精選樓盤
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WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 619 呎
物業編號: AN264881
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 13.08.26
2026-08-13
(明報)叡璟I均呎1.79萬 與古洞新盤相若 首批折實均呎貼近區內二手 一房折實529.8萬起 今年九龍焦點大型全新樓盤──樓花期約27個月、華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣發祥街叡璟I，以折實均呎17,880元首推102伙，一房戶折實529.8萬元入場。叡璟I是次開售呎價，與會德豐地產上周開價的古洞PARK SILICON第2期PALO SPRINGS首推65伙的折實均呎17,671元，以及鄰近港鐵荔枝角站的「西九四小龍」目前二手成交呎價相若，反映發展商以具市場競爭力的價錢開盤，搶佔市場購買力。項目即日起收票，以及對外開放設於尖沙嘴新港中心的示範單位，最快下周首輪開售。 單位總數逾2000伙的叡璟系列，屬新地（0016）港鐵南昌站匯璽於2017年開售後、9年來同區最大型新盤；而昨日開價的叡璟I提供507伙，主打一房及兩房戶，樓花期約27個月。 華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，叡璟I首推單位屬「西九必贏價」，具相當市場競爭力，項目現時已接獲逾1萬個查詢。施續指出，開價主要參考項目的自身價值，以及西南九龍近年推售的優質大型住宅價錢。 首批單位鄰近鴻基倉重建項目 相對同區另一大型樓盤維港滙2023年3月首批折實均呎24,628元，叡璟I首推單位相對低近三成，與「西九四小龍」昇悅居、碧海藍天、泓景臺和宇晴軒目前二手平均實呎1.62萬至1.89萬元，相差無幾。不過值得留意的是，叡璟I首推102伙，分佈於第3A、3B座，鄰近鴻基倉住宅重建項目，或影響日後單位部分景觀（見地圖）。 即供折扣較建期多8個百分點 叡璟I首批單位實用304至657方呎，包括18伙1房戶、66伙兩房戶及18伙3房戶，價單售價630.7萬至1472.7萬元，價單呎價19,688至22,964元，發展商提供最高16%折扣，折實價529.8萬至1237.1萬元、折實呎價16,538至19,291元，整批折實均呎17,880元。若以折實價計，整批單位沽清料可套現8.2億元。 入場單位為3B座5樓C室，實用304方呎1房間隔，折實529.8萬元、折實呎價17,428元；3房戶最低入場為3A座5樓A室，實用657方呎，折實價1160.8萬元、折實呎價17,668元。如買家採用建築期付款，最高折扣8%，與即供付款相差8個百分點。 另外，如買家屬華潤置地（海外）同系、目前已屆現樓的啟德跑道區澐璟的業主、或一手買家，可額外獲1%折扣；換言之，此類買家最高直減折扣為17%。事實上，華潤置地（海外）和保利置業（0119）合作的澐璟，亦不乏一手成交，最新售出第3A座8樓B室，實用554方呎兩房連儲物室戶型，成交價1198.4萬元、實呎21,632元。 (東方)中高價住宅 首7月交投飆 二手涉五千宗 達去年逾九成 樓價見底重拾升軌，市場購買力明顯由細價樓轉投中高價住宅。地產代理一份報告指出，今年首7個月，成交價介乎1,001萬至5,000萬元的一手及二手私人住宅買賣登記量，分別已達2025年全年同類別成交的近九成及超過九成，為各類價格交易中表現最好。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，自2025年5月銀行同業拆息（H）按揭息率跌穿封頂息率，息口持續回落，樓價重新向上，除上車外，換樓需求增多，加上撤辣及租金持續上升，投資客亦湧現，住宅物業價值反彈；其中，中高價單位成交增加。 