精選樓盤
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御半山
高層 2房 實 412 呎
物業編號: AN262802
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
海典軒
高層 3房 實 640 呎
物業編號: AN263680
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
菁雋
高層 4房 實 793 呎
售 1300 萬
物業編號: AN255855
金滿閣
中層 2房 實 328 呎
售 250 萬
物業編號: AN178655
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
田景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 193 萬
物業編號: AN261842
邁亞美海灣
高層 2房 實 515 呎
物業編號: AN259287
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN258516
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 610 萬
物業編號: AN252523
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 12.06.26
2026-06-12
(星島)內地生提早湧港掀搶租潮 政府近年積極打造「留學香港」品牌，成功吸引大批內學生赴港深造，近月已率先湧現「偷步」租金個案，隨即帶旺多區私樓租務市場，該批「租市大軍」多以一次過預繳全年租金，令多區大學區熱門屋苑成交個案節節攀升，業界人士指，市場提早出現內地生搶租個案，連帶租金按月升介乎5%至10%。 大埔區鄰近香港中文大學，已湧現內地生租樓熱潮。美聯首席聯席區域經理楊浩然稱，該區目前錄至少30宗內地生租樓個案，較按月升7至8成，主要承租細單位為主，形容區內已開始迎學生承租旺期，而且租金亦已升10%。他指，最新一宗個案為大埔中心23座高層B室，面積約315方呎的2房單位，最新獲內地生「零議價」以1.6萬承租，呎租約51元，並創屋苑近年新高。 沙田中心1.95萬承租 中原分行分區營業經理張曼筠指，分行最新錄沙田中心唐寧大廈D座中層B室，面積347方呎的2房間隔，議價後以1.95萬獲承租，並先付一年租金形式租入，涉及全年租金約23.4萬，呎租56元。據了解，新租客為2名內地女學生，新學年將於本港升學，見屋苑位置方便上學。 中原高級分行經理李子清表示，最新個案長沙灣悅雅一伙連平台特色戶，單位面積215方呎，採1房間隔，擁偌大平台，最新以每月1.55萬租出，並一炮過預繳一年租金，涉資約18.6萬，呎租72元。新租客為內地學生，將於新學年來港升學，擔心臨近開學會盤源不足故提早租金。 悅雅呎租72元 鄰近科技大學的將軍澳區，近月頻現內地生租客身影，美聯高級分區營業經理劉世華稱，日出康城部分新入伙新盤備受歡迎，其中凱柏峰III 3A座高層E室，面積283方呎，1房間隔，放租一個星期後獲內地生以1.28萬獲承租，並預付一年租金，涉資15.36萬，呎租約45元。 (明報)恒地不足半年沽2600伙套295億 逼去年全年 上半年一手市場交投熾熱，恒基地產（0012）物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝透露，集團旗下樓盤由年初至今已售2600餘伙，逼近去年全年總數的2700多伙，今年累售金額亦已約295億元，僅略低於去年全年的297億元。 單計二部，今年已售出1476伙，套現逾181億元，較去年全年的1219伙，套現逾160億元還要多。韓家輝預計，下半年樓市走勢將持續理想，旗下大角嘴項目利奧坊6期正籌備示範單位，預計下季推出；至於近期推售的紅磡庇利街新盤首岸，將於周日（14日）發售80伙兩房及三房戶，折實688萬元入場，項目獲中信銀行推出優惠按揭計劃。中信銀行（國際）個人及商務銀行業務副總監兼存貸產品執行總經理嚴偉德表示，該行為項目買家提供低至H（銀行同業拆息）加1厘特惠按揭利率，相當於P（最優惠利率）減2.05厘（P=5.5厘），現金回贈1.2%，並可憑積分兌換機票。 滶蘊今首輪先到先得發售28伙 新世界（0017）旗下樓花期約17個月的九龍玫瑰街滶蘊，今日將於長沙灣瓊林街83號，以價單及先到先得形式首輪發售28伙，今批單位實用由298至586方呎，折實價949.6萬元起。