精選樓盤
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弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
緹岸
中層 開放式 實 223 呎
售 210 萬
物業編號: AN265043
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
御海灣
中層 開放式 實 254 呎
物業編號: AN264927
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 15.07.26
2026-07-15
(東方)10大屋苑交投 按月插逾六成 首兩周暫僅32宗 逾兩年最靜 踏入下半年，樓市交投氣氛急轉直下，10大屋苑7月上半月暫僅錄約32宗成交，按月急插超過六成，創近兩年半同期最少。期內鰂魚涌康怡花園市況慘淡，成為唯一「零成交」藍籌盤。同期亦有6個項目平均實用呎價下挫，並以茶果嶺麗港城下挫逾8%最傷。 康怡捧蛋 新都城瀉92% 本報綜合代理行提供資料，本月康怡花園仍未發市，相比上月同期約3宗成交，市況明顯放緩。中原楊文傑指出，適逢考試檔期，換樓及家長客暫緩入市步伐，儘管樓價稍見回落，但未能打破成交悶局，估計正式步入暑假後，市場氣氛將會好轉。 其他屋苑表現亦差強人意，將軍澳新都城及鴨脷洲海怡半島，7月均暫只錄一宗二手買賣，分別按月急瀉約91.7%及約85.7%。中原盧鏡豪稱，海怡半島唯一成交為8座中層G室，實用面積約742方呎，以約1,215萬元易手，呎價約16,375元。至於天水圍嘉湖山莊及沙田第一城兩個新界上車盤，本月上半月成交亦較6月同期下挫約76.9%及約75%，暫僅錄約3宗及兩宗。 麗港城呎價挫8%最傷 樓價走勢方面，本月佔6個月屋苑平均呎價回落，上述麗港城表現最遜色，該屋苑暫錄約3宗成交，平均實用呎價約11,488元，較上月約12,496元大幅下滑約8.1%。港聯置業方健勝指出，屋苑14座低層E室，實用面積約687方呎，以約772萬元售出，呎價約11,237元。原業主2018年以約751萬元購入，單位僅升值約2.8%。 值得一提的是，鰂魚涌太古城本月買賣逆市上揚，上半月錄約8宗成交，按月急彈約60%，惟呎價回落約1.7%，報約18,800元。中原張光耀稱，屋苑恒山閣低層H室，實用面積約593方呎，兩房設計，成交價約943萬元，呎價約15,902元。 Larchwood三年半貶30% 事實上，除了整體買賣回軟，市場蝕讓成交亦持續湧現。美聯劉志偉表示，旺角Larchwood低層B室，實用面積約210方呎，開放式間隔，減價約21萬元，獲投資客以約378萬元承接，呎價約18,000元。單位2023年1月購入價約539.4萬元，持有約3年半帳面勁蝕約161.4萬元，貶幅約29.9%。 此外，大埔白石角雲滙第1期錄內地專才轉租為買個案，單位較6年多前購入價低出約111萬元。該行梁葦姮指出，成交單位為6座中層B1室，實用面積約278方呎，開放式間隔，降價10萬元，以440萬元成交，呎價約15,827元。原業主2020年5月以約551萬元購入，現貶值約20.1%。 晉誠地產姚頌溏稱，屯門上源3A座高層B室，實用面積約468方呎，兩房設計，以約445萬元轉售，呎價約9,509元。單位2018年10月購入價約583萬元，不足8年跌價約138萬元，挫幅約23.7%。 (東方)新盤趁熱出擊搶客 芊御周六推售142伙 海瑅灣II上載樓書 住宅新盤市況升溫，元朗錦田北芊御昨公布銷售安排，落實於周六推售142伙，成為7月首個推售全新項目。另外，將軍澳日出康城全新盤海瑅灣II亦起動，昨公布命名及上載樓書。 新鴻基地產(00016)旗下的芊御，首輪銷售當中，佔138伙以價單形式發售，涵蓋17伙一房戶及121伙兩房戶，實用面積289至413方呎，料市值逾8.3億元。其餘4伙則以招標形式推售，主要為連平台特色戶型，實用面積373至400方呎。 