每日新聞摘要 每日新聞摘要 26.07.24 2024-07-26 (星島)黃金海灣．意嵐突破8000票今截登記 旭日國際旗下青山公路青山灣段大型臨海項目黃金海灣．意嵐，連日收票數持續穩增，當中新票及復活票截至昨晚已突破8000票，相對開售單位超額認購逾56倍，該盤並於今日截票，明日次輪銷售139伙價單單位，其中逾75%單位折實售價低於400萬。 黃金海灣．意嵐次輪銷售於今日中午12時截票，項目截至昨晚暫收逾8000票，大部分屬上周首輪銷售向隅客的重新入票，同時不乏新準買家入票，按本周六以價單方式發售139伙計算，超額認購逾56倍。 項目首輪銷售即日沽清可供發售188伙之後，發展商打鐵趁熱，於周六盡推現有價單所有單位發售，涉及139伙，面積204至653方呎，涵蓋34伙開放式、53伙星級開放式、20伙1房、27伙2房及5伙3房，以最高折扣12%計算，折實售價222.6萬至776.3萬，折實呎價8768至14051元，折實平均呎價11126元。以折實售價計算，在300萬以下單位有49伙，400萬以下單位就有105伙，佔次輪銷售單位逾75%。 超額認購逾56倍 次輪銷售中最平單位為5B座21樓H室，面積204方呎，屬開放式間隔，折實售價222.6萬，折實呎價10912元；售價最高單位為3座17樓A室，面積653方呎，屬3房連套房間隔，折實售價776.3萬，折實呎價11888元。 大部分屬首輪向隅客 發展商繼續開放位於尖沙咀安達中心的展銷廳，就記者所見，昨日有不少家庭睇樓客到場參觀示範單位及了解項目資訊。代理亦把握機會繼續於展銷廳周邊撈客，現場氣氛不俗。 今日中午12時截票 有業界人士反映，次輪銷售中不少單位屬高層，享開揚海景，能迎合有意選購優質單位的買家。準買家中約7成為用家，主要為年輕上車客，鍾情項目單位對比周邊屋苑仍低約5%至10%，有意購入開放式及1房單位。項目單位在入伙後呎租有望達40元水平，租金回報可有4厘，對投資客具吸引力。 開售當日分3組進行揀樓，率先進行的S組供發展商附屬或關聯公司認購。隨後到大手客揀樓的A組，買家需最少認購2伙，上限不多於5伙；其後B組買家時段，每組客可認購1至2伙。 位於青山公路青山灣段18號的黃金海灣項目分兩期發展，合共提供1323伙，項目臨海而建，逾70%單位可享青山灣一帶海景。 率先推售的第1期黃金海灣．意嵐合共提供692伙，預計2025年11月21日落成入伙，樓花期約16個月。 (星島)新盤貨尾回勇趁勢齊搶攻 新盤銷情持續理想，發展商促銷旗下貨尾盤之餘，同時部署推出全新項目搶攻。恒基旗下旺角現樓新盤利奧坊．壹隅，部署於8月中推出特色單位招標，其他標準單位亦會陸續推售。宏安旗下鰂魚涌FINNIE，籌備工作已接近尾聲，預計8月內會展開銷售步伐；益兆集團旗下何文田新盤，今日公布項目命名，相信同樣於短期內推出發售。 恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，旗下旺角利奧坊．壹隅近日開始交樓，預期8月中展開下一階段銷售，推出特色單位招標。項目特色戶涵蓋開放式至3房戶型，面積184至802方呎，外連平台或天台。其他標準單位亦會陸續上載銷售安排，按市價推出。現時已開放現樓示範單位及會所供準買家參觀，認為現樓單位可供客人即買即住或出租，相信市場反應會理想。 韓家輝續指出，項目合共提供614伙，已售出548伙，佔已推出單位566伙的約97%，套現逾36億，平均成交呎價約23473元。其中，1房標準單位已售出逾98%，1房連儲物室及2房標準單位亦售出超過90%。項目尚有66伙單位未售出，開放式佔30伙，1房佔10伙，2房佔7伙，其餘19伙為特色單位。