精選樓盤
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御半山
高層 2房 實 435 呎
售 580 萬
物業編號: AN258562
華利大廈
中層 1房 實 229 呎
售 230 萬
物業編號: AN265527
恒福花園
低層 3房 實 529 呎
售 510 萬
物業編號: AN258065
利寶大廈
中層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN262575
天富苑
低層 3房 實 650 呎
售 550 萬
物業編號: AN260123
菁雋
低層 開放式 實 135 呎
售 240 萬
物業編號: AN243158
緹岸
低層 3房 實 798 呎
售 710 萬
物業編號: AN249714
安麗大廈
中層 1房 實 249 呎
售 245 萬
物業編號: AN258359
凱和山
中層 2房 實 587 呎
售 685 萬
物業編號: AN262072
麗寶大廈
中層 1房 實 248 呎
售 250 萬
物業編號: AN259353
緹岸
中層 3房 實 798 呎
物業編號: AN265711
良景邨
低層 2房 實 443 呎
居二價 169 萬
物業編號: AN262177
天愛苑
高層 3房 實 598 呎
售 520 萬
物業編號: AN263971
山景邨
高層 2房 實 381 呎
居二價 188 萬
物業編號: AN249469
WETLAND SEASONS BAY
中層 3房 實 558 呎
物業編號: AN263749
建生邨
高層 2房 實 407 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN258516
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 730 萬
物業編號: AN265028
田景邨
低層 2房 實 381 呎
居二價 210 萬
物業編號: AN259477
WETLAND SEASONS BAY
中層 2房 實 449 呎
售 600 萬
物業編號: AN262603
兆畦苑
低層 2房 實 485 呎
售 350 萬
居二價 235 萬
物業編號: AN254579
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港註冊產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 19.08.26
2026-08-19
(明報)叡璟I周六首輪開售201伙 價單180伙 市場料收逾3萬票超購166倍 提早昨深夜截票新盤市場氣氛持續升溫，華潤置地（海外）旗下西南九龍長沙灣叡璟I，以首批折實均呎不足1.8萬元的古洞北新盤價作招徠，經過連日收票後，昨公布將於本周六首輪開售201伙，其中180伙以價單形式發售，21伙以招標形式推出。發展商昨晚約7時半更突公布提前截票，由原定今日中午12時，提前至昨晚11時59分。截至昨日中午，項目暫收約2.6萬票，以價單發售180伙計超額認購約143倍。市場估計，項目6日累收逾3萬票，超額認購約166倍，續成今年九龍新盤票王。發展商昨日亦稱，項目以價單形式推售的180伙，預計可套現約18.2億元，若以折實價計則約15.3億元。華潤置地（海外）董事總經理施偉賢表示，項目收票反應理想，反映市場對市區大型新盤需求熾熱，將視乎首輪銷售反應決定加推安排。180伙價單單位折實呎價16,538至21,128元，入場單位為第3B座5樓C室，304方呎一房，折實529.8萬元。21伙招標單位則包括20伙三房及1伙連平台特色戶。銷售安排分為A、B兩組，A組買家可購2至4伙，須包括最少1個及不多於兩個三房單位，以及最多可購1個一房單位；B1組為華潤集團員工及其直系親屬，最多可購1伙（上限20伙）；B2組為一般買家，最多可購1至2伙。每名入票者最多入6票值得留意的是，昨日公布的銷售安排資料顯示，每名入票者，A、B組最多合共可入6票。換言之，一對夫婦最多可入12票作認購登記。今年上半年新盤銷情凌厲，其中新地（0016）西貢西沙SIERRA SEA系列，於今年初先後推售2A期及2B期，收票反應理想，SIERRA SEA 2A期今年1月首輪收約4.23萬票，以價單發售213伙計，超額認購約196倍；同系2B期其後收約4.25萬票，以價單發售165伙計，超額認購約256倍，創一手條例生效以來最高紀錄，成全港新盤票王。