精選樓盤
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緹岸
中層 3房 實 798 呎
物業編號: AN265711
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 710 萬
物業編號: AN249714
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 17.08.26
2026-08-17
(東方)二手市況：藍籌盤周末開8單 黃埔花園最旺 二手交投持續回升，中原表示，10大屋苑在剛過去的周六、日錄約8宗成交，按周增加約60%，宗數創近7星期新高，但當中仍有6個屋苑出現零成交情況。 紅磡黃埔花園錄約3宗成交最旺。該行袁顯岸表示，成交單位包括11期9座中層H室，實用面積約505方呎，兩房間隔，以762萬元沽出，呎價約15,089元。原業主於2018年2月以770萬元買入，持有約8年半帳面蝕8萬元。 東涌映灣園同期錄至少兩宗買賣，當中有損手交易。市場消息透露，屋苑1座中層三房單位，實用面積約710方呎，市傳以728.8萬元易手，呎價約10,265元。單位2018年購入價約790萬元，至今約8年跌價約61.2萬元或約7.7%。 上源8載貶值26% 事實上，其他地區都錄蝕賣成交，推動交投加快。晉誠地產姚頌溏指，屯門掃管笏上源6A座中層H室，實用面積約558方呎，兩房間隔，望山景，叫價508萬元放售，減價28萬元，外區換樓客以480萬元承接，呎價約8,602元。原業主於2018年12月以656萬元買入，持有不足8年轉手，帳蝕176萬元，貶值約26.8%。 市場消息稱，鰂魚涌君豪峰錄本月第2宗買賣，為低層開放式戶，實用面積約216方呎，市傳成交價約433萬元，呎價約20,046元。單位2018年一手買入，樓價約8年下跌約19.8%。 此外，特色單位都再錄低價轉手個案，成交呎價僅「7字頭」。利嘉閣蕭啟諾表示，天水圍嘉湖山莊麗湖居8座頂層複式單位，實用面積約1,462方呎，以1,120萬元沽出，呎價約7,661元。 (東方)新盤熱賣 提速部署搶客 PALO SPRINGS沽56伙 叡璟I膺今年九龍票王 市場新盤正面交鋒，古洞北PARK SILICON第2期PALO SPRINGS昨首輪銷售沽出56伙，吸金近4.17億元。西南九龍叡璟I昨加推全新價單共78伙，而項目截至昨晚已累收逾1.8萬張入票，成為今年九龍新盤票王，以兩張價單共180伙計，大幅超額逾99倍。 會德豐地產主席梁志堅表示，旗下PALO SPRINGS屬古洞北首個推售新盤，買家反應踴躍，對銷情感滿意。資料顯示，項目原定以招標及價單形式銷售100伙，不過在銷售前夕更新銷售安排，取消發售其中一伙價單單位，即昨以價單發售81伙，18伙以招標形式出售。 集團副主席兼常務董事黃光耀稱，上午招標時段已落實售出8伙三房戶及特色戶，最高售價為2B座3樓A室，以1,256.81萬元售出；呎價最高則為2A座3樓C室連平台特色戶，成交呎價約23,604元。價單單位於昨午1時發售，先由大手組別優先認購，其中有買家一口氣連購4伙，涉及資金近2,591萬元。 項目買家亦不乏內地人士，現居於深圳前海的買家徐女士昨表示，女兒已來港就學兩年，每日中港兩地奔波，是次斥約557萬元購入一房戶，看好北部都會區長遠規劃發展。 芊御月內售89戶最多 另方面，華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，叡璟I昨加推的價單第2號，涵蓋一房至套三房間隔，實用面積304至657方呎，折實售價592.6萬至1,323.6萬元，呎價約16,966至21,128元。項目展銷廳截至昨午已累錄逾1.8萬人次參觀，計劃短期內落實銷售安排，最快本周末首輪發售。 該公司銷售及市場營銷總監孔建補充，今批單位呎價最低為3B座8樓H室，為實用面積476方呎兩房戶型。