段，加上鄰近港鐵站，因此定位作「世界盤」，冀可吸納不同地區鐵路沿線樓盤用家、投資客、內地客。 近日港澳辦主任夏寶龍親身視察古洞發展進程，黃光耀亦表示，古洞北坐落於北都中心位置，是香港未來房屋供應「糧倉」。 現時區內多項建設工程全速進行中，隨着夏寶龍訪港考察調研，特別實地考察整體規劃，體現出中央對古洞北發展重視與支持，相信未來該區將成為「宜居、宜業、宜遊」世界級智慧新都會。 另外，集團於將軍澳南與啟德新發展區致力打造優質社區，並會將相關經驗應用於古洞北發展當中。黃光耀：定價參考新發展區 會德豐地產助理董事兼總經理（商務）余麗珠提到，項目至港鐵古洞只需約2分鐘路程，直達古洞站，屆時可輕易接駁落馬洲、羅湖等關口，以及金鐘、啟德等核心商業區。而區內於年內亦將增設5條巴士路線往返上水、粉嶺、天水圍、葵涌及藍田，連接九龍新界各地。 會德豐地產高級經理（市務）吳家寶指，項目名字靈感來源美國創科地區矽谷核心地段Palo Alto，呼應北都創科產業。而外觀則取材自當中的Apple Park，配有金屬色調及流線形玻璃幕牆，不但展現未來科技感，同時單位可外望開揚市景及周遭翠綠景象。林達民：頂層特色戶630呎 恒基旗下紅磡映匯公布命名後，發展商繼續為項目進行軟銷，恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民表示，項目預計會於下周上載樓書、首張價單、開放示範單位及上載首張銷售安排，價錢方面，將參考上一期項目首匯，項目現時整體平均成交呎價22271元，映匯首批將較首匯貴。 林達民介紹項目僅設一伙的頂層特色戶，為29樓頂層A室特色戶，面積630方呎，屬3房1套連儲物室設計，附連合共139方呎平台及前庭，以及619方呎天台。單位樓高約3.5米，直望維港海岸景觀，料為項目價值最高單位，同時項目亦設有少量平台單位。陳玉成：分階段推售 東立地產旗下油麻地原舍於昨日率先向傳媒開放參觀項目展銷廳，東立地產地產部總監陳玉成指出，項目至今接獲近1000個查詢，客源方面內地客及本地客各佔一半，當中亦不乏投資客。 陳玉成續稱，現時示範單位處於最後趕工階段，最快6月底可開放供參觀，預計將於季內分階段推售。定價方面，項目將參考佐敦、尖沙咀及紅磡區近期現樓成交價，其成交呎價介乎約2.3萬至2.4萬。 市況方面，陳玉成認為，年初曾預計豪宅會有較大升幅，細價樓至今亦都可以見到表現良好，加上今年以來每月新盤錄逾千宗成交，相信今年一手表現會超過去年。(明報)緹外首撻大訂 內地客輸5400萬 年半前1.8億買入 料近年殺訂額最多個案雖然近月樓市交投活躍，多宗超級豪宅新盤均錄得成交，但有個別內地客卻棄購超級豪宅單位。其中嘉里（0683）發展的九龍半山龍駒道緹外，錄得首宗撻大訂個案，一伙於2024年11月以1.8億元售出的連花園大宅，上周撻大訂，料遭發展商殺訂約5400萬元，預計為近年殺訂金額最多的一手撻訂個案。成交紀錄冊資料顯示，緹外6座地下A室連裝修花園大宅，實用面積3466方呎，4房4套連雙工人房間隔，連約2206方呎花園，原於2024年11月以1.8億元連一車位售出，實呎51,933元，創下當時項目花園大宅成交呎價新高。買家料為內地背景人士，當年採用180天付款計劃期，並享「提早佔用優惠」等，若以樓價30%計，料該買家遭發展商殺訂約5400萬元，相信為近年一手市場上，遭發展商殺訂最多的撻訂個案。高臨6伙撻訂再沽 個別較兩年前高35%不過，部分撻大訂新盤最新成交價遠較數年前大升。