海典軒
高層 3房 實 640 呎
物業編號: AN263680
精選樓盤
菁雋
低層 開放式 實 164 呎
售 235 萬
物業編號: AN262613
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 360 萬
物業編號: AN259398
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 500 萬
物業編號: AN258065
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 605 萬
物業編號: AN262603
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
菁雋
高層 4房 實 793 呎
售 1300 萬
物業編號: AN255855
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 255 萬
物業編號: AN258359
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 585 萬
物業編號: AN263045
多寶大廈
低層 1房 實 252 呎
售 260 萬
物業編號: AN241459
御半山
高層 2房 實 412 呎
物業編號: AN262802
麗寶大廈
高層 1房 實 238 呎
售 265 萬
物業編號: AN261831
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
竹苑
低層 實 362 呎
售 275 萬
物業編號: AN260634
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
弦海
中層 開放式 實 196 呎
售 280 萬
物業編號: AN256611
邁亞美海灣
高層 2房 實 515 呎
物業編號: AN259287
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
田景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 193 萬
物業編號: AN261842
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 610 萬
物業編號: AN252523
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN258516
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
海翠花園
高層 2房 實 521 呎
售 600 萬
物業編號: AN259860
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
御海灣
中層 1房 實 313 呎
物業編號: AN255401
兆邦苑
高層 2房 實 375 呎
售 290 萬
居二價 245 萬
物業編號: AN263826
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
新圍苑
中層 2房 實 401 呎
售 300 萬
居二價 250 萬
物業編號: AN260469
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
富健花園
低層 2房 實 431 呎
售 430 萬
居二價 295 萬
物業編號: AN258313
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
翠鳴臺
低層 1房 實 297 呎
居二價 300 萬
物業編號: AN257784
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
澤豐花園
低層 2房 實 433 呎
售 386 萬
居二價 320 萬
物業編號: AN262333
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 05.06.26
2026-06-05
