精選樓盤
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兆康苑
高層 2房 實 438 呎
售 385 萬
物業編號: AN266227
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
倚嶺南庭
高層 2房 實 549 呎
物業編號: AN263587
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
叠茵庭
低層 3房 實 575 呎
物業編號: AN266393
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
緹岸
低層 1房 實 319 呎
物業編號: AN250440
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 730 萬
物業編號: AN249714
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
YOHO WEST
高層 2房 實 406 呎
售 600 萬
物業編號: AN266142
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
叠茵庭
高層 3房 實 575 呎
物業編號: AN265446
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 03.09.26
2026-09-03
(星島)港鐵屯門項目4財團角逐 港鐵屯門第16區站第2期「巨無霸」物業發展項目，料提供達5510伙，項目於昨截標，港鐵公布，昨日共收到4份標書，將詳細考慮有關標書，並於稍後公布招標結果。就記者現場所見及綜合市場消息，入標財團包括長實、新地、恒基；另外信和夥拍嘉里、中國海外及鷹君合組財團方式入標角逐。 港鐵常務總監—物業及國際業務鄧智輝表示，屯門屬成熟社區，而上述項目位處鐵路上蓋，四周配套全面，對招標反應感滿意。他透露，將審視市場情況，計劃未來三至四季推出兩個規模較細的項目招標，各提供約1000伙，即合共涉約2000伙，具體時間須考慮技術範疇等因素，強調會和市場作溝通。對於樓市方面，多個新盤銷情理想，相信市場會健康發展。 何文田住宅地推招標 消息指，入標發展商須就「一口價」金額向港鐵自行提出建議，以價高者得決定勝負，是發展商成功突圍關鍵；而項目分紅比例方面劃一為15%；而商場權益提供A及B方案，當中A方案由中財團全權擁有，總樓面約33.48萬方呎；而B方案27.45萬方呎，落成後由港鐵以13.8億元回購，即每呎回購價約5028元。綜合市場最新估值約96.82億至121.02億元，平均每方呎估值約3200至4000元。 另外，地政總署昨公布，推出何文田佛光街住宅地招標，共提供約250伙，是今財年賣地表推出唯一一幅九龍區地皮，綜合市場估值約18.69億至28.05億元，每呎樓面估值約9000至13500元；將於本周五（4日）起招標，下月2日截標。 (星島)應天4房1.59億沽標準戶雙破頂 豪宅新盤交投持續升溫，最矚目為長實發展的中半山波老道豪宅項目第2期應天，昨以招標形式售出16樓10號，屬4房雙套間隔，面積2153方呎，成交價逾1.59億元，呎價高見74000元，創應天開售以來除頂層特色單位及連裝修單位外，標準分層戶成交價及呎價新高。 呎價高見7.4萬 長實營業經理陳詠慈表示，項目擁地理優勢，結合高私密規劃及配套，向來備受實力買家歡迎。是次創紀錄成交，充分反映高端買家對優質戶需求依然殷切，預料優質物業將繼續備受市場追棒。 應天自今年6月開售後一直成為豪宅新盤市場焦點，至今售出12伙，成交價單單破億，介乎逾1.12億至3.8億元，合共套現逾22.3億元。其中20樓10室的頂層連天台大宅，屬5房3套間隔，面積3022方呎，部設樓梯連接面積2136方呎天台，設私人泳池，單位以逾3.8億元連兩個車位成交，呎價12.6萬元。成交價及呎價至今仍屬項目新高紀錄，更創今年全港一手住宅單位成交呎價新高。 新地旗下屯門大型住宅項目NOVO LAND 2A期售出3座11樓A2室，面積590方呎，3房套間隔，成交價約822.53萬元，呎價約13941元。 