精選樓盤
載入精選樓盤...
嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
OMA BY THE SEA
低層 3房 實 619 呎
物業編號: AN264881
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 10.08.26
2026-08-10
(東方)8區二手交投 近一年最靜 首8日錄113宗 連跌3個月 二手住宅交投進一步降溫，全港8個主要住宅地區，踏入8月份一周多，僅錄約113宗二手買賣，按月再跌約8.1%，已連續3個月下挫，並創去年9月後新低。期內佔5個地區成交量下挫，以荃灣及東涌跌勢最急，較上月同期縮減至少一半。 荃灣縮53% 東涌僅3單 本報統計上述多個住宅區，跌幅最大為荃灣區，本月截至8日暫錄約7宗成交，較上月同期約15宗，按月減少約53.3%，為該區兩年同期最少。中原余俊文指出，內地加強監管境外投資政策，對香港樓市或多或少構成心理影響，目前不少業主仍堅持以市價放盤，但買家一般傾向只考慮筍盤，以致市況放緩。 資料顯示，荃灣本月成交最多屋苑為荃灣中心，但暫時只有兩宗，均為短線升值個案，包括上周售出的14座高層G室，成交價383萬元，僅約一年即升值近一成。 青衣馬鞍山買賣急增 此外，東涌區為本月最少交投的住宅地區，暫僅錄約3宗買賣，較上月同期約6宗，減少約一半。中原曹嘉華表示，區內成交走勢仍然緩慢，主要是過去數月市況不俗，業主心態轉強，調整放盤價格，叫價較早前上調約5至10%，但準買家仍以早前的成交價作比較。惟相信本月市況將會受到一手新盤推售帶動，二手承接力料有好轉。 至於屯門為另一個減幅較大地區，本月暫錄約13宗成交，較7月同期下挫約43.5%。餘下兩個買賣報跌為北區及元朗，跌勢相對溫和，按月減少約8.3%及約5.6%，成交量約11宗及17宗。 不過，本月有3個住宅地區市況轉強，青衣及馬鞍山暫錄9宗及16宗成交，按月急增約50%及約33.3%。將軍澳則為成交最活躍地區，較7月增加約19.4%，本月錄約37宗。 事實上，二手市場交投仍見呆滯，中原指出，10大屋苑於過去周六、日僅錄約5宗成交，與上周持平。期內佔6個項目未能突破「零成交」悶局，包括鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、茶果嶺麗港城、沙田第一城以及東涌映灣園。 其中，港島區只有鰂魚涌太古城錄得買賣，該行張光耀表示，成交單位為屋苑銀柏閣中層C室，實用面積約897方呎，三房連套房間隔，成交價1,520萬元，實用呎價約16,945元。 紅磡黃埔花園則為市況最活躍屋苑，中原袁顯岸指出，該盤過去兩日錄兩宗成交，包括2期14座高層A室，實用面積約466方呎，兩房設計，成交價約735萬元，呎價約15,773元。 (東方)新盤概況：PALO SPRINGS暫收千二票 將加推單位 三房或招標 北部都會區古洞北發展區首個新盤認購反應理想，會德豐地產旗下古洞北PARK SILICON第2期PALO SPRINGS，收票兩日累錄逾1,200張入票，以首張價單65伙計，超額認購約18倍。 該集團副主席兼常務董事黃光耀昨表示，項目有望於48小時內加推價單2號，並有機會以招標形式推售三房單位，最快8月中正式展開首輪銷售。 項目展銷廳自上周六開放後，兩日錄逾一萬人次參觀，除了本地家庭，亦不乏來自深圳的專才及內地買家，更有外籍客人到場。客源分布方面，新界區佔約70%，主要來自上水及粉嶺，其餘30%來自九龍區及深圳。項目用家佔約60%，投資者則約40%。 芊御兩日沽14伙 此外，新盤市場過去周末未有大型銷售活動，錄逾50宗一手成交，與對上一個周末相若。