精選樓盤
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弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 348 萬
物業編號: AN259398
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 385 萬
物業編號: AN266227
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
緹岸
中層 3房 實 798 呎
物業編號: AN265711
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 728 萬
物業編號: AN265028
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 25.08.26
2026-08-25
(明報)鷹君羅氏斥5919萬再掃海瑅灣4伙 過去一年多番入市住宅物業的鷹君（0041）羅嘉瑞家族，最新斥資共5919萬元，購入信置（0083）、港鐵（0066）等發展的將軍澳日出康城海瑅灣系列4個單位、全屬實用783方呎3房1套的第5B座中層B室，作價1473.8萬至1485.7萬元、實呎18,822至18,974元；今批單位以GOLDEN FORTH LIMITED名義購入，公司股東為鷹君秘書服務有限公司，董事為鷹君總經理兼執行董事簡德光、執行董事朱錫培，以及執行董事羅俊謙。綜合市場資訊，8月至今整體一手成交累錄約765宗。 海瑅灣II周五新一輪賣129伙 另一方面，海瑅灣II以折實均呎17,165元加推129伙、本周五開售，包括一房戶27伙、兩房戶95伙、兩房連書房戶7伙；扣除15%最高折扣後，入場單位為第5B座19樓F室，實用347方呎一房戶，折實價589.13萬元、折實呎價16,978元。此外，項目部分單位今起加價前，昨連沽7伙、套現逾6317萬元，整個海瑅灣系列今年初推出至今累沽1068伙，套現逾92億元。 PALO SPRINGS兩房857萬沽 實呎1.8萬 至於會德豐地產旗下古洞PALO SPRINGS，上周修訂價單，約16伙餘貨加價，相關單位屬2A座實用318、476方呎一房及兩房戶，其中一房戶加幅約7%、兩房戶提價逾1%；項目昨售出2A座12樓A室，實用476方呎兩房戶，成交價857.4萬元、實呎18,013元。 另外，原由樂風集團發展的太子UPPER PRINCE，據一手銷售網顯示，8月1日正式易名為太子壹號ONE EDWARD，市場估計快將重推；項目提供139伙，屬開放式至3房設計，關鍵日期為今年11月30日，項目曾於去年底售出兩伙，分別是一伙實用215方呎開放戶，作價442.1萬元、實呎20,563元；另一伙為實用248方呎1房戶，作價514.6萬元、實呎20,750元。 (明報)都會駅凶宅業主賠訂後450萬沽 不足半月賣貴14% 本港樓價仍持續上升，部分凶宅單位早前低價易手後，更獲投資者主動出擊高價搶購，其中早前有上車客以395萬元購入的將軍澳都會駅一個實用449方呎連平台凶宅單位，新近獲一名鍾情「事故單位」的本地投資者看中該單位，以450萬元承接，較原本成交價高出55萬元或14%，原業主即使需賠訂，實際上帳面仍多賺約35萬元。 上述單位為都會駅449方呎一個連353方呎平台單位，屬兩房間隔，原於本月中旬以395萬元易手，實呎8797元。美聯物業分行區域經理羅定康指出，有關交易塵埃未定，即獲投資者主動出擊，以450萬元提出搶購，原業主見狀，決定賠訂重售，改為與新買家完成買賣，最終是次成交價較撻訂前的成交價高出約55萬元或14%，以450萬元易手，折合實呎約10,022元。 第一城兩房468萬沽 年半炒貴17% 據了解，原買家已支付樓價約3%訂金，若連同買賣雙方代理佣金，相信原業主需賠償共約20萬元。