精選樓盤
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WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 619 呎
物業編號: AN264881
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
YOHO WEST
高層 2房 實 410 呎
售 605 萬
物業編號: AN252523
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 505 萬
物業編號: AN265248
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 14.08.26
2026-08-14
(東方)安老按揭申請 逾兩年最多 受惠樓價回升 上月錄117宗續增 安老按揭措施經過優化後，相關申請個案顯著增加。有按揭代理行指出，今年7月錄得約117宗同類申請，按月再增約11.4%，連升兩個月，並創逾兩年單月新高。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，該行綜合香港按證保險公司數據，上月安老按揭申請宗數，相比6月約105宗，進一步增加約12宗，並為2024年5月後最多，當月錄得約178宗。事實上，自今年3月安老按揭優化措施生效以來，同類單月錄得的申請數量，由2月的42宗低位明顯上升，最近4個月均在約100宗的活躍水平上落。 每月年金平均1.54萬 她認為，近月安老按揭申請有所增加，主因是樓價重返升軌、估值已逐步回升，有利業主以較高估值計算年金；加上受惠安老按揭優化措施，令每月獲取年金增加而利息成本減少。 綜觀今年首7個月，安老按揭申請合共錄得約602宗，對比2025年同期約563宗，按年有約6.9%增長，反映受樓價回升及優化措施帶動，申請量亦已收復失地，由下跌轉為上升。若統計安老按揭計劃自2011年7月推出以來，截至上月底數字，累計收到9,539宗申請，以單人申請佔比約65.7%最高，而雙人及3人申請比例，則分別佔約34.2%及約0.1%。 王續稱，安老按揭申請者的平均年齡約69歲，物業平均價值約540萬元，市值介乎約23萬至8,300萬元，每月年金平均金額約15,400元，最高達約19.8萬元，涉及物業平均樓齡約32年，最高約77年。 在年金年期選擇方面，由於能為申請者提供最大保障，且毋須擔心還款問題，終生領取年金的選項最受歡迎，佔比約54.6%；其次為可獲得最高年金金額的10年固定期申請，佔比約20.3%。 登記量創3個月新低 至於安老按揭登記則有所放緩，她指出，據該行研究部及土地註冊處數據，今年7月錄得約39宗同類登記，按月減少約13宗，跌幅約25%，創3個月新低。今年首7個月累計約230宗登記，相比去年同期約229宗，則略為增加約一宗或約0.4%。 市場佔有率方面，自相關按揭計劃推出以來，中銀香港參與度一直最高，上月同類登記當中，佔約37宗均由該銀行承做，餘下兩宗則屬於上海商業銀行。統計今年首7個月，排名第一亦為中銀香港，佔約225宗登記，市佔率約97.8%，上海商業銀行承做餘下約5宗，所佔比率約2.2%。 資料顯示，為增加安老按揭計劃吸引力，香港按揭證券公司於今年3月初，推出相關優化措施，將定息按揭計劃首30年的年利率，下調至4厘，而不同參加年齡下的每月年金金額，則最多增加約5%。 同時，該公司今年3月17日至12月31日期間亦推出「綠色推廣」，鼓勵市民以符合「綠建環評」評級的物業申請安老按揭，以獲取一次性現金獎賞。 (東方)短炒客趁有賺沽貨套現 美孚傳半年贏百萬 北角單位逾一年賣兩轉 樓市去向未明，部分早前低位入市買家「見好即收」，紛紛短炒沽貨套現，連藍籌屋苑荔枝角美孚新邨都錄短炒個案，項目一個兩房單位，市傳近日以約650萬元轉手，原業主持有僅約半年帳面即獲利逾100萬元。