精選樓盤
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凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
菁雋
低層 開放式 實 164 呎
售 235 萬
物業編號: AN262613
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 610 萬
物業編號: AN252523
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 360 萬
物業編號: AN259398
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
邁亞美海灣
高層 2房 實 515 呎
物業編號: AN259287
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
御海灣
中層 1房 實 313 呎
物業編號: AN255401
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
田景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 193 萬
物業編號: AN261842
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN258516
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 10.06.26
2026-06-10
(明報)天璽‧天4房9150萬易手 年半升值14% 賣方帳賺逾1135萬 料為屋苑獲利最多二手個案樓市交投氣氛持續活躍，不少半新盤不乏短炒二手獲利，其中一向不乏短炒獲利二手成交的啟德天璽．天，屋苑一伙高層4房大戶，新近以約9150萬元易手，一手原業主持貨逾1年半，未計及發展商當時提供的現金回贈，帳面已經獲利逾1135萬元，料為屋苑獲利金額最多的二手成交個案。市場消息稱，有關單位為天璽．天3座高層A室，實用面積1993方呎、4房雙套間隔，以約9150萬元售出、實呎45,911元。資料顯示，原業主2024年10月以約8014.6萬元一手購入，持貨逾1年半，現帳面獲利逾1135萬元或14%，相信為屋苑獲利金額最多的短炒二手成交個案。另據成交紀錄冊資料顯示，原業主當年購入單位時，發展商新地（0016）提供最高約等值樓價4%之現金回贈，推算原業主獲利金額或較賺面還要多。一號銀海相連戶售5200萬 20年升1倍九龍其他大型屋苑，亦新錄較罕有的相連戶成交。資料顯示，奧運站一號銀海5座中層A、B室相連戶，實用面積963、955方呎，原則為兩個3房1套單位，早前以共5200萬元售出，以總實用面積1918方呎計、實呎27,111元，原業主2006年以合共約2617萬元一手購入，持貨20年，帳面賺約2583萬元、賺幅接近一倍。玩具反斗城高層2700萬購雲地利台港島二手豪宅亦錄高價成交。資料顯示，西半山旭龢道大學閣第1座中層B室，實用面積1584方呎3房雙套間隔，以6400萬元易手、實呎40,404元；資料顯示，原業主2022年10月以6000萬元一手購入，帳面獲利400萬元或7%。資料顯示，買家為R&A Electronics Co., Limited，即專注於電子元器件的獨立分銷商伯仲電子。此外，跑馬地雲地利台A座低層02室，實用面積約1254方呎、3房1套間隔，新近以2700萬元連車位易手、實呎21,531元，新買家蔡德粦（TSOI TAK LUN LEO），中英文名字均與玩具反斗城亞洲首席執行官蔡德粦相同，料為同一人；原業主2004年以950萬元連車位購入，帳面獲利1750萬元或約1.8倍。