天璽‧天2期昨連沽3伙 套逾6200萬另外，已屆現樓的新地啟德天璽·天第2期，昨連錄3宗招標成交，單日套現逾6200萬元，當中1座7樓A1室，實用908方呎，4房1套連工作間間隔，連車位以約3433萬元售出，實呎37,809元；位於2座28樓B1室，實用478方呎，成交價1429.9萬元，實呎29,914元。萬科香港、鄰近港鐵深水埗站的連方I，昨開放頂層複式一房連天台現樓示範單位，位於27樓及28樓C室，實用411方呎，連167方呎天台。萬科香港市場營銷及客戶關係部主管劉淑貞表示，該類戶型僅設6伙，市場上同類供應罕有。(明報)內地生1.26萬租NOVO開放式戶 預付1年租涉15萬暑假快將完結，來港升學內地生加快落實住宿安排，市場連錄內地生租務成交個案。中原地產分行經理杜詩敏稱，屯門NOVO LAND 1A期1座高層E室，實用236方呎，開放式間隔，獲來港升學內地生以1.26萬元承租，實用呎租53.4元。據悉，租客一次過預付一年租金，涉15.12萬元。業主今年4月以341萬元購入單位，持貨4個月，租金回報4.4厘。此外，祥益地產高級分行經理古文彬表示，屯門聚康山莊5座低層H室，實用428方呎，兩房間隔，獲升讀嶺南大學內地生以1.3萬元承租，實用呎租約30.4元。租客同樣一次過預付一年租金，涉15.6萬元。業主2011年約217萬元購入，持貨約15年，租金回報約7.2厘。除新界區外，市區新盤租賃亦持續活躍。中原地產分行經理施蒂文表示，啟德本月至今暫錄約180宗租務成交，其中THE HENLEY本月暫錄8宗租務成交，平均實用呎租約66元。屋苑低座C座地下連花園戶，實用280方呎，一房間隔，最新以2.2萬元租出，實用呎租約79元，屬屋苑較高呎租水平。業主今年4月約806.4萬元購入，持貨約4個月，租金回報約3.3厘。(東方)朗天峰特色戶呎租$58破頂暑假期間正值季節性的租賃旺市，租金升勢擴大，各區均錄高價成交。元朗朗天峰一個特色單位，以每方呎約58元租出，創屋苑歷史新高。中原表示，上述單位為2座低層戶，實用面積約250方呎，一房間隔，附平台，原先月租叫價1.5萬元，減租500元，以每月1.45萬元的一房戶新高租金租出。業主去年以372萬元一手買入，租金回報率約4.7厘。THE HENLEY I月租2.2萬各區特色戶租盤備受追捧。該行施蒂文稱，啟德8月暫錄約180宗租賃成交，其中THE HENLEY I低座C座地下連花園單位，實用面積約280方呎，一房設計，最新以2.2萬元租出，呎租高達78.6元。業主今年4月才以約806.4萬元買入，持有約4個月租出，即享約3.3厘租金回報。西區租市同樣暢旺，租金升勢有支持。市場消息透露，西營盤尚瓏8月連錄多宗租賃成交，包括中層實用面積約265方呎一房單位，成交月租2.5萬元，呎租高達94.3元。西區南里壹號低層戶，實用面積約201方呎，以每月1.9萬元租出，呎租亦達94.5元。天水圍Wetland Seasons Bay連錄3宗高價租務個案。利嘉閣林英傑指，包括1期3A座高層B1室，實用面積約358方呎，一房連儲物房設計，成交月租1.42萬元，呎租約39.7元。內地學生租客表現積極。中原潘婉兒表示，沙田中心東寧大廈高層E室，實用面積約288方呎，一房間隔，議價後以1.58萬元租出，呎租約54.9元。新租客為一名將升讀香港中文大學的內地女學生，以先付一年租金形式承租，方便上學。(東方)拍賣場一日沽8項物業 蔚藍東岸貶17%細價樓仍然是拍賣場競投焦點，昨日一口氣售出8項物業，包括多個住宅單位，其中，油塘蔚藍東岸一個銀主盤以700萬元拍出，雖然比開價搶高約12%，但物業不足6年仍貶值約17.9%。環亞物業拍賣董事總經理區蘊聰表示，昨日拍賣有逾150人出席，上述單位為5座高層G室，實用面積約450方呎，開價625萬元，高出75萬元成交，呎價約15,556元。據了解，項目樓齡不足3年，上址客廳及房間均享海景，原業主則於2020年底以853萬元購入。豪軒預留空間搶高6.8倍同場售出另一個銀主盤為屯門塘亨路36號E座中層村屋，實用面積約622方呎，搶高20萬元，以318萬元成交，呎價約5,113元。其餘兩個住宅物業均屬業主盤，包括旺角上海街507號低層戶，搶高約18.2%，成交價260萬元，呎價約4,896元。至於競投最激烈為跑馬地豪軒UG層單號預留空間，實用面積約200方呎，設獨立洗手間，開價18萬元推出，現場有多達40至50組客登記競投，每口價兩萬元，經數十口出價，中間更曾跳價，終以140萬元成交，搶高122萬元或近6.8倍。