集團銷售及市場營銷副總監岑菲菲稱，入場兩房為3A座18樓E室，實用面積422方呎，折實售價761.5萬元。 此外，新盤市場於過去周末兩日錄約108宗一手買賣，新鴻基地產(00016)元朗錦田北芊御沽出23伙，有大手買家斥資約1,157萬元連購兩伙。項目本月累售89伙，為新盤銷售最多。同系的啟德跑道區天璽•海第1期1座7樓B室，實用面積1,408方呎，四房連雙套房間隔，昨以6,400萬元招標售出，呎價約45,455元。 海瑅灣系列兩日賣13伙 至於信和置業(00083)等合作的將軍澳日出康城海瑅灣系列，過去兩日沽出13伙。其中，海瑅灣I第1B座36樓D室，實用面積463方呎，昨以逾820萬元售出，呎價約17,712元。 (東方)租賃熾熱：第一城連錄3宗內地生年付租樓 暑假期間為內地學生搶租高峰期，沙田第一城連錄3宗同類成交，全部以「年租」方式承租，其中一個三房單位，一次過繳付租金合共約25.2萬元。 利嘉閣何億儂表示，上述單位為2座中層F室，實用面積約451方呎，獲內地學生每月以2.1萬元承租，呎租約46.6元；其餘兩個都為兩房戶，包括40座高層D室，實用面積約304方呎，成交月租1.54萬元，年繳租金約18.48萬元，呎租約50.7元。 他又指，同屋苑38座中高層G室，面積相同，以1.5萬元租出，先付全年租金約18萬元，呎租約49.3元。業主於今年5月購入，即享約3.8厘租金回報。 該行洪振興稱，大圍珀玥高層E室，實用面積約222方呎，一房設計，新租客都為內地學生，以1.68萬元承租，年繳租金共約20.16萬元，呎租約75.7元，屬高於市價。 聚康山莊不足一日租出 鄰近大學的屋苑租盤最搶手。祥益古文彬表示，屯門聚康山莊3座高層C室兩房戶，實用面積約423方呎，放盤不足24小時，內地學生見屋苑方便返往校園，獲減租1,000元，以月租1.2萬元即睇即租，並繳付一年租金約14.4萬元，呎租約28.4元。 此外，其他內地客表現都積極。中原李振聰表示，東半山及跑馬地一帶住宅8月暫錄近50宗租賃成交，跑馬地逸怡居低層B室，實用面積約369方呎，一房連衣帽間設計，專才租客以月租2.1萬元承租，呎租約56.9元。 (星島)PALO SPRINGS即沽56伙 呎價最高2.36萬元 古洞新盤銷情理想，會德豐地產發展的古洞北新盤PARK SILICON發展項目第2期PALO SPRINGS昨首輪發售，吸引大批準買家出席揀樓，該盤價單連同招標單位即日沽56伙，包括招標售出的8伙，呎價高見2.36萬，創該盤新高紀錄。 就項目設於尖沙咀商廈展銷廳所見，大批準買家於開售前到場排隊，現場氣氛熱鬧，大打蛇餅。出席客人當中不乏年輕客，亦有不少為操普通話人士。 會德豐地產主席梁志堅親身到場「督師」，他表示見到不少買家排隊，對銷情感到滿意，並認為作為古洞北首個開售新盤反應相當不錯。 梁志堅：對銷情感滿意 會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀說，昨首輪發售速沽56伙單位，單日套現近4.17億元，其中更有客人「一客四食」，包括3伙2房及1伙1房戶，涉資近2591萬元。最高呎價達23604元，不僅創下項目記錄，更為整個古洞北新發展區的私人住宅市場立下市場指標。 黃光耀續指，客源主要來自新界區及圍村家庭、跨境創科及商業精英，亦有深圳家庭專程過關購入單位，以及長線投資者，看好項目鄰近港鐵古洞站，並自設多元化基座商場，加上周邊配套將陸續完善。是次銷售成績理想，為「北都新中環」定下價值新高，成為古洞北重要指標。另外，亦正籌備短期內加推應市。 黃光耀：成古洞北新指標 該盤昨日招標沽8伙，分別為4伙3房戶及4伙平台特色單位，套現逾7843萬元，其中平台特色戶中最高成交價是2B座3樓A室，面積540方呎，屬3房設計，附連382方呎平台，成交價1256.81萬元；呎價最高為2A座3樓C室，以每呎23604元成交，面積442方呎，2房連梗廚間隔，連265方呎平台。 