精選樓盤
載入精選樓盤...
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 710 萬
物業編號: AN265028
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 370 萬
物業編號: AN266227
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 360 萬
物業編號: AN259398
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
建生邨
高層 實 385 呎
居二價 170 萬
物業編號: AN200745
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 658 萬
物業編號: AN262072
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 500 萬
物業編號: AN265248
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 215 萬
物業編號: AN262416
慧豐園
高層 3房 實 567 呎
物業編號: AN265678
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 07.10.26
2026-10-07
(東方)何文田地43億批出 樓面呎價兩萬 高上限38% 九龍5年最貴 住宅樓市穩步復甦，發展商投地出價進取，對傳統豪宅地段土地更願意一擲千金。何文田佛光街住宅地昨由嘉里建設(00683)以逾43.08億元投得，每方呎樓面地價約20,738元，較市場上限還大幅高出約38.3%，創九龍區呎價5年新高，較對上逾10年前同區官地價格更狂升九成。 嘉里奪標 擬建兩幢住宅 該幅土地上周截標收到逾兩年最多的10份標書，其他投標財團還有新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)、會德豐地產、恒隆地產(00101)、嘉華國際(00173)、華懋集團、中國海外發展(00688)、保利置業(00119)，信和置業(00083)則與鷹君(00041)合作參與。最終地皮由嘉里高價奪得，地政總署指出，中標財團為出價最高投標者。 嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，項目位處九龍市區罕有優質住宅地段，預計興建兩幢樓高25層的住宅大樓，設有住客會所及停車場，中高層單位可享有維港景致，對項目前景具有信心。 事實上，該公司為投地取態相對積極的發展商之一，是次已為年內第二度奪得住宅用地，上一幅為今年2月以逾13.8億元中標的筲箕灣東大街地皮，以最大商住用途計，樓面呎價約9,343元，亦高於當時上限約16.8%。 至於昨日最新批出的何文田地皮，位置毗鄰豪宅屋苑天鑄項目，可建總樓面約20.77萬方呎，預計可建約250伙。 中標發展商須負責興建長者鄰舍中心分處，以及精神健康綜合社區中心分處，相關面積不納入總樓面之內。市場早前估計項目地價約18.7億至約31.2億元，每方呎地價約9,000至約15,000元，最終批出價遠超出市場估算。 較10年前同區官地飆九成 資料顯示，是次成交樓面呎價創九龍區5年新高，對上高位為2021年10月批出的九龍塘廣播道豪宅官地，當時成交呎價約22,464元。若計及全港，對上一幅呎價最高則為2022年2月售出的港島淺水灣南灣道豪宅地，每方呎批出價約62,352元，至今仍是歷來賣地呎價最高土地。 值得一提的是，今次售出的何文田佛光街住宅地，屬於同區逾10年首幅推出的住宅官地，對上一次追溯至2016年3月，區內常盛街豪宅地以逾63.8億元批出，樓面呎價約10,889元。