同屬北都發展項目的新鴻基地產(00016)元朗錦田北芊御，交投表現不俗，兩日連錄約14宗成交，全屬兩房間隔。項目至今累沽317伙，其中已推出的價單單位，已售出逾95%。 鐵路物業發展也有不俗表現，信和置業(00083)、嘉里建設(00683)、嘉華國際(00173)、招商局置地(00978)及港鐵公司(00066)合作的將軍澳日出康城海瑅灣II，周末兩日連沽10伙，套現逾7,524萬元，包括昨日售出的第3A座20樓E室，成交價733.12萬元，呎價約15,937元。 WHITESAND COVE雙破頂 豪宅新盤價格再有突破，華懋集團西貢白沙灣住宅項目WHITESAND COVE，上周六招標售出8號洋房，實用面積3,162方呎，五房連五套房設計，附連833方呎花園、695方呎天台及車位，成交價9,938萬元，呎價約31,429元。售價及呎價均創白沙灣新高。 該集團銷售及市場總監封海倫表示，項目僅餘最後4座洋房，特色單位亦只有小量可供發售，將繼續採取惜售策略，因應需求適時推出。 (星島)10大屋苑交投保持平穩 多個焦點新盤輪流起動，市場逐步聚焦一手市場，然而過去兩日暫未有全新盤開售，部分購買力在二手市場覓盤，帶動指標屋苑交投保持平穩。綜合各大物業代理統計顯示，10大屋苑於剛過去的周末合共錄約7宗成交，當中以紅磡黃埔花園表現較突出。 黃埔花園表現較突出 中原分行資深分區營業經理袁顯岸表示，過去兩日黃埔花園錄約2宗成交，較上周末增加1宗，成交單位包括2期14座高層A室，單位面積466方呎，2房間隔，以735萬沽出，呎價約15773元。 將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊，雙雙打破對上一個周末「零成交」悶局，各自錄得一宗成交。中原分行副分區營業經理關偉豪表示，新都城2期6座中層G室，單位面積363方呎，2房間隔，原開價630萬放售，議價後減價30萬，以600萬易手，呎價約16529元。 利嘉閣分行經理蕭啟諾表示，嘉湖山莊2期4座低層E室，單位面積約448方呎，以413萬售出，呎價約9219元。 值得留意的是，隨着樓價穩步向上，近期換樓客成交明顯增加。中原分行資深區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山迎海2期迎海．星灣18座中層G室，單位面積811方呎，3房連套房及工人套房間隔，原開價約1450萬放售，議價後獲換樓客以1380萬承接，呎價約17016元。 利嘉閣分行助理分區經理楊凱俊表示，將軍澳中心6座中層B室，單位面積約687方呎，採3房1套間隔，單位原以1150萬放售，議價後以1079萬成交，呎價約15706元，買家同為換樓客。 (星島)北都為港青置業新機遇 打破靠富爸爸上車困局 於昨日的地區諮詢會上，不少市民關注年輕人置業問題，有市民直言港青靠自己買樓成功與否，關鍵不在於努力，而是先要有一個「富爸爸」，期望特區政府在五年規劃中，重構真正具備流動性的房屋階梯，讓青年人看到安居樂業的希望。李家超回應指，政府一直致力豐富置業階梯，尤其關注青年人的發展，指北都規劃為相關工作提供新機遇。 市民黃小姐引述政府數據指，35歲以下青年自置居所比例由20年前的近30%，顯著下降至現時不足15%，逾7成青年「上車」置業要靠父母提供首期。她又指目前公屋輪候冊上有9萬名青年，更稱有大學生畢業後因擔心申請不到公屋而不敢升職加薪。 她建議可藉北都發展，設立青年宿舍及北都資助首置銜接機制，居住宿舍的青年，容許將部分租金轉化為「積分」，讓有意在北都發展的青年優先獲分配申請資助房屋等。 李家超回應時表示，政府一直致力豐富置業階梯，尤其關注青年人的發展。