買家之一來自深圳的徐女士現居深圳前海，現時女兒在香港讀書，需長期往返兩地，有見項目位處港鐵東鐵線，方便往返內地，故昨斥資約557萬元購入1房戶，方便女兒上學。 另一名慈父買家廖先生說，斥資約580萬元購入1房單位贈予兒子，並視乎其意願有可能作長線收租或短炒用，他透露，自己本身為圍村原居民，目前已退休，因看好區內發展，加上認為價錢可以接受、交通方便，故決定購入單位。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，該行透過招標替一組深港商人以2286萬購入2伙，包括成交價最高的特色戶，亦促成呎價最高的平台特色戶成交。而價單銷售方面，出席率達7至8成，當中3至4成為投資客，主要用作長線收租投資用。 美聯高級董事布少明表示，該行有買家於招標階段以約2300萬連購2伙3房戶，作換樓自住用途；另有兩組跨境商人各購入1伙，作為往返兩地居住之用。若按地區劃分，價單銷售中以新界區買家佔比最高，達6成；港島及九龍區合共佔4成。整體買家當中，約7成為自住用家，其餘約3成屬投資客。 (星島)邱達昌料港樓價兩年升15% 內地近期收緊資金外流，外界關注會否影響本港樓市。遠東發展（035）主席兼行政總裁邱達昌日前在馬來西亞受訪時坦言，內地客佔本港樓市約四成購買力，若被限制來港置業，對樓市一定有影響，惟暫時未見相關措施出台，維持樓價未來兩年升15%的預測。 邱達昌指出，本港住宅單位過去每年成交量約1.5萬至2.2萬個單位，近年升至約3萬個單位，有40%是來自內地客，「如果佢哋走咗，都會影響我哋。」 寫字樓面臨供應過剩問題 不過，邱達昌維持未來兩年樓價上升15%的預測。他表示，若中央限制內地人來港買樓，確實會影響樓價，但暫時未有實行這些措施，「中國現在也沒有管制家庭辦公室，只不過是追一些人在中國沒有交稅，它沒有說interfere（妨礙）香港。」 邱達昌又稱，反而美國加息步伐放緩，香港仍有3萬個家庭的置業需求，相信樓價不太貴下仍會陸續入市，仍利好樓價前景。 另一方面，邱達昌認為香港寫字樓市道，與全球同樣面對供應過剩問題，租金無可避免受壓。「譬如我遠東發展大廈，地點好好、但好舊了，以前最高峰收60、70元租，跌至現時30、40元也要租，我無choice。」 提到集團發展，邱達昌透露，遠展減債已經進入「穩步時期」，淨負債比率已由高峰期逾70%，逐步降至現時50%多，目標仍然是降至50%。 遠展早前指計劃在中國及新加坡等地推出REITs（房地產投資信託基金），被問到會否將這些REITs在香港上市，他說家族及上市公司在全球有70多間酒店，馬來西亞資產會在區內上市，若遠展的資產要分拆，也可能考慮香港或內地上市，但未到此階段。 遠展減債已進入「穩步時期」 他又坦言，新加坡在吸引REITs上市方面較友善，企業及投資者均有稅務優惠，認為香港這方面要繼續改進。 對於香港銀行收緊物業估值及按揭成數，邱達昌說「唔怪得銀行」，但強調集團本身借貸需求不大，「我哋自己都唔想繼續借錢」，暫時亦無意在下一輪周期加大槓桿，因酒店業務回本期長，「即使啟德帝盛酒店，咁成功（預計）也要7至8年歸本」，未來資金回籠後將集中投放於買地建樓，主力發展中小型住宅。 遠展在洪水橋擁有一幅約50多萬平方呎的土地，正與政府商討補地價，他不諱言早年高價買地「受過教訓」，地產發展仍須「睇時機」。 另外，邱達昌表示，看好內地一線城市的樓市復甦，認為上海、杭州及深圳樓價已跌得太低殘。 邱達昌透露，集團於上海的長租公寓單位，面積約300至400呎，月租約4000元人民幣，約1700個單位原本需要兩年才能全數租出，結果約6個月已全數租出，反映當地租賃需求強。 (明報)施永青：港樓市從復蘇期進高漲期 中原集團創辦人施永青上周六出席「亞洲投資高峰對談」時表示，本港住宅樓價經過自2021消化調整後，去年起已進入牛市狀態，樓市已從「復蘇期」進入「高漲期」。 施永青將樓市周期分為復蘇期、高漲期、危機期和蕭條期4個階段。