另外，北角細價樓嘉運大廈單位去年中至今更連賣兩轉，最新成交價215萬元，累積升值約13.2%。 市場消息透露，上述為美孚新邨6期蘭秀道25號一個低層單位，實用面積約509方呎，單位於今年2月以約541萬元登記買入，最新以呎價約12,770元易手，期內樓價升值約109萬元，漲幅約20.1%。據了解，原業主為區內資深投資者，近年開始購入同屋苑多個單位，但不少都已先後沽出獲利離場。 沒有樓市辣招束縛下，細價樓「有得炒」。資料顯示，上述嘉運大廈中層單位，實用面積約153方呎，2024年底最先以190萬元成交，其後去年中再以195萬元再轉售，直至近日單位再錄承接，以215萬元登記易手，呎價約14,052元，物業經兩度轉手後漲價25萬元。 西營盤住宅3個月漲一成 港島各區細價樓炒風同樣熾熱。資料顯示，西營盤湀昌大廈高層單位，實用面積約291方呎，以約370萬元登記轉手，呎價約12,715元，單位於4月買入，持有逾3個月即漲價約32萬元或約9.5%。跑馬地唐樓昇平街2號一個連天台單位，實用面積約186方呎，最新成交價約256萬元，呎價約13,763元，若與去年11月購入價相比，物業約9個月升值近40%。 不少近年推出半新盤，都可以短線獲利出貨。市場消息透露，何文田太子道西233號一個低層單位，實用面積約505方呎，日前以1,480萬元二手沽出，呎價約29,307元。資料顯示，單位去年11月下旬以1,175萬元一手購入，至今持有僅約8個月，沽出帳面即獲利305萬元，升值約26%。 君豪峰開放式505萬易手 此外，不少近年屢錄蝕讓的二手屋苑，部分低位購入單位的買家都沽貨賺錢。市場消息稱，鰂魚涌君豪峰中層A室，實用面積約234方呎，開放式設計，原業主於2024年初以455萬元二手買入，較2018年一手價低約29%，單位近日連租約以505萬元再轉手，呎價約21,581元，持有約兩年半帳面賺50萬元，升值約11%。 元朗錦田北PARK YOHO Genova第16A座高層兩房單位，實用面積約579方呎，叫價680萬元，減價至668萬元成交，呎價約11,537元。原業主於2024年初亦在二手市場以570萬元買入，當時成交價亦比2017年一手價低逾28%，最新轉手帳面已賺98萬元，樓價回升約17.2%。 (東方)將軍澳30私人屋苑首7月交投5載高 儘管近期樓市成交減慢，但綜觀今年整體買賣仍見不俗，部分住宅地區表現更跑贏大市。代理報告顯示，選取將軍澳30個私人屋苑，今年首7個月錄約1,407宗二手註冊成交，按年大增超過四成，並創5年同期新高。 香港置業研究部董事王品弟表示，相比去年同期該區註冊量約977宗，該批將軍澳屋苑今年買賣增加430宗或約44%。今年首7個月全港二手公營房屋及私宅共錄約35,471宗註冊，較去年同期約25,615宗，按年增加約38.5%，反映上述住宅區市況較大市活躍。 他續稱，上述將軍澳私宅項目當中，佔26個二手註冊量按年報升，佔比約86.7%。其中，升幅最大為位於日出康城的MARINI及OCEAN MARINI，註冊量均按年大漲約2.5倍，於首7個月分別錄約28宗及約21宗。將軍澳南的MONTEREY亦錄約1.7倍增長，註冊量約27宗。 新都城錄115宗最多 若以成交量作統計，期內以區內指標屋苑新都城錄約115宗最多，較去年同期約92宗，按年增加約25%。其次同區天晉系列註冊量亦突破百宗，期內錄105宗，按年上升約54.4%。日出康城LP6以99宗排名第三，升幅約94.1%。 反觀，今年有4個屋苑註冊量少於去年，其中兩個跌幅超過一成。其中，表現最遜色為南豐廣場，首7個月累錄約15宗買賣，較去年同期約18宗，按年下挫約16.7%；另外，日出康城MALIBU錄約12.5%減幅，由去年約40宗，跌至今年暫錄約35宗。東港城及維景灣畔暫錄買賣則按年減少約7.1%及約6.1%。 (星島)指標屋苑連環錄市價成交 二手樓市氣氛漸漸改善，吸引不少用家及投資客出動「尋寶」，昨日多個指標屋苑均錄承接，當中奧運站一號銀海全海景戶勁賺1369萬沽，而荃灣城市廣場吸引海外客斥928萬購入收租。 中原分行高級資深分區營業經理陳焯偉指，奧運站一號銀海2座高層A室，面積1019方呎，以2968萬元沽出，呎價29127元。原業主於2005年以約1599萬元購入單位，持貨21年，帳面大幅獲利1369萬元或86%。 一號銀海勁賺1369萬沽 東涌水藍．天岸1座低層連平台特色戶成交，面積992方呎，以1065萬元成交，呎價10736元。買家為外區換樓客買入作新居，原業主於2020年以1230萬元買入單位，持貨約6年，單位貶值165萬元或13%。 中原高級分區營業經理林恩信表示，荃灣城市廣場B座中層1室，面積745方呎，經議價後以928萬元成交，呎價12456元。 林恩信指，新買家為海外客，日前專程來港覓盤，計劃先作收租，若子女日後來港發展亦可供自用，兼具投資及自用彈性。參考同類單位市值租金約2.8萬元計，預計潛在租金回報約3.6厘。原業主於2010年以520萬元買入單位，持貨約16年沽出，帳面大幅獲利約408萬元或79%。 城市廣場獲海外客購收租 利嘉閣助理分區經理任修明指，上水奕翠園2座高層H室銀主盤，面積約1022方呎，連1車位。任氏透露，買家為長線投資客，睇樓後以862萬元購入，呎價約8434元，較市價低約5%。據悉，原業主於1996年以約434.29萬元購入上址，持貨30年易手，帳面獲利427.71萬元或98%。 中原分行資深分區營業經理余煥銳表示，鴨脷洲海景屋苑海怡半島美康閣中層A室，面積584方呎，獲上車客以815萬元購入，呎價約13955元。原業主於2011年以473萬元購入單位，帳面獲利342萬元或72%。 美聯分行區域聯席董事馬立成指出，將軍澳海茵莊園2座中層C2室，面積約223方呎，議價後，以約367萬元連租約易手，呎價約16457元；以月租1.35萬元租出，按是次成交價計算，新買家可享約4.4厘租金回報。 (星島)芊御明發售114伙入場價412萬 新地旗下元朗新盤芊御銷情保持理想，發展商乘勢安排於明日展開新一輪銷售，合共涉及114伙，當中73伙價單單位以先到先得方式發售，折實入場價約412萬元。 先到先得方式發售 是次以價單方式發售的73伙單位，涵蓋6伙1房及67伙2房單位，單位面積290方呎至413方呎，折實售價介乎421萬至588萬元，折實呎價13109元至14872元。 入場單位為第1座6樓H室及第1座6樓J室，單位面積同為290方呎，折實售價421萬元；折實呎價最低單位為第2座3樓M室，單位面積412方呎，折實呎價13109元。 至於41伙以招標方式發售單位，包括8伙3房1套及33伙連天台特色戶，單位面積介乎289方呎至758方呎，其中連天台特色戶為首度推出市場。 (星島)公屋最新綜合輪候時間4.8年 房屋局昨公布最新一季的公屋綜合輪候時間為4.8年，較上一季輕微上升0.1年，但仍低於2018年至2025年間的紀錄，繼續維持在5年以下。有立法會議員表示，這次輕微調升並未改變整體公屋輪候持續改善的態勢。 房屋局發言人表示，這次公布公屋綜合輪候時間4.8年的紀錄，是根據截至今年6月底，在過去12個月獲安排入住傳統出租公屋或「簡約公屋」的一般申請者（即家庭申請者及長者一人申請者）計算所得。與本屆政府上任前的高位6.1年比較，公屋綜合輪候時間縮短了1.3年。 身兼房委會委員的立法會議員梁文廣表示，過去12個月內獲安排入住傳統出租公屋和「簡約公屋」的一般申請者中，獲編配至市區及擴展市區單位的比例達74%，較上一季的69%明顯上升；同期回收的傳統公屋單位中，約81%亦屬市區及擴展市區單位。 由於該兩區的公屋申請者輪候時間向來較長，平均輪候時間因而被輕微拉高，但這正反映許多已輪候6年或以上的市區及擴展市區一般申請者正陸續獲編配單位，對等候已久的申請人而言實屬好事。他強調，這次輕微調升並未改變整體公屋輪候持續改善的態勢。 