精選樓盤
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嘉湖山莊景湖居
高層 2房 實 446 呎
售 460 萬
物業編號: AN260530
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
NOVO LAND 2A
低層 2房 實 386 呎
售 618 萬
物業編號: AN261125
時代廣場
低層 1房 實 272 呎
售 238 萬
物業編號: AN255832
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 500 萬
物業編號: AN258065
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
YOHO WEST
低層 2房 實 406 呎
售 550 萬
物業編號: AN259710
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 610 萬
物業編號: AN262603
好勝大廈
低層 實 283 呎
售 245 萬
物業編號: AN245430
恒福花園
高層 3房 實 529 呎
售 570 萬
物業編號: AN263045
山景邨
高層 開放式 實 476 呎
居二價 145 萬
物業編號: AN257298
海典軒
高層 3房 實 640 呎
物業編號: AN263680
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 220 萬
物業編號: AN258516
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 720 萬
物業編號: AN249714
良景邨
中層 開放式 實 443 呎
居二價 230 萬
物業編號: AN247151
寶怡花園
中層 2房 實 480 呎
售 455 萬
物業編號: AN262699
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
御海灣
中層 1房 實 313 呎
物業編號: AN255401
兆邦苑
高層 2房 實 375 呎
售 300 萬
居二價 240 萬
物業編號: AN263826
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 15.06.26
2026-06-15
(東方)新盤銷情旺 豪宅價衝高 應天頂層呎售12.4萬冠今年 首岸4期周四賣53伙 新盤市況火熱，豪宅價格再有突破，港島半山21 BORRETT ROAD第2期應天，昨招標售出頂層連天台大宅，呎價逾12.4萬元，創今年全港一手住宅新高。至於紅磡庇利街首岸第4期昨首輪銷售沽出59伙，並即日加推及落實本周四進行次輪賣樓。 長實集團(01113)營業部首席經理郭子威表示，旗下應天甫推出即錄買家入市，逾億元超級豪宅市場具潛力。中東等地緣政治局勢的潛在風險，令投資者尋求分散資產配置，香港樓市穩步上揚，超級豪宅成為投資者目標。 海盈山周四首輪售75戶 集團營業經理陳詠慈稱，應天昨售出的20樓8號連天台大宅，實用面積2,911方呎，五房連三套戶型，天台連前庭面積2,187方呎，頂層設有按摩池，成交價3.62億元，呎價約124,356元。 至於新盤市場於過去兩日錄逾80宗成交，按周增加約三成，主要來自上述由恒基地產(00012)、希慎興業(00014)及帝國集團合作的首岸第4期。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，項目昨單日套現逾4.5億元，期間錄得8組大手客成交，每組購入兩至3伙。 該盤昨完成銷售後隨即加推第3號價單，涉及50伙兩房戶及三房單位，當中3伙為三房戶，實用面積338至585方呎，折實售價688.32萬至1,351.62萬元，呎價約19,589至約23,105元，折實平均實用呎價約21,443元，與上一張價單相若。同時項目落實本周四次輪發售53伙，涉50伙兩房戶及3伙三房單位。 嘉里建設(00683)、信和置業(00083)及太古地產(01972)合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第4B期海盈山，亦公布本周四首度以價單形式推售75伙。嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗稱，自開放兩房現樓單位及開價後，接獲多個查詢。即將發售單位來自第1B座，實用面積484至546方呎，全屬標準兩房戶，折實價1,342.7萬至1,733.4萬元，呎價約27,545至31,747元。 