精選樓盤
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緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 506 萬
物業編號: AN263971
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
叠茵庭
低層 3房 實 575 呎
物業編號: AN266393
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
珀御
低層 1房 實 342 呎
售 420 萬
物業編號: AN263157
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
倚嶺南庭
高層 2房 實 549 呎
物業編號: AN263587
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 470 萬
物業編號: AN262699
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 04.09.26
2026-09-04
(東方)新地奪屯門16區二期主打中小單位 獲商場擁有權屯門第16區站第二期物業發展，剛於過去的周三截標，港鐵公司(00066)旋即在昨日公布項目合約，由新鴻基地產(00016)以大熱姿態獨資奪得，同時取得項目商場未來擁有權。連同第一期更易規劃新地副董事總經理雷霆表示，很高興投得屯門16區站第二期物業發展，連同較早前投得項目第一期，集團更容易規劃和設計整個項目。項目位於港鐵站頂並設有公共交通交匯處，附近環境優美，日後商場生活配套以及康樂設施齊備。該集團對發展大型住宅項目具有豐富經驗，旗下同區兆康NOVO LAND系列於3年間已經售出超過4,000伙。今次投得的項目將興建中小型單位為主，並會劃分多期有秩序地興建及推出銷售，目前位於成熟社區站頂的項目已買少見少，集團對將來整個項目發展充滿信心。事實上，項目第一期亦由該集團於去年11月投得，屬於純住宅發展，總樓面約60.11萬方呎，提供不多於1,280伙。項目補地價亦由港鐵負責，涉及金額逾17.56億元，每方呎約2,922元水平。至於剛批出的第二期項目，日前收到4家財團入標，其他入標財團還有恒基地產(00012)、長實集團(01113)，以及由信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、中國海外發展(00688)、鷹君(00041)合組的財團。今期為一個綜合項目，將設有購物、社區設施配套及公共交通交匯處，無縫連接第16區站，日後可經屯馬綫接駁港鐵網絡，並於錦上路站轉乘未來的北環綫。項目住宅樓面逾269.07萬方呎，提供最多5,510個單位，是次商場部分由發展商一併投得，樓面面積最大逾33.47萬方呎。建成呎價料達1.7萬資料顯示，項目沿用固定分紅及價高者得的出價模式，分紅比例劃一15%，補地價由港鐵負責，今次發展商可分為4期支付地價，其中首期30%地價於批出標書時繳付。綜合市場早前估算，項目估值約81.7億至136.1億元，每方呎樓面地價約2,700至4,500元。有測量師估計，項目將來實用呎價可達約1.6萬至1.7萬元水平。美聯測量師行董事林子彬表示，是次投資額及規模龐大，早前招標反應符合預期，是次中標發展商已取得第一期項目，兩期項目具有協同效應，提升整體發展潛力，勢將成為區內市中心地標。他又指，發展商在新界西及商場營運均具相當經驗，故選擇保留商場營運權。而屯門南延線第16區站目標於2030年竣工，第二期項目落成時即可享有鐵路優勢。