精選樓盤
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豫豐花園
中層 2房 實 396 呎
售 410 萬
物業編號: AN264407
緹岸
中層 開放式 實 223 呎
售 210 萬
物業編號: AN265043
NOVO LAND 1B
中層 2房 實 418 呎
物業編號: AN264347
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 520 萬
物業編號: AN258065
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
翠濤居
低層 3房 實 700 呎
售 650 萬
物業編號: AN260874
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
倚嶺南庭
中層 2房 實 588 呎
物業編號: AN263127
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
NOVO LAND 2B
中層 3房 實 672 呎
物業編號: AN263026
田景邨
低層 開放式 實 381 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN264473
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
滿名山滿庭
低層 2房 實 603 呎
售 660 萬
物業編號: AN264318
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 17.07.26
2026-07-17
(東方)中小屋苑租半年升3.3% 平均每呎首破40元 太古城飆一成 住宅租金持續攀升，代理報告顯示，今年上半年本港中小型屋苑租金錄逾3%的增長，平均呎租首度突破40元。期內10大屋苑租金全線上揚，佔7個跑贏大市升幅，並以鰂魚涌太古城急增近一成最顯著。 美聯物業分析師岑頌謙指出，傳統暑期租務旺季，加上外來專才流入，帶動本港私宅租務需求增加，租金進一步上升；據該行反映全港143個中小型屋苑的租賃市況「租金走勢圖」，今年首6個月租金上升約3.3%，期間10大屋苑租金全面向上，上述太古城上月平均實用呎租約46.8元，較去年底約42.7元，大幅增加約9.6%。 事實上，上半年港島屋苑表現較為亮眼，其次租金增幅最大為同區康怡花園，平均呎租由約38.2元，上升約8.9%至最新約41.6元；鴨脷洲海怡半島亦錄約8.8%半年漲幅，6月呎租報約42.2元。 嘉湖跑輸 僅漲0.4% 紅磡黃埔花園也有不俗走勢，其上半年平均呎租升約8.8%，最新錄約43.1元。其他升幅跑贏大市表現的樓盤，還有荔枝角美孚新邨、沙田第一城、東涌映灣園，租金半年升幅介乎約4.3至7.3%。值得一提的是，天水圍嘉湖山莊租金升幅明顯落後，期內呎租僅漲約0.4%。 岑續稱，以個別屋苑同座但不同樓層的同室單位作比較，上半年個別樓盤的同類戶型，租金更錄超過一成的顯著增幅。舉例香港仔黃竹坑站海盈山4A期2B座中高層D室，上月以每月約3萬元租出，相比去年12月另一中高層單位成交月租2.65萬元，半年急升約13.2%。此外，荃灣海之戀‧愛炫美3B座低層A室，6月成交月租2.6萬元，較去年12月另一低層戶月租2.35萬元，亦大幅高出約10.6%。 若以按月統計，今年6月住宅租金延續升勢，以上述10大屋苑為例，上月多達8個租金報升，以美孚新邨上漲約3.2%最多，其次為太古城及沙田第一城，齊錄約2%增長；黃埔花園、康怡花園及海怡半島，按月升幅介乎約1.4至1.7%水平。 花園城呎租按月攀8% 以鐵路沿線屋苑作分析，他指出，個別項目租金升勢表現突出，其中，鄰近沙田圍站的花園城，平均呎租由5月約44元，按月急增約8.6%至上月約47.8元。 