精選樓盤
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菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 721 呎
售 1060 萬
物業編號: AN264720
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
上源
低層 2房 實 579 呎
售 530 萬
物業編號: AN246087
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 340 萬
物業編號: AN259398
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 370 萬
物業編號: AN266227
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 01.09.26
2026-09-24
(東方)聯儲或半年內再加息4次 通脹頑固挑戰未減 富達薦金融AI等4主題 美國聯儲局重啟加息周期後，市場幾乎一致認定接下來會有更多加息行動，惟對於最終利率水平會升至多高眾說紛紜。富達國際基金經理暨多元資產研究部聯席主管George Efstathopoulos直言︰「有很多因素在推動經濟增長，但同時推高了通脹。」他又提到，目前富達團隊的基本預測是在明年首季末之前，聯儲局還會加息3至4次。 他本人甚至對於利率更加「鷹派」，認為在此基礎上進一步加息也不意外。在這樣的背景下，他對長期債券看法審慎，並且更多看好股票、實物資產等，並推薦4大投資主題。 美再通脹機率升至60% 觀乎過去歷史上的加息周期，極少有僅加息一次就結束（One and done）的情況發生。他指出，美國通脹高於聯儲局2%目標的時間已持續5年，從數據上來看物價上升的範圍相當廣泛，考慮到通脹頑固、財政刺激、人工智能（AI）資本開支周期帶來的影響等，他認為利率會升至更高水平。 富達對美國利率的預測，在市場上也算是數一數二的「鷹派」。Efstathopoulos提醒，市場此前從預測未必會加息，到如今肯定加息，大幅轉變預期僅用了數周時間，故當下市場共識未必能作準。富達的宏觀團隊預測，美國出現「再通脹」情景的機率已升至60%，高於7月底時估計的50%；出現滯脹的機率為30%；衰退機率則為10%。 就投資建議方面，他主張投資者可透過4大主題捕捉增長及收益機遇，包括環球本地市場收入、金融行業崛起、實物資產，以及AI大趨勢。 所謂本地市場收入，是指挑選能夠受惠於本地市場增長動力的企業，比如中國、日本、美國及德國市場中，以本地收入為主的企業，這些企業可受惠於當地政策及經濟增長帶來的機遇。 在面對高息環境時，在經濟活動保持韌性下，金融業前景值得留意。該既可提供增長潛力及收益來源，也有助於科技股波動加劇時，提升投資組合的分散風險效果，當中尤其看好美國金融股、希臘金融股及日本銀行股。 AI資本開支周期續擴展 同時，Al仍然是看好的長線增長主題之一，AI資本開支周期仍有進一步擴展空間。儘管美國整體企業投資相對溫和，但AI相關資本開支持續帶動各行業的投資需求。值得注意的是，投資視野並不局限於美國大型科技企業，更涵蓋整個AI生態系統，包括美國半導體企業、南韓科技企業，以及機械人與自動化相關企業等。 實物資產助分散風險 在實物資產方面，在通脹較高的環境下，實物資產的表現往往與傳統債券不同，可發揮分散風險作用。富達策略目前的實物資產配置包括黃金、鈾及潔淨能源相關股票。 雖然一些利好黃金的短期因素有所減弱，但政府債務攀升、財政擴張、通脹風險持續及央行需求增加等結構性因素，仍為金價提供支持。 另邊廂，滙豐控股(00005)旗下恒生投資管理董事兼投資總監蘇浩程認為，中港AI股現時有基本面支持。不過，該行將中港股市由原先「持平」轉為「低配」。 他解釋稱，內地經濟環境近月未見太大刺激，現時欠政策催化劑。惟他亦非全面看淡，考慮到港股現時估值處於歷史平均水平，建議投資者個別選股，當中看好AI主題和高息股。 (東方)資助房屋按揭 按月飆五成半 新居屋上會帶動 8月登記3093宗 近月多個資助房屋入伙，並進入按揭上會期，帶動有關按揭數字大增。有按揭代理指出，8月本港銀行共錄得近3,100宗資助房屋按揭登記，按月大幅上升近55%，創兩個月新高；今年首8個月亦較去年同期顯著增加超過60%。