換言之，今次賠訂重售實際上帳面多賺約35萬元。不過資料顯示，原業主2012年10月以460萬元購入，持貨約14年，帳面仍蝕約10萬元或2.2%。 二手再錄短炒獲利個案。利嘉閣地產首席聯席董事何億儂表示，沙田第一城1期10座中層G室，實用327方呎，兩房間隔，以468萬元售出，實呎14,312元。原業主去年3月以約400萬元購入，帳面炒貴68萬元或17%。中原地產區域營業經理王勤學稱，元朗朗天峰2座高層D室，實用393方呎，兩房戶，業主叫價628萬元，放盤一日即獲買家零議價承接，呎價15,980元。原業主去年7月以529.2萬元一手購入，持貨約13個月，帳面獲利98.8萬元或19%。 (星島)屋苑連錄短期買賣獲利成交 二手市場成交不斷，其中樓價上行業主沽貨均見獲利離場，而市場亦不乏短炒獲利成交。近日半新盤及藍籌屋苑均可見有短期買賣獲利個案，帳面賺幅介乎約5%至20%，其中天水圍YOHO WEST PARKSIDE一伙2房戶轉手獲利101.83萬元，另大埔海日灣II有單位持貨約4個月即升值約5%。 利嘉閣高級聯席董事林英傑稱，天水圍YOHO WEST PARKSIDE 1B座中層B2室，面積約431方呎，採2房連開放式廚房間隔，最終以615萬元售出，呎價14269元。新買家為租客，有見租金持續上漲，加上屋苑位處鐵路沿線，故決定「轉租為買」。據悉，原業主在去年3月以約513.17萬元一手購入上址，持貨不足年半轉手，帳面大幅獲利101.83萬元，單位期內升值約20%。 海日灣4個月升約5% 中原分行經理梁建禮表示，大埔白石角海日灣II 7座中層B室，面積243方呎，開放式間隔，日前獲投資客以410萬元承接，呎價16872元。目前單位市值約13500元，按上述租金計算，租金回報率可達約4厘水平。 據悉，原業主於今年4月以約391萬元購入單位，持貨約4個月轉售，帳面獲利約19萬元離場，期內升值約5%。 美聯高級分區營業經理杜文輝表示，天水圍嘉湖山莊景湖居4座中層E室，面積約446方呎，2房間隔，單位早前叫價418萬元，最終屋苑租客「轉租為買」，以415萬元承接，呎價約9305元。 資料顯示，原業主於去年6月以約383萬元購入上述單位，持貨約1年轉手，帳面獲利約32萬元，單位期內升值約8.4%。 中原區域營業經理王勤學表示，元朗朗天峰2座高層D室，面積393方呎，2房間隔，單位早前叫價628萬元放售，新近獲零議價，呎價約15980元。據了解，原業主於去年7月以529.2萬元一手買入單位，持貨約13個月易手，帳面獲利98.8萬元，升值約19%。 利嘉閣首席聯席董事何億儂說，沙田第一城1期10座中層G室，面積約327方呎，2房間隔，新近獲首置客以468萬元承接，呎價約14312元。資料顯示，原業主於去年3月以約400萬元購入，持貨僅約1年半轉手，帳面獲利68萬元，期內單位升值17%。 (星島)群盤逾1500伙部署下月登場 新盤市場氣氛升溫，發展商調整推盤部署，9月暫時有5個全新項目有機會開售，合共涉及逾1500伙。其中，牛池灣的33清水灣1期，涉及361個單位，提供2房至4房；古洞北都滙涉及682伙，屬短樓花項目，最快年內入伙；愉景灣現樓新盤滿．意日前已開放現樓供參觀，兩期合共涉及490伙。 九建發展的牛池灣「巨無霸」項目33清水灣分為5期發展，合共提供逾2000伙，第1期涉及361伙，戶型涵蓋2房至4房間隔，單位面積介乎492至1039方呎，當中2房連儲物室及3房戶為主，部分單位可享維港海景。 33清水灣主打2至3房 該期數預計關鍵日期為今年11月底，距今約3個多月，可享短樓花期優勢。發展商早前表示，項目屬集團今年重點推售大盤，取得售樓紙後會隨即展開銷售步伐，定價會參考港島區、九龍及啟德區的港鐵上蓋新盤單位成交。 事實上，發展商已為項目其中3個期數申請預售樓花同意書，合共涉及1182伙，第2期提供410伙，預計關鍵日期為2027年6月底，較第1期遲約7個月，而上月最新入紙申請期數為3A期，涉及411伙。 