梁文廣又指，「簡約公屋」推展進度理想，相信隨着有關單位陸續入伙，公屋綜合輪候時間可望持續改善，對政府在2026/27年度達致平均4.5年的目標充滿信心。他亦期望政府及早恢復公屋「三年上樓」目標的時間表，並進一步增加市民自置居所的機會，構建更完善的房屋階梯，促進市民向上流動。 (明報)柏瓏II一房戶「炒上炒」 樓價9個月累升逾兩成 除了住宅租金大幅上升外，二手樓價亦繼續回升，部分半新盤錄「炒上炒」個案，其中元朗港鐵錦上路站柏瓏II一個1房單位，上月以663萬元售出，單位約9個月內「炒兩轉」，累計升幅逾兩成。 上述單位為柏瓏II第1座低層B7室，實用462方呎，1房間隔，上月底以663萬元售出，實呎14,351元，原業主今年4月620萬元購入，持貨短短3個月，帳面即賺43萬元或近7%，而單位再對上一手業主，去年10月以約550萬元一手購入，至今年4月以620萬元售出，持貨半年帳面獲利70萬元或近13%，亦同時意味單位由去年10月至今僅9個月，帳面升值113萬元或約21%。不過，該單位最早曾於2022年5月以691.24萬元一手售出，至去年5月買家選擇撻大訂，換言之物業最新做價仍較4年多前低約4%。 美孚兩房650萬沽 半年炒貴兩成 另人稱「海味王子」的海生行總經理蘇啟國，近月炒賣多個住宅單位，其中今年2月以541萬元購入的荔枝角美孚新邨6期蘭秀道25號低層B室，實用509方呎，兩房間隔，據悉最新以約650萬元售出，實呎12,770元，蘇啟國持貨約半年，帳面獲利109萬元或約20%。 鄧耀昇妻沽碧瑤灣相鄰戶 實蝕80萬 不過，部分名人家族卻蝕讓沽貨。「舖王」鄧成波新抱、即鄧成波孻仔鄧耀昇妻子葉靄璇或相關人士，2024年11月以共3000萬元購入薄扶林碧瑤灣的一對相鄰單位連兩個車位，上月中以3100萬元售出，持貨不足兩年，帳面獲利100萬元或3.3%，惟連使費料實蝕約80萬元或約2.5%。有關單位為碧瑤灣27座高層A、C室，實用分別1012及1314方呎，原則為兩個相鄰單位，前者屬兩房戶，後者則為三房戶，合共總實用約2326方呎，總成交價3100萬元，實呎約13,328元。 另上水天巒二期琉森大道單號洋房，實用2454方呎，3房3套間隔，上月以3000萬元售出，實呎12,225元。資料顯示，原業主為冠廣集團有限公司（BIG CROWN HOLDINGS LIMITED），公司董事及股東均為前稱中國香精的中國波頓（3318）董事會主席兼總裁王明凡胞兄、集團創辦人之一的王明均，2010年約4110萬元一手購入，帳面蝕讓約1110萬元，若連使費則料實蝕逾1300萬元或32%。 (明報)叡璟I首日收逾千票 超購9倍 今年焦點大盤、樓花期約27個月、華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣發祥街叡璟I，日前公布以折實均呎17,880元首推102伙，由於呎價水平與會德豐地產旗下古洞PARK SILICON 2期PALO SPRINGS折實均呎相若，瞬即成市場熱話。市場估計，叡璟I昨天首日接獲逾1000票，超額認購約9倍。 翻查資料，對上一個首日收逾千票的新盤，為新地（0016）7月開售的元朗錦田芊御，首日收逾1400票。叡璟I設於尖沙嘴新港中心的示範單位已對外開放，市場反應亦相當熾熱；項目首推的102伙，屬實用304至657方呎1房至3房戶，扣除最高16%折扣後，折實價529.8萬至1237.1萬元，最快下周首輪銷售。 PARK SILICON二期伙恒生推定按 至於本周日首輪價單賣82伙、會德豐地產旗下古洞北PARK SILICON二期PALO SPRINGS，暫收逾2000票，超額認購逾23倍。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，首輪設大手客認購安排，買家最多可買8伙；另恒生銀行為項目買家提供按揭方案，包括首3年定息2.73厘、2888元綠色按揭利市等。 