精選樓盤
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恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 348 萬
物業編號: AN259398
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 380 萬
物業編號: AN260686
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 728 萬
物業編號: AN265028
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 730 萬
物業編號: AN249714
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
緹岸
中層 3房 實 798 呎
物業編號: AN265711
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 26.08.26
2026-08-26
(東方)廿大屋苑9個估價跌 逾一年最多 維港灣新港城月挫逾2% 本港樓市承接力轉弱，銀行估價取態有所放緩，20個大型二手屋苑單位過去一個月估價下跌的數量增至9個，為超過一年最多。不過，期內挫幅相對溫和，跌勢最急的奧運站維港灣及馬鞍山新港城單位，按月減幅分別約2.5%及約2.2%。 滙豐銀行網上資料顯示，本報統計的該批屋苑上月近半數估價錄得跌幅，為去年5月初後最多，對上一個月只有一個屋苑下挫，反映市況呈現明顯下跌趨勢。值得一提的是，其餘估價未有下調的項目中，分別有5個持平，6個報升，意味該批屋苑估價上月「跌多過升」，為超過一年首見。 期內表現最遜色為維港灣6座中層單位，實用面積約457方呎，估價由上月初約1,020萬元，回落約26萬元，減至本月初約994萬元，為4個月低位。利嘉閣徐錦榮表示，奧運站一帶屋苑本月暫錄約9宗成交，其中維港灣佔一宗，成交單位為1座高層C室，實用面積約688方呎，以約1,348萬元獲承接，呎價約19,593元。 沙田中心黃埔逾3載高 跌幅次高為新港城J座高層戶，實用面積約338方呎，本月初報約624萬元，較一個月前約638萬元，下跌約14萬元，同屬4個月最低。世紀21奇豐莊瑞生透露，新港城8月暫錄3宗買賣，包括A座高層4室，實用面積約568方呎，以約790萬元易手，呎價約13,908元。 期內荔枝角美孚新邨估價亦下跌約2%，該盤3期百老匯街68號高層戶，實用面積約863方呎，估價由約1,065萬元，按月下跌約21萬元，最新錄約1,044萬元。其餘6個估價下挫屋苑，包括沙田第一城、東涌映灣園、將軍澳新都城、鰂魚涌太古城、牛頭角淘大花園及天水圍嘉湖山莊，按月減幅介乎約0.2至1.7%不等。 另一方面，期內估價逆市上升屋苑當中，仍有個別錄得顯著漲幅。其中，以沙田中心為表現最好，該盤佳寧大廈低層單位，實用面積約301方呎，最新估價報約460萬元，較一個月前約444萬元，進一步增加約3.6%，連升4個月，更創逾3年新高。 紅磡黃埔花園估價同樣取得突破，項目2期16座低層單位，實用面積約466方呎，估價由約730萬元，按月上升約2.1%，最新錄約745萬元，連續兩個月攀升，同屬逾3年高位。 代理估樓價下半年升5% 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，樓市於6月及7月步入整固期，當時受內地加強境外投資監管，以及美國有機會加息的消息影響，一、二手交投減慢，銀行估價亦出現調整。