精選樓盤
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NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
邁亞美海灣
中層 2房 實 473 呎
物業編號: AN264916
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
豫豐花園
中層 2房 實 396 呎
售 410 萬
物業編號: AN264407
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 28.07.26
2026-07-28
(星島)芊御乘勢周內第3輪銷售114伙 新地旗下元朗錦田芊御兩輪銷售均取得沽清成績，發展商乘勢加推「添食」，昨日發出新一份銷售安排，推出價單上的68伙於本周六（8月1日）以先到先得方式推售，折實入場價406萬；另推出46伙同日起以招標方式發售，合共推售114伙。 芊御本周六推售68伙價單單位進行第3輪銷售，包括新一張5號價單及舊價單單位，涵蓋7伙1房、49伙2房及12伙3房連套房單位，面積介乎290至498方呎，以最高折扣16%計算，折實售價406萬至664.83萬，折實呎價由12250至14550元。 價單涉68伙 價單售價最平單位為3座9樓F室，面積290方呎，屬1房間隔，折實入場價為406萬，折實呎價14000元；售價最高為2座17樓L室，面積498方呎，折實售價664.83萬，呎價13350元。 呎價最低的單位為3座9樓A室及3座9樓M室，面積分別為413及412方呎，均屬2房間隔，折實售價為505.93萬及504.7萬，折實呎價12250元。 呎價最高的單位為3座16樓E室及同層G室，面積均為360方呎，計算折扣後，折實售價均為523.8萬，呎價14550元。 同日起標售46伙 發展商推出46伙於同日起以招標方式發售，包括14伙3房連套房單位及32伙平台特色單位，面積由250至570方呎。項目屢錄火熱銷情及高價成交，反映市場承接力強勁，新一輪推售料將繼續吸引市場目光。開售當日發展商取消分組揀樓模式，以先到先得方式發售。 項目過去周末進行次輪銷售，推出118伙價單單位即日沽清，並即晚加推新一張5號價單，涉及57伙，戶型涵蓋6伙1房、39伙2房及12伙3房，面積290至498方呎，折實平均呎價13649元，較4號價單折實平均呎價13566元，調高僅0.6%，惟發展商表示，5號價單因應個別單位景觀及座向有所不同，屬原價加推。項目經過兩輪推售後，迄今已累售259伙，套現近14億元。 位於映河路1A號的芊御，由3座住宅大樓組成，共提供566伙，單位面積介乎249至758方呎，涵蓋1房至3房戶型，其中主打2房戶佔逾80%，項目關鍵日期為2027年5月17日，樓花期不足10個月。 (明報)市建局紅磡項目收7標書 港資為主 長實新地中海外等入標 嘉華：屬難得市區海景地 市建局旗下九龍大型新發展、紅磡庇利街/浙江街項目昨日截標，共收到7份標書；與市建局鄰近地段「合併式小區」發展、已推出的4個項目截標時收到6至8份標書相若。雖然最近兩個月整體一手市况放緩，但港資發展商入標意欲仍不俗，亦不乏大型發展商參與；有入標發展商的代表指出，近日新盤成交雖見放慢，但相信暑假過後，市况可逐步回升。 昨日截標的紅磡庇利街/浙江街項目，位於保良局顏寶鈴書院東面，前方為土瓜灣避風塘，中高層單位料可瀏覽啟德跑道區、啟德體育園一帶的開揚景致，而最接近的港鐵站為土瓜灣站，除吸引長實（1113）、新地（0016）、會德豐地產、嘉華國際（0173）、華懋等入標外；嘉里（0683）則伙拍信置（0083）、鷹君（0041）合組財團入標，中資則有中海外（0688）。 