精選樓盤
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NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 550 萬
物業編號: AN263971
新圍苑
低層 2房 實 401 呎
售 370 萬
居二價 280 萬
物業編號: AN262502
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 23.06.26
2026-06-23
(東方)3球內拍賣盤湧現利寶大廈銀主開210萬 低買入價45%低價住宅盤仍然是市場搶購的目標之一，本周多場拍賣會共推拍約113項物業，當中不少銀主盤及業主貨開價都低至「二字頭」。其中，屯門利寶大廈連環出現兩個銀主貨，個別推拍價較買入價低約45%。本周內市場約有3場物業拍賣會，當中，環亞物業拍賣率先於周二推出約62項物業，包括上述坐落於青河坊的項目兩個銀主盤，其中一個為中低層C室，實用面積約234方呎，開價210萬元，呎價約8,974元。資料顯示，單位原業主於2018年以約382萬元買入，今次銀主開價低出約172萬元，貶值逾四成。單位個別銀行網上初步估值約238萬元。另一個推出拍賣的為同廈高層E室，實用面積約269方呎，推拍價僅約220萬元，實用呎價約8,178元。單位個別銀行網上估價約290萬元，是次推拍價低約70萬元，差幅約24.1%。翠鳳樓290萬推 貶五成場內有九龍區兩房戶低於「3球」推拍。黃大仙翠鳳樓高層D室，實用面積約438方呎，有電梯，銀主以290萬元推拍，呎價約6,621元。資料顯示，該物業原業主於2022年以高達580萬元買入，以開拍價計算，現時暫已大幅貶值約290萬元，跌幅高達50%，該行指，單位銀行估價約380萬元，是次開價亦低約90萬元或約23.7%。同場亦腰斬式推拍市區豪宅銀主盤。北角繼園街柏蔚山2座高層C室，實用面積約1,066方呎，為套三房連工人套房間隔，有小量海景；銀主原先開拍價2,380萬元，在拍賣前再劈價200萬元，以2,180萬元推拍，呎價約20,450元。該單位原業主於2021年以高逾4,347萬元一手買入，當時呎價約40,783元；相比今次拍賣開價，已大幅貶值逾2,167萬元，樓價跌幅約49.9%。至於該單位的個別銀行網上估價約3,184萬元，開拍價亦低約1,004萬元，較估價平約31.5%。此外，忠誠拍賣緊接周三推拍約32項物業，當中，西貢十四鄉井頭村雙號1樓連露台銀主盤，實用面積約724方呎，露台面積約95方呎，鄰近西沙路新盤SIERRA SEA系列，開價410萬元，呎價約5,663元。東堤小築連天台開118萬黃開基拍賣行同日推拍約19項物業，當中包括開價僅「一字頭」及更低的細價業主盤。離島長洲東堤小築有兩個單位連環推出拍賣，其中，第2座頂層連天台單位，實用面積約395方呎，天台面積約260方呎，僅以118萬元推拍，呎價約2,987元。另一個為同座中層單位，實用面積同約395方呎，推拍價98萬元，呎價僅約2,481元。市場人士指出，該屋苑由於有其獨特背景，故向來樓價較低。資料顯示，屋苑5座頂層單位，面積相若，曾於2020年中以約330萬元易手；相比之下，上述拍賣同類單位開價低約212萬元，差幅約64.2%。(東方)新盤消息：芊御接逾千查詢 南灣道39號12億沽新界全新盤密鑼緊鼓籌備推售。新鴻基地產(00016)旗下的元朗下高埔村住宅項目芊御，部署最快本月底上載樓書。新地代理業務部總經理張卓秀敏透露，該盤標準單位戶型涵蓋一房至三房間隔，實用面積逾200至近600方呎，項目自上周公布命名後，至今接獲逾千個查詢。