滶蘊1房特色戶逾千萬沽 呎價3.39萬 另新世界（0017）旗下九龍玫瑰街滶蘊，6月推出以來累沽65伙，佔全盤單位總數109伙的六成，套現逾27億元。新世界營業及市務部總監何家欣表示，項目新售出2樓E5室，實用298方呎連平台1房特色戶，作價1010.3萬元、實呎33,903元，呎價料創九龍新盤1房戶新高。滶蘊加推全盤最後3伙實用336方呎1房戶，折實價1050.5萬元起，下周一（17日）發售。至於同系與港鐵（0066）合作的黃竹坑站港島南岸滶晨系列，全盤825伙去年推出至今累沽96%，只餘約30伙待售，部署9月現樓推售。 恒地（0012）牽頭的啟德跑道區天瀧，亦新售出第1座33樓C室，實用635方呎「細3房戶」，成交價1638.3萬元、實呎2.58萬元，買家成交期270日建灝和市建局合作、已獲批入伙紙的大角嘴映居，全盤122伙累售88%、涉107伙，套現逾7.38億元，現餘15伙待售，全屬1房連書房設計，標準戶折實價749.2萬元起，發展商推出「準現樓入市禮遇」，新增2萬元優惠，名額5名。
成交快訊
屯門豐景園月租1.03萬元 租金回報率高達7.1厘
2026-08-16
祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門豐景園坐落於輕鐵站旁，交通方便，租買均受歡迎。日前分行促成一宗豐景園「即睇即租」的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達7.1厘。袁氏稱，上述所錄成交單位為5座高層1室，實用面積301呎。租客為區內客，表示熟悉區內環境，而且鄰近家人居所，方便照應，加上單位內籠企理，客廳更擁屯門河景，經過輕微議價後，租客最終以1.03萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租34.2元。袁氏續稱，如以業主1997年購入價約175萬作計算，該單位的租金回報率高達7.1厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門御半山獲嶺大內地生年繳19.2萬元承租
2026-08-16
祥益地產高級分行經理龍超君(Michelle Lung)表示，日前促成一宗屯門御半山之租賃成交個案，是次租客為內地生，該單位的租金回報率為2.6厘。 龍氏稱，上述所錄成交單位為2B座高層A室，實用面積454呎，兩房兩廳，日前獲嶺大內地生承租。租客鍾情屋苑為區內較新入伙的樓盤，單位附設企理裝修，加上客廳及房間均擁開揚景觀，而且業主見租客可以快速起租，故減租1000元，上述租客遂便決定以月租1.6萬元並預繳一年租金合共涉資19.2萬元承租單位，平均呎租為35.2元。 龍氏續稱，如以業主2020年約742萬元的購入價計算，該單位的租金回報率為2.6厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
長者屋具「細換大」條件
2026-08-14
*轉載自2026年8月14日的信報 原文：上星期筆者在此專欄中指出，市場存在認知誤解！認為年長人士不需要換樓，我作為長者，認為年長人士其實是本港最大的人口族群（60歲或以上人口佔比34%），低估這個最大族群在房地產上的消費力，將影響整體市場的流轉率和量。本文繼續從長者住屋需求的角度進一步探討！除了上星期提出的「長者安居樂」（住屋包括護理和醫療配套）、大單位換細單位、逆按揭、遷往大灣區養老，本文將進一步擴闊討論長者的其他住屋需要，包括常被忽視的「細換大」！年紀老大，還需要細樓換大樓嗎？當然可以！而且很多人正實踐着！原理相當於「中年好聲音」節目，步入晚年正是實踐年輕時未完成理想的時候！長者就沒有轉換環境的能力？事實上，很多長者都太為下一代着想，卻忽略了自己，其實長者更進一步照顧自己晚年生活是十分合理，和照顧年輕人兩者之間應取平衡！筆者認為，財產傳承給下一代，足夠已經可以，分配多少？和幾時繼承？