拍賣行總裁7628萬購九肚山洋房事實上，物業市場不乏名人入市，其中沙田九肚山沙田小築雙號洋房，實用面積2796方呎，以7628萬元易手，實呎27,282元，登記買家為周藍瀚（CHAU NAM HON HENRY），中英文名字均與仕宏拍賣總裁相同，料為同一人；根據仕宏拍賣官方網站資料，2019年《福布斯》中國版聚焦普洱老茶市場，並專訪周藍瀚，評選周藍瀚為「中國古董茶拍賣第一人」，而在2021年，周藍瀚曾與思捷（0330）創辦人邢李㷧等合作投資高級中國茶生意「印可堂」；上述洋房原業主早於1985年以265萬元購入，帳面獲利7363萬元或近28倍。(明報)粉嶺名都兩房416萬沽 兩個月帳賺13%大型民生屋苑成交價持續上升，粉嶺名都有單位於近1年內兩度轉手；資料顯示，名都第6座低層G室，實用面積369方呎兩房戶，去年7月曾以313萬元易手，惟當時做價略低於市價，該買家其後於今年3月，以368萬元售出單位，而接手的投資客亦在正式收樓後不久，新近將單位放售、並以416萬元將單位售出、實呎11,274元，意味最新成交之業主，持貨僅約兩個多月，帳面賺48萬元或13%，即單位於不足1年內，成交價累升103萬元或33%。不足1年兩易手 累積升值三成利嘉閣高級市務經理趙洛民表示，將軍澳日出康城LP6第1座中層K室，實用面積522方呎兩房間隔，以731萬元由同區租客承接，據悉買家因租金持續上升，決定轉租為買、實呎14,004元；紀錄顯示，同座對上數層的同類K室，約3個月前以680萬元成交，反映同類單位做價於3個月，上升51萬元或7.5%；至於上述新成交單位原業主，於2019年1月以約779萬元購入，持貨7年，帳面蝕48萬元或6%，連使費料實蝕約84萬元或約11%。日出康城租客731萬購LP6兩房不過，亦有部分新界屋苑錄二手蝕讓；利嘉閣助理分區經理莫家進指出，元朗溱柏第3座高層B室，實用面積633方呎、兩房連梗廚設計，新近獲首置客以636萬元購入，屬市價水平、實呎10,047元；原業主2017年以約640萬元買入，持貨9年，帳面微蝕約4萬元或0.6%，連使費估計實蝕約42萬元或7%。市區屋苑方面，美聯區域經理劉志偉透露，奧運站一號銀海第5座中層C室，實用面積665方呎3房1套間隔，經議價後減50萬元或3%，以1588萬元易手、實呎23,880元；同座高層C室去年10月曾以1390萬元成交，是次中層單位的做價，較8個月前的同類高層戶，高出198萬元或14%；上述新成交單位的原業主，於2010年12月以847萬元購入，帳面賺約741萬元或逾87%。(星島)新盤連環搶灘力吸各路客發展商推盤攻勢浪接浪，黃竹坑站海盈山4B期先前招標情況理想，為迎合不同客源需要，消息指，該盤今日開價；紅磡首岸第4期至今公布2張價單，推出單位折實售價約688萬起，市場料短期內會落實首輪公開發售的安排；而九龍塘滶蘊將於周五（12日）以先到先得形式開售28個價單單位，折實售價約949萬起。嘉里、信和、太古地產及港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸海盈山4B期，嘉里董事及香港區總經理湯耀宗表示，海盈山位處港島南區矚目地段，呈現出港島南區獨有優逸生活氛圍，享有迷人山海景致。項目4B期自以招標形式推售以來，深受市場歡迎，預計短期內公布有關2房單位銷售安排。海盈山面積446呎起 4B期共設有368伙，其中2房單位共設有198伙，佔項目約54%，面積介乎446至592方呎，2房單位客飯廳間隔方正，不設玄關，實用性高，同時連接三合一露台及工作平台，將室內空間延展至室外。全屋廳房均設有落地玻璃窗，採光度佳，進一步提升室內的空間感。其中以1B座B室及C室為例，享四園翠綠景致，客廳及所有睡房均為同一個方向，為小家庭締造理想居所。 海盈山4B期於上月中推出大單位以招標形式開售，暫錄40宗成交，售價介乎3670.1萬至7367.4萬，平均成交價逾5000萬水平，套現逾20.3億。 恒基、希慎、帝國及市建局合作發展的紅磡首岸第4期繼續為開售作準備，繼續開放位於尖沙咀商場的展銷廳供準買家參觀，吸引不少年輕客到場，氣氛不俗。市場預計發展商最快日內公布該期數首輪銷售的安排。