相比之下，最新呎價較當時大幅高出約90.4%。 專家估出售呎價達4.5萬 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，成交地價反映發展商較熱衷鐵路沿線項目，今次屬於市區豪宅用地，相信可打造面積逾2,000方呎的大型單位，對市場吸引力亦會較大。考慮到是次的地價水平，估計將來出售實用呎價約3.8萬至4萬元，意味發展商對豪宅市場憧憬樂觀，亦可見豪宅定位不一定純粹自用，也有一部分買家作投資用途。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦稱，項目中標價遠高於估值，延續上次市建局紅磡庇利街項目的地價升勢，確立「麵粉」市場價格急升的情況。預料日後實用呎價約4.5萬元，將較現時何文田站上蓋項目還要高，相信發展商會利用項目的景觀優勢，主打供應大單位。 (東方)嘉湖劈價半球 呎售7810元 二手交投回落，部分業主劈價吸客，即使過往最受追捧的細價屋苑都有一定減幅。天水圍嘉湖山莊三房單位，放盤不足一個月，累減超過「半球」，僅以每方呎約7,810元易手。 祥益林家倫表示，上述單位為翠湖居1座低層G室，實用面積約548方呎，望中央公園景，原先以貼市價放盤，原業主增加議幅，累積減價52萬元，獲區內客以428萬元購入自住。據了解，原業主於2007年以約123萬元買入上址，持有約19年轉手，帳面獲利約305萬元離場，期內物業升值約2.5倍。 第一城賣430萬降價5.5% 同屬細價藍籌盤的沙田第一城都錄減價成交。世紀21奇豐李嘉文指，單位為45座低層E室，實用面積約284方呎，兩房設計，望內園景，原先叫價455萬元放售，減價25萬元獲承接，成交價430萬元，呎價約15,141元，減幅約5.5%。原業主早於1997年9月以228萬元購入，持有長達約29年，帳面賺202萬元，樓價上升約88.6%。 邁亞美海灣平30萬易手 此外，不少買家都加快搶購減價盤。祥益邱家邦稱，屯門邁亞美海灣1座低層B室，實用面積約631方呎，套三房間隔，區內客年中開始密密睇樓，參觀上址後，見單位設有露台，客廳及房間均望全海景，原業主同時增加議幅，累減30萬元，買家即睇即以650萬元購入自用，呎價約10,301元。原業主於2013年以約485萬元購入，至今約13年漲價約165萬元或約34%。 中原溫旭銘表示，元朗朗城滙1座低層C室一房戶，實用面積約331方呎，叫價560萬元，議價後以535.3萬元易手，呎價約16,172元。新買家為上車客，已租樓多年，因租金持續攀升，睇樓後即還價洽購，議價至深夜，原業主增加減幅，共減24.7萬元成交。單位2018年的一手買入價為528萬元，約8年樓價僅上升約7.3萬元或約1.4%。 (東方)新盤趁市旺 推售浪接浪 西沙盤2C期首批538萬起 擎海I周六賣200伙 全新盤正式出擊，新鴻基地產(00016)旗下西貢十四鄉西沙路項目SIERRA SEA第2C（2）期，昨公布首張價單，涉及105伙，折實平均呎價約13,588元，折實入場費538.22萬元。另外，油塘東源街項目擎海I，昨公布銷售安排，將於周六展開首輪價單銷售，推售200伙。 SIERRA SEA第2C（2）期較對上於1月推出的同系列第2B期，當時首批折實平均呎價約11,328元，高出約20%。新地副董事總經理雷霆形容，今批價單為「再接再厲超筍價」，而對比上月同系列項目二手成交，有約10至15%折讓。 新地代理執行董事陳漢麟補充，首批提供75伙兩房戶及30伙三房戶，實用面積419至679方呎，扣除最高15%後，折實售價538.22萬至942.39萬元，折實呎價約12,517至約14,068元，料價單市值逾7.8億元。 兩房入場及呎價最低單位為Emerald Avenue第1座2樓J室，實用面積430方呎。