精選樓盤
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NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 619 呎
物業編號: AN264881
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
邁亞美海灣
中層 2房 實 473 呎
物業編號: AN264916
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 03.08.26
2026-08-03
(明報)5新盤本月部署推售 共逾2100伙 分析：發展商開價具競爭力 8月成交料重返逾千宗 新盤市場於剛過去的6月及7月，相繼各只錄逾800宗成交後，本月一手市况有望反彈。據本報統計，8月有機會開售的全新項目共5個、涉單位總數2138伙；其中以毗鄰港鐵長沙灣站和南昌站、華潤置地（海外）旗下西南九龍發祥街叡璟I，以及會德豐地產旗下古洞PARK SILICON 2期 PALO SPRINGS最為矚目，分別提供507伙及324伙，勢掀起新一輪新盤戰。業界分析指出，新盤開售仍會以具市場競爭力的價錢搶佔客源，料可刺激8月全月一手成交再突破千宗。 綜合市場資訊，剛過去的6月及7月，整體一手成交宗數分別錄約855宗及約825宗，連續兩個月均未達千宗交易水平，屬2025年1月錄約765宗後、近1年半來的低位；不過，相關淡局於8月有機會改變。 叡璟I短期內上載樓書 至於8月有機會推出的5個全新盤，九龍佔3個，其中以毗鄰港鐵長沙灣站和南昌站的叡璟I最受注視；項目樓花期約27個月，料短期上載樓書，目標是本月內開售，定價將參考區內及港鐵南昌站一帶新盤。叡璟I提供507伙，戶型涵蓋1房至3房，主攻兩房戶。資料顯示，整個叡璟系列共分6期發展，提供逾2200伙，為區內約9年來規模最大新盤。 另市場消息指出，由九建（0034）發展的牛池灣清水灣道35號（前聖若瑟安老院）重建項目，其中第1、2期短期內有望獲批預售樓花，共涉771伙，有機會於月內推出；整個項目涉總樓面逾216萬方呎，設5幢住宅大廈及商場，住宅樓面佔近150萬方呎，涉逾2000伙，主打兩房及三房戶型。 PALO SPRINGS勢成古洞頭炮盤 政府全力發展北部都會區，北區古洞多項大型基建亦進行得如火如荼之際，分兩期發展（共涉781伙）、已上載樓書的PARK SILICON，樓花期約14至17個月，勢成古洞新發展區新盤頭炮，項目以鄰近港鐵古洞站作賣點。發展商會德豐地產已預告，計劃先推第2期PALO SPRINGS，涉324伙，當中逾六成兩房戶。 美聯高級董事布少明表示，經過7月股市波動、世界盃曲終人散，以及美國暫維持利率不變等因素，8月一手交投市况將好轉，有望再突破1000宗水平，而市場焦點大盤叡璟I、PARK SILICON第2期PALO SPRINGS均正蓄勢待發。 布認為，發展商推盤策略會繼續「求量」為先，首一兩批推出單位的定價會具市場競爭力，以吸引買家，惟提供的折扣幅度將較今年上半年為少，收窄至約一成左右。 (明報)嶺大內地生「即睇即租」 1.38萬租叠茵庭兩房 暑假租務旺季，內地生繼續是重要客源；祥益高級分行經理古文彬表示，屯門叠茵庭因鄰近嶺南大學，而不乏大學生租客，屋苑第9座中層B室，實用381方呎兩房戶，獲兩名於嶺大就讀的內地生合租，以1.38萬元「即睇即租」、實用呎租36元；業主2018年以約570萬元購入，享租金回報2.9厘。 