至於靠近利東站的鴨脷洲深灣軒，呎租亦有約6.3%按月升幅，最新報約47.1元；緊接為荃灣西站海之戀項目，平均呎租按月升約6.2%，6月錄約48.3元。 另一方面，有不少同類屋苑上月租金錄得5%以上的增長，包括位於九龍灣站的德福花園，以及鄰近港鐵太和站的大埔太湖花園，平均呎租較5月同步上升約5.6%，最新錄約36元及約39.8元。至於靠近兆康站的屯門叠茵庭，呎租亦按月上漲約5.1%，最新報約34.9元。 (東方)公居屋交投3季低 上季第二市場開984單跌兩成 300萬以下縮37% 白居二買家入市熱潮已過，加上樓價由低位回升，過去一季公屋及居屋未補價第二市場交投銳減。根據香港房屋委員會資料，今年第二季該類市場暫錄984宗成交，按季急跌約19.8%，屬3個季度新低。市場亦有不少居屋業主蝕賣吸客，天水圍天頌苑兩房移民盤沽出，約7年跌價約6.3%。 「白居二2024」中籤的合資格人士，去年10月開始獲發批准信後，陸續入市買樓，帶動去年第四季第二市場交投急增至1,629宗，其後連跌兩季，以致今年上半年同類市場只錄2,211宗成交，按半年計亦下挫約6.6%。 樓價回升，亦是公營房屋未補價成交減少的原因。美聯表示，第二季同類物業錄272宗樓價300萬元或以下成交，按季減少約37.3%；相反，樓價逾500萬元成交錄199宗，按季增加約2.6%。 該行續指，若以同期交投量最多10個屋苑劃分，當中6個成交量按季下跌，期內天水圍居屋屏欣苑跌幅約45.5%最大，上季只錄12宗成交。至於交投最活躍為同區居屋天頌苑及粉嶺皇后山居屋山麗苑，第二季分別錄23宗及20宗，但仍較第一季減少約11.5%及約16.7%。 事實上，近期第二市場成交量明顯進一步回落，房委會資料顯示，6月第二市場暫只錄219宗成交，單月計屬近9個月新低，較5月全月錄393宗，按月下跌約44.3%，踏入7月暫更只錄4宗同類成交。 移民業主蝕22萬賣天頌 交投轉靜，業主為求加快出貨，近期都不惜損手離場。祥益林家倫表示，上述天頌苑J座低層7室，實用面積約506方呎，獲區內白居二中籤人士，以328萬元未補價購入，呎價約6,482元。原業主於2019年以約350萬元買入，因計劃移民而出售單位套現，累減32萬元，期間帳面蝕22萬元。 該行黃慶德稱，屯門居屋富健花園6座低層K室，實用面積約431方呎，兩房設計，新買家原為區內租客，因租金持續高企，見單位附設裝修，以白居二資格於第二市場以305萬元承接上址自用，呎價約7,077元。原業主於2021年以約338萬元購入單位，是次轉手帳面虧蝕約33萬元，物業約5年跌價約9.8%。 朗屏邨售193萬 貶8% 公屋單位亦錄蝕賣個案。市場消息透露，元朗朗屏邨畫屏樓一個高層12室，實用面積約490方呎，第二市場成交價193萬元，呎價約3,939元。單位2024年中以約210萬元買入，約兩年貶值約17萬元或約8.1%。 富堡城物業廖志財稱，沙田公屋廣源邨廣楊樓中層2室，實用面積約443方呎，現時為兩房設計，放盤約7日，減價15萬元，以245萬元未補價售出，呎價約5,530元。原業主於2002年初僅以約19萬元購入。 (東方)山頂南區豪宅兩季買賣121宗飆七成 豪宅市況向好，傳統地段山頂及南區價量均有好表現，代理指出，該區上半年共錄約121宗豪宅買賣，按年急升約72.9%，創5年同期新高。 中原何兆棠表示，扣除內部轉讓個案，今年上半年區內交投量，較去年同期的約70宗顯著增加，對上高位為2021年上半年，當時錄得約126宗。至於首6個月涉及成交總額約151.38億元，較去年上半年約57.09億元，更急升逾1.65倍，創8年同期新高，反映頂級豪宅購買力全面回歸。 ONE STANLEY佔一手17單 他指出，該區上半年成交當中，佔約33宗來自一手豪宅，按年攀升約73.7%，宗數創11年新高。涉及成交總額亦急漲逾2.44倍，上半年錄約59.99億元。