項目將於今日起對外開放示範單位，並於周五開始收票。是次推出包括「租轉買升級優惠」、「一變二」升級按揭及一萬元新生命現金回贈優惠等。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，SIERRA SEA系列項目有大批向隅客，料首批單位可「一Q清?」。美聯物業高級董事布少明稱，預料項目用家佔約七成，投資客佔約三成，並料項目未來呎租可達50元，回報率約4厘。 芊御一房戶提價4% 同系元朗錦田北芊御，昨更新價單6號，輕微上調兩伙一房戶價格，升幅約4%，並上載最新銷售安排，於周六起展開銷售，以價單推售40伙及招標推售83伙單位，價單折實售價約456萬元起。 另外，越秀地產(00123)旗下擎海I繼續收票，越秀地產（香港）總經理李嘎表示，截至昨午，項目接獲近30,000個認購登記，以價單200伙計算，超額認購逾148倍。項目於今午截票。 周六首輪價單銷售推售200伙，涵蓋114伙一房戶及86伙兩房戶，實用面積285至503方呎，折實售價375.94萬元起，折實呎價約13,008元起，平均折實呎價約14,211元。價單銷售將分兩組進行，A組可購入兩至4伙單位，上限為87伙。B組可購一至兩伙，上限113個。周日則以招標推售20伙三房戶，實用面積714至721方呎。 深水灣徑8號兩伙套5.1億 港島區豪宅項目錄大額成交，南豐集團等合作的壽臣山深水灣徑8號，昨售出兩伙四套戶，套現約5.1億元，分別為1座12樓B室及2座12樓C室，實用面積3,641方呎及4,214方呎，成交價約2.36億元及約2.74億元，呎價均屬65,000元。兩伙相鄰單位均由同一組買家大手購入。項目暫累售22伙，套現逾60億元。 澄林設26幢獨立別墅 此外，遠東發展(00035)等合作的西貢蠔涌西貢公路181號項目，昨公布命名為澄林。遠東發展中國及香港發展總經理邱詠禧表示，項目設26幢獨立別墅，均採四房四套間隔，每幢採三層設計，實用面積約1,900至2,800方呎，預計關鍵日期為2027年6月1日。 (東方)豪宅成交：天御中層傳1.28億易手 一年速賺2463萬 樓價從低位反彈，帶挈不少投資者短線獲利沽貨，甚至售價逾億元的超級豪宅也「有得炒」。去年才開售的西半山天御，市傳已錄得首宗二手買賣，一手業主持有約一年帳面速袋近2,500萬元。 世紀大廈16載升值九成 市場消息透露，上述成交單位為項目第一期中層B室，實用面積約2,335方呎，今年8月以約1.45億元連車位放售，有指新近剛降價至約1.28億元易手，呎價約54,818元。單位去年10月一手購入價逾1.03億元，至今樓價顯著升值約2,463萬元或約23.8%，有機會成為2024年樓市全面撤辣後賺價最大的短線轉讓個案。 傳統豪宅地段成交保持活躍，資料顯示，中半山世紀大廈2座一個低層四房單位，實用面積約2,786方呎，最新以約9,992萬元登記成交，呎價約35,865元。單位2010年11月註冊購入價約5,250萬元，至今近16年升值約4,742萬元，漲幅約90.3%。 此外，北角柏蔚山近期連錄兩宗買賣，惟有人歡喜有人愁，中原林龍南表示，屋苑1座中層F室，實用面積約906方呎，套三房間隔，望內園池景，成交價約2,080萬元，呎價約22,958元。原業主去年才以約1,800萬元購入單位，持有約一年帳面賺約280萬元，升幅約15.6%。 不過，另一宗成交屬蝕讓個案。他指出，該盤1座中層G室，實用面積約617方呎，兩房間隔，同樣享有內園池景，單位以約1,350萬元沽出，呎價約21,880元。原業主於2018年以約1,761萬元買入上址，至今約8年帳面虧損約411萬元或約23.3%。 另一邊廂，西南九龍天璽也有業主蝕賣離場，資料顯示，項目天鑽璽高層B室，實用面積約678方呎，早前以約3,800萬元登記成交，呎價約56,047元，較2021年一手購入價貶值約1,378.36萬元或約26.6%。 (明報)中小行回贈2%搶按揭 高才2.5% 大幅提高0.6百分點 分析：追趕全年業績 臨近年底，各大銀行積極爭奪按揭業務，市場競爭進一步升溫。繼早前創興銀行及交通銀行將按揭現金回贈上調至1.7%後，有市場消息傳出，本港一家中小型銀行昨日上調按揭現金回贈，由原本1.4%提高至2%，增幅0.6個百分點；若申請人屬高才通等政府人才計劃獲批人士，可額外獲0.5%現金回贈，意味總回贈達2.5%。 上述按揭計劃適用於私樓或居屋新造按揭、轉按、按揭額200萬元以上的按保申請，而300萬元按揭額以上非按保亦適用。至於貸款額介乎200萬至300萬元的非按揭保險計劃，現金回贈則為0.3%。若同時透過網上申請，並符合綠色按揭相關條件，則可另獲300元網上申請回贈，以及最高3000元綠色按揭回贈。 上商：港元拆息升 抵消部分息差收窄 上海商業銀行研究部主管林俊泓解釋，可能受息口較高影響，個別銀行貸款客戶提早還款，因而轉攻按揭以達年終貸款目標。他認為銀行資產負債表擴大雖或令息差受壓，但另一方面隨着港元拆息上升帶動現有貸款利息收入上升，亦能抵消部分息差收窄壓力。 中原按揭董事總經理王美鳳稱，近期銀行之間的按揭回贈差距進一步擴大，主要由於各銀行按揭產品種類及競爭力、按揭業務目標及達標進度，以及綜合資金成本等方面的差異增加。目前按揭回贈視乎銀行、貸款額及目標客戶群而異，主流介乎1.2%至1.5%，個別可達2%至2.5%，認為有助銀行吸納按揭客戶及特定目標客群。 港銀貸存比率 09年10月後新低 王美鳳預期，踏入第四季部分銀行或會加大樓按業務力度，以追趕全年業績，同時銀行亦會開始爭取按揭申請，準備明年第一季上會及提取貸款的個案。針對本港銀行的最新港元貸存比率為69.33%，為自2009年10月後新低（見圖），王美鳳認為，在資金充裕下，銀行提高按揭回贈有助吸納按揭客戶，預期將有更多銀行上調回贈，以提升樓按業務競爭力。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，大型銀行連環出招，先後推出定息計劃及「先P後H」等低息方案強勢搶客；中小型銀行在利率與產品結構上難以直接硬碰，唯有選擇以更進取的進取的回贈比率反擊。 莊錦輝指出，2.5%按揭回贈已是近兩三年來最高，以500萬貸款額計，貸款人可獲12.5萬元的回贈，相當於銀行幫貸款人供樓半年，並相信個別的按揭計劃屬於限時限額性質，而銀行的按揭競爭會持續至年尾，屆時按揭回贈將會回落。他特別提醒有置業或轉按需求人士，應及早準備好齊全的入息證明文件並遞交申請，以鎖定當前回贈優惠。
成交快訊
屯門悅湖山莊中層三房累減至410萬錄成交
2026-10-07
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，屯門悅湖山莊位於屯門南部的成熟住宅區，交通網絡完善，屋苑門口及鄰近的屯門碼頭巴士總站設有多條路線前往市區，從屋苑步行約5-7分鐘即可到達輕鐵兆禧站或屯門碼頭站，輕鬆接駁至屯馬綫屯門站，前往全港各區。日前分行錄得一宗屯門悅湖山莊的居二市場買賣成交個案。陳氏稱，上述所錄成交單位為10座中層A室，實用面積588呎，三房兩廳。新買家為區內綠表客，表示熟悉該區，鍾情單位屬三房間隔，方廳設計相對實用，加上業主有議價空間，由最初放盤叫價460萬減至410萬(居二市場價)，新買家有感樓價可以負擔，決定購入，以實用面積計算呎價為6,973元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
區外客年繳14.4萬元租屯門寶怡花園
2026-10-07