泓景臺兩房放盤一天即2.13萬租出 市區方面，香港置業首席聯席董事謝啟源表示，荔枝角西九四小龍之一泓景臺，新錄第3座中層H室租賃成交，實用506方呎兩房戶、望內園景，業主以2.3萬元放租一日，吸引外區客洽詢，議價後減1700元或7%，以2.13萬元租出、實用呎租42元，低市價約10%，新租客為家庭客；業主2015年以692.8萬元購入，享租金回報3.7厘。 港島二線屋苑租盤亦獲承接，香港置業高級聯席董事譚浩智表示，香港仔登峰‧南岸新錄內地專才租務成交，為高層C室，實用254方呎一房戶，望香港仔避風塘景，議價後減500元或3%，以1.55萬元租出、實用呎租61元，新租客為船務公司經理，因鄰近工作地點而承租；業主今年5月487萬元購入，享租金回報3.8厘。 (星島)新盤交投不俗兩日共約60宗 近日樓市焦點仍然聚焦新盤市場，過去周末兩日多個一手盤連錄成交，合共錄約60宗交投，亦有大手豪客出動購貨；最矚目為元朗芊御兩日均錄成交，共售出40個單位套現逾2.2億，而紅磡首岸2房呎售最高2.19萬，將軍澳日出康城海瑅灣I一個2房戶以逾1043萬售出。 新地旗下芊御於過去周末兩日共錄40宗成交，昨日最新售出1座10樓D室，面積378方呎，屬於2房間隔，成交價528.66萬，呎價13986元；以及3座16樓G室，屬2房間隔，面積360方呎，以548.75萬成交，呎價15243元。項目在周六錄兩組大手客入市，其中1組買家斥資逾1653萬，購入3伙2房單位；另錄1組買家斥資近1059萬購入2伙2房戶。 項目至今累售約299伙，套現金額逾16億，其中成交價最高單位為2座16樓K室，面積568方呎，屬3房戶型，以858萬成交，成交呎價15106元；呎價最高單位為平台特色戶，位於1座2樓G室，面積365方呎，為2房間隔，附設326方呎平台，以716.5萬成交，呎價達19630元。 凱和山錄「一客三食」 位於映河路1A號的芊御，由3座住宅大樓組成，共提供566伙，單位面積介乎249至758方呎，涵蓋1房至3房戶型，其中主打2房戶佔逾80%，項目關鍵日期為2027年5月17日，樓花期不足10個月。 除路勁旗下屯門凱和山於過去周六錄內地家庭客斥資約3975萬「一客三食」的個案外，恒基、希慎及帝國合作發展的紅磡首岸4期連錄兩宗成交，售出5座19樓及20樓的F室，面積同為341方呎，屬2房設計，分別以744.65萬及747.2萬售出，成交呎價約21837及21912元，共套現逾1491萬。有市場消息指，上述兩個單位由同一組買家購入。 信和、嘉里、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳日出康城新盤海瑅灣系列亦添新成交，來自海瑅灣I的1B座12樓C室，為面積584方呎的2房連書房戶型單位，以1043.65萬售出，成交呎價17871元。 海瑅灣為日出康城壓軸臨海項目，推出至今備受追捧，累售約982伙，總套現逾85億。 海日灣澐璟各售1伙 億京旗下大埔白石角海日灣II昨日新錄1宗成交，售出7座10樓D室，面積1058方呎，屬於3房1套連梗廚間隔，成交價1579.4萬，呎價約14928元。 翻查資料，海日灣系列項目上月合共錄得31宗成交，售價介乎1423.3萬至3454.2萬，套現將近6億，銷情料受港鐵白石角站新選址移近項目而受到推動。 另一方面，在華潤置地（海外）旗下全新大型項目準備周內正式上載樓書之際，公司與保利置業合作發展的啟德澐璟添1宗成交，項目3B座21樓B室，為面積523方呎的2房間隔單位，以1464.4萬獲承接，呎價達28000元。 而在古洞區將有全新項目出擊時，附近由永泰發展的粉錦公路新盤雲向就沽售30樓C1室，面積218方呎，為開放式單位，成交價345.4萬，呎價約15844元。 