她指，項目共設有4個示範單位，包括一對兩房示範戶，分別屬於連裝修及交樓標準單位。部署下月初開放予公眾人士參觀。發展商正積極軟銷，於昨日起一連7日在新地商場形點I舉行推廣展覽。新地代理業務部助理總經理（銷售）林青龍稱，展覽介紹項目的特色及配套，包括標準單位層與層之間有約3.5米高。另有逾10萬方呎會所及園林空間，會所共有48項設施，涵蓋緩跑徑、燒烤區等。海盈山4B賣兩伙套2976萬豪宅市場交投加快。成交紀錄冊顯示，港島南區淺水灣南灣道39號項目於本月18日售出全幢4個單位及所有車位，作價12.38億元，屬於今年一手住宅市場最大額的單一成交。翻查資料，項目曾於2019年向城市規劃委員會提交規劃申請，重建為一幢6層高住宅，當中包括電機房及停車間，總樓面約12,962方呎。以此計算，是次物業成交呎價約9.5萬元。綜合市場消息，昨日錄得至少13宗新盤交投。嘉里建設(00683)、信和置業(00083)及太古地產(01972)合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第4B期海盈山，最新增添兩宗成交，共涉逾2,976萬元。包括第1B座25樓C室，為實用面積546方呎的兩房單位，成交價1,617.1萬元，平均呎價約29,617元。該期數項目自上月以現樓形式推售後，至今共售出約74伙，吸金逾25.7億元。ONE INNOVALE招標售兩特色戶此外，恒基地產(00012)旗下粉嶺北ONE INNOVALE-Cabanna第3期，招標售出兩伙特色單位，共吸逾945.95萬元。其中，D座地下18室，實用面積269方呎，屬一房連衣帽間間隔，外連220方呎花園，連租約以470.75萬元沽出，呎價17,500元。恒隆地產(00101)牛頭角皓日以約1,524萬元招標售出三房戶，為27樓A室，實用面積770方呎，呎價約19,786元。該盤僅餘5伙待售。(東方)二手紛見紅 鯉景灣輸百六萬二手交投放緩，部分業主蝕賣吸客，務求加快沽貨。西灣河鯉景灣一個兩房單位，減價至704萬元才獲承接，單位約6年間樓價下跌約164萬元。美聯鄭琨表示，上述單位為怡茵閣低層C室，實用面積約494方呎，原先叫價約720萬元，經議價後減價16萬元，獲用家購入，呎價約14,251元。原業主於2020年以約868萬元買入，物業期內貶值約18.9%。將軍澳海茵莊園6月連錄多宗損手交易。市場消息透露，成交包括2座中層D6室，實用面積約283方呎，一房間隔，成交價約463.8萬元，呎價約16,389元。原業主2024年一手購入單位，持約兩年即轉手，物業期內跌價約80萬元或約14.7%。粉嶺北ONE INNOVALE本月亦錄至少6宗二手買賣。消息稱，ONE INNOVALE-Archway的B座極低層戶，實用面積約310方呎，同屬一房設計，以約400萬元沽出，呎價約12,903元。單位於2022年以約470萬元一手買入，約4年貶值約70萬元或約14.9%。美聯陳德涪稱，馬鞍山聽濤雅苑11座低層F室，實用面積約788方呎，套三房加儲物房設計，新買家睇樓數月，零議價下以958萬元承接，呎價約12,157元。原業主於2019年11月以約980萬元購入，持有不足7年帳面蝕約22萬元離場。尚悅持11年仍蝕17萬此外，部分持有逾10年的住宅單位仍要蝕賣。市場消息指，元朗尚悅10座中層三房單位，實用面積約743方呎，剛以732萬元售出，呎價約9,852元。單位早於2015年中買入，持有約11年轉手，帳面仍需蝕17萬元，樓價下跌約2.3%。