首岸4期入場688萬 項目現時推出2張價單，共涉90伙，涵蓋81伙2房單位及9伙3房戶，價單定價756.1萬至1406.2萬萬，價單呎價由22226至最高24820元。計算發展商提供最高9%折扣優惠後，折實售價則由約688.05萬至1279.64萬，折實呎價約20225元至22586元。 當中入場售價單位為5座3樓B室，面積338方呎，折實售價約688.05萬，折實呎價約20357元；而最低呎價屬5座5樓A室，為面積585方呎的3房單位，折實售價1183.18萬，折實呎價20225元。 至於售價最高單位為5座21樓A室，面積585方呎，3房間隔，折實售價1279.64萬，折實呎價21874元；呎價最高則為5座28樓C室，面積344方呎，為2房戶型單位，折實售價776.95萬，折實呎價22586元。滶蘊先到先得發售 新世界旗下九龍塘豪宅新盤滶蘊將於周五以先到先得形式，推售28伙價單單位，開售單位包括3伙1房戶及25伙2房戶，面積介乎298至586方呎，計算各項折扣優惠及提早成交現金回贈後，折實售價由949.682萬至1906.132萬，折實呎價29665元至36123元。發展商今日會公布項目銷售相關最新資訊。 根據銷售安排，周五當日銷售將分為X組及XB組，不設購買上限，可於X組優先揀樓的客人，需要獲得項目招標單位買家的提名，而除了優先揀樓的機會，還可獲達樓價3.5%的提名優惠，至於其後揀樓的XB組別為普通買家組別。(東方)市建土瓜灣項目 申增住宅地積比建35層商住物業 提供279伙市區重建局就土瓜灣馬頭圍道/落山道項目，近期向城市規劃委員會提交規劃申請，申請放寬住宅地積比率以及高度限制，住宅樓面將增加約5.9%至約13.49萬方呎，提供279個單位。同時計劃與毗鄰靠背壟道/浙江街項目一併整體規劃設計，以提升發展彈性及市場吸引力。住宅樓面13萬呎多5.9%該地盤位於馬頭圍道324至354號，佔地約1.69萬方呎，劃為住宅（甲類）地帶， 該局申請將項目的住宅地積比率，由現時分區大綱圖許可的7.5倍，放寬至8倍，最新住宅樓面約13.49萬方呎，增幅約5.9%。相對地，非住宅部分則由1.5倍，下調至一倍，整體地積比率維持9倍不變，總樓面約15.17萬方呎。至於建築物高限由主水平基準以上120米，要求上調約16.7%至140米，以容納可能設置的地面停車場。單位平均484呎縮11%項目將會興建一幢樓高35層商住物業，另設3層地庫，商業及零售用途分布於一層地庫及地面兩層，對上兩層為大堂及會所，住宅層數則佔31層，單位平均面積約484方呎。相比在現有大綱圖下的概念設計方案，單位面積縮減約11.8%，伙數則由232伙，增加約20.3%至上述水平，預計可容納753人。該局指出，是次申請的發展密度及高限，將與毗鄰的靠背壟道項目一致，實現以「地區為本」的市區更新模式，將兩個項目整體規劃，以克服地盤的發展限制，同時符合政府在住宅及商業用途的分配上，有更具彈性的現行方向。資料顯示，市建局於2024年啟動上述馬頭圍道/落山道項目，並於今年1月向受影響業主發出收購建議，合資格住宅物業自住業主，可獲實用面積每方呎14,807元的收購價。事實上，政府近年致力就土瓜灣一帶進行社區更新，市建局於2021至2022年期間，已接連批出4項住宅重建發展，涉及可建總樓面接近200萬方呎。至於該局最新推出的同區住宅發展，則為剛在上月截收意向書的同區庇利街/浙江街項目，坐落於土瓜灣臨海區域，鄰近海心公園及海濱長廊，地盤面積約8.18萬方呎，可建總樓面約73.72萬方呎，住宅佔約65.53萬方呎，料提供最少約1,200伙。項目最終共收到27份意向書，市場預期有機會於不久將來推出招標。綜合市場估算，項目估值約44.2億至約55.3億元，每方呎樓面地價約6,000至7,500元。有別於一般舊樓收購，該項目屬政府向市建局批出的兩幅住宅用地之一，旨在以土地資源作為額外財政支援以改善其現金流，協助該局持續有序地推展市區更新項目。