33清水灣前身聖若瑟安老院，重建時將3座二級歷史建築融入設計中，在項目基座設有逾65萬方呎商場，住宅會所園林空間超過20萬方呎，提供室內外泳池、宴會廳及健身室等多項設施。上述項目發展歷時逾20年，在2021年以約96.58億元完成補地價程序，每 方呎樓面補價約4465元。 下月其中一個焦點新盤位於北都重鎮古洞區，為恒基發展的北都滙，項目提供682個單位，享北部都會區發展概念，距離即將落成啟用的古洞港鐵站約2分鐘步程。發展商表示，方便程度如鐵路站上蓋項目，料吸引需頻繁往返內地的買家、創科專才，以及一些南下升學或小朋友在北區上學的家庭客。 北都滙提供682伙 古洞北都滙已獲批入伙紙，預計落成日期為今年9月底，屬極短期樓花項目，料於今年底可正式入伙。 北都滙所在地皮屬新界東北發展區首個補地價項目，項目於2017年底以逾12.35億完成補地價程序，項目佔地逾5.65萬方呎，以可建樓面最多達33.9萬方呎計算，每方呎地價約3643元。 同由恒基發展的旺角利奧坊第6期，亦有機會於9月登場，由於屬重建項目，不用申請預售樓花同意書，發展商可按建築進度決定推盤步伐。據悉，項目涉及約120個單位，主打中小型單位。 此外，香港興業與中信泰富合作發展的愉景灣現樓新盤滿．意系列，最快今個季度內以現樓形式推售，項目分兩期發展，均已上載樓書，日前亦開放現樓單位供準買家參觀。 發展商表示，項目附近配套完善，鄰近扶手電梯可直落愉景北商場，設有的士站，並有船直達中環。由於區內租賃市場活躍，相信可吸引投資者買入收租。價錢將參考港島南區、中半山及西半山豪宅新盤成交價。 滿．意細分2期發展，其中第1期由4座住宅大樓組成，合共提供320伙，涵蓋1房至4房戶型，當中以1房比例最多，佔項目逾40%。整個項目共設有294伙標準戶，面積介乎453至1061方呎，同時設有26伙特色戶，面積介乎425至1683方呎；滿．意2期則涉及170伙，由2座住宅大樓組成，分別設獨立住客入口大堂。當中第1A座以一層一伙設計，為項目海景「樓王」單位。 滿．意現樓出擊 市場消息透露，新世界旗下北角皇都新一期住宅項目有機會於短期內推出，近日已向代理介紹項目資料。據悉，該期數涉及約200個單位，主打1房至2房，位置上靠近港鐵炮台山站。 (東方)二手樓市現兩極化現象 海日灣II四個月獲利離場 御半山8年貶值23% 本地二手樓市持續出現兩極化現象。過去一年入市業主頻頻出貨獲利，大埔白石角海日灣II有開放式單位，剛以410萬元易手，持有短短約4個月，帳面即賺19萬元。相反，高峰期買樓業主仍要損手，屯門御半山兩房單位近日以約590萬元沽出，較約8年前買入價，期內仍要大幅貶值約23.1%。 中原梁建禮表示，上述為海日灣II第7座中層B室，實用面積約243方呎，開放式間隔，獲投資者以每方呎約16,872元購入，料租金回報約4厘。原業主於今年4月以約391萬元購入，物業期內升值約4.9%。 嘉湖售415萬 升值8% 藍籌盤單位都「有得炒」。美聯杜文輝指，天水圍嘉湖山莊景湖居4座中層E室兩房戶，實用面積約446方呎，去年6月以383萬元購入，剛減價3萬元，以415萬元成交，呎價約9,305元，約14個月即漲價約32萬元或約8.4%。 半新盤升勢更顯著。利嘉閣林英傑指，同區輕鐵天榮站項目第2期YOHO WEST PARKSIDE的1B座中層B2室兩房戶，實用面積約431方呎，首置客計劃租轉買，地產代理親赴澳門送訂及簽約，終以615萬元成交，呎價約14,269元。原業主去年3月買入，帳賺101.83萬元，顯著升值約19.8%。 屯門二手市都出現兩極化情況。市場消息透露，屯門時代廣場E座一個低層單位，實用面積約349方呎，以412萬元易手，呎價約11,805元。原業主去年底才購入，持有僅約9個月，帳面漲價約52萬元或約14.4%。 珀麗灣兩房虧損65萬 相反，上述同區御半山單位為1B座高層單位，實用面積約454方呎，以每方呎約12,996元售出。