精選樓盤
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嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 710 萬
物業編號: AN249714
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 619 呎
物業編號: AN264881
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 05.08.26
2026-08-05
(星島)大手客近3億連掃應天兩伙 呎價最高近7萬 另投資者逾半億購芳菲6伙 正當兩大新盤，包括會德豐古洞PARK SILICON，以及華潤置地（海外）西南九龍長沙灣叡璟推售如箭在弦之際，大手客繼續入市掃貨，其中長實（1113）中半山波老道超級豪宅盤「應天」，最新獲大手客以近3億元連掃兩伙。此外，協成行何文田芳菲一周內亦連沽6伙，由同一投資者斥逾5902萬元掃入。 應天新近獲大手客以近3億元連購兩伙，均為4房雙套連儲物房大宅，其中1109號單位，實用2137方呎，以招標形式售出，成交價逾1.42億元，實呎66,500元；另一成交為1209號單位，實用同為2137方呎，成交價逾1.48億元，實呎69,608元。 長實營業經理陳詠慈表示，近期接獲不少高端買家查詢購買多於一套單位，而是次錄得大手成交，反映市場對這類稀缺資源的爭奪將愈發激烈，促使更多家族辦公室及實力買家將此類優質資產納入家族傳承配置。 恒地古洞新盤今命名 掀北都大戰 至於協成行何文田勝利道芳菲，上周則連錄6宗一手成交，共套現逾5902萬元，買家為同一組物業投資者，成交單位位於11樓、15樓、16樓、18樓、19樓及22樓C室，全屬兩房連開放式廚房間隔，實用同為414方呎。成交價介乎939萬至1035萬元，均呎約23,760元。 此外，會德豐古洞PARK SILICON快將推出前，恒地（0012）古洞首個大型新盤將於今日公布命名，勢將掀起北部都會區新盤戰。恒地公布古洞新盤命名前，該集團旗下新盤再錄成交。恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，旗下項目昨連沽兩伙，其中啟德跑道區天瀧8座21樓A室，實用1259方呎，成交價5475萬元，實呎43,487元。該項目連續兩日錄得成交，套現逾億元，全盤累售311伙，連車位套現約129.9億元。 大坑宏豐臺10號全幢1.9億易手 同系恒地與市建局等合作的紅磡庇利街首岸，則售出5座16樓C室，實用344方呎，成交價730萬元，實呎21,221元。首岸系列累售672伙，佔可供發售單位92%，套現約57億元。 另外，市場再錄全幢住宅成交，據一手成交資訊網顯示，原由OCEAN EAGLE ENTERPRISES LIMITED持有的大坑宏豐臺10號，現為銀主物業，昨日以1.9億元全幢售出，以6個單位面積共10,772方呎計，平均呎價約17,638元。 翻查資料，上述物業早於2022年上載樓書，2023年委託代理行全幢出售，可以公司轉讓形式放售（俗稱「賣殼」），當時市值約5.5億元，去年業主調低價格，以4.2億元放售，若以成交價1.9億元計，即較3年前市值低約65%。 據該項目2022年上載的樓書資料顯示，項目提供6個單位，實用172至5238方呎，其中A室及B室屬3複式設計，實用分別5238及4178方呎，分別連291方呎及537方呎平台，以及分別894方呎及887方呎天台，屬兩套房設計，地下附兩車位。 (星島)NOVO LAND 3A期特色戶3060萬創新高 一手市場交投持續，當中不乏高價成交。新地旗下屯門大型住宅項目NOVO LAND 3A期以招標形式售出該期數首伙頂層特色戶，為1座35樓A1室，面積1493方呎，4房雙套連工作間套房設計，附連477方呎平台及871方呎天台，並設有私人泳池，成交價3060.6萬，呎價約20500元，成交金額料創3A期新高。 會德豐地產與港鐵合作發展的黃竹坑上蓋港島南岸新盤DEEP WATER SOUTH 6B期GRANDE BLANC標售1B座10樓A室，面積918方呎，屬3房套連工作間套間隔，成交價3047.8萬，呎價33200元。 