500萬以下買賣佔比降 2026年首7個月價值1,001萬至5,000萬元的一手及二手私人住宅買賣表現優於大市；只有500萬元或以下的細價樓所佔比例下跌，而5,000萬元以上高價豪宅註冊比例則持平。 今年截至7月，全港二手私人住宅買賣合約登記宗數錄約30,175宗，達去年全年約39,821宗約75.8%，高於同期一手的64.4%，顯示今年二手市況較一手暢旺。當中1,001萬至3,000萬元及3,001萬至5,000萬元的中高價二手成交，分別錄約4,588宗與427宗，達去年全年同類成交價位的約93.7%及98.8%。 上述兩類價位首7個月註冊宗數，佔同期整體成交量比例，分別約15.2%與1.4%；較去年全年增加約2.9個百分點及0.3個百分點，比例創4年及6年高位。 她指出，雖然樓價止跌回升，但較2021年歷史高位仍低逾一成半，息口回落及銀行推按揭優惠，加上2024年放寬按揭上限至七成及免壓力測試下，吸引不少買家趁機轉買更大面積的單位，刺激換樓及投資客增加，帶動中高價二手交投活躍。 至於501萬至1,000萬元二手成交則錄約11,386宗，佔去年全年同類成交的約79%，註冊宗數佔今年同期約37.7%，比例較去年全年上升約1.5個百分點。相反，500萬元或以下的二手細價樓成交宗數只達去年全年同類價位約68.5%，表現較遜色；而首7個月該類成交價登記宗數佔整體約44.9%，較去年全年下跌約4.8個百分點，暫結束4年連升。另外，5,000萬元以上的高價二手成交，達去年全年同類別的約80.1%，宗數佔整體比例維持約0.7%，與去年全年相同；連續6年處於0.5至0.7%之間。 一手交易達上年八成 另外，一手方面，今年首7個月全港一手私人住宅買賣合約登記宗數錄約13,227宗，達去年全年約20,525宗的約64.4%。當中1,001萬至3,000萬元及3,001萬至5,000萬元的中高價一手成交，錄約3,131宗及約460宗，達去年全年同類別的約88.9%及約85.5%；今年期內宗數佔整體約23.7%及3.5%，較去年全年增加約6.5個百分點及0.9個百分點，比例創5年及6年高位。不過，今年500萬元或以下的細價樓一手成交宗數只及去年全年的約23.5%，跑輸其他成交類別，錄得約1,393宗。 (東方)新盤掀起戰幔 加快開賣吸客 叡璟I首批529萬入場 PALO SPRINGS周日賣百伙 新盤市場掀起戰幔，西南九龍全新盤叡璟I昨公布首張價單，涉及102伙，折實平均呎價約17,880元，一房單位折實入場費由529.8萬元。至於古洞北發展區首個新盤PARK SILICON第2期PALO SPRINGS，搶先落實於周日首輪發售100伙。 叡璟I由華潤集團與華潤置地（海外）共同發展，華潤置地（海外）董事總經理施偉賢形容，首批單位為「西九必贏價」，分布於第3A及3B座，涵蓋18伙一房連開放式廚房、66伙兩房連開放式廚房單位，以及18伙三房連套房單位，實用面積304至657方呎。 是次提供4種付款辦法，最高折扣16%，所有一房戶型折實售價均低於600萬元。而整批單位呎價介乎約16,538至19,291元，售價最高1,237.1萬元，折實總值約8.2億元。項目已累錄逾一萬宗查詢，昨日起隨即接受認購登記，示範單位同步開放予公眾參觀，最快下周開售。 集團銷售及市場營銷總監孔建表示，華潤員工及啟德澐璟業主，各可享有額外1%折售優惠，即總折售最高18%，而今批單位呎價最低為3B座5樓F室，實用面積448方呎兩房戶。該公司銷售及市場營銷副總監岑菲菲補充，入場價最低為3B座5樓C室，實用面積304方呎，一房設計。 資料顯示，西南九龍對上一個開價新盤為維港滙II，2021年11月公布首張價單，折實平均呎價約26,658元。