精選樓盤
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天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 590 萬
物業編號: AN262603
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
聚康山莊
高層 2房 實 428 呎
售 520 萬
物業編號: AN266223
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS PARK
中層 2房 實 421 呎
售 550 萬
物業編號: AN267133
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 370 萬
物業編號: AN266227
建生邨
高層 實 385 呎
居二價 170 萬
物業編號: AN200745
兆康苑
中層 2房 實 423 呎
售 378 萬
物業編號: AN266739
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 721 呎
售 1060 萬
物業編號: AN264720
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 500 萬
物業編號: AN265248
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 215 萬
物業編號: AN262416
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 415 萬
物業編號: AN263157
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 08.10.26
2026-10-08
(東方)私宅落成量首8月跌27% 涉8987伙 僅達全年目標52% 本港私人住宅單位落成量持續回落。根據政府最新公布的數字，今年首8個月共有約8,987個私人住宅單位落成，較去年同期約12,350伙，下跌約27.2%；暫只達全年目標落成量16,975伙的約52.9%。 新界建成5810戶佔64% 根據差餉物業估價署公布最新數據，今年首8個月仍然以新界區落成量較多，達約5,810伙，佔上述整體落成量約64.6%，較去年同期約2,342伙，顯著增加約3,468個單位，漲幅約1.5倍，反映新界區主導今年私宅的落成量。 其次是港島區，私宅落成量錄得約1,879伙，佔期間落成量約21%，按年則減少約23.3%；今年截至8月，九龍區落成量最少，只有約1,298個單位，佔整體約14.4%，較去年同期約7,557伙，勁減6,259個單位，跌幅約82.8%。 細單位主導 大宅縮68% 今年首8個月私宅落成量，仍然以實用面積約431方呎以下細單位佔最多，約4,557伙，惟較去年同期約6,334個單位減少約28.1%。其次是實用面積約431至752方呎的中小型單位，錄得約3,400伙，按年亦下跌約22.1%。至於期間落成量最少類別為實用面積約1,722方呎大型單位，期內僅錄約41伙，較去年同期約128個單位，大幅減少約68%。 小型戶回報增至3.5厘 另外，8月私宅落成量共約887伙，按月大幅增加約3.8倍。各區私宅落成量方面，以新界區佔最多，達約765伙，同年7月該區錄得「零落成」情況。港島區8月有約71伙落成，該區7月亦出現「零落成」。九龍區8月私宅落成量最少，只有約51個單位，按月大幅減少約72.6%，數量為今年6月後最少。 此外，樓價整固，租金未見下跌，市場罕現3類面積單位回報率同時上升。當中包括回報率最高的實用面積約431方呎以下小型單位，該類別單位8月租金回報率約3.5厘，為自今年3月後連續4個月持平後回升，按月漲約0.1個百分點。細單位回報率於2024年8月曾升至3.7厘，創逾12年新高；近年樓價由跌轉升，回報亦隨之回軟。 至於實用面積約431至752方呎的中小型單位，8月回報率約3.1厘，按月亦上升約0.1厘，為今年1月後最高。該類別單位回報率於2024年9月曾漲至約3.2厘，為逾12年高位。另一個回報上升單位為實用面積約753至1,075方呎中型戶，最新回報率按月升約0.1厘，至約2.8厘。其餘兩類分別為實用面積約1,076至1,721方呎中大型戶，以及實用面積約1,722方呎大型單位，8月回報率維持約2.6厘及約2.3厘，按月未有變化。 (東方)赤柱或西貢豪宅地料今季招標 發展局快將公布10至12月季度賣地計劃，隨着何文田佛光街住宅地剛以高價批出，市場預計或會加快推出賣地表內的赤柱及西貢豪宅用地，但考慮到本年度供應經已達標，相信政府最多只會推出其中一幅於今季招標，市場亦已大幅調升地皮估值。 資料顯示，本財政年度上半年，即今年4至9月，各來源土地供應可供興建單位約1.24萬伙，再計及已知將納入新季度賣地計劃的市建局紅磡土瓜灣道項目，理論上供應已超出全年約1.26萬伙目標，該重建項目上月已截收意向書，料短期內推出招標。 環角道地估值逾120億 至於目前賣地表尚餘4幅住宅官地，包括赤柱環角道及西貢打鼓嶺清水灣道兩幅滾存土地，或會趁豪宅地價理想乘勢推出，市場普遍已上調兩地估值。其中，曾於2023年初流標的赤柱地皮，更有望重上百億地王之列。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，赤柱豪宅地不屬於鐵路沿線項目，附近亦有較多公營房屋，發展上有其複雜性。但他認為，剛批出的何文田豪宅地對市場仍有參考價值，其他地區的地價亦相信已有增長。若赤柱地以分層住宅及洋房混合發展，預計每方呎樓面地價約2.5萬元水平。以項目總樓面約48.02萬方呎計，折合估值將高逾120億元。 清水灣道地估價升一成 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦稱，現階段只有政府擁有何文田地皮所有標書出價，相比市場更能了解其餘入標財團的投地意欲。但從最新招標結果及對上批出的市建局項目看來，發展商投地競爭更趨白熱化。該行將赤柱地皮估值大幅調升約四成，最新料每方呎約1.25萬元起，折合估值約60億元起，暫為市場下限水平。 另一幅預計有望納入賣地計劃的西貢清水灣道地皮，可建總樓面約25.26萬方呎，該行亦將其估值上調約一成，最新料每方呎約6,000元起，折合最低估值約15.16億元。 另方面，餘下兩幅待推住宅官地同位於沙田石門，近期獲批可作商住發展，供興建共約1,456伙住宅。 (東方)紅磡盤開價 入場費658萬 首岸2期推80伙 每呎2.1萬 新盤市場持續暢旺，全新盤連日開價。其中，紅磡庇利街首岸第2期昨突擊開價，首張價單涉及80伙，折實平均呎價約21,426元，是次兩房入場費658.93萬元，並將於下周一起發售該批單位。 市區大型新盤全新一期項目正式起動，恒基地產(00012)、希慎興業(00014)及帝國集團合作發展的首岸第2期，是次首批折實平均呎價，較對上於今年6月推出的同系列第4期項目，當時首批折實平均呎價約21,301元，高約0.59%。 恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，今批戶型涵蓋67伙兩房戶及13伙三房單位，實用面積339至660方呎，折實售價則由658.93萬至1,559.1萬元，折實呎價約18,974至約24,298元。 至於兩房入場單位為3樓L室，實用面積339方呎，折實呎價約19,437元。三房入場單位是5樓A室，實用面積660方呎，折實售價1,402.67萬元，呎價約21,253元。 韓續稱，樓市氣氛向好，該公司營業（二）部於今年首3季累售超過1,800伙單位，套現約238億元，打破部門成立以來成交最高金額。首岸系列項目至今則累售735伙，佔可供發售單位約94%，套現62.2億元。 WHITESAND COVE賣1920萬 美聯物業高級董事布少明表示，首岸第2期首張價單定價吸引及貼市，預計項目未來呎租可達70元，租金回報料逾4厘，估計該期項目將延續首岸系列早前的銷售表現。客源分布當中，用家比例佔約六成，投資客則佔約四成。 中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑稱，上述期數作為該系列壓軸一期項目，定價與同系貨尾相若，貼市價推售，而項目樓花期不足一年，料可吸引首岸系列大批向隅客購入單位。 另外，華懋集團旗下西貢白沙灣住宅項目WHITESAND COVE，昨招標售出1座2樓A室，屬四房雙套連平台特色戶，實用面積1,039方呎，外連406方呎海景平台，成交價1,920萬元，呎價約18,479元。據悉，買家為外籍人士，參觀現樓後鍾情項目坐擁海景及會所空間，故決定購入單位作自住之用。項目至今累售14伙，套現逾4億元。 柏傲莊III三房戶呎價3萬 鐵路上蓋項目展錄承接，新世界發展(00017)的沙田大圍站上蓋柏傲莊III，昨透過招標沽出8A座33樓B室，實用面積697方呎，採三房一套設計，成交價2,143.3萬元，呎價約30,750元。