精選樓盤
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恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
緹岸
中層 3房 實 798 呎
物業編號: AN265711
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 730 萬
物業編號: AN265028
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 20.08.26
2026-08-20
(星島)租賃市場頻現年繳租金個案在租務旺季下不少內地生持續湧港租樓，加上在本地用家剛需支持下，昨日市場接連錄多宗年繳租金個案，最矚目為大圍柏傲莊一個1房戶，獲內地生付全年29.4萬元承租；而葵涌新葵芳花園2房則由區內客年付21萬元租住。中原分行經理霍?雄表示，大圍柏傲莊3期1A座中層D室，面積307方呎，1房間隔，獲中大新生議價後以2.45萬元獲承租，涉及全年租金約29.4萬元，呎租約80元。業主於今年以771萬元購入單位，可享約3.8厘租金回報。柏傲莊1房2.45萬租出 大埔中心22座中層B室，面積315方呎，獲內地生議價後以每月1.95萬元租入，呎租62元，屬同類單位新高呎租，並採先付一年租金方式，合共涉資23.4萬元。業主於今年7月以約402萬元購入單位，享約5.8厘租金回報。 同區美豐花園B座中層8室，面積293方呎，亦獲內地生以1.4萬元租入，並預繳全年租金16.8萬元，呎租48元。 利嘉閣分行聯席市務董事司徒俊傑指出，葵涌新葵芳花園C座高層3室，面積408方呎，由區內客以每月1.75萬元租入，並「一口氣」預繳全年租金共約21萬元，呎租約43元，租金高於市場水平約5%。 屯門新晉屋苑NOVO LAND連錄內地學生租賃成交，其中1A期1座中層K室，面積422方呎，最新獲嶺南大學本科生，在父母陪同睇樓後，於翌日拍板以略高市價的1.58萬元租入單位，年繳租金共約18.96萬元，呎租約37元。該屋苑1座中層G室，面積236方呎，獲內地生以1.25萬元承租，亦是預繳全年租金共15萬元，呎租約53元。NOVO LAND呎租37元 祥益高級分行經理古文彬表示，屯門兆康苑G座高層4室，面積429方呎，吸引內地學生願意繳付住年租金約14.4萬元，終以月租1.2萬「即睇即租」。(星島)半億豪宅新盤交投延續旺勢豪宅新盤市場持續升溫，本月成交中有21宗的售價突破5000萬元，按月同期增加逾16%。其中最大額成交來自西半山天御，一個全層單位以逾4.08億元售出，呎價高見7.31萬；中半山應天及北角海璇都各錄大手豪客斥資逾億元入市。據《一手住宅物業銷售資訊網》資料，新盤市場8月至今錄21宗售價逾5000萬元的成交個案，對比上月同期錄18宗錄增長，反映豪宅新盤入市動力持續增強。暫錄21宗半億成交 其中恒基與新世界合作發展的西半山超級豪宅項目天御昨日新錄本月至今最大額新盤成交，恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，天御以招標形式售出1座37樓全層及2個車位，面積5590方呎，屬於4套房設計，套現逾4.08億元，成交呎價約73111元。 根據成交紀錄冊，買家選用180天成交期的付款辦法，若提前於簽署臨時買賣合約後100日內完成交易，可享樓價1%、即達408萬的提早成交回贈，另可享發展商代繳3年管理費優惠。翻查資料，上述成交單位為天御系列開售以來的成交價次高，較於今年1月以逾4.22億沽售、高兩層的1座39樓全層單位低約1422萬元或3%。每呎造價7.31萬 至於長實發展的中半山波老道超級豪宅21 BORRETT ROAD本月至今錄5宗「億億聲」成交，售價由逾1.4億至1.51億元，累計套現逾7.3億元。據悉當中更涉及大手客斥資近3億元連購2伙項目2期應天的4房雙套連儲物房戶型，包括11樓09號室，面積2137方呎，以逾1.42億元連一個車位成交，呎價66500元。另一成交單位為12樓09號室，面積2137方呎，以逾1.48億元連同兩個車位成交，呎價約69608元。 新地旗下北角臨海豪宅海璇昨亦錄大手客入市，前後斥資達1.77億元。是次標售單位為5座15樓A室及B室，面積分別為1602方呎及1488方呎，均採用4房雙套連工作間設計，並設私人電梯大堂，享維港海景。