(東方)地產速報一覽祥益林家倫表示，天水圍居屋天頌苑G座高層3室，實用面積約506方呎，兩房間隔，未補價第二市場成交價370萬元，呎價約7,312元。新買家為居於同區的綠表客，因方便搬遷及價格符合預算，遂落實購入單位自住。(東方)內地客高價搶 私宅租金破頂柏傲莊II一房呎租74元 海璇創北角套三房紀錄內地客住屋需求帶動下，本港租金升勢有支持，近日多個屋苑連錄高價租賃成交。大圍柏傲莊II一個一房單位，獲同類學生租客，以每方呎租金約74.1元租用，創同類型單位歷史新高。北角海璇有單位亦獲內地家庭客以呎租約98.8元承租，創下全區分層套三房戶新高紀錄。踏入租賃旺季，不少內地學生積極來港搶租盤。中原鍾志聰表示，上述柏傲莊II第7A座中層D室，實用面積約324方呎，議價後以2.4萬元租出，月租金額亦屬同類型單位新指標。新租客為一名內地學生，新學年於中文大學就讀，以先付一年租金方式共約28.8萬元租入上址，方便上學。業主於今年3月以約776萬元購入單位，是次租出單位可享約3.7厘租金回報。該行陳家鴻指，上述為海璇1B期3座中層B室，實用面積約1,129方呎，望維港全海景，成交月租達11.16萬元。新租客為內地客，由於子女於附近國際學校就讀，為了方便往返校園，決定承租單位。上址由發展商持有，不屬服務式住宅單位，一直以來均用作長線放租。香港置業郭詠詩稱，香港仔登峰‧南岸極高層F室，實用面積約214方呎，開放式間隔，原先月租叫價1.2萬元，放盤約兩星期，內地專才客睇樓一次，經議價後以1.15萬元承租，呎租約53.7元。業主於2015年12月以約407萬元購入單位。曉峯灣畔較舊約貴8%除內地客租賃需求刺激外，臨近暑假向為租市高峰期，部分屋苑同時錄本地客高價搶租個案。市場消息透露，馬鞍山曉峯灣畔1座中層D室，實用面積約482方呎，月租叫價兩萬元放盤，減價200元，獲外區客以1.98萬元承租，創項目兩房戶新高，呎價約41.1元，較對上舊租約月租1.83萬元，上升約8.2%。中原鄭俊輝指，柴灣杏花邨11座中層6室，實用面積約453方呎，兩房間隔，單位內部附帶裝修，最新以月租2.13萬元租出，呎租約47元創下屋苑今年新高。業主於2020年以780萬元購入單位，一直作自住用途，最近因家庭需要換購更大單位，首度將單位轉作放租，可享約3.3厘租金回報。代理估豪宅租漲一成事實上，市場預期租金升勢持續。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，根據差餉物業估價署資料，截至4月中小型住宅租金已升逾1.3%，在接近暑假旺季加持下，料上半年可升約4.5%；在入伙盤增加下，下半年中小型住宅租金升幅料收窄至約3%，全年料升近8%，持續破頂；而豪宅租金在供應少但需求大下，下半年看升約5%，全年料漲約10%。他又指，隨着高才、專才「租轉買」的剛性需求持續釋放，加上銀行閒置資金尋求保值，以及未來新盤供應收縮等利好因素支撐，預期下半年一手、二手盤源消化令交投量在高基數下料略為回落，但樓價繼續推進，預計下半年中小型住宅樓價將再漲約8%，全年升幅可望逾16%。(星島)新世界元朗項目准建2幢22層高住宅屋宇署4月合共批出10份建築圖則，包括6項住宅及商住發展，其中新世界等持有的元朗公庵路一幅住宅用地，獲准興建兩幢樓高22層的分層住宅大廈，另設有3層平台，涉及住宅樓面面積逾43.07萬方呎。上述項目位於元朗溱柏及原築中間，為新世界與華潤置地合作發展的元朗南第2期項目，地盤面積約8.86萬方呎，發展商早前因應政府去年放寬地面建停車場樓面豁免措施，向城規會申請放寬高限，將地庫車場改在地面發展，以興建2幢住宅，合共提供1035伙，並在本月初獲批准。