柏傲莊系列自重推以來累售411伙，套現逾67億元。 此外，由恒隆地產(00101)發展的牛頭角皓日，昨連沽兩伙，套現約1,880萬元；其中，28樓D室，採兩房間隔，實用面積494方呎，成交價約984萬元，呎價約19,923元。 (東方)鐵路盤搶手 杏花邨呎售萬二 港島大型鐵路上蓋屋苑向來搶手，柴灣杏花邨一個電梯並不直達的頂層海景單位，劈價100萬元後獲投資客承接，成交呎價僅約1.2萬元水平。 中原鄭俊輝表示，上述單位為該屋苑23座一個頂層戶，實用面積約707方呎，採三房連套房間隔，設有露台並享海景，今年5月以約950萬元放售，其後下調至910萬元，最終再降至850萬元成交，呎價約12,023元。他續稱，新買家為投資客，因單位附設露台、間隔實用並享有海景，雖然位於頂層需要行樓梯，但認為呎價十分吸引，故積極議價入市。據了解，原業主早於1995年11月以約355萬元購入單位，持有近31年帳面獲利約495萬元，單位漲價約1.4倍。 深灣軒19年賺兩倍 此外，鴨脷洲深灣軒有海景單位獲換樓客垂青，該行胡志軒表示，項目2座高層F室，實用面積約483方呎，兩房間隔，望開揚避風塘海景及山景，早前以約885萬元成交，呎價約18,323元。新買家為換樓人士，因單位享有開揚景觀，具備升值潛力，最終落實購入自用。原業主於2007年僅以約295萬元購入單位，持有約19年帳賺約590萬元，單位升值約兩倍。 另方面，啟德發展區配套日趨成熟，部分上車客看好其升值空間進駐該區。利嘉閣郭煥然稱，啟德1號（I）第1座高層F室，實用面積約383方呎，一房連開放式廚房設計，外望園景，叫價約730萬元，略為減至約725萬元沽出，呎價約18,930元。新買家為外區上車人士，單位2016年一手購入價約677.8萬元，至今約10年樓價上升約47.2萬元，漲幅約7%。 (星島)上月7新盤申預售涉3778伙 新盤市場交投暢旺，多個全新項目均錄報捷佳績，刺激發展商提速推盤。地政總署昨公布，上月共有7個新申請預售樓花項目，涉及3778伙，按月激增約236%。當中伙數最多為新世界及招商局蛇口合作發展的粉嶺項目，涉2290伙。 截至上月底，今年第3季共有34個項目正待批預售，共涉及15378伙，按季增加3383伙或28.2%，創2024年第3季後的近2年新高；而上月共有7個新盤申請預售，涉及3778伙。 其中涉及伙數最多的項目為新世界及招商局蛇口合作發展的粉嶺馬適路大型商住項目，該盤1至4期在上月申請預售，合共提供2290伙。值得一提為，上述4期預計關鍵日期為2030年12月31日，樓花期長逾50個月。 由九龍倉及會得豐發展的九龍灣前九龍貨倉重建項目則入紙申請其第C及D期，涉898伙，預計關鍵日期分別為2029年9月30日及12月31日，樓花期分別長逾35及38個月。而由新地發展的元朗東成里YOHO SEASONS第2期，提供590伙。 粉嶺項目涉2290伙 另外，上月共有3個項目獲批預售，合共1380伙；全新項目包括信和、招商局置地及市建局合作發展的紅磡瑅海，提供451個單位，預計關鍵日期為2028年9月30日，樓花期23個月。 亦有2個在售樓盤，包括華潤置地旗下的西南九龍叡璟II，該盤至今已售出全數價單單位。而新地發展的西沙SIERRA SEA 2C（2）期，日前推出首批105伙價錢並將於明日起收票。 (明報)永倫逾億沽元朗樓上舖 29年帳升15% 「收租王」永倫集團倫氏家族成員再沽貨套現，資料顯示，該家族成員持有的元朗泰利街1至29號大興大廈2樓舖，面積約2.4萬方呎，早前連租約以1.42億元放售，上月初終以1.05億元易手，減價約3700萬元或26%，呎價約4375元。 上述物業現由護老院租用，月租約89萬元，即買家可享租金回報約10厘。上述物業登記買家新鴻業（大興）發展有限公司，其股東及董事包括郭海燕等，據悉，她亦有經營護老院，不排除為租轉買。原業主永倫集團倫氏家族於1997年以9100萬元購入，持貨約29年，帳面獲利1400萬元或15%。 信和工商中心一籃子單位5535萬沽 另有工商物業錄大額成交，九龍灣啟祥道9號信和工商中心1樓一籃子單位，面積共約15,513方呎，連同兩個車位一併出售，成交價5535萬元，呎價約3568元。原業主2021年10月以6135萬元購入，持貨約5年，帳面蝕讓約600萬元或近10%。 亞畢諾大廈舖2140萬易手 資料又顯示，中環亞畢諾道10至12號亞畢諾大廈地下商舖，面積約1474方呎，上月中以2140萬元易手，呎價約1.45萬元，登記買家為AIMBA LIMITED，其註冊股東及董事為SPIESSHOFER, OLIVER MICHAEL，為前著名內衣品牌黛安芬管理層成員及家族後代。據悉，上述商舖現由特色酒吧租用。 另外，世邦魏理仕獲委託以私人協商形式出售長沙灣長發街28號安發大廈地下A舖，面積約833方呎，意向價1440萬元，呎價約1.73萬元。據悉，原業主早於1992年5月以545萬元購入，若以意向價售出，帳面將獲利895萬元或1.6倍離場。
