精選樓盤
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WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
滿名山滿庭
低層 2房 實 603 呎
售 688 萬
物業編號: AN264318
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 603.8 萬
物業編號: AN252523
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
帝御．金灣
中層 1房 實 291 呎
售 380 萬
物業編號: AN260686
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
菁雋
高層 1房 實 295 呎
售 490 萬
物業編號: AN254100
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 07.07.26
2026-07-07
(星島)港鐵屯門第16區站2期突招意向 樓市氣氛持續向好，港鐵昨日突擊就屯門第16區站第2期「巨無霸」物業發展項目，邀請發展商或財團提交發展意向書，截收日期為下周一（13日）。綜合市場最新估值約96.82億至108.92億，平均每方呎估值約3200元至3600元。 下周一截收 港鐵表示，項目毗鄰屯門河道及興建中的港鐵屯門南延綫第16區站，屯門南延綫將屯馬綫由屯門站經第16區站延伸至屯門南社區，目標於2030竣工。屆時居民可經屯馬綫接駁港鐵網絡，並於錦上路站轉乘未來的北環綫，提升與香港各區及跨境的連繫。 第2期物業發展項目可無縫連接第16區站，並會發展成為一個綜合項目，設有購物、社區設施配套及公共運輸交匯處，住宅總樓面上限約269萬方呎，料可提供約5510伙，商業總樓面上限則約33.47萬方呎。 港鐵今年4月曾就上述項目到訪地建會，向逾30名商會會員介紹項目內容及商務安排。據了解，除長實、新地、恒基、信和、會德豐地產及華懋等本地發展商之外，中資發展商如中國海外及華潤等亦有代表出席。地建會執委會主席梁志堅曾表示，項目位處成熟社區，交通及配套完善，具備良好發展潛力。 港鐵指出，會在收到意向書後，將經甄選之投標者入圍名單，邀請發展商或財團遞交正式標書，投標者可選擇競投住宅或與商場一併發展。 最新估值約96億至108億 屯門第16區站第2期項目，料為過去40年來最大單一招標鐵路物業期數。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，預期意向書數目會有27至28份，但規模如此大的項目，料最終只會有3至4份標書，其中包括發展商合組財團參與競投，較第1期標書為少。 梁沛泓又說，入標的發展商或財團會有能力營運商場，因此除非港鐵回購價特別高，中標財團會選擇持有商場，商住樓面合計每方呎估值約3200元至3600元。 資料顯示，項目第1期合共接獲6份標書，最終由新地奪得，補地價金額約17.56662億，按住宅可建總樓面約60.11萬方呎計算，平均每呎樓面補地價約2922元。 (星島)G19倡北都試行資助房屋「先租後買」 助青年置業 立法會G19全體17名議員昨獲行政長官李家超接見，就首份《香港五年規劃》及《2026施政報告》提交全方位政策建議，涵蓋提升政府治理效能、加快建設北部都會區、鞏固國際金融中心及八大中心定位、匯聚全球高端人才以及優化人口民生政策等17大範疇共約百項具體建議。 G19建議改革公務員表現評核及增薪點制度，引入獎勵機制，並公開招聘更多中高層；應加快智慧政府建設，推廣AI應用，並研發「招投標智能監管」等智慧系統。 G19又倡議明確為北都制訂重點產業清單，為進駐企業提供具競爭力的土地及稅務優惠，並透過專屬法例打通跨境人流、物流、資金流和訊息流以引入灣區標準。