DEEP WATER SOUTH系列開售至今累售198伙，套現逾36.9億。 羅便臣道80號呎價2.9萬 南豐旗下的西半山豪宅項目羅便臣道80號昨日售出2座30樓B室，面積1039方呎，3房套連儲物室套房間隔，以3028萬連一個車位成交，呎價29143元。 由嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣2期售出1C座23樓B室，面積486方呎，2房連梗廚間隔，成交價1203.8萬，呎價約24770元。 由協成行發展的何文田芳菲錄得大手客掃貨個案，項目於上周共錄得6宗成交，合共套現逾5902萬。是次成交單位全數由同一組物業投資者購入，涉及11樓、15樓、16樓、18樓、19樓及22樓C室，均為2房連開放式廚房間隔，面積同為414方呎，成交價介乎939萬至1035萬，平均成交呎價約23760元，總成交金額逾5902萬。 協成行發展物業銷售總經理張詩敏表示，項目除獲本地年輕家庭客群青睞外，亦吸引不少內地及海外專業人士追捧。是次大手成交證明市場對項目長線投資潛力充滿信心。 (東方)細價樓需求強 頻現成交 荃中兩房一年賺10% 尚璽銀主盤252萬售 細價樓入場門檻較低，在市場有一定需求，靜市下仍連錄成交。荃灣中心一個兩房單位，剛於二手市場以383萬元售出，原業主持有僅約一年，物業升值近10%。旺角尚璽納米單位銀主盤，拍賣場上獲爭購下，最終以252萬元成交，較原先開價高出約27.3%。 美聯鍾家豪表示，上述單位為荃灣中心14座高層G室，實用面積約377方呎，單位於去年8月以350萬元購入，近日叫價390萬元放售，僅降價7萬元即獲承接，呎價約10,159元，期間物業漲價33萬元或約9.4%。他指，同區向以細價物業供應為主，8月速錄近20宗二手買賣，按月增約20%。 河畔4個月獲利14萬 沙田上車屋苑錄短炒成交。利嘉閣彭錦添指，河畔花園D座低層3室，實用面積約242方呎，剛以352萬元售出，呎價約14,545元。資料顯示，單位於今年3月以338萬元購入，持有逾4個月即轉手，原業主帳面獲利約14萬元，期內物業漲價約4.1%。 元朗近年推出半新盤再錄二手轉讓。市場消息透露，尚柏高層J室，實用面積約282方呎，一房間隔，叫價358萬元放盤，減價兩萬元，即以356萬元成交，呎價約12,624元。原業主於2024年以約283.8萬元一手購入，約兩年帳面賺72.2萬元，期內升值約25.4%。 第一城低估價35%拍出 此外，環亞物業拍賣昨日連環售出4項住宅物業，佔兩項為細價單位。該行董事總經理區蘊聰表示，拍賣會有約80人出席，成交包括上述尚璽高層B室，實用面積約165方呎，為開放式間隔，銀主開價僅約198萬元推出，搶高54萬元售出，呎價約15,273元。單位原業主於2021年第三季以約483萬元購入，約5年貶值231萬元或約47.8%。 同場推出沙田第一城42座高層A室，實用面積約284方呎，兩房間隔，屬業主盤，開價322萬元推出，一口價售出，呎價約11,338元。據了解，單位銀行估價近500萬元，是次成交價低逾35%。 至於將軍澳居屋頌明苑E座中層5室，屬法院令物業，實用面積約554方呎，三房設計，已補價價自由市場以420萬元推出，最終成交價488萬元，搶高約16.2%，呎價約8,809元。資料顯示，有銀行對單位估價約587萬元，成交價差幅約99萬元或約16.9%。 此外，九龍塘偉錦園2座高層E室，屬業主盤，實用面積約686方呎，連一個車位及租約開價850萬元推出，亦以890萬元拍出，高出約40萬元或約4.7%，呎價約12,974元。資料顯示，原業主於2019年購入，持有約7年帳面跌價320萬元或約26.4%。 (東方)新界農地標準補價升 屯門分區飆17%最勁 每呎1858元 樓價重拾升軌，政府近日更新今年新界農地標準金額補地價，統計元朗、屯門及北區範圍內的多個分區，由農地轉換作住宅用途，其標準補價按年全線攀升，以屯門市中心第2分區增幅最大，按年急增約17.6%。 標準金額補地價的計算方法，是以更改用途後的價值，扣減原有用途價值。