業界料暑假後一手交投回升 嘉華國際發展及租務總監（香港地產）尹紫薇表示，項目屬難得的市區海景地皮，發展面積和規模適中，亦鄰近港鐵站，集團是按市價、獨資競投。對近期一手成交量減少，尹紫薇回應指出，相信是受暑假及世界盃等因素影響，估計交投市况很快會回升。 是次招標的庇利街/浙江街項目，地盤面積約8.18萬方呎，預計可建樓面約73.7萬方呎，預計可建約1200伙，中標發展商亦需興建約3.3萬方呎的安老院舍。 可建1200伙 料主打中小型戶 市場消息指出，項目以一口價競投，而未來賣樓收益若超過133億元，中標發展商需給予市建局分紅，比例由20%至30%。據市場估計，項目市值約44.2億至55.27億元，預計每方呎樓面價約6000至7500元。 美聯測量師行董事林子彬指出，是次推出的地皮，屬優質臨海市區項目、鄰近港鐵站，而且規模龐大，無論交通、地理位置、景觀均具優勢，入標反應亦符合預期，估計項目將以1至3房等中小型單位為主，可滿足上車客及家庭客需要。 翻查資料，上述地皮項目毗鄰早於2021至2022年推出、市建局另外4個紅磡「合併式小區」發展項目，並與當時截標收到6至8份標書相若。 標書量與同區「合併式小區」項目相若 相關項目分別為庇利街/榮光街發展項目，當時共收6份標書，現為恒地（0012）、希慎（0014）、帝國合作發展的首岸；嘉里投得的鴻福街/銀漢街發展項目，當時共收8份標書；由長實投得的鴻福街、啟明街及榮光街的「四合一」項目，當時共收7份標書；信置及招商局置地（0978）財團奪得發展權的榮光街/崇安街發展項目，則收7份標書。 (明報)柏傲莊一房呎租82元 料創同類新高 暑假住宅租務旺季下，市場連錄高價成交，其中大圍新晉屋苑柏傲莊，有一房單位的實用呎租高見82元，料創屋苑同類單位新高。 美聯聯席區域經理詹毅揚表示，上述單位為3A座高層D室，屬實用面積299方呎一房戶，以2.45萬元租出，實用呎租約82元，較屋苑近期同類戶型最高實用呎租約78元，高出4元或約5%；上述單位業主2020年11月以約768萬元一手購入，享租金回報率3.8厘。 市區方面，啟德跑道區DOUBLE COAST新錄租務成交；香港置業分區董事宋國權表示，屋苑第1B座中層G室，實用面積250方呎開放式戶，業主以月租1.5萬元放盤約一個月，議價後減1700元或11%，以1.33萬元租予外區單身客、實用呎租逾53元，據悉租客因單位鄰近工作地點而承租。業主今年5月以約478萬元一手購入，享租金回報率3.3厘。 傳統老牌屋苑方面，荔枝角美孚新邨二期吉利街9號一伙極低層單位，實用面積約460方呎，原則為一房間隔，現時改作兩房，業主完成裝修僅約5日，以月租2萬元租予外區家庭客。 美孚460呎戶裝修後租2萬 香港置業助理分區市務董事黃偉峯表示，業主原叫租約2.2萬元，議價後減2000元或9%，以2萬元租出、實用呎租逾43元；業主2000年1月以約126萬元購入，享租金回報率逾19厘。 (東方)山頂獨立屋6億沽 16載升值億五 港島豪宅洋房大額轉讓個案持續湧現，山頂加列山道73號獨立屋最新以6億元登記易手，物業16年升值逾1.5億元。 資料顯示，該項目佔地約14,217方呎，洋房實用面積約7,022方呎，物業樓高3層，屬五套房設計，並附設私人電梯、花園及車房，成交呎價約85,446元。原業主於2010年以逾4.5億元購入，至今樓價升幅約31.9%。 禮頓山6380萬易手 坐落港島傳統豪宅區的跑馬地禮頓山，近期亦錄逾半億元大額交投。市場消息稱，屋苑7座低層B室，實用面積約1,461方呎，四房間隔，以約6,380萬元售出，呎價約43,669元。原業主於2011年以約5,200萬元購入上址，持有約15年帳面獲利約1,180萬元，單位漲價約22.7%。 此外，同屋苑2座低層A室三房戶，實用面積約1,240方呎，以5,300萬元登記成交，呎價約42,742元，單位約14年升值約21.8%。 