資料顯示，原業主於2018年7月以逾767萬元一手買入，帳面虧損逾177萬元離場。 中原溫詩雁表示，馬灣珀麗灣10座低層F室，實用面積約531方呎，兩房設計，5月叫價568萬元，其後下調至558萬元，最終以550萬元成交，呎價約10,358元，新買家為上車客。原業主則於2022年以615萬元購入，約4年帳蝕65萬元，期內貶值約10.6%。 世紀21奇豐趙詠欣稱，馬鞍山迎濤灣B座低層C室，實用面積約818方呎，套三房間隔，望吐露港海景，叫價850萬元，獲買家以838萬元承接，呎價約10,244元。原業主於2020年9月樓市高峰期以890萬元購入，約6年帳蝕52萬元，跌價約5.8%。 都會駅賣貴一截仍損手 此外，個別單位賠訂重售賣貴近14%仍要蝕。美聯羅定康指，將軍澳都會駅一個連平台事故單位，實用面積約449方呎，本月中旬曾以395萬元售出，有投資者主動出擊，再出價450萬元搶購，原業主見狀取消原先交易，再賣貴55萬元，成交呎價約10,022元。原業主於2012年10月以460萬元購入，約14年帳面仍蝕約10萬元，跌價約2.2%。 (東方)租賃市況：帝御‧金灣開放式呎租逾45元破紀錄 本港租賃市場再錄高價承租個案，屯門青山公路青山灣段帝御‧金灣一個開放式單位，以每方呎約45.6元租出，料屬項目同類型單位新指標。 尚臻物業黃國然表示，上述單位為5座低層15室，實用面積約215方呎，月租叫價約一萬元放盤，香港珠海學院內地碩士學生見單位已添置新家具，議價200元後，即以9,800元承租。業主2020年購入，租金回報率約3.9厘。 外籍女教師2.2萬租華信花園 他指出，鰂魚涌華信花園一個中層G室單位，實用面積約435方呎，兩房間隔，8月初舊租客遷出後，以每月2.38萬元放租，最終獲兩名由加拿大來港從事教學工作女租客，以2.2萬元承租，呎租約50.6元，屬近期高價。 中原葉文浩稱，紅磡曼翹高層C室，實用面積約186方呎，開放式設計，亦以1.4萬元租出，呎租達約75.3元。業主於2021年9月以約482萬元購入，持有近5年，享有約3.5厘租金回報。 租盤減少，租客都加快租樓決定。祥益袁思賢表示，屯門瓏門6座高層K室，實用面積約474方呎，兩房間隔，租客為區內客，因屋苑屬鐵路盤，提出預繳一年租金，獲業主減租500元，以每月1.75萬元承租，呎租約36.9元。 世紀21Q動力招潔冰透露，小西灣藍灣半島7座中層C室，實用面積約811方呎，套三房連工人套房間隔，望海景，本月中旬才以每月3.6萬元放租，僅約3日獲租客即睇即租，成交月租3.58萬元，呎租約44.1元。 香港置業熊建明稱，馬灣珀麗灣28座低層F室，實用面積約575方呎，兩房間隔，每月叫租1.75萬元，租客參觀後，零議價下租用，呎租約30.4元。 (東方)新盤消息：海瑅灣II周五賣 瑜一‧天海三房新高 全新盤銷情理想，有發展商趁機加推單位搶客。將軍澳日出康城海瑅灣II昨日上載價單2號，提供129伙，折實入場費589.13萬元，將於周五展開新一輪銷售。另外，何文田站瑜一‧天海昨錄得一宗破頂成交，坐向西九龍方向的三房戶，創同戶型成交價新高。 信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)、招商局置地(00978)及港鐵(00066)合作的海瑅灣II，昨日上載價單2號，涵蓋的單位包括27伙一房戶及102伙兩房單位，實用面積347至555方呎，扣除最高15%折扣後，折實售價最高940.01萬元，折實呎價約15,822至18,967元。入場單位為5B座19樓F室，實用面積347方呎，折實呎價約16,978元。 發展商同日上載銷售安排，將於周五發售283伙，以價單推售148伙，以及招標形式發售135伙。系列項目屢錄承接，昨連沽10伙，套現逾8,571萬元。其中成交價及呎價最高單位，為海瑅灣II的5B座48樓B室，實用面積783方呎，成交價逾1,537萬元，呎價約19,631元，項目上周調整部分單位售價，並於今日起生效，不少買家趕緊入市。