他指北都規劃為相關工作提供新機遇，在公共房屋輪候方面，整體申請人數持續下降，高峰期曾達15萬人排隊，現時已跌至約10萬人，減幅達三分一。 李家超相信主要有兩項因素，一是社會發展令部分人士需求減少；二是政府大量興建公屋及居屋，單位流轉增加，令供應更為充裕，指當局會繼續努力增加單位供應。 認真研究租置計劃利弊 對於有政黨期望政府今年重推租置計劃，李家超表示，社會上有支持亦有反對聲音，支持者認為計劃有助市民置業，反對者則關注房屋流轉問題。他提到政府現行的房屋政策設有置業階梯，由出租公屋開始，繼而提供出售單位，鼓勵市民向上流動。當局會認真研究租置計劃的各項意見，並交由房屋局詳細探討利弊，再作最終決定。 (明報)商廈上月110宗成交升五成 逾5年新高 投資者、老牌家族及銀主紛紛積極減價減磅套現，加上學生宿舍需求帶動全幢成交，令本港工商舖交投續增。據中原（工商舖）數據顯示，上月份本港工商舖錄得約430宗買賣成交，連續3個月維持單月錄得逾400宗水平，其中寫字樓買賣單月錄得約110宗成交，按年上升約五成，創逾5年來單月新高。中原（工商舖）預期，業主面對現實以蝕讓套現形式出貨，吸引本地用家及投資者趁低吸納，加上中資及外資新投資者實力進場，相信8月份工商舖買賣市場將保持「量升價穩」之勢。 商舖買賣錄66宗 按月增29% 中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，上月份工商舖買賣市場錄得約430宗成交，按月及按年分別微跌約1.38%及增加約15.59%，總成交金額錄約51.67億元，較6月微升約8.93%，與去年同期比較則回落約19.28%。在工商舖三大範疇中，寫字樓市場升勢強勁，7月份錄得約110宗買賣成交，按月增加約44.74%，按年升幅約五成，亦是自2021年4月以來再度單月錄得逾100宗成交；而成交金額則錄得約26.98億元，按月增加約19.35%，比去年同期則下跌約28.8%。 商舖買賣上月份亦同步回暖，共錄得約66宗成交，按月及按年分別增加約29.41%及約10%；涉及成交金額約11.36億元，較6月份上升約10.35%，比去年同期則微升約6.16%。工廈買賣7月份錄得約254宗，成交金額約13.33億元，按月分別回落約17.8%及約8.28%，按年則分別微升約6.28%及下跌約13.54%。 潘志明稱，上月份工商舖買賣市場錄得多宗矚目成交，包括吳鎮科家族在2017年購入並進行重建的銅鑼灣邊寧頓街8號亨利集團中心全幢，以及同街18號廣旅集團大廈地下3號舖及車位，共以約8.92億元售予晉安實業王聰德家族，而吳氏家族在未計算大廈重建費用下帳面虧蝕約8.88億元或近五成。 工商舖成交連續3個月破400宗 潘氏分析，本港工商舖買賣成交宗數連續3個月維持逾400宗水平，成交量逐漸重返2021年前後水平，惟現時市場呈現「以價換量」局面，放售物業價格於低位徘徊，惟隨着本港甲級寫字樓空置率持續錄得改善，加上學生宿舍氣勢強，預料8月份工商舖買賣價格見穩定，成交量亦將維持現有水平。 (明報)收租客1315萬買囍滙 一手業主13年帳賺三成 灣仔囍滙罕錄一手業主沽貨獲利離場個案。中原地產分行分區營業經理潘重允表示，囍滙2座低層J室，實用532方呎，1房連儲物室間隔，向東南望市景，最新以1315萬元售出，實呎24,718元。潘又稱，買家為收租客，若按同類單位市值月租約3.2萬元計算，新買家預計可享約2.9厘租金回報。原業主2013年以約1011萬元一手購入，持貨約13年，帳面獲利約304萬元或約三成。 十大屋苑周末5宗成交 多個新盤準備開售，十大屋苑交投持續低迷。中原地產及美聯統計，十大屋苑周末同錄得5宗成交，與上周末表現相同，當中只有鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊錄得成交，而錄得兩宗成交的黃埔花園已是十大屋苑中成交最多的屋苑。