精選樓盤
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恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
滿名山滿庭
低層 2房 實 603 呎
售 660 萬
物業編號: AN264318
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 30.07.26
2026-07-30
(東方)私宅租金新高 連升8個月 專才內地生搶盤 新界中大型戶半年飆29% 受惠專才及學生湧港帶動住屋需求，私人住宅租金飆升，再創有紀錄新高。最新公布的6月私宅租金指數按月漲約0.93%，為10個月最大升幅，並已連漲8個月，累升約2.95%；其中，新界區中大型單位租金首半年升近29%，為期內漲幅最大私宅類別。 差餉物業估價署昨日公布上月私人住宅租金指數報205.8點，今年首6個月已累漲約2.64%，再創歷史新高。 代理預期今季續攀 6月兩類面積單位租金指數中，以實用面積約1,075方呎及以下中小型單位指數按月升幅較大，該指數最新報209.7點，按月漲約0.96%，再創新高，並連漲8個月，累升約2.79%；今年首6個月累漲約2.49%。實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位指數最新報160.2點，按月漲約0.82%，為指數首次打破歷來紀錄，對上一次紀錄為2018年10月的159.4%，現時高出約0.5%。該指數亦連升7個月，累漲達6.16%，首6個月漲約5.39%，跑贏中小型單位。 以各區不同類別單位作分析，當中，新界區實用面積約1,076至1,721方呎中大型單位，其今年首半年租金漲幅最驚人。該類單位6月平均呎租報約28.1元，較去年12月飆約28.51%，按月計該類單位租金升幅亦高達13.11%。其次是九龍區實用面積約753至1,075方呎中型戶，上月平均呎租約42.2元，較去年12月大幅上升約11.55%，按月也漲約3.18%。 美聯物業分析師岑頌謙指出，隨着租務旺季來臨，住屋需求維持強勁，帶動私人住宅租金持續攀升。中小型單位租金指數早於去年11月已率先破頂，升勢延續至今；大型單位租金指數上月亦終於破頂，反映各類單位租金全面創新高。 他續稱，踏入傳統租務旺季，香港繼續發展為國際教育樞紐，來港升學人數持續增加；同時，專才來港工作，為市場注入新增住屋需求，至於本地家庭亦普遍傾向於暑假期間搬遷及換樓。在多重剛性需求支持下，預期第三季租金升勢將持續。 Downtown 38呎租$72料破頂 事實上，踏入暑假租賃旺季，市場連錄高價搶盤個案。香港置業宋國權表示，土瓜灣Downtown 38一個連天台單位，實用面積約291方呎，月租叫價2.1萬元，放盤約一個半月，零議價下獲區內客承租，呎租約72.2元。是次成交呎價料屬項目新高。原業主於2020年12月以約888萬元購入上址，現享約2.8厘租金回報。 迷你戶二手樓價未見起色，但租金卻持續攀升。中原葉文浩指，紅磡環海‧東岸1C座中層E室，實用面積約241方呎，望海景，以每月1.6萬元租出，創開放式戶歷史新高，呎租約66.4元。單位去年曾以約1.34萬元租出，約一年間租金勁升約19.4%。 內地客住屋需求推動，亦是租金上升原因。該行余社朝稱，何文田128 WATERLOO中層C室，實用面積約342方呎，一房設計，內地學生即將來港升學，以約2.18萬元承租上址，呎租約63.7元。呎租追近項目高位。 美聯鍾家豪表示，荃灣區每月租務交投佔近40%都為專才家庭，近日荃景花園2座高層G室兩房戶，實用面積約408方呎，沒有新裝修，但因市場缺盤，同類租客以1.3萬元承租，呎租約31.9元。 (東方)樓價連揚13個月 上半年累漲7.8% 本港住宅樓價持續上升，政府最新公布今年6月的私人住宅樓價指數，按月再上升約0.31%，連升13個月，累漲約12.81%；今年首6個月已累升約7.88%。 差餉物業估價署昨日公布的臨時數據顯示，上月私人住宅售價指數報323.2點，為近3年最高，惟按月漲幅收窄，是去年12月後單月最低升幅。比較2021年9月的歷史高位398.1點，仍低出約18.81%。 大單位月升1%最多 6月兩類面積單位售價指數中，以實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位指數按月升幅較大，該指數最新報288.8點，按月漲約1.05%，連升13個月，累漲約10.48%；今年首6個月則累升約6.65%。 