不過，近期樓市已重拾升勢，該行的樓價指數持續攀升，對後市走勢仍然樂觀，預期下半年樓價將有約5%增長。 (東方)綠置居揀樓 盛緻苑樓王「秒售」 新一期綠置居開始揀樓，今期推售包括857個九龍灣盛緻苑新建單位，連同約120個重售及約400個租置屋邨回收單位，合共提供1,389伙，以市價六折出售，售價介乎168萬元至354萬元。位於觀塘的綠置居辦事處昨日人頭湧湧，受公屋清拆計劃影響的華富邨、彩虹邨、馬頭圍邨及西環邨住戶獲優先揀樓。最受矚目的盛緻苑A座3806室「樓王」售約354萬元，揀樓程序剛開始便迅即被揀選。 華富邨西環邨等優先選購 今期盛緻苑預留了610個單位予「宏福苑特設銷售計劃」，多名揀樓人士認為影響不大，安排合理。原居華富邨的吳先生以一家三口名義，成功選購盛緻苑A座高層約430呎兩房大單位，心情極為興奮。他指單位視野開揚，鄰近港鐵站交通方便。原居馬頭圍邨的唐先生亦選購了B座高層約380呎單位，指雖然定價較預期「貴咗少少」，但經評估之後仍屬可負擔範圍。 不少港島老街坊順利入市，原居西環邨的退休人士張太購入盛緻苑中層兩房單位。她直言由港島搬到九龍要時間適應，但該區配套成熟且方便照應親友，更感觸指當年因有人遷出始能入住公屋，如今自置居屋並騰出單位予有需要人士，感到特別開心。 此外，亦有買家鎖定重售單位。原居彩虹邨的李小姐成為全場首位選購重售單位的買家，成功揀選沙田錦柏苑中層兩房大單位。她透露主要考慮到沙田區校網較好，且設有完善單車徑方便踩單車，加上價格較居屋便宜，完全符合經濟預算。 (東方)獲利成交：師奶兵團短炒美孚賺115萬 荃中升25% 樓價由低位回升，炒家重現各區二手樓市。荔枝角美孚新邨師奶兵團再度短炒出貨，以670萬元沽出該盤一個低層單位，持有僅約半年，帳面即獲利約115萬元。 市場消息透露，上述單位為2期百老匯街33號低層C室，實用面積約622方呎，兩房設計，曾叫價698萬元放售，僅減價28萬元即獲承接，呎價約10,772元。原業主今年2月才以555萬元買入上址，期內物業升值約20.7%。 美聯鍾家豪表示，荃灣中心1座一個連天台單位，實用面積約354方呎，兩房間隔，有新裝修，外區客以380萬元承接，呎價約10,734元。原業主為近期活躍於樓市的資深投資者，去年6年以304萬元購入，裝修後即放售，持有約14個月帳面賺76萬元，樓價升值約25%。他由去年底至今已沽出12個單位，全部短線獲利，以平均每伙售價約400萬元計，套現約4,800萬元，當中荃灣中心佔8伙。 事實上，不少去年開售半新盤都成「炒貨」，天水圍輕鐵天榮站項目第2期YOHO WEST PARKSIDE本月二手交投暢旺。利嘉閣蕭啟諾指，成交包括1B座極高層B7室兩房戶，實用面積面積約412方呎，區內家庭客以590萬元購入，呎價約14,320元，原業主去年3月以約490.19萬元購入，轉手帳面即賺99.81萬元，單位漲價約20.3%。 愉景灣頤峰售630萬 大型屋苑近期都頻錄短線獲利個案。資料顯示，大嶼山愉景灣頤峰8座低層G室，實用面積約757方呎，以630萬元登記轉手，呎價約8,322元。原業主去年8月登記購入，帳面賺100萬元，升值約18.9%。 利嘉閣何億儂稱，沙田第一城10座中層G室兩房戶，實用面積約327方呎，兩房間隔，以468萬成交，呎價約14,312元。原業主於去年3月以約400萬元購入，持有不足一年半，帳面獲利68萬元，升值約17%。 (東方)損手成交：菁雋傳7年蝕22% 御半山跌價134萬 納米單位樓價仍然未見到起色，近日繼續要蝕賣才有承接。屯門菁雋一個開放式單位，市場傳出以約230萬元轉手，原業主持有約7年，物業期內貶值約22.8%。 