整個系列項目至今已累售1,071伙，總套現逾93億元。 另外，華懋集團發展的瑜一‧天海，昨招標售出2B座27樓A室，實用面積957方呎，屬三房一套連儲物室間隔，成交價逾3,115萬元，呎價約32,550元，刷新同戶型成交價紀錄。 柏傲莊III連沽4戶 此外，新世界發展(00017)的沙田大圍站上蓋柏傲莊III，昨連沽4伙，單日套現逾4,700萬元。其中，獲大手客斥資3,541.4萬元，連購3伙兩房戶，包括1B座50樓D室，實用面積456方呎，成交價1,186.4萬元，呎價約26,018元。 大埔白石角海日灣系列昨亦沽3伙，涉及金額逾5,796萬元。其中，第1A座9樓D室，實用面積1,575方呎，屬四房雙套房設計，成交價2,676.7萬元，呎價約16,995元。 (東方)地產速報一覽 ●未補價第二市場都錄短炒。祥益林家倫表示，天水圍居屋天富苑K座低層6室，實用面積約650方呎，套三房間隔，新買家為區內綠表客，多次抽籤新居屋都未能購得心儀單位，終獲減價41萬元，以409萬元買入上址自住，呎價約6,292元。原業主於去年8月才以約386萬元購入，持有約一年轉手帳賺23萬元，升值約6%。
成交快訊
屯門鐵路上蓋物業瓏門月租1.75萬 獲區內客預繳一年租金「即睇即租」
2026-08-24
祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門瓏門是坐落於港鐵屯門站上蓋的指標性私人屋苑，憑藉無可比擬的交通優勢與配套被譽為屯門區「樓王」，基座為大型商場 V city，設有行人天橋無縫連接屯門市廣場、屯門時代廣場等周邊核心商圈。日前該分行促成一宗屯門瓏門「即睇即租」的成交個案，單位租金回報率高達4.2厘。 袁氏稱，上述所錄成交單位為6座高層K室，實用面積474呎，兩房兩廳，租客為區內客，睇中屋苑屬鐵路優質盤，落樓即有交通工具、食肆及商場等，十分便利，而且單位內籠新淨，景觀亦算開揚，遂便決定「即睇即租」。業主考慮到租客願意預繳一年租金，故減租500元至每月1.75萬成交，實用呎租為36.9元。 袁氏續稱，如以業主2014年購入價約496萬作計算，該單位的租金回報高達4.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
區內綠表客以409萬購入天水圍天富苑三房套廁戶
2026-08-24
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)，日前天水圍居屋天富苑錄得一宗區內綠表的買賣成交個案，原業主於以2025年8月以約386萬(居二市場價)購入，持貨約一年，轉手帳面獲利23萬。林氏稱，上述所錄成交單位為K座低層6室，實用面積650呎，三房兩廳有套廁。新買家為區內客，擁綠表資格，早前多次入表抽新居屋，但號碼較後未能選到心儀單位，因此回流居屋二手市場置業，表示熟悉屋苑周邊環境，鍾情單位內籠企理，而且原業主為加快售出，累積減價41萬，新買家遂便決定以409萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為6292元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
勿當「龜兔賽跑」中的白兔兒
2026-08-21