同系已屆現樓的啟德跑道區柏蔚森系列，昨亦招標售出4伙、涉資3649.7萬元，當中柏蔚森II 2座19樓Q室，望維港景，實用437方呎兩房連書房設計，成交價1047.4萬元、實呎23,968元，據悉買家為內地專才。柏蔚森系列2024年開售以來累售927伙，套現總額近68億元。 其他新盤方面，建灝旗下位於赤柱、已屬現樓的豪宅新盤ONE STANLEY，以2.68億元售出2號屋；上述洋房屬實用面積4732方呎4房連書房、工人房等設計，附連1608方呎花園和1057方呎天台、實呎56,636元。項目6月至今暫售兩伙，吸金逾3.54億元。 綜合市場資訊，6月至今整體一手成交暫錄約370宗，部分較冷門市區新盤亦不乏成交，世茂（0813）旗下九龍半山延坪道現樓新盤BEACON PEAK，新沽出5座21樓F室，實用768方呎3房間隔，成交價1803.3萬元、實呎23,480元；項目本月至今暫沽3伙、吸金總額約6472萬元。 (東方)居屋成交：新圍苑3年跌24% 投資者288萬一筆過買 二手居屋再錄損手成交個案，屯門新圍苑一個兩房單位，獲投資者於已補價自由市場以288萬元購入，原業主持有物業約3年，期內大幅貶值約24.2%。 祥益黃慶德表示，上述單位為D座中層1室，實用面積約401方呎，原先叫價310萬元，累積減價22萬元，獲買家一筆過付款購入，成交呎價約7,182元，屬低市價成交。原業主於2023年以約380萬元連地價購入，轉手帳面虧蝕約92萬元。若以市值月租約一萬元計，租金回報率料約4.2厘。 白居二客338萬承接龍門居 近日白居二買家入市轉趨積極。他指，同區居屋龍門居16座低層E室，實用面積約484方呎，兩房間隔，同類買家因該屋苑鄰近家人住所，為方便日後互相照應，獲減價12萬元，即以未補價第二市場價338萬元購入，呎價約6,983元。原業主於1998年僅以約74萬元購入，期內大幅升值約3.6倍。 中原胡耀祖稱，馬鞍山新居屋錦暉苑高層20室，實用面積約381方呎，兩房設計，第二市場叫價約450萬元放售，經議價後獲上車客以435萬元承接自用，呎價約11,417元。原業主於2020年以281萬元買入，持有約6年轉手，帳面獲利約154萬元，單位升值約54.8%。 萬方地產葉搏麟表示，房協沙田綠怡雅苑3座中層I室，實用面積約574方呎，兩房連露台設計，有裝修，未補價以600萬元放售，放盤約5個月，獲年輕夫婦以綠表資格買入，成交價約595萬元，呎價約10,366元。原業主於2016年以443萬元一手買入，持有單位約10年，帳賺152萬元，物業期內漲價約34.3%。 (東方)石澳洋房售5.6億 今年最大額交易 14號屋呎價逾9.1萬 樓市氣氛不斷升溫，超級豪宅售價再有突破，港島南區石澳道14號獨立屋The Round House，最新以逾5.62億元登記售出，料為今年整體住宅市場最大額單一成交個案，呎價逾9.1萬元。 資料顯示，該幢洋房早於戰前建成，鄰近石澳高爾夫球場，實用面積約6,163方呎，原由John Marden家族的Anne Marden持有，新買家以個人名義購入。據悉，物業曾於兩年前放售，叫價約12億元。該地區素來是名人巨賈的超級豪宅專區，由以往英資洋行大班佔據，發展至華人富豪相繼進駐，全區逾20座大屋，所有買賣交易，必須得到由地段大屋業主組成的石澳發展有限公司同意，才可成事。 多名華人富豪進駐 值得一提的是，區內洋房歷史背景較為特殊，政府早年將土地批予上述公司，當買賣獲得同意後，以租用權形式進行交易。上述物業原有註冊業主為該公司，由John Marden家族簽署長達75年的租約，以確保其擁有權。 事實上，石澳道一帶洋房的業主均是社會上顯赫人士，包括由本港商人李澤楷持有的大浪灣道12號，於1994年以約1.2億元買入，打造為紅木屋大宅。此外，騰訊控股(00700)主席馬化騰則於2009年，斥資約4.8億元購入大浪灣道13號大宅，成為該地段首位具中資背景的業主。 至於區內亦有其他洋房於市場放售，由英國富商持有的石澳道19號巨型大宅，涉及兩個地段，佔地約16.9萬方呎，現有洋房實用面積近1.7萬方呎，外望開揚海景，設有私人游泳池、酒窖等，今年初以意向價約20億元放售，每方呎約11.8萬元。 根據資料，上述石澳道14號獨立屋，為今年售價最高的單一豪宅買賣，年內其他逾億元大額個案，不少來自山頂Mount Nicholson項目，其中，該盤第2期兩伙相鄰分層單位以「一約多伙」形式轉讓，作價5.5億元，平均呎價逾6.2萬元。此外，該期數另一個低層單位，實用面積約4,566方呎，四房四套房設計，亦於月前以3.23億元易手，呎價逾7萬元，原業主為大鴻輝集團主席梁紹鴻。 地利根德閣6998萬沽 若計及對上最大宗的單一豪宅成交，則為該項目第1期雙號屋，實用面積約9,455方呎，連天台、花園及庭園，該洋房於去年底易手，今年初正式登記成交，售價約10.39億元，呎價超過10.98萬元。 