其中，赤柱黃麻角道新盤ONE STANLEY表現突出，上半年錄得17宗買賣，佔整體成交比例超過一半。交投總額急增，主要受淺水灣南灣道39號項目帶動，售價約12.38億元。 同期二手市場則錄約88宗成交，涉資約91.39億元，按年上升約72.5%及逾1.3倍。最矚目買賣為石澳道14號獨立屋The Round House，成交金額逾5.62億元，平均實用呎價逾9.1萬元。 何續稱，內地買家目前仍為市場主力，佔比約七成，本地客則佔約兩成，多屬名牌家族換樓或作長線資產配置。受戰爭及外圍金融市場波動影響，本港物業避險吸引力提升，歐洲資金亦佔約一成。展望後市，預料一手豪宅價格將穩步上升約5至10%，二手洋房市場則預計維持平穩發展，主要是盤源仍然充裕，消化速度相對緩慢。 (明報)海瑅灣II明起收票 芊御收7176票超額51倍 踏入7月中下旬，再有大型新盤部署開售，信置（0083）及港鐵（0066）等合作、樓花期約1年的將軍澳日出康城海瑅灣II，今日起對外開放設於尖東尖沙咀中心的示範單位，明天接受認購登記，料下周公布銷售安排。至於新地（0016）旗下樓花期約10個月的元朗錦田芊御，過去6日共收7176票，以明日首輪價單賣138伙計，超額認購51倍。 海瑅灣II日前以折實均呎15,770元首推257伙，信置執行董事田兆源表示，項目已收到眾多查詢，客戶中約70%為用家、30%為投資者。發展商昨日向傳媒開放兩房連書房無改動新示範單位，以第3B座38樓D室為藍本，實用554方呎，今日起對外開放。田續指出，海瑅灣II提供162伙此類兩房連書房單位，實用554至595方呎，首張價單中，同類戶型入場單位為第3B座7樓D室，實用554方呎，折實價859.86萬元、折實實呎15,521元。 御峯應天各錄逾億元成交 至於新地明日首輪價單賣138伙的元朗錦田芊御，過去6日累收7176票、超額認購51倍，新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，集團擬周末提價加推單位應市。 綜合市場資訊，7月至今整體一手成交暫錄約205宗，但市區超級豪宅不乏成交。恒隆地產（0101）旗下港島司徒拔道御峯，最新招標售出29樓A室複式戶，實用2337方呎4房雙套設計，連車位成交價約1.34億元、實呎約5.72萬元。恒隆地產表示，為體現御峯的長遠投資價值，集團現階段繼續採取「以租賃為主導」策略。 長實（1113）旗下半山波老道應天，新售出11樓08號室，實用1875方呎3房雙套間隔，連車位成交價逾1.265億元，實呎6.75萬元；應天本月暫售2伙、吸金總額逾2.83億元。路勁（1098）牽頭屯門掃管笏凱和山，售出第3座頂層兩房特色戶，實用586方呎另連天台，成交價688萬元、實呎1.17萬元，標誌第3座單位全數售罄，據悉買家為九龍區租客，購入單位自住。 (星島)應天3房大宅逾1.26億招標沽 豪宅新盤逾億成交不絕於耳，其中長實旗下中半山超級豪宅應天，最新以逾1.26億售出1伙3房大宅，成交呎價6.75萬，發展商隨即加推1伙1期4房戶招標。 成交呎價見6.75萬 應天最新售出為11樓08號大宅，單位面積1875方呎，屬3房雙套連儲物房間隔，成交價1.265625億，呎價67500元。 成交紀錄冊資料顯示，項目自上月中推出至今，暫錄得7宗成交，合共套現接近15億。其中，20樓10號頂層連天台大宅，屬於5房3套間隔，單位面積3022方呎，上月25日透過招標方式，以逾3.8億連兩個車位成交，成交呎價逾12.6萬，為不足兩個星期再度刷新項目成交價及呎價新高，同時再創今年全港一手住宅單位成交呎價新高。 長實營業經理陳詠慈表示，項目成功吸引不少一直正在尋覓超級豪宅買家的關注，同時得到市場對項目質素的認同，令洽談過程相當順暢，同時帶動一期的成交。 加推1伙1期4房戶招標 有見及此，發展商昨日上載項目1期最新銷售安排，推出8樓7號室招標，單位面積2316方呎，屬4房連雙套房戶型，招標日期由本月20日起至下月14日。 