精選樓盤
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嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 619 呎
物業編號: AN264881
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
豫豐花園
中層 2房 實 396 呎
售 410 萬
物業編號: AN264407
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 04.08.26
2026-08-04
(明報)紀惠11.7億沽赤柱華翠別墅 賺近10億 料大華銀行黃氏家族或相關人士承接 近年被指財困的紀惠集團，先後出售多個物業，其中赤柱舂坎角華翠海灘別墅屋地，放盤一年半後終以11.68億元售出，買家料為大華銀行黃氏家族或相關人士。雖然紀惠集團累計減價超過8億元，但是次物業易手後帳面仍勁賺近10億元，並為該集團近年售出的最大額之物業。 上述華翠海灘別墅，位於舂坎角海天徑3至7號，由紀惠集團持有多年作收租，早於去年2月以約20億元放售，放盤至今約一年半。資料顯示，物業終以11.68億元售出，累計減價8.32億元或逾四成，以可建樓面約57,375方呎計，每方呎樓面地價約20357元。 新買家則以THE STYLE LIMITED作登記，公司董事均持新加坡護照，當中WEE, TENG YUAN與大華銀行創辦人黃慶昌家族成員名字相同，料為同一人。 去年2月曾以約20億放售 雖然紀惠集團大幅減價沽貨，不過資料顯示，紀惠早於1998年起收購該物業，至2016年成功統一業權，總收購價約2億元，即現時物業易手後，帳面仍大幅獲利9.68億元或約4.8倍。 事實上，紀惠集團自去年起放售多項物業，當時集團行政總裁湯文亮接受本報查詢時曾指出，集團因應銀行要求降低借貸比例，集團正積極放售物業，並指「減?債」，現時「個個都做緊」。 今次售出之物業，早於1977年落成，現由12伙分層單位及18座洋房組成，總實用面積約55,914方呎，12個A型分層單位的實用面積均為1469方呎，12座B型洋房實用面積1872方呎，至於6座C型洋房實用面積均為2637方呎。而整個項目佔地約10.2萬方呎，可建樓面約57,375呎，根據赤柱分區計劃大綱核准圖編號（S/H19/16），物業現址劃為「住宅（丙類）」用地，該物業可重建為3層獨立屋（連一層開敞式停車間）。 CHI 314其中11層1.74億易手 另外，因應市場對學生宿舍需求急增，全幢酒店或服務式住宅成交活躍。資料顯示，位於佐敦彌敦道314號的服務式住宅太極軒CHI 314，上月以約1.74億元售出2樓至14樓共11層樓面，合共提供59個房間，每個房間面積410至1400方呎，總樓面則涉及約2.07萬方呎，即每房間平均作價約295萬元，呎價則約8400餘元。據了解，物業現時月租約90萬元，料新買家可享租金回報約6.2厘。原業主則於2007年以1.76億元購入該廈全幢，其中地下及1樓舖位早於2013年率先以約2.425億元售出，連同今次售出之部分，共套現約4.165億元，帳面獲利超過2.4億元，賺幅近1.4倍。 (星島)屋苑錄長情業主沽貨獲厚利 整體樓市表現向好，在購買力釋放帶動下，近期有不少藍籌屋苑的長情業主趁機沽貨，部分更錄巨額升值個案，大角咀帝柏海灣一個約千呎單位持貨16年勁賺逾1033萬離場，而鴨脷洲海怡半島3房套單位20年間升值2.2倍。 利嘉閣聯席董事徐錦榮稱，大角咀帝柏海灣1座高層D室，面積約1014方呎，採3房套連士多房及工人套房間隔，可享維港海景，開價2808萬放售，獲區內用家經議價後以2608萬成交，呎價約25720元。據悉，原業主於2010年以1574.1萬買入，持貨16年至今易手，帳面勁賺1033.9萬或65.7%。 