(東方)首4月私宅落成減半僅3573伙 達全年目標21%本港私人住宅單位落成量持續偏低。政府最新公布的數字顯示，今年首4個月僅有約3,573個單位落成，較去年同期約7,096伙，顯著減少約49.6%；同時，暫只達今年全年落成目標約16,975伙的約21%，比去年達標約34%，亦低出約13個百分點。新界佔82% 九龍最少據差餉物業估價署昨日公布的最新資料，今年4月有約2,009伙私宅落成，按月大幅上升約4倍，為2025年10月後單月最多，若比較去年4月同期約1,610伙，則增加約24.8%。今年首4個月各區私宅落成量，仍然大部分來自新界區，共約2,956伙，佔期間所有地區落成量的約82.7%，去年同期則未有單位落成；該區4月錄約1,651伙，為同月整體供應的約82.2%，按月大幅增加約5.8倍，去年同月亦是「零落成」。港島區首4個月落成量約490個單位，佔整體約13.7%，較去年同期約367伙，增加約33.5%。4月該區則錄得約236個單位落成，佔同月總供應量約11.7%，按月回升約46.6%；較去年同期只有約兩伙，則大幅增加約117倍。九龍區今年截至4月則有約127伙落成，佔供應量約3.6%，較去年同期約6,729個單位，大幅減少約98.1%。至於4月九龍區則有約122伙落成，佔整體約6.1%，今年3月同區則未有單位落成，若對比去年同期約1,608伙，也大幅減少約92.4%。細單位1735個成主力另外，截至今年首4個月的落成私宅單位中，仍然以實用面積約431方呎以下細單位佔最多，約1,735伙，惟較去年同期多達4,635伙，勁減約62.6%。實用面積約431至752方呎的中小型私宅單位落成量，今年截至4月共有約1,344伙，比去年約1,979個單位，亦下跌約32.1%。實用面積約1,722方呎或以上大型單位按年落成量也下挫，該類型單位4月僅錄約9伙落成，比去年同期約13伙，減少約30.8%。不過，實用面積約753至1,075方呎中型單位，以及實用面積約1,076至1,721方呎中大型戶，落成量按年輕微上升。其中，實用面積約753至1,075方呎中型戶，首4個月錄約403伙落成，較去年約388伙，增加約3.9%。中大型戶僅多一伙同期實用面積約1,076至1,721方呎中大型單位，有約82伙落成，較去年同期多一伙，升幅約1.2%。另方面，地產商積極拓展住宅發展項目。新世界發展(00017)與華潤置地(01109)的元朗南公庵路龍田村項目第2期，坐落溱柏及原築之間，早前要求放寬建築物高度限制，以將一層地庫停車場上移至地面，提供1,035伙。規劃署不反對，今日由城市規劃委員會審理。項目地盤面積約8.86萬方呎，劃為住宅（甲類）1用途，地積比率5倍，擬建兩幢分層住宅，高度由25層增至26層，總樓面約44.32萬方呎。規劃署認為高密度住宅發展符合規劃意向，地面停車場亦配合政府政策。(東方)上月獲批預售涉4項目1356伙 近半年最多樓花預售批出數量顯著增加。地政總署昨日最新公布的資料顯示，5月共有4個一手私人住宅項目獲批預售樓花同意書，共涉1,356伙，不僅打破4月「零」獲批的悶局，更為去年11月後近半年最多。古洞盤提供682戶當中，規模最大為恒基地產(00012)的古洞鄉梓路25號，提供682伙，預計關鍵日期為今年9月30日。西貢項目申賣樓花其他上月獲批預售的樓盤，包括恒地等合作的紅磡庇利街首岸系列項目第2期及第4期，分別有384伙及264伙。遠東發展(00035)等的西貢蠔涌洋房項目則涉及26伙。值得注意的是，該署於上月僅接獲一宗預售申請涉及522個單位，為來自新鴻基地產(00016)的西貢十四鄉西沙路項目第2C（2）期，預計關鍵日期為2028年2月22日。新地副董事總經理雷霆表示，該期數項目部署第三季推售。滾存待批預售單位量跌穿萬伙，截至5月底為9,786伙，按月減少7.8%。美聯分析師岑頌謙指，上月已批未售樓花私宅，按月漲約4%至6,224伙，屬4年次低。新盤熱賣，貨尾減少，可隨時推售單位跌至23,356伙，按月降約0.4%。(東方)中小戶平均租金回報2.9厘 兩年低本港住宅樓價回升，租金回報率見頂回落。今年截至4月底，中小型單位平均租金回報下跌至2.9厘，返回2024年5月水平，為近兩年最低。差餉物業估價署資料顯示，4月實用面積約431至752方呎私宅的租金回報率，按月下跌0.1個百分點。該類單位回報於去年8月仍有約3.2厘，為近年高位，其後反覆向下。至於其他類型單位回報按月未有變化，介乎約2.3至3.5厘，當中仍以實用面積約431方呎以下細戶回報最高。嘉湖兩房呎租逾26元市場對同類單位有相當租務需求。祥益謝利官表示，天水圍嘉湖山莊樂湖居6座中層F室，實用面積約449方呎，兩房間隔，區內客見單位附設裝修及大部分家電，獲減租1,000元，即以1.2萬元承租，呎租約26.7元，並預繳一年租金合共約14.4萬元。業主於2019年以約500萬元購入，租金回報率約2.9厘。