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，根據該行研究部及土地註冊處資料，上月本港銀行共錄得約3,093宗資助房屋按揭登記，較7月約2,005宗，按月大幅上升約1,088宗，漲幅約54.3%。升幅主要來自多個中大型居屋或綠置居項目陸續進入上會期，帶動月內按揭登記明顯增加。 第二市場續不足300單 8月啟盈苑、裕興苑及錦柏苑合共錄得約2,412宗現樓按揭登記，對比7月錦柏苑及裕興苑1,333宗登記，大幅增加約1,079宗。以首8個月累計，資助房屋按揭登記量錄得約16,961宗，較2025年同期約10,577宗按年大幅增加約6,384宗，漲幅約60.4%。 資助房屋未補價第二市場方面，王又指，根據該公司研究部及房委會截至今年9月16日的數字，8月該市場共錄得約264宗成交，較7月約263宗，微升約0.38%；但相比上半年每月平均約375宗，成交量已連續兩個月少於300宗水平，反映該市場交投有所放緩。 她解釋，由於早前市場已消化部分筍盤，樓價逐步回升亦令買賣雙方出現拉鋸，令近期「白居二」入市步伐減慢；加上新一期「居屋2025」及「白居二2025」攪珠結果已在7月公布，相信部分資助房屋買家轉趨觀望，將焦點集中於新一輪居屋，影響第二市場的交投。 另方面，8月資助房屋按揭市場首4位銀行的市場佔有率，上升約1.3個百分點至約97.4%。排名方面，中銀香港錄得約1,643宗登記，市佔率按月升約5.5個百分點至約53.1%，連續37個月穩居第一。 滙豐市佔率升至第二 至於滙豐銀行錄約558宗登記，市佔率跌約1.2個百分點至約18%，排名上升一位至第二位；恒生銀行期內錄得約542宗登記，市佔率跌約2.8個百分點至約17.5%，排名跌一位至第三。第四至六名分別為交通銀行（香港）、渣打銀行、東亞銀行；工銀亞洲、信銀國際及大新銀行並列第七位，花旗銀行則位居第10位。 此外，受惠上半年多個新居屋及綠置居項目落成並進入按揭上會期，帶動今年累計資助房屋按揭登記顯著增加。其中，首3位排名保持不變，第一至3名分別為中銀香港，錄得約8,877宗，市場佔有率約52.3%；恒生銀行錄約3,386宗，市佔率約20%；滙豐銀行則佔約3,190宗，市佔率約18.8%。期間升幅最顯著為交通銀行（香港），宗數按年飆逾22倍，排名亦升4級，從去年第8名躍升至第四名。 (東方)新盤旺場 下季群起出動 YOHO SEASONS將推出 瑅海最快10月賣 33清水灣待批預售 新盤市場加快部署，各發展商計劃於第四季大舉推盤。其中，新鴻基地產(00016)旗下的元朗南生圍東成里項目第1A期，昨公布命名為YOHO SEASONS，最快於第四季推出。另外，紅磡榮光街88號項目，昨亦命名為瑅海，最快將於10月開售。 發展商估樓市升勢持續 新地副董事總經理雷霆表示，YOHO SEASONS為同系元朗YOHO旗艦項目的全新低密度住宅項目，將進一步把YOHO生活版圖延伸至東成里。現時租金持續上升，預計第四季樓市升勢持續。 新地代理執行董事胡致遠稱，項目正申請預售樓花同意書，將首先推出第1A期，戶型涵蓋一房至三房間隔，當中主打的兩房單位，該期數提供逾600伙。整個項目將分3期推售，並設有6座住宅大樓，共提供逾1,000伙。樓高6至20層不等，第1A期更設有面積約28,000方呎商場；項目預計關鍵日期為2028年2月24日。 市區全新盤登場，信和置業(00083)、招商局置地(00978)及市區重建局合作發展的紅磡瑅海，最快於10月開售。信置執行董事田兆源指出，項目由兩座住宅大樓組成，現時仍待批預售花同意書，並正積極籌備示範單位及樓書，將於短期內上載樓書，項目預計關鍵日期為2028年9月30日。 海瑅灣II上調6戶售價 招商局蛇口工業區控股股份海外發展事業部總經理李堯稱，項目享有優質地段，未來住戶可享全新海濱社區生活及全新步行街區的購物體驗，當中不少單位可享維港海景。 信置、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)、招商局置地及港鐵公司(00066)合資的將軍澳日出康城海瑅灣II，昨更新價單2號，上調6伙兩房戶價格，升幅約0.49至0.65%。折實售價775.28萬元起，呎價則約16,598元起。 