他表示，本港樓市現正處於「用家和投資者皆有入市」情况，大部分成交個案均有賺錢，故認為已進入高漲期。他指出，若市場出現大部分投資者入市炒賣，樓價升至用家難以負擔時，則需要警惕；又強調地產投資時機（Timing）比價位（Pricing）更重要。 施永青續將樓市問題分為3種模式，分別為供應過剩、借貸過多和價格過高。而價格過高問題最易解決，最難解決則是供應過剩。他指出，本港和內地樓市正處於不同階段，本港住宅市場主要問題是價格過高，但並未出現借貸過多問題，並引述數據指出，香港約六成業主已完成供樓，剩下三成半仍需向銀行貸款，住宅市場已漸入佳境；但寫字樓和商舖則存在借貸過多問題。 他續稱，內地樓市供過於求，超過當地家庭人口一倍以上，加上政府禁止一手樓降價，料內地需數年時間消化相關問題。他建議除內地一線城市外，消費者應對內地物業持審慎態度。 (明報)外籍機組人員1.6萬合租新屯中3房 正值暑假住宅租務旺季，新界二線屋苑不乏租務成交；祥益區域董事黃慶德表示，屯門新屯門中心新錄3房戶租賃成交，單位為屋苑第10座高層D室，實用603方呎3房1套間隔，獲3名外籍機組人員洽租，經議價後減1000元或約6%後，以1.6萬元承租、實用呎租26.5元，租入單位是因為屋苑附近有巴士經屯赤隧道前往機場，車程只約10分鐘；以業主2012年購入價約285萬元計，享租金回報逾6.7厘。 嶺大內地生付一年19萬租御半山兩房 另祥益高級分行經理龍超君表示，屯門御半山第2B座高層A室、實用454方呎兩房戶，獲在嶺南大學就讀的內地學生承租，由於業主見租客可快速起租，減租1000元或約6%後，以1.6萬元租出、實用呎租逾35元，租客亦預繳一年租金涉資約19.2萬元；業主2020年以約742萬元一手購入單位，享租金回報2.6厘。 凱柏峰兩房獲夫婦客1.88萬承租 租務市場亦不乏家庭客入市，利嘉閣首席聯席董事鄭啟聰表示，將軍澳日出康城凱柏峰第2B座高層F室，實用451方呎兩房連開放式廚房間隔，業主叫租1.9萬元，議價後略減200元或1%，以1.88萬元成交、實用呎租約42元，新租客為區內一對年輕夫婦；業主在2025年底以約773.1萬元一手購入單位，現享租金回報約2.9厘。 市區方面，香港置業首席聯席董事曾家輝表示，奧運站浪澄灣新錄兩房單位租務成交，為第8座中層E室，實用547方呎兩房戶、向西北望海景，業主叫租約2.78萬元，議價後減1300元或約5%，以2.65萬元獲承租、實用呎租逾48元，新租客為家庭客。 上述物業業主2013年以約723.6萬元購入單位，享租金回報約4.4厘。 (明報)叡璟I暫收1.8萬票 膺今年九龍票王 PARK SILICON 2期首輪沽56伙 呎價最高2.36萬 8月中下旬兩大焦點新盤短兵相接；樓花期約27個月、華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣叡璟I，昨以折實均呎18,960元加推78伙，發展商強調屬原價加推、最快本周末首輪銷售；事實上，叡璟I過去4日累收逾1.8萬票，成今年九龍新盤票王，以兩張價單共180伙計超額逾99倍。至於會德豐地產旗下、樓花期約16個月的古洞PARK SILICON 2期PALO SPRINGS，昨首輪銷售沽約56伙，個別特色戶呎價見23,604元，料創同區分層單位新高。 被視為今年九龍焦點新盤的叡璟I，上周以折實均呎17,880元首推102伙後，即成市場熱話，設於尖沙嘴新港中心的展銷廳連日吸引大批準買家參觀，發展商打鐵趁熱，公布加推2號價單涉78伙，折實均呎18,960元，由於加推單位相當部分屬中高層，撇除樓層和景觀因素，則屬原價加推。 叡璟I折實均呎1.89萬加推78伙 華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，加推單位包括4伙1房戶、57伙兩房戶、17伙3房戶，實用306至657方呎，維持最高折扣16%，折實價592.6萬元起；入場單位為第3B座37樓C室，實用306方呎一房間隔，折實價592.6萬元、折實呎價19,366元；今批加推78伙，以折實價計，估計可套現約7.1億元。 