地政總署資料顯示，上述新界各個分區換地前的農地價值，每方呎維持約465元不變，但過去一年住宅價格上揚，因此各分區換地作住宅用途的最新價值，按年上升約4.2至13.6%不等。 以上述升幅最大的屯門市中心第2分區為例，換地後作住宅發展的價值，由上年約2,044元，上調至今年約2,323元，扣減現有農地價值後，即每方呎標準補價約1,858元，較去年約1,579元顯著攀升。 錦上路天水圍站漲14% 至於屯門市中心第1分區、元朗錦上路站、同區天水圍站農地轉換住宅的最新標準金額補地價，亦按年同步上升約14.3%，今年每方呎均約2,230元；北區粉嶺/上水，以及古洞站每方呎同約2,323元，均按年升約13.6%。元朗市中心亦錄約13%增長，升至每方呎約2,415元。 其他升幅較小分區，包括元朗凹頭站、新田站、牛潭尾站及洪水橋站，按年升幅由約5.3至約9.1%不等，每方呎補價約1,765至約2,230元。上述最新修訂標準金額補價的價目，生效日期將追溯至今年4月1日。 此外，該署同時修訂工業大廈的標準金額補地價水平，5個主要地區的換地前的工業價值，按年減少約3.6至4.3%；反觀，換地後用作住宅發展的價值，按年大漲約12至13.8%，因此，由工廈轉換為住宅用途的標準補價出現大幅增長。 新界南工廈補地價增34% 其中，各區以新界南工業轉住宅的補價急增約34.3%最多，最新每方呎約2,183元。其次新界北亦按年大增約30%，最新每方呎約1,812元。市區工廈轉住宅發展的標準補價漲幅亦超過兩成，港島、九龍東及九龍西3個地區，相關金額按年上升約20.6至27.1%，每方呎約3,484至約5,435元。 反觀，商廈市場表現仍然受壓，5個主要地區換地後用作商業發展的價值，按年大減約11.4至15%不等，每方呎跌到約1,579至約3,902元。扣減現有工業用途的價值後，各區標準金額補價全數報跌，以新界北跌勢最急，按年大跌約41.7%，每方呎補價跌至僅約325元，期內其餘4個地區減幅亦錄約23.3至26.1%水平。 (東方)薈朗開放式300萬轉讓 5年貶值27% 二手交投轉靜，部分屋苑樓價開始回落，市場連錄勁蝕轉讓。馬鞍山薈朗一個開放式單位，減價後僅以300萬元易手，約5年貶值約27.9%。 中原胡耀祖表示，上述單位為2座低層A2室，實用面積約221方呎，原先叫價約328萬元，上車客議價28萬元，決定承接自用，減幅約8.5%，呎價約13,575元。據了解，原業主於2021年以416萬元購入上址，是次轉手帳蝕約116萬元離場。 嘉華大廈輸87萬 屯門單幢樓蝕幅亦十分顯著。市場消息透露，區內嘉華大廈一個低層單位，實用面積約270方呎，曾叫價330萬元放售，市傳劈價92萬元，以238萬元售出，減幅約27.8%，呎價約8,815元。據了解，單位於2017年底以325萬元買入，至今不足9年，樓價大幅下挫約87萬元或約26.8%。 北區二手樓繼續要損手吸客。美聯嚴啟雄稱，上水蔚翠花園4座中層B室，實用面積約716方呎，三房設計，單位原先叫價660萬元放售，最終以638萬元成交，呎價約8,911元，新買家購入作自住用途。資料顯示，原業主於2020年5月以約725.3萬元買入，持有約6年帳面蝕約87.3萬元，期內物業貶值約12%。 此外，市區半新盤情況相若。資料顯示，鄰近藍田港鐵站KOKO MARE第9座中層J室，實用面積約489方呎，兩房設計，以820萬元登記售出，呎價約16,769元。據了解，單位於2023年中以約899萬元一手買入，持有約3年轉讓，樓價下跌約79萬元或約8.8%。
成交快訊
父母資助首期幫上車 綠表客看中樓價低水136萬購良景邨高層戶
2026-08-05
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門區設施發展成熟，亦設有多條輕鐵綫及巴士線前往各區，日前分行錄得一宗良景邨未補地價的買賣成交個案。原業主2011年以約24.2萬(未補地價)購入，轉手帳面賺近112萬。黃氏稱，上述成交單位為 4座（良智樓）高層13室，實用面積349呎，一房一廳。據了解，新買家為外區綠表客，由父母資助首期、自己負責供款。買家主要鍾情單位樓價低水、供樓負擔較輕鬆，加上屋苑周邊生活配套應有盡有，故決定以 136萬元（未補地價）購入上址自住，實用呎價為3,897元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