實用面積約1,075方呎及以下中小型單位指數最新報325.3點，按月上升約0.28%，也連升13個月，累漲約12.95%；今年首6個月則累漲約7.93%。 不過，據該署臨時數字，撇除買賣交易量不足20宗，而沒有按月完整數字的類別，6月只有4個類別的私人住宅平均每方呎售價上升，下跌類別反而較多，共有9個。 其中，漲幅最大類別為港島區實用面積約1,076至1,721方呎的中大型單位，區內該類別單位上月平均呎價最新報約22,329元，按月上升約6.41%，連漲兩個月；該類別單位今年首6個月已累升約21.22%，為期內最勁。 至於6月平均每方呎售價跌幅最大的單位類別，為新界區實用面積約431至752方呎中小型單位，上月平均呎價報約10,662元，按月回落約4.88%，終止5個月升勢。今年首6個月仍累漲約6.93%。 市場料橫行再上 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，上述的6月私樓樓價升幅收窄至近6個月最少，主要反映5月下旬至6月上旬的實際市況；而7月指數將反映6月下旬至7月上旬，由於期間港股一度跌穿23,000點，加上世界盃搶去市場焦點，市況仍然沉寂，樓價料維持窄幅橫行甚至微跌，料最快8月及9月才可重拾升軌。 世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩認為，由於樓價已累計一定升幅，短期內樓價進一步上升空間有限，未來數月樓市或會進入整固階段。 (東方)上車銀主盤拍賣搶高 偉德大廈賣貴135萬 元朗村屋翻一倍易手 儘管樓市交投放緩，但拍賣場上另類單位續被瘋搶。昨日兩場物業拍賣會沽出6項物業，佔5項為住宅銀主盤，大多為400萬元以下細價樓，包括原由鄧成波家族持有的灣仔偉德大廈單位，獲大幅搶高135萬元拍出；元朗八鄉下輋一個村屋單位，更以高於開價接近一倍易手。 忠誠拍賣總經理鄭世傑表示，該行昨售出3項物業。上述位於駱克道的偉德大廈低層2室，實用面積約504方呎，單位內籠殘舊，不少地方石屎剝落，天花板亦有鋼筋外露，昨以低於估價接近一半推出，開價為220萬元，在多組客競投下，最後搶高約61.4%，以355萬元成交，呎價約7,044元。資料顯示，單位原由上述家族持有，於2021年連同另外3個同層戶一併註冊買入，作價約2,800萬元，平均每方呎購入價約12,100元。 柏逸連花園310萬售 同場亦售出上述元朗八鄉下輋單號村屋中層單位，實用面積約621方呎，由銀主推出拍賣，開價僅120萬元，在4組買家競逐下，以236萬元成交，較開價顯著高出116萬元，幅度高約96.7%，呎價約3,800元。場內也有一個業主商業單位錄得不俗反應，北角福英大廈低層C室，實用面積約629方呎，以228萬元推出，獲5組買家出價，成交價290萬元，高於開價約27.2%，呎價約4,610元。 另方面，黃開基拍賣行昨舉行的拍賣會，吸引50餘人出席，最終售出3項銀主私宅物業。其中，元朗柏逸2座一個連花園單位，實用面積約348方呎，拍賣開價280萬元，最後搶高30萬元或約10.7%，以310萬元拍出，呎價約8,908元。新界藍籌上車盤天水圍嘉湖山莊也有同類單位售出，屋苑景湖居4座低層C室，實用面積約546方呎，同樣獲搶高30萬元，成交價410萬元，高出幅度約7.9%，呎價約7,509元。 最後一項為市區豪宅單位，九龍塘又一居13座低層B室連一個車位，單位實用面積約737方呎，由銀主以980萬元推拍，錄得5組買家競逐，最後以1,200萬元成交，相比開價顯著高出220萬元或約22.4%，呎價約16,282元。 事實上，近期中小型單位樓價升勢不俗，市場不乏短線獲利買賣。中原鄭應強表示，沙田第一城52座中層C室，實用面積約304方呎，兩房間隔，以471.8萬元沽出，呎價約15,520元。原業主去年10月才以約398萬元購入單位，持有約9個月帳面速賺約73.8萬元，升幅約18.5%。 寶馬山兩年半升值12% 該行楊頌堯亦稱，大埔寶馬山7座中層C室兩房戶，實用面積約520方呎，成交價610萬元，呎價約11,731元。原業主持有近兩年半，帳面亦獲利約65萬元，賺幅約11.9%。 (星島)本月87%屋苑錄獲利成交 儘管近期樓市交投量有所減少，然而隨着樓價穩步上揚，本月各大屋苑繼續錄「賺多過蝕」。本報統計全港141個屋苑，其中122個錄獲利成交，所佔比率約87%，涉及獲利個案逾147宗，帳面獲利金額介乎4萬至2930萬，帳面賺幅介乎0.37%至54倍。 