再者，該區目前已有不少發展成熟的屋苑，料對大型商場有一定需求及支持，商場部分價值亦不容忽視。(東方)內地生租菁雋 每呎逾73元屯門新高內地學生積極搶租盤，帶動租金升勢加劇。屯門菁雋一個開放式單位，獲同類租客零議價下承租，每方呎租金達約73.4元，創屯門住宅歷史新高紀錄。將軍澳暑假租賃1300宗中原蕭俊邦表示，菁雋低層31室，實用面積約128方呎，由於同屋苑開放式單位已沒有放盤，內地學生決定一口價以每月9,400元承租。業主今年5月才以208萬元購入，持有僅約3個月，租金回報率約5.4厘。該行譚桂貞稱，將軍澳租盤向來受內地租客追捧，7至8月暑假期間共錄約1,300宗租賃成交，今年首8個月累錄約4,132宗，按年分別升約8%及約20%。區內海茵莊園2座高層B3室一房戶，實用面積約284方呎，最新成交月租約1.6萬元，呎租約56.3元，較去年同類型單位月租升逾10%。西區屋苑情況相若，不少屋苑呎租都被內地學生搶至近90元。中原沈興和指，堅尼地城KENNEDY 38中低層K室，實用面積約298方呎，一房間隔，於香港大學就讀碩士的內地學生，以每月2.6萬元承租，呎租約87.2元，並先付一年租金。利嘉閣洪振興稱，大圍薈蕎1翼中高層A5室一房戶，實用面積約389方呎，新租客為內地家庭客，睇樓後決定以年繳方式支付租金，月租1.65萬元，呎租約42.4元，略高於市價。其他地區都錄高價租務個案。香港置業林冬盈表示，旺角奧城‧西岸高層A室，實用面積約716方呎，四房設計，月租叫價4萬元，放租僅3天，同區家庭客睇樓一次，議價後以3.8萬元承租，呎租約53.1元。資料顯示，是次月租金額料屬項目新高。中原王勤學指，元朗The YOHO Hub第5座低層B室，實用面積約532方呎，以月租2.65萬元租出，創下屋苑「細三房」單位租金新高紀錄，呎租約49.8元。業主於今年5月以1,139萬元一手買入，即享約2.8厘租金回報。(東方)至HIT成交新界：新屯中37載漲價7.8倍●祥益黃慶德表示，屯門新屯門中心6座高層F室，實用面積約455方呎，兩房設計，區內投資者見單位處於高層，廳房可望海景，獲減價20萬元，一筆過以480萬元承接，呎價約10,549元。原業主以54.7萬元一手購入，持有約37年帳面賺約425.3萬元，漲價約7.8倍。●祥益林家倫指，天水圍栢慧豪園1座中層H室兩房戶，實用面積約597方呎，原業主7月初叫價630萬元，累減70萬元，區內客以560萬元購入，呎價約9,380元。單位於2009年以約215萬元購入，原業主持有約17年帳賺約345萬，期內樓價上升約1.6倍。(東方)新盤銷情熾熱 乘勝追擊映匯首推53伙542萬起 叡璟I接5.8萬票再破頂新盤市場氣氛繼續熾熱，9月第一個全新盤正式出擊。恒基地產(00012)的紅磡MIDTOWN SOUTH第6期映匯，昨公布首張價單，涉及53伙，折實平均呎價約21,388元，入場一房戶折實542.88萬元。另外，華潤置地（海外）發展的西南九龍項目叡璟I，壓軸一輪銷售單位於昨日截票，共接獲逾5.8萬個購樓意向登記，再度刷新「新盤票王」紀錄。恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民形容，首張價單為「首映價」，今期定價較同系列項目貨尾略低約5%，將因應銷情再考慮加推單位，最快於下周上載銷售安排；項目預料最快本月底可取得入伙紙。今年3月同系列第5期首匯，當時首批折實平均呎價約20,988元，現時映匯開價高約1.9%。首批單位涵蓋20伙一房戶、21伙兩房戶及12伙三房戶，實用面積269至418方呎。價單設4項付款方法，最高可享10%折扣，折實售價介乎542.88萬至969.84萬元，折實呎價約19,732至約24,424元。一房入場單位為6樓L室，實用面積269方呎，折實呎價約20,181元。