綠表客原區置業 以448萬買入天富苑三房戶
2026-08-05
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前天水圍居屋天富苑錄得一宗買賣成交個案，原業主於2001年以約93.4萬(居二市場價)購入單位，是次轉手帳面獲利高達354.6萬，單位升值逾3倍易手。林氏稱，上述所錄成交單位為G座高層7室，實用面積650呎，三房兩廳連套廁，日前獲區內客垂青。該買家為綠表客，鍾情單位內籠寬敞，可靈活擺放傢電，加上原業主增加議幅，累積減價達32萬，同時考慮到繼續留在原區居住，搬遷方便且毋須重新適應生活環境，遂便決定以448萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為6892元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
樓市追隨經濟向好
2026-08-05
*轉載自2026年8月5日的大公報 原文：署理財政司司長黃偉綸於報章以《香港，擁抱機遇新時代》為題撰文，不點名反駁指近期有人負面評論香港的前景，無視城市非凡的韌力與活力，對接踵而來的龐大機遇視而不見。顯然這是回應曾發表「香港玩完論」的經濟學家、摩根士丹利亞洲區前主席羅奇（Stephen Roach）的言論，他近日再度發表題為《舊日香港已終結》的專欄文章，稱「舊香港」已經完結，認為香港IPO高度依賴內地企業，形容昔日的國際化香港已告終結，現時更像內地眾多大城市之一。時代當然向前行，「新香港」取代「舊香港」本是平常事，但認為新不如舊，筆者個人非常不同意羅奇的看法，所以十分支持黃司長的高速回應！正如黃司長撰文所說：「作為「一國兩制」下的國際金融中心，香港享有國家的堅實支持，同時與世界保持緊密聯繫，這一獨特優勢為香港扮演「超級聯繫人」與「超級增值人」的獨特角色奠定了基礎。」同時強調，「香港經濟已強勁反彈，舉例現屆政府2022年上任時的收縮3.7%，轉為去年的增長3.6%，而今年第一季更大幅增長5.9%，創下5年來最強勁的升幅。對外貿易亦大幅攀升，2026年6月的商品出口和進口按年分別飆升53.4%和45.4%。」筆者認為，香港近年上市IPO中主要是內地企業，從中可以確認香港是得到全球集資量最多的成績，這是市場給予的，並不是衰退，亦正反映東升西降的現實！當然，經濟新陳代謝的過程中難免有磨合和痛楚，但我們必須正面面對！執筆的時候，香港銀行體系最新貨幣供應量M3達到逾21.6萬億港元，這當然是好事！亦證明香港聚集到國際的資金，香港人均財富逾5百萬港元全球排名第四（根據瑞銀最新發布的《全球財富報告》）。再看看同一星期的消息，差餉物業估價署公布的最新數字，樓價指數連續第13個月上升，共升了約13%。其實筆者覺得非常諷刺，明明連續13個月樓價得到上升，但大多數人到了最近幾個月才認知樓價上升的趨勢，資訊發達並沒有令人們的認知加快，甚至很多時難以掌握到真相。同樣，在之前樓價下跌的期間，其實除了M3（也等同銀行總存款量）不斷上升之外，當中租金亦不斷上升，我們在這兩種重要因素不斷上升之下，人們當時普遍過分悲觀樓市令樓價下跌，這是從未試過的，反映到市場的矛盾性！市場並不是受單純的力量所影響，市場結果是由複雜的矛盾所組合而成。情況有如一輛汽車，一方面被不斷踩油增加向前的能量，另一方面卻踩着煞車即制動器，同時還有動力是車後向前推，但亦有動力是車前向後推！一直以來，筆者都主張樂觀面對，而且陳列數據，但很多時人們都說我是大好友，其實我只是以事論事，我看跌樓市時亦一樣有發表下跌的預警。我對現在的樓市看法，認為樓價會追隨經濟向好，卻在過程中要面對重重困難，這樣定性是因為時代巨輪是充滿顛覆性，東升西降的本質其實是高速的新陳代謝！在新的時代，我們面對很多產業，無論經濟模式、板塊、集資概念及奮鬥文化都變得天翻地覆！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
413.15
較上期
-2.03%
較上５期
-4.89%
以實用面積計算
393.37
較上期
-15.44%
較上５期
-6.90%