駿豪閣賺662萬沽 利嘉閣營業董事鍾肇基指，西半山駿豪閣高層F室，面積約521方呎，採2房間隔，可享山海景，吸引區內分支家庭以1032萬購入，呎價約19808元。據悉，原業主早於1993年以約370萬買入單位，持貨33年至今易手，帳面大幅獲利約662萬或1.8倍。 美聯分行區域聯席董事馬立成稱，將軍澳天晉1期星鑽海高層E室，面積約538方呎，屬2房間隔，單位叫價1120萬放盤約一周，近期獲區內客議價後以約1086萬承接，呎價約20186元。據了解，原業主於2011年以約486萬購入單位，持貨約15年轉手，帳面賺約600萬或1.2倍。 中原分行首席分區營業經理盧鏡豪說，鴨脷洲海怡半島19座高層C室，面積581方呎，採3房套間隔，最新以855萬成交，呎價14716元。據了解，原業主於2006年以264萬購入單位，持貨20年轉手，帳面獲利591萬或2.2倍。 天晉1086萬售升1.2倍 另邊廂亦有投資者買樓收租，中原分行副分區營業經理冼子明表示，小西灣藍灣半島3座低層F室，面積455方呎，屬2房間隔，最新以745萬成交，呎價16374元。新買家為外區投資客作投資收租，參考同類單位月租約2.2萬計，新買家預計可享約3.5厘租金回報。據了解，原業主於2023年以732萬購入單位，持貨3年轉手，帳面獲利13萬或1.8%。 藍灣半島每呎1.63萬售 祥益高級分行經理龍超君說，屯門寶怡花園3座中層C室，面積415方呎的2房戶，單位附設雅裝，收樓後毋須大執即可入住，最新獲年輕情侶以389萬購入上址，呎價約9373元。 (星島)焦點新盤齊起動快開價搶攻 會德豐地產旗下的古洞新盤PARK SILICON系列項目推售在即，發展商指，該盤暫錄近7000宗查詢，客源不乏內地客及投資者，暫時以兩房梗廚戶型較受準買家歡迎，故部署短期內開價及開放示範單位參觀。 會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，該盤自命名後已錄近7000宗查詢，當中6成為用家，另4成為投資客。查詢客中有大約4成為內地客或經常往返本港及內地人士。 黃光耀：短期內開放示位 黃光耀續指，短期內公布首批單位價錢，並開放示範單位。大部分準買家主要鍾情兩房梗廚單位，而系列項目中以第2期PALO SPRING涉及更多兩房梗廚戶型，料會率先推出該期數單位應市。 此外，項目將夥順豐香港進行「智慧生活」戰略合作，目標涵蓋「衣食住行」不同方面，提供各類智能服務，順豐速運港澳地區負責人岑子良預計，服務將包括衣物護理服務、本地農產即日配送、無人機配送、一站式預辦登機及行李配送等。 率先登場的PALO SPRINGS設1座住宅大樓，可細分2A座及2B座，其中2A座一層只有5伙，共用2部升降機，A和B室向南，望向粉錦公路，遠眺山景，其餘單位就料以內園景及周邊住宅為主要景觀。2B座位於項目地盤南邊，一層設7個單位，共用3部升降機，該座A至C室同樣向南享受山景。 項目涉及324個單位，面積275至576方呎，設1房至3房戶型單位。至今受準買家歡迎的兩房梗廚戶型為2A座A及C室，以及2B座C、F和G室，合共涉及135個單位，佔整體逾4成。該批兩房梗廚單位面積436至494方呎，最大為2B座標準樓層G室，面積494方呎，主要享西北方景觀，料包括內園景色及周邊樓景。 料先推第2期 PALO SPRINGS面積最細單位為2A座3樓E室，面積275方呎，1房間隔，附連76方呎平台；最大單位為2B座標準樓層A室，面積576方呎，屬於3房間隔。 至於系列項目第1期再細分為1A座及1B座，涉及457伙，戶型同樣涵蓋1房至2房，當中1房戶面積313至326方呎，涉及103伙，2房面積428至517方呎，涉及259伙；3房面積552至604方呎，涉及78伙，另設16伙平台特色單位，面積273至566方呎。 華潤置地（海外）與華潤集團合作發展的西南九龍叡璟I銷售籌備工作進入直路，發展商表示項目最快日內上載項目樓書，計劃短期內開放示範單位參觀及開價，部署月內正式推售。 