兩個單位各連一個車位成交，其中5座15樓A室以9459.8萬元售出，成交呎價約59050元；而5座15樓B單室8311.3萬元售出，成交呎價約55856元。代繳3年管理費 海璇項目另於月初以7365.6萬元售出4房大宅，即本月暫錄3宗逾5000萬元大額成交。而同系馬鞍山白石的洋房項目雲海別墅昨日售出Jasmine Avenue 3號洋房，面積3110萬元，成交價8838.7萬元，呎價約28420元。 建灝發展的赤柱超級豪宅ONE STANLEY本月暫錄5宗成交，其中兩宗的成交價逾5000萬元，包括17號洋房，面積3059方呎，屬於4房4套連前後花園及天台間隔，造價逾1.18億元，呎價約38598元，創同戶型洋房成交價及呎價新高。 此外，興勝創建發展的九龍塘PARK COLLEGE，昨日新售出地下至1樓花園複式大宅，面積3060方呎，屬於4房間隔，附連432方呎花園，單位連3個停車位以約1.49億元成交，呎價約48627元。項目全盤提供11伙，至今累沽10伙，套現約8.5億元，尚餘1伙待售。(東方)甲廈空置率31個月新低上月整體回落至12.8% 中環跑贏隨着環球基金公司等對本港寫字樓的需求上升，帶動甲級商廈租賃交投，有報告指出，截至7月底本港整體甲廈空置率回落至約12.8%，並連跌3個月，重返2023年12月的水平，創31個月以來的新低。其中，中環空置率更為逾4年最低。仲量聯行昨發表的《香港地產市場觀察》報告顯示，整體寫字樓空置情況有所改善，主要受大部分分區市場空置率下降帶動，當中尖沙咀維持約6.7%的相對較低空置水平，而中環表現跑贏其他主要商業區，最新空置率約8%，按月回落約0.8個百分點，跌幅為各區之冠，為2022年6月後最低，當時空置率約7.9%。港寫字樓淨吸納31萬呎至於港島東甲廈空置率上月亦下跌至約13%，按月回落約0.3個百分點；九龍東空置率則減少至約19.8%，較6月下跌約0.2個百分點，連挫3個月。灣仔/銅鑼灣也降至約9.8%，按月下跌約0.1個百分點。該行香港商業部主管郭禮言表示，本港寫字樓租賃市場於7月進一步回暖，再錄得約313,000方呎淨吸納量，金融機構、銀行及專業服務機構仍然是租賃需求的主要動力。根據與金融業客戶的討論，基金在亞洲設立據點的選址偏好已出現顯著轉變。受惠逾七成新基金落戶2025年，在新成立的基金中，有七成選擇新加坡，兩成選擇香港，一成選擇東京；但今年情況已明顯逆轉，超過七成新基金選擇落戶香港。單計過去一個月，10家基金中已有8家選擇落戶香港，預期此需求將繼續支持中環甲級寫字樓市場復甦。上述報告顯示，整體甲廈已連續4個月錄得淨吸納量。7月整體甲級寫字樓平均呎租約48.4元，仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指出，整體租金按月上升約0.8%，主要受中環及尖沙咀的租金增長所帶動，兩區租金分別上升約1.5%及約0.5%。保誠擴太古坊辦公樓面另方面，保誠保險與太古地產昨簽署租賃協議，擴充及提升其於太古坊的辦公空間。根據協議，保誠於太古坊的總辦公樓面面積將增至約83,000方呎，確立其長遠作為其公司總部所在地。保誠自2011年進駐太古坊，該公司將擴充並整合公司營運至太古坊一座及港島東中心。太古地產行政總裁彭國邦稱，高興能與保誠香港在太古坊延續長期合作夥伴關係。根據集團的1,000億元投資計劃，將持續投資於太古坊，項目足以滿足香港、內地以至海外頂尖企業不斷演變的需求。保誠保險行政總裁林智剛表示，面對客戶需求不斷演變，以及市場對長期健康保障、財富管理和退休規劃方案日益增加的需求，公司持續投放資源，推動人才發展、提升業務能力及優化工作環境，促進團隊合作與創新，以更有效回應客戶需要。全新的辦公空間不僅有助提升員工體驗，亦將為公司的長遠發展奠定穩固基礎。(東方)至HIT成交●祥益古文彬稱，屯門叠茵庭2座中層B室，實用面積約499方呎，三房設計，區內客見單位附設裝修，加上原業主增加議幅，累減60萬元，即以540萬元購入自住，呎價約10,822元。單位於2001年購入價約140萬元，至今約25年升值約400萬元或約2.9倍。(東方)住宅短炒半年最少上月99宗降23% 高位減逾五成美國加息預期升溫，二手樓市轉趨觀望，短期炒賣活動亦顯著降溫。代理報告指出，統計持貨一年或以下的短線轉讓個案，7月僅錄約99宗，按月大減約23.8%，並創半年單月新低。中原地產大數據顯示，上月短炒宗數按月大減約31宗，創今年1月後最少，若與今年3月高峰期的202宗同類個案相比，上月數量更大減超過一半。