零成交的屋苑有6個，按周減少1個。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日多個焦點新盤爭相起動，部署短期內開售，以及主打中小型單位及細銀碼，令市場焦點逐步轉向一手，凍結部分購買力，二手交投料短期內維持低位徘徊。美聯物業高級董事布少明表示，現時正值暑期旅遊旺季，不少家庭客選擇攜同子女外遊，令部分置業計劃押後，影響二手交投表現。 太古城3房售1520萬 實呎1.7萬 港島區方面，太古城、鰂魚涌康怡花園及鴨脷洲海怡半島三大屋苑，連續兩個周末只有太古城錄得成交。中原地產副區域營業董事張光耀表示，太古城周末得一宗成交，位於銀柏閣中層C室，實用897方呎，3房1套間隔，成交價1520萬元，實呎16,945元。
成交快訊
天水圍天頌苑三房短租戶月租1.3萬元
2026-08-09
祥益地產高級分行經理謝利官表示，天頌苑屬於天水圍居屋屋苑之一，鄰近市中心及天水圍中央公園，環境舒適。日前該分行促成一宗天頌苑的短租成交個案，該單位之租金回報率達3.2厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為M座中層3室，實用面積601呎，三房兩廳。租客為同屋苑客，由於原居所準備進行裝修工程，需覓4個月的租盤作暫住之用，考慮到熟悉區內環境，而且可短租的盤源選擇不多，租客遂便決定以月租1.3萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租21.6元。謝氏續稱，如以同類型單位銀行估價約489萬(自由市場價)作計算，該單位的租金回報率達3.2厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
鐵路上蓋物業受捧 瓏門兩房戶以1.75萬元租出
2026-08-09
祥益地產區域董事袁思賢(Joise Yuen)表示，日前促成一宗屯門瓏門之租賃成交個案，是次租客為區外客，該單位的租金回報率高達4.9厘。 袁氏稱，上述所錄成交單位為6座低層C室，實用面積483呎，兩房兩廳，日前獲區外客以月租1.75萬元承租，平均呎租為36.2元。租客指定物色鐵路上蓋物業，心儀租盤正好合乎要求，同時屋苑基座設有大型商場，生活配套完善，加上業主願意調整租金，減租1000元，遂便拍板承租單位。 袁氏續稱，如以業主於2014年約430萬元購入價計算，該單位的租金回報率高達4.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
正視人口老化 長者屋有實際需求
2026-08-07
*轉載自2026年8月7日的信報 原文：本文拋磚引玉想討論的是「長者屋」。所謂拋磚引玉並非自謙，筆者的確不是長者屋專家，但十分認為香港今日已進入人口老化社會，長者居所的問題值得認真探討，事實上，香港在這一方面的步伐，似乎遇上了阻滯而減慢了。筆者本身也是長者，對於市場認知上一個常見誤解頗有體會，就是一般人認為年長就不需要換樓，其實，改善環境配合成長階段的需要十分合理，香港年長人士是最大的人口族群（60歲或以上人口佔比34%，詳見附圖），這些人口族群其實在住屋上的需要也有所改變，有些需要大換細，有些需要逆按揭配合退休財務安排，有些需要為資產傳承作部署，更加多需要配合安老和護理服務！香港是世上最富裕的城市之一，根據瑞銀最新發布的《全球財富報告》，香港人均財富逾5百萬港元全球排名第四，社會有足夠財富！