精選樓盤
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恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
緹岸
中層 開放式 實 223 呎
售 210 萬
物業編號: AN265043
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
滿名山滿庭
低層 2房 實 603 呎
售 660 萬
物業編號: AN264318
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
邁亞美海灣
中層 2房 實 473 呎
物業編號: AN264916
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 22.07.26
2026-07-22
(東方)新盤大手成交破頂 半年653宗共1794戶 金額173億飆1.7倍 住宅新盤市場大手客持續活躍。有代理行數據指出，2026年上半年一手市場錄約653宗大手客入市，合共掃入約1,794伙，涉及成交金額約173.88億元，3項數字齊創歷史新高；當中交易金額較2025年同期大幅飆升約1.7倍。 中原地產提供最新數字顯示，今年上半年購入兩伙或以上的一手樓大手客個案，按年亦上升約1.1倍；而大手成交涉及單位量亦較去年同期，顯著增加約1.4倍。 六成買兩伙 最豪掃16戶 該公司亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，上半年一手私人住宅買賣登記錄約12,457宗，大手客購入單位佔整體約14%，即平均每7宗一手成交，就有一宗來自大手客，平均每宗大手入市個案成交金額約2,663萬元，反映樓市撤辣兩年以來，投資者已成為推動一手交投的重要力量。其中仍以「一客兩食」佔大多數，共錄約420宗，佔整體逾六成；掃入5伙以上的中量級大手客錄約65宗。購入10伙以上的超大手客則有7宗，當中連掃12伙以上的「西餅客」佔5宗，最大手更連購16伙。 踏入第二季末，發展商推盤步伐放慢，未有大型焦點新盤推售前，大手客入市動力隨之而減弱。6月合共錄約83宗大手客，創近3個月新低，較5月約153宗，減少約70宗或約45.8%；而上月大手成交所涉單位量約229個單位，按月亦下跌約155伙，挫幅約40.4%。 形瑨上月佔6.6億最吸金 至於上月大手成交涉及金額共約26.7億元，較5月減少約8.9億元，跌幅約25%。6月大手客市場除了本地買家外，亦吸引不少內地客，以及公司名義買家進場，估計內地背景買家比例高達四至五成。 綜觀6月表現，新鴻基地產(00016)旗下荃灣形瑨最為突出，單月錄約29宗大手成交，共掃入約95伙，涉及金額約6.69億元，成為上月一手「吸金王」。恒基地產(00012)的馬頭角壹沐系列及紅磡首岸系列，亦分別錄得約16宗及約13宗大手個案，共涉約78個單位成交。以上3大住宅新盤，佔月內大手客掃貨量約75%。 儘管6月市況稍為放緩，市場仍錄得超大手成交個案。月內一名投資者透過公司名義形式，豪擲超過1.11億元，向恒地連購壹沐2期共16伙，當中包括第2座低層全層15伙，涉及總實用面積5,560方呎，平均成交呎價約20,047元，成為上半年最大宗單一掃貨個案，反映實力買家看好租賃需求強勁，趁整固期吸納物業作長線收租。 陳表示，隨着世界盃賽事落幕，市場焦點將重新回歸樓市，購買力逐步釋放，加上股市止跌回升，多個新盤正積極部署推售，預料第三季一手交投恢復活躍，大手客掃貨個案亦有望回升。 (東方)至HIT成交 新界：新屯門中心呎價$9632 ●祥益黃慶德表示，屯門新屯門中心1座高層C室，實用面積約462方呎，兩房間隔，獲區內準新婚客以445萬元購入自用，呎價約9,632元。原業主2013年以約277萬元買入，持有單位約13年，帳面獲利168萬元，物業期內漲價約60.6%。 (東方)單日連沽3銀主盤 嘉寶兩房僅賣308萬 雅濤居高位低17% 本港二手樓市轉吹淡風，銀主近日加快沽貨，昨日市場連沽至少3項該類物業，包括北角嘉寶大廈一個兩房單位，成交價僅約308萬元，較大型銀行網上估值低約8.1%；另一個馬鞍山雅濤居兩房戶，亦以655萬元售出，比同類型單位高峰期間做價，仍低出約17.8%。 環亞物業拍賣董事總經理區蘊聰表示，受市況及近期天氣影響，拍賣會錄約80人出席，成交較為淡靜，昨日場上只錄5宗成交，包括上述嘉寶大廈低層C室，實用面積約299方呎，開價270萬元，搶高38萬元或約14.1%成交，成交呎價約10,301元。