精選樓盤
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聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 505 萬
物業編號: AN265248
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 718 萬
物業編號: AN265028
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 420 萬
物業編號: AN263157
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 530 萬
物業編號: AN263971
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 598 萬
物業編號: AN263045
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
菁雋
中層 2房 實 365 呎
物業編號: AN266116
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 10.09.26
2026-09-10
(東方)鐵路盤交投增兩成首8月錄5182宗 日出康城最旺近月二手樓市交投略為放緩，令8月本港75大鐵路沿線屋苑註冊交投錄得不足400宗，按月減少逾兩成，當中以港島綫項目跌幅超過三成最大。不過，今年首8個月登記量約5,182宗，較去年同期顯著上升約兩成，其中交投量排首位的將軍澳日出康城期內錄得逾700宗二手註冊，按年大增八成。上月註冊386宗減23%據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料統計75大鐵路沿線屋苑，8月共錄得約386宗二手註冊，較7月約504宗，按月減少約118宗，跌幅約23.4%。該公司分析師岑頌謙指出，由於土地註冊數字屬滯後數據，上月註冊個案主要反映7月的實際市況。當時樓市處於整固階段，住宅交投有所放緩，因而拖累註冊量回落；不過，踏入8月後，樓市氣氛轉趨活躍，一手及二手住宅交投回升，預期該批沿線屋苑成交量會低位反彈，相信9月註冊量將逐步反映。港島綫8月買賣跌34%若將75大鐵路沿線屋苑按鐵路線劃分，8月僅觀塘綫的二手註冊量按月上升，錄得約6.3%的升幅；其餘7條路線均錄跌幅，當中，港島綫屋苑上月錄得約43宗註冊成交，較7月約66宗，按月大幅減少約23宗，跌幅約34.8%，為眾鐵路線表現最差。其次為將軍澳綫，上月成交僅跌約76宗，比7月約115宗，顯著減少約39宗，挫幅約33.9%。至於東鐵綫及屯馬綫上月分別錄得約33宗與約143宗，分別較7月約42宗及約177宗，下跌約21.4%與19.2%，荃灣綫則有約54宗，按月減少約11.5%。南港島綫及東涌線分別錄得約14宗與32宗，較7月跌約6.7%及約5.9%。另外，8月75大鐵路沿線屋苑中，共有43個屋苑二手註冊量按月下跌，佔整體約57.3%；另外，有20個屋苑錄得升幅，其餘12個屋苑宗數維持不變。期內錄得零成交的屋苑共有8個，與7月相同。匯璽系列飆81%冠絕岑補充，雖然8月75大鐵路沿線屋苑的二手註冊量按月回落，但今年首8個月二手註冊較去年同期約4,307宗，大幅增加約875宗或20.3%。若以今年首8個月二手註冊量最多的10個鐵路沿線屋苑計算，當中5個屋苑宗數按年上升，排首位的日出康城期內錄得約742宗二手註冊，較去年同期約411宗，按年大增約331宗，漲幅高達80.5%。至於按年升幅最大為西南九龍匯璽系列，今年首8個月共錄約183宗，比去年同期約101宗，增加約82宗，升幅約81.2%。另外，茶果嶺麗港城期間有約158宗買賣註冊，按年亦升約38.6%。將軍澳新都城與沙田第一城則較去年分別上升約12.5%與約11.4%。不過，鴨脷洲海怡半島錄約141宗，與去年同期持平。其餘4個錄得按年跌幅的屋苑中，包括鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊，當中，嘉湖山莊挫幅最大，今年首8個月錄約287宗，較去年同期約309宗，減少約7.1%；其餘3個註冊宗數下跌屋苑跌幅較輕微，介乎約1.2至2.6%。(東方)租賃市況：映日灣開放式呎租63元 回報3.9厘本港租賃市場暢旺，近期連錄多宗專業人士承租個案。