梁志堅：滿意PARK SILICON 2期銷情 叡璟I迄今推出兩張價單共180伙，過去4日累收逾1.8萬張入票，超額認購逾99倍，成今年九龍新盤票王。翻查資料，今年1月推出的新地（0016） 西貢西沙SIERRA SEA 2B期，以收逾4.25萬票，暫為今年新盤收票王；項目當時首輪賣165伙，超額逾256倍。 另一焦點新盤、古洞PARK SILICON 2期PALO SPRINGS，昨首度開售99伙（其中18伙招標發售），會德豐地產主席梁志堅曾到尖沙嘴港威大廈的售樓處視察，表示對項目銷情感滿意。 項目全日售出56伙、套現4.17億元；當中第2A座3樓C室特色戶，實用442方呎兩房間隔附265方呎平台，作價逾1043萬元、實呎23,604元，料為古洞一帶分層私宅的新高呎價指標。會德豐副主席兼常務董事黃光耀表示，買家主要為新界區及圍村家庭、跨境創科人員等，亦有深圳家庭專程來港入市，以及長線投資者，並有大手客斥近2591萬元連購4伙。 大手客1157萬連購芊御兩伙 另樓花期約10個月、新地元朗錦田芊御銷情持續，過去兩日再沽23伙，當中有買家斥逾1157萬元連購兩伙兩房戶；項目7月開售以來累售348伙，佔全盤566伙逾61%，套現逾18.8億元。
成交快訊
屯門龍門居獲綠表客以333萬「即睇即買」
2026-08-17
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門居屋龍門居錄得一宗區內客「即睇即買」的成交個案。黃氏稱，上述所錄成交單位為14座低層F室，實用面積431呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青。新買家為綠表客，鍾情單位附設雅裝連基本傢電，可即買即住，加上原業主增加議幅，減價17萬，而且買家考慮到同區置業搬遷方便，亦毋須重新適應生活環境，遂便決定「即睇即買」，以333萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7726元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門啟豐園放盤3日獲區外客以1.3萬元承租
2026-08-17
祥益地產區域董事邱家邦(Johnny Yau)表示，日前促成一宗屯門啟豐園之租賃成交個案，是次租客為區外客，該單位租金回報率為3厘。 邱氏稱，上述所錄成交單位為1座中層B室，實用面積410呎，兩房一廳，日前業主放盤僅3日便獲區外客垂青。租客鍾情單位附設企理裝修，加上客廳及房間均享開揚海景，視野廣闊，而且業主為促成交易，願意調低租金500元，上述租客視察單位後即時決定承租，最終以月租1.3萬元租入單位，實用呎租為31.7元。邱氏續稱，如以現時同類型單位的銀行估值約524萬元作計算，該單位的租金回報率為3厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
長者屋具「細換大」條件
2026-08-14
*轉載自2026年8月14日的信報 原文：上星期筆者在此專欄中指出，市場存在認知誤解！認為年長人士不需要換樓，我作為長者，認為年長人士其實是本港最大的人口族群（60歲或以上人口佔比34%），低估這個最大族群在房地產上的消費力，將影響整體市場的流轉率和量。本文繼續從長者住屋需求的角度進一步探討！除了上星期提出的「長者安居樂」（住屋包括護理和醫療配套）、大單位換細單位、逆按揭、遷往大灣區養老，本文將進一步擴闊討論長者的其他住屋需要，包括常被忽視的「細換大」！年紀老大，還需要細樓換大樓嗎？當然可以！而且很多人正實踐着！原理相當於「中年好聲音」節目，步入晚年正是實踐年輕時未完成理想的時候！長者就沒有轉換環境的能力？