本月錄得的獲利個案當中，帳面賺幅最高仍然是長情業主沽貨獲利離場，其中鰂魚涌惠安苑D座低層2室，面積848方呎，3房1套間隔，單位以880萬成交，呎價10377元。據了解，原業主早年以16萬購入單位，經過多年後沽出，帳面獲利864萬，帳面賺幅高達54倍。 獲利個案逾147宗 帳面賺幅次高為西營盤暢園中層A室，面積約767方呎，採3房1套間隔，單位以1020萬連車位售出，呎價約13299元。據悉，原業主於1978年以約36.5萬連車位買入，持貨約48年轉售，帳面獲利983.5萬，帳面賺幅逾26.9倍。 至於帳面獲利金額方面，最多為跑馬地禮頓山1座高層C室，面積1128方呎，採3房1套連工人套間隔，連車位以4200萬成交，呎價37234元。據了解，原業主於2000年以1270萬連車位購入上述物業，持貨26年轉手，帳面勁賺2930萬，期內單位升值2.3倍。 惠安苑880萬售升54倍 帳面獲利金額第二多為紅磡海逸豪園18座低層C室，面積1101方呎，採3房1套連工人套房間隔，以2480萬成交，呎價約22525元。據悉，原業主於2001年以933萬買入單位，持貨25年轉售，帳面賺1547萬或約1.7倍。 美聯高級董事布少明表示，本月二手成交「價升量跌」，交投量有所放緩，預計最終錄逾4000宗成交，較上月減少1至2成。不過，由於業主叫價仍然強硬，樓價仍可微升0.5%。下月隨着大型新盤部署推售，購買力有望釋放，因此相信二手交投亦會帶動，或可重回5000宗水平。 (星島)甲廈租金兩極化 中環區復勇空置大減 根據外電報道，中環最大業主置地公司預期，旗下商廈租金將於2027年止跌持平，並於2028年恢復增長。地產業界人士指出，本港商廈市場已出現復甦苗頭，並以中環區為火車頭；隨着區內甲廈空置率回落至低水平，未來將率先具備加租空間。 世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，商廈租金經歷6年深度調整後出現復甦訊號。中環區內甲廈租金於去年9月觸底後顯著反彈，預期明年仍有5%至10%的升幅。截至今年6月底，中環甲廈整體空置率為8.9%；若單計大業主持有、業權統一的優質甲廈，空置率更已回落至5%至6%，當中個別超甲級大廈更低，未來租金具備上揚空間。 高力香港研究部主管李婉茵表示，中環新落成的地標甲廈租賃明顯加快，其中 The Henderson出租率已逾80%，海濱三號項目（Central Yards）第一期亦錄70%預租，長江中心二期出租率則達60%。今年首7個月，中環甲廈租金累升 7%，復甦好過預期。 東九等非核心區仍受壓 她補充，九龍站因與中環僅一站之隔，被視為「中環的延伸」，表現亦突出，首7個月租金上升約4%至5%。不過，整體市場仍呈兩極化發展，九龍東及長沙灣等非核心區的甲廈租金依然受壓。 彭博社報道指出，置地對租金走勢的正面預期，反映寫字樓市場已釋出積極復甦訊號。置地公司首席財務官Craig Beattie接受專訪時表示，目前到期租約的租金已與續約水平相當，意味着香港寫字樓租金將於明年止跌持平，並預期於2028年重拾升軌。據悉，今年上半年置地寫字樓平均呎租為91元，按年下跌4%。 (明報)赤柱SOLACE洋房9680萬沽 呎售近3.9萬 7月進入尾聲，雖然多個大型新盤仍未登場，惟一手市場錄得不少豪宅成交；東立地產旗下港島南區赤柱村道豪宅項目SOLACE，最新以9680萬元售出一幢洋房；東立地產地產部總監陳玉成指出，最新售出之洋房The Pavilion，實用2496方呎4房3套間隔、花園面積約958方呎，另天台726方呎，作價9680萬元、實呎38,782元。據悉買家為用家，採用90天即供付款計劃。 陳玉成透露，集團已上載SOLACE最新銷售安排，下周一起以招標形式發售The Haven，招標參考價約1億元、實呎逾4萬元。 傲瀧撻訂戶5647萬沽 平6年前三成 另一方面，屬現樓、新世界（0017）旗下西貢清水灣傲瀧，昨招標售出B座Garden Duplex 1室特色大戶，連雙車位作價5647萬元，實用3219方呎，4房設計另連私家花園、實呎17,543元，買家需於2027年1月25日或之前完成交易。可留意的是，此單位原於2020年5月以8165.1萬元、實呎25,365元售出（不連車位），惟相關買家今年6月初撻大訂，意味上述新成交價較6年前，賣平逾2518萬元或31%。 古洞PALO SPRINGS擬下周開價 全新樓盤銷售部署方面，樓花期長約14至17個月、會德豐地產旗下古洞PARK SILICON，早前上載兩期樓書後（共涉781伙），會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，項目已錄逾6000個查詢，集團部署首先推出2期PALO SPRINGS、涉324伙。 黃光耀透露，項目設4個示範單位，最快下周對外開放，並部署於深圳路演，並有機會下周開價。 另信置（0083）及港鐵（0066）等合作的將軍澳日出康城海瑅灣II，今日次輪價單發售135伙之際，信置執行董事田兆源表示，海瑅灣早前在深圳蛇口招商花園城舉行展覽，3日錄逾千參觀人次，第二場展覽將於本周五至周日（7月31日至8月2日），在深圳福田卓悅中心舉行。田指出，海瑅灣系列至今累售955伙，套現逾83億元。