都可以講究多一點。長者應為自己的晚年生活多計劃一些！根據2021年的人口普查，香港自置住宅住戶中有66.1%已經供滿樓，沒有按揭供款及借貸還款，這些「現金契」的樓，相信大部分都是年長人士的資產！從M3（泛指銀行體系總存款量）看到港人的定期存款儲蓄其實處於高水平，最新的M3錄得21.6874萬億港元，再創歷史新高。當然社會存在貧富懸殊的情況，但香港的貧富懸殊並非1比99的懸殊狀態，筆者認為屬於1比1的狀態，即有資產者和無產者相若的比例結構。換言之，香港大量的長者是有條件對自己好一點！而「銀髮事業」和「長者安居」還有很大的發展空間！子女長大搬了出去，何必愁緒？兩老又可以過二人世界了！空置了的房間可以改造為書房，大廳稍作調整便能化身家庭卡拉OK房，配合大屏幕電視與優質影音設備，讓退休生活更添色彩。再添置適合長者的健身器材，在家輕鬆運動，享受歸隱田園的愜意時光。筆者認為歸隱田園其中一個最好的屋苑例子是新界西的錦綉花園！先聲明我在錦綉花園並沒有代理業務亦沒有投資！但是我心儀已久，未曾入住錦綉花園是因為我很幸運，還有其他選擇優先要去實踐而已！但見證不少老友在此享受美好生活！雖然住宅樓價回升，錦綉花園近期平均實用呎價約1.18萬元，1100呎洋房的樓價約1300萬元，部分逾900呎洋房1000萬元有找，以花園洋房來說入市門檻較低，加上社區成熟成為焦點。交通與基建方面，錦綉花園受惠北部都會區的發展！未來5年，牛潭尾大學城和新田科技城項目將逐步推進，而港鐵北環綫、中鐵綫和北都公路等項目預計於2030年陸續落成通車，高質素人口、就業職位、社區配套與各種生活便利也隨之獲得提升！在環保上更加可貴，錦綉花園毗鄰米埔自然保護區及南生圍！還有「濕地緩衝區」！是珍貴和日益罕有土地！雖然會所設施不及新式屋苑，但不缺泳池和網球場等設施，更有全港屋苑最大的人工湖，看着黑白天鵝在湖中，十分寫意！一個發展成熟的區域卻可充分享受園林，擁有私人花園、享受種花摘果的耕作之樂是十分難得的，筆者絕非免費為同業賣廣告宣傳，而是希望藉此引發大家思考年長人士的住屋需要與發展！或許有人會反駁，貧困長者根本無力負擔這種生活。但筆者想強調的是，很多經濟上完全有能力的長者，往往因為觀念局限而忽略了這種可能性，社會實應建立一種更進取、樂觀且積極的樂齡安老文化！話說回來，安享晚年除了依靠強積金或退休儲蓄外，「買樓自住供滿一宅」其實都是一個養老之法，投資在買樓自住的好處是安全度高、防守性強、和大多數人都可以掌握到！市面上很多錯誤的道理認為，「租樓租一日賺一日」、「不值得為買樓付出太多」，罔顧了通脹對財富的侵蝕能力！以及租樓本質是「沉沒成本」！更何況，買樓自住的重點根本不是短期的樓價升跌，最重要的價值是供滿樓之後，一張無按揭的「現金契」的確是晚年生活的有力保障！筆者認為，普通人若想安享晚年，不妨考慮「一生兩宅」的資產佈局，好好善用「住」的基本成本即「原本的租金支出」作房地產投資！第一個物業趁「未成家、未生仔」前就去儲蓄入市！第二個物業待中年收入較佳、競爭力較強，且第一個物業差不多供滿或供樓較輕鬆的時候去掌握再入市！筆者認為，一個具備良好流轉的健康市場非常重要，唯有市場健康、經濟良好就會衍生到好的福利制度。本文所探討的長者安居養老問題，正正要靠良好的市場風氣、成交運作，更多人擁有物業，令安老福利做得更好！從「有錢人的經濟活動」去支持有需要資助的長者！政府政策本來就是如此的！本文僅為拋磚引玉！盼能引發社會大眾對未來安老與資產規劃的更深層思考！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
424.34
較上期
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較上５期
+2.85%
以實用面積計算
447.38
較上期
-2.38%
較上５期
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