資策（0497）旗下已屆現樓的佐敦高臨，早前錄得6宗撻大訂個案，昨日重新發售，包括兩伙1房戶、3伙兩房及1伙3房單位，實用272至707方呎，當中A1座17樓G室1房戶，實用272方呎，以680.4萬元售出，實呎25,015元，較2024年成交價504萬元高出35%，而昨日售出呎價、售價最貴單位，則為實用707方呎的A1座19樓A室3房戶，成交價1923.04萬元，實呎27,200元，較2024年成交價1648.5萬元高約17%。資本策略執行董事何樂輝指出，高臨至今已沽出全數標準單位，僅餘下1伙天際屋A2座31樓A室待售。一手昨連錄4宗逾億元成交此外，昨日市場連錄4宗逾億元一手豪宅成交（見表）。長實（1113）中半山波老道項目繼二期「應天」連沽3伙外，一期21 BORRETT ROAD昨亦售出兩伙，涉及2.75億元；項目兩期4天內共套現逾9.5億元。21 BORRETT ROAD昨日售出的兩伙，包括7樓07及06室，實用分別2316及2169方呎，同屬4房雙套間隔，成交價分別為1.442億及1.308億元，實呎分別62,263及60,304元。恒隆地產（0101）持有作長線收租之用的港島司徒拔道地標豪宅御峯，最新售出21樓A室複式大宅，位於「暉海」樓層，實用2337方呎，4房雙套間隔，連車位成交價約1.22億元，實呎52,289元。恒隆地產稱，項目現階段仍以租賃策略為主。另建灝地產投資及銷售部董事鄭智?稱，赤柱ONE STANLEY昨售出BERYL AVENUE 16號洋房，實用3075方呎，屬4房4套連書房、儲物房等，成交價1.168億元，實呎37,984元，買家採120天即供付款計劃。(東方)教育商業投資首5月達111億涉教學空間及宿舍 遠超去年1.8倍近年本港在非本地學生人數持續上升及政府政策支持的推動下，正迅速鞏固其作為國際教育樞紐的地位。據代理行統計，今年首5個月錄得與教育相關的商業投資達111億元，較2025年全年數字還高出約1.8倍。學生簽證9.4萬創新高高力發布《從商廈到校園：釋放香港教育地產的投資潛力》報告指出，香港教育產業正進入新一輪增長階段，為投資者及業主提供機遇，透過將未充分利用的商業資產轉型為教育設施以釋放資產價值。事實上，香港商業地產市場因企業縮減規模及零售模式轉變，持續面臨較高空置率。出現供應與需求之間的結構性分歧，為寫字樓及零售空間轉作教育用途帶來獨特機遇。該報告又指，本地學生簽證數目於2025年創歷史新高，錄得約94,517宗，較2022年的約46,821宗顯著上升。同時，非本地學生現佔國際學校入學人數近30,000人，較2022年升約11%，反映跨境需求持續強勁。教育機構逐漸成為優質租戶，具備長租期、低流失率及具抗周期性的特點。此趨勢亦反映於資本流向，今年首5個月錄得與教育相關的商業投資額，包括教育設施和學生宿舍，比較去年全年與教育相關的交易金額約40億元，佔整體商業投資成交額約11%，今年暫錄金額已多出約71億元。國際學校租海名軒在租賃市場方面，國際學校及高等教育機構近年亦完成多宗本港大型租賃交易。當中包括今年上半年有國際學校承租紅磡海名軒3至6樓商業部分，涉及樓面面積約73,800方呎。高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵表示，香港已不再僅面對學生住宿短缺問題，教學及學術空間同樣出現供不應求的情況。此轉變正令教育成為核心房地產資產類別，業主可透過將閒置或未充分利用的商業物業轉作其他用途，帶來穩定且長遠的租金回報。