據悉，物業曾由大廈管理處租用，新業主不需付大廈管理費或保養費。其餘售出物業包括尖沙咀其士大廈尖東堡商場地庫雙號舖，開價15萬元，兩至3組客競價下，搶至30萬元成交，建築呎價約3,947元。另外，連沽兩個車位，分別是荃灣油柑頭皇璧6樓單號車位，屬業主盤，搶高10萬元，成交價100萬元；以及馬鞍山迎海1期地庫雙號車位，銀主開價150萬元，終以192萬元拍出。另方面，黃開基拍賣行下周三將一口氣推拍逾10個曾由鄧成波家族或有關人士持有的物業，現為銀主盤，涉及物業分布於灣仔偉德大廈、同區香江大樓、九龍城衙前塱道1A號及中環鴻安大廈等，其中鴻安大廈3個單位，連租約開價介乎175萬至220萬元。(東方)豪宅交投不絕 又一村花園5載輸70萬豪宅市場購買力持續釋放，惟樓價尚未回到近年高位，個別業主仍要損手沽貨。九龍塘又一村花園套三房戶以1,480萬元售出，原業主持有5年多，帳面損失約70萬元。中原張仲偉表示，該單位為屋苑B15座高層A室，實用面積約759方呎，成交呎價約19,499元，新買家為同區分支家庭。單位2021年2月購入價約1,550萬元，至今貶值約4.5%。御花園洋房1300萬易手西貢洋房亦連錄跌價，世紀21奇豐廖振雄稱，南邊圍御花園一座雙數屋，實用面積約1,234方呎，早前以1,300萬元易手，呎價約10,535元。原業主於2018年9月以約1,518萬元買入，現帳面虧損約218萬元或約14.4%。此外，同區白沙灣溱喬單號洋房，實用面積約1,232方呎，早前亦以1,826萬元沽出，呎價約14,821元。單位2008年4月購入價約2,080萬元，至今逾18年仍跌價約254萬元，跌幅約12.2%。另方面，近期仍有部分豪宅地區價格有突破，中原丘祥麟指，大嶼山愉景灣8期海堤居單號洋房，實用面積約1,183方呎，三房連套房間隔，附設約580方呎花園，早前以2,200萬元成交，呎價約18,597元，為該期洋房售價及呎價新高。原業主於2016年以約1,630萬元購入，持有約10年帳面獲利570萬元，升值約35%。該行劉喜燕表示，元朗錦綉花園F段4街雙號屋，實用面積約915方呎，成交價約920萬元，呎價約10,055元。單位2013年以約680萬元購入，至今升值240萬元或約35.3%。(星島)港資發展商45億購鰂魚涌柏架山道「地王」港島鰂魚涌柏架山道大型住宅「地王」以45億元易手，買家為一間港資大型發展商，知情人士透露，洽購期間，近年活躍於賣地市場的實力發展商空群出動，情況十分熱鬧。該宗交易落實，不但是一宗大買賣，同時見證內房盛衰交替，以及地產市場博弈的傳奇。 上址為鰂魚涌英皇道992至998號及柏架山道2至16號，佔地面積約4.8萬方呎，屬市場罕有大型地皮，雖然位於鬧市，但位置上較隱蔽，私隱度高，極具打造豪宅的潛質，令發展商趨之若鶩。昨日市場消息盛傳，新買家為會德豐，會德豐地產主席梁志堅接受本報查詢時坦言，集團確實有落標，惟初始出價不到40億元，後來他沒有再跟進，皆因手上還有多個更加大型項目處理中，直至昨日，他未聞集團有購入。梁志堅：集團有落標 有物業代理透露，今番落標情況十分熱鬧，近年活躍賣地場上的發展商全部出動洽商，事實上，此地王十分吸引，前身公務員宿舍，早年有不少發展商透過收樓代理問盤，但大家知道公務員宿舍都縮沙，收樓要補價才能自由買賣，重建又要補地價，程序上複雜及後市不確性，令人生畏。 只有內房雅居樂永往直前，令人嘖嘖稱奇，披荊斬棘，2018年，雅居樂不惜以1900萬元天價「拔釘」買入一個單位連車位（10至12號舊樓），2020年以4.52億底價完成強拍（2至8號舊樓地段），創下全港首宗公務員合作社強拍統一業權紀錄，項目累計收購成本高達33億元。 惟雅居樂白走一趟，最終賠錢兼折兵，始自2019年內房風暴後，雅居樂以項目抵押，向三名債權人借貸，包括資深投資者王聰德，「收樓大王」楊世杭及一間大型發展商相關人士，最終項目由接管人接管，去年中由債權人以12億元承接，今番債權人成為贏家，儘管今次連補地價出售，最終獲利可觀。 以易手價計算，上址每呎樓面地價約10045元，現時同區太古城呎價1.6萬至1.7萬元，以及半新盤THE HOLBORN（2萬至2.2萬元）。
成交快訊
屯門兆康苑兩房戶獲內地客「即睇即租」 並繳清全期租金
2026-08-19