項目第1期至今累積售出56伙，合共套現逾102億，早前更錄得一組大手客入市個案，斥資2.75億連車位購入2伙4房雙套單位，單位面積分別為2316方呎及2169方呎，成交價分別約1.442億及1.308億，成交呎價約62263元及60304元。 位於波老道21號的應天，合共提供66伙分層住宅單位，當中60伙屬於標準分層單位，主要採3房雙套以及4房雙套大宅設計，單位面積介乎1875方呎至2193方呎。 項目位於波老道上端，以橫排式規劃，配以同一坐向編排，每戶互不對望，加上特設私人升降機大堂，私隱度極高，同時享有維港及翠綠山巒雙邊景致。
成交快訊
屯門半新盤弦海一房單位月租1.25萬元 租金回報率高達4.1厘
2026-07-19
祥益地產區域董事黃慶德表示，日前該分行促成一宗弦海「即睇即租」的成交個案，該單位之租金回報率高達4.1厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為中層L室，實用面積342呎，一房一廳。租客為區內客，主要鍾情該屋苑屬區內半新物業，屋苑周邊環境清幽，而且鄰近小朋友上學地點，單位內附發展商裝修及擁河景，租客遂便決定以月租1.25萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租36.5元。黃氏續稱，如以業主今年初購入價約370萬作計算，該單位的租金回報高達4.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
鄰近學校及上班地點佔優 嘉湖山莊以1.2萬元租出
2026-07-19
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前促成天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居)之租賃成交個案，是次租客為區外客，該單位的租金回報率為2.7厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為樂湖居8座高層E室，實用面積448呎，兩房兩廳，日前獲區外客承租。租客鍾情單位附設企理裝修，加上客廳及房間均享開揚景觀，同時屋苑鄰近子女學校及家人工作地點，交通及生活配套便利，而且業主願意調整租金，減租500元，上述租客遂便決定以月租1.2萬元承租單位，平均實用呎租為26.8元。謝氏續稱，如以業主於2021年以約540萬元的購入價計算，該單位的租金回報率為2.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
一手盤主導 損樓市生態
2026-07-17
*轉載自2026年7月17日的信報 原文：雖然本年頭6個月，一手住宅樓花成交已經過萬宗，但去到今個月（截至7月14日），樓花只錄得約433宗成交，交投量銳減引起不少人擔心，但我認為這個現象並不等於一手成交掉頭向下，其實過去14年，從附圖一可見有關成交量都以W形態行走，即是成交旺兩個月左右，就會有一個月左右的平靜時間，所以我們不需要為成交量減少的情況擔心。筆者反而關心的是，樓價既然已經由低處回復逾15%，有關成交量、轉流率與一二手比例的關係，仍然還在扭曲中運作，市場正倒行逆施中。樓市自2010年開始推行「樓市辣招」後，一手樓花進入了不平衡的主導住宅市場。如果當市場是一個森林，森林中的食物鏈是嚴重受到破壞，置業階梯並不能夠正常流轉，中間多個階梯在樓市辣招推出之後的10年都被冷落甚至荒廢，購買力沒有正常運動之下去惠及樓花！首先出現的結果是整體的住宅成交量和轉流率大減，1997年的成交量曾高達17萬宗，2004年至到2010年期間平均每年成交量回落至10.8萬宗，2011年至2012年進一步降至平均每年8.3萬宗，而2013年至2025年間平均每年成交量更低迷至僅5.7萬宗；二手私樓轉流率也是，在1997年高峰期曾逾15%，2010年回落至11%，2011年至2012年平均降至6.4%，2013年至2025年則進一步萎縮至3.4%。