*轉載自2026年8月21日的信報 原文：所謂時移世易！大局已經不可以用「風水輪流轉」或「東升西降」去形容！令人擔心的是人們的認知卻行得太慢，甚至很多仍停留在抗拒「改變」的情懷中！執筆的時候，「中歐北極快航」這全球首條穿越北極東北航道的常態化貨櫃航線（又稱「冰上絲路」）剛好正式啟動夏季周班營運，由寧波舟山港出發，單程僅需約20天即可直達歐洲英國、荷蘭、德國及波蘭等港口，航程與時間比傳統蘇伊士運河路線縮短近一半，航道的改變原來可以顛覆世界利益的分配，這些結構性改變其實正不斷再出現！另一個「時移世易」的絕佳寫照是重建後的皇崗口岸，人流容量大增，每日可處理的客流量將由約4萬人次增至約20萬人次，待港鐵北環線支線開通，流量更可進一步提高至每日30萬人次！口岸實施「一地兩檢」和「合作查驗、一次放行」的通關模式，過關時間從30分鐘縮短至約5分鐘，據說未來或引入「5秒無感通關」（容貌辨識與AI技術）。很多人還未明白，隨着口岸的增加和過關效率的增強，香港與大灣區日益融為一體！這是大形勢，這大形勢隱含兩地的市民互相流動，即是說，港人大量北上大灣區消費根本就是既定的演化結果！相信大家感到意料之外的是，香港消費性價比和服務水平竟落後內地，令本港消費力尤其在飲食方面皆流失往內地，筆者不會認為內地消費能力不足，因為無論在演唱會、房地產市場、甚至首飾名錶等奢侈品的消費，內地客在港都反映出強勁甚至主導的表現！養尊處優的香港飲食服務業，加上僱主長期在職場的弱勢，服務水平亦因此打了折扣，香港消費市場競爭力已經大倒退，港人需要急起直追，只認為市道欠佳，未來市場難免會被前仆後繼的內地新品牌一定程度的接收！樓市方面，港人仍然在認知上落後！東升西降從來都是一個正在發生中的現實，在這背景下認知樓市新常態十分重要。這是筆者早於2009年提出的觀點，但人們總是喜歡用簡單原因解釋市場情況，於是港人浪費了時間，但浪費的時光期間世界仍持續改變，而且變化愈來愈快，甚至天翻地覆，最慘的就是之後會愈來愈不明白發生了什麼事情。筆者陳列一些數據可以認證到事實的，大多數人將2021年至2025年的住宅樓價下跌定性為「泡沫爆破的樓價下跌」！我認為這是本質上的判斷錯誤！我不認為2010年開始的「樓市辣招」下市場有炒賣泡沫！我們更沒有借貸泡沫！在2019年出現的社會二元化矛盾下，樓市早已成為意識形態矛盾下的角力戰場，既然約一半人唱好、一半人唱差，亦不可能有太高的情緒泡沫！若樓價下跌真的是因為泡沫爆破，購買力一定會蒸發！但結果這段時間香港的購買力是聚積、甚至儲藏！香港M3（總存款量）由2019年底至2026年中大幅上升約47%！另一組數據是租金和人口上升（詳見圖表趨勢），租金上升的主因包括學生和優才的外來人口增加！實際增加的外來人口與移民流失的人數相若，但對樓市影響卻無法完全對沖。外來人口原本是在香港沒有佔用住宅的族群，來港後就會產生新需求；而移民離港者的住所方面因有較多的選擇，令到供應不會與移民人數正比例地增加！你可以這樣說，一個大都會的持續發展，必引來更多來自境外的新住客，倫敦和溫哥華也是最佳例子！即是說，只要香港仍是金融中心，外來人口繼續增加的機會就大！如果香港轉型，我們需要的外來專才將更多！租金就愈大壓力上升！租金上升！是大都會的宿命！這個觀點未必百分百準確，卻百分百重要！另一個更加重要的是人的改變，香港由以前的「財富蒸發年代」，即是高通脹和高息口令財富尤其是銀行的存款不斷蒸發，進入「財富凝結」年代，就是通脹低於銀行定期的存款息口！經濟增長亦高於通脹！市民的財產其實和以前相反暗地裏是更加富有！雖然社會上仍有貧富懸殊的情況！顛覆性的經濟新陳代謝亦令社會充滿悲情，但根據所有統計，整體港人的確愈來愈有錢！這令「等錢使」的人愈來愈少！而積聚財富的人愈來愈多！極可能令到後市樓價回升得會比傳統市道快！住宅樓市在過去一年回升了15%以上！很多區的豪宅已經完全收復失地！近期樓花銷售所見到亦是清晰的反彈！這正正是購買力聚積的佐證！現在太多人埋怨社會對年輕人不公平，其實社會從來都有不公平的地方，我們在支持年輕人去爭取合理的置業機會之餘，更加應該要告訴他們未來是一場激烈的競爭！年輕人要做好準備去競爭！而且要避免去做龜兔賽跑中的白兔兒啊！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.47
較上期
-0.44%
較上５期
+3.47%
以實用面積計算
414.50
較上期
-7.35%
較上５期
-1.47%