叡璟今截止登記 華潤置地發展西南九龍叡璟I以招標形式售出3A座37樓D室，面積676方呎，3房套連梗廚間隔，以約1703.52萬元成交，呎價約25200元。該盤將於本周六（5日）以價單及招標形式盡推剩餘136伙。 項目於今日截票，周六以價單發售101伙，當中3B座28樓H室為特別推出的1伙連全屋裝修及家具2房單位。該批單位折實售價由553.9萬至1404萬元，折實呎價由17789至22777元。 (明報)柏傲莊二手呎價首破3萬 4房3101萬易手 樓價穩步上揚，部分屋苑再錄高價或短炒成交，其中港鐵大圍站柏傲莊，剛錄首宗4房戶二手成交，作價3010萬元，實呎首破3萬元，成交價及實呎均創屋苑新高。此外，天水圍YOHO WEST PARKSIDE有兩房戶以545萬元售出，1年半炒貴25%。 中原地產高級資深分區營業經理黎浚宇表示，柏傲莊8月暫錄約7宗成交，上述破頂價成交位於第3期1A座高層B室，實用998方呎，4房1套及工人套房間隔，以3010萬元易手，為整個柏傲莊系列首錄4房戶二手買賣個案，實呎30,160元，成交價及實呎均創屋苑新高。資料顯示，今次沽貨之原業主，早於2021年以約2704萬元一手購入，雖然項目當年因牆身底座混凝土強度未達設計要求需拆卸重建，令收樓時間較原定延遲兩年多，惟該名業主堅持未有取消交易，並持貨約5年，帳面獲利約306萬元或11%。另參考項目成交紀錄冊，屋苑同座同面積樓層低數層B室，今年7月一手成交價達3183.6萬元、實呎3.19萬元，較上述二手成交價高逾5%。 另方面，天水圍YOHO WEST上月二手成交超過20宗，美聯分行首席高級營業經理王亦倫表示，其中YOHO WEST PARKSIDE 1A座中層A7室，實用411方呎，兩房間隔，獲區內年輕上車客以545萬元承接，實呎13,260元。原業主去年3月約437萬元一手購入，持貨約1年半，帳面炒貴約108萬元或25%。 YOHO WEST兩房年半炒貴25% 利嘉閣分行聯席董事徐錦榮稱，奧運站帝柏海灣1座低層G室，實用476方呎，兩房間隔，望園景，獲區內用家以998萬元承接，實呎20,966元。原業主2008年406萬元買入，持貨約18年，帳面大幅獲利約592萬元或近1.5倍。 天璽‧天4房呎租86元 啟德新高 此外，租務市場亦錄高價個案，利嘉閣分行首席分區董事徐永全稱，啟德天璽‧天2期2座低層A1室，實用908方呎，4房1套連工人套房及開放式廚房間隔，望內園池景及車站廣場景，獲內地客以7.8萬元承租，實用呎租86元，呎租創港鐵啟德站一帶同類新高。租客一次過支付一年租金，若連同兩個月按金，涉逾百萬元。業主去年10月3064.1萬元一手買入，租金回報約3厘。 (東方)大埔交投旺 半年逾千宗 白石角243單倍增 朗濤海日灣升幅大 大埔白石角新發展區交投量趨升，走勢跑贏大市。地產代理行報告指出，今年上半年整體大埔區的二手私人住宅買賣合約登記錄約1,074宗，涉及總值約75.11億元，宗數達去年全年的約64%；其中，白石角佔約243宗，較去年同期勁升約1.1倍，其中以朗濤升幅較大，其次是海日灣。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，該行發表的最新報告，將大埔以白石角、大埔豪宅（包括大埔半山/大埔海濱/康樂園）及大埔屋苑（包括大埔市中心/大埔墟/太和/林村）3大區劃分作比較。其中，白石角期間二手私人住宅買賣已達去年全年約83%，明顯跑贏大埔豪宅的約65%，以及大埔屋苑約58%，帶動白石角佔大埔整體比例升至約23%。今年7月政府落實東鐵綫白石角站的最新選址，車站鄰近多個私人屋苑，目標於2033年或之前通車，消息料進一步刺激白石角的交投，區內成交佔比有望上試三成水平。 事實上，大埔3大區份中，只有白石角買賣佔大埔整體比例持續上升。白石角的佔比已連升兩個半年度，累升約8個百分點，2025年上半年錄約15%，同年下半年升至約20%，今年上半年再調高至上述水平。因為區內多個私人屋苑樓齡較新，單位面積及房型選擇廣泛，能夠吸引不同客源，而且位於科學園附近，方便各類人才上班，所以白石角的二手成交活躍，佔比不斷上揚。 雲滙等3屋苑買賣超去年 白石角9個屋苑中，朗濤上半年錄得約17宗成交，較去年同期只有約4宗，大幅上升約3.25倍，成交總值約1.12億元，亦漲約2.12倍。