相比之下，叡璟I平均呎價折讓超過三成。 至於會德豐地產旗下PALO SPRINGS昨加推價單第2號，涉及33伙一房戶及兩房戶，並同步公布首輪銷售安排。集團副主席兼常務董事黃光耀表示，新推單位實用面積310至482方呎，折實價548萬至875.5萬元，整批平均呎價約17,928元，屬原價加推。 周日首輪銷售單位當中，有82伙以價單形式推出，售價由548萬元起，發售當日設有大手認購安排，買家須選購2至8伙。其餘18伙招標單位，則為三房及連平台特色戶型。項目將於本周六截止認購登記，截至昨午暫累收近2,000張入票，以首批82伙價單單位計，超額逾23倍。 ONE STANLEY單日套兩億 他又指，集團今年已累售逾2,100伙住宅單位，涉及金額逾250億元。該公司助理董事兼總經理（商務）余麗珠補充，即將發售的價單單位當中，售價最低為2座5樓E室，實用面積311方呎，一房連開廚式廚房設計。 另方面，市區豪宅新盤持續出現大額買賣，建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智?表示，旗下赤柱黃麻角道ONE STANLEY昨再沽兩伙，包括一座洋房及一伙花園複式戶，總成交額逾2.05億元。其中，項目17號洋房，實用面積3,059方呎，四房四套房設計，連前後花園及天台，並設有私人升降機，成交價逾1.18億元，呎價約38,598元，創同類型洋房售價及呎價新高。 天鑄1期四房9602萬成交 新鴻基地產(00016)何文田天鑄第1期，昨沽出6座17樓A室，實用面積2,018方呎，四房雙套房間隔，連車位售價為9,602.36萬元，呎價約47,584元。中國海外發展(00688)等合資的啟德跑道區維港‧灣畔第2B期，昨有買家斥逾4,817萬元連購兩伙，單位為5B座20樓及21樓B室，同屬實用面積667方呎套三房戶型。 (東方)新界西北連錄蝕讓 Bologna傳4年輸18% 新界西北二手樓再掀起蝕讓潮，多個屋苑出現損手買賣。消息指，元朗錦田北PARK YOHO Bologna三房戶市傳以逾800萬元易手，單位約4年貶值超過18%。 元朗近日交投回升，8月暫錄約36宗二手買賣，按月增近40%，個別業主需蝕賣吸客。其中，上述項目第8B座高層戶，市傳以820萬元轉手，以實用面積約674方呎計，呎價約12,166元。單位於2022年底以逾1,006萬元一手購入，現時貶值逾186萬元或約18.5%。 消息稱，同區尚悅‧嶺1座高層K室，實用面積約195方呎，開放式設計，市傳成交價約285萬元，呎價約14,615元。與單位2019年一手買入價相比，約7年樓價下跌約53萬元或約15.6%。 Wetland Seasons Park見紅 另外，利嘉閣林英傑表示，天水圍Wetland Seasons Park的1期17座連花園特色戶，實用面積約380方呎，花園面積約191方呎，原則兩房間隔，望內園景，日前獲外區首置客以550萬元購入自用，呎價約14,474元，高於市價。原業主於2020年一手購入，現時轉售帳面虧蝕近20萬元，貶值約3.5%。 市場消息透露，屯門叠茵庭9座低層D室，實用面積約376方呎，兩房設計，最近叫價450萬元，減價14萬元，以436萬元獲用家承接，呎價約11,596元。資料顯示，原業主於2018年1月以445萬元買入，約8年帳面損失9萬元，樓價下跌約2%。 有大型屋苑做價跌返11年前水平。晉誠地產姚頌溏指，青龍頭豪景花園5座高層D室兩房戶，實用面積約358方呎，可望內園景及海景，減價25萬元，成交價303萬元，呎價約8,464元。原業主於2015年2月以300萬元買入，單位逾11年只升值約1%，料需蝕使費。 (星島)新入伙盤受追捧租務急彈升 正值暑假租賃旺季，在留學生、專才及用家等多重加持下，尤其新入伙屋苑租盤備受市場追捧，租務個案急速彈升，最矚目為灣仔SPRING GARDEN三個1房戶獲3組專業人士斥6.2萬承租；業界指，預計全年住宅租金將上升5%至8%，並有可能再創下歷史新高。 業界人士指，在暑假租賃旺季，租金升幅持續加快，主要受各類政府政策帶動專才湧港，內地年輕專業人士來港就業帶動住屋需求所支持，以及本地用家剛需帶動下，令住宅租務市場仍具承托力，尤其以市區交通便利的新盤，以及鄰近大學校區的住宅物業，將繼續受租客追捧，預計全年住宅租金將上升5%至8%，並有可能再創下歷史新高。 SPRING GARDEN連錄1房承租 利嘉閣分區經理劉玉麟表示，灣仔SPRING GARDEN中層同層A、C及D室3個單位的租賃個案，面積合共約852方呎，全部均為1房間隔，外望開揚市景，吸引3組專業人士承租，租金合共6.2萬元租出，屬市場合理水平。業主為一名投資者，於2025年11月購入同層全數4個單位，是次出租3個單位當時共涉資近2515萬元購入，現享租金回報約3厘。 中原高級區域營業董事王婉婷指，何文田朗賢峯6B座中高層E室，面積377方呎，最新以2.45萬元租出，呎租65元。上址業主於2024年以723.4萬元購入單位，現可享約4.1厘租金回報。 中原分行高級區域營業經理鄭俊輝說，柴灣海德園2座低層E室，面積437方呎，獲專業人士議價後以2.1萬元承租，呎租48元。原業主於今年以670.6萬元一手購入單位，收樓後不久即租出，現享約3.8厘租金回報。 朗賢峯呎租65元 美聯分行助理聯席董事蕭振邦表示，黃竹坑站上蓋港島南岸晉環2B座高層D室，面積約294方呎，以月租1.85萬獲年輕租客承租，呎租約63元。業主於2023年12月以約680.4萬購入上述物業，租金回報率約3.3厘。 中原分行高級分行經理范珮兒稱，跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT高層A室，面積181方呎，最新以月租1.5萬元獲外區客承租，呎租83元。業主於2024年以357.8萬元一手購入單位，現可享5厘租金回報。 祥益執行董事謝澤銘指，屯門珀御高層L室，面積390方呎，業主於今年以445萬購入單位，收樓後隨即放租，以1.32萬元租出，新租客一次過預繳全年租金涉及15.84萬元，呎租約34元，現享租金回報率高達3.6厘。 另邊廂亦有單位以新高價租出，中原分行資深分區營業經理林忠煜表示，灣仔囍滙1座高層E室，面積447方呎，最新以3.2萬元獲內地專才租入，呎租72元，租金及呎租均創下屋苑同類單位新高。業主於今年中以1190萬元購入，現可享3.2厘租金回報。 (星島)ONE STANLEY單日沽2伙套逾2億 豪宅新盤連錄成交，建灝旗下赤柱超級豪宅ONE STANLEY錄有新成交，建灝投資及銷售部董事鄭智?表示，項目昨日連沽2伙，單日套現逾2億元。其中17號洋房面積3059方呎，4房4套連書房、工人房、工作間、前後花園及天台間隔，造價逾1.18億元，呎價約38598元，創同類單位成交價及呎價新高。 另一伙為9座地下及1樓A室花園複式大宅，面積2466方呎，4房4套連雙儲物房設計，附連832方呎花園，成交價8695萬元，呎價約35260元。據了解，新買家為內地與本港商人，原居於九龍豪宅區，是次選用120天付款計劃購入該單位。 鄭智?提到，項目至今已售出53伙，合共套現約57億元，多款戶型現僅餘少量單位或已悉數沽清，當中由今年6月至今，項目累計售出5座洋房及3個分層大宅，總成交金額超過10億元。項目預計將於9月調高內部指引價。 維港．灣畔錄大手購2伙 中國海外、九龍倉、恒基及嘉華合作發展的啟德新盤維港．灣畔錄大手客斥資4817.2萬購2伙，分別為5B座20樓及21樓B室，面積667方呎，均為3房套間隔，前者成交價為2402.6萬元，呎價約36121元；後者則以2414.6萬元成交，呎價約36201元。據了解，買家為家庭客，為方便與家人同住，因此購入一對單位自用。 永義發展堅尼地城海嵎標售23樓E室，面積412方呎，屬2房間隔，以1452萬元售出，呎價約35243元。買家採用90天付款計劃。