整個利奧坊系列累售2058伙，佔推出單位2144伙中逾90%，套現約127億。 涵蓋開放式至3房 除利奧坊．壹隅之外，韓家輝又稱，公司於啟德跑道區有多個合作項目，其中天瀧預計關鍵日期為今年9月底，其後會以現樓形式展開新一輪銷售。承豐道18號及承豐道19號兩個合作項目，均有機會年內推出市場，分別提供2060及1590伙。至於九龍城南角道8號項目，有望今年第四季登場，提供逾300伙。對於樓市走勢，韓家輝預期9月有大機會減息，之後更多買家與投資者會重投市場，認為成交量會先增加，再帶動樓價上升。 共提供90伙 此外，由宏安發展的鰂魚涌芬尼街9號項目FINNIE，全盤合共提供90伙，部署短期內開價。發展商指正積極進行銷售籌備工作，項目銷售中心及示範單位的工程已接近尾聲，單位定價會參考項目所在地區優勢、鄰近配套及商業環境等。項目預計入伙日期為2026年5月31日，樓花期長約22個月。 今正式公布命名 與此同時，益兆集團何文田太子道西264至266號項目，部署短期內出擊，發展商今日舉行記者會，料正式公布項目命名，並介紹更多項目相關資料及推售部署等事宜。翻查資料，益兆於2020年獨資收購該地盤。按照地政總署顯示，發展商於去年補地價3.5億，將地積比放寬至5倍發展，以重建後樓面5.75萬方呎計算，每呎樓面地價約6087元。項目就近九龍塘及加多利山兩大九龍傳統獨立屋地段，信步可達旺角。 (星島)屋苑估值按月微跌0.3%至3.9% 樓市走勢漸靠穩，踏入築固階段，連帶銀行屋苑估值跌幅亦收窄，本報追蹤的20個指標屋苑估值雖然連跌2個月，惟跌幅靠穩，最新有16個屋苑單位按月跌幅0.33%至3.98%，較上月跌0.54%至6.13%收窄，另有3個持平，僅有1個逆市微升0.51%。 據20個指標屋苑估值統計當中跌幅最急、為北角和富中心10座低層A室，面積1335方呎，最新估值為2027萬，更自今年3月起連續4個月維持2111萬不變局面，按月減少84萬或約3.98%，單位估價跌幅是月內最傷。 其次為熱門上車屋苑之一的沙田第一城20座中層C室，面積327方呎，最新估值為436萬，對比上月的454萬，按月減少18萬、跌幅約3.96%。該單位估值自今年4月錄472萬後連續3個月下跌，累計跌幅約7.63%。 銀行審慎跌幅收窄 有5個屋苑估值按月跌1.06%至1.66%，當中有「炒家天堂」之稱的荃灣中心，該屋苑廣州樓高層A室，面積377方呎，本月估值為355萬，按月下跌約1.66%，該單位估值更連跌2個月。 另外，有9個屋苑單位估值跌幅不足1%，僅0.33%至0.96%，跌幅最少為馬鞍山新港城A座低層5室，面積579方呎單位，最新估值為610萬，較上月612萬，按月微跌約0.33%，是月內抗跌力最勁屋苑之一。 值得留意的是，月內僅有1個單位估值逆市錄升幅，為鰂魚涌太古城海景花園39座美菊閣中低層B室，面積1021方呎，其估值由跌轉升，按月升0.51%，是月內唯一錄升幅屋苑，最新估值為1766萬，呎價約17297元。 此外，月內有3個屋苑估值按月持平，當中天水圍嘉湖山莊3期翠湖居5座低層E室，面積458方呎，其估值由今年5月起連續3個月維持365萬不變，呎價約7969元。 (明報)磁帶大王1.2億蝕沽西環一籃子物業 舖位租金持續下跌，市場續有資深投資者蝕讓舖位物業。其中資深投資者「磁帶大王」陳秉志及相關人士，新近以1.2億元售出西環德輔道西442號美新樓一籃子舖位連部分單位，物業總樓面約12,664方呎，呎價低於1萬元水平。資料顯示，陳秉志等2022年以1.548億元購入上述物業，現帳面蝕讓3480萬元，蝕幅約22%。 