事實上，豪宅市場近期表現活躍，近日錄得不少售價逾半億元的交易。資料顯示，中半山地利根德閣3座低層D室，實用面積約2,361方呎，最新以約6,998萬元登記轉售，呎價約29,640元。單位1999年購入價約2,182萬元，至今約27年大幅升值約4,816萬元，升幅約2.2倍。 此外，西南九龍天璽皇鑽璽高層D室，實用面積約1,070方呎，四房設計，登記成交價約6,150萬元，呎價約57,477元。原業主於2010年以約4,355萬元購入，現轉售樓價升幅約41.2%。 (東方)YOHO Hub四年輸147萬 NOVO LAND跌價9% 儘管樓價回升，但有不少高價入市的業主，仍要蝕賣離場。元朗The YOHO Hub一房單位以655萬元易手，一手業主持有約4年，帳面蝕約147.42萬元。 利嘉閣黃永全表示，該單位為1座高層J室，實用面積約326方呎，原叫價680萬元，外區買家因工作需要經常往返內地，議價25萬元後購入單位，呎價約20,092元。是次售價雖較去年中同類型單位高出約21.3%，但以原業主2022年一手購入價約802.42萬元計，帳面仍要損失約18.4%。 聽濤雅苑6個月賺13% 屯門兆康NOVO LAND本月成交急增，惟大部分屬虧損個案。消息透露，項目第1A期Elverum第1座中層H室，實用面積約235方呎，開放式設計，曾叫價355萬元，減價後以336.8萬元易手，呎價約14,332元。一手業主於2022年購入單位，現轉售跌價約35.5萬元或約9.5%。 消息稱，同區慧豐園3座中低層E室，實用面積約567方呎，亦以540萬元成交，呎價約9,524元。原業主持有約7年，帳損約50萬元離場。 不過，仍有不少業主成功把握樓價短期升幅，短線持有單位即獲利沽出。中原胡耀祖表示，馬鞍山聽濤雅苑6座低層A室，實用面積約710方呎，三房連套房間隔，以920萬元易手，呎價約12,958元。原業主今年1月才以810萬元購入，持有約僅半年帳面速賺約110萬元，升幅約13.6%。 世紀21奇豐李嘉文指出，沙田第一城52座中層G室，實用面積約304方呎，兩房間隔，成交價476萬元，呎價約15,658元。單位約一年升值約81萬元或約20.5%。 此外，中原顏澤泳表示，長沙灣Belgravia Place第1期1A座低層5室，實用面積約268方呎，一房間隔，以488萬元連租約易手，呎價約18,209元。原業主於去年6月以448萬元向發展商購入，持有剛剛一年帳面獲利約40萬元。 (東方)內地客買港樓上月破200億 逾兩年最多 首5月累計822億飆96% 近年內地人蜂擁來港買樓，有地產代理行報告指出，5月內地買家於本港一手及二手住宅市場的註冊金額約203.9億元，按月升約6.8%，為自2024年4月後首次突破200億元，創25個月、即逾兩年新高。若以今年首5個月計，註冊金額錄約822.1億元，較去年同期大幅上升約96%。 美聯物業分析師岑頌謙指出，據該行研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家的英文拼音作分析，5月涉及內地買家的住宅註冊登記金額，較4月增加約13億元；今年首5個月成交總值，按年同期更上升約402.7億元。 上月內地人買樓涉及註冊量總共約1,863宗，按月減少約2.9%，仍創25個月、即逾兩年的次高。今年首5個月，內地買家註冊量共錄約7,666宗，較去年同期上升約63.7%，可見內地買家積極投入本港樓市。 岑頌謙補充，上述登記入市的內地買家，相信不少已經成為香港居民，加上近年政府積極搶人才，不少內地專才在港工作，在租金接連破頂，再配合全面撤辣等因素下，提升內地人置業入市意欲，推動今年內地買家註冊量及總額齊升。 頭5月一二手宗數各佔半 若將今年首5個月的內地買家註冊量按一手及二手劃分，當中一手市場錄約3,805宗，較去年同期約1,995宗，勁升約90.7%；同期二手市場則錄約3,861宗，較去年約2,688宗，亦漲約43.6%，在一手交投急升下，形成一、二手註冊成交宗數各佔一半的格局。 值得留意的是，內地買家鍾情新盤，即使二手物業，亦傾向購入新晉屋苑，甚至新發展區住宅。 南昌最旺 交投升1.7倍 若以選取較具指標性的逾70個新晉屋苑，再按區域劃分為「10大新社區」，包括黃竹坑、日出康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍，計算其二手註冊量；今年首5個月涉及內地人的註冊量共錄約459宗，較去年同期約233宗，顯著上升約97%，升幅不僅遠高於同期整體二手漲近44%的幅度，甚至超越同期一手私宅錄約90%的升幅，反映除了一手市場外，「10大新社區」的二手市場亦受內地買家青睞。 若按各社區分析，今年首5個月南昌為最多內地買家的區域，錄約94宗二手註冊，比去年同期約35宗，按年大升約1.7倍，主要原因是該區一帶屬鐵路沿線屋苑，且鄰近西九龍核心區，因而成為內地買家偏好的入市地區之一。 其次是一向受內地買家歡迎的啟德，相關二手註冊數量錄得約88宗，較去年的約42宗，按年亦增加約1.1倍。 至於黃竹坑，區內現時仍以新盤為焦點，二手市場交投相對較少，尤其去年同期基數偏低，故今年首5個月內地買家雖僅錄約14宗二手登記，但相比去年僅錄一宗成交，按年顯著上升約13倍。