規劃上應探索混合用途地塊以實現職住平衡，並搭建包括發行專項債券在內的多元融資體系，將回歸30周年慶典與北都發展有機結合。 為協助青年發展，G19指應多管齊下助其置業，包括在北都試行資助房屋「先租後買」安排。針對公屋審查，建議利用大數據建立更精準的資產及入息審查機制，引入滾動平均收入計算，確保公眾資源得到公平分配。 另外，明年是香港回歸祖國、特區成立30周年。G19召集人霍啟剛指，將以全國人大身份於今年兩會提出建議，希望明年央視春晚可以設立香港分會場。 (明報)天璽‧海複式2.48億沽 呎價8萬創啟德新高 雖然近日一手成交未見熾熱，但錄得多宗破頂成交。新地（0016）啟德跑道區天璽‧海1期，昨日新錄複式戶招標成交，位於低座Mansion 1的2、3樓Sky Manor複式特色戶，實用3099方呎，5房3套間隔、連437方呎平台，連雙車位成交價2.4792億元、實呎高見8萬元，除創項目成交價和呎價新高紀錄，亦創啟德全區住宅物業呎價新高。據成交紀錄冊顯示，買家成交期180日，但如於90日完成交易，可獲2%回贈及4.25%稅項回贈等。 YOHO WEST 3房售1234萬 料創1期新高價 同系已屆現樓的天水圍YOHO WEST 1期，昨日招標售出2A座32樓A1室，屬實用696方呎3房1套戶，成交價1233.5萬元、實呎17,723元，相關成交價料創項目今期新高。 此外，已入伙的建灝地產九龍城聯合道文曜，售出30樓A室頂層全層戶，實用2183方呎，另連589方呎平台，屬4房4套連兩個儲物套及私人平台間隔，成交價8000萬元，實呎36,647元，成交價及呎價同創項目新高。 建灝地產投資及銷售部董事鄭智?表示，買家為同區家庭客，採用90天即供付款辦法購入單位。連同上述成交，文曜今年累售21伙，整個項目累售83伙，套現逾10.76億元。 文曜頂層全層售8000萬 呎價3.66萬雙破頂 另外，恒基物業代理營業（二）部副總經理倫國新表示，紅磡庇利街首岸系列，至今累售659伙，平均成交呎價21,181元，套現約56億元。該部下半年部署推出4個項目，合共逾595伙，當中包括首岸全新第2期涉384伙、大角嘴利奧坊第6期涉逾120伙、中環伊利近街第1期項目涉約90伙，以及山頂盧吉道1座超級洋房，可建樓面約1.17萬方呎。恒基物業代理營業（二）部副總經理李菲茹表示，首岸住客會所「Club Vic」連園林空間逾5萬方呎，當中的多功能健身空間「動能館」，將設全港住宅項目中首個官方HYROX Training Club，打造全天候訓練場景。 (明報)新世界北都獲批建近7000伙住宅 政府銳意打造北部都會區（北都），成為帶動香港經濟發展的新引擎之際，近年積極賣樓套現的新世界（0017），在北都範圍內將有多個大型發展項目。新世界表示，繼粉嶺馬適路、元朗南第1期項目相繼動工後，集團旗下元朗南第2期、元朗龍田村第5期等項目，亦相繼取得規劃許可，現正進行前期規劃，預算合共可興建近7000伙單位，進一步拓展北都的發展版圖。 馬適路元朗南項目最快2027財年推出 新世界強調，會繼續透過加快農地轉換、積極引入戰略合作伙伴，推動旗下北都項目分階段登場，以釋放土地價值。事實上，新世界目前擁有佔地約1500萬方呎土地面積的農地儲備，當中不少位於北都範圍內，而粉嶺馬適路、元朗南兩項目，均是與內地大型企業合作發展，計劃最快於2027財政年度推出市場。其中粉嶺馬適路大型商住項目，是新世界與招商局蛇口工業區控股合作，預計提供約2300伙單位，可建總樓面超過110萬方呎，並將設有區內最大型綜合商場。 元朗等項目相繼取得規劃許可 至於元朗南住宅項目，則與華潤置地（海外）合作發展，其首幅住宅用地已於去年動工、預計2029年落成；第2期發展用地，亦於今年6月取得規劃許可、預計2030年落成。上述元朗南兩期住宅項目，合共提供約1900伙單位，可建總樓面超過72萬方呎。新世界亦參與元朗永寧村土地共享項目，今年第二季亦已完成前期規劃程序，將打造為可提供約5800伙公私營房屋的全新小社區。翻查資料，相關項目約七成為公營房屋、三成屬私宅。 