合共提供1035伙 此外，長實旗下元朗豐樂圍項目修訂圖則，將會在1層的平台上興建19幢15至19層高分層住宅及管理處，樓面面積逾159.29萬方呎。與2019年獲批建築圖則比較，最新將原本一層地庫改成一層平台。 資本策略位於銅鑼灣信德街17至17A號地盤，最新獲批興建1幢24層高分層住宅，住宅樓面逾1.71萬方呎，另設約1268方呎非住宅樓面。資料顯示，發展商曾於2023年11月獲批建成一幢30層高的酒店，另設一層地庫，總樓面約2.98萬方呎。對比下新計劃樓面面積共約1.84萬方呎，縮減約38%。私宅動工量低位停滯 公司旗下觀塘偉業街107至109號項目，最新獲准興建27層高，另設6層平台的學生宿舍，總樓面逾18.81萬方呎。資料顯示，項目料可容納逾1300個床位。 此外，利嘉閣研究部主管陳海潮表示，近月私人住宅動工量低位停滯，根據屋宇署最新資料顯示，今年4月全港僅有1個私人住宅項目動工，合共只有3伙，較3月的98伙，減少近97%；今年首4個月累計，私宅動工量合共1781伙，較去年同期的3166伙，減少近44%，創15年同期新低。 美聯分析師岑頌謙表示，今年首4個月落成量錄3573伙，與差估署預測的全年落成量16975伙目標相比，佔約21%，料年內落成量逐步回升，與全年預測目標之間的差距將會逐漸收窄。(明報)雅居樂相關人士12.4億沽南灣道39號 今年最大宗住宅項目成交 呎價9.5萬不少早前積極在香港房地產市場插旗的內房企業，近年均相繼陷入財困，當中雅居樂（3383）相關人士持有的港島南區南灣道39號，據一手銷售網最新資料顯示，整個項目以12.38億元沽出，以項目總樓面近1.3萬方呎計，平均呎價約9.5萬元，是繼去年12月，太古地產（1972）以22億元、平均呎價14.7萬元，沽出深水灣道6號兩幢洋房後，今年亦是半年以來，以成交價計，料成全港最大宗住宅項目成交個案。上述南灣道39號屬現樓，據一手銷售網資料顯示，設有4伙分層單位，涉總樓面近1.3萬方呎，連同項目全數約6個車位，作價12.38億元售出、平均呎價約9.5萬元。翻查資料，雅居樂相關人士早於2011年底斥資逾4.98億元，投得相關南灣道住宅官地，每方呎樓面地價約3.8萬元，較當時市場估值高約一成。據傳媒2019年10月報道，南灣道39號地皮原已在2016年建成4座洋房，但發展商於2019年底建議重建為分層住宅，提供4個分層單位，而當時規劃署不表反對。涉4伙分層戶連6車位 樓面1.3萬呎值得一提的是，雅居樂陳氏家族相關人士近年不乏蝕讓物業，如去年11月就以3.42億元售出深水灣道39號一幢雙號屋；洋房實用3889方呎、3房3套連書房間隔，呎價8.79萬元，相對2015年購入價3.52億元，帳面蝕1000萬元或約3%，連使費料實蝕約3200萬元或9%。芊御快上樓書 形點I商場辦樓盤展覽新盤銷售部署方面，樓花期約1年、新地（0016）元朗錦田芊御，最快本月底上載樓書。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，芊御提供的標準單位，涵蓋1房至3房設計，實用逾200至約600方呎，將設4個示範單位。另新地旗下元朗商場形點I，即日起至6月28日舉辦芊御展覽。新地代理業務部助理總經理（銷售）林青龍表示，展覽主要介紹芊御的設計特色，而項目另一賣點，是設有逾10萬方呎會所及園林空間。綜合市場資訊，6月至今一手成交暫錄約710宗，其中長實（1113）和港鐵（0066）合作的黃竹坑站港島南岸Blue Coast，售出1A座16樓B室，實用1267方呎4房戶，作價3775.66萬元、呎價2.98萬元。