更有調查顯示，每3個持有過百萬港元流動資產的港人，便有1位有意退休後移居大灣區內地城市生活，而深圳是當中最熱門的首選目的地，即是說我們有足夠的養老需要，可能讀者認為找大灣區配合就可以了，大灣區的確是一個很好的選擇，但有好的選擇不等於我們要依賴大灣區而放棄自己！正正因為香港有貧富懸殊，我們更加應該要用「有錢人的長者屋」去支持「資助長者屋」！香港的房屋政策本來就是這個結構。我們先為讀者簡介一下香港長者屋的情況，有組織地去做的，不能不說早在1999年高瞻遠矚的香港房屋協會（房協），首創並推出「長者安居樂」住屋計劃！以「持續照顧退休社區概念」（Continuing Care Retirement Community, CCRC）為設計基礎，並因應本地情況，創新採用「垂直持續照顧模式」，樓上為長者友善獨立自住單位，樓下提供多元化的社交活動及康樂設施，同一大樓內亦設有專業完善的保健、醫療、復康設施和服務，關注住戶不同健康階段的護理需要。「長者安居樂」住屋計劃為年滿 60歲中等收入人士，以 長期租約」提供集居住、康樂設施與醫療護理於一身的居所，住戶只需一次過繳租住權費，即可終身租住，每月只需繳付管理費和基本服務費 / 綜合服務月費以及差餉即可，免除續租加租、大廈保養維修等不可預期的經濟壓力，讓退休生活安枕無憂。應提一提其士集團與基督復臨安息日會港澳區會合作發展的「曦蕓居」，項目位於跑馬地雲地利道，是全港首個「醫社合一」型的高端退休社區。項目樓高21層，共提供168個住宅單位，單人單位400多呎起。大樓內設有護理安老院、康健中心、室內恆溫泳池、空中花園、中西餐廳等，以滿足住客生活上不同層面的需要，享受更豐盛的退休生活。而入住門檻方面，住客同樣必須為60歲以上的長者，並需購買價值700萬至1800萬元的債券及成為會員後才可入住，入住後更會按住戶所需的服務收取月費，每月費用約5.5萬元起。無論房協或其士集團的長者屋的設計，兩者皆以持續照顧退休社區概念為藍本，透過「垂直持續照顧模式」與「垂直建築方式」實現。筆者十分認同香港的長者屋發展，亦有很多朋友為有關項目表示讚賞，同時表示需要，但房協主席凌嘉勤今年在電台節目中透露，未來十年的房屋計劃內將不會再興建新的「長者安居樂」住屋計劃項目，原定兩個重建項目共800個單位「長者安居樂」單位，將重新規劃並改劃為其他房屋用途。另外，從新聞所見，曦蕓居的發展商其士集團認為銀色產業剛起步，高端市場有需求，但政府要在政策上推動，才可以令更多人願意投資。我認為發展長者屋未必是市場不容許，很可能是香港對長者屋的發展未成熟，希望政府關注和了解真實情況。值得深思的一個實例就是：天水圍濕地公園路原本規劃興建香港房屋協會長者屋的地皮，因建築成本高昂及生態干擾等問題在2013年決定停建並取消。政府其後將該地皮（天水圍第115 區）改劃為私人住宅用途，發展為現時的新鴻基地產私人屋苑系列，包括Wetland Seasons Park及Wetland Seasons Bay。最後新鴻基將有關地皮發展成為質素和居住環境也很理想的優秀屋苑！當年房協面對多個部門的要求顯然應付不來！但我最近看到政府發展北部都會區在發展方面作出很大的放寬，例如簡化城市規劃程序、加快支付收地補償、促進工程創新和提質、簡化申請建築噪音許可證的程序和要求、便利和規管跨境要素流動，以及為指定地區成立法定機構。本文只是作為長者市民的拋磚引玉，筆者希望政府能夠找到一個發展「有錢人的長者屋」去支持「資助長者屋」的方案，何況這亦是一個很巨大的產業，我們應該發展得更好。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
418.03
較上期
+1.18%
較上５期
-0.84%
以實用面積計算
458.28
較上期
+16.50%
較上５期
+11.45%