成交快訊
天水圍天富苑康和式間隔吸引 獲綠表客368萬承接
2026-10-08
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)，天富苑屬天水圍居屋屋苑之一，區內設有鐵路站、巴士線連接市區，交通方便。日前分行錄得一宗天富苑的居二市場買賣成交個案，原業主2011年以約105萬 (居二市場價) 購入，是次轉手帳面獲利約263萬，升值逾2倍。林氏稱，上述所錄成交單位為P座低層8室，實用面積506呎，兩房一廳。新買家為區內綠表客，表示熟悉環境，毋須重新適應，而且單位屬康和式間隔，內籠方正實用且附梗廚，更連企理裝修，考慮到收樓後毋須大執即可入住，加上業主有意換樓，故提供議價空間，雙方最終達成共識，以368萬 (居二價) 成交，以實用面積計算平均呎價為7,273元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門悅湖山莊中層三房累減至410萬錄成交
2026-10-07
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，屯門悅湖山莊位於屯門南部的成熟住宅區，交通網絡完善，屋苑門口及鄰近的屯門碼頭巴士總站設有多條路線前往市區，從屋苑步行約5-7分鐘即可到達輕鐵兆禧站或屯門碼頭站，輕鬆接駁至屯馬綫屯門站，前往全港各區。日前分行錄得一宗屯門悅湖山莊的居二市場買賣成交個案。陳氏稱，上述所錄成交單位為10座中層A室，實用面積588呎，三房兩廳。新買家為區內綠表客，表示熟悉該區，鍾情單位屬三房間隔，方廳設計相對實用，加上業主有議價空間，由最初放盤叫價460萬減至410萬(居二市場價)，新買家有感樓價可以負擔，決定購入，以實用面積計算呎價為6,973元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
李小龍活在當下的精神
2026-10-08
*轉載自2026年10月08日的香港仔 原文：一代巨星李小龍逝去了53年仍然受人景仰！其哲學和奮鬥精神仍然活在當下，本文就談論他的奮斗精神：1）了解自己聞說李小龍電影《死亡遊戲》原本的故事構思，主角打敗多個高手登上塔頂之後得到的瑰寶就是「了解自己」四個字！一切命運掌握在自己手中，正好也是「我命由我不由天」！ 2）以小勝強李小龍雖身經百戰，但其實也用其他方法印證其武術，例如表現寸勁！閉目黐手！一腳將手持腳靶的大隻佬踢飛等，無不使當年的西洋拳師目瞪口呆，這些真功夫是市場引證和高明的推廣，他在空手道和西洋拳擊為主的西方國家中，發揮了中國功夫優勢的一面！亦是實踐其哲學上「術」的層面。3）每個人也都有其長處每個人的優點和缺點都不同，身高的人善用其手長腳長的優勢，矮小而胖的人則埋身摔跤更有利，瘦削的人適宜中門密襲，選擇合適自己的打法，可以弱勝強，天生我才必有用！只要找到自己特性，甚至可將弱點變成為優點！筆者22歲出來闖，最初是窮光蛋小本創業，最後連小成果都輸光了，便去沒有人經營的山上工廠派報紙，天無絕人之路！上天給了你生命，這些就是本錢。「我捱過」也是本錢，這是人人平等的哲學！也是現在香港最需要的！4）練拳也練功，自我茁壯成長李小龍教懂我們成長的過程是要不斷苦練，我們學習他的時候，也應參考易經的《乾卦》中的「亢龍有悔」道理：「成功後要識收」。李小龍的崛起正配合到當時即將起飛的香港，70年代香港正處「見龍在田」的階段！80年代是「終日乾乾／或躍在淵」和90年代前期的「飛龍在天」！可以說是大都會興起的人們在精神力量上的追求！以上只是筆者作為李小龍迷的分享，內容只供參考，一切詮釋應以李小龍的家人或朋友的表述為依歸。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-09-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
449.01
較上期
-0.35%
較上５期
+6.38%
以實用面積計算
448.42
較上期
-2.46%
較上５期
+6.42%