嘉里（0683）牽頭的港島南岸同區海盈山4B期，連沽兩伙兩房戶涉2976萬元，當中1B座25樓C室，實用546方呎，作價1617.1萬元、呎價2.96萬元。恒隆地產（0101）旗下九龍灣皓日，亦透過招標售出27樓A室，實用770方呎3房戶，成交價約1524萬元、實呎1.97萬元。(明報)內地家長11萬租海璇 呎租99元港島東新高暑假租務旺季來臨，除不少內地生及專才客來港搶租盤，直接推高租金外，更有內地家長為方便子女往返區內國際學校上學，不惜以月租11.16萬元向發展商新地（0016）承租北角海璇一個3房1套大宅，實用呎租高達約99元，創港島東分層新高。據悉，租約為期兩年，包括一年死約、一年生約。換言之，兩年租金開支已約268萬元。香港多間大學於世界排名再創近年新高，教育產業蓬勃發展下，吸引更多內地家長帶同子女來港升學。中原地產高級資深區域營業董事陳家鴻表示，海璇1B期3座中層B室，實用1129方呎，3房1套間隔，望維港海景，最新以11.16萬元租出，實用呎租約99元，呎租創港島東新高。據了解，新租客為內地客，由於子女於附近國際學校就讀，為方便往返校園，決定承租單位自用。上述單位由發展商新地持有，不屬服務式住宅單位，一直以來均作長線出租。內地生2.4萬租柏傲莊1房 同類新高此外，內地生繼續搶租單位，令租金再創新高水平。中原高級分行經理鍾志聰表示，大圍站上蓋柏傲莊，位於7A座中層D室，實用324方呎，1房間隔，以2.4萬元租出，實用呎租約74元，月租創屋苑同類單位新高。新租客為一名內地學生，新學年於中大就讀，並先付1年租金涉約29萬元。業主今年3月以約776萬元一手購入，租金回報約3.7厘。香港置業高級聯席董事郭詠詩則表示，香港仔田灣登峰．南岸高層F室，實用約214方呎，開放式間隔，獲內地專才客以1.15萬元承租，實用呎租約54元。業主2015年12月約407萬元一手購入，租金回報約3.4厘。另沙田九肚麗坪路富豪．山峯剛錄大額租賃個案。中原地產首席分區營業經理陳韻兒表示，富豪．山峯8座中層B室，實用1563方呎，4房雙套及工人套房間隔，日前零議價以6.7萬元連車位租出，實用呎租約43元，創屋苑分層新高。新租客為一組外區客，業主2019年3150萬元連車位一手購入，租金回報約2.6厘。中原高級區域營業經理鄭俊輝表示，柴灣杏花邨11座中層6室，實用453方呎，兩房間隔，附豪裝以2.13萬元租出，實用呎租約47元，呎租創屋苑近3年新高。業主2020年780萬元購入，租金回報3.3厘。
成交快訊
屯門叠茵庭三房戶齊傢電 獲三名嶺大內地生合租並預繳一年租金
2026-06-23
祥益地產高級分行經理古文彬表示，叠茵庭屬屯門區優質物業之一，而且毗近鐵路站，交通方便成為一大賣點。日前該分行促成一宗叠茵庭的租賃成交個案。該單位之租金回報率高達4.6厘。古氏稱，上述所錄成交單位為1座低層F室，實用面積575呎，三房兩廳連套廁，獲三名嶺大內地生合租，租客主要鍾情屋苑鄰近學校，可節省往返時間，而且單位附齊傢電，毋須大量添置即可入住，加上屬三房戶型，各人均有私人空間，平分租金後每人只需6千餘元，可以接受，遂便決定「即睇即租」。由於租客願意預繳一年租金，業主亦爽快減租1千元至月租1.85萬，以實用面積計算呎租32.2元。古氏續稱，如以業主2015年購入價約478萬作計算，該單位的租金回報高達4.6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
YOHO WEST開放戶放盤不足3日405萬沽
2026-06-23