(東方)富榮綠表699萬沽8年蝕85萬未補價第二市場居屋交投活躍，旺角富榮花園近日連錄成交，其中一個三房單位，市場放盤僅約兩個月即沽出，原業主持有不足8年，帳面虧蝕逾85萬元離場。呎價1.18萬近年高世紀21家天下黎振傑表示，上述成交單位為12座高層D室，實用面積約592方呎，4月初叫價720萬元放售，減價逾20萬元，獲綠表買家以699.8萬元承接，呎價約11,821元。據了解，是次成交呎價屬項目近年高位，但以原業主於2018年9月的購入價785萬元計，單位期內仍貶值約10.9%。同屋苑「細兩房」單位都錄成交。兆傲物業陳湛禧指，單位為18座中高層K室，實用面積約431方呎，原業主已移民海外，近日放盤獲不少買家洽購，終以496.8萬元第二市場價售出，呎價約11,527元，兩數字均為同類型單位近年高位。新界居屋交投氣氛亦向好。中原麥偉成稱，粉嶺榮福中心3座中層D室，實用面積約589方呎，三房設計，以380萬元未補價放售，區內客見同類放盤罕有，以370萬元承接自用，呎價約6,282元。原業主早於1998年以124萬元購入，約28年帳面246萬元，升值近兩倍。白居二客350萬買天頌苑此外，市場再錄白居二客搶盤。祥益謝利官表示，天水圍兩日內連錄至少3宗居屋二手買賣，包括天頌苑G座低層3室，實用面積約506方呎，上月中叫價400萬元放售，區內白居二客睇樓半個月，參觀同區多個屋苑後，以350萬元購入上址，成交呎價約6,917元。美聯林健偉指，將軍澳公屋景林邨景榆樓高層5室，實用面積約489方呎，兩房間隔，第二市場叫價350萬元，放盤約半個月，獲白居二客以約320萬元承接，呎價約6,544元。(東方)至HIT成交●祥益古文彬稱，屯門叠茵庭7座低層F室，實用面積約383方呎，兩房間隔，區內客考慮屋苑樓齡較新，經議價後以450萬元購入自用，呎價約11,749元。原業主於2015年以約413萬元買入，轉手帳面獲利約37萬元，單位約11年僅升值約9%。(東方)二手市況：弦海月內開3單全見紅 開放式輸36%新界細價樓蝕讓潮未退，屯門弦海本月已錄至少3宗買賣，全屬損手成交，其中一個開放式單位成交價267萬元，約7年期間樓價貶值約36.4%。市場消息透露，上述為低層單位，實用面積約181方呎，連約56方呎平台，成交呎價約14,751元。原業主2019年以約420萬元一手購入，帳蝕約153萬元。另一個低層開放式戶，亦僅以285萬元易手，約7年跌價約23.2%。屯門兆康NOVO LAND本月亦連錄多宗二手轉讓。美聯梁浩文表示，項目1B期Bergen第3座極高層戶，實用面積約297方呎，一房間隔，減價10萬元，以460萬元成交，呎價約15,488元。資料顯示，原業主於2022年8月買入，帳面蝕約29萬元離場。朗濤蝕8%售上車客大埔白石角物業持續出現蝕賣。中原黃達雄稱，朗濤7B座低層C室一房戶，上車客以610萬元購入，以單位實用面積約451方呎計，呎價約13,525元。單位2019年以664萬元購入，至今跌價54萬元或約8.1%。尚城洋房虧損一成該行陳韻兒指，大埔嘉豐花園7座中層D室，實用面積約828方呎，套三房設計，議價後連車位以812萬元沽出，呎價約9,807元。原業主於2018年買入，帳蝕約80萬元，期內貶值約9%。此外，新界逾千萬元的中上價住宅跌價情況普遍。消息稱，元朗洪水橋尚城一幢洋房，實用面積約1,576方呎，成交價1,530萬元，呎價約9,708元，較2015年購入價再低194萬元或約11.3%。資料顯示，北區高爾夫‧御苑9座一個低層單位，早前以1,000萬元登記轉手，約7年樓價勁跌約36.6%。單位實用面積約968方呎，最新成交呎價約10,331元。
成交快訊
屯門龍門居低層戶居二價3球有交易
2026-06-10