市場消息透露，上述為該盤一個中層2室單位，實用面積約167方呎，以每方呎約13,772元成交。單位2019年的一手購入價為約298萬元，是次轉手原業主帳面虧蝕約68萬元。 同區御半山再錄損手個案。消息稱，該盤1A座高層B室，實用面積約305方呎，一房設計，市傳成交價428.8萬元，呎價約14,059元。原業主於2018年購入，約8年物業跌價約134萬元或約23.8%。 元朗迷你戶虧損82萬 元朗二手市場情況相若。市場消息另指，區內好順意大廈A座中層7室，實用面積約268方呎，原業主於2019年樓市高峰期間以約400萬元買入，持有約7年，剛以318萬元易手，呎價約11,866元，期內帳面損失約82萬元，樓價下跌約20.5%。 此外，部分北區屋苑二手業主都要蝕賣吸客。美聯葉容生表示，粉嶺御庭軒6座低層B室，實用面積約460方呎，兩房間隔，獲區內客以520萬元承接自用，呎價約11,304元。原業主於2020年7月以約585萬元購入上述物業，持有約6年轉手帳面蝕約65萬元，期內單位貶值約11.1%。 (東方)新盤暢旺 全速推售 叡璟I周六賣次輪 ONE STANLEY加推兩大宅 本地一手市場銷售氣氛暢旺，各新盤乘勝追擊。西南九龍叡璟I定於周六次輪銷售170伙，其中133伙為價單單位，項目截至昨午累錄逾4.9萬張入票，勢成歷來收票量最多新盤。另外，豪宅新盤積極推售，赤柱黃麻角道ONE STANLEY昨加推兩伙特色大宅，下周一招標發售。 華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，旗下叡璟I昨落實次輪銷售安排，以回應向隅客需求。以當日推售的價單單位數量計算，截至昨日下午12時，已超額認購逾367倍。項目將於周六推售價單3號全數單位，包括47伙一房單位、61伙兩房戶，以及25伙三房一套房戶，實用面積304至672方呎，折實售價539.5萬元起，呎價17,236元起，以折實價計總值約11.3億元。 當日價單銷售設有A組大手客優先認購時段，買家可購入2至4伙指定單位，其後B1組由華潤員工揀樓，最多可購入一個單位，上限為15伙；至於B2組為公眾客戶，可購入一至兩伙單位。同日另有37伙以招標形式發售，包括5伙三房戶、28伙三房連套房單位，以及4伙平台特色戶。次輪銷售將於明日下午1時截止認購登記。 天璽‧天2期日套6600萬 豪宅項目亦出擊，建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智?表示，旗下ONE STANLEY昨上載銷售安排，下周一招標發售兩伙位於第8座特色大宅，單位為地下A室及1至2樓A室。其中，1至2樓A室複式戶，實用面積2,456方呎，五房四套房連儲物套房及私人升降機大堂，主人套房外接露台，外望海景。他預計，今年豪宅樓價可望升幅達15至20%，項目有機會於短期內再度提升內部指引價。 啟德區現樓項目銷情持續，新鴻基地產(00016)發展的啟德天璽‧天第2期，昨再錄4宗招標成交，單日套現逾6,600萬元。項目2座27樓A5室兩房戶，實用面積545方呎，成交價2,116萬元，呎價約38,826元。 啟德海灣連沽兩個單位 至於嘉華國際(00173)、會德豐地產及中國海外發展(00688)合作發展的跑道區項目啟德海灣，昨沽出兩伙實用面積613方呎的兩房戶，涉額2,788萬元。售出單位包括18樓A室，售價1,449.8萬元，呎價約23,651元。發展商稱，項目即將加推新一批單位。 喇沙利道25號4.2億成交 此外，九龍塘喇沙利道25號項目（前稱為喇沙滙），最新由銀主以逾4.2億元招標售出，平均呎價約20,798元，由本地買家承接。