此外，九龍建業(00034)牛池灣項目33清水灣，目前正待批預售樓花同意書，預計10月可展開銷售。該集團市務及銷售部助理總經理陳淑芳表示，項目將設有4個示範單位，涵蓋兩房至四房戶型，現已準備就緒，獲批預售文件後將隨即推出市場發售。 發展商續稱，項目基座商場面積約65萬方呎，將會引入高端商戶及餐飲店，為東九龍商住區地標商場，連同地庫共7層高。 資料顯示，33清水灣設有5座住宅大樓，提供合共超過2,000個單位，總樓面面積逾210萬方呎。項目將分期推售，其中第1、2及3A期已先後入紙申請預售樓花，該3個期數伙數由361至411伙，合計1,182伙。項目第1期將設有361伙，標準單位實用面積由492至1,039方呎，戶型涵蓋兩房至四房間隔，第1期的預計關鍵日期為2026年11月30日。 (東方)港地產透明度亞洲第三 香港地產市場透明度位居全球前列，市場一項指數顯示，本港以1.97分的綜合評分位列全球第14位，穩居「具透明度」級別，於亞洲更排名第三，僅次於日本及新加坡。 仲量聯行發表第14份《全球地產透明度指數》，該報告指，全球約三分之二市場於過去兩年間的透明度有所提升。儘管成熟市場仍吸納大部分全球資本，亞太區、中東及北非地區憑藉數碼化加速及政府積極推進改革，已成為全球透明度提升的主要動力。 香港的最新綜合評分維持全球第14位，與上屆排名相同，在亞洲區僅次於日本的第12位，以及新加坡的第13位。該公司大中華區聯席行政總裁鮑雅歷稱，本港持續位列全球最透明的地產市場之一，反映其地產市場制度成熟且具韌性；隨着全球投資者變得更審慎，可靠的市場資訊、明確的監管環境及科技驅動的數據將對維持市場信心及吸引資金流入愈發重要。在另類資產、債務市場及樓宇表現等新興領域持續取得進展，鞏固香港作為國際領先地產投資樞紐的競爭力。 印度提升幅度最大 亞太區在本年度調查中錄得全球最顯著的透明度提升，佔全球十大透明度進步市場中的一半。印度憑藉數碼基礎設施擴展、市場數據可得性提高，以及房地產投資信託基金市場持續發展，成為透明度提升幅度最大的市場。 隨着市場日趨分化，商業地產透明度已成為推動全球流動性及資本配置的重要因素。過去兩年，「高度透明」市場組別的交易量增長達64%，較全球其他市場高出20個百分點。 除傳統地產類別外，透明度提升亦正在拓寬可投資範圍，涵蓋更多營運密集型及非傳統地產資產。數據中心及基礎設施等另類資產，目前佔全球直接交易額約20%。相關投資者亦愈來愈重視能源電網容量、電力供應及營運韌性等方面的透明度。 (東方)凱旋門一年獲利1120萬 樓市已從低位回升不少，豪宅市場亦錄短線獲利成交。九龍站凱旋門三房戶以5,600萬元登記售出，原業主持有僅約一年，帳面速賺約1,120萬元。 資料顯示，該單位為映月閣高層B室，實用面積約1,017方呎，三房連套房間隔，最新連同一個車位註冊成交，每方呎售價約55,064元。單位去年9月購入價約4,480萬元，樓價短時間上升約25%。 區內代理透露，原業主具內地背景，上址於8月放售，叫價約6,300萬元，是次劈價約700萬元售出仍有可觀利潤。該名業主及相關人士，目前亦放售同座另一個高層B室，連兩個車位叫價約6,800萬元，較2018年買入價提價約620萬元。此外，該業主於其他地區也持有物業，包括九龍塘雲門一座洋房及何文田瑜一項目兩伙等。 Blue Coast升值18% 香港仔黃竹坑站港島南岸Blue Coast項目亦錄同類買賣，利嘉閣王志恒稱，該盤1B座低層A室，實用面積約958方呎，三房套房連工人套房間隔，外望內園景及海景，原以2,680萬元放售，減價後以2,560萬元成交，呎價約26,722元。一手業主於2024年以約2,162.5萬元買入單位，現沽出帳面獲利約397.5萬元，物業升值約18.4%。 另方面，有不少在樓市高峰期置業的業主，現售出單位損手離場。中原曾向杰表示，何文田ONE HOMANTIN第7座低層D室，實用面積約561方呎，兩房加儲物房間隔，望內園景，最新以約1,020萬元易手，呎價約18,182元。原業主於2016年12月以約1,146萬元一手購入單位，持有近10年帳蝕約126萬元，貶幅約11%。 資料顯示，北角維港頌7座高層A室，實用面積約1,365方呎，套四房設計，近日以約5,050萬元登記轉售，呎價約36,996元。單位2017年購入價約5,717萬元，至今跌價約667萬元或約11.7%。 (東方)上源銀主盤貶值33% 尚悅跌價148萬 近月銀主及業主不約而同積極沽售物業，不少單位帳面價都要貶值。