其次為海日灣，上半年錄約6宗買賣，較去年同期增加約兩倍，涉額4,100多萬元，也上升約1.85倍。 至於與去年全年作比較，朗濤、雲滙及Silicon Hill/ University Hill的表現較優，3個屋苑成交集中於細面積上車單位，今年上半年的二手買賣宗數已經超越去年全年或已追平去年全年，分別達去年全年約1.13倍、約1.02倍及約一倍。而天賦海灣系列及嘉熙的交投，亦達去年全年約98%及約95%。 中原賴思沛表示，海日灣II最新錄得10座高層C室，實用面積約396方呎，一房間隔，日前零議價後以650萬元沽出，呎價約16,414元。新買家為外區上車客，見屋苑環境舒適，價錢合理，即決定購入單位自用。據了解，原業主於2019年以701萬元購入上址，持貨約7年，現沽貨帳蝕51萬元，期內貶值約7.3%。 區內豪宅成交佔比平穩 另外，大埔屋苑買賣佔大埔整體交投比例連續兩個半年度下跌，由逾六成降至約五成，累跌8個百分點，上半年錄約53%。期間選取的15個屋苑錄得約330宗成交，較去年同期增加約24.1%。 大埔豪宅成交佔大埔整體交投比例保持平穩，連續3個半年度佔約兩成半，變化不大；今年上半年錄約25%。由於傳統豪宅面積較大，入場價高，買家需要有一定實力，故二手成交較為穩定。選取7個主要屋苑期間共錄約128宗成交，按年上升約64.1%。 (東方)至HIT成交 ●祥益邱家邦稱，屯門邁亞美海灣5座中層F室，實用面積約625方呎，套三房間隔，區內分支家庭客因現時居住空間不足，決定在家人居所附近置業，明確指定物色全海三房單位，獲減價19萬元，終以641萬元購入上址自用，呎價約10,256元。 (東方)中環銀主舖5868萬轉讓 港島核心商業區連錄商用物業成交，其中，中環德己立街一個銀主舖位以約5,868萬元登記售出，平均呎價約18,178元，較市值低約35%。 該舖位為德己立街38至44號好利商業大廈低層地下A舖。建築面積約3,228方呎，於今年由接管人及經理人委託代理交吉形式放售。據悉，當時市值約9,000萬元，最新成交價低出約3,132萬元或約34.8%；原業主於2001年以約4,000萬元買入。 上環物業七千萬易手 另外，上環荷李活道76至82號地下部分舖位連閣樓、數層低層住宅單位，以及平台與天台等，亦以約7,000萬元登記易手。據了解，該批物業的地舖建築面積約1,500方呎，閣樓面積相同；原業主於1994年以800萬元買入部分地舖連閣樓。 此外，中原（工商舖）工商部梁錦和透露，黃竹坑得力工業大廈2樓A及B室，建築面積共約4,089方呎，以約1,158萬元易手，平均呎價低見約2,832元。新買家是同區租用工廈物業的烘焙商戶。翻查資料，該物業購入價共約253萬元，是次轉售帳面獲利約905萬元。 至於由金朝陽集團(00878)的葵涌工廈iCITY二期，截至8月31日累計售出203伙，佔可供發售單位逾75%，套現金額約5.65億元，平均每宗成交價約278萬元。金朝陽地產代理營業及市務總經理鄭惠卿稱，項目8月售出21伙，成交價介乎約249.3萬至約337.5萬元。當中一組客連購3間，總成交金額約865萬元；稍後將就部分單位加價3至5%，並積極部署推出項目一期。仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰指，該盤7月曾有單位以約1.1萬元租出，租金回報率達5.2厘。
成交快訊
屯門新圍苑兩房戶月租9800元 獲內地客「預繳3個月租金形式」承租
2026-09-02
祥益地產執行董事謝澤銘表示，屯門居屋新圍苑四周環境恬靜，周邊的社區配套齊全，加上良景廣場及街市近在咫尺，能滿足住戶日常生活所需。日前分行錄得一宗新圍苑的成交個案，該單位的租金回報率高達3.8厘。謝氏稱，上述所錄成交單位為C座低層3室，實用面積401呎，兩房一廳。租客為內地客，因子女在港讀書，每天中港兩地往返十分疲累，決定暫居香港。租客鍾情該屋苑鄰近學校，周邊生活配套完善，且有巴士直達內地關口，加上單位內籠企理，附齊傢電，可即租即住。經雙方議價後，單位最終以月租9800元租出，租客並以「預繳3個月租金」形式承租，以實用面積計算呎租為24.4元。謝氏續稱，如以同類型單位銀行估價約309萬 (自由市場價) 作計算，該單位的租金回報率高達3.8厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