新地代理業務部總經理張卓秀敏稱，以價單形式發售的單位，折實售價由393.1萬至585.8萬元，呎價約11,950至14,745元，折實平均呎價為13,660元。項目將於周四截票，並於周五進行首輪抽籤。據銷售安排，周六將分為A組及B組發售。 元朗項目暫收五千票 該盤收票情況持續熱烈，據市場消息指，截至昨晚6時，項目已錄逾5,000個購樓意向登記，以周六銷售138伙的價單單位計算，超額認購逾35倍。 鐵路上蓋新盤登場，信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)、招商局置地(00978)及港鐵公司(00066)合資的日出康城第XIIIA期發展項目，昨公布命名為海瑅灣II，並同步上載樓書，提供1,284伙。 信置執行董事田兆源表示，海瑅灣I截至昨日累售逾832伙，套現逾73億元。嘉里物業代理銷售及市場策劃高級總監盧永俊指，海瑅灣I招標售出四房戶，均創成交價及呎價新高，為海瑅天第1A座56樓A室，實用面積1,154方呎，成交價2,692.4萬元，呎價約23,331元。 嘉華國際發展及租務總監（香港地產）尹紫薇稱，項目主打兩房單位佔逾七成。招商局置地執行董事兼總經理黃競源補充，項目正積極籌備示範單位。 由樓書所見，海瑅灣II設有4座住宅大樓，樓高63層，標準單位戶型涵蓋一房至三房間隔，實用面積介乎334至840方呎。當中包括108伙一房戶、920伙兩房戶及218伙三房戶。另設有38伙特色戶，實用面積303至1,314方呎。 面積最細的單位，為第5B座6樓D室，實用面積303方呎，外連58方呎平台，採一房間隔。至於面積最大的單位是四房一套房特色戶，為同座72樓A室，實用面積1,314方呎，外連169方呎平台及1,086方呎天台。資料顯示，項目位於將軍澳康城路1號，項目預計關鍵日期為2027年6月30日。另外，太古地產(01972)與中華汽車(00026)合作發展的柴灣海德園第一期，昨揭幕會所設計概念，項目至今已累售350伙，總套現約31億元。 WHITESAND COVE賣1524萬 一手成交方面，華懋集團旗下西貢白沙灣住宅項目WHITESAND COVE，昨招標售出第1座3樓B室，實用面積894方呎，屬三房一套房間隔，成交價1,524萬元，呎價約17,047元。項目自現樓以來累售11伙，套現近2.7億元。 此外，由億京發展的大埔白石角海日灣系列昨共售6伙，當中4伙為海日灣II，總套現逾1.2億元。其中，成交價最高單位，為海日灣II第2座3樓D室，採四房雙套間隔，以2,833.9萬元成交，呎價約15,187元。 (星島)芊御收逾5000票周六首輪發售 新地旗下元朗錦田芊御連日來收票成績理想，發展商昨日上載銷售安排，落實本周六（14日）進行首輪銷售，推出138伙價單單位外，並推出4伙特色戶同日起招標，合共發售142伙，項目截至昨晚暫收逾5000票，超購35倍。 推138伙價單單位 項目以價單方式發售的138伙，涵蓋17伙1房及121伙2房，面積由289至413方呎，以最高16%折扣計算，折實平均呎價13660元，單位折實售價393.1萬至585.8萬，呎價11950至14745元。其中售價最平單位為2座3樓C室，面積289方呎，屬1房間隔，折實入場價為393.1萬，呎價13602元；售價最高為2座16樓E室，面積400方呎，屬2房戶型，折實售價585.8萬，呎價14645元。 推4伙平台戶同日起招標 整批呎價最低單位為3座3樓M室，面積412方呎，屬2房間隔，折實售價492.34萬，折實呎價11950元，整批單位市值逾8.3億。周六同日以招標形式推售的4伙，主要為連平台特色戶，面積373至400方呎，招標期由本周六起至今年9月底。 銷售安排顯示，首輪銷售將分兩組進行揀樓，先進行的A組大手組別，每組買家最少認購2伙，上限則不多於4伙，並限制只能購1伙1房戶；隨後進行的B組，每組買家最少可認購1伙，上限為2伙。 芊御收票持續，位於九龍站環球貿易廣場3樓大堂，昨日下午時份仍有大批睇樓客到場參觀，情況相當不俗。市場消息指出，截至昨日晚上6時，項目已錄得逾5000個購樓意向登記，以周六首輪發售之138伙計算，超額認購逾35倍。