華潤置地（海外）銷售及市場營銷總監孔建昨表示，項目預計會在48小時內上載樓書，並隨即於短期內開放2伙示範單位供參觀，同時項目將維持預定推盤步伐，於月內展開推售。 孔建：月內展開推售 西南九龍叡璟細分6期發展，合共提供2200個單位，屬近年市區罕見「巨無霸」新盤。項目第1期叡璟I早前已獲批預售，可隨時推出市場發售，該期數涉及507伙，戶型涵蓋1房至3房單位，主打2房戶型，並提供小量特色戶。 叡璟前身潤發倉庫，現重建為大型綜合發展項目，為西南九龍近10年罕有大型綜合發展項目。住宅部分由6座高座大樓組成，基座為商場部分，料設有約10萬方呎商業空間。 即將登場的叡璟I於去年8月入紙申請預售，不足一年成功獲批，該期數項目預計落成日期為2028年11月底，樓花期大約28個月多。 發展商曾經透露，項目首批單位價錢料參考西南九龍及港鐵南昌站和九龍站一帶在售新盤售價。 值得一提的是，發展商於今年年初另位項目第2期至第4期申請預售，合共涉及1065個單位，預計於2028年12月起分階段落成。發展商早前亦提到，預計會在今年分階段推出。 而客源方面，發展商亦表示項目步行約2分鐘即可到達行人天橋網絡，可經商場直達港鐵南昌站，且鄰近荔枝角站及長沙灣站，可享「3站8線」交通，同時由於項目鄰近西九龍商圈，因此已接獲不少準買家如內地客、專業人士及區內分支家庭客查詢，同時不排除於未來前往內地進行路演。 第1期涉507伙 另一方面，華潤置地（海外）與保利置業合作發展的啟德澐璟於昨日錄得新成交，單位為3B座38樓A室，面積1109方呎，3房1套連工作間套設計，以4308萬成交，呎價約38846元。 項目日前亦加推新一批單位應市，涉60伙第3A座單位，面積介乎371至554方呎，涵蓋1房至2房間隔，計算最高達10%的折扣優惠後，折實售價約746.1萬至1261.8萬，折實呎價約20111至24790元。 (東方)公居屋成交：田景邨未補價115萬沽 錦駿苑5年賺124萬 屯門公屋入場門檻較低，近期靜市下仍連錄成交。其中，田景邨一個一房單位，獲同區客於未補價第二市場承接，成交價僅約115萬元。 祥益黃慶德表示，上述單位為田樂樓中層24室，實用面積約349方呎，綠表客議價後決定購入自用，成交呎價約3,295元。原業主於2020年以約24.7萬元買入，持有約6年轉手，單位升值逾3.6倍。 他又指，同區公屋良景邨良智樓中層13室，實用面積約349方呎，外區綠表客睇樓後，見首期不用7萬元即可買樓置業，即於第二市場跨區以136萬元承接，呎價約3,897元。原業主於2011年僅以約24萬元購入。 樓齡較新的新居屋二手單位，近日亦受追捧。萬方地產葉搏麟稱，馬鞍山錦駿苑D座高層8室，實用面積約426方呎，兩房連露台設計，可望海景，以480萬元未補價放售，約一個月後即以448萬元沽出，呎價約10,516元。 據了解，上述單位於2021年以323.9萬元一手購入，帳面賺124.1萬元。 公居屋7月暫開102單 市場消息透露，新蒲崗綠置居景泰苑一個中層單位，實用面積約397方呎，第二市場成交價433.8萬元，呎價約10,927元。據了解，單位於2020年中購入，原業主持有約6年轉手，帳面蝕約31.2萬元，物業期內貶值約6.7%。 此外，香港房屋委員會臨時數字顯示，7月公屋及居屋第二市場暫錄102宗成交，與上月同期公布6月的臨時數字相同；但6月全月成交量數據經調整後，暫錄257宗，較5月全月錄393宗，按月下挫約34.6%。 (東方)拍賣焦點：尚璽銀主盤198萬推 貶59% 低市價另類住宅單位受市場追捧，旺角半新盤尚璽納米戶，銀主僅不足200萬元開價推出拍賣，較原業主買入價低約59%。 本周共有3場物業拍賣會，共推出約101項物業，其中，環亞物業拍賣周二推出約57項物業；包括上述項目的高層B室銀主盤，實用面積約165方呎，為開放式間隔，擁有開揚景觀，開拍價198萬元，呎價約12,000元。 