除租賃外，教育機構亦日益採取自置策略，以確保長遠發展空間及營運控制權，進一步鞏固該行業的結構性增長。然而，將商業物業轉型為教育用途過程複雜，需符合多項監管要求，包括分區用途、地契條款、建築及牌照規定等，相關限制將直接影響資本開支、發展時間及最終回報。報告同時指出，投資者及營運商在將商業資產轉為教育用途時，必須審慎應對主要監管風險，包括城市規劃及用途限制、地契規定，以及嚴格的建築及消防安全標準，該類因素均可能對項目進度及可用面積產生重大影響。該公司香港資本市場及投資服務主管翟聰稱，不少投資者及教育營運商正積極把握今次的結構性機遇。率先把握優質地段資產，並能有效應對監管要求的市場參與者，將更有利捕捉教育租戶帶來的長遠收益溢價。(東方)租務市況：名城呎租逾51元 近年新高內地客需求推動本港住宅租金連環破頂，大圍名城三房單位獲專才以呎租約51.5元承租，創同系列屋苑近年新高。美聯羅航星表示，上述單位為1座北翼中層A室，實用面積約689方呎，早前以每月約3.6萬元放租，僅減價500元，獲內地專才家庭客以3.55萬元承租。原業主於2012年3月以706萬元購入，最新租金回報率約6厘。中原黃添盛指，鄰近港鐵佐敦站的高臨A1座高層G室，實用面積約385方呎，兩房間隔，月租叫價2.8萬元，減價4,000元，最終以2.4萬元租出，呎租約62.3元。新租客亦為內地專才，從事跨國金融行業，為方便上班承租上址。業主於2024年8月以約832萬元購入，持有近兩年享約3.5厘租金回報。內地生1.8萬租星凱‧堤岸內地學生租客表現更為積極。該行吳嘉權稱，沙田星凱‧堤岸5座低層E室，實用面積約348方呎，一房設計，以1.87萬元租出，呎租約53.7元。新租客為內地男學生，以先付一年租金形式租入。單位於2021年購入價為728萬元，是次租金回報約3.1厘。屯門叠茵庭單日連錄兩宗內地學生租務成交。萬怡置業龍超君表示，包括5座低層H室兩房戶，實用面積約376方呎，成交月租1.1萬元，呎租約29.3元，新租客為嶺南大學內地學生，並一次過繳付一年租金約13.2萬元。業主於2022年購入，租金回報率約2.5厘。藍灣半島獲3.1萬預租此外，市場出現預租搶盤。世紀21Q動力招潔冰指，小西灣藍灣半島8座低層A室，實用面積約728方呎，三房間隔，望全海景，租客9月初才遷出，新租客提早3個月以3.1萬元預租，呎租約42.6元。(東方)獲利個案：大興花園兩房5個月升值25％二手市場炒風熾熱，部分屋苑繼續出現短線獲利個案。屯門大興花園一個兩房單位，以450萬元轉手，單位僅約5個月升值約25.7%。市場消息透露，上述單位為項目2期1座極高層B室，實用面積約447方呎，曾叫價458萬元，僅降價8萬元即獲承接，呎價約10,067元。原業主於今年1月以約358萬元買入，期內帳面獲利約92萬元。市區方面，世紀21富山（香港）劉倩彤指，新蒲崗爵祿居中層B室，實用面積約294方呎，兩房間隔，原業主為投資者，今年2月才以350萬元買入，完成交易後即叫價409萬元放售，僅放盤約一個半月，即以397萬元成交，呎價約13,503元，持有約4個月，帳賺47萬元，漲價約13.4%。代理北上送訂 逸峯賣570萬事實上，二手盤買少見少，買家都加快入市決定。利嘉閣郭敏輝稱，粉嶺逸峯3座低層E室兩房戶，實用面積約459方呎，原業主叫價588萬元放售，惟正於內地度假，地產代理即晚北上送訂，單位終以570萬元成交，新買家為上車客，成交呎價約12,418元。原業主在2013年以約385萬元一手買入，約13年帳面獲利約185萬元。