中原張少聰指，馬鞍山泓碧2座低層C室，實用面積約469方呎，兩房間隔，減租2,000元，以1.9萬元租出，呎租約40.5元，新買家為區內客。業主於2019年以828萬元購入，現享約2.8厘租金回報。天鑽減至2.1萬租出家庭客亦是租務市場主要客源，美聯楊浩然透露，大埔天鑽連錄兩宗成交，包括17座極高層兩戶，實用面積約525方呎，獲區內同類租客議價後以2.1萬元承租，較放盤租金低1,800元，成交呎租約40元。以單位2019年購入價732萬元計，租金回報約3.4厘。香港置業譚浩智指，香港仔港麗豪園1座低層A室三房戶，實用面積約600方呎，以月租2.5萬元放租約一個半月，家庭客議價後以2.2萬元承租，呎租約36.7元。(東方)九龍新盤單日吸金今年最強滶蘊首批沽40伙及48車位 總成交額23億本月首個開賣的全新盤銷情理想。新世界發展(00017)旗下九龍玫瑰街項目滶蘊，昨日推出首批65伙招標，即日公布售出40伙及48個車位，總成交金額近23億元，為今年單日套現金額最高的樓盤。新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，首批售出13伙三房和四房戶，以及27伙複式戶，成交價介乎3,836.3萬至9,144萬元，呎價約29,200至56,866元。當中售價及呎價最高為7樓和8樓S3單位，採複式設計，屬天台特色戶，實用面積1,608方呎，屬四房三套間隔，外設567方呎天台，連兩個停車位售出。發展商為吸引買家亦推出多項優惠。資料顯示，若買家提前於120日成交，可獲最多6%樓價回贈。若買家曾入標認購同系指定項目可享額外1%回贈。部分複式戶可獲贈裝修及家具。另送出價值8萬元的瑰麗酒店健身會籍，以及價值4.2萬元的家居禮賓服務。發展商透露，項目買家包括內地富豪及本地傳統豪宅買家。形瑨賣7伙套6642萬上月開賣的荃灣項目銷售進入倒數階段。新鴻基地產(00016)旗下荃灣橫窩仔街項目形瑨，日前再招標售出7伙，成交價555.2萬至1,138.02萬元，單日吸金逾6,642萬元。售出的單位包括5伙三房單位及兩伙一房連平台特色戶，按單位實用面積231方呎及594方呎計，呎價約17,769至25,193元。新地代理特別發展部助理總經理（銷售及市務）譚錫湛稱，項目3樓J室，實用面積為231方呎，外連74方呎平台，新近以581.95萬元沽出，呎價約25,193元創項目新高。全盤提供462伙，一個月內累售426伙，佔供應約92%，總套現逾29億元。維港‧灣畔1A呎售2.7萬中國海外發展(00688)等合資發展的維港‧灣畔第1A期，昨連沽兩伙，共涉逾2,418萬。包括第1A座31樓D室，實用面積431方呎，屬兩房間隔，成交價1,192.6萬元，呎價約27,671元。此外，據項目成交紀錄冊，建滔集團(00148)旗下沙田九肚駿嶺薈，於3月底以4,000萬元售出洋房33號，實用面積2,773方呎，外連1,199方呎花園及1,084方呎天台，呎價約14,425元。宏安地產(01243)旗下黃大仙薈淳，昨連錄3宗成交，單日吸金逾1,900萬元。發展商預計，項目快將獲批入伙紙，不排除月內開放現樓予準買家參觀。(東方)蝕讓不絕：一手業主372萬賣尚悅‧嶺 6載跌價18%儘管樓價從底位有所回升，惟要重返高位仍遙遙無期，元朗區接連有2018年購入單位的一手業主蝕讓轉售，其中尚悅‧嶺一房戶跌價近兩成。利嘉閣莫家進表示，屋苑1座低層B室，實用面積約279方呎，一房開放式廚房設計，望內園景，原以373萬元放售，輕微減至372萬元沽出，呎價約13,333元。新買家為首置客，原業主則約6年前向發展商以457.5萬元購入，現售出帳面虧損約85.5萬元，蝕幅約18.7%。中原王勤學表示，同區Grand YOHO的3座高層A室，實用面積約539方呎，兩房間隔，減價20萬元，以918萬元成交，呎價約17,032元。售價雖屬同類型單位的二手價3年新高，但相比2018年一手購入價約1,066.2萬元，至今約8年，仍帳蝕約148.2萬元或約13.9%。NOVO LAND虧損41萬同屬新界西的半新盤屯門兆康NOVO LAND系列，中原蕭俊邦表示，項目1A期Elverum第2座高層N室，實用面積約473方呎，兩房間隔，設開放式廚房，叫價680萬元，放盤兩星期即減至648萬元成交，呎價約13,700元。原業主於2022年8月以689萬元一手買入，持有近4年帳蝕41萬元。港島區迷你單位在需求減少下，早前接連出現蝕賣情況。消息稱，西營盤瑧蓺中層C室，實用面積約222方呎，成交價575萬元，呎價約25,901元，單位約8年半跌價約104萬元。同區翰林峰3座高層D室，實用面積約199方呎，屬開放式戶，以628萬元售出，呎價約31,558元，原業主持有約7年帳蝕約27萬元。