翻查資料，一手市場於7月錄約815宗成交，較6月約852宗稍微減少。業內人士預計，餘貨項目去貨速度理想，且本月多個全新盤相繼開售，有望能推動成交量回升。 (東方)二手市況：藍籌盤周末開5單 太古城速賺16% 過去周末連日天雨下，中原表示，10大屋苑兩日仍錄約5宗成交，按周多兩宗或約66.7%。指標屋苑鰂魚涌太古城錄短炒獲利個案，兩房單位約4個月樓價升值約16.7%。 太古城8月首兩日已錄至少兩宗買賣。美聯吳肇基指，成交包括恒山閣低層A室，實用面積約593方呎，兩房間隔，以955萬元售出，呎價約16,105元。原業主今年4月才以約818萬元購入，短線投資帳面獲利約137萬元。 茶果嶺麗港城同期錄約兩宗成交，市傳屋苑33座一個中層單位，實用面積約748方呎，三房間隔，成交價約920萬元，呎價約12,299元。同屬九龍指標紅磡黃埔花園亦錄約一宗買賣。 聽濤雅苑8載輸177萬 事實上，除了上述3個藍籌盤外，10大屋苑中有7個周末期間交投捧蛋，而各區二手屋苑仍錄蝕讓。世紀21奇豐黃宗信稱，馬鞍山聽濤雅苑3座低層B室三房戶，實用面積約748方呎，減價52萬元，成交價883萬元，呎價約11,805元。原業主持有物業約8年，帳面蝕177萬元，跌價約16.7%。 新供應較充裕地區，二手樓價仍受壓。中原梁建禮表示，大埔白石角海日灣C1座低層B室，實用面積約504方呎，兩房間隔，議價後以715萬元沽出，呎價約14,187元，新買家為上車客。原業主於2021年以約824萬元購入，期內單位貶值約109萬元或約13.2%。 投資者購買低價蝕讓單位。該行潘重允指，灣仔慧賢軒中層D室，實用面積約203方呎，開放式設計，投資客以415萬元買入作長線收租之用，呎價約20,443元。原業主於2021年以468萬元購入，持有約5年帳面虧蝕53萬元，樓價下跌約11.3%。 (東方)將軍澳全月822宗租賃3年最多 本港租務市場氣氛熾熱，交投繼續升溫。將軍澳全區7月錄約822宗租賃成交，為2023年後有紀錄以來單月最多，按月增加約10%。區內海茵莊園成交呎租逾73元。 海茵莊園呎租逾73元新高 美聯劉卓豪表示，將軍澳海茵莊園提供細單位為主，吸引內地學生追捧，上月錄至少91宗租務成交，包括上述1座高層B7室，實用面積約205方呎，開放式設計，成交月租1.5萬元，呎租約73.2元。成交呎租屬屋苑新高指標。他又指，隨着日出康城新盤陸續入伙，為區內帶來龐大新供應，同時推動全區租務成交量。 其他地區都錄高價承租個案。該行莊國寶指，元朗世宙3座高層E室，實用面積約429方呎，月租叫價約1.8萬元，本地客追價500元，以1.85萬元承租，創屋苑兩房戶月租新高，新租客一筆過預繳半年租金約11.1萬元，呎租約43.1元。 事實上，內地租客表現最為積極。香港置業譚浩智指，香港仔登峰‧南岸高層C室，實用面積約254方呎，一房間隔，望避風塘海景，每月叫租1.6萬元，放盤僅兩日，即以1.55萬元租出，呎租約61元，新租客為船務公司工作的專才。業主今年5月斥資487萬元購入，租金回報率約3.8厘。 中原楊頌堯表示，大埔中心10座中層F室，實用面積約371方呎，兩房設計，議價後以1.6萬元租出，呎租約43.1元。新租客為兩名內地女學生，新學年於香港教育大學升學，以先付一年租金方式承租上址。 祥益古文彬稱，屯門叠茵庭5座低層D室兩房戶，實用面積約389方呎，兩名內地學生預繳一年租金，獲減租500元，以月租1.4萬元承租，全年租金涉資約16.8萬元，呎租約36元。
成交快訊
年輕情侶上車 以389萬買入屯門寶怡花園
2026-08-03