資料顯示，該項目於2020年才落成入伙，上址原業主於2021年第三季以約483萬元買入，呎價約29,273元；相比之下，是次拍賣開價低約285萬元。 同場亦推拍屯門居屋兆邦苑低層5室，實用面積約385方呎，銀主於自由市場僅以180萬元推拍，呎價約4,675元。該屋苑一個低層同室單位，面積相同，於2021年樓市高峰期以約370萬元已補價易手；今次拍賣單位開價低出約190萬元，差幅高達51.4%。 該公司指出，同類單位市場估值約280萬元；相比之下，拍賣物業開價亦低約100萬元或約35.7%。 貼鄰港鐵坑口站的將軍澳東港城亦有銀主貨，場內推拍5座中層F室，實用面積約466方呎，開價590萬元，呎價約12,661元。同座中層同室單位，於2021年以795萬元易手，是次拍賣單位推拍價低約25.8%。 九龍塘3伙開1824萬 另外，忠誠拍賣緊接於周三推拍約17項物業，當中，九龍塘嘉林邊道福康園3個住宅單位，分別為一個低層A室及兩個高層A及B室，單位實用面積同約858方呎，即合共約2,574方呎；是次物業由遺產承辦人一口氣推出拍賣，開價共1,824萬元，平均每個單位推拍價608萬元，每方呎僅約7,086元。 項目現時連有護老院租約，月租共約11.49萬元，租期最長至2031年3月底；以開拍價計算，租金回報率約7.5厘。 黃開基拍賣行於同日推出約27項物業，包括粉嶺龍躍頭麻笏村單號A地下單位，為銀主盤，實用面積約240方呎，開拍價128萬元，呎價約5,333元。 (東方)現樓按揭登記增四成 首7月4.86萬宗 4年最多 今年住宅樓市趨旺，今年首7個月現樓按揭登記宗數錄得近49,000宗，按年增加逾四成，為約4年同期新高；樓花按揭則按年減少近兩成。至於7月受整體交投減慢影響，期間現樓按揭及樓花按揭宗數，較6月分別下跌逾兩成與超過五成。 經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首7個月現樓按揭登記累計錄得約48,634宗，對比去年同期約34,587宗增加約14,047宗，升幅約40.6%，創2022年同期錄約49,812宗後的新高。今年首7個月樓花按揭登記，則累計錄得約3,315宗，對比去年同期約3,993宗，減少約678宗，跌幅約17%。 上月6927宗 3個月新低 不過，單計今年7月有關數字，兩類按揭登記走勢較差。其中，上月現樓按揭登記宗數約6,927宗，較6月約8,983宗減少約2,056宗，跌幅約22.9%，創3個月新低。該月的樓花按揭登記宗數約441宗，較6月約915宗，則減少約474宗，跌幅高達51.8%，也創3個月新低。 該公司首席副總裁曹德明表示，6月及7月住宅交投有所放緩，加上缺乏大型新盤上會，使現樓及樓花按揭登記均有所回落，並創下數個月的新低。近月發展商開始進行最新銷售部署，料樓市氣氛將逐步回復，樓按市場亦有望保持平穩趨勢。 中銀市佔29% 22連冠 至於7月現樓按揭銀行市佔率方面，中國銀行（香港）為22個月連冠，以市佔率約29.7%，繼續位列榜首。滙豐銀行以市佔率約23.7%緊隨其後；恒生銀行市佔率則有約14.3%排名第三。渣打銀行及中國工商銀行（亞洲），分別以市佔率約9%及約3.2%，排名第四及第五。 上月樓花按揭銀行市佔率方面，滙豐銀行及中國銀行（香港）均以市佔率約23.1%並列第一；渣打銀行則以市佔率約17.5%排名第二。恒生銀行及中國工商銀行（亞洲），分別以市佔率約15.2%與約6.1%，排名第四及第五。東亞銀行則以市佔率約4.1%，排名第五。 3大銀行定按佔逾25% 今年7月4大銀行現樓按揭市佔率由上一個月約78%，減少1.4個百分點至76.6%。曹表示，樓價持續上揚，銀行對按揭業務取態趨向積極，並陸續推出多元化的按揭計劃，以及增加相關優惠，如按揭現金回贈，以吸引優質客戶。