祥益地產執行董事謝澤銘表示，日前屯門寶怡花園錄得一宗區外客「即睇即租」的成交個案，該單位的租金回報率高達3.6厘。 謝氏稱，上述所錄成交單位為1座高層C室，實用面積415呎，兩房一廳，日前業主放盤僅1日便火速獲區外客垂青。租客鍾情單位附設企理裝修，客廳及房間均擁開揚景觀，加上業主考慮到租客願意一次過預繳全年租金，故減租500元，上述租客遂便決定「即睇即租」，以月租1.2萬元合共涉資14.4萬元承租單位，平均呎租為28.9元。謝氏續稱，如以業主於今年約396萬元的購入價作計算，該單位的租金回報率高達3.6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
樓市高位整固 降泡沫風險
2026-10-07
*轉載自2026年10月07日的大公報 原文：近期市場預期美國未來一年內加息4次，其中富達國際預測明年首季末之前聯儲局還會加息3至4次。美國加息，香港當然要審慎面對，但不需要過份悲觀，其實筆者長期也認為，包括在之前當大家都認為美國會減息的時候，我也強調應該用中性態度來評估，即是不論加息、減息，香港受影響的衝擊應不會太大！要以中性態度面對是因為國際局勢甚至金融因素也波譎雲詭，任何時候不宜太樂觀或悲觀，否則容易失預算及亂了投資陣腳。從數據看事實，香港雖然奉行聯繫匯率，港元與美元掛鉤到7.75至7.85港元兌1美元的水平，我們當然需要尊重這個機制，香港選擇聯繫匯率是因為我們尋求穩定，但並不是等於我們與美元有從屬關係！當然港元亦不是美元的影子，香港商業銀行的借貸主要考慮銀行體系的存款資金（逾20萬億港元存款）及同業拆息市場（銀行同業流動資金，即銀行結餘，逾5百億港元），以及有1.36萬億港元的未償還外匯基金票據及債券可用於調節銀行同業流動資金。筆者認為本港只要有足夠的柔韌性，美國加息並不是金融重要因素的一切！加息未必等於市道一定差、價格一定跌！正如減息未必等於市道一定好、價格一定升！很多時是因為經濟欠佳所以才減息刺激經濟，也許多時是因為通脹過高所以才加息作壓抑！通脹、經濟增長與利息是互為因果的！單看息口加減去評估市場結果，容易判斷錯誤，如果高通脹和經濟增長快過加息來臨，加息帶來的衝擊就相對比較少，所以面對美國加息，香港息口機制的柔韌性是最重要。當然我們不是絕對百分百同日追隨美國加息，是要付出代價的，這樣會引致套息交易，在聯繫匯率之下，金管局要入市至銀行結餘下降至一個不足的水平的時候，香港就有機會要加息。若香港銀行同業流動資金充足，我們就有底氣放緩一步加息了。說到這裡，我們要說說美國和香港的住宅按揭分別，美國主流是30年期固定利率的按揭；香港主流是以Hibor為基礎的浮動利率按揭（H按，例如H+1.3），有最優惠利率（P）為基礎的封頂位（CAP，例如P-1.75厘為3.25厘的水平）作保護。即是說香港小市民的住宅按揭加息其實已設有一個上限！這些滯後和加息上限，就是香港的柔靱性，令到經濟增長和通脹來得比加息早（或不會太遲）。美國加息周期由2022年開始直至2023年最高累計加息幅度為5.25厘，2024年開始減息，2026年9月暫加一次息，截至最新美國累計加息為3.75厘。而香港因為經濟情況與美國不同，所以滯後美國加息的潛在幅度。香港最優惠利率（P）在2022年至2023年共跟加0.875厘，2024至2025年共減回0.875厘，最新的最優惠利率已還原至未加息前。換言之，香港最優惠利率滯後美國聯邦基金利率加息幅度約3.75厘，這並不等於香港可以脫離美國加息步伐，只是代表我們有足夠韌性、經濟增長和通脹先發揮作用，令衝擊大減和軟著陸！君不見銀行界最近先後推出不少定息計劃，中銀香港甚至推出「特優先P後H」按揭息率計劃，反映香港銀行面對後市加息並不悲觀，足見香港金融柔韌性充足。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-09-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.59
較上期
-0.22%
較上５期
+7.64%
以實用面積計算
459.73
較上期
+3.03%
較上５期
+8.65%