以上的改變，一定程度是因為樓市辣招限制了成交，參考當時屯門的二手放盤量，由2010年去到2018年總共減少了7成，這是一個巨大的變化，相反樓市辣招推出之後一手佔據市場的比率就大增，這個樓市結構並不單是一手是否剝削二手的問題，也不是大財團的利益壟斷，亦非純粹的財富分配，其核心在於市場生態受損，最終導致大財團與小市民共輸的局面。首先筆者想聲明，我對逆周期措施是尊重而且支持的，因為當時要面對美國的量化貨幣可能帶來高通脹和高泡沫的副作用，當時冷卻成交是必須之舉，但我認為一定要明白這個做法是有副作用，當時要作出緩衝和在事後找出補救，現在就應該是補救的時候。我們看看附圖二，逆周期措施和辣招減低了住宅市場的成交率，同時也減少了市場流轉率和成交量。看附圖三，如果說樓市辣招是令到成交和轉流率減少的話，那麼現在已取消了樓市辣招，轉流率就應該有所回復，但現在的政策只是撤了辣招，並沒有令轉流率回復。另一個令市場出現的病態是下游化，根據本地智庫「未來經濟學院」的報告，過去30年香港住宅平均單位面積由1995年的543呎下降至2024年的400呎，縮水逾26%，即是港人居住的單位愈來愈小，居住單位面積減少是下游化的鐵證。因為樓換樓的低迷，已置業者在辣招之下難以換樓，於是很多父母都出錢去資助下一代買樓。換樓能力不足，另一原因是因為購買力集中在一手，二手樓的升幅和流通量都相對比一手吃虧之下，令到換樓更加難。為迎合這種市場生態，發展商在推售樓花時，細單位的比例就愈來愈多，大單位的供應則愈來愈少，港人居住的單位就自然愈來愈小。我認為「房住不炒」當然是硬道理，我們要抗拒市場走向不健康化，正解其實是要追求健康的樓市，但近年的確過份負面地去對待地產動力，所謂水清則無魚，炒賣力量不可以與民逐利，但「民生不可奪，卻商業動力不可絕」！炒家逐利正好令到低水位的地方更快得到市場力量的滋潤，並透過成交去激活。一股力量可以破壞市場，但也可以拯救市場，問題是如何配合、引導和管理。要改善市場，我認為政府必須考慮在政制、借貸和地產代理三管齊下：政制方面，政府先要改變，概念上的確不要倚賴一手地皮，而是應該一二手共存共榮。再看附圖三，過去10年一手成交佔整體成交的比例有所提高，但二手轉流率卻是低運作。當一手過份強勢於二手的時候，二手成交少，印花稅收入也減少，政府可能更加會倚賴賣地的收入，這是惡性的循環。看看香港銀行體系的貨幣供應量（M3）愈來愈多，是反映我們的資金愈來愈強，但同時也反映購買力日益呆滯。如何令到聰明的購買力活化流通在市場，這是政府應有的導引責任。若要防止樓價高漲，短線增加入市成本只能夠治標一時，而且會窒礙市場流轉，解決炒賣的負面影響，唯有從根本的供求着手，當市場上流通的樓盤多過成交量的時候，一旦遇上風浪樓價就會調整，我們應該用市場法則去解決市場問題！另外，轉流率低的置業階梯，政府應該用低印花稅費去刺激成交流動。同樣，在借貸方面，也同樣應該針對低流轉率的板塊，去作較寬鬆的借貸，起碼要確定有關借貸是容易令市場活化運作。地產代理是一個重要的中介角色，如果大型地產代理一面倒只服務一手樓的話，就會成為一個偏幫的力量，會促成本文以上擔憂的各問題出現。但是單純針對地產代理是解決不了問題，要解決個別地產代理為何偏幫一手樓花？中間有很多令人迷惑的潛規則，政府和議員應該要了解清楚再對症下藥！筆者始終認為，香港應勇於管理一二手住宅市場的平衡，因為內地同樣面對類似的問題，港府應該去克服地產市場，然後成為國內的參考！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-06-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
408.31
較上期
-1.03%
較上５期
-7.16%
以實用面積計算
420.68
較上期
+4.24%
較上５期
+7.55%