其中，荃灣映日灣一個開放式單位，獲醫療界人士承租，成交呎租約63.2元。利嘉閣李曉敏表示，上述單位為2座高層D室，實用面積約242方呎，有租客參觀單位後，即以每月1.53萬元承租。業主於2019年以約476.2萬元一手購入，最新租金回報率約3.9厘。該行關騰達指，東涌映灣園6座高層C室兩房戶，實用面積約550方呎，新租客任職航空公司資訊科技部門主管，因屋苑鄰近機場，通勤便捷，未有議價下以1.65萬元承租，呎租約30元。譽‧港灣每月2.5萬租出市區屋苑方面，中原黃槐嚮稱，新蒲崗譽‧港灣7座低層F室，實用面積約511方呎，兩房設計，有電商採購人員原先租住啟德屋苑一房單位，由於有意增加居住空間，睇樓一次即以每月2.5萬元承租上址，呎租約48.9元。他指出，同屋苑8座極高層G室套三房戶，實用面積約758方呎，成交月租3.66萬元，呎租約48.3元。新租客為會計界人士，為方便子女於市區上學，決定搬入該區。該行高偉鴻表示，堅尼地城海嵎中層A室海景戶，實用面積約287方呎，一房間隔，以月租2.2萬元租出，呎租約76.7元，新租客亦是專業人士。業主今年7月剛以898萬元購入，即享約2.9厘租金回報。新都城每呎$52.3新指標內地專才租樓更積極。祥益盤嘉茵指，屯門南浪海灣3座低層D室，實用面積約522方呎，兩房設計，5月才正式放盤，有該類人士因該屋苑不但鄰近子女就讀的學校，亦方便往返工作地點，獲減價1,000元，以月租1.4萬元承租，呎租約26.8元。此外，部分藍籌屋苑都錄理想價承租個案。市場消息透露，將軍澳新都城2期7座高層單位，實用面積約363方呎，以每月約1.9萬元租出，呎租約52.3元，屬屋苑標準戶近期呎租新指標。(東方)大宅受捧：新移民1590萬購盛薈套四房市場對大單位需求增加，新界多個地區連錄三房或以上二手買賣。大圍盛薈一個套四房大戶，新移民家庭為方便子女在區內上學，以1,590萬元承接自用。中原黎宗雄表示，上述單位為項目2座北翼高層B室，實用面積約958方呎，原先叫價1,638萬元，新買家為方便子女上學，議價後獲減價48萬元，即購入單位自住，呎價約16,597元。原業主於2011年以約1,000萬元買入上址，持有約15年帳面獲利約590萬元離場，單位期內升值約59%。朗逸峯三房1050萬沽美聯陸康誠指，深井縉皇居2座高層A室，實用面積約775方呎，套三房連儲物房設計，享橋景及海景，連一個車位以1,028萬元放售，市場放盤約一個月，外區換樓客睇樓4次，因單位可望海景，議價後以980萬元承接，呎價約12,645元。原業主於2017年以約833.5萬元購入，至今約9年漲價約146.5萬元，升值幅度約17.6%。首置客都選購大單位。利嘉閣周煇宏稱，荃灣朗逸峯15座中層C室，實用面積約982方呎，套三房設計，望泳池景及園景，該類買家參觀後，即以1,050萬元承接自用，呎價約10,692元。單位於2017年的購入價約920萬元，原業主持有約9年轉手，帳面獲利130萬元，單位期內升值約14.1%。慧豐園3年獲利108萬此外，部分買家趁樓價高位回落即「買多間」。祥益黃慶德表示，屯門慧豐園3座中層B室，實用面積約646方呎，套三房設計；有區內業主因居所空間不足，欲增購一個物業自住，反覆睇樓兩年多，見上址附設裝修，收樓後即可入住，累減17萬元後，決定以643萬元購入作自住之用，呎價約9,954元。據了解，原業主於2023年以約535萬元購入上述物業，持有約3年即轉手，帳面獲利約108萬元離場，期內樓價上升約20.2%。(明報)泰林家族南灣道洋房 淪銀主盤2億放售泰林電器結業多年，惟該公司林氏家族成員仍有名下物業被銀主推出放售。其中由泰林電器第二代掌舵人林作禮等，於1996年以4300萬元購入的淺水灣康芷苑一幢洋房，最新由銀主推出放售，意向價2億元，實呎約5.8萬元。世邦魏理仕香港資本市場部資深董事袁曦明表示，最新獲銀主委託放售淺水灣南灣道21號康芷苑B號洋房，大宅實用約3433方呎，連約1000方呎花園及獨立車庫，意向價為2億元，實呎約58,258元。物業將以現狀及交吉形式出售。資料顯示，物業由林作禮等於1996年以4300萬元購入，及後曾三度由不同銀行及財務公司承造按揭，最近期一次為2023年，向東方融資有限公司借款，據當時東方融資母公司東方企控（0018）公布，借貸額為1.5億元，為期12個月，年利率為11.04厘。不過及後東方融資2024年底入稟高等法院，向林作禮及持有物業的South Bay（Holdings）Limited追討欠款共1.52億元及直至還款前的利息。