精選樓盤
載入精選樓盤...
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 710 萬
物業編號: AN249714
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 619 呎
物業編號: AN264881
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 11.08.26
2026-08-11
(東方)業主掟貨 二手見紅 青怡4年貶14% Wetland Seasons Bay輸125萬 本地二手交投持續放緩，部分業主為求出貨，繼續蝕賣吸客。青衣連錄4宗虧損沽貨個案，包括青怡花園一個兩房單位，成交價約478萬元，物業約4年貶值約13.9%。天水圍Wetland Seasons Bay高層戶，剛以478萬元易手，原業主持有約5年帳蝕逾125萬元。 市場消息透露，上述為青怡花園1座中層A室，實用面積約343方呎，曾叫價約500萬元，最終減價22萬元沽出，成交呎價約13,936元。據了解，原業主於2022年中以約555萬元購入，持有物業至今帳面虧損約77萬元離場。 美景高層跌價28% 同區美景花園5座高層單位，實用面積約360方呎，市傳近日亦以428萬元易手，呎價約11,889元，買入不足5年帳蝕約167萬元，樓價跌幅約28.1%。區內海欣花園1座高層H室，成交價約686萬元，以單位實用面積約503方呎計算，呎價約13,638元；原業主2019年買入，期內貶值約52萬元或約7%。連同該批蝕售單位，青衣過去周末期間共約7宗二手買賣， 半新盤蝕幅更顯著。美聯王亦倫表示，Wetland Seasons Bay第2期1A座高層戶，實用面積約363方呎，一房連士多房間隔，叫價510萬元，議價32萬元，獲買家承接自住，呎價約13,168元。原業主於2021年11月以約603.8萬元買入，物業期內貶值約20.8%。 溱柏6年蒸發百萬 元朗過去周六、周日錄至少8宗二手買賣。市場消息稱，溱柏6座低層單位，實用面積約598方呎，最近以約585萬元放售，終降價至約578萬元沽出，呎價約9,666元。單位2020年買入價約678萬元，期內樓價下跌約100萬元或約14.7%。 中原胡耀祖亦指，馬鞍山8月暫錄約20宗二手買賣，較上月同期增加約兩成，其中馬鞍山中心3座中層F室，實用面積約381方呎，兩房間隔，叫價約585萬元，議價後以557.8萬元易手，呎價約14,640元。新買家為上車客，買入單位自用。原業主於2018年以600萬元購入，約8年帳面蝕約42.2萬元，跌價約7%。 同區指標二手屋苑都錄蝕賣個案。世紀21奇豐莊瑞生表示，新港城A座高層4室，實用面積約568方呎，三房設計，原業主於2019年中以820萬元購入上址，原先以買入價放售，最終再減價30萬元，以790萬元轉手，呎價約13,908元，持有約7年帳面虧蝕30萬元，期內貶值約3.7%。 此外，租客趁低轉租為買。中原溫明峯指，荃灣荃景花園3座高層F室兩房戶，放盤僅約10日，減價10萬元，外區租客以480萬元承接，呎價約12,632元。單位約8年樓價下跌約36萬元或約7%。 (東方)港商業地產投資額去季飆1.2倍 商舖及寫字樓交投大升，推動香港商業地產投資市場復甦。仲量聯行指出，今年第二季呈現強勁反彈，成交額按年飆約1.29倍至約31億美元；上半年總成交額則達47億美元，按年增長約90%。 該行表示，在低基數效應下，香港市場第二季成交量按年錄得3位數增長，如此強勁的表現，主要由於投資者選擇吸納能提供即時穩定收益的資產。商廈市場方面，皇后大道中299號及ONE BEDFORD PLACE等銀主盤成為交投主力，而寫字樓租賃勢頭向好，預料進一步為市場注入動力。商舖物業價格調整已基本喘定，令成交量保持穩定。 仲量聯行香港資本市場部主管陳國章稱，香港商業地產投資市場依然高度活躍。儘管宏觀經濟持續存在不明朗因素，息口環境複雜，仍看到資金源源不絕地流入本港市場。