北角54呎劏舖15萬沽 11年貶值85% 此外，頻錄蝕讓的北角「劏場」城市金庫，有銀主舖大幅貶值售出，物業為城市金庫地庫雙號舖，面積約54方呎，原由銀主叫價28萬元放售，昨透過盈置地產拍賣會開價10萬元進行拍賣，結果由兩組買家共承接4口價後，終以15萬元售出，雖然較開價高出五成，但仍較上月銀主叫價低46%。舖位曾於2013年約100萬元一手售出，11年後物業貶值85萬元或85%。 工廈方面，沙田坳背灣街利達工業中心1樓部分單位，面積約16,871方呎，以4600萬元售出，呎價2727元，買家為sunshine stream limited，公司董事包括鷹君家族羅嘉瑞等人。原業主為翡翠餐飲集團，旗下品牌包括翡翠拉麵小籠包， 2011至12年以合共約3424萬元購入，持貨約12年，帳面獲利1176萬元或約34%。另聯合出版社或相關人士近月接連入市，最新以2780萬元購入灣仔商廈信和財務大廈低層單位，以面積3050方呎計，呎價9115元，原業主2011年1952萬元購入，帳面獲利828萬元或42%。 (東方)旺角新盤開放現樓 利奧坊‧壹隅會所曝光 擬下月標售特色戶 市區新盤展開現樓階段銷售。恒基地產(00012)旗下旺角利奧坊‧壹隅開始交樓，昨日首度開放會所及現樓單位予傳媒參觀，隨即對公眾開放，並部署下月以招標形式推售特色戶。 其他熱爆話題： 恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝稱，項目為利奧坊系列的第4期，提供614伙，至今已累售548伙，套現逾36億元，平均呎價約23,473元。該盤上周啟動交樓程序，目前待售單位包括30伙開放式戶、10伙一房戶、7伙兩房戶，以及19伙特色戶。整個系列累售2,058伙。 九龍城及啟德項目快登場 展望下半年，他指，旗下九龍城南角道項目籌備第四季推出市場，另有兩個啟德合作項目有望登場。他相信9月減息機會高，稍後樓價有機會回升。 恒基物業代理營業（二）部副總經理李菲茹指，利奧坊‧壹隅會所「CLUB QUINN」連園林空間佔地逾2.3萬方呎，提供逾20項設施，包括位於28樓最頂層的無邊際泳池、健身室及宴會廳等。會所亦擺放多項大型綠藝裝置及藝術品。 發展商最新開放兩個交樓標準示範戶，包括2座27樓A室，實用面積405方呎，兩房間隔。單位層與層之間約3.5米高，玄關位設有特色磁石牆及隱藏式摺?，天花附有鏡面儲物櫃。其中一間睡房設有大窗戶，遠眺海景，並設工作平台。 柏蔚森III連沽兩伙套1129萬 新世界發展(00017)及遠東發展(00035)合作的啟德跑道區柏蔚森III，今日次輪銷售，以先到先得形式發售53伙，折實平均呎價約18,977元。項目昨連錄兩宗成交，共涉1,129.4萬元，其中1座17樓K室一房戶，實用面積260方呎，以465萬元成交，呎價約17,885元。該系列項目本月中開售至今已沽約374伙。 同時，旭日國際的屯門青山公路青山灣段黃金海灣第1期意嵐，次輪銷售今日中午12時截票，明日以價單形式發售139伙。 昨整體一手市場交投疏落，成交主要來自現樓項目。信和置業(00083)及會德豐地產等4大發展商合作的西南九龍維港滙III，售出第1A座30樓A室，實用面積977方呎，套三房連工人套間隔，賣3,250萬元，呎價約33,265元。 新界區方面，新鴻基地產(00016)旗下天水圍Wetland Seasons Bay第2期，招標沽出別墅RV2的2樓B室四房戶，實用面積773方呎，成交價1,020萬元，呎價約13,195元。香港興業國際(00480)及希慎興業(00014)合作的大埔林海山城，以4,780萬元招標售出第16座5樓A室四房連平台戶，實用面積2,230方呎，呎價約21,435元。 雨後盡推三房單位 此外，星星地產的元朗雨後公布將全盤三房單位全數推出市場，並取消「雨後陽光」收租限時優惠，下周一生效。