項目將於周四（16日）截票，周五（17日）進行首軸抽籤程序。 (星島)元朗兩地申建約5893伙私宅 規劃署早前就《米埔及錦綉花園分區計劃大綱圖》提出多項修訂，主要為區內2幅改劃用地共建5893伙私宅，包括新地元朗米埔錦壆路商住項目將建2322伙，以及橡樹和生圍項目增密度建3571伙，城規會在申述期間收到3份屬反對或負面意見，而規劃署拒絕接納，城規會將於周五（17日）舉行會議討論。 城規會在為期2個月法定展示期內，合共收到5份申述，當中2份屬反對申述，及1份提出的負面意見，而規劃署拒絕接納，認為不應順應申述而修訂大綱圖，城規會將於周五（17日）舉行會議討論。 政府部門無負面意見 規劃署指，上述修訂上旨在落實已獲城規會同意改劃申請，以作擬議住宅發展連商業用途，並闢設交通停車處、政府、機構及社區設施和開放予公眾使用的休憩用地。申請人已進行不同技術評估，確保在落實擬議緩解和設計措施後，擬議發展在視覺、生態及排水等方面均屬可接受。 該署指出，相關發展限制和要求，以及緩解和設計措施，已適當地納入大綱圖的「住宅（丙類）1」地帶《註釋》或《說明書》。相關政府部門均對用地擬議發展及項目相應修訂不表反對或沒有負面意見，認為有關修訂實屬恰當。 城規會周五審議 上述修訂主要涉及新地持有的元朗米埔錦壆路、鄰近錦綉花園一幅住宅地早年申建2771伙遭拒後，去年初捲土重來遞交新方案，縮減發展密度等，並建10幢住宅及3幢商業設的綜合項目，合共提供2322伙，較舊方案減少16%。 項目地盤面積約70.71萬方呎，包括994方呎政府土地，住宅部分以地積比約1.5倍發展，獲批建10幢樓高14至16層分層住宅，合共提供2322伙，平均每伙單位面積約456方呎，估計可容納約6270人口，可建總樓面約106.06萬方呎。非住宅部分亦以地積比約0.5倍發展，以建3幢2層高商業及政府、機構或社區設施，另有3幢1至2層高會所，涉及非住宅樓面約6.13萬方呎。換言之，整個項目可建總樓面約112.19萬方呎。 另一個項目為，曾由恒大持有、2022年初被橡樹資本（Oaktree Capital）接管的元朗和生圍項目，去年初向城規會提交新方案，大幅增加密度發展，建175幢大型住宅群，以提供3571伙，對比2024年獲批方案增加3.5倍，可建總樓面約290.25萬方呎。 項目地盤面積約223.26萬方呎，地積比率由現時0.4倍，申請增加至1.3倍，物業高度由最高6層，增加至不多於10層，另設一層地庫，以發展128幢樓高3層洋房，以及47幢樓高6至10層的分層住宅，提供3571伙，平均單位面積約802方呎，涉及可建總樓面約286.16萬方呎，估計整個項目住客數目9998人。另有4幢2層高會所、1幢4層高提供100個床位的安老院，非住用樓面涉及有4.09萬方呎。項目另有2782個停車位。整個項目將分為6期發展，料2031年全部落成。 (明報)沙田中心一房戶535萬沽 一年炒貴逾百萬 雖然近日二手住宅交投稍見放緩，但市場仍不乏短炒獲利個案，其中沙田中心一個1房單位，最新以535萬元售出，一年炒高逾百萬元，賺幅高達25%。另外，元朗尚悅．方一個一房戶，則以340萬元易手，原業主持貨3個月帳賺20萬元。 尚悅‧方一房3個月炒貴20萬 資料顯示，沙田中心F座中層C室，實用347方呎，一房間隔，享園景，新近以535萬元易手，實呎15,418元。原業主去年6月以428萬元購入，持貨剛約一年，帳面炒貴107萬元或25%。另利嘉閣助理分區經理莫家進表示，尚悅．方中層A室，實用310方呎，一房連開放式廚房間隔，獲換樓客以340萬元承接，實呎10,968元，原業主今年4月約320萬元買入，即3個月帳面炒貴約20萬元或6%。不過值得留意的是，單位再對上業主為2017年12月490萬元一手購入，即單位最新做價仍較8年半前的一手價低150萬元或31%。 Coasto 1房連約505萬沽 一年貴16% 另外，多個近一至兩年以低價開售的半新盤，同錄短炒獲利個案。中原地產分行副分區營業經理蘇苡晴表示，鴨脷洲Coasto中層C室，實用246方呎，一房間隔，望部分避風塘海景，最新連租約以505萬元易手，實呎20,528元，以單位月租約1.58萬元計，新買家料可享3.8厘回報。