近期市場錄得多宗矚目的基座商場及豪宅項目交易，反映買家入市意欲持續，以及投資者對特定資產類別充滿信心。 亞太區上半年金額破紀錄 本港市場的強勁表現亦推動亞太區市場的廣泛復甦。今年第二季，亞太區商業地產投資額按年上升約38%至455億美元；上半年總成交額則達925億美元，按年增長約35%，創下歷來表現最佳的上半年。事實上，半導體及汽車需求殷切，為工業製造業帶來支撐。 該公司亞太區資本市場行政總裁Stuart Crow認為，儘管投資者需應對變幻莫測的地緣政治環境，以及通脹居高不下，導致區內減息周期逆轉的挑戰，但第二季龐大的交易規模足以證明市場資金依然充裕。在供應短缺及重置成本上升的推動下，幾乎所有主要市場及板塊的租金增長前景均極具吸引力。寫字樓及商舖市場重現巨額交易，印證全球大型投資者正抓緊機會，吸納重新定價的優質核心資產。 (東方)至HIT成交 新界：寶怡兩房呎售9373元 ●祥益龍超君表示，屯門寶怡花園3座中層C室兩房戶，實用面積約415方呎，年輕情侶見單位附設裝修，可即時入住，屋苑位置亦鄰近家人居所，方便互相照應，加上原業主增加議幅，最終減價31萬元，以389萬元購入，呎價約9,373元。 (東方)新批按保額量齊月降兩成 上月新取用佔比跌穿10% 創6年半新低 本港新批住宅按揭保險數字顯著下跌，7月該類按揭宗數錄逾1,100宗，較6月大幅減少逾兩成，涉及金額更挫逾25%，兩項數字均為兩個月新低；同時，新取用按保佔整體住宅按揭宗數比例，跌穿一成，創逾6年半新低。 根據香港按揭證券公司最新公布的數據，上月新批按揭保險宗數有約1,126宗，較6月約1,445宗，減少約319宗，按月下跌約22.1%。新批按保金額約62.76億元，較6月約83.84億元，按月減少約21.08億元，跌幅約25.1%，宗數及金額均創過去兩個月新低。 平均貸款增至550萬 至於新取用按保宗數按月輕微回落約18宗，跌幅約3.4%至約510宗。新取用金額則按月稍為增加約900萬元，上升約0.3%至約28.05億元，創過去4個月新高。而平均新取用按保貸款金額約550萬元，按月回升約20萬元，增幅約3.8%，其中一手物業佔比約18%，二手物業佔比則較多，達約82%。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，樓市經歷持續多個月旺勢後，6月起步入短期整固，期間按揭申請跟隨回落，加上自從樓宇按揭政策全面放寬，銀行按揭成數上限恢復至七成，以及市場上非按保用家，如投資客的入市比例上升，導致整體市場對高成數按揭保險的依賴及需求，出現結構性減少；在上述因素下，影響7月按保數字出現跌幅。 首7月宗數5載最少 以累計數據作統計，今年首7個月新批按揭保險宗數錄得8,207宗，金額錄得約451.56億元，分別較去年同期減少約1,657宗及39.29億元，跌幅約16.8%及約8%，兩項數字均為5年同期最少；2021年同期高位時，兩項數字分別達約36,915宗與2,052.79億元。 另外，首7個月新取用按保方面，新取用按保宗數共錄得約3,468宗，按年減少約644宗，跌幅15.7%；金額則按年下降約21.63億元，下挫約10.6%至約183.33億元。 今年截至7月，按保數字按年錄得跌幅，整體按揭保險使用比例進一步下探至低位。王分析，基於樓按政策已全面放寬至七成按揭，多了買家選擇以低至三成首期置業，而毋須透過按揭保險上會，降低了對高成數按揭保險的依賴，令到按保需求出現結構性減少。 數據顯示，6月按保使用比例所佔整體住宅按揭宗數比例，已降至約9.5%的低水平，創下逾6年半以來新低，與政策放寬前逾30%的高位形成強烈對比。此外，隨着多元化客源重返樓市，投資客入市比例回升，而該類非自用性質的物業並不適用於高成數按保，亦是導致按保市場滲透率維持在低水平的關鍵因素之一。 (東方)公居屋成交：屏欣苑未補價售370萬賺八成 儘管樓價上升乏力，但近年以折讓價出售的新居屋，如今轉售仍有可觀利潤。天水圍屏欣苑一房單位以370萬元未補價第二市場價易手，一手業主持有約8年帳面獲利超過八成。 