本港物業銷售方面，旗下鄰近港鐵九龍塘站的玫瑰街滶蘊，上月推出至今累積售出約60伙，套現近27億元；同系與港鐵（0066）合作的大圍站柏傲莊系列，較早前以現樓重售以來累沽386伙、套現逾63億元，包括最新售出位於1A座39樓B室，實用面積998方呎4房1套設計，單位的大廳及睡房均享城門河景致，成交價3183.6萬元、實呎3.19萬元。 (東方)上車盤拍賣 開價百萬有找 深水埗銀主99萬推 東堤小築88萬翻拍 細價上車盤受市場追捧，本周將有約90項物業推出拍賣，當中部分開價低至100萬元以下，其中，深水埗一個面積逾400方呎銀主盤僅以99萬元推拍，同時，長洲東堤小築單位更劈價至88萬元翻拍。 周內共有3場拍賣會，當中，環亞物業今日將推出約56項物業，包括上述深水埗荔枝角道263號高層前座單位，屬舊樓物業，實用面積約417方呎，之前曾以128萬元推出拍賣，今次銀主大幅劈價29萬元翻拍，減幅約22.7%，最新呎價約2,374元。 場內亦有其他細價住宅推拍。筲箕灣新成街碧麗閣A座高層3室，實用面積約271方呎，銀主僅開價210萬元，呎價約7,749元。單位的個別銀行網上估價約365萬元，即推拍價低約155萬元或約42.5萬元。該拍賣行指，物業屬事故單位。 浪翠園連租約開288萬 同場亦有大型屋苑單位推拍。深井浪翠園4期12座低層A室兩房戶，業主以低至288萬元連租約推拍，較同類型單位高位做價平逾44%，以單位實用面積約435方呎計算，呎價約6,621元。單位的個別銀行估值約404萬元，呎價約9,287元；相比之下，最新拍賣單位開拍價低出約116萬元，差幅約28.7%。 資料顯示，同座一個低層A室單位，於2022年以約518萬元成交，今次推拍價亦低約230萬元，樓價相差約44.4%。 另一個為天水圍嘉湖山莊樂湖居11座低層E室銀主盤，實用面積約448方呎，僅以298萬元連租約推拍，較之前開價348萬元，劈價50萬元，減幅約14.4%，呎價約6,652元。單位個別銀行網上初步估價約431萬元；今次拍賣開價低出約133萬元，便宜約30.9%。亦有遺產承辦人推拍葵涌葵星中心A座中層7室，單位實用面積約383方呎，推拍價328萬元，呎價約8,564元。據個別銀行網上初步估值，該單位市價約370萬元，今次開拍價低出約42萬元，差幅約11.4%。 此外，黃開基拍賣行緊接於周三推出約23項物業，其中，東堤小築有兩個業主盤均減價10萬元翻拍。該盤第2座頂層連天台單位，實用面積約395方呎，天台面積約260方呎，最新以108萬元推拍，呎價約2,734元。另一個為同座中層單位，實用面積同約395方呎，推拍價88萬元，呎價僅約2,228元。資料顯示，該屋苑5座頂層單位，面積相若，曾於2020年中以約330萬元易手；上述連天台戶開價低約222萬元，差幅約67.3%。 大坑唐樓呎嗌七千居屋價 忠誠拍賣同日推出約11項物業，包括港島大坑浣紗街11號連天台單位，單位實用面積約638方呎，天台面積約411方呎，屬唐樓物業，銀主以450萬元推拍，呎價僅約7,053元屬「居屋價」。該行指出，單位估值約600萬元。相比之下，是次推拍價低出約150萬元，即較市價平達25%。資料顯示，該公司於今年5月底拍出浣紗街11號及11A號多個銀主單位，成交價由540萬至582萬元。 (東方)租務市況：The YOHO Hub II兩房月租2.3萬新高 踏入7月傳統暑假租賃旺季，市場需求推動下，租金繼續攀升。元朗The YOHO Hub II一個兩房單位，剛以月租2.3萬元租出，創屋苑同類間隔租金新高紀錄。 中原王勤學表示，上述單位為8座高層A室，實用面積約470方呎，成交呎租約48.9元。業主於2024年6月以827萬元一手買入，以最新租金水平計，回報率約3.3厘。 豐寓呎租65.6元 回報5.1厘 美聯曾柏然指，葵涌區租盤供應緊張，部分租客提早搶盤，豐寓低層F室，實用面積約244方呎，一房設計，原先月租叫價1.55萬元，租客不惜追價500元，終以每月1.6萬元承租，呎租約65.6元。