精選樓盤
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凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 658 萬
物業編號: AN262072
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
上源
低層 2房 實 579 呎
售 530 萬
物業編號: AN246087
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
叠茵庭
高層 3房 實 575 呎
物業編號: AN265446
萬寶大廈
高層 1房 實 254 呎
售 250 萬
物業編號: AN266769
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 580 萬
物業編號: AN263045
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
兆康苑
中層 2房 實 423 呎
售 378 萬
物業編號: AN266739
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 346 萬
物業編號: AN259398
兆畦苑
低層 3房 實 487 呎
售 325 萬
居二價 215 萬
物業編號: AN262207
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 21.09.26
2026-09-21
(明報)皇璇周末兩度加推 兩日收逾3000票 叡璟II最快今加推 業界料本月一手成交再破千宗 本港銀行未有跟隨美國聯儲局加息，發展商繼續加快推盤步伐，其中主要股東為周大福集團成員、由新世界（0017）負責策劃的北角皇璇，周末兩度加推共60伙，令已公布價單單位增至110伙，未計招標單位，已佔項目單位總數194伙逾半。另一邊廂，華潤置地（海外）西南九龍長沙灣叡璟II，上周二以折實均呎18,680元首推85伙，發展商上周四曾指出，項目兩日內已收逾1萬票，超額逾116倍，市場估計項目最快今日加推，並短期上載銷售安排，而上述兩盤最快中秋節後周末作首輪開售。 值得留意的是，過去兩日在缺乏大型新盤銷售下，兩日新盤成交量僅錄約40伙，為超過兩個月來最少成交的周末。惟本月至昨天已錄約870宗一手成交，隨着多個新盤加推，本月大有機會承上月之勢，再破千宗一手成交。皇璇繼上周六以折實平均實呎約21,292元加推2號價單共30伙後，昨日再度加推3號價單，同樣提供30伙，包括20伙一房、8伙兩房及2伙三房戶，實用301至602方呎，定價773.2萬至1908.8萬元，扣除最高21%優惠後，折實610.8萬至1507.9萬元，折實實呎20,292至25,048元，折實均呎約22,188元，較首張價單的20,613元高約7.6%，亦較2號價單高約4.2%，惟涉及之單位樓層及座向稍有差別。 兩盤最快中秋節後周末首輪開售 另3號價單中，入場單位為2樓G室，實用301方呎，1房間隔，定價773.2萬元，折實610.8萬元，折實實呎20,292元。若總計已推出的3張價單，共涉110伙，以定價計，平均實呎26,835元，折實均呎21,199元，以折實價計總值約9.1億元。發展商指出，項目自上周六至昨午3時，已累收逾3000票，超額認購約26倍，項目最快本周以價單形式開售。另項目除上周六招標售出12伙、套現近3.47億元外，發展商上周六亦再加推2伙平台特色戶於周三起以招標形式發售。 擎海短期上樓書及開放示範單位 上月已獲批預售的越秀（0123）油塘東源街擎海，發展商將於今日公布最新銷售部署，市場估計短期內上載樓書及開放示範單位。擎海共分3期發展，共提供1339伙，全部已獲批預售，第1期提供617伙，全部關鍵日期為2028年12月底，樓花期約28個月。至於信置（0083）與市建局等合作發展、毗鄰土瓜灣旭日豪庭、鄰近港鐵土瓜灣站的紅磡榮光街/崇安街項目，亦將於本周三進行命名儀式，項目有望短期登場。該盤提供451伙，預計2028年7月落成，樓花期約22個月。 雖然多個新盤準備登場，但綜合市場消息，過去兩日僅錄約40宗一手成交，較前周末約190多宗大跌近八成，並為7月中、即世界盃舉行以來逾兩個月新低，其中嘉華（0173）等啟德跑道區啟德海灣剛過去兩日再錄得4宗成交，包括1A座21樓M室，實用481方呎，屬罕有兩房梗廚間隔，以1096.5萬元成交，實呎22,796元，項目本月首20日暫已累售146伙，套現約12億元。 