成交快訊
投資客以低市價「一筆過」288萬購入新圍苑
2026-06-11
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門居屋新圍苑錄得一宗區內投資客的買賣成交個案。原業主於2023以約380萬(自由市場價)購入，是次轉手帳面虧蝕約92萬。黃氏稱，上述所錄成交單位為D座中層1，實用面積401呎，兩房一廳，日前獲區內投資客垂青。該買家主要鍾情上述單位樓價相當吸引，用於投資收租，租金回報率相當可觀，而且原業主為加快售出套現，由原本叫價310萬，累積減價22萬，買家遂便決定「一筆過」付款，以288萬(自由市場價)購入上址作投資收租，以實用面積計算平均呎價為7182元，屬低市價成交。黃氏續稱，該單位若作投資收租，現時市值租金大約為10000元，租金回報率高達4.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
成交快訊
天水圍嘉湖山莊連天台戶減價62萬以618萬沽
2026-06-11
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，日前天水圍嘉湖山莊3期(翠湖居) 連天台特色戶錄得一宗區內客的買賣成交個案。謝氏稱，上述所錄成交單位為連天台特色戶，實用面積636呎，三房兩廳連套廁，日前獲區內客垂青。據悉，買家原居於同屋苑兩房單位，因應家庭需要及空間不足，遂計劃於區內升級至三房單位，由於熟悉區內生活配套，故鎖定嘉湖山莊物色單位。買家心儀單位連天台，屬屋苑內較罕有放盤，加上單位附設雅裝及傢電，具備「即買即住」條件，而且原業主隨市況調整價格，累積減價達62萬，遂便決定以618萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為9717元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
強穩的香港息率機制
2026-06-11
*轉載自2026年6月11日的香港仔 原文：筆者許多時被問及美國減息（或加息）對本港市場的影響，我認為公眾普遍不太了解香港的按揭和利率機制，其實香港的利率走勢不一定完全被美國息口牽着鼻子走的！ 香港最傳統的按揭利息基準是以「最優惠利率（P）」為本，這是銀行向信貸質素最佳的客戶提供的基本貸款利率，常作為按揭等貸款的定價基準。P按這種傳統的按揭基準，相對較易受到美國加減息影響！但面對近來的美國加息，到今天香港利率仍然滯後美國加息約3.5厘！反映香港運用自身機制進行調節，令到本港受美國衝擊減到最少！另一種按揭息口標準是「香港銀行同業拆息」（HIBOR），這本是香港銀行之間相互拆借資金的參考利率，反映市場短期資金成本，並常作為浮息貸款的定價基準。由2004至 2006年本地銀行逐步引入H按，當年未設有封頂息率等因素，所以並未普及。直至2008年金融海嘯後，大量資金流入本港，導致HIBOR降至超低水平，1個月拆息一度低至約0.13厘，在銀行之間競爭加劇的情況下，市場出現H按減息戰，吸引大量供樓人士採用H按。當H按有了封頂息率機制後，H按的風險也同時被封頂！更加重要的是H 按是隨着銀根鬆緊而加減，即是說愈多資金進入香港，或本港銀行愈水浸，息口便因此減少！相反亦然，正好成為上佳的機制，保障香港的普遍持有住宅按揭的市民！大多數時間，H按因有封頂而較划算，P按則較為穩定。基於上述機制，即使美國加息，對香港實質的負面影響其實有限，但當然，風險準備是要做多一點，只是做夠了準備功夫就不需要過分擔心！另一重要影響就是定期存款息口，定期存款利率愈高，龐大的購買力就會冰封在銀行戶口中，相反較低的定期存款息口，就會釋放購買力回吐至市場！這是十分重要的機制！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
439.78
較上期
-2.48%
較上５期
-3.47%
以實用面積計算
391.15
較上期
-11.00%
較上５期
-16.64%