每週樓市評論

M3處上升軌道股樓遲早受惠

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024)
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日)
僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)

地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
屯門健康城市協會主席
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
其他公職

2024-09-06

*轉載自2024年09月06日的信報

(按圖放大)

原文：

港人普遍對M3不了解或一知半解！
金管局在每個月的最後一個工作天傍晚時分會公布新一期的M3（貨幣供應量），筆者經營的祥益地產近六年來都會即晚歸納數據及發表分析報告，與讀者分享觀點，我們認為這是香港最重要的數據之一，公眾值得知道M3的數量變化與趨勢，當然每個人對不同數據都可以有不同的觀點與演繹，筆者只是分享我們長期研究M3的觀點作拋磚引玉！

首先我們簡單認識一下甚麼是貨幣供應量，當中包括M1、M2和M3。M1是指市民持有的紙幣、硬幣加上活期存款，M2是指M1再加上持牌銀行的其他客戶存款和可轉讓存款證，M3是指M2再加上有限制牌照銀行及接受存款公司的客戶存款和可轉讓存款證。

這幾年香港經歷了很多謠言風雨，其實如果大家掌握到數據，就會得到多一點真相，不用人云亦云了。雖然近兩年市場表現並沒有跟數據去走，但這只是代表市場追隨了數據以外的其他因素，例如跟著情緒走，但筆者強調並不表示數據反映的事實部份是不存在，甚至很多人繼續用錯的數據去演繹當下的不正常情況，我堅持還是要先弄清市場數據，再等待更加多引證事實的機會，我們認為M3數據可以反映到以下幾個市場重點：

(1) 購買力的凝聚積存情況
既然說Cash is King，那現金是否充盈可以決定息口的高低，資金值亦可以隨著高通脹貶值而流失，也可隨著高息口衍生更多的資金，其實是要看數據中的數據！當外界正懷疑香港金融中心地位是否能保持的時候，在多年的考驗之中，香港的資金和購買力是完全沒有流走，M3仍然在技術分析的上升通道之中，保持了香港國際金融中心的地位，每次有人質疑香港金融中心地位消失的時候，筆者會根據M3的情況得知真相，除了看結餘之外，看數據之間顯示的趨勢是更加重要的。

(2) 國際資金如何流動？
香港的資金長期以來都是不斷累積的，而且愈積愈多，我們看看數據：1997年7月M3只是2.89萬億港元，到了現在(2024年7月是17.95萬億港元)是1997年的6.2倍。隨便舉例2007年7月與現在比較，那時只是5.51萬億港元，現在是2007年的3.26倍，再看一看M3圖表(圖一)，究竟資金有否離開香港？資金當然是有出有入，重要的是資金的總和與不斷增加的趨勢！有人擔心資金可以隨時走，與其擔心隨時走為何不擔心隨時來得更多呢！隨時走和隨時來正正是香港的優勢，重要的是事實上香港的資金是愈來愈多的！這幾年M3也並沒有減少的趨勢，最差的時候在2020年冬季至2022年秋季，M3曾經在16萬億港元水平停滞了近兩年，不增不減，在當時混亂的時段算是很好。

(3) 市場正常性！
一向以來，筆者都認為：「最影響樓市的因素其實是貨幣」，一直以來香港的總資金量和樓價也是同步向上的，這是合邏輯的表現，錢愈多自然經濟活動愈多，我們可以看看M3和樓價的圖表(圖一)，反映了近幾年樓價和資金是行了相反方向，那不是證明了資金愈多樓價愈差，是證明了數據很大機會是跟著情緒等數據以外的因素走，這個現象是危險的，但更危險的就是判斷了不正常的市場是事實！例如現在很多評論都忽略了定期存款的大增，這些強大的購買力是不可以忽略！

(4) 市場購買力的動向
看儲蓄存款與定期存款的變化可以參考到購買力的動向 (圖二)！如果從定期存款流向活期存款或儲蓄存款，可能反映部份購買力由「按兵不動去做定期」，改為「整裝待發將資金準備在活期存款或儲蓄存款」，這在以前的旺市前夕曾出現過，但不是絕對性的指標，只是非常有參考價值！而且這筆資金去做定期除了可以享受到利息收入之外，在過去幾年亦可逃過了股市及樓市的下調，原本不少都是準備在市場活動和投資的資金，因為息口的差別而被儲藏了，近年富者正享受著高息，這個蘊藏的購買力在有需要的時候就會釋放出來。眼前的機會是有風險，但過後往往有人後悔不已！香港的定期存款近兩年多時間已增加了逾4.5萬億港元，總數達到10萬億港元的水平，這筆萬億資金在定期存款高息期過去後如何活動將影響大局。上一次香港的定期突然在2018至2019年增加了過萬億港元，於是乎當2020至2021年這過萬億資金湧回市場， 2021年9月樓價對比2018年12月上升了11%並創新高。今次定期增加了4萬多億港元，究竟有多少湧回市場？結果是怎樣？居然沒有人談論，很多評論員都當增加了的定期是透明的，完全沒有盤算其對未來市場的影響。

(5) 貸存比率
香港銀行全體貨幣的貸存比率可以說是香港市場的健康指標，在M3報告中，有最新的數據可以計算到貸存比率，不過1997年的時候M3只是約2.9萬億港元，以當時的貸存比率1.58來說可以說是相當高的水平，樓價下跌是合理的。近十年貸存比率很多時在0.7的健康水平浮動(圖三)，最新更下降至約0.6的水平，金融市場環境穩健。今天樓價下跌，並不是因為泡沫，如果認為是泡沫爆破形成，這是一個技術定性上的錯誤！

(6) 聯繫匯率是否健康運作？
在M3報告中亦可以掌握到聯繫匯率是否健康運作的水平，這一點筆者打算在下期的專欄詳細剖析聯繫匯率對香港的重要性，還有更重要的是其運作機制，這些都是很多人忽略的知識。

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