宏安地產（1243）炮台山101 KINGS ROAD則錄高價成交，宏安地產執行董事程德韻指出，項目31樓A室，實用1291方呎，4房雙套連儲物室，連36方呎平台及953方呎天台，以6455萬元售出，實呎5萬元，刷新項目售價及呎價新高紀錄。該盤累售247伙，套現超過27億元，目前只餘4伙待售。 (明報)美加息後首周末 十大屋苑3成交近兩月低 美國加息後首個周末，十大屋苑交投淡靜。中原地產統計，十大屋苑剛過去周末兩日錄3宗成交，較對上周末跌40%，屬近8個周末、即約兩個月新低，除東涌映灣園錄得1宗成交，以及鴨脷洲海怡半島錄得兩宗成交外，其餘8個屋苑均未有成交。 按周跌四成 代理稱觀望氣氛濃厚 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國加息0.25厘，雖本港銀行維持按息不變，惟買家難免觀望。加上港九均有大型新盤以吸引價傾巢而出，覆蓋範圍廣泛，大幅搶去市場焦點及購買力，預期二手業主需擴大議價空間，二手交投短期內仍會短暫受壓。另美聯物業高級董事布少明表示，多個新盤開價及部署開售，搶佔部分客源及購買力，二手交投受壓，並在低位橫行，預期新盤向隅客回流，二手交投有望受惠，加上本港經濟向好，租金上升，人口亦不斷增加等利好因素帶動下，樓價亦將保持穩中向好走勢。 海怡佔兩宗成交最多 中原地產分行高級分區營業經理葉俊安表示，海怡半島周末連錄兩宗成交，終打破3個周末該屋苑零成交局面，成交包括2座高層E室，實用526方呎，兩房間隔，成交價769.6萬元，實呎14,631元。另一宗成交為7座中低層B室，實用748方呎，4房1套間隔，望海景，最新以1128萬元易手，實呎15,080元。中原分區營業經理張奇瑋表示，東涌映灣園周末錄1宗成交，位於5座中層F室，實用471方呎，兩房間隔，望山景，最新以540萬元易手，實呎11,465元。原業主2005年188萬元購入，持貨約21年，帳面獲利352萬元或1.9倍。 (星島)新盤穩銷2日沽逾40伙 一手市場於周末兩日共錄逾40宗成交，嘉華、會德豐地產及中國海外合作的啟德海灣過去周六、日再錄得4宗成交，售出2伙1房及2伙2房單位，套現逾3136萬元。其中1A座21樓M室，面積481方呎，屬2房梗廚間隔，以1096.5萬元成交，呎價22796元。 長實旗下洪水橋#LYOS就於昨日售出全盤最後一伙，為複式C座16號單位，面積782方呎，連車位成交價1272.2萬元，呎價約16269元。單位擁182方呎花園、平台及304方呎天台。 啟德海灣連沽4伙 會德豐地產與港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸DEEP WATER SOUTH 6A期MONT BLUE週末再連錄2宗成交，均為2房1套連梗廚單位，套現近3613萬元。其中2C座38樓C室面積563方呎，售價1856.2萬元，呎價32970元。 昨日另售出2B座11樓A室，面積577方呎，售價1756.5萬元，呎價30442元。據悉買家看好區內租務潛力，認為該戶型受高端租戶歡迎，預料租金回報理想而決定入市。DEEP WATER SOUTH系列項目開售至今累沽206伙，套現近38億。 宏安旗下北角101 KINGS ROAD連環錄得2宗成交，套現逾7957.3萬元。其中一伙為特色戶，屬31樓A室，面積1291方呎，4房雙套連儲物室間隔，附連36方呎平台及953方呎天台，屬項目內最大面積之頂層連天台單位，以6455萬元售出，呎價約5萬元，雙雙創出項目新高。 同日另一宗成交為22樓D單位，屬項目內最後一間分層兩房戶，設梗廚，單位面積440方呎，成交樓價1502.3萬元，成交呎價約34143元。 (星島)壽臣山全幢豪宅2.9億易手 港島南區壽臣山背靠聶高信山，面向深水灣，歷來是名門望族及政商要員的聚居地，該地段剛錄一宗矚目成交，一幢樓齡60年的古老豪宅剛以2.9億元易手，物業毗鄰財政司府邸，新買家為內地客，料作為投資用途。 上址為壽山村道41A至B號全幢，毗鄰為壽山村道45號財政司府邸，屬區內極罕有的傳統豪宅放盤，早前委託世邦魏理仕作獨家放售，市場消息透露，物業剛以2.9億元易手，成交價屬合理水平，本報向負責代理該物業買賣的世邦魏理仕執行董事莫偉豪查詢，他表示不願置評。 望深水灣全海景 據了解，該全幢望深水灣全海景，雖然沒有維港景的「繁華熱鬧」，惟南區景色寧靜優美，別有一番「與世無爭的」的風味，該物業早於1965年落成，洋溢半世紀前的建築風格。 料回報約2.6厘 該物業全幢樓高3層，一梯兩伙，沒有設置電梯，共用一條樓梯通向天台，全幢共涉6個單位，每個面積1956方呎，兩個地下單位另連偌大花園，面積分別為1415及2360方呎，後者花園大過屋，極具超級豪宅氣派，全幢總面積約11736方呎，以易手價2.9億元計算，呎價24710元。 