屯門掃管笏上源兩房銀主單位，最近僅以450萬元成交，原業主約7年前購入，至今貶值約33.7%。 晉誠地產鄧錦雄表示，上述單位為3B座高層E室，實用面積約514方呎，區內業主增持物業作收租用途，成交呎價約8,755元，以市值月租約1.5萬元計，租金回報率料約4厘。原業主於2019年以約679萬元購入，最近淪為銀主盤，期內樓價下跌約229萬元。 二手業主繼續損手賣樓。市場消息透露，荃灣荃景花園7座高層A室，實用面積約495方呎，三房設計，市傳以468萬元轉手，呎價約9,455元。單位於2017年買入，約9年跌價約16.3%。 元朗二手屋苑連錄蝕讓個案。消息稱，尚悅11座高層K室，實用面積約743方呎，三房間隔，成交價718萬元，呎價約9,664元。原業主持有約8年轉手，單位貶值約148萬元或約17.1%。同區柏?6座高層開放式戶，實用面積約292方呎，以296萬元售出，呎價約10,137元，較2015年一手價仍低約3.6%。 嘉湖月內16宗成交 天水圍嘉湖山莊業主蝕賣吸客。中原伍耀祖表示，屋苑於美國議息後已錄約5宗買賣，包括麗湖居5座中層B室，實用面積約630方呎，套三房設計，成交價550萬元，呎價約8,730元。據了解，原業主於2020年5月以620萬元買入，持有約6年帳蝕70萬元離場，期內跌價約11.3%。屋苑9月暫錄約16宗買賣，平均實用呎價約8,521元。 市區單幢樓情況相若。市場消息指，紅磡寶御中層B室，實用面積約381方呎，一房戶型，市傳以583萬元售出，呎價約15,302元。據了解，原業主於樓市高峰期間以逾680萬元買入，持有約8年帳面虧蝕近100萬元，貶值幅度逾14%。 (明報)瑅海擬下月推涉451伙 東九3盤互撼 擎海1期短期開價 33清水灣1期快批預售 正當樓花期約28個月、越秀地產（0123）油塘東源街擎海1期快將開價前，信置（0083）、招商局置地（0978）及市建局發展的紅磡榮光街項目，昨命名為「瑅海」，正待批預售，涉及451伙，主打兩房間隔，最快下月開售。此外，九建（0034）牛池灣33清水灣第1期，設於太子始創中心的示範單位已完工，項目亦快將獲批預售，涉361伙，料東九三大新盤勢將互撼。 涉及617伙的擎海1期，發展商日前已揚言首推不少於125伙後，再有東九新盤加入戰團。信置執行董事田兆源表示，瑅海鄰近港鐵土瓜灣站，提供兩幢共451伙，涵蓋1房至4房間隔，當中逾七成為兩房單位，是市建局重建區內以「小區發展」模式中最臨海的項目，故不少單位可享維港海景，樓花期約兩年，現正待批預售，相信短期內會批出，有望下月上載樓書及開售。田續指出，近日樓市氣氛不俗，新盤收票成績理想，加上本港未有跟隨美國加息，故對樓盤銷情有信心。 同樣位於東九龍，籌備超過20年、九建牛池灣33清水灣，第1期涉361伙，涵蓋兩房至4房，正待批預售，亦預計下月開售。九建市務及銷售部助理總經理陳淑芳表示，樓盤銷售已進入最後階段，可望下月推出，設於始創中心的示範單位亦已完工，而項目關鍵日期為2027年第四季。陳又指出，樓盤基座設有約65萬方呎商場，連地庫共7層，會融合3幢二級歷史建築活化設計，以及擬於地庫二層直駁港鐵站出口，提供購物、飲食娛樂、文化消閒等生活配套。 皇璇再沽兩伙 實呎高見3.4萬 其他新盤方面，由新世界（0017）協助策劃推廣、樓花期約15個月的北角皇璇，自上周六起收票，截至昨午3時，約5日累收逾7200票，以本周六首輪開售140伙計，超額認購逾50倍，將於周五中秋節下午6時截票。項目昨再以招標形式售出兩伙、涉資3547萬元，包括28樓C室、3房1套連儲物室等間隔，實用799方呎，作價2716.35萬元、實呎33,997元；另2樓C室特色戶、1房間隔，實用277方呎連228方呎平台，作價831萬元、實呎3萬元。 另華懋及港鐵（0066）合作的何文田站瑜一，下周一起以招標形式加推全盤最後6伙兩房戶，全數位於前排中高層，享維港海景。華懋銷售及市場總監封海倫表示，項目與國際頂級生活品牌The Madison Group合作，推出「十‧一限時優惠」，由9月28日起至10月30日，凡購買指定單位，3房或以上及兩房單位可分別獲贈價值18萬及10萬元禮券，總值804萬元。 天御2期逾1.24億再沽4房大宅 此外，港島豪宅持續具承接，屬現樓、恒地（0012）與新世界（0017）合作的西半山衛城道天御2期，售出1座12樓B室，屬實用2773方呎、4房4套間隔，作價逾1.241億元、實呎44,780元。 至於已屆現樓、百利保（0617）牽頭的沙田九肚麗坪路富豪‧山峯，最新招標售出3座2樓A室，屬實用2023方呎、4房4套間隔，成交價3890萬元（不連車位）、實呎19,229元，買家成交期180日。