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前促成一宗天水圍YOHO WEST的買賣成交個案，原業主於2023年以約368.8萬購入，是次轉手帳面獲利約36.2萬，單位升值近一成易手。謝氏稱，上述所錄成交單位為3B座高層B11室，實用面積266呎，開放式間隔，由於原業主以貼市價放盤，單位放盤不足3日即獲區內客閃電成交。據了解，買家指定物色半新樓，心儀單位附設裝修連傢電，毋須額外裝修即可入住，加上原業主提供議幅，減價5萬，上述買家遂便決定「即睇即買」，以405萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為15226元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
房屋概念應有完整結構
2026-06-22
*轉載自2026年6月20日的iMoney智富雜誌 原文：樓市辣招撤招之後，市場正逐步回復市場機制，住宅樓價亦在最低點上升逾15%，但比最高點的時候仍低15%左右，開始有人擔心香港政府會否再出辣招？但此階段樓市屬一個健康水平，上升有餘力，遇上衝擊應該下跌有限，正是時候討論一下，我們應該追求一個怎樣的樓市，以免被之後出現的恐慌情緒帶離正確方向！整體市場是否健康並非單一在於樓價！筆者認為，一個完整的房屋政策應該能兼顧到六個環節和四個需求，六個環節分別是：(1) 上車觀念長期香港政府不太講究市民居住的觀念是否正確，回歸前，香港很多觀念都不斷被人帶錯風，然後要求去滿足，但背後可能只是被一些傳媒和網上帶動風向，消費者並無完整的概念下，去建立自己需要的上車觀念！(2) 上車門檻香港在這方面做得不錯，在九成按揭之下，配合保險制度！只是略嫌有一些保守，例如回復包括借貸首期的置業資助貸款計劃，和應積極考慮將強積金可以轉移當作買樓首期運用，必可進一步解開年輕人覺得置業難的死結。(3) 供樓能力這一方面，香港的按揭入息比率要求做得特別好，買樓最大風險其實是斷供，而出現這風險的時候，甚至可以「Total Loss」！所以供樓能力其實比首期能力更重要和關鍵。(4) 上流能力樓市暢旺之後，置業上游階梯斷裂，市場聚積了龐大的需求！當然，居住面積是社會的軟實力，這軟實力單薄，市民沒有足夠的空間和歸屬感去承受更多社會的壓力。(5) 長者居住這一方面，香港做得十分缺乏，過去房協曾大力提倡「長者安居樂」住屋計劃，有前瞻性，但現在這方面嚴重不足，我們印象中只能依賴大灣區的成熟配套。(6) 晚年保障擁有物業可以令晚年得到財務和居住保障，其中佼佼者是逆按揭計劃，由按揭證券公司提供的安老按揭計劃。在安老按揭貸款下，借款人可選擇於固定或終身的年金年期內，每月收取定額年金。另外，以市民需求角度去看看房屋政策有什麼需要，筆者認為有以下四點：第一， 住屋需求一家四口住在劏房，這些家庭在住屋方面其實就是剛需。第二， 私人空間很多時年輕人是需要一個獨立的私人空間，所以納米單位很受歡迎！但當生了小孩甚至養寵物之後，私人空間逐漸變為實際的住屋需求。第三， 投資回報房地產是一個非常重要的投資市場，任何人在不同階段，無論醫療、子女讀書甚至退休後養老，都是需要運用財富及資產，這由幸福感衡量。第四， 改善環境上流需要是個人的，但改善環境就是社會有沒有一個空間給市民，這個空間包括了社群的組合、空氣質素、綠化等等上流以外的需要。希望以上意見可以拋磚引玉，令大家更重視完整的房屋政策！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
438.09
較上期
-0.38%
較上５期
-4.99%
以實用面積計算
470.14
較上期
+20.19%
較上５期
+9.06%