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門龍門居鄰近街市、輕鐵龍門站及巴士總站，交通完善外，樓下更是食肆林立。近日分行則錄得一宗龍門居居二市場的買賣成交個案，是次成交單位原業主於1998年以約74萬(居二市場價)購入，是次轉手帳面升值逾3倍。 黃氏稱，上述所錄成交單位為16座低層E室，實用面積484呎，兩房兩廳。新買家為區內白居二，鍾情該屋苑鄰近家人，方便照應，而且熟悉區內環境，加上原業主有提供議價空間，累減12萬至338萬(居二市場價)，新買家遂便購入上址，以實用面積計算為6,983元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
內地客年繳10.2萬租菁雋開放戶 回報3.6厘
2026-06-10
祥益地產區域董事袁思賢(Joise Yuen)表示，日前促成一宗屯門菁雋之租賃成交個案，是次租客為內地客，該單位的租金回報率高達3.6厘。 袁氏稱，上述所錄成交單位為低層2室，實用面積166呎，開放式間隔，日前獲內地客承租。由於租客經常往返中港兩地，心儀屋苑鄰近有巴士直達深圳灣口岸，交通便利，加上單位附設企理裝修，符合即住需求，遂便決定以月租8500元，並預繳全年租金合共涉資10.2萬元承租單位，實用呎租為51.2元。袁氏續稱，如以業主於2019年約285.4萬元購入價計算，該單位的租金回報率高達3.6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
理順置業階梯 盤活樓市
2026-06-10
*轉載自2026年6月10日的大公報 原文：香港置業的難度長期被誇大！終於有更多香港精英盡言責，紛紛發文以正視聽，筆者過去多次撰文並陳列數據：年輕人是有能力靠自己置業（兩口子收入中位數合共5萬元，每月儲蓄3成收入，約3年多可儲蓄到價值約620萬元物業的首期資金，並且可符合銀行的入息要求），而實際上車區的樓價，例如屯門區買二手兩房單位不乏400多萬元，樓價比兩口子的購買能力上限再便宜100萬元以上，加上普遍供樓平過交租！我們未來要做的是將過份重視上車門檻的觀念撥亂反正，應理順各置業階梯的轉流率，以免令換樓階梯再長期受忽視，才能確保市民上車之餘，之後到換樓階段有更暢順的上游空間。Demographia《國際住宅負擔能力報告》公布後，被傳媒以「不吃不喝14.1年才能置業」作標題，有關引述十分譁眾取寵！這類報導最大盲點，在於其以稅前收入作為計算基礎，低估了香港是低稅率地區，香港市民實際稅後購買力其實強得多！香港薪俸稅標準稅率長年維持在15%，加拿大平均約32%，澳洲約29.6%，部分歐洲國家甚至高達五成。香港更加擁有極為成熟且覆蓋廣泛的公營房屋補貼階梯，以私樓樓價中位數字除以所有家庭的入息中位數字其實是一種誤導！而且半數家庭居於公營房屋，拉低了整體入息中位數來對比高收入階層的私樓樓價，得出的結果自然嚴重失真！事實上，各換樓階梯不單只是累積市民的財富，市場更暢順運作更加有助於分配社會財富！轉流率改善更加能夠增加二手放盤量，香港是一個十分幸福的地方，有完善房屋政策，幾乎沒有Homeless（無家可歸者），近半人住在資助房屋（包括公屋、居屋），居屋住戶可享受到樓價升值，公屋住戶可透過綠表身份，以免補地價購買居屋，更加低至半成首期上車（以綠表資格購買未補地價的居屋，最高可申請 95% 按揭）！其實白居二政策不單提高了上車的機會，也提供二手供應量和令市場機制保護了居屋業主的房產價值。加上香港按揭壞賬低，令銀行安穩地賺大錢，是健康且令人驕傲的產業。網上及傳媒長期對房地產的負面評價妨礙了產業發展，回歸後政府做了大量功夫，就算1997年前有地產霸權，過往20年已淡化了不少，是時候合適地關心產業是否具有足夠空間發展去為城市作建設！香港是彈丸之地也是大都會，必越來越多境外人進入，其實很難追求地產價格太便宜，樓價能夠平衡到建築成本、通脹和做到供求平衡已經是一個合理的目標！脫離目標只會給予虛假期望年輕人，其實是害了他們！我們應該鼓勵年輕人努力工作，這個世界的真相是森林定律！古今中外都存在激烈競爭啊！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.95
較上期
+2.20%
較上５期
+0.64%
以實用面積計算
439.49
較上期
+9.81%
較上５期
+4.38%