利嘉閣蕭啟諾表示，上址為B座中層28室，實用面積約384方呎，成交呎價約9,635元，屬偏高水平。新買家為區內家庭客，見單位內部裝修保養得宜，睇樓後即決定入市。原業主於2018年以約204.7萬元向房委會購入，至今大幅升值約165.3萬元，漲幅約80.8%。 屯門居屋龍門居近日亦連錄未補價買賣，祥益黃慶德表示，屋苑13座低層G室，實用面積約592方呎，三房間隔，叫價500萬元，累減82萬元，獲區內綠表客以418萬元承接，呎價約7,061元。原業主2010年持有至今帳面獲利約318.2萬元，賺幅約3.2倍。 至於該屋苑10座低層H室，實用面積約592方呎，三房設計，第二市場成交價446.8萬元，呎價約7,547元，新買家為白居二客。 兆邦苑23年升逾6倍 同區居屋兆邦苑則錄已補價自由市場買賣，他續指，該盤低層4室，實用面積約375方呎，兩房設計，成交價295萬元，呎價約7,867元。原業主2003年僅以約40萬元購入，現轉讓帳賺約255萬元，升幅約6.4倍。 公屋市場亦有長情業主獲利個案，美聯葉容生稱，粉嶺祥華邨祥和樓中層4室，實用面積約423方呎，未補價第二市場叫價250萬元，終減至230萬元售出，呎價約5,437元。單位2011年7月購入價約34.34萬元，至今升值約195.66萬元或約5.7倍。 (星島)豪宅屋苑掀起天價搶租潮 正值暑假傳統租賃旺季，租盤供不應求情況加劇，推動租金加速攀升，當中豪宅單位表現最矚目；消息指，淺水灣影灣園一個複式大宅，以每月38萬破頂價租出，呎租高達104元；而屯門滿名山一幢單號屋，以每月25萬新高價租出，創屯門區新高紀錄。業界人士指，本港經濟持續好轉，吸引不少海內外公司來港落戶，帶動高管進駐，對豪宅需求大增，進一步推高豪宅租市，並掀起天價搶租潮。 市場消息指出，淺水灣影灣園1座一個複式大宅，面積3647方呎，最新以每月38萬獲豪客承租，呎租更高達104元，創下該屋苑新高紀錄。 影灣園月租38萬破頂 滿名山山庭一幢單號洋房，面積2857方呎，另連183方呎平台、1136方呎花園、957方呎天台，屬4房大宅，最新獲豪客擲25萬承租，月租創該區月租新高紀錄，打破該屋苑2017年入伙以來新高，甚至媲美山頂豪宅，呎租約88元。據了解，業主於2020年以7877萬購入，現可享約3.8厘租金回報。 滿名山25萬屯門新高 九龍塘金巴倫道43號，現址為文娜雅拔幼稚園（九龍塘），最新以每月17.5萬續租2年，租約期至2028年8月中旬；翻查資料顯示，對上一份租約舊月租每月約16.3萬，是次續租較舊租金高出約1.2萬或7.4%；而該幼稚園自2010年起承租該單位，連同新租約 迄今已續租6次。 山頂雲嶺山莊3E座一個面積2334方呎單位，最新獲豪客斥資每月14萬承租，呎租約60元；雲嶺山莊由8座豪宅組成，共提供35個單位，面積介乎2206至2334方呎。 大潭紅山半島D區松柏徑一幢單號屋，面積2730方呎，最新以月租10萬租出，呎租約37元；據了解，該大宅業主早於1998年以3150萬購入，現時可享約3.8厘租金回報。 元朗柏巒1期雙號屋，面積3493方呎，屬5房大宅，以每月8萬租出，呎租約23元；單位業主於2018年以3848萬一手購入，現租出單位可享2.5厘租金回報。 中原分行高級分區營業經理高偉鴻表示，西半山寶翠園5座高層G室，面積1109方呎，採3房套連工人套間隔，可享全海景，最新以6.7萬租出，呎租60元。據了解，業主於今年4月以3308萬購入，收樓後迅速租出，現可享2.4厘租金回報。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，受惠於政府各項搶人才政策，住宅租金升勢強勁，料下半年租金升約5%，屆時將再創新高；現時豪宅單位租客主要為專才優才等高級管理人員，以及不乏海外從事金融業務的高管等。 美聯高級董事布少明表示，本港經濟持續好轉，吸引不少海內外地公司來港落戶，加上在政府搶人才政策下，不少內地專才、海外高級人員進駐香港，加上目前市場上亦不乏「老闆級」人士均以租樓為主；以及過去數年豪宅單位供應持續減少，在目前需求增加下，進一步推高豪宅租市，並掀起天價搶租潮。 (星島)21 BORRETT ROAD逾2.88億連沽2伙 超級豪宅新盤表現亮眼，持續錄得逾億大額成交，最矚目為長實發展的中半山波老道超級豪宅21 BORRETT ROAD，項目第2期應天及第1期昨日合共售出2伙4房雙套連儲物房大宅，總成交價逾2.88億。 項目最新售出的單位，包括第2期應天10樓09號室，單位面積2137方呎，成交價逾1.4億，呎價約65800元。受到應天銷情帶動，項目第1期銷售同樣報捷，昨日售出8樓07號室，面積2316方呎，成交價近1.48億，呎價約63731元。 陳詠慈：造價有上調空間 長實營業經理陳詠慈表示，項目第1及第2期於短短不足兩個月合共套現近25億，反映市場對億元超級豪宅需求有增無減，在市場「買少見少」情況下，買家對這類物業決策果斷。 發展商考慮市場價格走勢、項目稀缺性等相關因素，相信未來成交價將會有上調空間。 陳氏續指，項目的地理優勢、高私密的規劃及頂尖配套，吸引不少本地老牌家族、政商名流、家族辦公室及內地實力買家，作為資產配置及財富傳承的選擇。 中半山波老道21號分為兩期發展，均已屬現樓，當中第1期提供115伙分層住宅單位，包括106伙標準分層單位，主要屬4房雙套及5房雙套設計，面積2154至2945方呎，同時設有特色戶，面積2075至3378方呎 。 應天共提供66伙，當中60伙屬標準分層戶，主要屬3房雙套及4房雙套設計，面積1875至2193方呎，其餘6伙為特色單位，包括4伙連前庭特色單位，以及2伙頂層連天台特色戶。應天自推出以來連錄破頂價成交，20樓10室頂層連天台大宅，以逾3.8億連兩個車位成交，呎價12.6萬，成交價及呎價創項目新高，並創今年以來全港一手住宅單位成交呎價新高。 (明報)芊御周六價單賣73伙 部分加價最多4% 正當會德豐古洞北PARK SILICON正在收票之際，早前開售的新地（0016）旗下樓花期長約10個月的元朗錦田芊御，昨更新3張價單，涉及53伙單位，實用面積由290至413方呎，包括6伙一房及47伙兩房，部分單位價格上調2%至4%。項目至今累售321伙，套現逾17.2億元。 發展商同日上載銷售安排第4號，於本周六進行新一輪銷售，推售114伙，當中73伙以價單形式發售，涵蓋6伙一房及67伙兩房單位，單位實用由290方呎至413方呎，折實價由421萬元至588萬元，折實呎價13,109元至14,872元。入場單位為1座6樓H室及1座6樓J室，實用同為290方呎，折實價421萬元，實呎14,517元；而折實呎價最低單位為2座3樓M室，實用412方呎，折實價540.09萬元，折實呎價13,109元。另有41伙以招標形式發售，包括8伙3房1套單位及33伙天台特色單位，實用由289方呎至758方呎。其中天台特色戶為首度推出市場。 北角海璇3房連車位7365.6萬售出 此外，隨着里數旅行KOL小斯完成新地北角海璇特色戶成交後，該盤1B期錄得本月首宗一手成交，以招標售出第5座6樓B室，實用1488方呎，3房1套連工作間間隔，連車位以7365.6萬元售出、實呎約4.95萬元，買家成交期270日。同系已屆現樓的啟德天璽‧天2期，亦錄大額成交。據成交紀錄冊顯示，透過招標售出第1座（Elite Zone）10樓A1室，實用908方呎，為4房1連工作間設計，連車位成交價3668萬元，實呎40,396元，買家選用240日付款期。 應天再沽兩伙4房戶 共涉逾2.88億 至於長實（1113）中半山波老道超級豪宅「應天」連同第一期銷售，項目推出約兩個月，共套現近25億元。最新錄得兩宗4房雙套連儲物房大宅成交，總成交價逾2.88億元。其中10樓09號室，實用2137方呎，成交價逾1.4億元，實呎65,800元；第一期8樓07號室，實用2316方呎，成交價近1.48億元，實呎63,731元。 另建灝地產旗下赤柱ONE STANLEY，最新推出全新29號洋房，命名為「Themis」，將於9月1日起招標發售。洋房實用3382方呎，4房4套連書房套、工人套間隔，前後花園1126方呎，天台737方呎。 (明報)渣甸山谷柏道19號屋地 意向價9.8億放售 豪宅物業成交量顯著上升，有渣甸山業主高價放售物業。第一太平戴維斯表示，獲委託出售東半山渣甸山谷柏道19號，業主意向價約9.8億元，較14年多前購入的4.68億元高逾1倍。資料顯示，物業佔地約16,360方呎，現為一幢兩層高的獨立地段洋房，實用約7608方呎，6房間隔，另附酒窖、工人房、多用途室及保安室，同時設有1萬餘方呎戶外空間、私人游泳池及獨立健身室，每層均設有平台花園。 以上述業主意向價9.8億元、現有實用面積7608方呎計，每方呎意向價約12.88萬元。值得留意，項目已獲批則約9816方呎，以此計算，即項目每呎樓面地價約9.98萬元。第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，物業已全面翻新，買家可即買即住。原業主2011年底12月以4.68億元購入，若成功以意向價出售物業，即持貨逾14年，帳面將獲利5.12億元或逾1倍。 禮頓山3房5600萬易手 14年帳升逾千萬 另跑馬地指標豪宅禮頓山再錄逾半億成交，中原高級資深分區營業經理林美珊表示，跑馬地禮頓山8座高層A室，實用1240方呎，3房1套連工人套間隔，向南享馬場景及山景，最新連車位以5600萬元成交，實呎45,161元。代理透露，買家為本地換樓客。原業主2012年以4500萬元連車位購入單位，持貨14年，帳面獲利1100萬元，單位升值24%。
成交快訊
嘉湖山莊同屋苑客面臨加租壓力 決定以1.2萬轉租兩房戶
2026-08-11
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，租金較外區相宜，故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊麗湖居「即睇即租」的成交個案，租金回報率為2.9厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為5期(麗湖居)3座中層F室，實用面積442呎，兩房兩廳。租客為同屋苑客，由於原租所面臨加租，經考慮後，決定由三房轉租兩房單位，減輕租金承擔，主要鍾情單位屬同屋苑，方便搬遷，而且毋須重新適應新環境，加上租金符合預算，遂便決定以1.2萬「即睇即租」，以實用面積計算呎租27.1元。謝氏續稱，如以業主於2022年以約500萬購入價作計算，該單位的租金回報率為2.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門澤豐花園性價比高 實用呎售七千餘元
2026-08-11
祥益地產首席客戶經理陳秀春(Amy Chan)表示，日前屯門居屋澤豐花園錄得一宗區內客的買賣成交個案，原業主於2016年以約317萬(自由市場價)買入，是次轉手帳面輕微獲利約11萬。陳氏稱，上述所錄成交單位為2座低層J室，實用面積433呎，日前獲區內客垂青。該買家鍾情單位附設企理裝修，加上客廳及房間均擁開揚景觀，上述買家認為單位價格吸引、性價比高，遂便決定以328萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7575元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
正視人口老化 長者屋有實際需求
2026-08-07