中原余浩泉指，中半山寶雲山莊中層C室，實用面積約879方呎，套三房間隔，連租約及車位售出，成交價2,139萬元，呎價約24,334元，新買家為內地客。原業主於2013年以1,537萬元連車位買入，持有約13年帳面獲利602萬元，物業升值約39.2%。 不過，市場也有高位入市的豪宅業主，現時沽貨要蝕讓離場。資料顯示，北角維港頌1座中層A室，實用面積約1,455方呎，四房設計，登記成交價約4,900萬元，呎價約33,677元。單位2017年底購入價約5,471萬元，至今逾8年半貶值約571萬元，樓價跌幅約10.4%。 (東方)新進屋苑交投熾熱 上月百盤開745單增10% 兩年半新高 不少二手購買力轉捧樓齡較新的新進屋苑，有代理行報告指，全港100個同類屋苑6月共錄約745宗二手買賣登記，創兩年半紀錄新高，按月上升約9.9%；其中，天水圍YOHO WEST期內升幅更達約兩倍，而西南九龍匯璽系列上月共錄約34宗登記，屬同期交投最活躍。 利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據，上述100個屋苑5月只錄約678宗登記，相較之下6月多約67宗，期內登記總額約70.78億元，同創兩年半新高，按月上升約9.1%。今年第二季同批屋苑合共錄約2,075宗登記，按季升幅約26%，遠超同期整體二手私宅市場僅約15.1%升幅。 該行研究部主管陳海潮表示，樓市資金已由傳統二手屋苑，轉流樓齡較新的新進屋苑，主因是避免舊樓龐大的大廈維修及裝修成本，配合樓齡較新、申請長年期與高成數按揭上的優勢，以及會所配套，吸納年輕買家及換樓客源。 YOHO WEST涉15宗飆兩倍 事實上，上月港島、九龍及新界3區的新進屋苑二手登記量兩升一跌，其中，九龍區42個屋苑上月增幅最大，共錄約312宗，按月升幅約17.7%；其次，新界區44個屋苑錄約382宗，按月升約5.8%；相反，港島區14個項目僅錄約51宗，較5月減少約一宗或約1.9%。 若以每區交投最多的10個項目計，鄰近輕鐵天榮站的YOHO WEST，上月錄約15宗登記，較5月只錄約5宗大幅增多，同期筲箕灣香島及大埔白石角天賦海灣系列登記量升幅均逾一倍，分別上升約1.5倍及約1.17倍。匯璽系列交投最旺，登記量由5月約23宗，按月再增約48%；將軍澳天晉系列錄約25宗，荃灣海之戀系列則錄約22宗。 西沙項目呎價漲7.5%最勁 樓價方面，上述30個交投活躍新進屋苑當中，6月報升有19個，西貢十四鄉西沙路SIERRA SEA上月登記平均呎價約15,616元，按月上升約7.5%最多。香港仔黃竹坑站港島南岸Blue Coast及西營盤翰林峰，同期平均呎價亦上升約6.6%及約6%。其餘11個樓價下跌屋苑，觀塘凱滙系列錄跌幅約6.4%，馬鞍山迎海系列亦下挫約4.5%。 此外，半新盤取代傳統屋苑成搶手貨，短線沽貨套現個案明顯增多。美聯丘志權表示，SIERRA SEA第1B期5座低層J室，實用面積約443方呎，兩房間隔，僅降價12萬元，即獲同區客以668萬元購入，呎價約15,079元。原業主於2025年5月以約488萬元買入，持有一年多帳面即賺約180萬元，物業期內升值約36.9%。 中原冼子軒指，馬頭角瓏碧低層H室一房戶，實用面積約281方呎，剛以515萬元易手，呎價約18,327元，新買家為內地客。原業主於2024年2月以496萬元購入，兩年多帳面獲利19萬元。 (東方)二手見紅：大興花園兩房賣427萬 5年貶17% 二手交投顯著放緩，即使以細價樓供應為主的屯門二手屋苑，近期業主都要蝕賣吸客。大興花園一個兩房戶最新以427.8萬元沽出，約5年樓價下跌約16.9%。 市場消息透露，上述單位為2期3座低層H室，實用面積約419方呎，成交呎價約10,210元。