祥益地產高級分行經理古文彬表示，兆康苑屬鐵路沿綫屋苑，交通便利，租買需求一向穩定。日前分行促成一宗屯門兆康苑「即睇即租」的成交個案，單位租金回報率高達3.9厘。古氏稱，上述所錄成交單位為G座高層4室，實用面積429呎，兩房一廳，租客為內地學生，鍾情屋苑鄰近學校，可節省往返時間，而且交通配套完善，加上單位內附新裝，決定租入。由於租客願意繳清租約期內的全部租金，業主遂便減租500元，單位終以月租1.2萬獲「即睇即租」，以實用面積計算呎租為28元古氏續稱，如以業主2026年購入價約373萬作計算，該單位的租金回報率高達3.9厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門盈豐園1.3萬租出 租金回報高達12厘
2026-08-19
祥益地產執行董事謝澤銘表示，日前屯門盈豐園錄得一宗區外客之租賃成交個案，該單位的租金回報率高達12厘。 謝氏稱，上述所錄成交單位為1座高層C室，實用面積513呎，日前獲區內客垂青。該租客鍾情單位附設雅裝連部分傢電，可即租即住，加上屋苑鄰近親友住所是其考慮租入的主要因素，同時業主願意調整租金，減租500元，最終以月租1.3萬元承租單位，平均呎租為25.3元。謝氏續稱，如以業主於2009年約131萬元的購入價作計算，該單位的租金回報率高達12厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源：差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責)
每週樓市評論
規範大廈維修 做到問責清晰
2026-08-19
*轉載自2026年8月19日的大公報 原文：行政長官李家超在8月9日舉行的五年規劃及《施政報告》第二場地區諮詢會中，就工程界建議成立「屋苑維修署」作出正面回應，並點出關鍵：「建議有見地，若由專業、可信、獨立、規管良好的機構代辦，讓市民只需要關心夾多少錢，而費用專業合理、不會被腐敗剝削， 是值得多考慮的做法。」反映政府更關心和落地去處理「維修」這重要的民心環節！筆者同意提出有關建議的工程師蕭先生的不少觀點，但維修不是我的專業，所以不準備補充這方面意見。本人從事地產代理42年，一直以二手樓為主，幾乎每一宗二手成交都涉及單位維修的判斷，我想從二手買賣成交的買賣雙方感受到的實際角度分享看法！也想分享我對「維修」這個市場的了解！大廈維修水平自然影響市民的財產利益，甚至生命安全！既然圍標問題日益猖獗，政府應加入監管，以確保工程水平受控和利益不會引來貪腐等藏污納垢，所謂監管即是政府投入資源與人手成為主導角色！香港有很多行業都有非常良好的監管水平！包括地產成交和代理的監管！如果以保障市民為利益的角度去看，香港地產代理監管局尤其是二手樓的代理監管水平，我認為是立於國際的高水平！香港樓宇買賣當然是本港的經濟命脈，但是持份者來自五湖四海，代理水準從前亦良莠不齊！教學水平亦不統一，在種種難度下地產代理監管局由1997年起透過以下一系列措施：（1）指定的流程（2）標準化的做法（3）足夠的指引（4）適當紀律仲裁（5）充分的教育（6）不斷的公眾推廣等等進行監管。之後在二手市場消費者的保障大幅提升，杜絕了「食價」等陋習，更重要的是在每件違規事件中，都有足夠法律定位和案例去確定究竟是持牌人、主管、還是公司應負責！「問責清晰」正是現在大維修令人失去信心時最需要的！我不是說局方「無得彈」，但以上的確是各方能處理到的事實！另外我想在市場學角度去說，大家都低估了大維修的市場價值，正因為人人低估而市場巨大，所以才會有藏污納垢的情況出現！香港房地產還有一個出色之處，就是入伙後保養得特別好，這是香港隱藏了的一個很重要的優勢，因為港人很樂意付管理費，所以香港的物管行業是發展得比較優秀，加上香港住屋密集，隨着時間過去每個屋苑都累積了大量的金錢在維修基金中，如果我們善於運用，可以將原本舊的屋苑透過維修增值，變得更舒適和安全，絕對是香港需要的「內循環經濟」！在未來多變的時代，振興「維修」這產業我認為十分重要！更重要的是這個市場有足夠的金錢和回報（維修完有關單位的成交價格會微升）去產生經濟循環！但其中一個更有價值的是香港因為有充足管理費而有充足維修能量，如此衍生的優勢，若果我們在這個產業更深度發展，便有條件成為國內房地產的示範，房地產這巨大產業的成交流轉和維修更新，足以令到社會更富裕、更平衡！所以特首在五年規劃咨詢會中的回應，是令人鼓舞，希望政府這方面百尺竿頭更進一步！
專題報告
香港貨幣供應量報告
2026-07-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
424.34
較上期
+1.51%
較上５期
+2.85%
以實用面積計算
447.38
較上期
-2.38%
較上５期
+10.85%