精選樓盤
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聚康山莊
中層 2房 實 428 呎
售 510 萬
物業編號: AN265248
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 710 萬
物業編號: AN249714
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
麗寶大廈
低層 1房 實 239 呎
售 250 萬
物業編號: AN240096
靚裝修
翠林花園
低層 2房 實 429 呎
售 480 萬
物業編號: AN263413
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
NOVO LAND 1A
高層 2房 實 470 呎
售 690 萬
物業編號: AN264351
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
弦海
中層 開放式 實 224 呎
售 350 萬
物業編號: AN259398
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN258516
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
今日網上新聞 07.08.26
2026-08-07
(東方)私宅落成月飆3.4倍 創8個月高 新界半年錄5045伙最多 本港私人住宅單位落成量回升。政府最新公布的數字顯示，今年6月有多達3,532個私人住宅單位落成，較5月約809伙顯著上升約3.4倍，數量為去年10月後的8個月新高；上半年落成量最多地區為新界，累錄5,045伙，較去年同期大幅增加逾4倍。 根據差餉物業估價署昨日公布的最新資料，6月私宅落成量較去年同期約2,637伙，亦增加約895伙，升幅約33.9%。至於該月份各區私宅落成量，以九龍區按月漲幅最勁，期間區內有約933個單位落成，較5月僅約一伙，顯著上升約932倍，為去年4月後最多；比較去年同期也增加約404個單位，漲幅約76.4%。 其次是港島區，6月私宅落成量約1,237伙，較5月約81伙，增加約1,156個單位，漲幅高達14.3倍，為去年6月後最多；不過，較去年同期約1,276伙，減少約3.1%。 首6月7914戶達標46% 新界區繼續是最多單位落成地區，6月錄得約1,362個單位落成，較5月約727伙，升幅約87.3%，按年亦增加約530伙，漲幅約63.7%。 另外，今年首6個月有約7,914伙私宅落成，較去年同期約10,063個單位，仍低出約2,149伙，跌幅約21.4%；以今年全年預測落成量16,975伙計，暫達標約46.6%。 今年上半年，新界區私宅落成量按年大增約4,091個單位，升幅約4.3倍，佔期間整體落成量約63.7%。不過，其餘兩區回落，九龍區期內僅有約1,061伙落成，為各區最少，按年大減約6,197伙，挫幅約85.4%。港島區首半年錄約1,808個單位落成，按年略為減少約43伙，跌幅約2.3%。 細單位上半年減35% 今年首6個月私宅落成量，仍然以實用面積約431方呎以下細單位佔最多，達3,643伙，惟較去年同期約5,639伙，減少約35.4%。反而實用面積約431至752方呎的中小型私宅單位落成量，按年錄得升幅。該類單位今年截至6月共有約3,295伙落成，比去年約3,232個單位，微升約1.9%。 其餘類別單位落成量均回落，其中，實用面積約1,722方呎及以上大型戶，上半年落成量僅約32伙，按年大幅減少約63.2%。實用面積約753至1,075方呎中型單位，期間有約698個單位落成，按年下跌約17.6%。實用面積約1,076至1,721方呎中大型戶，首6個月錄約246伙落成，較去年減少約4.7%。 此外，6月各類面積單位的租金回報大致不變，只有實用面積約431至752方呎的中小型單位回報率，按月上升約0.1厘至3厘。 (東方)待批預售21月高 上月逾1.3萬戶增14% 5盤申賣樓花 新盤市場平穩向好，發展商密鑼緊鼓展開推盤部署，7月再有5個住宅項目申請預售樓花，涉及2,246伙，全數為市區項目；同時帶動整體待批預售單位數量，按月進一步上漲約14.5%，至13,734伙，創21個月最多。 