原業主於2021年以約515萬元買入，持有約5年沽出，帳面蝕約87.2萬元離場。 同區豫豐花園3座一個低層單位，實用面積約362方呎，兩房設計，成交價400萬元，呎價約11,050元。單位於2020年底以459萬元購入，持有不足6年帳面損失59萬元，期內貶值約12.9%。 將軍澳日出康城仍錄損手個案。市場消息稱，LP6第3座中層單位，實用面積約425方呎，兩房設計，以710萬元轉手，呎價約16,706元。單位於2018年一手買入，至今約8年跌價約53萬元或約6.9%。 嘉亨灣持8載半仍損手 港島屋苑繼續失守。美聯鄭琨表示，西灣河嘉亨灣5座中低層G室，實用面積約498方呎，兩房間隔，享內園景，原先叫價940萬元，議價後獲買家以900萬元承接自用，呎價約18,072元。原業主於2018年1月以約940萬元購入，持有單位約8年半，轉手帳面仍需蝕約40萬元。 中原翁梓軒指，銅鑼灣伊利莎伯大廈A座低層3室，實用面積約698方呎，三房間隔，享全海景，早前以1,080萬元易手，呎價約15,473元，新買家為投資客。原業主則於2015年以1,100萬元購入，約11年帳面虧蝕20萬元。
成交快訊
屯門澤豐花園340萬 獲國外回流客FULL PAY購入
2026-07-28
祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門澤豐花園樓底較同類型屋苑高，空間感大，加上樓價大眾化，成為不少客人心水之選，而日前分行促成一宗澤豐花園的買賣成交個案，原業主於2017年以約404萬 (自由市場價) 購入，是次轉手帳面虧損約64萬。袁氏稱，上述所錄成交單位為5座中層J室，實用面積482呎。新買家為國外回流客，獲親友推介進駐屯門區，雖然屋苑並非中心地段，但考慮到單位樓價極具吸引力，入市門檻較低，且位處中層，日後若放售物業仍具備一定優勢，加上單位附企理裝修，房廳均可享開揚球場景，最終決定 FULL PAY 以 340 萬元（自由市場價）購入上址作自住上車之用。以實用面積計算呎價為7,852元，屬市場價。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
嘉湖山莊樂湖居僅放盤1天 速獲區內客以月租1.37萬元承租
2026-07-28
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前分行促成一宗嘉湖山莊樂湖居的租賃成交個案，租金回報率高達14.9厘。林氏稱，上述所錄成交單位為1期(樂湖居) 12座高層C室，實用面積551呎，三房一廳。租客為區內客，鍾情單位企理及附有大部份傢電，不用大量添置即可入住，加上廳、房景觀開揚，據了解，租客已參觀多個樓盤，知道上述單位只放盤一天，即前往參觀，由於租客預繳半年租金，因此業主願意減租，租客遂便決定以月租1.37萬元合共涉資8.22萬元承租單位，以實用面積計算呎租24.9元。林氏續稱，如以業主於2007年購入價約110萬作計算，該單位的租金回報高達14.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
向《阿嬤》僑滙時代金山莊致敬
2026-07-24
*轉載自2026年7月24日的信報 原文：近期《給阿嬤的情書》可說是脫穎而出！故事除了講述1940年代至1970年代間的「僑批」故事外，也填補了香港的歷史！香港由漁港階段起步，經歷華洋雜處的開埠年代、廉價工業與轉口貿易並行的成長期，再演變為以地產為支柱的城市，到了今日憑藉金融制度躍升為全球重要的集資金融中心。當中還有一個重要階段，就是僑匯服務中心！1860年代起，有大量內地勞工，經過香港乘船前往美國的三藩市及洛杉磯等地，作闢築鐵路，以及開採金鑛等苦工，即是人們稱的「賣豬仔」！