該行亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，上半年樓價反彈逾一成，不少投資者趁樓價回升沽貨，一度帶動短炒氣氛升溫，由2月開始，已連續5個月每月錄逾百宗同類短炒成交。不過，隨着樓價累積一定升幅，買家開始抗拒追價，加上發展商以貼市價推盤搶客，部分投資者轉投一手市場，令二手炒賣活動進一步縮減。上月短炒個案，相比同期已知買入價的約2,491宗成交，所佔比例約4%，而比較3月時佔比高見約6%，反映短線炒賣氣氛有所冷卻。儘管短線轉售買賣降溫，但平均獲利金額不跌反升。數據顯示，上月每宗短炒個案平均賺價錄逾84.23萬元，按月增近一成，並為今年最高的一個月。以平均賺幅統計，7月錄約16.7%，亦較6月上升約2.2個百分點，持貨期最短個案僅58天。ONE JARDINE'S兩年炒兩轉按成交個案分析，7月賺價最高個案為南區貝沙灣4期南灣2座高層A室，實用面積約1,288方呎，上月以3,718萬元售出，較去年10月購入價升值約738萬元；樓價升幅最大則為深水埗金安大廈低層A室，實用面積約293方呎，原業主去年9月以205萬元買入，上月以328.8萬元沽出，漲幅約60.4%。值得一提的是，今年首7個月合共約922宗短炒個案當中，佔約474宗為原購入價低於400萬元，佔整體比例超過一半。事實上，樓價從低位反彈，不少投資者把握升幅獲利沽貨。中原林美珊表示，跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT低層D室，實用面積約559方呎，套三房間隔，以1,265萬元沽出，呎價約22,630元。原業主去年10月以1,040萬元二手購入，僅約10個月帳賺約225萬元，升幅約21.6%；再對上一名業主於2024年9月一手購入，當時售價為921.68萬元，意味不足兩年「連炒兩轉」，樓價累升約343.32萬元或約37.2%。Blue Coast三房2468萬沽美聯楊家俊指，香港仔黃竹坑站港島南岸Blue Coast第1B座低層C室，實用面積約972方呎，三房連套房間隔，以2,468萬元成交，呎價約25,391元。一手業主持有兩年多帳面獲利約410.7萬元，物業升值約20%。中原胡耀祖稱，西貢十四鄉西沙路SIERRA SEA第1B期3座中層J室一房戶，售476萬元，呎價約15,762元，較去年5月一手購入價升約84萬元，漲幅約21.4%。(東方)新盤焦點：天御二期賣逾4億新盤市場銷情暢旺，豪宅項目紛紛錄得大額成交。其中，西半山天御第二期三套房戶，昨以逾4億元成交。另外，北角海璇1B期兩伙四房相連單位，獲一組買家購入，套現逾1.77億元。恒基地產(00012)旗下天御第二期，昨以招標售出1座37樓全層，實用面積5,590方呎，連同兩個車位以逾4.08億元成交，呎價約73,111元。集團旗下西半山羅便臣道THE RICHMOND，亦售出30樓A室，實用面積468方呎，成交價1,639.5萬元，呎價約35,032元。海璇1B期售兩大宅另外，新鴻基地產(00016)旗下海璇1B期，昨招標售出5座15樓A及B室，均屬四房雙套連工作間設計，各連一個車位。其中，5座15樓A室，實用面積1,602方呎，連車位以9,459.8萬元成交，呎價約59,050元。新地旗下馬鞍山雲海別墅，昨招標售出Jasmine Avenue 3號洋房，實用面積3,110方呎，採四房三套間隔，外連花園、天台及平台，成交價8,838.7萬元，呎價約28,420元。此外，興勝創建(00896)九龍塘衙前圍道57A號現樓豪宅項目PARK COLLEGE，昨招標售出地下至1樓Garden Villa室，實用面積3,060方呎，採四套房設計，連3個車位以逾1.48億元成交，呎價約48,628元。項目至今累售10伙，總套現逾8.478億元。(明報)HOLBORN一房550萬摩出 1個月賺9% Lalamove鍾永良炒上炒One Jardine's Lookout 兩年升37%今年樓價持續上漲，部分半新盤不乏短炒獲利個案，個別投資者更於早前承接蝕讓貨後以「摩貨」（即成交前以確認人身分轉讓）形式獲利。其中港島東筲箕灣道1號半新盤THE HOLBORN，一名投資者入市一個月後，即以550萬元「摩出」一伙1房戶，帳面獲利約9%。此外，電召貨車平台Lalamove創投人之一鍾永良，則「炒上炒」售出跑馬地One Jardine's Lookout一伙3房戶，作價1265萬元，持貨約10個月帳賺22%，而該單位兩年來累積升值約37%。