啟德海灣1期兩日套1367萬 此外，啟德跑道區樓盤續有承接，嘉華國際(00173)、會德豐地產及中國海外發展(00688)合作的啟德海灣第1期，於周末兩日售出兩伙一房戶，涉額約1,367.2萬元。其中，最新於昨日售出的2A座29樓J室，實用面積305方呎，成交價695.6萬元，呎價約22,807元。 (東方)市況放緩藍籌盤周末交投冧66% 僅錄3單逾一年低 二手樓市交投放緩，代理指出，10大屋苑於過去周六、日僅錄約3宗買賣，按周急跌約66.7%，連續4個星期報跌，更創約55周即逾一年新低。期內錄得成交的將軍澳新都城，則有兩房單位約5年貶值約90萬元。 中原指出，相比對上一個周末約9宗成交，該批屋苑過去兩日轉售個案大減約6宗，期內佔多達7個屋苑未聞成交，包括鰂魚涌太古城、同區康怡花園、鴨脷洲海怡半島全數3個港島指標二手盤；其他還有紅磡黃埔花園、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊，以及東涌映灣園。 新都城5載貶12% 期內將軍澳新都城屬少數錄得成交的屋苑之一，惟原業主要損手離場。該行關偉豪表示，屋苑1期6座高層G室，實用面積約364方呎，兩房間隔，成交價630萬元，呎價約17,308元。單位2021年購入價約720萬元，至今貶值約12.5%。 荔枝角美孚新邨、茶果嶺麗港城各錄一宗成交。中原馮健平表示，美孚新邨4期百老匯街111號高層C室，以605萬元易手，成交呎價約11,863元。 此外，晉誠地產姚頌溏稱，屯門浪濤灣6座一個連天台單位，實用面積約619方呎，套三房設計，減價32萬元，以618萬元連車位售出，呎價約9,984元。原業主2020年1月以約800萬元購入，6年多帳蝕約182萬元，貶幅約22.8%。 (星島)柏蔚山銀主盤推拍價2380萬低25% 北角不但交通方便，食肆零售店種類繁多，衣食住行樣樣方便，身居鬧市仍能享自然景觀，寶馬山以及維港景，生活體驗多元化。區內柏蔚山一個銀主盤，開拍價2380萬，較銀行估價的低逾25%，平均呎價22326元。 環亞拍賣行發言人表示，北角柏蔚山2座31樓C室，面積1066方呎，3房雙套連工人房套間隔，物業曾於2021年7月以4347.5萬成交，當時業主向發展商一手購入單位，現時淪為銀主盤，開拍價2380萬，較銀行估價約3184萬低804萬，幅度約25%，呎價22326元，將於6月23日（下周二）拍賣，同場共有約62項物業可供競投。 1066呎3房雙套開則 位於北角繼園街1號的柏蔚山於2018年9月開始入伙，設有3座合共提供611伙，面積介乎519至3136方呎。該屋苑位處寶馬山山腳地段，外望翠綠山景，上述推拍物業更可遠眺維港及東九龍海景。 小學校網為14，學校平均質素不俗，有不少全港頭一、二百名小學，屬於「貼地」校網，其中滬江小學、聖公會聖米迦勒小學、北角衞理小學都是東區知名學校。 中學校網為東區，名校雲集的，區內學府均以英文為主要教學語言，有助培養學生兩文三語水平。 平均呎價22326元 其中亦不乏傳統名校，例如庇理羅士女子中學、張祝珊英文中學、聖馬可中學等均為區內數一數二的名校。 (明報)首岸4期加推50伙 周四次輪賣53伙 市區多個樓盤相繼推售，其中恒地（0012）、市建局等合作的紅磡庇利街首岸系列，繼過去兩個月先後推出第1、3期後，第4期亦於昨日首輪開售，即日沽出約59伙，發展商即日加推新一批50伙價單，並於周四（即周五起端午節長周末前夕）次輪發售53個單位。 昨沽59伙 8組大手客各掃2至3伙 首岸第4期昨日首輪銷售，以價單形式推出80伙。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，項目單日沽出59個單位，套現約4.5億元，並錄得8組大手客成交，購入2至3伙。他又指出，整個首岸系列累售640伙，佔可供發售單位逾95%，套現逾54.5億元。 另首岸第4期昨日亦公布加推單位，最新推出的3號價單涉及50伙。韓家輝指出，今批單位包括47伙兩房及3伙三房戶，定價756.4萬至1485.3萬元，折實688.32萬至1351.62萬元，折實實呎19,589至23,105元。若參考項目價單內相近單位，今張價單與早前公布之1號價單定價相若，料屬原價加推。項目第4期昨亦上載次輪銷售安排，共涉53伙，本周四起發售，包括50伙兩房單位及3伙三房單位，實用338至585方呎，折實688.32萬至1351.62萬元，折實實呎19,589至23,105元。 事實上，隨着世界盃正式開鑼，加上部分大型樓盤仍處於準備出籠的階段，過去兩日新盤市場僅沽約83伙，以上述首岸第4期為主，佔過去兩日約83伙總成交量逾70%。 