成交快訊
看中珀御跨境交通便利 內地專才以1.1萬元租入
2026-09-24
祥益地產執行董事謝澤銘表示，日前屯門珀御錄得一宗租賃成交個案，是次租客為內地專才，該單位的租金回報率高達4.1厘。 謝氏稱，上述所錄成交單位為低層E室，實用面積296呎，開放式間隔，日前獲內地專才承租。由於租客經常往返中港兩地，看中屋苑鄰近有巴士直達深圳灣口岸，跨境交通便利。此外，單位附設企理裝修，加上業主願意調整租金，減租500元，租客認為整體條件符合要求，睇樓後決定以月租1.1萬元承租，平均呎租為37.2元。 謝氏續稱，如以業主今年約319萬元的購入價計算，該單位的租金回報率高達4.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
華都花園嶄新兩房放盤不足一星期以425萬沽
2026-09-24
祥益地產執行董事張才權表示，日前錄得一宗屯門華都花園獲區內客的買賣成交個案，原業主於2011年以約182萬購入，是次轉手帳面獲利高達243萬，單位升值逾倍易手。 張氏稱，上述所錄成交單位為2座中層G室，實用面積404呎，日前原業主放盤不足一星期便速獲區內客垂青。單位年初才完成翻新工程，買家心儀內籠嶄新，收樓後即可入住，免卻裝修時間及開支，加上屋苑位處屯門市中心地段，生活配套一應俱全，遂便決定以425萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為10520元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
幸災樂禍也共輸
2026-09-24
*轉載自2026年9月24日的香港仔 原文：近期一班市場人士舉辦「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，在這個時候舉行苦水會，的確是一件吃力不討好的事！筆者認為群眾不可以因為批判他們而跌入仇富、寧願長遠一起受損的誤區！我並沒有任何call loan的高槓桿投資，在銀行借貸寬緊政策方面，也沒有任何利益衝突！我們先不要討論價格升跌，可當這部分是投資應該承擔的風險，所謂「食得鹹魚抵得渴」！除了樓價以外，眼前市場在借貸秩序上並不理想，市場是需要一個健康穩定的借貸環境，這是公眾利益，不單只對炒家公平，對營商和長遠投資的特份者也是重要，切勿將商舖市場的低迷視為普羅大眾的勝利，如果市場出現不合理的借貸秩序，其實我們面對的就是全港有關資產的財富蒸發、連鎖及骨牌負面效應出現，甚至出現「人踩人」的情況，經濟下行，從來無人可以獨善其身！其實負面的骨牌已經出現，暫時來說，銀行借貸的良好資產的比率仍然遠高於不良資產，但銀行處理少量的不良資產，卻令整體的資產價格下跌，這對銀行本身來說並不聰明，銀行正做一件對自己也有傷害的事情，是否銀行與銀行之間失去信心和秩序，於是鬥快向一些借貸情況薄弱的客戶call loan，其實每逢經濟欠佳的時候都有可能出現這個現象，政府應審視市場秩序！未來市場會出現什麼新秩序？最近中國三個部門（住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局）在2026年8月聯合發表的房地產新規，標誌過去依賴「高負債、高槓桿、高周轉」的房地產模式徹底終結。筆者相信，香港未來持有資產的黃金比例是「低負債、低槓桿、低周轉」！這可能是社會主義特色之下的市場變化，當然，以上「低周轉」相信不等於低「流轉」，假設一個細單位的業主容易進行樓換樓或市場流轉，令市場機會和資金有合適流通，這是流轉。資金高周轉可能代表同一個投資者持有同一筆資金在市場流動多次！本文只是想補充及探討現在，尤其是商業物業借貸上的其他角度，要全面觀察才是對公眾最有利的。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
451.59
較上期
+2.41%
較上５期
+6.89%
以實用面積計算
446.20
較上期
-2.65%
較上５期
+7.65%