比華利山4房3800萬沽 30年帳升兩倍另利嘉閣地產分行分區經理劉玉麟稱，跑馬地比華利山C座高層2室連兩車位，實用1417方呎，4房1套連工人套房及士多房間隔，望海景，獲區內客以3800萬元連兩車位承接，實呎26,817元。原業主1996年約1280萬元買入連兩車位，持貨約30年，帳面獲利約2520萬元或近兩倍。此外，美聯分行高級區域經理關啟峰表示，火炭銀禧花園8座高層F室，實用506方呎，兩房間隔，望東南馬場景，獲用家以730萬元承接，創屋苑兩房3年新高，實呎14,427元。原業主2019年600萬元購入，帳面獲利130萬元或22%。(明報)摩通：不排除《施政報告》降豪宅印花稅門檻特首將於下周三公布新一份《施政報告》及香港首份五年規劃，摩根大通認為，雖然預期政府不會有任何實質性支持樓市措施，但不排除政府有機會進一步調高豪宅印花稅門檻的可能性。調高逾億豪宅印花稅後銷情仍強勁該行指出，今年樓價已上漲12%，故預期政府不會有任何實質性的支持樓市措施，但同時鑑於過去兩個月市場動力放緩，故亦相信政府不會有顯著的緊縮政策。該行又稱，不排除政府有機會進一步降豪宅印花稅門檻的可能性，例如把樓價1億元以上豪宅徵收6.5%印花稅，調低至樓價5000萬元，惟該行認為，由於今年2月政府調高1億元以上豪宅印花稅後，有關物業銷情至今仍然強勁，一手豪宅按年仍然增長79%，因此對豪宅的影響微乎其微。此外，該行又認為，政府推出針對抑制非本地買家額外措施的概率較小，特別是內地政府近期關於境外投資（ODI）的措施，似乎並非旨在專門打擊內地人士在港購買住宅物業。至於五年規劃，該行估計重點將放在加快發展北部都會區及吸引人才的措施上，這些措施應有助維持香港的購房需求。上月一手成交實用面積增逾37%另方面，美聯物業分析師岑頌謙稱，新盤市場於8月明顯回暖，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，一手成交量逼近1100 宗，按月上升逾三成半。不過岑亦稱，若以「成交總面積」作為衡量指標，相比以成交宗數分析，更能準確反映市場對整體供應量的吸納能力，特別是在單位面積分佈不均，或發展項目涵蓋多元戶型的情况下，「總面積」更能體現實際去貨速度及市場承接力，而上月份一手總成交實用面積按月增加超過37%至約65.8萬方呎，其主要是受到B類（實用約431至752方呎）單位成交帶動，該類單位月內錄得536宗成交，按月大升逾91%，涉及成交實用面積達約28.17萬方呎，按月更升超過96%。(星島)長實元朗地申建240伙料「開綠燈」 由長實及相關人士持有的元朗石崗軍營以東用地，向城規會申建6幢6層高的住宅等，以提供240伙，可建總樓面約9.24萬方呎，最新獲規劃署原則上不反對，城規會將於周五審議。項目細分2個地盤發展，地盤面積共約22.48萬方呎，包括4.97萬方呎政府土地，當中住宅部分位於地盤一、鄰近四季雅苑，以地積比率約1倍發展，以6幢樓高6層住宅，包括1層地下住宅大堂/停車場/機電設施，住客會所不高於地面1層，污水處理廠包括地面一層及地底一層的儲水池；而蓄洪池則位於地下一層，項目共提供240伙，平均每伙單位面積約385方呎，估計住客數目約648人，可建總樓面約9.24萬方呎，項目料於2031年落成。將於明日審議 申請人提出將現時位於地盤一所屬的「休憩用地」地帶以西的地盤二、位於石崗新村以東，由「住宅（丙類） 2」地帶改劃為「休憩用地」地帶，而地盤二的面積佔約13.24萬方呎。申請人指，申請地點交通方便，適合分別用作住宅發展及休憩用地用途，擬議用途亦與鄰近土地用途協調，而當中就地盤二擬議改劃作「休憩用地」地帶，可維持休憩用地的完整性及寧靜環境。長沙灣項目申寬地積比 另外，財富鏈旗下長沙灣青山道646至648A號工廈地盤，早前向城規會申請放寬地積比率限制發展，計劃興建1幢樓高30層酒店，可建總樓面約13.26萬方呎，平均每間客房面積約291方呎，將來計劃用作學生宿舍用途。 上述項目地盤面積約9214方呎，目前屬「其他指定用途」註明「商貿 （1）」地帶，申請酒店及放寬地積比率限制發展，當中地積比率由12倍增至14.4倍，計劃興建1幢樓高30層酒店，總樓面約13.26萬方呎，平均每間客房面積約291方呎，將來計劃用作學生宿舍用途。 財團持有的洪水橋大道村一幅綠化地，最新向城規會申請改劃住宅發展，以興建2幢13層高住宅，提供72伙，以及涉及70個房間容納450張床位的安老院舍，最新獲規劃署原則上不反對，城規會將於周五審議。 該項目地盤面積約2.3萬方呎，以地積比率約4.91倍發展，以興建2幢13層高住宅，基座地下至6樓作為安老院舍，提供70間房間容納450張床位，而樓上則為分層住宅提供72伙，平均每戶單位面積約527方呎，估計住客數目195人。洪水橋地申改劃住宅 整個項目可建總樓面約11.29萬方呎，包括3.8萬方呎住宅樓面，及7.49萬方呎非住用樓面，項目料於2031年落成。