萊坊高級董事及商業物業銷售部主管何羽表示，銀主早前委託該行放售項目，物業樓高4層，提供4伙複式住宅，實用面積4,801至5,295方呎，總實用面積約20,194方呎，另設6個車位。 資料顯示，該盤原由路勁基建主席單偉豹私人持有，物業早前被銀主接管，是次交易已於昨日上載項目成交紀錄冊。 (明報)叡璟I周六次輪價單賣133伙 收4.9萬票超額367倍 本月一手近800宗 8月迄今整體一手成交累錄近800宗之際，市場焦點新盤，華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣發祥街叡璟I，繼上周六（22日）首輪銷售開紅盤後，乘勝追擊敲定本周六（29日），次輪推售170伙，其中133伙價單賣、37伙招標發售。項目截至昨日下午、3日來暫收逾4.9萬票（估計主要屬首輪銷售向隅客的重新入票），以次輪價單發售133伙計，超額認購達367倍。 樓花期約27個月的叡璟I，上周六首輪開售180伙價單單位，全數沽清及套現近16億元後，隨即開展次輪銷售。華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，本周六推出的133伙價單單位，實用304至672方呎、屬1房至3房戶，維持最高16%折扣，折實價539.5萬至1337.8萬元、折實呎價17,236至22,370元，明日下午截止認購。 入場單位為第3B座5樓B室，實用313方呎1房戶，折實539.5萬元、折實呎價17,236元。施偉賢指出，是次悉數推出3號價單所有單位，包括47伙1房戶、61伙兩房戶、25伙3房1套戶。銷售安排方面，繼續設A組、B組，其中A組大手客提供57伙，A組客人最多可購4伙，B組散戶共提供76伙。另外37伙招標發售單位，包括5伙3房戶、28伙3房1套戶、4伙連平台特色戶。 天璽‧天2期啟德海灣同錄成交 另一方面，新地（0016）旗下啟德現樓天璽‧天2期，新錄4宗招標成交、套現6602萬元，最高成交價、實呎為第2座27樓A5室，實用545方呎兩房連儲物房間隔，成交價2116萬元，呎價38,826元。另嘉華（0173）牽頭、同屬現樓的啟德跑道區啟德海灣亦錄兩宗成交，當中第1C座18樓A室，實用613方呎兩房1套連儲物室間隔，作價1449.8萬元、實呎23,651元。 ONE STANLEY兩伙特色戶下周一招標 建灝旗下赤柱ONE STANLEY，加推兩伙特色大戶於下周一（8月31日）起招標、9月14日截標；相關單位分佈於第8座，包括地下花園特色戶、1及2樓複式大宅；項目已累售55伙，套現逾57億元。 已落成未售私宅1.9萬伙 兩年新低 另據美聯研究統計顯示，截至今年第二季，已落成未售出私宅單位跌至1.9萬餘伙，為2024年第二季以來，首次跌穿兩萬伙水平，屬兩年新低；相關數字自去年首季高峰錄2.8萬伙後，連跌5個季度，累計減9000伙或逾三成。 美聯分析師岑頌謙指出，截至今年6月底，已落成未售單位約19,402伙，扣除約2393伙估計用作出租的單位後，已推售但尚未賣出的現樓約13,156伙，尚未推出發售現樓單位約3853伙，惟當中約950伙已部署未來數月推售，意味庫存將進一步消化。 分區方面，已推出發售而未售出的現樓單位以九龍區最多，錄7790伙，佔整體近六成，主要受啟德及將軍澳等新發展區近年大型新盤落成帶動。 (星島)上半年外籍僱員遷港個案增20% 本港經濟持續好轉，在IPO市場回暖及跨境財富管理持續發展情況下，吸引不少外籍人士來港工作，主要從事金融業為主；仲量聯行指，上半年處理外籍僱員遷港個案按年上升20%，預期明年個案將進一步增加10%，料住宅租金會持續上升，預期今年豪宅租金升約5%，明年升勢持續。 