市場消息人士透露，上述古老豪宅買家為內地客，估計物業作為投資用途，呎價抵買，但租金回報一般，分層戶市值月租約10萬元，地下連花園約12萬元，料回報2.6厘。 (東方)不少過渡屋營運期將滿 或研再建簡屋 本港房屋問題為施政重中之重，當局指首份五年規劃已為公屋綜合輪候時間訂下新目標，預計在2030/31年度降至4年以下，並坦言向「3年上樓」邁進是務實，目標應定得遠大。官員稱，若未來全面推行「簡樸房」後有安置需要，在資源配合下可考慮再興建「簡約公屋」。 公屋輪候時間仍需4.8年 官員接受電視訪問時表示，上任初期公屋輪候時間長達6.1年，經推出「簡約公屋」後已成功縮短至4.8年，加快基層15個月至16個月的上樓時間。他指出，簡約公屋由政府主導，建屋效率較過渡性房屋更高。對於明年不少過渡性房屋營運期結束，他表示若有需要可以考慮再興建簡約公屋，政府會繼續尋求尚未發展的土地，並感謝地產商提供土地支持。 建屋目標方面，他表示未來5年公營房屋年均供應量將達3.5萬個，比上任時增加37%，有信心在2027年將綜合輪候時間降至4.5年，2030/31年度降至4年以下。對於取締劣質劏房，官員表示會以有序方式處理，確保住戶有地方居住。目前「簡樸房」條例推出後已有近65%經營者登記，反映市場認同制度。至於床位經營者已由最多150個減至6個，政府會要求其消防及空間標準向「簡樸房」看齊。 (東方)10年熟地料2500公頃 北都佔7成 政府日前發表五年規劃及《施政報告》，指出本港必須持續造地、建立土地儲備，並由政府主導土地供應。發展局預計，2027/28年度起計的未來10年間，熟地預測總供應量約為2,500公頃，當中多達七成來自北都。政府將於5年內在北都產出900公頃熟地，相較過去5年產出的120公頃大幅增加，其中產業用地佔比超過四成。 9新發展區全數開動 發展局局長甯漢豪發表網誌表示，現時北都9個新發展區已全數開動，古洞北／粉嶺北、洪水橋／?村、元朗南，以及新田科技城和河套4個項目已開始動工，涉及土地約800公頃；第5個新及發展區牛潭尾的土地平整及基礎設施工程則將於明年上半年啟動。其餘4區亦會陸續啟動法定規劃，其中，流浮山將於今年底前向城規會呈交土地規劃圖，打鼓嶺優先發展地帶、凹頭及馬草壟則於明年陸續提交圖則。 立法會審議的《北部都會區發展條例草案》有望於年內通過，各項拆牆鬆綁措施預計最快於明年第一季生效。針對管控建造成本，當局從檢視建築標準、採用中央採購等新模式、應用先進科技及精簡審批流程4大方向着手。在精簡流程方面，已在「規劃及發展工作組」下設4個專案監督辦公室，由專組監察加快審批私人及公營項目。 此外，北都劃出6個產業園區，包括預留30公頃建立先進建造業產業園，首個位於元朗南佔地10公頃的園區，將於明年上半年徵集市場意見並於隨後一年招標。當局亦採用創新多元開發模式，爭取今年底推出粉嶺北「片區」招標，並已成立洪水橋及新田科技城兩間產業園公司，向目標積極推進。 (東方)10年熟地料2500公頃 北都佔7成 政府日前發表五年規劃及《施政報告》，指出本港必須持續造地、建立土地儲備，並由政府主導土地供應。發展局預計，2027/28年度起計的未來10年間，熟地預測總供應量約為2,500公頃，當中多達七成來自北都。政府將於5年內在北都產出900公頃熟地，相較過去5年產出的120公頃大幅增加，其中產業用地佔比超過四成。 9新發展區全數開動 發展局局長甯漢豪發表網誌表示，現時北都9個新發展區已全數開動，古洞北／粉嶺北、洪水橋／?村、元朗南，以及新田科技城和河套4個項目已開始動工，涉及土地約800公頃；第5個新及發展區牛潭尾的土地平整及基礎設施工程則將於明年上半年啟動。其餘4區亦會陸續啟動法定規劃，其中，流浮山將於今年底前向城規會呈交土地規劃圖，打鼓嶺優先發展地帶、凹頭及馬草壟則於明年陸續提交圖則。 立法會審議的《北部都會區發展條例草案》有望於年內通過，各項拆牆鬆綁措施預計最快於明年第一季生效。針對管控建造成本，當局從檢視建築標準、採用中央採購等新模式、應用先進科技及精簡審批流程4大方向着手。在精簡流程方面，已在「規劃及發展工作組」下設4個專案監督辦公室，由專組監察加快審批私人及公營項目。 此外，北都劃出6個產業園區，包括預留30公頃建立先進建造業產業園，首個位於元朗南佔地10公頃的園區，將於明年上半年徵集市場意見並於隨後一年招標。當局亦採用創新多元開發模式，爭取今年底推出粉嶺北「片區」招標，並已成立洪水橋及新田科技城兩間產業園公司，向目標積極推進。
成交快訊
屯門兆禧苑一房戶月租8500元 租金回報率高達5.9厘
2026-09-21