半月一手520成交 按月跌逾半 其餘新盤方面，太古地產（1972）等合作發展的柴灣海德園，以及會德豐旗下已屆現樓的啟德跑道區Miami Quay系列，過去兩日分別售出7伙及6伙。總計本月首14日，市場則累錄約520宗一手成交，與上月同期的約1190伙相比，減少超過一半，加上本月內料未有全新大型樓盤正式開售，預計本月一手總成交量，將有可能較上月全月超過2100伙大減。 (明報)志蓮淨苑斥1520萬加碼購石門工廈 宗教團體持續入市工商舖市場，其中始創於1934年的志蓮淨苑，最新以1520萬元增購沙田石門工廈偉達中心兩個單位，連同較早前購入之兩個單位，該團體今年已斥3210萬元入市該廈。 資料顯示，偉達中心11樓08室及13樓06室，面積共3851方呎，上月中以1520萬元轉手，呎價3947元。登記買家為CHI LIN NUNNERY（志蓮淨苑）。翻查資料，志蓮淨苑今年初已購入兩個單位，分別為18樓18室和20樓8室，其中18樓18室面積2677方呎，成交價1000萬元，呎價3736元，呎價屬該廈近5年低位。 至於20樓8室，面積1751方呎，成交價690萬元，呎價3941元。換言之，志蓮淨苑今年已斥資3210萬元購入偉達中心4個單位。事實上，志蓮淨苑早已持有多個偉達中心單位，曾於2009年以2200萬元購入11樓多個單位，另2017年又以726萬元購入12樓一個1773方呎單位。 元州街15號全幢3200萬連約放售 另第一太平戴維斯投資部資深助理董事馮偉全指出，深水埗元州街15號全幢舊樓，為一幢4層高商住大廈，地舖及閣樓建築面積共1424方呎，住宅部分每層實用面積約832至867方呎，總建築面積約4443方呎，以現狀連同現有租約出售，意向價約3200萬元，折合呎價約7200元。業主2011年3000萬元購入，現叫價較15年前高約200萬元或6.7%。 中原（工商舖）商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵表示，上月商舖市場錄約315宗租賃成交，與4月約322宗及去年同期約309宗相比僅窄幅上落；成交額則錄約3713萬元，按月及按年分別大升約21.89%及約28.44%。 至於租用面積則錄得約56.1萬方呎，按月增約14.32%，按年則大幅增加約四成。何氏認為，本港零售消費回升，帶動商舖市場同步回暖，相信隨着舖位租務成交量及空置率續見穩定，租金水平將獲進一步帶動，預料本月商舖租賃市場將保持平穩上升。
成交快訊
屯門盈豐園兩房戶獲預繳半年租金 租金回報率高達4.7厘
2026-06-15
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門盈豐園鄰近田景輕鐵站，步行約7分鐘即達巴士站，往返市區相當便利，樓下有不少食肆，社區配套亦完善，因此吸引不少客人租入。日前分行促成一宗盈豐園的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達4.7厘。黃氏稱，上述所錄成交單位為2座中層G室，實用面積415呎，兩房兩廳。租客為區內客，表示熟悉該區環境，有感配套完善，而且屋苑鄰近家人，方便照應，加上單位內附雅裝，決定租入。業主考慮到租客願意每半年預繳一次租金，因此減租500元至月租1.15萬元租出單位，以實用面積計算呎租27.7元。黃氏續稱，如以業主2014年購入價約293萬作計算，該單位的租金回報高達4.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門田景邨高層戶未補地價193萬有交易 呎價4357元
2026-06-15
祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門田景邨區內設施發展成熟，居住環境恬靜，加上樓價相宜，故受到不少準用家青睞。日前分行則錄得一宗田景邨的買賣成交個案。原業主於1999年以約13.9萬(未補地價)購入，轉手帳面獲利近180萬。黃氏稱，上述所錄成交單位為15座 (田敦樓) 高層18室，實用面積443呎，兩房一廳。日前獲外區綠表客垂青，新買家雖然不熟悉屯門區，但經親身體會後，有感配套完善，而且樓價較外區低水，遂便決定以193萬(未補地價)購入上址，以實用面積計算呎價為4,357元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
溫哥華兩代人置業啟示
2026-06-12