另外，現時選用3間大型銀行定息按揭計劃的客戶比例已突破兩成半，該批銀行均將其定息按揭計劃的申請日期延長至今年8月31日，指定物業的申請日期，個別銀行更可延長至今年9月30日。現時拆息尚未有大幅回落空間的情況下，該計劃預計將持續吸引客戶選擇，料4大銀行的按揭市佔率將保持高位。 (東方)第一城兩房售456萬 8年貶值22% 二手交投放緩，樓價升勢失去支持，即使新界細價樓，近期都要繼續蝕讓才有承接。其中，指標屋苑沙田第一城兩房單位，以456萬元易手，約8年貶值約22.7%。 中原侯惠良表示，上述單位為37座中層A室，實用面積約284方呎，叫價470萬元放售，減價14萬元後，即獲用家購入，呎價約16,056元。據了解，原業主於2018年以590萬元購入上址，是次轉手帳面蝕約134萬元離場。 雲滙7年跌價16% 樓價仍未見底，屯門城‧點單位約兩年間連蝕兩轉。市場消息透露，該盤一個中高層戶，實用面積約320方呎，一房設計，原業主於2024年以440萬元於二手市場買入，當時較一手價已低近10%；終持有約兩年再轉手，市傳成交價再降至435萬元，呎價約13,594元，期內樓價再跌約1.1%。 半新盤仍有沽壓，連環錄得損手交易。中原曾嘉滙表示，大埔白石角雲滙3座低層A5室，實用面積約503方呎，兩房間隔，叫價約800萬元放售，同區客議價後以760萬元購入自住，呎價約15,109元。原業主於2019年以911萬元購入，持有約7年帳面虧蝕151萬元，期內跌價約16.6%。 利嘉閣彭錦添指，青衣明翹匯1座中層B室，兩房設計，實用面積約426方呎，剛以680萬元售出，呎價約15,962元。單位於2019年以約761.3萬元一手買入，原業主持有約7年轉手，帳面損失約81.3萬元，樓價下跌約10.7%。 此外，港島收租業主都要「棄守」，蝕賣連租約單位。市場消息稱，鰂魚涌君豪峰一個低層戶，實用面積約290方呎，一房設計，成交價540萬元，呎價約18,621元。據了解，單位於2018年初買入，是次連租約沽出，單位逾8年貶值約86萬元，樓價跌幅約13.7%。
成交快訊
天水圍半新樓YOHO WEST兩房戶 以625萬轉手 業主獲利離場
2026-08-04
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，天水圍輕鐵天榮站上蓋項目YOHO WEST，日前分行便促成一宗買賣成交個案，原業主於2024年554萬購入上址，是次轉手帳面獲利約71萬。林氏稱，上述所錄成交單位為3B座高層B7室，實用面積440呎，兩房一廳。新買家為區內客，主要鍾情該屋苑樓齡僅兩年，附有會所，而且位置方便，購物及交通應有盡有，加上單位內籠相當新淨並位於高層，廳房可遠望海景，經過雙方議價後，業主最終累減15萬元至625萬元成交，以實用面積計算呎價為14205元。 *以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源: 差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門兆安苑雅裝戶獲區內客以365萬承接
2026-08-04
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前錄得一宗屯門居屋兆安苑的買賣成交個案。黃氏稱，上述所錄成交單位為J座中層2室，實用面積495呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青。儘管單位正處於生約交吉期，但業主獲租客配合開門睇樓，令新買家能實地視察單位狀況。買家鍾情單位附設雅裝，內籠寬敞，加上屋苑鄰近市中心地段，生活、交通及社區配套成熟，上述買家認為單位性價比高，遂便決定以365萬(自由市場價) 購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7374元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