祥益地產區域董事黃慶德表示，早前該分行促成一宗屯門兆禧苑「即睇即租」的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達5.9厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為C座中層12室，實用面積338呎，一房一廳。租客為區內客，鍾情該屋苑周邊配套完善，而且單位內籠企理四正，加上業主考慮到雙方租期可以配合，願意減租500元至月租8500元，租客有感租金符合預算，遂便決定「即睇即租」，以實用面積計算呎租25.1元。黃氏續稱，如以業主2012年購入價約173萬 (自由市場價) 作計算，該單位的租金回報高達5.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
天水圍天頌苑兩房月租1.15萬元 業主早年補地價買入 租金回報高達18.4厘
2026-09-21
祥益地產高級分行經理謝利官表示，天頌苑屬於天水圍居屋屋苑之一，鄰近市中心及天水圍中央公園，環境舒適。日前該分行促成一宗天頌苑的租賃成交個案，該單位之租金回報率達18.4厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為M座高層7室，實用面積426呎，兩房一廳。據了解，租客為區內準婚客，表示熟悉區內環境，鍾情屋苑鄰近家人居所，方便照應，而且單位內籠企理，附大部分傢電，毋須大量添置即可租住，加上業主有500元的議價空間，租客有感租金符合預算，遂便決定以1.15萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租27元。謝氏續稱，如以業主2006年購入價約75萬(已補地價)作計算，該單位的租金回報率高達18.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
香港房策回顧
2026-09-21
*轉載自2026年9月21日的iMoney智富雜誌 原文：董建華先生逝世！筆者作為香港人，對他的貢獻致敬。本文無意作政治討論，我希望以市場數據回顧近年包括「八萬五」的土地供應政策，給港人提供更多理據去繼往開來。首先我們弄清楚一個事實，「八萬五」本來就是港人在1997年前已提出的要求，回歸前，其實香港公私營房屋已經朝向增加供應的民間共識，例如1988年及1989年等，每年已有約八萬五的房屋供應，董先生只是回應社會訴求，說「八萬五」是拉倒樓市的政策也不合理！董建華先生在2000年接受電視專訪時，被問到會否修訂「八萬五」目標，他回應：「從1998年就再沒有說過八萬五這個字眼，你說還存不存在？」事實上，如果市場欠佳的時候，根本沒有承接力，那麼幾多供應其實都沒有意義！1997年爆發亞洲金融風暴，一定程度上「八萬五」成為了代罪羔羊！當時，港人又突然間要求取消「八萬五」，取消「八萬五」其實又是樓市下跌之後市民的要求，於是政府在2002年宣布退出房地產市場。值得討論的就是，香港政府在亞洲金融風暴之後的1999年推出勾地政策，並在2004年全面取代舊有的定期主動拍賣土地機制，這也是順應群眾要求的，當時人們陷於「八萬五」的過份恐慌之下，竟要求政府什麼也不做，原意是想將土地供應交給市場互動，但最後卻將土地供應的主導交給發展商，發展商不勾地就沒有增加供應，供應不足就令原本持有的土地變得奇貨可居。何謂勾地政策？簡單地說，是土地正式掛牌出讓前，由對該土地有興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。後來，土地供應不足，加上樓價上升，政府發覺根本沒有足夠的土地供應拍賣，於是2013年時任特首梁振英先生撤銷長達14年的勾地政策，恢復由政府主導的定期賣地機制。2010年時任特首曾蔭權亦表示過：「樓價上升，基本上是由於市場供不應求。過去幾年，土地供應的確較少，造成一手住宅供應不足。」我們發覺由追求「八萬五」到抗拒「八萬五」，再到追求勾地政策取代拍賣地皮，然後到後悔勾地政策，其實全部都是民意需要！當然中間牽涉長官和政府管治班底，甚至一些議員的管治意志，或令有關政策行得快了或者慢了，這個牽涉政治的評論，筆者在本文不作討論。但市民的認知和是否正確，這點至關重要，筆者認為市民應該支持政府長遠造地，政府的責任是不斷將生地開發成為熟地，這是供應的基礎，但熟地推出多少到市場，則應該彈性根據市況而推出，只要保持熟地儲備，讓市場去決定吸收多少供應的話，這才是長遠市民的福祉，市民不應該好像過去那樣隨波逐流，被媒體包括政客帶着走，應該堅持一個合理的政策原則，在這方面，香港政府到現在是做得很有進步的，希望大家共同努力。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
440.95
較上期
+3.05%
較上５期
+3.91%
以實用面積計算
458.33
較上期
-3.99%
較上５期
+2.45%