事實上，很多長者都太為下一代着想，卻忽略了自己，其實長者更進一步照顧自己晚年生活是十分合理，和照顧年輕人兩者之間應取平衡！筆者認為，財產傳承給下一代，足夠已經可以，分配多少？和幾時繼承？都可以講究多一點。長者應為自己的晚年生活多計劃一些！根據2021年的人口普查，香港自置住宅住戶中有66.1%已經供滿樓，沒有按揭供款及借貸還款，這些「現金契」的樓，相信大部分都是年長人士的資產！從M3（泛指銀行體系總存款量）看到港人的定期存款儲蓄其實處於高水平，最新的M3錄得21.6874萬億港元，再創歷史新高。當然社會存在貧富懸殊的情況，但香港的貧富懸殊並非1比99的懸殊狀態，筆者認為屬於1比1的狀態，即有資產者和無產者相若的比例結構。換言之，香港大量的長者是有條件對自己好一點！而「銀髮事業」和「長者安居」還有很大的發展空間！子女長大搬了出去，何必愁緒？兩老又可以過二人世界了！空置了的房間可以改造為書房，大廳稍作調整便能化身家庭卡拉OK房，配合大屏幕電視與優質影音設備，讓退休生活更添色彩。再添置適合長者的健身器材，在家輕鬆運動，享受歸隱田園的愜意時光。筆者認為歸隱田園其中一個最好的屋苑例子是新界西的錦綉花園！先聲明我在錦綉花園並沒有代理業務亦沒有投資！但是我心儀已久，未曾入住錦綉花園是因為我很幸運，還有其他選擇優先要去實踐而已！但見證不少老友在此享受美好生活！雖然住宅樓價回升，錦綉花園近期平均實用呎價約1.18萬元，1100呎洋房的樓價約1300萬元，部分逾900呎洋房1000萬元有找，以花園洋房來說入市門檻較低，加上社區成熟成為焦點。交通與基建方面，錦綉花園受惠北部都會區的發展！未來5年，牛潭尾大學城和新田科技城項目將逐步推進，而港鐵北環綫、中鐵綫和北都公路等項目預計於2030年陸續落成通車，高質素人口、就業職位、社區配套與各種生活便利也隨之獲得提升！在環保上更加可貴，錦綉花園毗鄰米埔自然保護區及南生圍！還有「濕地緩衝區」！是珍貴和日益罕有土地！雖然會所設施不及新式屋苑，但不缺泳池和網球場等設施，更有全港屋苑最大的人工湖，看着黑白天鵝在湖中，十分寫意！一個發展成熟的區域卻可充分享受園林，擁有私人花園、享受種花摘果的耕作之樂是十分難得的，筆者絕非免費為同業賣廣告宣傳，而是希望藉此引發大家思考年長人士的住屋需要與發展！或許有人會反駁，貧困長者根本無力負擔這種生活。但筆者想強調的是，很多經濟上完全有能力的長者，往往因為觀念局限而忽略了這種可能性，社會實應建立一種更進取、樂觀且積極的樂齡安老文化！話說回來，安享晚年除了依靠強積金或退休儲蓄外，「買樓自住供滿一宅」其實都是一個養老之法，投資在買樓自住的好處是安全度高、防守性強、和大多數人都可以掌握到！市面上很多錯誤的道理認為，「租樓租一日賺一日」、「不值得為買樓付出太多」，罔顧了通脹對財富的侵蝕能力！以及租樓本質是「沉沒成本」！更何況，買樓自住的重點根本不是短期的樓價升跌，最重要的價值是供滿樓之後，一張無按揭的「現金契」的確是晚年生活的有力保障！筆者認為，普通人若想安享晚年，不妨考慮「一生兩宅」的資產佈局，好好善用「住」的基本成本即「原本的租金支出」作房地產投資！第一個物業趁「未成家、未生仔」前就去儲蓄入市！第二個物業待中年收入較佳、競爭力較強，且第一個物業差不多供滿或供樓較輕鬆的時候去掌握再入市！筆者認為，一個具備良好流轉的健康市場非常重要，唯有市場健康、經濟良好就會衍生到好的福利制度。本文所探討的長者安居養老問題，正正要靠良好的市場風氣、成交運作，更多人擁有物業，令安老福利做得更好！從「有錢人的經濟活動」去支持有需要資助的長者！政府政策本來就是如此的！本文僅為拋磚引玉！盼能引發社會大眾對未來安老與資產規劃的更深層思考！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
424.34
較上期
+1.51%
較上５期
+2.85%
以實用面積計算
447.38
較上期
-2.38%
較上５期
+10.85%