(明報)康樂園售1230萬炒貴8% 16年來首宗短炒獲利二手樓市走勢凌厲，市場頻錄短炒成交，其中大埔康樂園更是逾16年來首現短炒獲利個案。中原高級資深分區營業經理吳啟業表示，康樂園第11街複式戶，實用1037方呎，連平台，3房1套間隔，獲外區用家以1230萬元承接，實呎11,861元。原業主今年3月才以1138萬元購入，持貨僅約3個月，帳面炒貴92萬元或約8%。吳氏指出，屋苑向來甚少短炒成交，2010年政府首次推出樓市辣招後更近乎絕迹，上述料為屋苑最少16年來首宗短炒獲利個案。金獅花園1房384萬沽 炒貴10%此外，資料顯示，大圍金獅花園1期C座中層3室，實用285方呎1房戶，以384萬元易手，實呎13,474元。原業主今年1月以348萬元購入，持貨僅約4個月，帳面炒貴36萬元或逾10%。SEASONS PLACE 1房575萬沽實呎1.78萬將軍澳日出康城受新盤海瑅灣銷情帶動。美聯分行區域聯席董事馬立成透露，日出康城SEASONS PLACE 3A座高層E室，實用323方呎，1房間隔，以約575萬元易手，實呎17,802元。原業主2024年4月以約488萬元一手購入，持貨約兩年，帳面賺約87萬元或約18%。中原副分區營業經理關偉豪表示，將軍澳日出康城峻瀅II 3座中層B室，實用757方呎，3房1套間隔，享內園景，以860萬元易手，實呎11,361元；單位對下兩層B室去年12月以765萬元成交，反映同類單位約半年做價大升95萬元或12%。最新成交單位原業主2024年3月以698萬元購入，持貨兩年多帳面獲利162萬元或23%。峻瀅3房860萬沽 同類半年升12%世紀21奇豐區域營業董事廖振雄稱，西貢洋房屋苑御花園向來交投疏落，上月卻連錄兩宗成交，其中一幢單號屋，實用1234方呎，望內園景，以1238萬元售出，實呎10,032元，為屋苑自2023年5月後呎價新高。原業主2005年8月以630萬元購入，持貨約21年，帳面獲利608萬元或近一倍。中原區域營業經理王勤學指出，元朗6月首3天已錄約15宗二手成交，其中Grand YOHO第3座高層A室，實用539方呎兩房間隔，以918萬元成交，實呎17,032元，創同類兩房戶二手成交價3年新高。(星島)首岸連環錄成交每呎2.41萬新盤市場餘貨項目交投不絕，由恒基、希慎興業及帝國合作發展的紅磡首岸昨日連沽2伙，單日套現2849萬，個別單位呎價高見2.41萬；而新一期將短期內上載樓書。 恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，首岸昨連沽2伙，分別為1座17樓B室及1座19樓B室，面積610方呎，成交價分別為1378.74萬及1470.62萬，呎價22602及24109元，合共套現逾2849萬。全盤迄今累售574伙，佔可供發售單位約96%，套現約49億，並將於短期內上載全新期數樓書應市。 永泰地產旗下粉錦公路雲向新近亦售出2伙，包括31樓D3室，面積295方呎，屬1房間隔，以443萬成交，呎價約15017元；而同層C3室，面積291方呎的1房戶，則以428.5萬成交，呎價約14725元。維港．灣畔連錄2宗成交 中國海外、九龍倉、恒基及嘉華合作發展的啟德維港．灣畔亦連錄2宗成交，單日套現2418.5萬，其中1A座31樓D室，面積431方呎，屬2房間隔，成交價1192.6萬，呎價27671元；及1A座26樓E室，面積453方呎，屬2房間隔，成交價1225.9萬，呎價約27062元。
成交快訊
投資客收樓後旋獲承租 以1.1萬元租出屯門盈豐園兩房戶
2026-06-07
祥益地產執行董事謝澤銘表示，屯門盈豐園鄰近田景輕鐵站，步行約7分鐘即達巴士站，往返市區相當便利，樓下有不少食肆，社區配套亦完善，因此吸引不少客人租入。日前分行促成一宗盈豐園的租賃成交個案，該單位之租金回報率達3.5厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為1座高層A室，實用面積390呎，兩房一廳。據了解，租客為區內客，因原本租住的單位無法續租，需另覓租盤，考慮到熟悉該區環境，毋須重新適應，而且屋苑周邊配套完善，加上單位內附企裝連部分傢電，經議價後，單位終以1.1萬元獲承租，以實用面積計算呎租28.2元。謝氏續稱，業主於今年3月經本公司購入上述物業，收樓後隨即委託本公司放租。若以當時購入價約375萬作計算，單位租金回報率達3.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門盈豐園兩房戶以372萬沽
2026-06-07