買樓應講求槓桿安全邊界
2026-08-01
*轉載自2026年8月1日的iMoney智富雜誌 原文：時代帶到我們來到這個時刻，當下的確令人感到唏噓！但筆者強調眼前時勢，非成敗論英雄！更非得失論成敗！也非價格升跌論得失！股神巴菲特曾說：「智商再高的人，也會被槓桿毁掉！」巴菲特這名句，被視為投資界「金科玉律」！他更補充：「如果你聰明，不需要槓桿；如果你蠢，槓桿只會讓你徹底完蛋！」常說「市場專收醒目仔」，高智商的人擅長計算概率，常認為「99%概率穩贏」。但槓桿的致命點在那1%的黑天鵝，一旦發生，面對的就是銀行Call Loan、補倉！本金可以歸零，甚至成為沉沒成本！還要面對吃不消的高息！DeepSeek如此形容：「智商愈高愈容易“過度優化”，聰明人總想設計複雜模型套利，或試圖精確擇時。但槓桿會扭曲時間觀，讓你無法忍受“短期虧損”，最終把長線價值投資做成了短線賭博。“爆倉”後的心理毀滅：槓桿虧損帶來的羞辱感和急於翻本的“扳回效應”，會讓理性徹底崩塌。 」美國的傳奇投資者芒格也說過：「高智商加上槓桿，就像酒鬼面前永遠有烈酒一樣！」可見「市場專收醒目仔」的可怕，但人是否可以做到巴菲特所說：「永遠不用借來的錢投資，哪怕利息是零。」我再強調，近年被Call Loan的富豪不少也是非戰之罪！其中評論員及旁觀者忽略了一些發生在我們身邊的故事！美國實際在2020年開始進行無限量化貨幣，資金愈來愈多的情況下，香港本來是要面對不斷物價升值，即是高通脹將來臨和資產價格上升，當高通脹出現，資金就會面對貶值，銀行內存款的購買力亦會縮水，這是根據過去數十年我們被美國「剪羊毛」的經驗之談！在投資者來說，會買資產來平衡高通脹，這是大家十分容易理解的避險之法！但以上這個美國劇本最後無發生到，似乎換上更加引人入勝的中國劇本！縱使美國無限量化了6年，即使有不同國家也大舉量化貨幣，但中國包括香港，居然沒有出現高通脹，量化了的資金，竟然甘心留在銀行存戶中，這是很奇妙的情況；因為高通脹沒有出現，銀行定期存款有好幾年普遍提供比通脹甚至經濟增長更高的息口！於是海量資金就安心留在銀行，這個舉動，不單只小市民坐着什麼也不做都可以賺到錢，銀行都可以坐着賺錢，於是投資慾就出現低谷。香港的通脹率過去4年基本浮動在1%至2.5%之間，而同期中國內地的通脹率則是在-1%至1%之間，這幾年香港物價沒有大幅上升，樓價當然也沒有上升！沒有價格上升的紅利，上升的息口對投資者而言就顯得格外昂貴！購買慾低，配合樓市辣招將市場半凍結，再加美元的上升！港元在聯繫匯率下都要追隨上升！於是，香港房地產再進一步受壓！還有令人意外的銀行極端Call Loan，我一直感到奇怪，銀行的普遍Call Loan似乎定得太緊，不單只令沒有資不抵債客戶面對困難，更嚇怕了還有實力的投資者也不敢下注，因為很多銀行Call Loan都不可以令客戶看到合理的準則，優質投資者就算收到銀行借貸邀請都不敢去借，因為恐懼將來自己又會像其他人一樣受到Call Loan之苦，這無疑是一個共輸的局面，所以市場就進一步淡靜！究竟是銀行太保守？還是外資對香港不樂觀？抑或是政治上的角力？甚至市場正在重整推倒重來？我們不會找到答案。這種時勢，筆者應對的是較早期的理論「災難必然論」，這正是防止摧毀你的那1%出現！我們不要一味是想着「贏硬」，我們應追求「無得輸」（主張全力妥善面對風險）！不過筆者只是小投資者，我的過份小心和穩健，從來都是失去了很多發達的機會！世事總是相對的。究竟巴菲特的理論裡面，房地產算不算是危險槓桿？我們下回討論。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
413.15
較上期
-2.03%
較上５期
-4.89%
以實用面積計算
393.37
較上期
-15.44%
較上５期
-6.90%