公司銷售及市場推廣董事總經理李平山稱，全盤累售288伙，套現逾17億元，平均成交呎價約14,727元。 (東方)二手慘蝕：南豐新邨貶33% 薈蕎5年冧價38% 多個私人屋苑月內連環錄得多宗蝕讓，蝕幅超過三成。鰂魚涌南豐新邨再有兩房戶損手，成交價472萬元，不足5年帳面貶值約33%。大圍薈蕎兩房單位約5年間樓價亦急挫約38%。 南豐新邨7月連錄「出血」個案。市場消息透露，上述為11座中層戶，實用面積約391方呎，呎價約12,072元，原業主2019年底以逾700萬元購入，帳面蝕逾230萬元。 薈蕎日前出現蝕幅逾40%轉讓後，世紀21奇豐袁麗詩表示，該盤1座中層A2室，實用面積約476方呎，放盤10個月，累劈160萬元，終以560萬元沽出，呎價約11,765元。原業主於2019年6月以903萬元購入，帳面虧蝕343萬元。 逸峯月內3損手 麗都輸140萬 粉嶺逸峯本月錄至少3宗蝕賣。中原陳國輝稱，最新錄得5座中層A室套三房戶，實用面積約616方呎，叫價約728萬元，議價後以660萬元沽出，呎價約10,714元，原業主持貨約4年，帳面蝕約180萬元。 近日二手樓價跌勢轉急。晉誠地產鄧錦雄指，深井麗都花園中層D室，實用面積約560方呎，原則兩房設計，可間三房，有裝修，獲荃灣區租客以398萬元購入，呎價約7,107元，物業約6年樓價帳面蒸發140萬元，貶值近26%。 沙田玖瓏山呎價再跌穿一萬元關口。世紀21奇豐莊振耀稱，天瓏閣1座低層C室三房戶，實用面積約1,014方呎，放盤逾一年，減價約17.5%，終以990萬元成交，呎價約9,763元，原業主於2014年12月以1,284萬元購入，近10年帳面跌價約23%。 業主劈價帶動交投稍為回升。美聯吳肇基指，鰂魚涌太古城7月錄約15宗買賣，剛售出恒星閣高層三房戶，累減520萬元，售價1,080萬元，呎價約13,350元。 (東方)住宅銀主盤存量季增11% 樓市再度向下，銀主盤量回升，有報告指，今年截至6月，住宅銀主盤存量共230個，比今年首季的207個，按季增加23個或約11.1%，預期第三季銀主盤存量將會續升，有機會重上去年底高位。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，資助房屋銀主盤增幅明顯較私宅高，截至第二季，資助房屋銀主盤存量60個，較對上一季50個增加約20%，並回升至去年12月的高位；同期私人住宅銀主盤存量170個，較首季157個，按季增幅僅約8.3%。 樓價700萬至千萬盤量倍升 若以私宅樓價劃分，除1,000萬至2,000萬元銀主盤存量下跌外，所有價值均錄得升幅；當中700萬至1,000萬元及500萬至700萬元銀主盤增幅最高，分別按季升約1.06倍及約75%。 詳情

成交快訊 屯門聚康山莊全屋配備傢電「拎包即住」 嶺大內地生睇片後以月租1.4萬元承租 2024-07-28 祥益地產高級分行經理古文彬(Ryan Ku)表示，正值內地生租樓高峰期，大學附近的租盤十分搶手，其中鄰近嶺南大學的屋苑便連接出現內地生的蹤影，日前便錄得一宗內地生租入屯門聚康山莊的租樓個案。古氏稱，上述所錄成交單位為3座低層H室，實用面積428呎，兩房一廳，日前獲嶺大內地生承租。由於租客新學年於本港上學，因暑期租務較旺，擔心未能成功租樓，只睇過單位視頻後決定承租上址。主要鍾情單位附設企理裝修，全屋配備傢電，可「拎包即住」，加上由屋苑只需步行數分鐘即可抵達大學，遂便決定以月租1.4萬元並預繳一年租金合共涉資16.8萬元承租單位，平均呎租為32.7元。古氏續稱，若以同類型單位現時的銀行估值約461萬元作計算，該單位的租金回報率高達3.6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責) 詳情