至於兩房及呎價入場單位，則為6樓D室，實用面積357方呎，折實售價704.43萬元，呎價約19,732元。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目挾極短樓花期優勢，兼收租回報穩定，料呎租可達85元，料首批單位可「一Q清?」。美聯物業高級董事布少明表示，項目首批定價貼市，有機會加價及加推單位。預計用家比例將佔約六成，投資客則佔約四成，料租金回報可達約4.7厘。另外，華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，叡璟I壓軸一期接獲的認購登記量，以周六價單發售的101伙計算，超額認購逾573倍，再度刷新「新盤票王」紀錄。項目昨招標售出三房一套房戶，為3A座36樓D室，實用面積676方呎，成交價1,844.4萬元，呎價約27,284元。項目至今累售363伙，套現逾35.1億元。雲海別墅售8666萬項目成交紀錄冊顯示，新鴻基地產(00016)旗下馬鞍山雲海別墅，昨售出Plumeria Avenue 2號洋房，實用面積2,837方呎，採三房兩套房間隔，外連920方呎花園，成交價8,666.3萬元，呎價約30,547元。該洋房原於2024年2月以6,606萬元賣出，惟交易於上月終止，現時新成交價較兩年前高約31.2%。博峯最快今月招標此外，麗新發展(00488)九龍塘廣播道豪宅項目博峯，昨公布項目已獲批入伙紙，最快本月以招標形式發售。麗新發展行政總裁陳少華表示，項目自5月中公布命名後，累計接獲近2,000宗查詢，當中，本地及內地買家比例各佔約一半。項目銷售部署已進入直路，將於短期內安排傳媒及VIP客戶參觀現樓單位。為配合銷售部署，項目計劃限時向項目買家贈送總值約138萬元戲院VIP會籍。(明報)市建局土瓜灣道項目 招意向書 建約900伙隨着樓市回升，發展商投地意欲增，政府及一鐵一局均先後推出多幅地皮招標。繼港府剛過去的周三公布推出何文田佛光街住宅官地後，市建局昨亦公布推出土瓜灣道/榮光街發展項目，邀請發展商及財團提交發展意向書，本月17日截止。述土瓜灣道/榮光街發展計劃地盤面積58,933方呎，可建約900伙住宅，此為全港首個「小區重建新社區」的最後一個重建項目，若據現時批地文件，項目可建樓面約53.04萬方呎。不過，市建局早前就有關項目向城規會提出申請，擬以組裝合成建築法興建，故獲得額外約4萬方呎豁免樓面，並申請放寬土地的高度限制約2.9%至主水平基準之上144米；若申請成功，可提供單位將增至約1050伙，惟有關申請正待城規會審批。華坊梁沛泓料最高估值48億華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，上述項目位於市建局土瓜灣小區中間，被恒地（0012）、長實（1113）、嘉里（0683）等項目包圍，而據市建網頁，項目需提供相對大的商業部分及社福設施，若跟隨之前土瓜灣小區的條款，市建局更會持有商業部分的三成權益，在上次庇利街項目所有標價未公布下，項目估值介乎約44億至48億元，折合每方呎樓面地價約8295至9050元。市建局續指出，上述位於土瓜灣「小區重建新社區」正式命名為 Victoria Cove Central（VCC），小區內各項目發展商將按市建局制訂的「總體設計要求」，透過一致的區域定位為小區內的主要共用空間、街道及園林進行詳細設計，一體化提升市區更新的整體效益。(星島)PARK SILICON 1期部署明年推現樓北部都會區屬香港有史以來規模最大發展計劃，會德豐地產黃光耀認為，在創科及教育雙引擎驅動下，前景值得期待，其中古洞北未來將成為「北都新中環」，區內首個私宅項目PARK SILICON第2期PALO SPRINGS，成交呎價高見2.3萬元，為區內樓價定下指標，隨着港鐵古洞站明年底通車，集團部署明年以現樓推第1期。