仲量聯行《香港住宅銷售市場綜述》指出，企業人才調遷公司Dwellworks Hong Kong今年上半年處理外籍僱員遷港個案按年上升20%，預期明年個案將進一步增加10%，料將支持現已創新高的住宅租金持續上升，預期今年豪宅租金將上升約5%，明年升勢持續。 料明年個案升10% Dwellworks Hong Kong營運主管林珮嘉表示，自2023年起每年獲委託調遷僱員來港個案均逐步上升，但今年上半升幅為過去3年最顯著，但仍未恢復至疫情前的水平。該行數據顯示，上半年調遷僱員來港僱主主要從事金融業，多來自歐美地區，部分來自新加坡及日本。零售業僱員則主要來自歐洲，科技業來港僱員自去年下半年起增加，並主要來自內地。預期明年外籍僱員遷港個案會按年增長最少10%。 外籍金融專才簽證增至2343宗 仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰指出，外籍僱員增加主要原因之一是香港新股市場回暖，新股相關集資活動推動保薦、法律、審計及合規部門招聘需求。據政府統計處數據，保險以外金融服務及專業和商用服務業就業人數於2025年增加約5300人至55.08萬人，並於2026年上半年進一步增加約3800人至55.46萬人。 另一原因是財富管理行業增長，香港去年成為全球最大跨境財富管理中心。去年批出的外籍人士的金融服務簽證增至2343宗，為2022年以來最高，今年首季已批出678宗，佔去年全年總數約29%。專才持續流入，令住宅租賃需求增加，帶動租金持續上升。 隨着不少企業落戶東九龍及西九龍，外籍僱員由以往集中居於中環、西南九龍、奧運、愉景灣及東涌等周邊地區一帶，近年需求亦擴展至啟德及將軍澳等地。
成交快訊
屯門盈豐園兩房短租盤 租金回報率高達4.1厘
2026-08-25
祥益地產執行董事謝澤銘表示，屯門盈豐園鄰近田景輕鐵站，步行約7分鐘即達巴士站，往返市區相當便利，樓下有不少食肆，社區配套亦完善，因此吸引不少客人租入。日前分行促成一宗盈豐園「即睇即租」的成交個案，該單位的租金回報率高達4.1厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為1座中層A室，實用面積390呎，兩房一廳。租客為外區客，由於原居所準備進行裝修工程，需覓6個月的租盤作暫住之用，考慮到家庭成員居於屯門，決定遷入該區暫住，互相照應，鍾情單位內附企裝，擁開揚景觀，業主更有200元的議價空間，租客遂便決定以月租1.23萬「即睇即租」，並一次過繳清租期內的所有租金，以實用面積計算單位呎租31.5元。謝氏續稱，如以同類型單位銀行估價約362萬作計算，該單位的租金回報率高達4.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
勿當「龜兔賽跑」中的白兔兒
2026-08-21
*轉載自2026年8月21日的信報 原文：所謂時移世易！大局已經不可以用「風水輪流轉」或「東升西降」去形容！令人擔心的是人們的認知卻行得太慢，甚至很多仍停留在抗拒「改變」的情懷中！執筆的時候，「中歐北極快航」這全球首條穿越北極東北航道的常態化貨櫃航線（又稱「冰上絲路」）剛好正式啟動夏季周班營運，由寧波舟山港出發，單程僅需約20天即可直達歐洲英國、荷蘭、德國及波蘭等港口，航程與時間比傳統蘇伊士運河路線縮短近一半，航道的改變原來可以顛覆世界利益的分配，這些結構性改變其實正不斷再出現！另一個「時移世易」的絕佳寫照是重建後的皇崗口岸，人流容量大增，每日可處理的客流量將由約4萬人次增至約20萬人次，待港鐵北環線支線開通，流量更可進一步提高至每日30萬人次！