成交快訊 屯門啟豐園房廳望全海景月租1.3萬 租金回報率高達3.6厘 2024-07-28 祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門碼頭區一帶交通方便，除了擁有多條巴士及輕鐵綫外，海濱長廊更為附近居民帶來恬靜的環境。日前分行促成一宗啟豐園「即睇即租」的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達3.6厘。盤氏稱，上述所錄成交單位為4座中層B室，實用面積410呎，兩房一廳。日前獲區內客垂青，租客表示熟悉區內環境，而且單位內籠企理，房廳更擁全海景，景觀相當優質。雖然是次業主未有提供議價空間，但租客有感靚景可遇不可求，遂便決定以1.3萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租31.7元。盤氏續稱，如以同類型單位銀行估價約437萬作計算，該單位的租金回報率高達3.6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) 詳情

每週樓市評論 大策略成功下的施政遲緩 2024-07-26 *轉載自2024年7月26日的經濟日報 原文：根據Altrata公布的《2024年世界超級富豪報告》，香港超級富豪的數量是全球第二多，合乎3000萬美元淨值資產達12546人，相當於每598個港人之中就有一個超級富豪(以香港人口約750.31萬人為計），反映香港在世界上仍然是前列富裕的地方。但其實這只是一個統計，在結構上香港甚至比美國可能是更幸福，美國的財富主要是股票的增值，而香港的股市價格顯然被大大壓低，價格雖然不高，但值卻優厚地存在。另外，反映貧富懸殊的堅尼系數，香港只是0.397比美國紐約0.5208是健康得多，香港市場結構十分健康，卻充斥現悲情。市場也並不是全部板塊都失去生氣的，租金在2023年已經進入上升軌道，而且應仍會繼續上升。內地客戶在港置業，如果以買家姓名的普通話拼音去分辨「泛內地人」，即是說包括近年來香港已有身份證，亦包括是新來港的，很多樓花地盤紛紛公佈有關人士的買賣約佔6成，而內地客戶在二手買賣的活躍程度亦大增，由以前不足5%上升到很多時近2成，筆者同意會德豐地產主席兼地建會執行委員會主席梁志堅先生的表態：「香港樓市並非一潭死水，而是有機會慢慢復甦，預計今年底樓價最少有5%升幅。」甚至乎長實執行董事趙國雄先生認為「市場將呈兩極化，相信豪宅樓價下跌機會甚微，料全年將錄得約5%升幅，原因包括豪宅供應非常有限、本港經濟正逐漸復甦，以及政府各項引入外來人才政策如「高才通」等。」。因為香港仍然有很多優厚的條件，包括上文所說的財富、按揭借貸太低，銀行體系資金達17萬億元，縱使如此，香港仍然充滿悲情，甚至人心不穩，筆者認為政府是有責任做更多，何況樓價下跌中，很多買家都是近年政府實施「樓市辣招」去泡沫下的用家，這班人除了不是炒家之外，亦可以說是政府政策的支持者，政府有責任關心他們的利益是否有不必要的損耗，例如最近按揭市場的不暢順，銀行需要保護自己的，但問題是收得太緊，市場上負面情緒會更加重，這是惡性循環的，政府應該作出協調。當然，大家都期望新一份《施政報告》特首會出「甜招」，「甜招」的意思就是令到市場分配得更好、更暢順或者更加多共贏令更多人能夠置業，現在樓市成交量少，根本不可以發揮到樓價平情形之下的「社會利益再分配」，中央大策略雖然成功，但是中間運作高官不應該看得太定才出手，這給人有冷眼旁觀和漠視局面惡化的感覺。 詳情

專題報告 香港住宅供應量報告 2024-07-26 詳情