祥益地產高級分行經理龍超君(Michelle Lung)表示，屯門寶怡花園日前錄得一宗區內客的買賣成交個案。 龍氏稱，上述所錄成交單位為3座中層C室，實用面積415呎，兩房一廳，日前獲一對年輕情侶垂青。買家主要心儀單位附設雅裝，收樓後毋須大執即可入住，加上業主增加議幅，減價31萬，買家除了考慮單位質素及價格均符合預期，亦因屋苑位置鄰近家人居所，方便互相照應，遂便決定以389萬購入上址作安樂窩之用，以實用面積計算平均呎價為9373元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
鄰近學校佔優 富健花園放匙數小時火速租出
2026-08-03
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前促成一宗居屋屯門富健花園之租賃成交個案，是次租客為區內客，該單位的租金回報率高達3.8厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為10座中層K室，實用面積431呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青。業主於今年透過本公司購入單位，收樓後再委託本行出租，放匙僅數小時便火速成交。租客主要鍾情屋苑鄰近子女上學地點，方便往返，加上單位附設企理裝修，遂便決定「即睇即租」，以月租1.2萬元承租單位，平均呎租為27.8元。黃氏續稱，如以業主今年購入價約380萬元(自由市場價)作計算，該單位的租金回報高達3.8厘。以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
代理業僧多粥少 需力求改革
2026-07-31
*轉載自2026年7月31日的信報 原文：筆者之前曾撰文分享有關地產代理業的生態，但今次是想在技術層面去探討行業提升的死結在那裏，本文章純屬技術探討，無意對同業有任何批評，我認為因為商業世界本質是弱肉強食的，合法就是合理！更加希望大家不要將重點放在地產代理監管局上，我認為局方已經做得相當不錯，能夠平衡大中小行之間的競爭矛盾，地產代理業已經由二十多年前曾出現一定程度的寡頭壟斷，去到現在一些板塊都不算壟斷了！地監局的權力只能管理地產代理，要求當局改變其他客觀環境並不公道！多年以來都不斷有人提出進一步提高地產代理的行業水平，這其實是一個充滿矛盾的話題，部分人，主要是行外人，以提高入行的學歷為其中一個方式，亦有人擔心盲目提高學歷會影響市場上的人力資源，個人的觀點是認同有關看法，但行業持牌代理人數明明約3.8萬人，而一個月的買賣成交只是幾千宗！（以今年1月至6月一手加二手住宅平均計算，一個月買賣成交量只是約6800宗）地產代理業不是「人口」過多嗎？我認為大家首先要弄清楚三個現實： 第一現實，大型地產代理行是用人海戰術攻堅市場，人海戰術除了以多勝少之外，在競爭上最大殺傷力，其實是抽乾市場上的人力資源！即是說大行人數眾多之餘，細行卻長期處於招聘困難、人手不足的情況！這是第一個死結！如果收緊入行門檻，細行就更加請不到人，屆時，大行就可以減輕其本來的人海戰術成本，不費吹灰之力就可以進一步壟斷市場！第二個現實，在人海戰術之下，正因為持牌人數遠遠高出成交量，於是行內的「大數定律」便變成了「大部分人食白果」（即無單開）！這是一個怎樣的現象？除了表面是多了人無生意之外，另一方面，其實亦拉低了從業員的收入，更正確來說是間接減低了地產代理從成交中得到的佣金比例，因為原本正常銷售行業的分成情況，應該是80/20分配，即是八成生意由兩成人成交，餘下兩成生意則由八成人成交！