資料顯示，上址銀行估價約335萬元，差幅約27萬元。 另一項為雅濤居2座高層E室，實用面積約483方呎，銀主以585萬元推拍，獲3至4組客爭購，最終成交價較開價高出70萬元或約12%，呎價約13,561元。單位銀行估價約679萬元，同座較低層的同室單位，2022年成交價曾高達797萬元，最新成交仍低出約142萬元。 海日灣II開拍價成交 大埔白石角海日灣II第13座低層E室銀主盤，實用面積約629方呎，以開拍價788萬元成交，成交呎價約12,528元。資料顯示，單位原業主於2023年以874萬元買入，約3年貶值約9.8%。 同場售出兩個細價業主盤，包括離島坪洲興利街10號地下單位，屬村屋物業，實用面積約310方呎，開價80萬元，搶高至120萬元售出，呎價約3,871元；項目較銀行估價約130萬元，仍低約7.7%。筲箕灣碧麗閣A座高層3室，亦以220萬元拍出，較開價僅高10萬元，呎價約8,118元，較銀行估價約367萬元，差幅達40%。 ONE INNOVALE蝕17萬 二手市場業主近日頻頻蝕賣出貨。市場消息透露，粉嶺北ONE INNOVALE-Archway第B座中高層單位，實用面積約285方呎，一房設計，市傳以438萬元成交，呎價約15,368元。原業主2022年一手買入，帳蝕17萬元，單位貶值約3.7%。 消息續稱，元朗錦田北PARK YOHO Venezia第3B座低層兩房單位，實用面積約540方呎，單位2017年購入價約685萬元，日前以670萬元轉手，呎價約12,407元，約9年樓價下跌約15萬元，挫幅約2.2%。 港島屋苑二手樓價出現「時光倒流」情況。中原鄭俊輝指出，筲箕灣香島1座中層A室，實用面積約845方呎，套三房間隔，以1,550萬元放售，早前因有租客居住，未能安排睇樓。近日租客準備遷出，開放單位參觀，即獲同區換樓客以1,468萬元購入，呎價約17,373元。原業主於2017年以1,483.6萬元購入，持有約9年帳蝕15.6萬元。 (東方)北角商住地放售 估值1.2億 投資者放售買入約7年的北角迷你商住地盤。區內月園街18至20號，地盤面積約1,618方呎，業主於2019年購入後已拆卸原有舊樓，現透過代理行放售；據悉，項目市場估值約1.2億元。 世邦魏理仕獲委任代理，以私人協商形式出售上述地盤，買家可於成交後立即展開規劃及工程。該地皮被劃作商業/住宅地帶，目前地皮已交吉，可考慮發展為住宅、寫字樓、銀座式商廈，或酒店並作學生宿舍營運。 該公司香港資本市場部資深董事劉智珊表示，雖然北角一直被視為傳統民生區，但自從政府將前油街及前北角邨地皮批出予本地發展商作豪宅項目後，已為區內注入新動力，吸引大量資金流入，推動多個重建計劃。近年落成或進行中的項目包括101 KINGS ROAD、皇都、嘉居‧天后等，華懋亦斥資逾19億元收購北角臺1號住宅用地，積極擴充土儲，可見區內物業備受投資者及發展商關注。資料顯示，該放售項目於2019年以約1.5億元購入。 上環非住宅地皮1.9億沽 另外，樂聲電子(00213)日前公布，以代價1.95億元購入上環文咸東街94、96及98號3幅地皮，項目為非住宅物業；該項目近期評估的市值約2.1億元，有關交易正式合約，將在今年8月7日或之前簽訂。 資料顯示，該物業為商用地盤，面積約2,299方呎，若以地積比率15倍重建，可建總樓面約34,488方呎，以最新成交價計算，平均每方呎樓面地價約5,654元。該地盤原業主為美資基金。 九龍灣豐隆工業中心錄大手成交，項目7樓7至11室，面積共約13,201方呎，於6月以約3,000萬元登記售出，呎價僅約2,273元。 (明報)首5月私宅落成量按年跌40% 7年同期新低 本港私樓落成量顯著下跌，據美聯物業研究中心綜合屋宇署資料顯示，今年5月份私宅落成量僅錄809伙，較4月2009伙按月大減約59.7%。美聯物業分析師岑頌謙表示，5月份落成量大減，令今年首5個月僅有4382伙落成，較去年同期7426伙減少約41%，是自2019年後7年同期新低。與差估署預測今年全年落成量16,975伙目標相比，只達約25.8%。 岑氏分析指出，多個新盤今年內陸續竣工，全年落成量與預測目標差距將逐漸收窄；然而即使最終能達標，全年落成量仍將按年下跌約8%，料至明年將進一步降至約15,360伙，按年再減約9.5%，反映落成量高峰已過。他建議，政府趁市况回暖積極推地，有助維持中長期供應穩定，並為樓市健康發展奠定更穩固基礎。 明年全年落成料降至1.5萬伙 另屋宇署今年5月批出4項住宅及商住發展圖則、3項工廠及工業發展圖則，以及6項社區服務發展圖則，其中山頂金馬麟山道12號，獲批建一幢兩層高的洋房，涉約7490方呎。