區內業主「買多間」自住 以643萬購入屯門慧豐園三房全海景戶
2026-09-02
祥益地產區域董事黃慶德(Kevin Wong)表示，日前屯門慧豐園錄得一宗區內業主客的買賣成交個案，原業主於2023年以約535萬購入單位，是次轉手帳面獲利約108萬。黃氏稱，上述所錄成交單位為3座中層B室，實用面積646呎，三房兩廳連套廁，日前獲區內業主垂青。該買家表示原住所空間不足，欲購多一間物業自住，因此反覆睇樓兩年多，表示鍾情上述單位內籠附雅緻裝修，收樓後即可入住，而且廳房景觀擁開揚大海景，十分優質，見原業主有累減17萬的議幅，買家遂便決定以643萬購入作自住之用，以實用面積計算平均呎價為9954元，屬市場價成交。 *以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
香港人口擴容 樓市迎來挑戰
2026-09-02
*轉載自2026年9月2日的大公報 原文：香港目前人口約750萬，承載力有限。特首李家超已提出人口需提升至1000萬，有學者認為若以2046年為目標，擴容速度必須極快，而北部都會區發展正是為此提供土地與基建。他同時認為吸納大量人口將會增加物業交易量，而非過度推高樓價（特別是一手樓），最佳預期是實現「旺市不旺價」。提出有關看法的學者是專業和值得尊重的，筆者只是以市場經驗上在「擴容」這有價值的話題分享我的看法！首先，香港人口要從750萬增加至1000萬，增加的數量是250萬！即相當目前人口的約三分之一！無論有關的計劃用多少時間去實踐，都是一個巨量的數字！要更多完善的計劃去配合！我們未來要面對並解決基建能耐和利益分配的問題！在解決問題之前，我們首先要弄清楚現實是怎樣！1）香港需要增加人口的時間，理性的預算是二十至三十年，所以學者提出2047年前是一個合理的預算！2）現在香港的住宅租金正因內地學生、專才及外勞等新增的外來人口而上升！這些都是香港必須向前走的項目！難以避免！未來，住宅租金會因為各項目的成功而很大機會會持續上升（見附圖）！將來增加的人口，並不會全部以買賣住宅的方式進入香港居住，更多會先以租賃住宅開始在港生活！香港的住宅空置率過去十五年只約4%的水平（見附圖），無論買賣住宅增加的數量有多少，單是租務市場根本沒有足夠空置單位去吸納新增人口，更不要說複雜的買賣因素，住宅單位的租金必隨着人口增加而不斷上升，且漸漸遠離現實！如果你說香港能做到「樓價旺市不旺價」，那不正是收租回報率越來越高？怎樣才能夠增加人口而旺市不旺價?a）建築成本上升不大要減低建築成本有兩種方法，一是減低地皮招標的地價，政府必須要有規劃地增加土地供應同時降低地價，即要訂定市場學上的「價格與銷量平衡」！香港和內地建築成本懸殊，不是在物價方面而是程序上，事實上現在香港的建築程序比1997年前複雜了不少，效益水平卻不見正比例突出！這是一個長遠的大工程，政府應一邊做程序重整，成本就可一浸一浸地減低！b）地價在增加供應下不上升甚至下調！現實中，香港未來十年是轉型的黃金時間，這十年政府仍需要有足夠的賣地收入去支付龐大的公共開支甚至赤字，發債只能以合適水平增加而不能過多，否則就會成為下一代的負累！另一方面我們亦要保持地產市場運作及合理的價格水平，所以政府不斷開發「熟地」之餘，如何招標地皮也是一門包括純商業技巧的藝術！c）二手放盤量大增要解決香港住宅供應問題當然不能只依賴一手供應，二手樓的供應反而可靠和容易處理得多，二手供應量增加的關鍵在於轉流率。一個社會如果二手市場轉流得好，置業階梯的每一級也成交增加！實質供應量可因轉流暢通而倍數增長！香港在近年正正是二手𨍭流不?順而成交量大跌，從而影響了分配社會財富的均勻！何況，香港人口正與大灣區對流，越來越多港人投入大灣區生活，在生活、醫療、甚至安老配套上彼此都有接口措施，人口對流將可助帶動二手成交轉流量和比率，有助增強香港擴容能力！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-08-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
422.10
較上期
+0.83%
較上５期
+2.17%
以實用面積計算
421.37
較上期
-0.42%
較上５期
+7.12%