口岸實施「一地兩檢」和「合作查驗、一次放行」的通關模式，過關時間從30分鐘縮短至約5分鐘，據說未來或引入「5秒無感通關」（容貌辨識與AI技術）。很多人還未明白，隨着口岸的增加和過關效率的增強，香港與大灣區日益融為一體！這是大形勢，這大形勢隱含兩地的市民互相流動，即是說，港人大量北上大灣區消費根本就是既定的演化結果！相信大家感到意料之外的是，香港消費性價比和服務水平竟落後內地，令本港消費力尤其在飲食方面皆流失往內地，筆者不會認為內地消費能力不足，因為無論在演唱會、房地產市場、甚至首飾名錶等奢侈品的消費，內地客在港都反映出強勁甚至主導的表現！養尊處優的香港飲食服務業，加上僱主長期在職場的弱勢，服務水平亦因此打了折扣，香港消費市場競爭力已經大倒退，港人需要急起直追，只認為市道欠佳，未來市場難免會被前仆後繼的內地新品牌一定程度的接收！樓市方面，港人仍然在認知上落後！東升西降從來都是一個正在發生中的現實，在這背景下認知樓市新常態十分重要。這是筆者早於2009年提出的觀點，但人們總是喜歡用簡單原因解釋市場情況，於是港人浪費了時間，但浪費的時光期間世界仍持續改變，而且變化愈來愈快，甚至天翻地覆，最慘的就是之後會愈來愈不明白發生了什麼事情。筆者陳列一些數據可以認證到事實的，大多數人將2021年至2025年的住宅樓價下跌定性為「泡沫爆破的樓價下跌」！我認為這是本質上的判斷錯誤！我不認為2010年開始的「樓市辣招」下市場有炒賣泡沫！我們更沒有借貸泡沫！在2019年出現的社會二元化矛盾下，樓市早已成為意識形態矛盾下的角力戰場，既然約一半人唱好、一半人唱差，亦不可能有太高的情緒泡沫！若樓價下跌真的是因為泡沫爆破，購買力一定會蒸發！但結果這段時間香港的購買力是聚積、甚至儲藏！香港M3（總存款量）由2019年底至2026年中大幅上升約47%！另一組數據是租金和人口上升（詳見圖表趨勢），租金上升的主因包括學生和優才的外來人口增加！實際增加的外來人口與移民流失的人數相若，但對樓市影響卻無法完全對沖。外來人口原本是在香港沒有佔用住宅的族群，來港後就會產生新需求；而移民離港者的住所方面因有較多的選擇，令到供應不會與移民人數正比例地增加！你可以這樣說，一個大都會的持續發展，必引來更多來自境外的新住客，倫敦和溫哥華也是最佳例子！即是說，只要香港仍是金融中心，外來人口繼續增加的機會就大！如果香港轉型，我們需要的外來專才將更多！租金就愈大壓力上升！租金上升！是大都會的宿命！這個觀點未必百分百準確，卻百分百重要！另一個更加重要的是人的改變，香港由以前的「財富蒸發年代」，即是高通脹和高息口令財富尤其是銀行的存款不斷蒸發，進入「財富凝結」年代，就是通脹低於銀行定期的存款息口！經濟增長亦高於通脹！市民的財產其實和以前相反暗地裏是更加富有！雖然社會上仍有貧富懸殊的情況！顛覆性的經濟新陳代謝亦令社會充滿悲情，但根據所有統計，整體港人的確愈來愈有錢！這令「等錢使」的人愈來愈少！而積聚財富的人愈來愈多！極可能令到後市樓價回升得會比傳統市道快！住宅樓市在過去一年回升了15%以上！很多區的豪宅已經完全收復失地！近期樓花銷售所見到亦是清晰的反彈！這正正是購買力聚積的佐證！現在太多人埋怨社會對年輕人不公平，其實社會從來都有不公平的地方，我們在支持年輕人去爭取合理的置業機會之餘，更加應該要告訴他們未來是一場激烈的競爭！年輕人要做好準備去競爭！而且要避免去做龜兔賽跑中的白兔兒啊！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.47
較上期
-0.44%
較上５期
+3.47%
以實用面積計算
414.50
較上期
-7.35%
較上５期
-1.47%