*轉載自2026年6月12日的信報 原文：筆者今次前往溫哥華探親，旅途中觀察到當地華人的生活面貌，體會他們的生活、地產投資也和溫哥華的大都會成長息息相關，我在此分享一下！上一代華人（現在60歲以上），多數是由內地移民到加拿大發展的，他們一向重視親友之間的互相幫助和支援，人生遇到考驗，那些時刻總有親友在旁支援、彼此守望、互相貢獻，形成一種「家家有求、彼此照應」的文化！上一代在地產投資方面，他們取態相當務實，置業不單只為自住，更講求長遠規劃，於是很多人會精打細算儲蓄幾年後置業自住。回看數十年前的溫哥華，物業以獨立屋為主，不少華人會興建兩層，一層自住，另一層作收租之用，以租金幫補收入，在投資上做到以戰養戰！於是經過約20年的累積，他們往往已有能力可以再購入另一間獨立屋，這樣足以為退休生活打下穩固基礎，安享晚年！當然，在長時間供樓的過程中，難免會經歷市場低潮，但同時亦會遇上樓價的高潮時段！正正因為他們願意實踐，堅持持有物業，最終在過往數十年，普遍都能夠享受到物業升值所帶來的成果，他們的經歷其實印證了香港「養屋防老」的文化，顯然香港的樓市智慧同樣在加拿大適用！接下來的故事，就要說到他們的下一代。筆者昨晚參加了一場由新一代華人夫婦舉辦的BBQ聚會，地點就在他們的住所。我十分欣賞這對年輕夫婦的愛巢，物業本身作為House，當然空間比香港住宅寬敞得多，但令我驚嘆不已的是花園佈置，他們巧妙運用柏樹和竹作佈局的美感，透過細緻修剪，將花園營造出具私隱，又充滿悠然自得，彷如自成一角的世外桃園！反映到年輕人追求生活質素及享受家居生活，很多西方國家由於工作時間短、假期多，而進一步培養到家居產業，無論假日還是平日的晚上，很多餐廳普遍較早關門，所以家居開派對就成為最方便及最受控的相聚地點！什麼是家居產業？除了花園和House的不同設施之外，甚至連燒烤爐都可以很講究！當晚所見的熱石烘培燒烤爐，呈現出的煮藝效果是十分極致！原來在AI和網上年代最流行的時候，一些事情都會返璞歸真，最後人的生活重心仍是回到家居！即是房地產起碼住宅部分，最後都會繼續保持是人們的重要投資項目！當筆者參觀該間House的時候，這對年輕夫婦對我說，他們準備樓換樓再搬屋，初聽之下我不禁疑惑，如此好的房子，為何還需要換？細問之下才發現，原來他們的新房擁有車房、更大的前後花園，以及更寬敞的室內空間，到這時我才驚覺，眼前住所雖有精緻的園林，卻沒有停車位，其實花園面積也不大，只是主人精心設計變得浪漫精緻而已。原來他們當初上車置業時是以「上車先決」為原則，並沒有買到最完美、足夠大的House，到現在儲蓄充足加上準備迎接小朋友的來臨，於是加碼買大一點、完美一點！事實上，兩小口子的置業目的是爭取獨立空間，年輕人需要的是二人世界，早買樓同時早擁有投資，對未來容易有保障，交租狀態累積不到太多的財富，如果財富處理得不好，可能會影響到手上的儲蓄變得越來越少，以上不是例外的例子。另外，他們同一家族中的「表兄弟」亦選擇樓換樓，而且更進一步換上半山獨立House，配合特色室內設計，顯然，加拿大新一代的房屋計劃是全力改善整體居住質素！但因為這個改善環境的計劃，令到他們換樓之後的投資加大了，將來會享受到持續更大的增值回報！值得留意的是，這兩對新一代業主都覺得近兩年樓價下跌，令他們有更大機會換樓！本來買樓換樓是「貴有貴買，平有平賣」！但如果樓價出現下跌，對於買入更高質素的物業，他們反而更容易和穩定地掌握！接下來，筆者想分享溫哥華社會提供了什麼置業投資的條件給這兩代人？我認為加拿大本來就是一個移民國家，造就一些移民產業，而加拿大做得最成功的移民社區，相信就是溫哥華。溫哥華在過去數十年的人口增加（都會區人口最新逾308萬人，對比2005年增長43%，見圖一），資金匯聚，樓價（都會區樓價指數對比2005年初的水平，增長逾2倍，見圖二）自然上升，還有一些因素就是人口的遷徙，原本住溫哥華的人向外遷徙，由核心地帶搬去北溫，甚至不少人再由北溫搬去卡加利，大都會總會匯聚更多人才和金錢，若土地有限，較高樓價是住在城市的代價！我們可以追求這個代價減輕和較合理，但不可以不付出代價，這是市場結構！香港又如何？有很多溫哥華的華人已擁有了香港1997年前的置業智慧，但反而港人，近年充滿了情意結，令大多數人都在情意結中迷失了自己！最後，筆者想補充一點，雖然加拿大的房屋供應以獨立屋為主，近年因供應不足而開始大量增加Apartment的數目，但我認為整體市場仍然是以獨立屋或半獨立屋為主流，一個空間廣闊的家，再配合一輛可以縱橫四海的車，令到加拿大人是有完整的生活空間！這對於應對不同的變遷壓力是重要，這一點香港的房屋政策就有長遠的隱憂，香港太重視上車門檻，但願意付出辛勞代價才是買不買的關鍵！政府和家長都避免衝擊年輕人，我們都逃避了鼓勵他們去克服問題，這才是最傷害他們的關鍵啊！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-05-29
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
439.78
較上期
-2.48%
較上５期
-3.47%
以實用面積計算
391.15
較上期
-11.00%
較上５期
-16.64%