成交快訊
外區客轉租入屯門叠茵庭 月租1.3萬元
2026-08-13
祥益地產高級分行經理古文彬表示，叠茵庭屬屯門區優質物業之一，而且毗近鐵路站及嶺南大學，深受學生客歡迎。日前該分行促成一宗叠茵庭的租賃成交個案，該單位之租金回報率達3.3厘。古氏稱，上述所錄成交單位為6座中層E室，實用面積389呎。租客為外區客，經親友介紹來屯門區睇樓，有感交通不錯，而且租金符合預算，考慮到上址裝修企理連部分傢電，經議微議價後，遂便決定以1.3萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租33.4元。古氏續稱，如以同類型單位銀行估價約476萬作計算，該單位的租金回報率達3.3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
區內客年繳12.72萬租凱德花園 回報高達4.1厘
2026-08-13
祥益地產區域董事袁思賢(Joise Yuen)表示，日前屯門凱德花園錄得一宗區內客之租賃成交個案，該單位的租金回報率高達4.1厘。 袁氏稱，上述所錄成交單位為3座低層C室，實用面積325呎，日前獲區內客承租。租客鍾情單位剛完成翻新工程，可即租即住，由於租客願意一次過預繳全年租金，業主遂減租1400元，單位最終以月租1.06萬元租出，涉資12.72萬元承租單位，平均呎租為32.6元。袁氏續稱，如以業主今年約308萬元的購入價計算，該單位的租金回報率高達4.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
錯誤認知影響深遠
2026-08-13
*轉載自2026年8月13日的香港仔 原文：財政司副司長黃偉綸以《香港，擁抱機遇新時代》為題於報章撰文，反駁指近期關於香港前景的負面評論，指其無視城市非凡的韌力與活力，對接踵而來的龐大機遇視而不見。這顯然是在回應摩根士丹利亞洲區前主席羅奇近日發表題為《舊日香港已終結》的專欄文章，稱「舊香港」已經完結，認為香港IPO高度依賴內地企業，更像內地眾多大城市之一。筆者十分支持黃司長的高速回應！香港近年上市IPO中主要是內地企業，這是市場給予的，並不是衰退，正是反映東升西降的現實！當然，經濟新陳代謝的過程中難免有磨合和痛楚，但我們必須正面面對！執筆一刻，香港銀行體系最新貨幣供應量M3（等同銀行總存款量）達到逾21.6萬億港元，證明香港聚集到國際的資金。瑞銀最新發布的《全球財富報告》，港人均財富逾5百萬港元全球排名第四。再看看差估署最新公布，樓價指數連續第13個月上升，累計漲幅約13%。之前樓價下跌期間，除了M3不斷上升之外，租金亦不斷上升，但當時人們普遍過分悲觀地看樓市令樓價下跌，反映市場的矛盾性！市場並不是受單純的力量所影響，市場結果是由複雜的矛盾所組合而成。有如一輛汽車，一方面被不斷踩油增加向前的能量，另一方面卻踩着煞車即制動器，同時還有動力是車後向前推，但亦有動力是車前向後推！一直以來，筆者都主張樂觀面對，但很多時人們都說我是大好友，其實我只是以事論事，看跌樓市時亦有發表下跌的預警。對於現在的樓市，筆者認為樓價會繼續追隨經濟向好，但在過程中要面對重重困難，這樣定性是因為時代巨輪是充滿顛覆性，東升西降的本質其實是高速的新陳代謝！在新的時代，我們面對很多產業，無論經濟模式、板塊、集資概念及奮鬥文化都變得天翻地覆！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
424.34
較上期
+1.51%
較上５期
+2.85%
以實用面積計算
447.38
較上期
-2.38%
較上５期
+10.85%