地政總署資料顯示，最新入紙申請預售的項目當中，有4項屬於私人發展，不少為市區重建區的合作發展地盤，規模較大為長實集團(01113)紅磡啟明街23號項目，提供566個單位，預計關鍵日期為2028年9月30日；嘉里建設(00683)同區鴻福街/銀漢街項目第2期亦申請預售，涉及259伙，預計關鍵日期為2028年6月30日。 此外，遠東發展(00035)西營盤崇慶里及桂香街同類重建發展，項目提供210伙，同於上月申請銷售樓花，預計關鍵日期為2027年12月30日。 最新入紙申請銷售樓花的私人項目，還有剛公布命名的九龍建業(00034)牛池灣33清水灣的第3A期，提供411個單位。另方面，上月有一個資助房屋項目提交預售申請，為房協旗下的九龍土瓜灣道463號項目，涉及800個單位。 千四伙私宅申請 飆3.7倍 事實上，7月最新申請預售的伙數，雖較6月的3,272伙回落約31.4%，但由於上月只有一個項目獲批預售樓花，涉及507伙，令待批單位量增至上述水平，為2024年10月後最多。最新批出個案為華潤集團與華潤置地海外的西南九龍叡璟I，涉及507伙，該盤日前已上載樓書。 不過，若撇除資助房屋，以私人住宅作統計，上月申請預售的伙數大幅增加，美聯物業分析師岑頌謙指出，上述於7月新申請的4項私宅，共涉1,446個單位，較6月的304伙私宅預售申請，按月大升逾3.7倍；若計算今年首7個月的私宅預售申請，則累錄6,684伙，較去年同期3,183伙，上漲約1.1倍，為4年同期最多。 5570單位未發售 4載低 此外，由於有部分早已獲准賣樓花的項目，於上月相繼推出發售並錄得不俗銷情，而同期則只有一個私宅項目獲批預售。因此，最新已批出銷售樓花、但尚未發售的私宅單位量，按月減少約19.9%，至5,570伙，為逾4年最少。 香港置業研究部董事王品弟則認為，市場接連有大型全新盤登場，但推出單位難以即時被市場全面吸納，導致貨尾量按月回升。據該行資料研究部數據，截至7月底全港現樓及樓花貨尾量共約17,965伙，較6月約16,850伙，按月增加約6.6%，其中以九龍區佔約10,065伙最多。不過，相比去年1月整體貨尾量約23,121伙的高位，目前仍顯著低出約22.3%。 (東方)二手短炒：河畔8個月賺28% 匯璽年半升90萬 沙田二手市場向為細價上車盤集中地，部分在低位買入的業主，近日獲利沽貨離場。其中，河畔花園一個中層單位，日前以397萬元轉手，物業短短約8個月間，樓價升值約28.1%。 市場消息透露，上述單位為B座中層4室，實用面積約242方呎，單位於去年才以310萬元購入，近日以呎價約16,405元沽出。市傳原業主為區內資深投資者，期內帳面獲利約87萬元離場。 其他地區都錄短線獲利個案。美聯指，西南九龍匯璽第2B座高層H室，實用面積約267方呎，開放式間隔，以約600萬元成交，呎價約22,472元。資料顯示，原業主去年1月以約510萬元購入上述單位，持有僅約一年半，是次轉手帳面獲利約90萬元，單位漲價約17.6%。 星漣海1778萬易手 中原胡耀祖指，馬鞍山星漣海剛錄本月首宗二手成交，單位為1座中層A室，實用面積約1,199方呎，套四房及工人套房設計，叫價約1,880萬元放售，議價後以1,778萬元易手，呎價約14,829元，新買家為換樓客。 上述單位在2024年的購入價約1,480萬元，約兩年樓價升值約298萬元，漲幅約20.1%。 該行陳允中表示，九龍灣觀塘道泰峯2B座低層D室，實用面積約428方呎，兩房間隔，望內園景，原先以730萬元放售，降價27萬元，獲上車客承接自用，成交價703萬元，呎價約16,425元。原業主於2024年5月以651萬元買入，持有兩年多即沽，帳面獲利52萬元離場，單位期內升值約8%。 (東方)公居屋成交：東頭邨未補價賣233萬見紅 市場置業需求未能支撐樓價表現，用家主導的未補價第二市場公屋亦錄蝕讓買賣，黃大仙東頭邨兩房單位以233萬元易手，原業主持有約6年微蝕離場。 世紀21富山（香港）劉倩彤表示，上述為該屋邨泰東樓中層8室，實用面積約358方呎，向東北園景，附設裝修，原先叫價約238萬元，放盤僅約兩星期，略為減價約5萬元即獲承接，呎價約6,508元。單位2020年以約243萬元購入，至今約6年跌價約10萬元，貶幅約4.1%。 