而僑批又稱「銀信」或「番批」，就是當時華僑寄給國內家鄉眷屬的「書信與匯款合一」的特殊民間郵傳載體。當時，有很多名為金山莊的店舖或樓上舖，在中上環一帶開設，負責招待無力入住酒店、客棧的勞工，亦會為他們定購赴美的船票，安排「上船」的手續。 此外，金山莊亦辦運內地的主要物品，如中藥材、土特產、食物、衣物和用品等。同時亦辦理找換和滙款業務，幫助勞工將工資接濟唐山的家眷和親屬。1890年代，本港共有金山莊百多間，分佈於德輔道、皇后大道、干諾道及永樂街等一帶。著名的金山莊有華英昌、寶隆，以及由蔡昌創辦的瑞永昌等。筆者太太正是華英昌陳氏家族的後人，但不要誤會，並非繼承人。本文僅為我個人與長輩之間的回憶分享而已，內容只供參考；有關公司的一切詮釋，應以正式繼承人或公司立場為依歸！華英昌是台山的金山莊字號，「金山」在四邑話指美國（舊金山）。金山莊主營僑匯（寄銀）、代辦出國護照、寄送物資，同時兼營房地產投資。許多金山莊為了保值，會在香港中上環一帶買入唐樓或舖位，只是後來順理成章成為了地產發展商！那段時間（1890年代）正值僑匯的全盛時期，然而這段關鍵歷史今日卻受後人所忽略，2025年上映的電影《唐探1900》（Detective Chinatown 1900）正是描寫「賣豬仔」（苦力貿易）後美國的排華法案。這個階段不應被遺忘，反映到美國經濟起飛，其實廉價的勞工，包括之前的黑奴和之後的賣豬仔也擔當不可磨滅的貢獻，而本文的主線「苦力貿易」（賣豬仔）更加在那段時期的經濟上作出不可磨滅的貢獻！或者看看以下我們在網上歸納的參考數字：1. 總量規模（1860年至1949年）根據學者林金枝、姚曾蔭的考證，近代中國僑匯總額估計高達35億至40億銀元的資金（約等於當時35億美元）。這筆錢是中國近代除了關稅之外最大的外匯收入來源之一。2. 年度巔峰（1920至1930年代）根據《華僑匯款》調查，僑匯在1920至1930年代達到頂峰，年均穩定在2億至3億銀元之間。以1930年為例，僑匯總額高達3.16億銀元，是歷史最高點之一。1920至1930年代的中國貿易逆差，每年入口多過出口的逆差，大約是 1.5億至2億銀元。另外，根據《辛丑條約》規定的庚子賠款本息合計高達白銀約9.8億兩（分 39 年償還），換算為每年要支付大約幾千萬銀元。兩者相加，每年資金外流約2億至2.5億銀元。而同期僑匯高達2至3億銀元，計算下來，僑匯不僅完全抵銷了逆差與賠款，每年還有數千萬的「盈餘」。近代經濟學者鄭林寬曾指出，僑匯佔當時中國國際收入的三分之一以上，是平衡國際收支的「救命草」。而參與僑匯服務的僑批和金山莊經香港銀行和錢莊逐筆匯回家鄉，正正是這條「國家級輸血線」上的關鍵節點。至於在當中擔當重要角色的華英昌，並不是一般的金山莊，當時提出了很多創意和具有良好的服務流程，中間不乏學者研究，我建議大家看香港大學現代語言及文化學院名譽教授李培德「從遞解僑匯到延伸網絡—1899至1912年香港金山莊華英昌賬簿分析」的論文，原文可以透過AI或網絡查閱，李教授的論文結尾反映出時代的轉變：「自1912 年後中國現代銀行業的發達，一家又一家的商業銀行陸續開業，令金山莊行業面臨更大的挑戰。除了發展多元化業務，採取及時和適當的策略，亦有助華英昌應付競爭激烈的僑匯市場，例如免收手續費，以非正式的「茶資」取而代之。此外，爭取更多的「回唐」金山客繼續使用華英昌的多元服務，並不以回唐為中止服務的界限，方令華英昌屹立不倒，最後成為廣東僑匯市場的中堅。」希望本文可以填補一些歷史上受人忽略的地方！並對當年匯錢回國的僑胞、參與僑匯服務的僑批及金山莊表示敬意！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
421.70
較上期
+3.28%
較上５期
-3.74%
以實用面積計算
465.22
較上期
+10.59%
較上５期
-1.05%