資料顯示，THE HOLBORN最新成交，為一個實用255方呎的B座低層B5室，1房間隔，上月底以550萬元售出，實呎21,569元。原業主今年6月底以504.5萬元購入，至今只支付樓價一成，即約50.45萬元訂金，並未有承做按揭，而交易原定於今年10月初完成，惟業主持貨短短一個月即「摩出」，現帳面獲利45.5萬元或9%，即使扣除釐印及佣金等使費，估計仍實賺約24萬元或近5%離場。值得一提的是，該單位對上一手業主，早於2023年8月一手購入，當時作價604.8萬元，至今年6月售出，帳面勁蝕100.3萬元或16.5%，而最新成交價仍較3年前一手成交價低約9%。鍾永良持貨10個月帳賺22%屢錄短炒個案的One Jardine's Lookout，最新則錄知名投資者「炒上炒」獲利個案。中原地產分行高級資深分區營業經理林美珊表示，One Jardine's Lookout 低層D室，實用559方呎，3房1套間隔，望樓及山景，獲上車客以1265萬元購入，實呎22,630元。原業主為鍾永良，去年10月1040萬元於二手市場購入，持貨約10個月，帳面炒貴225萬元或約22%。值得一提的是，該單位曾於2024年10月以約922萬元、實呎16,488元一手售出，其後於去年10月1040萬元沽出，帳面炒貴約118萬元或13%。換言之，該單位兩年來累積升值約37%。事實上，鍾永良過去曾先後在一、二手市場購入該盤至少9伙，共涉6505萬元，除今次沽出之一伙外，今年6月亦以935萬元售出一伙實用392方呎的低層C室1房戶，實呎25,829元，鍾氏2024年10月約694萬元一手購入，帳面獲利241萬元或35%。Blue Coast 3房2468萬沽 兩年帳升兩成另美聯物業助理區域經理楊家俊稱，港鐵黃竹坑站港島南岸Blue Coast本月已錄6宗二手成交，當中1B座低層C室，實用972方呎，3房1套連儲物房間隔，以2468萬元易手，實呎25,391元。原業主2024年約2057萬元一手購入，帳面獲利約411萬元或20%。
成交快訊
嘉湖山莊翠湖居三房戶放盤僅3日 旋即以1.35萬獲「即睇即租」
2026-08-20
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，租金較外區相宜，故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊翠湖居「即睇即租」的成交個案，租金回報率高達8.1厘。謝氏稱，上述成交單位為3期（翠湖居）3座低層H室，實用面積552呎，三房兩廳，放租僅3天旋即租出。租客為外區客，表示鍾情區內校網，而且有交通工具直達工作地點，加上單位內附企裝連少量傢電，房廳景觀開揚，加上租金較外區便宜，經議價後，租客以1.35萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租為24.5元。謝氏續稱，如以業主2010年購入價約200萬作計算，該單位的租金回報高達8.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
同屋苑租客情有獨鍾 1.39萬租入嘉湖山莊麗湖居三房單位
2026-08-20
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，租金較外區相宜，故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊麗湖居「即睇即租」的成交個案，租金回報率高達6厘。謝氏稱，上述成交單位為5期（麗湖居）8座高層H室，實用面積547呎，三房兩廳。租客為同屋苑客，考慮到搬遷方便及個人喜好，指定物色同屋苑單位，鍾情上址屬三房戶，空間感十足且內籠四正，加上業主有600元的議價空間，租客最終以1.39萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租為25.4元。謝氏續稱，如以業主2012年購入價約280萬作計算，該單位的租金回報高達6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
汪敦敬：買舖看長線不做槓桿
2026-08-20
*轉載自2026年8月20日的信報
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.47
較上期
-0.44%
較上５期
+3.47%
以實用面積計算
414.50
較上期
-7.35%
較上５期
-1.47%