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀接受本報專訪時表示，古洞北是北部都會區中獲政府撥款最多、發展最快最成熟的新發展區，政府的聯用綜合大樓及聯用辦公大樓建造費也達百億，隨着大樓及周邊商場配套落成、「北都辦」及政府部門進駐，包括建築署、地政總署等共9個政策局及部門，匯聚行政、商業、住宅，成為未來「北都新中環」，可以預料政府職員、企業中高層及專業人士將搬入，提供極強的自住剛需及租金承受力。古洞北樓價新指標 PARK SILICON是古洞北第一個推出私人住宅，項目第2期PALO SPRINGS於上月開售，並於首日招標售出的4伙3房及4伙平台特色戶，當中一個2房平台特色戶成交呎價高見23604元，成為古洞北樓價新指標。黃光耀認為，反映高淨值人士對特色平台戶的承價能力，最重要讓市場明白有基建帶動後，每一區的定位及定價都要重新去打造。 在PALO SPRINGS首輪銷售中，買家集中同區分支家庭，或者同區升級換樓，亦有發現不少中港來往頻繁的跨境人士或家庭。 黃光耀指出，PARK SILICON預計於明年中落成，相信將配合古洞站通車，集團計劃以現樓推出，入伙後將推動租務市場。 黃光耀一再強調，古洞北、新田科技城及河套創科區組成的「創科金三角」，創科區是一個新引擎去推動經濟，除了提供住的供應，同時製造就業機會，連帶物業價值也可提升。北都除了創科及物流外，政府亦大力推進教育產業，隨着洪水橋大學城用地推出，將吸引更多人才及就業機會。當整個北都在全面發展後，預計可容納約250萬人口及帶來約65萬就業機會，帶來龐大的居住及消費剛需。今年首8月累沽約2190伙 會德豐地產今年銷售成績亮眼，會德豐地產黃光耀指出，集團今年首8個月暫累積沽約2190伙，銷售金額突破262億元，較去年同期增長約103%，其中黃竹坑站DEEP WATER SOUTH開售至今累售出204伙，近期項目6B期GRANDE BLANC 4房錄「雙破頂」，成交價8686萬元，呎價逾5.1萬元，創項目的成交價及呎價新高。啟德MIAMI QUAY在3個月內售出逾300伙，套現逾35.4億，而整個啟德跑道區PARK PENINSULA今年累積售出1420伙。短期推山頂及九龍塘超級豪宅 值得一提的是，黃光耀看好豪宅市場發展，自去年「億元」豪宅調高住宅印花稅後，今年上半年豪宅市場的交投量反而未見回落，反映政策對實力買家的影響有限，值得留意的是，豪宅買家呈年輕化趨勢，且多由新興產業所帶動，顯示頂級豪宅資產價值仍獲市場高度認可。隨着財富管理及家族辦公室持續進駐香港，加上內地富豪偏好高端物業，可帶動整體豪宅交投持續上升，集團部署第四季推售豪宅項目，包括山頂種植道1號1 PLANTATION ROAD第3期及九龍塘龍庭里8 號THE MONET。(星島)叡璟截收5.8萬票明開售市區新盤再度引爆認購潮，由華潤置地發展的西南九龍叡璟I昨截票，發展商指，該盤截收逾5.8萬個認購登記，再度創新盤票王紀錄，最新票數以明日價單發售101伙計，超額認購逾573倍。 發展商續指，整體客源當中，除有眾多向隅客外，亦有不少新客源入票，對周六壓軸一輪銷售相當有信心。超額認購逾573倍 第3輪價單銷售的101伙，涵蓋42伙1房、38伙2房及21伙3房戶，價單定價由659.4萬至1671.4萬元，價單呎價介乎21176至27115元。以16%折扣計算，折實售價約553.9萬至1404萬元，折實呎價約17789至22777元。 售價最平單位3B座5樓D室，面積308方呎，1房間隔，折實售價553.9萬元，折實呎價17984元；售價最貴單位3A座16樓D室，面積680方呎，3房戶，折實售價1404萬元，折實呎價20647元。 