成交快訊
屯門優質屋苑南浪海灣兩房戶月租1.65萬 租金回報率高達10厘
2026-09-10
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門南浪海灣屬區內優質物業之一，環境清幽怡人，加上屋苑附有會所設施，吸引不少享受生活的客人前來居住，該單位之租金回報率高達10厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為2座高層E室，實用面積524呎，兩房一廳。租客為外區客，表示熟悉屯門區環境，鍾情該區有交通工具直達工作地點，而且單位附新裝擁部分海景，加上業主有500元的議價空間，租客遂便決定以1.65萬「即睇即租」上址，以實用面積計算呎租31.5元。黃氏續稱，如以業主2000年購入價約198萬作計算，該單位的租金回報率高達10厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
區內客鎖定同屋苑方便照應 以1.1萬元租豫豐花園
2026-09-10
祥益地產高級分行經理古文彬(Ryan Ku)表示，日前促成一宗屯門豫豐花園之租務成交個案，是次租客為區內客，該單位的租金回報率高達3.2厘。 古氏稱，上述所錄成交單位為10座中層C室，實用面積396呎，兩房一廳，日前獲區內客租入。據了解，租客因有家人居於豫豐花園，為方便日後互相照應，故鎖定物色同屋苑的租盤。租客鍾情單位附設企理裝修，加上客廳及房間均擁開揚景觀，而且業主願意調整租金，減租500元，遂便決定「即睇即租」，以月租1.1萬元承租，平均呎租為27.8元。古氏續稱，若以同類型單位現時的銀行估值約416萬元作計算，該單位的租金回報率高達3.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
人必須為選擇付出代價
2026-09-10
*轉載自2026年9月10日的香港仔 原文：年輕人是否應在這個時候上車買樓？首先要弄清楚，時代是屬於年輕人的！買不買樓是他們神聖的決定！長輩只是負責分享有關經驗與看法，提供充分的資料幫助他們建立正確的認知。其實每個人的處境、成長背景、機會與風險結構都不同！年輕人應由自己去決定命運！有人追求消閒自在、Hea的生活，筆者認為年輕人完全可以忠於自己的理想，但必須要明白任何決定也要付出代價！代價就是享受理想生活時，在打拼磨練上的不足可能會令意志變得薄弱。當看見同輩事業有成，不應感到失落，因為別人努力時，你正過着逍遙的日子。但如果你想未來得到資產以保障人生下半場，就要付出努力才可得到！世上很多事情都要付出代價才可得到成果！當然，現今的年輕人太幸福，很多都得到上一代的眷顧，父母會幫忙置業，置業的代價由父母代為付出而已！但總有一日，年輕人要去改變自己的命運或在逆境中扭轉劣勢，到了這個時候，他們一樣要付出代價！所以不要說社會沒有機會！社會或者政府，從來沒有、亦不能、也不應該讓人不勞而獲！「肯付出代價就有機會！」年輕人要相信如此才肯付出！說什麼時代不同，現在不需要努力付出，只需要用腦就可發達，我覺得這些都是歪理！如果年輕人不肯去實踐，又怎會鍛鍊比別人精明的頭腦和能耐？相信自己天生是最叻或醒目仔更加要小心！而香港從來就是「專收醒目仔」的地方！筆者常說：「買有風險！不買也有風險！」除了反映了機會成本（Opportunity Cost），其實也隱含「人必須要為自己選擇付出代價」的人生哲學！投資如是，人生亦如是！每一個決定背後都要付出足夠的代價！這也是殘酷的現實！今天年輕人選擇逍遙快活，不等於未來不會後悔，因為未來的處境如何改變，在今日你未必想像到！但到了承受結果的時候，你付出的代價已經覆水難收了！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
427.91
較上期
+1.38%
較上５期
+2.36%
以實用面積計算
477.40
較上期
+13.30%
較上５期
+4.17%