利嘉閣黃瑞雯表示，屯門時代廣場E座低層9室，實用面積約346方呎，兩房設計，望樓景，外區投資者無樓睇下，以393.5萬元連租約承接，呎價約11,373元。原業主於2016年以約296萬元購入上址，帳面獲利約97.5萬元，物業期內升值約32.9%。元朗6月暫錄約65宗二手買賣。中原王勤學稱，區內世宙連錄兩宗成交，包括3座低層C室，實用面積約429方呎，兩房間隔，零議價下以668萬元沽出，呎價約15,571元。原業主2015年12月以526.2萬元一手買入，約11年帳賺141.8萬元。
成交快訊
嶺大內地生年繳10.56萬租菁雋開放戶 回報3.7厘
2026-06-21
祥益地產高級分行經理古文彬(Ryan Ku)表示，日前促成一宗屯門菁雋之租賃成交個案，是次租客為嶺大內地生，該單位的租金回報率高達3.7厘。 古氏稱，上述所錄成交單位為低層2室，實用面積166呎，開放式間隔。租客主要鍾情單位附設企理裝修，可即租即住，加上開放式戶型租金門檻相對較低，且毋須與他人合租，私隱度較高，遂便決定以月租8800元承租單位，並一次過預繳一年租金涉及金額10.56萬元，實用呎租為53元。古氏續稱，如以業主於2019年以約282.5萬元的購入價計算，該單位的租金回報率高達3.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
錯誤置業概念撥亂反正
2026-06-18
*轉載自2026年6月18日的香港仔 原文：香港置業的難度長期被誇大！終於有更多香港精英盡言責，紛紛發文以正視聽，筆者過去多次撰文並陳列數據：年輕人是有能力靠自己置業（兩口子收入中位數合共5萬元，每月儲蓄3成收入，約3年多可儲蓄到價值約620萬元物業的首期資金，並且可符合銀行的入息要求），而上車區的樓價，例如屯門區買二手兩房單位不乏400多萬元，樓價比兩口子的購買能力再便宜100多萬元，我們未來要做的是將上車觀念撥亂反正，理順各置業階梯的轉流率。日前《國際住宅負擔能力報告》公布後，被傳媒以「不吃不喝14.1年才能置業」作標題！這類報導最大盲點，是以稅前收入作為計算基礎，低估了香港是低稅率地區，香港市民實際稅後購買力其實強得多！香港更擁有極為成熟且覆蓋廣泛的公營房屋補貼階梯，以私樓樓價中位數字除以所有家庭的入息中位數字其實是一種誤導！香港半數家庭居於公營房屋，拉低了整體入息中位數來對比高收入階層的私樓樓價，得出的結果自然嚴重失真！事實上，換樓階梯不只是累積市民的財富，市場暢順運作更加有助於分配社會財富！轉流率改善能夠增加二手放盤量，香港是一個十分幸福的地方，有完善房屋政策，近半居民住在資助房屋（包括公屋、居屋），居屋住戶可享受到樓價升值，公屋住戶可透過綠表身份，以免補地價購買居屋，更加低至半成首期上車！白居二政策不單提高了上車的機會，也提供二手供應量和令市場機制保護了居屋業主的房產價值。加上香港按揭壞賬低，令銀行安穩地賺大錢，是健康且令人驕傲的產業。香港是彈丸之地也是大都會，必會吸引越來越多人口湧入，其實很難追求地產價格太便宜，樓價能夠平衡到建築成本、通脹和做到供求平衡已經是一個合理的目標！脫離目標只會給予年輕人虛假期望，我們應該鼓勵年輕人努力工作。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
438.09
較上期
-0.38%
較上５期
-4.99%
以實用面積計算
470.14
較上期
+20.19%
較上５期
+9.06%