呎價最平單位3B座5樓G室，面積408方呎，2房，折實售價725.76萬元，折實呎價17789元；呎價最貴3B座47樓G室，面積408方呎，屬2房戶，折實售價929.29萬元，折實呎價22777元。 據銷售安排顯示，是次細分A及B組發售，當中A組為大手客組別，預留有50伙指定單位供揀選，每組可購2至4伙，當中不可多於1伙3房及最少買1伙1房。B組買家則可購1至2伙。同日起再招標35伙，涵蓋14伙3房戶及21伙特色戶，面積267至680方呎，招標期至今年12月底。 另外，該盤昨再錄招標成交，為3A座36樓C室，面積676方呎，成交價1844.4萬元，呎價27284元，至今全盤兩周內累售363伙，套現近35.1億。 叡璟分6期發展，共提供約2200伙，其中叡璟I佔507伙，自推售以來該期單位已全數推出。
成交快訊
屯門利寶大廈月租8500元獲「即睇即租」
2026-09-03
祥益地產執行董事盤嘉茵表示，屯門單棟式物業「置樂三寶」入場費200餘萬起，而且租價相宜，因此吸引不少用家前往睇樓。日前分行錄得一宗利寶大廈「即睇即租」的租賃成交個案，該單位之租金回報高達3.8厘。 盤氏稱，上述所錄成交單位為低層F室，實用面積266呎，一房一廳。日前獲外區客垂青，租客鍾情該屋苑鄰近小朋友上學地點，方便往返，而且單位四正附少量傢電，加上業主有500元的議價空間，租客遂便決定以8500元「即睇即租」，以實用面積計算呎租約32元。盤氏續稱，如以原業主2023年購入價約270萬作計算，該單位的租金回報高達3.8厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
天水圍半新樓YOHO WEST特色戶以610萬轉手
2026-09-03
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，天水圍輕鐵天榮站上蓋項目YOHO WEST，日前分行便促成一宗買賣成交個案，原業主於2024年524.7萬購入上址，是次轉手帳面獲利約85.3萬。林氏稱，上述所錄成交單位為3A座連平台特色戶，實用面積399呎，兩房一廳。新買家為區內租客，鍾情屋苑為區內樓齡最新，並附有會所等設備，加上位置方便，購物及交通應有盡有，而且單位連平台，有更多可用空間，內籠亦新淨企理，考慮到原業主有累減70萬的議幅，新買家決定以610萬購入作自住，以實用面積計算呎價為15288元。 *以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源: 差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
意大利之旅的啟發
2026-09-04
*轉載自2026年9月4日的信報 原文：旅遊除了能是上佳的鬆弛節目之外，更加可以同時增廣見聞，抽離在香港的生活角色，重新認識世界！今次我去意大利旅遊，由米蘭北上，遊覽維羅納、科爾蒂納丹佩佐、科爾瓦拉/阿爾塔巴迪亞、博爾扎諾、加爾達湖里瓦等城鎮，得到一些世情甚至投資上的啟發，在此與大家分享一下！意大利人是民風熱情的！意大利菜和中國人吃飯其實有一相似處，就是喜歡一開始時幾乎全部菜式一起上菜！享受一起分享的熱情！而且多道菜式一起端上桌的同時，往往都是令人感到是剛剛煮好的，令聚餐興高采烈的氣氛更佳！在意大利本土這方面的熱情感受更加深刻！意大利人喜歡享受生活，這點是世界聞名的，但很多人幾乎忘了其實意大利也是第二次世界大戰的侵略國！不得不說，意大利人處理得很好，甚至乎清楚和當年侵略切割，更以「戰爭受害者」自居。走訪當地的二戰遺址，常聽到導遊說：「這地方在二戰時曾進行酷刑，所以我們現在以藝術館來紀念，希望藝術可化解怨氣！」