*轉載自2026年8月7日的信報 原文：本文拋磚引玉想討論的是「長者屋」。所謂拋磚引玉並非自謙，筆者的確不是長者屋專家，但十分認為香港今日已進入人口老化社會，長者居所的問題值得認真探討，事實上，香港在這一方面的步伐，似乎遇上了阻滯而減慢了。筆者本身也是長者，對於市場認知上一個常見誤解頗有體會，就是一般人認為年長就不需要換樓，其實，改善環境配合成長階段的需要十分合理，香港年長人士是最大的人口族群（60歲或以上人口佔比34%，詳見附圖），這些人口族群其實在住屋上的需要也有所改變，有些需要大換細，有些需要逆按揭配合退休財務安排，有些需要為資產傳承作部署，更加多需要配合安老和護理服務！香港是世上最富裕的城市之一，根據瑞銀最新發布的《全球財富報告》，香港人均財富逾5百萬港元全球排名第四，社會有足夠財富！更有調查顯示，每3個持有過百萬港元流動資產的港人，便有1位有意退休後移居大灣區內地城市生活，而深圳是當中最熱門的首選目的地，即是說我們有足夠的養老需要，可能讀者認為找大灣區配合就可以了，大灣區的確是一個很好的選擇，但有好的選擇不等於我們要依賴大灣區而放棄自己！正正因為香港有貧富懸殊，我們更加應該要用「有錢人的長者屋」去支持「資助長者屋」！香港的房屋政策本來就是這個結構。我們先為讀者簡介一下香港長者屋的情況，有組織地去做的，不能不說早在1999年高瞻遠矚的香港房屋協會（房協），首創並推出「長者安居樂」住屋計劃！以「持續照顧退休社區概念」（Continuing Care Retirement Community, CCRC）為設計基礎，並因應本地情況，創新採用「垂直持續照顧模式」，樓上為長者友善獨立自住單位，樓下提供多元化的社交活動及康樂設施，同一大樓內亦設有專業完善的保健、醫療、復康設施和服務，關注住戶不同健康階段的護理需要。「長者安居樂」住屋計劃為年滿 60歲中等收入人士，以 長期租約」提供集居住、康樂設施與醫療護理於一身的居所，住戶只需一次過繳租住權費，即可終身租住，每月只需繳付管理費和基本服務費 / 綜合服務月費以及差餉即可，免除續租加租、大廈保養維修等不可預期的經濟壓力，讓退休生活安枕無憂。應提一提其士集團與基督復臨安息日會港澳區會合作發展的「曦蕓居」，項目位於跑馬地雲地利道，是全港首個「醫社合一」型的高端退休社區。項目樓高21層，共提供168個住宅單位，單人單位400多呎起。大樓內設有護理安老院、康健中心、室內恆溫泳池、空中花園、中西餐廳等，以滿足住客生活上不同層面的需要，享受更豐盛的退休生活。而入住門檻方面，住客同樣必須為60歲以上的長者，並需購買價值700萬至1800萬元的債券及成為會員後才可入住，入住後更會按住戶所需的服務收取月費，每月費用約5.5萬元起。無論房協或其士集團的長者屋的設計，兩者皆以持續照顧退休社區概念為藍本，透過「垂直持續照顧模式」與「垂直建築方式」實現。筆者十分認同香港的長者屋發展，亦有很多朋友為有關項目表示讚賞，同時表示需要，但房協主席凌嘉勤今年在電台節目中透露，未來十年的房屋計劃內將不會再興建新的「長者安居樂」住屋計劃項目，原定兩個重建項目共800個單位「長者安居樂」單位，將重新規劃並改劃為其他房屋用途。另外，從新聞所見，曦蕓居的發展商其士集團認為銀色產業剛起步，高端市場有需求，但政府要在政策上推動，才可以令更多人願意投資。我認為發展長者屋未必是市場不容許，很可能是香港對長者屋的發展未成熟，希望政府關注和了解真實情況。值得深思的一個實例就是：天水圍濕地公園路原本規劃興建香港房屋協會長者屋的地皮，因建築成本高昂及生態干擾等問題在2013年決定停建並取消。政府其後將該地皮（天水圍第115 區）改劃為私人住宅用途，發展為現時的新鴻基地產私人屋苑系列，包括Wetland Seasons Park及Wetland Seasons Bay。最後新鴻基將有關地皮發展成為質素和居住環境也很理想的優秀屋苑！當年房協面對多個部門的要求顯然應付不來！但我最近看到政府發展北部都會區在發展方面作出很大的放寬，例如簡化城市規劃程序、加快支付收地補償、促進工程創新和提質、簡化申請建築噪音許可證的程序和要求、便利和規管跨境要素流動，以及為指定地區成立法定機構。本文只是作為長者市民的拋磚引玉，筆者希望政府能夠找到一個發展「有錢人的長者屋」去支持「資助長者屋」的方案，何況這亦是一個很巨大的產業，我們應該發展得更好。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
418.03
較上期
+1.18%
較上５期
-0.84%
以實用面積計算
458.28
較上期
+16.50%
較上５期
+11.45%