祥益地產執行董事謝澤銘表示，日前屯門盈豐園錄得一宗區內客的買賣成交個案，原業主於2018年以約430萬購入單位，是次轉手帳面虧蝕約58萬。謝氏稱，上述所錄成交單位為1座高層A室，實用面積390呎，兩房兩廳，日前獲區內客垂青。據悉，新買家為租客，早已有意置業，並將預算鎖定於400萬元或以下物業，以受惠「100元印花稅」政策。買家認為「供樓比租樓更為划算」，加上上址叫價符合預算，遂決定轉租為買，以372萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為9538元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
「住宅群」價格變化的三個階段
2026-06-05
*轉載自2026年06月05日的信報 原文：最近多了人討論「新樓住宅群」（即在一個地段內有多個新樓屋苑連續發展）的市場效應，有人認為樓花住宅群的龐大供應對投資者帶來負面效果，過去卻有不少新樓住宅群是有正面效果的（例如：元朗YOHO Town、天水圍嘉湖山莊、九龍站），究竟應該如何去判斷？買家有什麼角度可以參考？近期較多人討論的住宅群，包括將來的北部都會區、仍在樓花銷售階段的啟德、將有新供應的九龍站和剛開始步入成熟階段的奧運站等，這四個均是優質的住宅群，筆者認為這類住宅群都有其三個樓價變化的階段，分別為：（1）樓花銷售階段、（2）剛入伙階段、（3）入滿伙和社區措施齊全的階段！再配合不同的市場會有不同的結果！譬如2025年樓市欠佳的時候，買樓花很多時都有發展商肯以蝕本價出售，到了後來市場回復，價格自然會容易出現拾級而上，就是因為正值一個上升週期，甚至由樓價谷底去到上升週期，這些就是賺錢的處境。相反而言，如果你入市的時候是高峰，接着進入樓市低潮，當然樓價會容易拾級而下，即是說，買樓花是買期貨！很多時實際是「買市」！該區供應多少未必是重點，重點是買入價格是否合理，但供應多少的確會加強了拾級而上或者拾級以下的力度和幅度！筆者以以上屋苑為例，討論一下樓花銷售期：啟德可以說是經歷了近年的樓市高低點，但基本上現在仍然是樓花銷售期！而北部都會區，基本上連地都未算準備好，未能猜測推出樓花是如何配合一個怎樣的市道，就算規劃多少和能推出多少盤，都是兩回事，均由市場決定的！現在下判斷，言之過早！奧運站也算是樓花銷售期已過去了！但九龍站本來就已過了樓花銷售期，但因為西九文化區管理局計畫將柯士甸道西以南的部分地皮作豪宅發展之用，無論你認為該區是否屬九龍站也好，其實都是一路之隔，有關成交必定會影響到原九龍站的物業價格，當然一切要視乎屆時的市場情況！這個新地段的豪宅是有條件在正常市道下創新高的！至於入伙期，樓花住宅群入伙的時期會帶來樓價的變數，你會發覺在剛入伙期間很短時間內通常會有較多二手放盤，尤其是租盤，如果當時不是遇上旺市的話，往往都要一段時間才能消化，所以一個新的住宅群通常會有一段時間會被供應所困擾的，尤其在租務上！當然，當時是暢旺的時候，一個樓花入伙可能會成為一個吸引的話題，引來了市場需求增加！一切都由市場決定！筆者只是提供衡量與觀察因素而已！現在的啟德雖然無論樓花消化期或者入伙困擾期皆未完全過去，但是筆者認為已經過了最困難的時候，起碼正陪伴市場走向上升趨勢，所以買家只要兼顧這兩個階段可能出現的互動性就可以。至於奧運站，正因為完全過渡了樓花發售入伙期的困擾，所以短期幾年內筆者認為奧運站的投資評估比較容易掌握！但是啟德具備發展成熟人口的後勁，可後來追上！大家可以參考一下！「新樓住宅群」的另一個價格階段，就是完全入伙和社區設施發展好的階段，令有關物業的真正價值反映出來！你買任何樓花也好，必須要有成熟二手市場的轉讓吸引力！有能耐的屋苑如果市場運作正常，在這段時間價格會大升，因為盤量已不多，既然樓盤有吸引力就自然會進入供不應求的情況，發揮到樓價大升的第一個黃金期！北部都會區在這方面的能量筆者現在說是言之過早，不過鐵路是最有力的基建，擬議的港深西部鐵路連接內地的鐵路，但是鐵路也分等級，高鐵、連接內地的鐵路和普通地鐵給予物業的價值不可比擬！這方面九龍站是得天獨厚的，不斷有新的設施加入社區，甚至西九文化區管理局有新地皮發售，令整個區在市場上得第二春！社區增值上啟德亦有類似情況，只是樓花銷售期和入伙期，令到有關回報未能及時成熟而已！本文筆者撰文分享近期多人討論的屋苑群，包括北部都會區、啟德、奧運站和九龍站！希望舉一反三，分享一些對屋苑趨勢的看法！可以給予各位更多參考角度！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
450.95
較上期
+2.20%
較上５期
+0.64%
以實用面積計算
439.49
較上期
+9.81%
較上５期
+4.38%