業主去年以約380萬元買入，最新租金回報率約5.1厘。資料顯示，是次成交呎租料屬項目近年新高。 內地生每呎91元租KENNEDY 38 內地學生高價搶租盤亦十分進取。香港置業譚浩智稱，堅尼地城KENNEDY 38中層F室，實用面積約265方呎，開放式間隔，月租叫價2.45萬元，放盤約一個半月，獲內地碩士學生洽詢，議價後以月租2.42萬元租用，並一口氣支付全年租金，呎租約91.3元，高市價約10%。單位於2021年11月購入價為796萬元。 美聯黃麗貞表示，將軍澳海茵莊園2座高層A5室，實用面積約283方呎，一房設計，放盤約一個月，減租約200元，以每月約1.48萬元租出，呎租約52.3元。新租客為來港升學的內地學生，「一筆過」預繳全年租金約17.76萬元。業主去年4月以約555萬元購入，現享約3.2厘租金回報 。 祥益古文彬指，屯門兆康NOVO LAND第3B期Fiskars第2A座中層G室一房戶，實用面積約300方呎，有裝修，零議價下獲內地學生以每月1.27萬元承租，呎租約42.3元，亦先付全年租金。 (東方)至HIT成交 新界：邁亞美32載漲價2.4倍 ●祥益邱家邦表示，屯門邁亞美海灣5座高層G室，實用面積約480方呎，兩房設計，區內客見單位附設裝修，屋苑鄰近親人住所，方便日後互相照應，睇樓後即以478萬元購入自用，呎價約9,958元。原業主1994年以約139.8萬元購入，帳面獲利約338.2萬元，漲價約2.4倍。
成交快訊
天水圍嘉湖山莊景湖居三房套獲減1000元 以月租1.5萬元租出
2026-07-07
祥益地產高級分行經理謝利官表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，租金較外區相宜，故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊景湖居「即睇即租」的租賃成交個案，租金回報率高達5.4厘。謝氏稱，上述成交單位為7期（景湖居）7座高層B室，實用面積630呎，三房兩廳連套廁。租客為外區客，有感屋苑周邊環境舒適，而且鄰近小朋友上學地點，方便往返，加上單位內籠寬敞連大部分傢電，業主更有1000元議價空間，租客遂便決定以月租1.5萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租為23.8元。謝氏續稱，如以業主於2012年以約335萬購入價作計算，該單位的租金回報率高達5.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門恒順園父母助女兒置業 48小時拍板 525萬元購三房
2026-07-07
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門恒順園依山而建，環境幽靜，而且鄰近商場，購物便利，加上區內設有巴士及小巴站往來港九市區。便利的社區優勢俘虜不少準買家及租客。日前該分行促成一宗恒順園的買賣成交個案， 原業主2020年以約661萬購入，轉手帳面虧損約136萬。盤氏稱，上述所錄成交單位為2座高層B室，實用面積622呎，三房兩廳連套廁。據了解，買家為同屋苑分支家庭，父母資助大部分樓價協助女兒置業上車，表示熟悉屋苑環境，鍾情單位鄰近家人居所，方便日後互相照應，加上內籠寬敞連新裝，睇樓後48小時內便拍板入市，以以525萬購入上址作自住之用，以實用面積計算呎價為8,441元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
祥益6月人均開單4.6宗
2026-07-07
*轉載自2026年7月4日的星島日報
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
421.59
較上期
-2.94%
較上５期
-4.45%
以實用面積計算
411.21
較上期
-2.67%
較上５期
+2.75%