每週樓市評論

信心漸回復樓市購買力重現

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024)
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日)
僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)

地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
屯門健康城市協會主席
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
其他公職

2024-10-16

*轉載自2024年10月16日的大公報

(按圖放大)

原文：
其實轉流率才是住宅市場的靈魂，所謂轉流率是以全年二手成交量佔總存量的百分比來計算，活用二手供應和理順置業階梯有助增加轉流率。

轉流率起動而衍生了轉流量，購買力垂直地衍生了資金的多次使用（同一筆資金在市場不斷流轉多次被運用），而橫向即令到不同的消費板塊互相灌溉。當資金泛濫時，加上多次被使用和板塊之間互相灌溉，就很容易形成大泡沫！這些問題都不是轉流所引起，問題在於泡沫，所謂泡沫，即是成交量遠高於實際的需求！於是就容易出現過度借貸，而這些資金活動或流動所產生的綜合購買力是遠高於單一板塊的需求。

人類自古如何面對大水湧入?好像香港夏天雨季會將雨水引導到水塘一樣，面對大自然龐大的天雨，人們用水塘去將這種瘋狂壓力變為了擁有珍貴資源！

2009年美國開始推行量化寬鬆(QE)，這肯定是人類歷史上最大的量化貨幣，香港面對量化貨幣的壓力情形之下，其實「樓市辣招」是很應該好好地運用及配合的。雖然樓市辣招表面是對付炒樓，筆者亦不去討論這個有智慧的政策是否純粹管制炒樓而偶然出現，但的而且確樓市辣招面對環球資金泛濫，我認為是配合得很好的，推出之後是減低了轉流甚至凍結了市場購買力，市場是極慢甚至是停止活動，財富很多時候都沒有去到其他板塊，因此重覆多次去運用同一筆資金的情況是不存在，市場借貸減少，其實亦是減低了GDP的，卻增加了財富的累積！

但是，當遇上社會及市場面對困難就應釋放並推出解凍措施，這方面，香港樓市辣招是撤得比較慢，而為何在今年2月28日全面撤招之後樓市表現後力不繼？筆者認為不是撤辣沒有作用，而是市場起動慢，首先回復購買力有兩個範疇，一是回復每個板塊本身的基本購買力，另一是回復資金流動情形之下是否可以出現跨板塊的消費或投資，因為悲情令到基礎購買力只能慢速復甦，如果悲情繼續令到購買力回應市場太慢的話，一樣可以令到樓價繼續向下跌，但是我們見到一些橫向發展，即是跨範疇的購買力個別板塊是回復得不錯，也見到很多有活力板塊的購買力是跨區進入樓市，筆者覺得這部分是成功啟動的，問題是很多人欠缺新常態的理論基礎所以察覺不到而已。我們見到很多朋友賣出股票之後就會去買樓，尤其是內地人近年進入香港租樓甚至買樓的數量正日益增加，這個跨區購買力正在灌溉著香港樓市，一些原本做定期存款的買家最近也開始進入了樓市，我們也見到以現金買樓的父幹（或者母幹）一族，基本上他們都是跨項目的消費群，而炒家亦在市場流動中，所以樓花有不少「西餅客」成交。如果我們這個評估是對的話，筆者認為後市會進展得比較快，我強調市場上的資金沒有流失到，所以我們是不需要像牛熊市般需要太多時間去為市場休養生息，只需要信心回復，香港的購買力很快就會回復；地產又開始成為一個好的投資項目，正正因為很多人看不好，才衍生了更多機會讓其他人掌握。

筆者算是能在風浪中享受了一點點時代的紅利，我只是作一些分享給讀者作參考，因為每個人的際遇都不同！

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