業主去年436萬元一手購入，一年間帳面炒貴69萬元或16%。利嘉閣分行助理分區經理朱子華則指出，元朗滙都2期6座中層B05室，實用424方呎，兩房連開放式廚房間隔，望內園，獲區內投資者無睇樓下以480萬元買入，實呎11,321元。 原業主2024年11月約430.2萬元一手買入單位收租，持貨逾1年半帳面炒貴約50萬元或近12%。 (明報)永倫放售美銀全層 意向2.8億 高一年前19% 頻頻沽貨的「收租王」永倫集團，新近再放售金鐘美國銀行中心13樓全層，面積13,880方呎，意向價約2.8億元，呎價約2.02萬元，叫價較去年8月2.36億元高4400萬元或19%，但距離9年前、即2017年購入價4.65億元仍低約1.85億元或40%。翻查資料，永倫集團2024年已放售美國銀行中心13樓全層，當時市值約3.3億元，較購入價低1.35億元或29%，放盤一年，主動減價至2.36億元，減幅9400萬元或28%，即劈價後仍乏人問津。該集團新近再委託代理放售，意向價不減反升，加價19%至2.8億元。 盛滙基金1910萬沽電氣道舖 盛滙商舖基金再沽出舖位，位於天后電氣道141號海城洋樓地下A舖，面積約1400方呎，本月初1910萬元易手，呎價約1.36萬元。商舖現租予工程公司，月租約9.2萬元，租金回報約5.8厘。盛滙2022年8月3100萬元購入，持貨快將4年，帳面蝕讓1190萬元或38%。 核心區零售商舖租金仍受壓。資料顯示，尖沙嘴?麗購物大道G23號舖及1樓12A號舖，面積約1322方呎，獲租戶月租12.8萬元承租3年，呎租96.8元，租期兩年，由本月中開始至2028年7月中，另有兩年續租權。翻查資料，商舖2023年5月曾獲本地老牌服裝品牌鱷魚恤（0122）以月租12.3萬元、呎租約93元承租，租約期3年，至今年5月租約期滿後離場，即新租金較鱷魚恤僅高約5000元或4%。該舖2014年高峰期曾以月租39萬元租出，即新租金仍較高位低67%。業主1987年1180萬元購入，租金回報約13厘。 另財團就九龍塘秀竹園道14及14A號舊樓申請強拍，現為兩幢3層高住宅，樓齡逾70年，兩幢各欠一個住宅單位未能收購。據測量師提交的報告，物業估值約5040萬元。是次申請由盟信投資有限公司、寶岸有限公司、東寶發展有限公司，以及獨立人士常寧（CHANG NING）提出。
成交快訊
租客預繳一年租金 獲減千元 以1萬元租入屯門新圍苑兩房單位
2026-07-14
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門居屋新圍苑四周環境恬靜，社區配套齊全，加上良景廣場及街市近在咫尺，能滿足住戶日常生活所需。日前分行錄得一宗新圍苑「即睇即租」的成交個案，該單位的租金回報率達3.4厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為F座高層5室，實用面積401呎，兩房一廳。據了解，租客為區內客，由於原租所無法續租，需要另覓租盤，主要鍾情區內配套齊全，而且有感單位內籠四正附部分傢俱，遂決定租入。由於租客願意一次過預繳一年租金（即合共12萬元），業主認為誠意十足，故減租1,000元，最終以月租1萬元將單位租出，實用面積呎租為24.9元。黃氏續稱，如以同類型單位銀行估值約348萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率達3.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
祥益地產引入AI優化營運 科技與溫度並行重視團隊文化
2026-07-15
*轉載自2025年7月15日的星島日報
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
412.57
較上期
-2.14%
較上５期
-8.51%
以實用面積計算
403.58
較上期
-1.86%
較上５期
-8.17%