新世界（0017）旗下尖沙嘴漢口道43至49A號商住項目獲准修訂圖則，最新修訂方案為一幢27層高（另設一層地庫）商住物業，當中住宅樓面涉3.96萬方呎，另9.9萬方呎屬非住宅樓面，總樓面維持約13.88萬方呎。香港興業（0480）大嶼山愉景灣北N1區地盤（撇除N1d區）西面部分，最新修訂興建6幢4至25層高分層住宅大廈，較2018年底獲批建築圖則，減少6幢洋房，總樓面逾68.08萬方呎。 (星島)芊御周六次輪推售共128伙 焦點新盤攻勢浪接浪，新地旗下元朗芊御連環加推後，落實周六（25日）展開次輪銷售，從現有價單中挑選118伙作公開發售，折實售價由398.75萬起，其中更首推第1座樓王單位發售，另會招標推售10伙，包括3房大宅及平台特色戶，迎合多元客源入市需要。 芊御本周六次輪銷售的價單118伙，涵蓋12伙1房及106伙2房單位，首推第1座樓王發售，面積290至413方呎，以價單價計算市值近6億。 售價最低單位共有2伙，為1座3樓J及H室，面積均為290方呎，屬1房間隔，折實入場價398.75萬，呎價13750元；售價最高為1座8樓G室，面積404方呎，折實售價555.5萬，呎價13750元。 呎價最低單位亦有2伙，其中3座10樓A室面積413方呎，折實售價508.41萬，另同層M室，面積412方呎，折實售價507.18萬，呎價均為12310元。 次輪銷售當日，將分兩組揀樓，A組大手組別可優先揀樓，每組買家最少認購2伙，上限為4伙，當中不可涉及多於1伙1房戶；隨後進行B組揀樓程序，每組買家可購1至2伙。發展商預留60個單位於A組開售，即最少有58個單位待B組時段才正式開售。項目將於明日截票，然後在周五進行抽籤決定揀樓順序。 另招標推售10伙 另外，項目亦推出10伙同於周六起以招標方式發售，涵蓋5伙3房及5伙平台特色單位，面積由249方呎至568方呎，並首度推出3房單位，分別為2座的K室及L室，面積分別568及498方呎，較近錦田公路，是次推出的中層至高層單位，視野料能越過村屋享開揚山景。 位於映河路1A號的芊御由3座住宅大樓組成，共提供566個單位，面積介乎249至758方呎，涵蓋1房至4房戶型，主打2房單位佔逾80%，項目於過去周末進行首輪銷售，推出138伙單位即日沽清，期後以招標方式售出連平台特色戶，至今售出139伙，套現近7.4億。該特色戶位於2座2樓F室，面積340方呎，附設有面積232方呎平台，以649.34萬售出，呎價高見19098元創項目新高。項目預計關鍵日期為2027年5月17日，樓花期大約10個月。 (星島)Wetland連環沽呎價高見2.12萬 一手貨尾銷情持續，新地旗下天水圍Wetland系列近月交投趨增，昨日Wetland Seasons Bay連沽2伙，合共套現逾2500萬，其中1期沽售1伙平台連天台特色戶，單位為2B座10樓B1室，面積725方呎，3房1套連梗廚戶型，附連58方呎平台及574方呎天台，以1537.5萬連一個車位成交，呎價約21207元。 而另外2期則售出別墅RV3 1樓A室，面積795方呎，4房1套連工作間套設計，成交價1001.7萬，呎價12600元。本月至今Wetland系列項目已售出6伙，套現近8800萬。 億京旗下大埔白石角海日灣II再添成交，項目售出3座6樓A室，面積1225方呎，3房1套連多用途套房設計，成交價1913.4萬，呎價約15620元。受惠近期港鐵東鐵線白石角站落實新選址，項目銷情亦受帶動，於本月成功售出15伙，套現逾2.91億，整個海日灣系列於月內則合共售出24伙，套現逾4.83億。 恒隆旗下九龍灣皓日新錄成交，售出單位為19樓F室，面積593方呎，採3房間隔，成交價約1095萬，呎價18465元。 據了解，買家為同區年輕上車客，有鑑於東九龍發展藍圖日趨成熟，多項大型基建相繼落成，帶動區內面貌全面提升，認為區內發展潛力備受看好故選擇入市。 維港．灣畔2151萬售 中國海外、九龍倉、恒基及嘉華合作發展的啟德新盤維港．灣畔售出5B座6樓B室，面積667方呎，3房1套間隔，成交價2151.2萬，呎價32252元。代理表示，買家鍾情項目屬現樓海景單位，客飯廳及睡房同享維港景致，故參觀後隨即入市作自住用途。 世茂旗下畢架山BEACON PEAK第1期亦添成交，為2座12樓C室，面積1302方呎，為3房連雙套房間隔，以2965.956萬售出，呎價22780元。
成交快訊
外區客為鄰近工作地點 以月租1.25萬元租入屯門市廣場
2026-07-22
祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門市廣場位於中心地段，更是交通樞紐，深受歡迎。日前該分行促成一宗屯門市廣場「即睇即租」的成交個案，該單位之租金回報率高達19厘。 袁氏稱，上述所錄成交單位為2座中層G室，實用面積327呎，兩房一廳，日前獲外區客以月租1.25萬元租入，以實用面積計算呎租為38.2元。租客於屯門區上班，為節省通勤時間，決定搬入屯門區。主要鍾情屋苑位於屯門中心地段，交通方便以及周邊配套一應俱全，加上單位附企理裝修，遂便決定「即睇即租」上述單位。袁氏續稱，如以業主於2007購入價約79萬作計算，該單位的租金回報高達19厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門兆隆苑短租戶月租1.2萬元
2026-07-22
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門居屋兆隆苑鄰近輕鐵站，步行約10分鐘即可到達熟食市場，社區設施可謂一應俱全，日前分行則錄得一宗兆隆苑的短租成交個案，該單位之租金回報率高達4厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為低層2室，實用面積385呎，兩房一廳。租客為區內客，由於原居所準備進行裝修工程，需覓2個月的租盤作暫住之用，考慮到熟悉區內環境，而且可短租的盤源選擇不多，租客遂便決定以月租1.2萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租31.2元。黃氏續稱，如以業主2017年購入價約360萬 (自由市場價) 作計算，該單位的租金回報高達4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
AI助力 傳統產業換道升級
2026-07-22
*轉載自2026年7月22日的大公報 原文：雖然數據反映得十分清楚：經濟的確在回復中，但很多人難以置信，因為在東升西降的大局下，很多產業都「改朝換代」，市場以顛覆的方式進行改變！令很多仍在原有模式的人面對衝擊，他們不相信、也不感到經濟回復，這是充滿悲情的經濟復甦！電動車幾年間顛覆了汽車市場！傳統傳媒被網上世界顛覆！我們手機上觀看的豎屏短劇剛剛才興起，但第二浪AI製作再顛覆了豎劇的產業，令製造，包括佈景、服裝甚至演員都有新的成本結構！筆者極為擔心未來失業率會提高！因為很多職位正被取代，而未來取代的職位和速度都會更加快！AI對就業的衝擊將從重複性勞動蔓延到白領階層，多個曾被認為穩定的職業正經歷顛覆！由中國引領的新經濟模式，核心是從「規模紅利」轉向「創新紅利」，正透過「新質生產力」重塑經濟結構，這並非簡單的取代，而是一場深刻的產業升級和就業重組！我看到一些評論認為：「法律文書助理的替代率高達92%；初級程序員的替代率是87%；基礎市場/財務分析師的替代率約85%；數據收集及財務基礎核算環節的替代率已超85%；新聞/資訊編輯的替代率81%；一些企業已裁掉90%以上基礎電銷團隊。客服崗位70.1% 的任務已由AI處理、數據與文書崗位：OCR和RPA技術實現99.7% 的識別準確率，導致83% 的人工崗位縮減、校對員、醫療文檔工程師等需求銳減。銀行與零售方面，智能櫃檯覆蓋超95%；非現金業務，銀行櫃員招聘連續5年下滑超40%。愈來愈多包裝是要用機器人、辦公室行政助理、圖書館管理員等職位也在減少！」不容置疑，我們的確要留心就業的情況，但事情不是一面倒悲觀的，始終這都是經濟增長，而新時代亦會衍生新的職位，「十五五」期間已經發布72個新職業，近期擬再增12個，如「具身智能機器人應用技術員」等等。筆者投身多年的地產業又會如何？我認為，在建屋方面，「組裝合成」建築法正取代很多建築製作的方式，AI和機械人年代當然會影響不同的工作崗位！但AI取代不了住的需求！在AI流行之下，買樓更需要親身去看房，因為網上的AI電影製作太美麗了，而且太有願景了！AI世代甚至機器人世代，最重要的仍然是Data（資料庫），Data的質素才是最終的決勝關鍵，在顛覆的世界中，我認為社會更加需要房地產市場的穩健性和安全感去支持局面！總括來說，傳統產業雖然充滿被顛覆感覺，但在現實中是一個「換道升級」，新經濟並非拋棄傳統產業，而是用技術讓其「老樹發新芽」！筆者認為我們不應該悲觀負面，更加不應該盲目唱好！應面對挑戰，以振奮的心情去打拼未來！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
408.31
較上期
-1.03%
較上５期
-7.16%
以實用面積計算
420.68
較上期
+4.24%
較上５期
+7.55%