反映對戰爭的抗拒！反戰做得好也防止了後世再面對戰禍，這方面意大利比我們鄰近的日本俐落得多！沿途經過了多個城市，看到不少空屋！也看到了多個城市面對「退氣」後的可怕！昔日的繁華城鎮幾乎成為死城！這些城鎮由盛轉衰往往因為航道改變和軍事的改變，例如古堡被熱兵器年代的戰爭取代，於是地利和貿易路線因而改變！今天的加爾尼亞諾雖然保留了非常極致的寧靜與高端奢華酒店（如Villa Feltrinelli 改建的頂級飯店），但比起昔日掌控國運的輝煌時期，在大眾名氣與熱鬧程度上顯得相當隱逸與「退氣」。又如而瓦爾多比亞德內，在歷史上曾是連接意大利與神聖羅馬帝國（德語區）最繁華的南北貿易重鎮與關卡。隨着現代邊境概念淡化及高速交通網絡建立，其「門戶樞紐」的獨佔商貿地位已不如中世紀與近代的輝煌，如今則轉型為阿爾卑斯山區的宜居現代小城與冰人奧茨的文化觀光地。香港經常面對不同的威脅，每次有人提出「香港已死」的時候，往往社會都充斥悲情，筆者每次都看數據去分析形勢，先確定了「香港是否仍然是一個大都會」，如果大都會的結構沒有改變，我們就應該樂觀面對前路！一直以來、每次香港都沒有令我失望！今次旅程參觀了多個酒莊，在多個品酒會中，令筆者得到一點體會和啟發！意大利最頂級的葡萄園，往往坐落於最貧瘠、最崎嶇的山坡之上。例如巴羅洛的石灰岩黏土、埃特納火山的黑色火山灰，或者基安蒂的石灰石與沙質土壤。這些土地養分稀少，本來在種植上是先天不足，但正正因為這樣，用來種植葡萄卻是上佳的土壤！葡萄藤為了生存，必須拼命向下紮根，穿過石縫去吸收水份與礦物質——這個過程令葡萄的果實濃縮，風味複雜，帶有礦物感與單寧。雖然這樣的環境讓產量天生稀少，每棵藤只能結出幾串果實，但每一粒葡萄都背負住整年的奮鬥與陽光，所以釀出來的酒體有層次、有深度，風味絕不會一飲就散。這就如人生，「人生的土壤，從來不應該太肥沃」。貧瘠的土壤，配合合適的農產一樣可以得到美果！人生如果一切都太順遂、太容易，我們的「根」就只會浮於表面，結出的「果實」雖然大，味道卻平淡沒有個性。筆者從事地產代理44年，白手興家由一人公司做起，然後夫婦檔攜手並肩成長，這一路走來，經歷過行業在很多方面都被寡頭壟斷的困境，有如被逼在石縫中成長，面對失敗、限制、孤獨、甚至不被理解，我們別無選擇，只好將自己的意志與智慧向深處鑽探。就如意大利貧瘠的山脈上的葡萄，每一次面對乾旱，都被逼儲存更多養分；每一場風暴也令自己的「樹幹」更紮實。因此，像我們這些小公司，面對市道欠佳時反而有一種莫名的興奮，知道成長的機會來臨了！意大利人稱這種精神為「Eroico」（英雄式葡萄種植）——在懸崖邊用手工採摘，每滴酒都是血汗！港人應該反思的就是，新一代普遍追求的是「Hea」、「Chill」的生活態度，有些人甚至認為太困難的事就不必去做！其實最實際的成長過程只有磨練！在未來AI年代，資訊來得太容易，缺乏磨練實踐的人們會否因為體驗未夠深而駕馭不到表面化的資訊，這是我們值得深思的問題！筆者追隨一班追求健康的老朋友，完成了今次健康及美食之旅，一直保持足夠運動量的他們，以到意大利行山為主要的運動項目，因為他們深信最原始的運動方式、沿途充滿挑戰的考驗，才是最有價值的強化身心活動！另外，我們身處中國香港的角度，已經是活在高速向前的先進社會，歐美很多城市都變得退步了，但今次旅途令筆者體會到「不變的美」，意大利風格和30年前第一次去的時候一樣，在現今追求先進多變的同時，給了我啟發香港應該留下一些「不變的價值」，或許，掌握「變」與「不變」可能就是發展一個城市的藝術啊！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.10
較上期
+0.83%
較上５期
+2.17%
以實用面積計算
421.37
較上期
-0.42%
較上５期
+7.12%