成交快訊
業主24年購入天水圍嘉湖山莊景湖居 月租1.28萬元 回報達3.2厘
2026-07-30
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，租金較外區相宜，故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊景湖居「即睇即租」的租賃成交個案，租金回報率達3.2厘。林氏稱，上述成交單位為7期（景湖居）10座高層G室，實用面積547呎。租客原租住元朗區，由於無法續租，考慮到天水圍區配套成熟，而且單位內籠企理寬敞，業主亦有議價空間，遂便決定以月租1.28萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租為23.4元。林氏續稱，如以業主於2024年以約484萬購入價作計算，該單位的租金回報率達3.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
租盤搶手 兆康苑放匙不足10日以1.15萬元租出
2026-07-30
祥益地產高級分行經理古文彬(Ryan Ku)表示，日前促成一宗屯門居屋兆康苑的租務成交個案，是次租客為區內客，該單位之租金回報率高達12.4厘。 古氏稱，上述所錄成交單位為T座中層3室，實用面積467呎，兩房兩廳，業主早前收回單位，放匙不足10日便迅速獲區內客垂青。該租客鍾情單位附設企理裝修，加上客廳及房間均享內園景觀，而且屋苑坐落於公共交通交匯處，交通便利，上述租客遂便決定以月租1.15萬元承租單位，平均呎租為24.6元。古氏續稱，如以業主於2008年約111萬元(自由市場價)購入價計算，該單位的租金回報率高達12.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
市場景氣中充滿挑戰
2026-07-30
*轉載自2026年7月30日的香港仔 原文：雖然數據反映得十分清楚：經濟的確在回復中，但很多人難以置信，因為在東升西降的大局下，很多產業都「改朝換代」，市場以顛覆的方式進行改變！令很多仍在原有模式的人面對衝擊，他們不相信、也不感到經濟好轉，這是充滿悲情的經濟復甦！電動車幾年間顛覆了汽車市場！手機上觀看的豎屏短劇剛剛才興起，但第二浪AI製作再顛覆了豎劇的產業，令製造，包括佈景、服裝甚至演員都有新的成本結構！筆者極為擔心未來失業率會提高！因為很多職位正被取代，AI對就業的衝擊將從重複性勞動蔓延到白領階層，多個曾被認為穩定的職業正經歷顛覆！由中國引領的新經濟模式，核心是從「規模紅利」轉向「創新紅利」，正透過「新質生產力」重塑經濟結構，這並非簡單的取代，而是一場深刻的產業升級和就業重組！我們的確要留心就業的情況，但事情不是一面倒悲觀的，始終這都是經濟增長，而新時代亦會衍生新的職位，「十五五」期間已經發布72個新職業，近期擬再增12個，如「具身智能機器人應用技術員」等等。筆者投身多年的地產業又會如何？我認為，在建屋方面，「組裝合成」建築法正取代很多建築製作的方式，AI和機械人年代當然會影響不同的工作崗位！但AI取代不了住的需求！在AI流行之下，買樓更需要親身去看房，因為網上的AI電影製作太美麗了，而且太有願景了！AI世代甚至機器人世代，最重要的仍然是Data（資料庫），Data的質素才是最終的決勝關鍵，在顛覆的世界中，我認為社會更加需要房地產市場的穩健性和安全感去支持局面！總括來說，傳統產業雖然充滿被顛覆感覺，但在現實中是一個「換道升級」，新經濟並非拋棄傳統產業，而是用技術讓其「老樹發新芽」！筆者認為我們不應該悲觀負面，更加不應該盲目唱好！應面對挑戰，以振奮的心情去打拼未來！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
413.15
較上期
-2.03%
較上５期
-4.89%
以實用面積計算
393.37
較上期
-15.44%
較上５期
-6.90%