天富苑25年升值3.8倍 慈雲山居屋慈愛苑也錄未補價買賣，富誠地產羅文通表示，屋苑D座高層2室，實用面積約554方呎，原則三房設計，成交價約493.8萬元，呎價約8,913元。新買家為區內換樓客，有感樓市氣氛向好，加上市區高層大單位盤源收窄，故加快購入單位。原業主則於2017年1月以約440萬元買入，現轉售帳面獲利約53.8萬元，升幅約12.2%。 新界居屋近期交投氣氛亦不俗，祥益林家倫表示，天水圍天富苑G座高層7室，實用面積約650方呎，三房間隔，原先以約480萬元第二市場價放售，累減約32萬元，終以448萬元易手，呎價約6,892元，新買家為同區綠表客，單位2001年購入價約93.4萬元，至今轉售升值約354.6萬元，漲幅約3.8倍。 已補價自由市場錄成交。該行黃慶德亦稱，屯門居屋兆安苑J座中層2室，實用面積約495方呎，兩房間隔，自由市場成交價約365萬元，呎價約7,374元。他指出，單位處於生約期，獲租客開門睇樓，新買家參觀後即落實入市決定。 (明報)高爾夫‧御苑洋房4000萬沽 6年料蝕三成 正當古洞醞釀新盤戰之際，新界北區再有洋房大幅蝕讓。資料顯示，上水高爾夫‧御苑一幢單號洋房，實用2621方呎，5房4套連工作間間隔，連1308方呎花園、517方呎天台等露天面積，以4000萬元連兩個車位易手，實呎15,261元，為屋苑首宗洋房二手成交。單位原業主及新買家登記英文姓名均屬普通話拼音，料具內地背景。 原業主2020年8月以5270萬元連兩車位一手購入，持貨約6年帳蝕1270萬元或24%，連使費則料實蝕約1530萬元或29%，料為屋苑蝕讓金額最高個案。 九龍灣半新盤泰峯則罕錄二手獲利成交。中原分行經理陳允中表示，泰峯2B座低層D室，實用428方呎，兩房間隔，獲上車客以703萬元承接，實呎16,425元。原業主2024年5月以651萬元一手買入，持貨兩年多，帳面獲利52萬元或約8%。 泰峯兩房703萬沽 一手業主帳賺8% 馬鞍山星漣海亦罕錄二手獲利個案。中原地產分行資深區域營業經理胡耀祖表示，星漣海本月開齋，位於1座中層A室，實用1199方呎，4房1套及工人套房間隔，以1778萬元易手，實呎14,829元。原業主2024年以1480萬元購入，持貨約兩年，帳面獲利約298萬元或20%。 租賃方面，利嘉閣高級分區董事郭煥然稱，黃大仙現崇山1座高層D室，實用989方呎，4房1套連儲物室間隔，獲內地優才以3.9萬元承租，實用呎租39元。業主2013年以約1811.2萬元一手買入，租金回報約2.6厘。 中原高級資深區域營業董事滕成德表示，西半山7月錄約470宗租賃成交，按月增近六成，其中西營盤15 WESTERN STREET中低層D室，實用212方呎，開放式間隔，獲來港升學的內地生以1.9萬元承租，並預付一年租金涉約22.8萬元，實用呎租89.6元，較同一單位去年簽訂的月租1.8萬元升1000元或5.6%。業主2020年以692萬元一手購入，租金回報約3.3厘。 (星島)天璽．天2期單日沽7伙呎價最高3.91萬 新盤市場連錄成交個案，最矚目為新地發展的啟德新盤天璽．天第2期，昨日以招標方式連沽7伙，單日合共套現逾1.27億。 該批單位面積介乎446至908方呎，成交價約1170.2萬至3554.2萬，呎價約24481至39143元；當中成交金額及呎價最高為第1座Elite Zone 17樓A1室，面積908方呎，屬4房套連工作間間隔，成交價3554.2萬，呎價39143元。 其次第2座Elite Zone 23樓A5室，面積545方呎，屬2房間隔，以2038萬成交，呎價約37394元；另外，同為2座Elite Zone的10樓A2室，446方呎單位，屬2房間隔，則以1508.3萬成交，呎價33818元。 另外售出2座Elite Zone中5樓、8樓、19樓的3伙B1室，同為面積478方呎的2房單位，成交價介乎1170.2萬至1250萬，成交呎價約24481至26151元。 天璽．天第2期由兩座樓高44層大樓組成，當中38層為住宅樓層，2座樓設3大區域，包括Sky Tower，Summit Tower及Elite Zone，涵蓋1房至4房間隔，提供584伙，面積介乎296方呎至4306方呎。 NOVO LAND 823萬售 同系屯門NOVO LAND亦錄招標成交，最新售出第2A期的Arreso 3座33樓A2室，面積590方呎，屬於3房1套間隔，單位成交價823.8萬，成交呎價約13963元。 (星島)應天限量加推4房大宅招標 長實中半山超級豪宅應天自推出以來，連環錄破頂價成交，更不乏大手豪客掃貨，發展商趁勢上載新一份銷售安排，加推1伙4伙大宅於下周一起招標。 項目最新推出招標的單位為10樓09室，單位面積2137方呎，屬4房雙套間隔，招標期為本月10日至31日。 2137呎4房雙套間隔 應天自推出以來一直屬超級豪宅新盤市場焦點，至今暫售出10伙，每宗成交價均逾億，介乎逾1.26億至逾3.8億，合共套現逾19.3億，並且連錄破頂價成交，包括項目僅有的2伙頂層連天台大宅，推出即獲承接，當中20樓10室頂層連天台大宅，屬5房3套間隔，面積3022方呎，設有樓梯連接面積2136方呎天台，單位以逾3.8億連兩個車位成交，呎價12.6萬，成交價及呎價創項目新高，並且創今年以來全港一手住宅單位成交呎價新高。 與此同時，項目早前更錄得大手豪客斥資近3億連購2伙，包括12樓09室，面積2137方呎，連兩個車位以逾1.48億成交，呎價69608元；以及11樓09室，面積2137方呎，連一個車位以逾1.42億成交，呎價66500元。 據區內物業代理表示，不少準買家有意購入同層2伙，其中1伙作自住用途，另1伙則供親人居住，或者作為社交空間，用來招待客人、朋友，打造私人休閒娛樂空間。 中半山波老道21號細分兩期發展，均已屬現樓，其中應天屬項目第2期，合共提供66伙，當中60伙屬標準分層戶，主要屬3房雙套及4房雙套大宅，面積1875至2193方呎，其餘6伙為特色單位，包括4伙連前庭特色單位，以及2伙頂層連天台戶。
成交快訊
綠表客原區置業 以372萬購入天盛苑
2026-08-06
祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示，日前天水圍天盛苑錄得一宗區內客「即睇即買」的成交個案。林氏稱，上述所錄成交單位為B座高層14室，實用面積429呎，日前獲區內客垂青。該買家為綠表客，由於一直居於同區，因此首選在原區置業，主要心儀屋苑享鐵路優勢，出市區可乘搭港鐵，並與區內主要的交通網絡輕鐵接駁，加上原業主願意提供議價空間，減價8萬，上述買家遂便決定「即睇即買」，以372萬(居二市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為8671元。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
人生沒有免費午餐
2026-08-06
*轉載自2026年8月6日的香港仔 原文：香港影帝梁家輝近期接受《人物》雜誌等多家媒體採訪時，談及有關「躺平」的看法也十分動人，他認為躺平需要資本：「什麼年輕人躺平，其實躺平也必須有具備某一種條件，你才能夠躺平，也要有夠地方讓你躺，如果你連躺的地方都沒找到的話，談什麼躺平！」筆者也曾多次發表：「人類的“住”需求難以取代，也絕不是免費！」及「人一出世就佔用了兩平方呎以上的空間，這空間不是免費的，而是有租值的、要保持及維修的！」就算公營房屋都有租值，雖然經濟越好的時候政府可以補貼多一點，但補貼的部分只是來源於政府的稅收，其實是由其他納稅人間接付出的，始終都有人「找數」！如果經濟欠佳的時候，這個補貼就可能會減少，西方很多國家忽略了「任何利益都不是免費、都要人找數」的現實，從而令政府形成入不敷支的財政狀況！即使你的居所是父母買的，因此不用擔心居住問題，卻都不能推翻你住的地方本身應有的價值，只是有人為你「找數」而已！在人生的路途中，始終人有可能要面對「你要有能力為自己找數」！「躺平」可能錯過了培養這個能力的時間和機會！訪問中梁家輝還提出「自行車」的比喻，強調人生的主動權必須掌握在自己手裡。他自比需要自己腳踩才能前進的「自行車」，而非由司機駕駛的「法拉利」！這比喻真是很好！將事情的因果說得很精簡透徹！當然，以上只是筆者閱讀梁家輝訪問後的一點感想，很感謝梁先生及有關訪問帶給我們一種無論順境逆境都保持熱愛、掌握自己人生方向的生活態度。希望年輕人能好好深思「躺平」背後的代價與責任！畢竟，人生沒有免費午餐；有些路，始終要靠自己走。「莫等閒，白了少年頭，空悲切」！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
418.03
較上期
+1.18%
較上５期
-0.84%
以實用面積計算
458.28
較上期
+16.50%
較上５期
+11.45%