在最正常的情況下，那促成八成成交的兩成人，其收入應該是最高的，因為地產代理的收入是「跳Bar制」拆賬，即是佣金分成是根據營業額漸進式遞增百分比，但當行業的從業員數量多到一個臨界點之後，連簽單較多的那兩成人也被大幅拖低，那就間接變成了一個「低Bar制度」了（即佣金漸進式遞增百分比降低）！看附圖一，反映行業內分行數目的營業詳情說明書最新已經達6589份，對比成交量，其實每間分行只是成交1.03宗。在人海戰術之下，我們見到很多同業一間分行的地產代理人數多達10至20多人的，根據以上定律，地產代理想遞增跳Bar去獲得成果，其實是比以前難得多了！第三個現實，正如過去一年樓市由谷底回升，很多大型代理行正高唱盈利大增七成的時候，但旗下仍然有大量人食白果，一份如此不穩定的工作，又如何吸引到高質素的精英？收入不穩定加上代理形象差，曾有大行老闆說：「走投無路先做地產」，這反映了從事代理業，不少是學歷欠佳或失意之人，如此一來，地產代理會否因為入行缺乏吸引人才的能力而影響到專業水準？是否會有惡性循環？那應該做一個詳細的統計，統計違規代理的背景、學歷、公司規模甚至品牌！也應該包括不同背景的代理能成功留下的比例！學歷是否高就代表服務好？我認為現在有牌照監管下，其實大中小行都應該面對同等的教育和規限，理應水準差不多才對的！大公司有培訓系統是否忠誠可靠一點？看違規例子，筆者不覺得細行做得差，是否違規，其實在乎個人態度、價值觀念、公司文化或公司管治！面對眼前困局，筆者深信地產代理一樣有路行！就算人力資源不理想，我認為公司管治仍然可以發揮到關鍵作用去改善服務水平，我經營的祥益地產只是地區性中型行，只有30間分行，為免有賣廣告之嫌，接下來我盡量在技術層面分享：筆者公司二十多年來未有違規記錄，同事考取專業牌照的合格率長期在80%至100%，地區性代理行更加難聘請傳統的人才精英，我們只能在草根、再培訓人士之中培訓提煉！這二十年，我們追求好的流程系統，包括簽臨約前及後三日的雙重問卷，保障客戶利益。另外，主管的道德水平與公司文化，亦是一個保障專業水平和客戶利益的關鍵！同時，我們更用小隊3至5個人去坐龍頭舖，也因此，我們成功扭轉了行業本來僧多粥少的局面，同事長期每月可以成交4宗以上！我說這些只是證明管治是可以解決一些問題，但其實，本人的事業革命尚未成功，我的經營模式嚴謹地追求專業水準，同業並不容易適應，亦無意提倡我們的做法去衝擊同業！我們仍然在等待市場更廣泛的共鳴！我們和行家，其實都同樣面對港人的奮鬥心褪色，在大行人海戰術之下，地產代理業早已沒有汰弱留強，大細行也要面對新一代的人多數都想躺平「Hea住做」！筆者的公司雖然可以逆市穩定到同事的收入，亦獲得街坊的尊重，但我們勤奮工作，還未真正得到時代的推崇，因此我在大概三年前再做一次改革，下令不准OT！並增加假期！做得好的同事有「假獎」（即放假獎），設立四至六小時的上班工種，目的是尊重時代，確保我們的模式是得到Work-Life Balance！只力求同事在上班時間是全力為團隊打拼，我認為這是務實的定位。筆者認為AI時代帶來的職場衝擊，最後都會為躺平文化或者Work-Life Balance和現實之間，找到一個更合適的定位，到了這個時候，才是地產代理大提升的時機，不要說地產代理業，就算全港，我們都是在等待着時代衝擊之下香港新一代奮鬥心的甦醒，我是深信新一代有部分人是會站起來，我希望可以和各大中小行一起努力，為專業的時機做好一切準備，共勉之。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
413.15
較上期
-2.03%
較上５期
-4.89%
以實用面積計算
393.37
較上期
-15.44%
較上５期
-6.90%